Journal des débats de la Commission de l'aménagement du territoire
Version préliminaire
43e législature, 1re session
(début : 29 novembre 2022)
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Le
mardi 19 septembre 2023
-
Vol. 47 N° 19
Consultations particulières et auditions publiques sur le projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation
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10 h (version non révisée)
(Dix heures trois minutes)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
bon matin à tous. Il y a le quorum, alors je déclare la Commission de l'aménagement
du territoire ouverte. Je souhaite la bienvenue à tous et à toutes.
La commission est réunie, ce matin, afin
de poursuivre les consultations particulières et auditions publiques sur le projet
de loi n° 31, loi modifiant diverses dispositions législatives en matière
d'habitation.
Mme la secrétaire, est-ce qu'il y a des
remplaçants?
La Secrétaire : Oui, M. le
Président. M. Ciccone (Marquette) est remplacé par Mme Caron
(La Pinière).
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous... nous allons entendre, ce matin, l'Union des
municipalités du Québec, la Fédération québécoise des municipalités et Me David
Searle ce matin, avant 12 h. Alors, je commence tout de suite par l'Union
des municipalités du Québec. Alors, bonjour à vous trois. Alors, le test de son
est fait, on est en visioconférence pour nos auditeurs. Et vous avez 10 minutes
pour faire votre exposé. Par la suite, il y aura un échange avec la ministre et
les députés d'opposition. Et puis tout... normalement, tout se déroule bien.
Alors, je vous laisse aller.
Non, mais c'est parce qu'il y avait des...
je le préviens, on avait des problèmes de Wi-Fi ce matin. Alors, je fais juste
de dire si des fois il y a des coupures, là, que tout le monde soit au courant,
là, ce n'est pas la pluie qui fait ça. Alors, il faut être un peu comique,
hein, avec la pluie, on essaie d'être un petit peu joyeux. Voilà. Alors,
allez-y, à vous trois, la parole est à vous.
M. Damphousse (Martin) : Merci
beaucoup. Mme la ministre responsable de l'habitation, M. le Président de la
Commission, Mesdames, Messieurs les membres de la Commission, je vous remercie
de nous donner l'occasion, aujourd'hui, de vous faire part de nos commentaires
sur le sujet de l'heure, à savoir la crise de l'habitation qui sévit au Québec
depuis plusieurs années. Je suis accompagné, aujourd'hui, par M. Guillaume
Tremblay, premier vice-président de l'UMQ, président du comité sur l'habitation
de l'UMQ et maire de Mascouche, ainsi que Mme Valérie Fortin, conseillère aux
politiques à l'UMQ.
Le projet de loi n° 31 actuellement à
l'étude représente une étape importante dans la recherche de solutions à cette
crise de l'habitation. Cependant, il est essentiel de comprendre que ce projet
de loi, bien que prometteur, ne peut à lui seul résoudre l'ensemble des
problèmes auxquels nous sommes confrontés. Dans notre présentation, nous allons
aborder les aspects du projet de loi n° 31 qui touchent le milieu
municipal et présenter des propositions constructives pour son amélioration
ainsi que des mesures plus larges pour faire face aux enjeux actuels en matière
d'habitation.
La crise du logement, au Québec, est un
problème complexe qui perdure depuis le milieu des années 2010. Le
déséquilibre entre l'offre et la demande de logements s'aggrave chaque année.
Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, SCHL, d'ici 2030, le
Québec devrait construire 78 000...
M. Damphousse (Martin) : ...des
18 000 logements de plus par année par rapport au rythme actuel, soit
plus du double. Pour sortir de cette crise, il est impératif que tous les
niveaux de gouvernement unissent leurs efforts pour stimuler la création de
logements et accélérer leur construction.
Dans ce contexte, le financement et la
facilitation de la réalisation de logements sociaux jouent un rôle crucial.
Actuellement, plus de 37 500 ménages locataires sont en attente d'un
logement social et de nombreux ménages doivent consacrer plus de 50 % de
leur revenu pour se loger. Pour répondre à ces besoins, nous proposons
d'augmenter le financement pour la création de 4 500 logements
sociaux et 13 400 logements abordables chaque année.
La semaine passée, lors du sommet sur
l'itinérance que nous avons tenu à Québec, vous avez probablement eu l'occasion
de m'entendre mentionner le nom du premier ministre Trudeau. Le milieu
municipal était plutôt amer envers son commentaire qui laissait sous-entendre
que c'est le milieu municipal qui est le responsable de la lenteur de la
construction des logements en lien avec le nouveau programme de financement
fédéral. Ce que j'ai mentionné, c'est que, malheureusement, le
900 millions qui est réservé pour le Québec, nous sommes en attente d'une
entente entre Québec et Ottawa pour s'assurer que ces sommes-là puissent être
libérées. Donc, le commentaire de M. Trudeau ne s'appliquait pas pour le
Québec. De plus, nous plaidons pour un programme de logements sociaux
indépendant des cycles de financement public, financés de manière adéquate afin
d'éviter une augmentation des coûts pour les municipalités au fil du temps.
En complément des programmes
traditionnels, nous recommandons la création d'un fonds provincial dédié au
financement d'unités de logement privées hors marché. En fait, Mme la ministre,
je vous avais parlé à maintes reprises, je vous félicitais encore une fois pour
la belle initiative de votre gouvernement avec le Fonds Desjardins et le Fonds
de la FTQ qui est à notre avis, un excellent... une excellente initiative. Ce
fonds permettrait de réaliser des projets innovants à l'échelle du Québec, tels
que des logements étudiants de manière plus flexible et agile. Maintenant, je
passe de la parole à M. Guillaume Tremblay.
M. Tremblay (Guillaume) : Merci
beaucoup, M. le Président, Mme la ministre, M. le Président de la commission,
Mmes et MM. les membres de la commission. Nous pensons qu'il est essentiel de
donner aux municipalités la marge de manœuvre nécessaire pour intervenir dans
le domaine de l'habitation en fonction de leurs compétences et bien sûr de
leurs moyens. Nous proposons ainsi de permettre aux municipalités de jouer un
rôle de mandataire dans l'application des programmes du gouvernement du Québec.
De plus, les offices d'habitation doivent bénéficier d'une plus grande
flexibilité dans le développement de projets en tant que partenaires importants
dans l'offre de logements aux populations vulnérables.
Pour accélérer la création de nouvelles
unités, nous devons également lever les obstacles qui entravent les projets
résidentiels. Les municipalités sont parfois critiquées pour les retards dans
l'émission des permis de construction, mais elles sont prêtes à améliorer leur
efficacité. D'ailleurs, l'UMQ mène actuellement une enquête pour mieux
comprendre les défis auxquels elles sont confrontées en matière d'émission de
permis. Les résultats préliminaires montrent que près de 50 % des
répondants constatent une diminution du nombre de demandes de permis depuis le
début de l'année 2023, ce qui suggère une baisse de l'activité de
construction.
• (10 h 10) •
Des enjeux découlant des projets eux-mêmes
peuvent aussi engendrer des délais comme les besoins en infrastructures par
exemple. Pour trouver des solutions concrètes adaptées aux différentes régions,
nous proposons la mise sur pied d'un groupe d'accélération pour la construction
de logements réunissant toutes les parties prenantes. En outre, la complexité
de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, la LAU, pose également des défis aux
municipalités. Certaines modifications réglementaires sont soumises à
l'approbation par les personnes habiles à voter, ce qui peut entraîner des
retards très importants et permettre un petit groupe de bloquer des projets
d'intérêt public. De plus, certains projets de règlement d'urbanisme
nécessitent jusqu'à trois adoptions pour un même règlement, prolongeant
inutilement les délais avant l'entrée en vigueur. Par ailleurs, le transfert
d'une partie importante du fardeau administratif en matière d'inspection aux
municipalités, prévu dans le projet de loi no 17 pourrait poser des
problèmes en matière de ressources spécialisées. Je vais maintenant retourner
la parole au président, M. Martin Damphousse.
M. Damphousse (Martin) : Merci,
M. le maire. Pour l'UMQ, il est essentiel de maintenir et d'entretenir...
M. Damphousse (Martin) : ...le
parc de logements existants. La détérioration du parc immobilier peut entraîner
la perte d'unités disponibles, comme en témoigne le nombre élevé de logements
sociaux vacants en raison de rénovations nécessaires. Les investissements dans
la rénovation des habitations à loyer modique doivent être maintenus et étendus
à d'autres types de logements sociaux. De plus, il est important de protéger le
parc de logements existants pour éviter la vente d'immeubles financés
collectivement ou la conversion d'unités à des fins touristiques. En
conclusion, le projet de loi n° 31 est une étape positive dans la lutte contre
la crise de l'habitation au Québec, mais il ne peut résoudre tous les problèmes
à lui seul. Pour sortir de cette crise, nous devons augmenter rapidement
l'offre de logements, financer et faciliter la réalisation de logements
sociaux, lever les obstacles à l'accélération des projets résidentiels et
maintenir et entretenir le parc de logements existants. Les municipalités sont
prêtes à jouer leur rôle dans cette démarche, mais elles ont besoin du soutien
et de la collaboration du gouvernement provincial. Ensemble, nous pouvons
surmonter cette crise et assurer un avenir meilleur en matière de logement pour
l'ensemble du Québec. Nous sommes maintenant disponibles pour répondre à vos
questions.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci pour votre exposé. Alors, nous allons débuter les échanges. Alors, la
parole est à Mme la ministre. Bonjour à vous!
Mme Duranceau : Bonjour.
Bonjour, M. Damphousse. Bonjour Guillaume. Bonjour, je m'excuse... troisième
personne... comment?
Une voix : ...
Mme Duranceau : Mme Fortin.
Bon, désolé, je m'excuse. Justement, revenons sur les déclarations de M.
Trudeau, puis l'objectif du Fonds fédéral, puis peut-être en deux volets. Je
pense que l'idée du Fonds, c'est que c'était d'inciter les municipalités à
améliorer leurs procédures puis leurs façons de faire pour accélérer la
livraison de logements. Ça fait que ça, c'est louable, je pense, comme
objectif, là, on le partage tous. Puis j'aimerais ça vous entendre là-dessus,
au niveau très opérationnel, là, qu'est-ce qui peut être fait, puis, tu sais,
il y a le volet des élus, mais il y a le volet administratif, ça fait qu'on
parle de ça.
Puis, quand vous dites : Il y a 900
millions qui est pris, là, quelque part entre le fédéral puis le Québec, est-ce
que vous avez une idée des conditions qui étaient imposées par le fédéral relativement
à ce 900 millions là? Alors, la parole est à vous. Donc, qu'est-ce qu'on
peut faire pour améliorer les procédures puis...
M. Damphousse (Martin) : ...oui,
bien, en fait, ce qu'on entend, c'est que les autres municipalités, partout au
Canada, sauf au Québec, ont accès à leur part. Et malheureusement nous, au
Québec, on comprend qu'il y a des enjeux entre Québec et le Canada en fonction
assurément des conditions imposées et des fonctions que vous souhaitez
probablement assouplir, mais ce volet administratif là, là, on vous le laisse.
On vous dit juste : Trouvez donc le moyen pour faire en sorte qu'on sorte
de cette impasse-là dans les meilleurs délais, pour que ces sommes accessibles
là puissent être disponibles pour l'ensemble des villes du Québec.
Mme Duranceau : O.K., ça, on
s'entend-tu qu'on est sur la même longueur d'onde là-dessus, là, c'est ce sur
quoi on travaille. Mais justement, je pense qu'en bout de ligne, si vous aviez
le détail de ce que les villes, les autres villes canadiennes ont comme
contraintes, vous comprendriez mieux effectivement la position du Québec
là-dedans. Ça fait qu'on pourra y revenir. Ce n'est pas le sujet à l'ordre du
jour ce matin, mais maintenant j'aimerais ça vous entendre dans le fond, dans
l'esprit de ce fonds-là, là, qui est d'accélérer la livraison d'unités
d'habitation au niveau des villes, concrètement, là, tu sais, pas par rapport
au fonds fédéral, mais nous autres, concrètement, au Québec, qu'est-ce qu'on
peut faire là-dessus? On a parlé, puis on en a parlé ensemble, hein, du comité
d'accélération, là. Je ne sais pas si vous avez eu le temps de mijoter ça
depuis, s'il y a des choses additionnelles que vous voudriez ajouter par
rapport à ça.
M. Damphousse (Martin) : ...la
création du comité qu'on a parlé en privé, puis honnêtement, M. Tremblay est
avec moi, on reste convaincu que c'est une bonne alternative. Puis vous vous
souviendrez qu'on donnait même l'exemple local de Blue Bonnets, qui a été un
peu inspiré de ce modèle-là. Si je peux me permettre de revenir une dernière
fois sur le volet du financement fédéral, c'est en réaction au commentaire de
M. Trudeau qui vient dire pourquoi ça ne bouge pas, c'est à cause des villes.
Ça fait que vous comprendrez qu'au Québec, tant que l'argent n'est pas disponible,
nonobstant l'enjeu administratif que vous pouvez avoir avec le fédéral, bien,
ce volet-là n'étant pas réglé, ça ne peut pas être...
M. Damphousse (Martin) : ...ce
volet-là n'étant pas réglé, ça ne peut pas être la faute des villes du Québec, parce
qu'on n'a pas accès à cet argent-là. Ça fait que, là, je ne rentre pas dans les
détails administratifs, je vous les laisse. Mais la réalité, c'est que je
n'acceptais pas le commentaire du premier ministre.
Mais, pour l'accélérateur, honnêtement, on
est encore à la même place. On est aussi encore à la même place, avec peut-être
une formule d'allègement, pour le phénomène «pas dans ma cour». Puis ce qui est
fascinant, c'est de lire... Pas plus tard que ce matin, on a vu une anecdote,
on l'a appelée... Le titre, c'était Grâce à un barbecue, on vient de démêler
l'histoire à Chambly, un projet exceptionnel. Je connais bien le projet à
Chambly de la mairesse Alexandra. Mais la réalité, c'est qu'un petit groupe de
citoyens se sont opposés, ont réussi à bloquer le projet, ça a amené un an de
retard, et finalement c'est l'initiative du promoteur qui a amené à aller
rencontrer ces gens-là, faire un barbecue puis ensemble dénouer l'impasse, mais
surtout apaiser les tensions. Mais il n'est pas acceptable, Mme la ministre,
qu'un trop petit groupe de citoyens, parce qu'ils ne veulent pas de densité à
côté de chez eux, aient le pouvoir de bloquer des projets structurants pour une
municipalité.
Mme Duranceau : Bien, ça, je
suis entièrement d'accord avec vous. Ça fait que, qu'est ce que vous proposez
concrètement? Est-ce que vous considérez qu'en ce moment vous n'avez pas les
outils réglementaires ou législatifs pour agir à cet égard-là? Parce que, là,
c'est... on est vraiment au niveau des municipalités, là, ça.
M. Damphousse (Martin) : Puis
d'accord. Mais on a aussi eu un allègement par la ministre Laforest qui fait en
sorte que, si on densifie de 33 %, on n'est pas sujet à une règle
référendaire. Ça va. Mais, quand on passe d'un duplex à un triplex, bien, on
comprend qu'on vient d'augmenter de 50 %, puis on vient juste passer d'un
triplex à un triplex... d'un duplex à triplex, ce qui fait que, bien là, on est
pris dans le processus référendaire. Est-ce qu'on pourrait élargir la permission
d'éviter le référendum? Puis là, je ne dis pas de ne pas informer la
population, il reste essentiel d'informer. Mais le milieu municipal serait prêt
à assumer de prendre la chaleur de la modification réglementaire pour faire en
sorte qu'on puisse éviter le «pas-dans-ma-cour» pour faire bloquer,
malheureusement, des projets très structurants pour le milieu municipal.
M. Tremblay (Guillaume) : Si
vous permettez, M. le Président, il y a aussi, quelquefois... Dans la LAU,
présentement, comme on mentionnait dans notre énoncé, par exemple, ça peut
prendre deux à trois, pratiquement, séances du conseil ou trois étapes pour
modifier des règlements. Ce qu'on vient dire, c'est possiblement qu'il pourrait
y avoir un travail de fait avec le ministère, par exemple, des Affaires
municipales pour nous aider à aller un petit peu plus rapidement dans tout ce
qui s'appelle la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, parce que, oui, pour la
ville, c'est lourd, puis oui, à terme, bien, c'est le promoteur, des fois, qui
n'a pas, justement, son permis à temps ou assez rapidement. Et, de l'autre
côté, il faut aussi concevoir, comme on mentionnait aussi, que présentement, en
2023, c'est 50 % de moins de demandes de permis de construction qu'on a
eues l'année dernière.
Donc, oui, il y a des réalités que les
villes, ça peut être un peu long, puis on le dit dans notre rapport, on a aussi
des façons de faire, puis on a mis de l'avant des comités de bonnes pratiques,
on veut... mais on veut venir aider justement les municipalités qui ont besoin
d'aide, on va être présents, on va répondre à l'appel. Mais, de l'autre côté,
il y a aussi la réalité du marché présentement : c'est 50 % de moins
de demandes de permis que les années précédentes.
Mme Duranceau : O.K. Bien, je
vous entends, là, sur la LAU, là, on va continuer de travailler là-dessus.
J'aimerais ça, vous entendre concernant
votre recommandation no 3, où vous dites : Bien, les villes devraient être
mandataires des programmes du gouvernement du Québec en matière d'habitation.
Puis je vous ai déjà un peu exposé le fait que... - en tout cas, je ne sais
plus si c'est à vous que je l'ai exposé, là - mais qu'on avait été un peu,
peut-être, échaudés à cet égard-là, à l'égard de l'ancien programme, là,
AccèsLogis. Comment vous voyez ça?Comment ça pourrait se réaliser? Puis comment
on évite les bloquants qu'on a connus dans l'ancien régime?
• (10 h 20) •
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
clairement, vous savez que, comme l'UMQ, c'est des demandes qui viennent de nos
membres en tant que tels. Il y a des villes qui font la demande, de plus en
plus, d'être mandataires. Pour nous, c'est une demande centrale, une demande
importante de notre mémoire, en tant que telle. Maintenant, sur la faisabilité,
la façon de faire, je pourrais peut-être laisser la parole à notre... Je ne
sais pas si vous avez quelque chose à rajouter au niveau technique en tant que
tel sur le sujet, Valérie.
Mme Fortin (Valérie) : Bien,
peut-être, là, je pourrais simplement ajouter que, tu sais, tel que mentionné,
là, par mes collègues, tu sais, évidemment, on sait qu'on doit actualiser nos
façons de faire, c'est en chantier, l'UMQ est très mobilisée là-dessus à
accompagner ses membres. Donc, j'irais dans le sens de... Je comprends les
blocages que vous évoquiez quant à l'expérience que vous avez eue, on est tous
conscients qu'on doit violer nos façons de faire...
Mme Fortin (Valérie) : ...on
veut améliorer nos façons de faire. Mais une plus grande autonomie à ce
niveau-là, c'est certain que ça demeure une demande.
Mme Duranceau : O.K. Parce
que garantir de l'argent dans une ville, si le projet n'est pas prêt à partir,
on s'entend que je vais geler de l'argent quelque part, alors que, peut-être,
ailleurs, je suis prête à aller de l'avant, là. En tout cas, il y a quelque
chose à regarder là, pour ne pas éviter, justement... En tout cas, il faut que
les sommes soient déployées le plus rapidement possible, mais moi, sur le
concept, que ce soit une ville, que ce soit un organisme, dans la mesure où on
est prêts à lever de terre, je pense que je peux être ouverte à ça, là, mais...
M. Tremblay (Guillaume) : Mais
vous parlez tous à la même place là-dessus. Tu sais, possiblement, de mettre
des délais, je pense qu'il y a quelque chose d'intéressant qu'on peut voir. Mais,
clairement, pour nous, pour certains de nos membres, bien, c'est quelque chose
d'important de pouvoir avoir la faisabilité d'être une ville mandataire.
Mme Duranceau : O.K. À
définir, à définir, disons. O.K., l'autre point... Bien, je ne veux pas revenir
nécessairement au 900 millions, là, mais, justement, dans les projets
d'habitation, c'est une chose d'être mandataire, mais, de votre point de vue,
la contribution des villes, la contribution financière des villes, ça devrait
être quoi? Dites-moi pas «le plus bas possible», là.
M. Damphousse (Martin) : Bien,
vous nous demandez, la contribution financière des villes?
Mme Duranceau : Dans un
montage financier?
M. Damphousse (Martin) : Bien,
je vous dirais que dans...
Mme Duranceau : Tu sais,
actuellement, on voit que, dans AccèsLogis, il y avait comme... on était à x %,
dans le PHAQ, on était à 40 %. Tu sais, quand on est mandataire,
justement, il y a une contribution, aussi, de la part des villes, présumément,
là. Qu'est-ce que vous avez en tête comme contribution?
M. Damphousse (Martin) : Bien,
en fait, je n'ai pas tant de montant des pourcentages, mais ce que je peux vous
assurer, c'est qu'on peut assurément compter sur la contribution des villes.
Pour les logements sociaux, si on en demande autant, je vous dirais que la
prémisse, c'est, assurément, le terrain et, très souvent, c'est des conditions
favorables. Comme, par exemple, parce qu'au fond, c'est un projet que je peux
vous parler personnellement, parce que c'est un sujet qui a été discuté sur le
conseil, à Varennes, c'est, même, de permettre un allègement de taxation sur
les 35 prochaines années, pour s'assurer qu'on ne charge pas de taxes en plus
d'offrir le terrain. Je suis... J'ai pratiquement la certitude, Mme la
ministre, que la grande majorité des villes, pour du logement social, seraient
tout à fait disposées à alléger le fardeau fiscal de la taxation, pour donner
un très grand coup de main là-dessus.
Mme Duranceau : O.K. L'autre
question... Je pense que c'était évoqué dans votre mémoire aussi. Le projet de
loi n° 16, là, de ma collègue Andrée Laforest, parlait de zonage incitatif,
O.K., puis, je pense, vous, vous revenez sur la notion de zonage différencié.
Ça fait que : Est-ce que vous pouvez me parler un peu de ça, puis pourquoi
vous considérez que le zonage incitatif, ce n'est pas assez, ce qui est proposé
actuellement?
Mme Fortin (Valérie) : Zonage
incitatif... Écoutez, je vais devoir vous revenir là-dessus plus précisément,
là, je suis désolée. Dans le cadre du projet de loi n° 31, on s'est intéressés
à d'autres aspects, donc je vais faire une note, là, puis vous revenir.
Mme Duranceau : Je m'excuse.
Peut-être que c'est un autre groupe, là, qui le soulevait. Mais, O.K., oui.
Pardon?
M. Damphousse (Martin) : On
va vous revenir, Mme la ministre, sur... Parce que c'est...
Mme Duranceau : Oui,
excusez-moi, c'est peut-être plus la CMM puis la ville de Montréal qui
soulevaient ça. O.K. Je pense que j'ai une collègue qui aurait une question à
vous poser?
Mme Jeannotte : Bien, moi,
j'aimerais que vous précisiez... Peut-être revenir sur la question d'être
mandataire. Jusqu'où ça irait, administrativement parlant? Pourriez-vous donner
des exemples concrets, là, comment vous verriez ça si, demain matin, on
décidait, là, que les villes seraient mandataires pour gérer... Ce que vous
demandez, dans le fond, là, pourriez-vous donner un exemple concret?
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
écoutez, vous le savez, présentement, la ville de Montréal, la ville de Québec,
la ville de Gatineau sont des villes mandataires. Moi, je pense qu'il faut voir
comme très positivement que les villes du Québec veulent en faire un peu plus.
C'est un peu, dans le fond, le même pouvoir qu'on demande, que certaines villes
demandent. Donc, ce ne serait pas nécessairement dans l'ensemble des villes du
Québec, mais les villes qui font la demande, elles veulent s'impliquer encore
plus positivement dans le logement. On l'a vu la semaine dernière, avec tout le
rassemblement qu'on a eu sur l'itinérance. Je pense que vous voyez que le monde
municipal — puis, parfois, ils le disent — on se prend en
main, on veut aider, on veut être des collaborateurs au niveau du développement
de logements, en tant que tel. Mais ce qu'on veut, c'est de faire partie
intégrante du choix, des choix, justement, des lieux, des endroits, des
endroits stratégiques qui pourraient être construits.
Donc, pour que ce soit clair, ce n'est pas
l'ensemble des villes du Québec qui demandent ça. Vous avez certains de nos
membres...
M. Tremblay (Guillaume) : ...disent
que, selon eux, des fois parce qu'ils ont, par exemple, un service à
l'intérieur de leur ville, donc, des fois, c'est des plus grandes villes, des
plus grosses villes qui demandent ça, bien, clairement on veut prendre notre
responsabilité, puis, pour nous, on veut faire partie intégrante de la solution
en matière de logement.
Mme Jeannotte : D'accord.
Le Président
(M. Schneeberger) : ...
Mme Jeannotte : Oui, ça
va. Ça va.
Le Président
(M. Schneeberger) : Oui, non, ça va?
Mme Jeannotte : Oui.
Le Président
(M. Schneeberger) : O.K. Mme la ministre.
Mme Duranceau : Oui,
dernier point. Il me reste toujours du temps encore, oui. Le projet de loi n°
17 concernant la Régie du bâtiment puis le fardeau administratif qui est
transféré aux villes, pouvez-vous m'en parler un peu? Parce que je voudrais
être sûre de bien comprendre puis de vous aider là-dessus.
Mme Fortin (Valérie) : Je
ne rentrerai pas dans trop de détails, mais, en gros, c'est que ça ouvre une
possibilité, en fait, qu'une certaine partie de responsabilités soit transférée
aux villes. Donc, nous ce qu'on fait, c'est soulever un peu cette inquiétude-là
puis les impacts que ça aurait pour les municipalités. Donc, ça pourrait être
possiblement très difficile, là, d'avoir la main-d'œuvre spécialisée pour
prendre en charge une partie de ce que la RBQ faisait. Donc, c'est plutôt
une... c'est ça, on soulève une inquiétude.
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
on y mentionnait, à l'intérieur, que la Régie du bâtiment du Québec pourrait
obliger les municipalités à s'assurer, là, toute la qualité au niveau de la
construction. Nous, ce qu'on dit, c'est que, présentement, on n'a pas cette main-d'oeuvre-là.
Et on parle de rapidité, de livraison de permis, de livraison de projet. Vous
allez comprendre que, si on se doit d'embaucher encore du personnel, on vit la
même réalité terrain que vous au niveau du personnel en tant que tel, donc
nous, on pense que cette responsabilité doit rester à la Régie du bâtiment du
Québec.
Mme Duranceau : O.K.
Puis ça, on parlait de... pour les inspections pour des immeubles de moins de x
nombre d'unités, c'est ça?
M. Tremblay (Guillaume) : Écoutez,
vous dire exactement, nous, ce n'était pas nécessairement clair, là, comment
que c'était écrit dans le projet de loi en tant que tel. On voyait juste une
brèche, une certaine brèche puis on disait : Est-ce que ça va être une
étape de plus dans la construction pour les municipalités? Notre objectif à
nous comme vous, c'est de livrer rapidement des projets, puis on veut
travailler, bien sûr, en collaboration avec vous. C'est pour ça qu'on lève le
drapeau, aujourd'hui, en disant : Juste vous assurer, s'il vous plaît,
avec votre collègue ministre que ce n'est pas un nouveau fardeau qu'on va
obliger les villes, parce qu'on veut collaborer, on va aller beaucoup plus
rapidement, mais on demande surtout de ne pas avoir de nouvelles
responsabilités sans avoir nécessairement le financement qui vient avec.
Mme Duranceau : O.K.
Puis, à l'égard de l'émission, des permis et du délai pour émettre les permis,
avez-vous connaissance de certaines municipalités qui se sont imposé des
délais, justement, avec des conséquences, si ça... Ils se sont auto-imposés des
délais?
Le Président
(M. Schneeberger) : 15 secondes.
M. Damphousse (Martin) : En
fait, l'imposition de délais avec des conséquences est complexe à mettre en
place. Par contre, ce dont, moi, j'ai entendu parler parce que je viens de
terminer une tournée, vous le savez, là, que je termine aujourd'hui même
l'ensemble des caucus, c'est qu'il y a une volonté ferme de l'ensemble des
municipalités de faire des efforts importants pour réduire les délais
d'émission des permis.
Le Président
(M. Schneeberger) : Merci beaucoup. Alors, nous allons maintenant
du côté de l'opposition officielle. Mme la députée de Mille-Îles, vous avez
12 min 23 s
Mme Dufour : Dans...
Merci, M. Damphousse, M. Tremblay, Mme Fortin pour... pour votre
exposé. Je voudrais peut-être revenir sur ville mandataire pour aller dans la
même... continuer sur le sujet. À l'époque, lorsque j'étais à la ville de
Laval, à être ville mandataire, ça nous donnait l'occasion d'avoir des unités réservées
dans AccèsLogis. Donc, les villes qui étaient les trois villes mandataires du
Québec avaient des unités réservées. C'est pour ça que d'autres villes, dont
Laval, Longueuil, demandaient à être aussi ville mandataire pour avoir des
unités. Mais aujourd'hui, compte tenu qu'il y a plus d'unités avec le FAC qui
sont réservées, et d'ailleurs c'est une des... un des éléments que la Ville de
Montréal soulignait, qu'ils ont... ils ont été très loin du nombre d'unités
qu'ils se seraient attendus à recevoir compte tenu du... des unités émises dans
le FAC, qu'est ce qu'aujourd'hui ça représente être ville mandataire pour
Montréal, Québec, Gatineau s'ils n'ont plus d'unités réservées pour eux?
• (10 h 30) •
M. Damphousse (Martin) : Bien,
je vous dirais que le principe de ville mandataire, c'est d'assurer une
meilleure autonomie du milieu municipal parce que, je vous dirais, ce que j'ai
observé aussi, je reviens à ma tournée parce que j'entends parler beaucoup de
logement social depuis un bon bout de temps, j'entends parler beaucoup d'OMH.
On le sait, on a des OMH qui sont performants, qui vont bien. On a des OMH où
c'est plus compliqué, c'est plus lourd. Dans ce temps-là, la création des
logements abordables, logements sociaux, bien, ils sont tributaires de ces organismes-là.
Et quand on vient nous apostropher au conseil de ville et on nous dit :
O.K. mais c'est donc bien long, les logements sociaux...
10 h 30 (version non révisée)
M. Damphousse (Martin) : ...ça
ne fonctionne pas, ça ne lève pas de terre. Puis, quand on n'a pas le contrôle,
le milieu municipal, de cette construction-là, de ce développement-là, puis que
c'est relégué à des OMH, bien, c'est là où ça devient plus compliqué. Le jour
où Varennes, Mascouche et d'autres municipalités qui le souhaiteraient
deviendraient mandataires, on est tributaire de la lenteur ou de l'accélération
des projets, donc on devient beaucoup plus responsable et répondant de ça.
Donc, à partir du moment où on est prêt à
offrir des terrains, on est prêt à offrir des crédits de taxe, à additionner l'ensemble
des conditions favorables dans des secteurs spécifiques, bien, ça fait en sorte
qu'on peut être beaucoup mieux positionné pour accélérer les projets en étant
mandataire.
Mme Dufour : Parfait. Je
comprends. Par contre, avec le... vous le mentionniez, là, qu'il n'y a plus
la... dans le fond, les villes ne participent plus à l'identification des
projets retenus. AccèsLogis, les villes étaient partie prenante et là, dans
le... c'est... dans le fond, on ne sait pas trop comment sont choisis les
critères, les projets. Qu'est-ce qui détermine qu'une ville reçoit des projets
ou pas? Et donc , ça, est-ce que c'est un élément qui, pour vous, serait
important qu'il revienne? De ce que je comprends, c'est ce que vous souhaitez,
là, que les villes puissent, disons, être un peu plus parties prenantes du
choix des projets retenus?
M. Damphousse (Martin) : Honnêtement,
je vois... Bien sûr que, dans un monde idéal, ce serait le fun de savoir et d'influencer
même le choix des projets, mais la réalité, c'est que dans n'importe quel
programme de subvention, que ça soit sportif, que ça soit primo, que ce soit le
tech, bien, l'ensemble des villes, on dépose des projets puis on se croise les
doigts d'être retenues.
Dans les infrastructures sportives, bien,
on est dans l'attente en fonction du 300 millions qui est là, mais c'est
le même principe. Les projets sont développés, puis on est confiants que le
choix qui est fait est en fonction de la qualité des projets. Ils ont des
critères. Et on est en attente du choix final. Mais honnêtement, je vois mal
comment on puisse décider, là. Il n'y en a pas pour tout le monde, donc il y a
des choix qui doivent se faire.
Mme Dufour : Tout à fait.
Mais je me référais à votre mémoire, où vous disiez : «le programme
AccèsLogis permettait aux municipalités de contribuer à l'identification des
projets retenus sur leur territoire, or le PHAQ n'offre pas cette possibilité
et se prive ainsi d'un précieux apport pour mieux cibler les besoins locaux.»
Donc, je me référais vraiment à votre mémoire, là. Donc, j'essaie juste de
comprendre à quoi vous faisiez référence.
M. Damphousse (Martin) : ...vous
donner des précisions là-dessus.
Mme Dufour : Merci.
Mme Fortin (Valérie) : Oui.
Bien, c'est ça, tout à fait. Donc, pour compléter, là, ce qui a été dit, là, on
peut simplement dire, donc, tel que décrit dans la mémoire, dans le temps, d'accèsLogis,
il y avait vraiment une plus grande implication de la municipalité dans les
projets qui étaient retenus. Dans le cadre du PHAQ, c'est simplement une
information, donc il n'y a pas de possibilité de la municipalité de s'impliquer.
Dans certains contextes, ce qu'on nous
rapporte, c'est que ça pourrait... Une meilleure implication de la
municipalité, tel que c'était le cas dans AccèsLogis, permet peut-être de mieux
arrimer, entre autres, peut-être au développement territorial ou à différents
besoins sur le territoire qui rejoignent les compétences des municipalités dans
l'aménagement du territoire ou la planification. Donc, c'est un peu dans ce
sens-là, là, ce que vous soulevez.
M. Tremblay (Guillaume) : des
exemples concrets, là, des fois, par exemple, quand vous avez de la place pour
tout ce qui s'appelle tuyaux, donc au niveau des infrastructures, des fois, on
peut travailler avec les groupes, dire : voici, il y a plus de places dans
nos infrastructures à telle place, telle place versus d'autres endroits. Donc,
je pense que c'est intéressant que le milieu municipal fasse partie importante,
là, de ces choix-là.
Mme Dufour : Parfait. Merci.
J'ai noté, tout au long du mémoire et de votre allocution, que vous faisiez
vraiment référence au logement social et non pas au logement abordable. Je
trouvais que c'était intéressant. Ce qu'on voit, par contre, c'est plus des
projets. On voit de plus en plus de projets abordables et de moins en moins de
logements sociaux. Est-ce que c'est quelque chose... Parce que, dans vos
recommandations, là, vous demandez 4 500 logements sociaux par année,
le maintien d'un programme de logements sociaux, donc vous vous parlez beaucoup
de ça. Donc, pour vous, c'est c'est vraiment différent, logement social, de
logement abordable?
M. Tremblay (Guillaume) : Pour
nous, ce qui est clair, c'est que c'est un... excusez-moi l'expression très
anglaise, mais un melting pot de toutes les solutions, hein? Donc, pour nous, c'est
important, oui, du logement social, du logement abordable. Tantôt mon collègue
parlait des projets qui étaient mis de l'avant avec Desjardins, avec la FTQ. Il
faut savoir aussi qu'il y a plusieurs OMH qui participent, justement, au
programme PHAQ, donc qui peuvent avoir des subventions.
Donc, nous, ce qu'on dit aujourd'hui :
mettez-nous de l'avant l'ensemble des idées possibles pour pouvoir justement
faire du logement, mais oui, le logement social en fait partie puis c'est
important pour nos concitoyens et concitoyennes...
M. Tremblay (Guillaume) : ...d'avoir
eu du logement social, mais ça prend vraiment des idées, et des idées dans
toutes les sphères des possibilités.
M. Damphousse (Martin) : Si
je peux me permettre un complément d'information, si, dans notre mémoire et à
la lecture de notre mémoire, vous avez vraiment eu l'impression qu'on axait
principalement, sinon uniquement, vers le logement social, bien, c'est
probablement une erreur, parce qu'honnêtement la réalité... Que ça soit du
logement social, que ça soit du logement abordable, que ça soit du logement,
des appartements, des condos, honnêtement, toute forme de porte, aujourd'hui,
est nécessaire partout.
Mme Dufour : Parfait.
Peut-être vous amener sur les allègements que vous aimeriez voir pour les
offices municipaux. Vous parliez notamment du processus d'appel d'offres pour
l'octroi de contrats. Est-ce qu'il y aurait moyen d'être un peu plus précis
dans les allègements qu'on voudrait voir pour les offices municipaux?
M. Tremblay (Guillaume) : Oui.
Écoutez, je vais y aller de façon très précise, je vais y aller avec un exemple
superconcret. Donc, vous avez, par exemple, des OMH, présentement, qui sont
obligés... parce que vous savez que les OMH ont pratiquement les mêmes
réglementations que les villes, en tant que tel, on est présentement en pénurie
de logements. Et là, par exemple, je vais donner un exemple de chez nous, on
cède un terrain, on est prêt à partir en développement d'un projet. Cependant,
bien, l'OMH, avec le Fonds, par exemple, Desjardins, je peux vous dire que c'est
très lourd, faire tous les appels d'offres pour faire les inspections au niveau
du sol. Des fois, Desjardins a aussi des promoteurs rapides avec qui ils sont
prêts à travailler, qui ont négocié des prix intéressants pour que nos
citoyens... rapidement, mais ils sont tous obligés d'aller en appel d'offres,
puis là on est obligé, pratiquement, de créer des OBNL pour aller plus
rapidement. Ça, des fois, c'est des délais de quatre, cinq, six mois, là, pour
la création des OBNL.
D'ailleurs, je pense que, dans votre
passé, quand vous étiez à Laval, vous aviez créé aussi un OBNL de la sorte.
Donc, bien, là, si chacune des villes au Québec, on est obligé de faire ça,
vous allez comprendre que c'est des délais encore importants. Nous, on est
collaborateur, on veut travailler avec nos offices, on veut faire du logement
social. Cependant, les délais sont beaucoup plus importants que le privé, qui
peuvent aller super rapidement.
Donc, le message qu'on dit aujourd'hui au
gouvernement du Québec, c'est : Aidez-nous à trouver des solutions pour
répondre à cette demande-là. Parce que, oui, on veut aller vitesse grand V,
mais on ne peut pas faire seul, selon la loi telle qu'elle est présentement.
Mme Dufour : Merci de la
précision. Effectivement, quand on va en appel d'offres, là, c'est rarement en
bas de six mois, pour un grand contrat, puis ça, c'est si on a des
soumissionnaires, si ça respecte le budget, parce qu'après ça, ça peut être
encore plus long. Donc, c'est un enjeu.
Et c'est d'ailleurs pour ça que plusieurs
villes développent en maîtrise d'oeuvre privée pour aller plus vite et ensuite
les rues sont cédées aux municipalités. Donc, je pense que, Mme la ministre, on
pourra travailler quelque chose pour peut-être accélérer certains éléments
là-dessus.
Peut-être, je voudrais vous entendre,
brièvement, là, bien, en terminant, là, sur l'enjeu de l'hébergement
touristique. Vous parlez de la procédure d'approbation particulière qui, là,
est en cours présentement. On voit beaucoup, beaucoup de nouvelles régionales,
là, qu'il y en a qui vont en consultation là-dessus, et il y a des
contestations. Mais ça prend, si je me rappelle bien, là, ça prend la moitié
moins de signatures pour bloquer un projet, en fait, qui empêcherait
l'hébergement touristique, alors que, déjà, on dit que c'est trop lourd,
actuellement, puis que ça ne prend déjà pas assez de signatures pour bloquer
des projets. Donc, peut-être vous entendre un peu plus là-dessus.
M. Tremblay (Guillaume) : Je
vais laisser la parole parce que, tantôt, on s'était dit, si on avait cette
question-là... c'est très technique, mais juste vous dire que, présentement,
c'est les délais, donc, les délais, c'est très long puis ça peut être très
fastidieux de tout faire ces étapes-là. Puis, vu que c'est très technique, je
vais céder la parole à Valérie, là, qui va pouvoir renchérir. Allez-y.
• (10 h 40) •
Mme Fortin (Valérie) : Oui,
bien, en fait, c'est ça, l'idée, c'est que l'hébergement touristique peut
menacer, en fait, les logements existants sur le marché, donc les rendre
indisponibles, là, à la population. C'est vraiment l'idée de base qui sous-tend
un peu ça. Donc, certaines municipalités souhaitaient réglementer plus
précisément la permission pour les propriétaires... bien, en fait, pour, peu
import, là, pour les personnes, là, de louer de l'hébergement touristique dans
leur résidence principale. Le mécanisme qui était prévu initialement pour ça
était très, très lourd, donc, équivalait pratiquement, à tenir des élections,
là, tu sais, en termes d'organisation, là.
Donc, nous, ce qu'on plaidait, c'était en
faveur d'un mécanisme moins lourd, pour permettre aux municipalités qui le
souhaitent de réglementer plus facilement cet aspect-là, pour les municipalités
qui auraient des enjeux plus grands, là, puis toujours dans une idée d'éviter
la perte de logements. Donc, je résumerais comme ça. Je ne sais pas si ça
répond à votre question.
Mme Dufour : Bien, est-ce
qu'à ce moment...
Mme Dufour : ...le processus
de consultation de zonage ordinaire aurait pu le faire en attendant qu'il soit
révisé, bien entendu, là.
Mme Fortin (Valérie) : Oui,
c'est ça. En fait, ce qui était souhaité, c'était la procédure ordinaire qui
s'applique et non une procédure extraordinaire qui, là, était de l'ampleur,
là... Donc, tout à fait, c'est ce que vous dites, oui.
Mme Dufour : Parfait. Bien,
écoutez, je l'ai déjà souligné lors des travaux du p.l. n° 16.
C'est souhaitable que le processus de consultation de zonage soit révisé
entièrement.
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
Mme Dufour : Donc, on va
travailler là-dessus avec le gouvernement. Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition, et
la parole est au député de Laurier-Dorion pour un temps de
4 min 8 s.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. Bonjour, M. Damphousse, M. Tremblay et Mme Fortin.
Écoutez, je voudrais aller immédiatement du côté de certains chiffres que vous
avez mentionnés, donc des objectifs ou des visées, là, en termes de
construction de logements. Vous avez parlé de 4 500 logements sociaux
et 13 000 logements abordables, et donc pour... et il y a un
objectif, en tout cas, un besoin, là, de 78 000 logements d'ici 2030
pour absorber les déficits de l'offre.
Tout d'abord, vous dites dans votre
mémoire que vous souhaitez la continuité et le maintien d'un programme visant
la création de logements sociaux en complément d'un programme visant la
création de logements abordables. Je suppose que les 4 500 et les
13 000 logements que vous mentionnez, c'est en plus de ce qui se fait
maintenant, d'une part. Est-ce que vous appelez, dans votre mémoire, carrément
à continuer des efforts de construction de logements sociaux, peut être par
Accès logis ou un autre problème, là, le véhicule est moins important ici, mais
c'est la construction carrément des logements sociaux, en plus de ce qui se
fait maintenant?
M. Damphousse (Martin) : La
réponse, c'est oui. Et ce qu'on observe, si on fait juste un parallèle entre
l'émission des permis de construction entre 2022 et 2023, ce qu'on est en
mesure d'observer, c'est qu'en 2022 on avait identifié que ça prenait plus de
logements, on identifiait à 78 000 logements de plus, mais par rapport à
ce qui se faisait normalement. Mais là, en 2023, on a déjà constaté l'ensemble
du milieu municipal qu'on émet aujourd'hui 50 % moins de permis de
construction que la base qu'on souhaitait, mais on en a besoin de plus. Donc,
vous aurez compris que l'écart se creuse davantage. Donc, quand je mentionnais
tantôt à vous tous qu'il est important qu'on travaille ensemble parce qu'il
faut trouver... en fait, c'est multifactoriel. Donc, il faut trouver une
panoplie de solutions pour être capable d'y arriver. Mais ce sont les chiffres
de la SCHL, le nombre de logements sociaux. Puis on regarde l'effet de
l'itinérance, là, il y a un lien direct avec le manque de logements, avec
l'abordabilité. La progression de l'itinérance est fulgurante en ce moment.
Donc, ces données-là sont tout à fait valables puis ils viennent de la SCHL,
principalement.
M. Fontecilla : Merci
beaucoup, là. Dans votre recommandation n° 2, vous
appelez à créer un fonds visant le développement de l'offre des logements
locatifs privés hors marché par la mise en avant des modèles alternatifs, là.
J'aimerais... dans votre esprit, là, qu'est ce que c'est, des logements
locatifs privés hors marché? Est ce que c'est du logement social? Est ce que
c'est du logement abordable? Et quels sont les modèles alternatifs que vous
envisagez?
Mme Fortin (Valérie) : Oui.
Donc, je vais prendre la réponse. Donc, on parle entre autres de projets comme
ceux de l'UTILE qui fait du logement étudiant. Donc, c'est vraiment des modèles
alternatifs, ça innove par rapport à ce qui se faisait auparavant, mais ça
répond à certains besoins. Puis tel que décrit auparavant, on a vraiment besoin
d'un éventail, d'une diversité de logements pour répondre à l'ensemble des
besoins. Donc, ce type de fonds là pour financer des projets comme l'UTILE,
Interloge, Plancher, c'est des exemples, là, de modèles alternatifs, là, de
logements qui répondent aux...
M. Tremblay (Guillaume) : Qui
fonctionnent bien.
Mme Fortin (Valérie) : Voilà.
M. Fontecilla : Hors marché,
qu'est ce que ça veut dire exactement? Ça n'appartient pas à un promoteur
privé, une compagnie ou un particulier, mais ça appartient, par exemple, à des
OSBL, un office d'habitation? Quelle est la forme de propriété, là, que vous
envisagez?
Mme Fortin (Valérie) : Oui,
bien, c'est des propriétés, en fait, qui ne sont pas soumises, là, au marché
spéculatif. Donc, c'est pour ça qu'on dit hors marché, donc qu'ils vont au
moins subir, là, les hausses et les fluctuations du marché, ainsi mieux
protégées et avec une meilleure abordabilité pérenne, en fait, là, à plus long
terme. Donc, c'est ça qui est...
M. Damphousse (Martin) : ...et,
si je peux me permettre une précision, parce qu'on a parlé du programme de
l'organisme UTILE. En fait, c'est un OBNL qui a été créé pour du logement
étudiant. Donc, ce contexte-là, étonnamment, quand on le dit puis quand on
apprend ce qu'ils réussissent à faire, c'est pour ça qu'on dit que c'est hors
marché, c'est un OBNL, ce n'est pas une entreprise qui est là pour faire de
l'argent auprès de ses actionnaires. C'est vraiment une mission qu'ils se sont
donnée pour répondre aux besoins des étudiants. Et ça fonctionne. On n'en a pas
beaucoup encore de ce genre-là, mais c'est probablement à explorer et à pousser
et mettre de l'avant, surtout dans des milieux très universitaires. Je pense à
Sherbrooke, à Montréal, Québec, Trois-Rivières, donc c'est des endroits où ça
répondait vraiment à un besoin.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci.
Merci beaucoup, votre temps était écoulé depuis presque une minute, mais je
vous laissais aller parce que pour... par politesse, pour répondre à la
question. Alors, merci beaucoup pour votre représentation.
Nous allons suspendre maintenant quelques
instants pour... en attendant l'autre prochain groupe. Merci.
(Suspension de la séance à 10 h 47)
(Reprise à 10 h 54)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
on reprend les travaux. Alors, nous allons débuter maintenant avec Me Searle.
Alors, Me Searle, vous avez 10 minutes pour présenter votre mémoire, et, par la
suite, il y aura une période d'échange avec les députés. Alors, la parole est à
vous.
M. Searle (David) : Merci
beaucoup, M. le Président. Merci. Bonjour, Mme la ministre, Mmes, MM. les
députés, et je salue également M. le Président du Tribunal administratif du
logement. C'est un grand privilège et honneur d'être ici. J'ai énormément de
respect pour votre travail à tous et à toutes.
Donc, sans plus tarder, qui suis-je? Donc,
mon nom, c'est David Searle, je suis avocat et chargé de cours en droit du
logement. Je travaille depuis environ neuf ans dans des organismes
communautaires dans le domaine juridique. On parle beaucoup de logement, vous
pouvez vous en douter.
Donc, le droit du logement, en soi, c'est
un domaine qui est excessivement important, on parle de droits fondamentaux,
mais malheureusement très peu étudié. Il y a beaucoup de mésinformation, dans
le domaine, et ça donc ça mène à beaucoup de mauvaises compréhensions. C'est
une des raisons que j'ai lancé, l'année dernière, justicedécodée.com. Donc,
c'est un outil dans lequel on publie des recherches étudiantes en droit du
logement, puis avec l'objectif de faire disséminer des recherches qui
mettent... qui vulgarisent l'état du droit, actuellement, en matière du logement
au Québec, ce qui ne se fait pas assez souvent.
Donc, par rapport au projet de loi, je
vais vous entretenir, en partant, par rapport aux deux sujets qui, disons,
avantagent ou désavantagent les locataires et les...
M. Searle (David) : ...ou le
locateur. Je pense, je vais essayer de dire propriétaire. Donc, en partant, le
projet de loi attaque le sujet des évictions. Donc, à titre de rappel, bien,
les reprises, c'est peut-être Monsieur, Madame Baby-Boomer qui vient faire
venir maman, papa, enfants chez eux doit faire partir un locataire. Tandis
qu'évictions, c'est, par exemple, un... qui décide de faire partir un locataire
pour créer un bureau, par exemple. Donc, point de vue valeur sociétale, on peut
comprendre que la reprise a plus de valeur. Je trouve, c'est vraiment très
juste, les mesures qui sont proposées en matière d'éviction par le
gouvernement. Étant donné qu'on vient donner, dans le fond, un coût plus élevé
pour l'éviction que pour la reprise, je pense qu'on a frappé juste. Je ne suis
pas d'accord... et j'ai beaucoup de plaisir à écouter les autres présentations
des autres membres, là, ici à cette place, mais je ne suis pas d'accord avec
l'APCHQ qu'on devrait changer la proposition à 12 mois. Présentement, on a
mentionné que, bien, les personnes pourraient en temps et lieu venir chercher
plus d'indemnités. C'est déjà le cas. Ils ne le font pas. Donc, c'est... Et je
trouve intéressant que la CORPIQ n'a pas critiqué cette démarche-là, si je ne
m'abuse. Donc, c'est vraiment très intéressant.
En ce qui concerne les cessions de bail,
c'est un sujet qui fait couler beaucoup, beaucoup d'encre. Je ne suis peut-être
pas au diapason avec mes collègues dans le communautaire sur ce sujet. Oui,
c'est certain que c'est une réforme qui viendrait désavantager des locataires,
c'est vrai. Par contre, je pense qu'il y a beaucoup de mes conceptions sur la
finalité de la cession de bail.
En particulier, je veux apporter à votre
attention trois cas de figure les plus récurrents. Donc, on a le premier, c'est
les propriétaires qui sont tout à fait à l'aise avec la cession, parce que,
bon, ça leur donne un autre locataire, pas de problème, donc eux ils
permettent, ils ne seront pas affectés par le projet de loi.
Le deuxième cas de figure, c'est les
propriétaires qui détestent les cessions de bail, qui vont s'y opposer coûte
que coûte, ces personnes-là vont refuser même quand c'est valide. Et qu'est-ce
qui arrive? C'est que le locataire, puis moi, c'est ça que je rencontre à tous
les jours. Et j'ai oublié de mentionner d'ailleurs que je travaille au Centre
de justice de proximité. Je ne parle pas pour le Centre de justice de proximité
ou l'UQAM, donc je le précise. Mais les personnes qui refusent viennent
essentiellement rendre impossible la cession de bail présentement, parce que...
On peut avoir un bel article de loi qui prévoit que la cession est d'ordre
public, mais si un propriétaire refuse une cession qui est pourtant justifiée,
le candidat cessionnaire, le locataire actuel, bien, il a... excusez, le cédant
à un candidat cessionnaire qui doit habiter quelque part, il n'a pas
typiquement cinq semaines pour attendre un litige incertain pour s'aménager
quelque part. Donc, tu sais, d'une part, ce n'est pas un outil miraculeux,
quand il y a des refus faits par les propriétaires qui sont peut-être non
justifiés, souvent non justifiés, les locataires vont parfois contourner, c'est
leur droit, en faisant vivre la personne chez eux en attendant le procès. Et,
bon, c'est une façon de faire qui n'est pas ouverte à beaucoup de personnes.
• (11 heures) •
J'espère que je ne vous perds pas dans les
détails, mais une dernière chose que je veux juste mentionnée avec la cession,
c'est que ça termine souvent quand, par exemple, le propriétaire fait rentrer
un candidat... c'est-à-dire quand un locataire fait rentrer un cessionnaire
chez lui ou chez elle, le cessionnaire qui devient locataire est souvent dans
une longue série de conflits avec le propriétaire qui lui ou elle ne voulait
pas cette personne, ne veut pas cette personne-là. Bon. Est-ce qu'il y
aurait... vous pourriez me dire qu'on devrait peut-être corriger ce problème,
peut-être, mais tout pour dire que ce n'est pas non plus la panacée. Et par
contre, comme je dis dans le mémoire, je pense qu'on vient retirer un bénéfice
aux locataires et j'aurais tendance à proposer ou suggérer plutôt à la
commission de peut-être maintenir cette réforme-là en autant que d'autres
mesures intéressantes aux locataires soient amenées dans le projet de loi qui
ne s'y retrouvent pas. Et le premier, le plus important, et celui que je tiens
le plus à vous parler, là, c'est s'attaquer au problème de... le problème de
sécurité et de salubrité des logements. On a un... vous connaissez l'état qui
se dégrade du parc locatif, on devrait s'en inquiéter, c'est une question de
santé publique qui affecte la capacité de toutes sortes... Je ne suis pas
médecin, là, mais ça m'inquiète. Et les gens, dans le fond, ce que...
11 h (version non révisée)
M. Searle (David) : ...ce que
l'on peut voir, présentement, c'est que c'est un secret de polichinelle, les
compensations que les locataires peuvent chercher devant le tribunal pour un
problème de salubrité est très bas, est très, très bas. Donc, vous ne vous
imaginerez pas qu'est-ce qu'un locataire pourrait chercher pour un cas de
coquerelles, un cas de punaises qui durent pendant des mois, des années. Et ce
que l'on voit, dans le domaine, c'est des propriétaires qui rentrent dans l'immobilier
et qui ne sont pas intéressés, point, à faire des changements dans l'immeuble.
Et financièrement, ils ont peut-être raison, je veux dire, ils se font
poursuivre, ils ont une ordonnance, ils vont payer 2 000 $. Mais ce qu'ils
disent aux locataires : Bien, quittez, moi, je vais juste vous remplacer,
c'est tout, donc. Et le problème maintenant, c'est qu'avec la crise du logement
avant les locataires, qu'est-ce qu'ils faisaient? Bien, ils quittaient, ils
déménageaient, maintenant, ils ne peuvent plus. On a vu une baisse du nombre
des déménagements. Et donc les gens, ils restent et ils restent dans des
problèmes d'insalubrité. C'est inquiétant.
Donc, moi, ce que je vous proposerais, ce
serait d'amener des dommages punitifs en matière d'insalubrité, de manques de
sécurité qui sont récurrents, qui... on pourrait assimiler à des cas de taudis,
pour venir amener un coût pour les propriétaires dans cette situation-là, alors
que présentement il n'y a pas de coûts, vraiment. Et quelque chose qui serait
bon pour tous les locataires, ça serait d'anonymiser leur demande au tribunal
pour des cas d'insalubrité ou de manque de sécurité. Présentement, ils sont
plusieurs à ne pas faire de demande parce qu'ils craignent de ne pas se faire
louer un logement par après. Parce que, s'ils font un... s'ils postulent pour
un appartement, on voit qu'ils ont ouvert une demande, c'est un locataire qui
dérange. Donc, on ne leur loue pas. Donc c'est vraiment un grand problème. Et
on peut le voir dans les statistiques. Quand on lit le rapport annuel du tribunal
administratif du logement, si on regarde juste les causes civiles, on n'exclut,
on ne prend pas en compte fixation de loyer, on ne prend pas en compte le
non-paiement de loyer, ce qui est le nerf de la guerre, si on ne prend pas en
compte ces mesures-là, les demandes des locataires qui s'assimilent à des
problèmes de sécurité, d'insalubrité, là, ça tourne autour de 8 %
seulement des causes civiles au TAT. Donc, les gens ne se rendent pas au
tribunal et je pense qu'on a à se poser la question pourquoi.
J'aurais quatre points à couvrir, j'espère
que je pourrai les couvrir. Mais sinon, un autre enjeu qui n'est pas couvert...
Le Président (M. Schneeberger) : Il
vous reste une minute.
M. Searle (David) : Une
minute. O.K. Donc, dans le fond, il reste le sujet de la colocation et de la
sous-location. Donc, la crise du logement. On ne crée pas assez de logements,
vous le savez, les gens, qu'est-ce qu'ils font? Bien, ils rentrent en
colocation, ils rentrent en sous-location. Et la colocation n'est pas définie
au Code civil. Et ce qui veut dire beaucoup d'ambiguïté, beaucoup de détresse
aussi. On a vu particulièrement durant la COVID, mais ça va se poursuivre. On a
quelqu'un qui vit chez nous, on veut qu'il parte, mais ce n'est pas clair si on
peut lui forcer à partir ou pas. Donc, je vous propose quelques modifications à
amener en matière de colocation, sous location. Distinguer les concepts,
déterminer si on veut vraiment donner le... tu sais, peut-être la priorité au
locataire, quitte à dire : Le colocataire, sous locataire, il n'a pas
nécessairement la priorité de rester dans le logement si le locataire veut
rester puis il veut qu'il parte. Donc, ça, c'est un enjeu que je suis vraiment
content de pouvoir amener à votre attention. Je pense qu'il n'est pas vraiment
sur le radar de personne.
Il existe aussi l'enjeu de la reprise du
logement. On en traite un peu indirectement dans le projet de loi et je ne vous
en parlerai pas si ce b'était pas pour une dernière jurisprudence... Gagnon,
qui été rendue par la Cour du Québec, dans laquelle un juge de la Cour du
Québec a adopté une interprétation très littérale du Code civil. Et, dans mon
mémoire, je vous dis qu'on cite quatre fois ce jugement. C'est rendu à 10 fois,
le jugement a été cité, en date d'aujourd'hui et on vient de dire que quelqu'un
qui a un projet à court terme peut faire partir un locataire, donc un projet...
par exemple, bien, j'ai ma tante qui va être au Canada pendant six mois. Je
veux qu'elle vive chez vous. Ça, ça sera permis, même si le locataire, il est
là depuis 20 ans. Donc, ce n'est pas sur le radar. Moi, j'invite la
commission à réfléchir à la possibilité d'intégrer ce qui a toujours été la
jurisprudence ou du moins qui a été longtemps la jurisprudence du Tribunal
administratif du logement, que de seulement accepter des reprises qui sont...
qui ont un caractère certain et qui... et permanent.
L'avant-dernier point, les rénovictions.
Il y a beaucoup de mes informations sur la matière. Donc, je vous propose trois
idées pour...
M. Searle (David) : ...aider
les parties, tant locataires que propriétaires, à mieux connaître leurs droits,
mieux savoir... Dans le fond, qu'est-ce ce qu'on voit souvent, c'est qu'un
propriétaire achète un bloc, arrive avec ses gros sabots et dit aux locataires :
On rénove. Malheureusement, c'est la fin, mais je suis prêt à vous offrir
4 000 $ pour couvrir vos frais. Et ça peut être très impressionnant,
ça peut mener à des signatures de quittance où les locataires s'engagent à
partir. Et les propriétaires aussi peuvent être mal informés de leurs droits
par leur courtier. Donc, je vous proposerais quelques idées, là, donc, pour
s'assurer qu'à la transmission d'une propriété on informe les locataires de
leur droit au maintien dans les lieux, que de forcer leur départ, c'est
vraiment l'exception et qu'il doit, on doit respecter des critères assez
spécifiques, donc vraiment d'aller chercher de l'information en cas de doute,
pareillement pour les propriétaires, et également de spécifier, à même le Code
civil, l'état de la jurisprudence qui prévoit qu'en cas de travaux majeurs les
locataires sont à perte... n'ont aucune perte. Le principe élaboré par le
tribunal, c'est de faire en sorte que les locataires doivent partir
effectivement pour permettre les travaux, mais peuvent revenir et ne subiront
pas de pertes parce que leur déménagement, leur entreposage est compensé par
les propriétaires.
Sinon, le dernier point... bien, tous ces
points-là sont inutiles si...
Le Président (M. Schneeberger) : Rapidement,
parce que vous êtes déjà trois minutes sur le temps de la ministre...
M. Searle (David) : Ah! je
vous en prie.
Le Président (M. Schneeberger) : Mais,
allez-y, elle vous le donne, mais rapidement.
M. Searle (David) : Très
rapidement, tous ces points sont inutiles si on n'investit pas dans le concret,
et ces droits se décident au Tribunal administratif du logement. On a
M. Simard. Me Simard est le capitaine d'une équipe de tonnerre, mais
qui est vastement sous financée. Et on parle ici de... Si on compare les
petites créances et le TAL, ce sont deux tribunaux de proximité. Le
gouvernement investit à embaucher des juges, des greffiers spéciaux à son
honneur, mais ce n'est vraiment pas assez si on regarde les statistiques. Et
surtout les perceptions des gens, malheureusement, étant donné la vitesse que
l'état du financement impose au tribunal lors des audiences, bien, moi je
reçois beaucoup d'insatisfaction et je dois souvent faire la part des choses
avec les gens, dire : Bien, ils essaient d'appliquer la loi, mais... Et ça
peut mener à des problèmes, là, parce qu'à la base, c'est l'écoute. Comme vous
m'écoutez, bien, c'est l'écoute aussi au tribunal. Des fois, ça dépasse puis
des fois, c'est long. Donc, il faut investir.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
M. Searle. Alors, on va procéder à la période de questions avec Mme la
ministre. Vous avez... Il vous reste un peu plus de 12 minutes.
Mme Duranceau : O.K.. Alors,
M. Searle, merci beaucoup pour votre mémoire. Comme je vous le mentionnais
tantôt, c'était rafraîchissant à lire, honnêtement.
M. Searle (David) : Merci.
Mme Duranceau : Ce n'est pas
peu dire dans le contexte actuel. Non, je trouvais qu'il y avait de la
perspective aussi à l'égard des différentes mesures, les pour et les contre.
Alors, ça, c'était intéressant.
On va parler de la cession de bail. Est-ce
que vous êtes d'accord avec moi que le locataire a toujours la possibilité de
céder son bail malgré un refus du propriétaire? Le refus pur et simple entraîne
la résiliation du bail. Donc, le locataire qui veut quitter, c'est ça, là,
l'idée d'une cession de bail, le locataire qui veut quitter peut toujours
quitter, n'est-ce pas?
M. Searle (David) : Dans la
mouture actuelle, c'est effectivement... la personne pourra quitter, donc elle
pourra être libérée de ses obligations.
Mme Duranceau : Donc, quel
droit.... de quel droit le locataire est-il privé, donc, avec les modifications
proposées?
M. Searle (David) : Bien, en
fait, c'est de deux parts. D'une part, le candidat pourra se voir... le
locataire qui veut partir pourrait avoir plus, peut être, de difficultés à
trouver des candidats. Peut être, peut être pas. Ça, c'est peut être pas le...
• (11 h 10) •
Mme Duranceau : Trouver des
candidats pour...
M. Searle (David) : Bien,
c'est-à-dire si moi, je sais que ma candidature pourrait être refusée parce que
le propriétaire ne veut pas faire une session, bien, peut-être, je ne vais même
pas appliquer. Donc, peut-être le locataire aura plus de difficulté à trouver
des candidats.
Mme Duranceau : Mais le
locataire, à la base, ce qu'il veut, c'est quitter, lui.
M. Searle (David) : Oui.
Mme Duranceau : Right? Donc,
s'il quitte, ce qu'il veut, c'est ne plus avoir d'obligation en vertu de son
bail. Donc, un refus du propriétaire et une résiliation du bail, parfait, moi,
je suis libéré de mes obligations.
M. Searle (David) : Oui. Puis
le plus grand désavantage pour les locataires, c'est clairement pour les
locataires qui rentrent, qui n'auront pas un loyer qui est facilement protégé
et qui est le même. Ça, c'est le plus grand désavantage pour les locataires.
Mme Duranceau : Pour le
nouveau, qui ne... partie au bail.
M. Searle (David) : Pour le
nouveau. Exactement.
Mme Duranceau : Donc, c'est
redonner au suivant avec le bien d'autrui. Est-ce qu'on peut dire ça, en ce
moment?
M. Searle (David) : Bien, ce
n'est pas... Je n'irais peut-être pas jusque là parce que c'est un peu à la.
M. Searle (David) : ...tu
sais, on a... le Code civil a l'idée de vouloir faire en sorte que les loyers
augmentent seulement avec les critères de fixation. Donc, en fait,
techniquement, ça devrait toujours être le cas, ce que... ce qui est
présentement en place et ce qui peut être fait avec la cession. En pratique, on
est d'accord, on ne se mentira pas, ce n'est pas la réalité sur le terrain, et,
je veux dire, bon, pour le mieux ou pour le pire. Ce n'est pas la réalité,
quand qu'il y a un locataire qui quitte, le prochain va payer le même loyer. Ce
n'est pas la réalité du tout, là.
Mme Duranceau : Donc, est-ce
qu'il n'y aurait pas une façon de... dans le fond, la cession de bail, ce n'est
pas ce qui vient régler le problème, il y a un autre problème à la source qui
est : au moment du transfert, bon, il y a des augmentations de loyer qui
ne sont pas celles qui seraient souhaitées. Donc, on ne devrait pas travailler
plutôt sur ces augmentations-là.
M. Searle (David) : Ah! moi,
je suis certain que FRAPRU, RCLALQ, tout le monde serait vraiment content si on
amènerait des mesures pour faciliter la fixation au même niveau de loyer au
départ de l'ancien locataire.
Mme Duranceau : Ou faire en
sorte que les règles présentement applicables soient appliquées.
M. Searle (David) : Soient
appliquées. La réalité, c'est que c'est très difficile pour... Moi, ça m'arrive
de rencontrer des gens qui font cette démarche-là, de faire rebaisser le loyer
tel qu'il était dans les 12 mois précédents, mais ce n'est pas une preuve
facile. Il faut être en mesure de prouver que l'ancien locataire, il payait tel
montant. Ce n'est pas le propriétaire qui va le dire. Donc, c'est assez
difficile de porter une telle cause.
Mme Duranceau : Bien, une
clause G remplie, ça te donne l'information.
M. Searle (David) : Quand
elle est remplie. Donc, admettons une clause G remplie, mais, moi, quand j'ai
aménagé mon appartement, il n'était tout simplement pas rempli. C'est le cas de
beaucoup de locataires.
Mme Duranceau : O.K. Donc, on
pourrait travailler sur ce volet-là.
M. Searle (David) : On
pourrait travailler sur cet élément, absolument.
Mme Duranceau : O.K. Parfait.
Donc, ensuite de ça, je voulais vous amener sur les évacuations temporaires en
raison de travaux majeurs. Vous avez mentionné : ça doit se faire à coût
nul pour les locataires, mais peut-être revenir sur les mesures que vous
suggérez pour encadrer ça, puis aussi la notion de... tu sais, de reprise pour
soi-même, là, mais dans un contexte plus prévisible, là, ou durable.
M. Searle (David) : Oui,
donc, quand on parle de travaux majeurs, dans le fond, on peut légalement
forcer le départ d'un locataire dans le contexte de travaux majeurs, travaux
urgents. Donc, par exemple, ça commence à couler, il faut tout détruire, il
faut tout enlever, et là ensuite faire rentrer la personne. Et ce que la loi
prévoit, c'est que la personne a le droit de re-entrer par la suite.
Présentement, on parle juste de... le propriétaire doit remettre un avis
incluant l'indemnité, on ne dit pas c'est quoi, l'indemnité, dans le Code
civil, et le locataire le loisir de contester ou pas. Mais, si on se met dans
la peau d'un locataire moyen, il reçoit et il se fait dire : Bien là, on
fait des travaux majeurs, je vous dis que ça va prendre x nombre de mois, sinon
année, etc. Donc, le locataire, souvent, va juste dire : O.K., je prends
l'argent, je pars, alors que... C'est correct, un locataire peut prendre cette
décision-là, un propriétaire peut faire cette offre-là, mais encore on
viendrait amener une plus grande connaissance des faits en cause si on dit aux
locataires : Bien, voilà, vous avez droit à être coût neutre pendant ce
déménagement-là et encore de le faire au moment du transfert de propriété, au
moment où beaucoup rénovictions ont lieu.
Mme Duranceau : Puis coût
neutre, tu sais, c'est vrai, mais comment on va gérer les exagérations? Parce
qu'il y en a, là, à l'occasion aussi, là, dans l'autre sens.
M. Searle (David) : Oui,
bien, justement, il faut des juges au tribunal administratif du logement. C'est
ça, leur... c'est ça, les types de causes qu'on a vulgarisées sur justice
décodée, là, c'est des demandes pour les déménagements. Bien, le déménagement,
c'était trop, non, ce n'était pas assez. Donc, c'est effectivement comment le
juge... C'est déjà prévu.
Mme Duranceau : Ça fait qu'on
se retrouve quand même devant la cour pour ces dossiers-là.
M. Searle (David) : Oui,
exactement. Puis je pense que c'est un des points...
Mme Duranceau : Il n'y aurait
pas moyen d'être comme en amont pour éviter de se retrouver devant le...
M. Searle (David) : Oui,
justement, c'est justement en étant plus clair sur c'est quoi, les attentes du
législateur envers les parties. Donc, si on dit clairement : Bien, ça,
c'est l'état de la jurisprudence, on est d'accord, bien, à ce moment-là, on
aura moins de chances d'avoir des conflits parce qu'on pourra se référer à un
texte de loi, se référer aux vulgarisations du TAL et dire : Bien,
écoutez, c'est supposé d'être coût neutre, et il y aura moins de propriétaires
qui refuseront, plus de locataires qui feront valoir leurs droits...
M. Searle (David) : ...tout
dans le cadre qui est déjà prévu par la loi. C'est juste de rendre le tout plus
connu de tous.
Mme Duranceau : Donc, c'est
d'ajouter les éléments de jurisprudence, là, qui sont repris à maintes reprises
dans la législation?
M. Searle (David) : Exactement.
Mme Duranceau : C'est ça que
vous proposez. O.K. Moi, je pense que c'était ça.
Pour ce qui est... Ah! ça, c'est
intéressant aussi, les demandes qui sont... qui pourraient être anonymisées
concernant l'insalubrité, donc ce serait vraiment juste dans ces cas-là, mais,
ça, ça serait anonyme, comme ça, il n'y a rien qui suit le locataire, là sur...
Mais par contre, les demandes qui peuvent être introduites par les
propriétaires, dans certains cas, s'il y a non-paiement de loyer, ça, on
continue de les...
M. Searle (David) : Exactement
ce que je proposerais.
Mme Duranceau : O.K. Puis
vous disiez que ça représente quand même seulement 8 %... Non, au TAL, ça
représente 8 % des...
M. Searle (David) : Causes
civiles.
Mme Duranceau : ...des
causes, mais ces contextes-là, de... avez-vous, sur le plancher, là, une
évaluation de ce que ça peut représenter?
M. Searle (David) : bien, on
en parle de... Dans le grand Montréal, dans les rapports de la Fondation du
Grand Montréal, de 10 % des logements locataires sont en besoin de
grandes, grandes, grandes rénovations. Donc, pour moi, ça n'a pas de sens qu'il
y a 10 % à Montréal seulement, puis on a l'équivalent de, je ne sais pas,
bien, 8 %... J'oublie le chiffre, là, mais... Bref, excusez-moi, là.
Mme Duranceau : O.K. Autour
de ça, là.
M. Searle (David) : Autour de
ça, voilà. Je suis désolé. Je vais le trouver. C'est ça,
2 000 causes, 2 000 causes essentiellement par année.
Mme Duranceau : Qui se
retrouvent devant le TAL?
M. Searle (David) : Exactement.
Mme Duranceau : Puis il y en
a d'autres qui ne se retrouvent juste pas là, pour...
M. Searle (David) : Oui,
exactement. Puis, tu sais, en tant qu'avocat, moi je tiens beaucoup à l'état de
droit. Et c'est vraiment préoccupant pour moi, toutes les fois où les gens ne
se présentent pas au tribunal avec une... En fait, ce n'est pas que je veux que
les gens soient... ce n'est pas ça. Tu sais, Il n'y a pas un avocat qui veut
ça, ou une avocate. C'est plus, si on a des citoyens qui disent : bien, ça
ne vaut pas la peine, je vais chercher trop peu d'argent, de toute façon, ils
sont ci, ils sont ça, ce qui n'est pas vrai, là, mais bon, c'est un grand
problème pour notre société. Puis ça mène à des choses comme Trump, là, si vous
voulez.
Mme Duranceau : Oui, O.K.
pour ce qui est de la colocation, est-ce que vous avez une idée aussi de la...
tu sais, de la proportion ou de l'occurrence de ces situations-là? Parce que ce
que je comprends, c'est qu'actuellement le Code civil couvre peu ça, ça fait
que c'est un projet en soi, là.
M. Searle (David) : Exactement.
Il y a... on a... Moi, je n'ai pas de données là-dessus, je n'en ai pas vu.
J'aimerais connaître. Mais c'est quelque chose que moi, je constate
anecdotiquement, que la classe moyenne, de plus en plus, se retourne vers la
colocation, la sous-location. Ce n'est plus juste les étudiants. Et ça cause
beaucoup de souffrance, le fait que ce n'est pas encadré.
Mme Duranceau : Parce que là,
ultimement, quelqu'un se retrouve dans un logement, mais il n'y a aucun droit,
c'est ça?
M. Searle (David) : Il n'y a
aucun droit. Mais le locataire aussi, ce n'est pas clair, c'est quoi, ses
droits vis-à-vis cette personne-là. Donc, souvent, ce qu'on entend, c'est un
locataire qui vient nous voir : je ne suis capable, je veux qu'il parte.
Puis moi, je dois leur dire : Bien, selon la jurisprudence, il faut qu'il
soit violent, il faut qu'il fasse quelque chose de vraiment pas correct ou
encore qu'il ne paye pas, mais ça, c'est une autre histoire, là, pour que le
TAL puisse intervenir, sinon, bien, vous êtes pris avec.
Mme Duranceau : O.K. Puis il
y a une recrudescence de ça dans le contexte actuel. C'était moins vrai il y a
x nombres d'années?
M. Searle (David) : Je suis
un peu jeune pour vous le dire, mais du haut de mes trentaines, là, mais je
vous dirais, bien, on peut s'attendre à ce que ça va s'empirer, là, tant que
d'autres mesures ne sont pas mises en place, là, pour alléger la crise.
Mme Duranceau : O.K.. O.K..
Bien, écoutez, moi ça répond à mes questions. Merci beaucoup.
M. Searle (David) : Merci
beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de l'opposition officielle. La
Députée de Mille-Îles, vous avez 10 min 24 s
• (11 h 20) •
Mme Dufour : Excellent. Merci
beaucoup, Me Searle. Franchement, un très bel exposé puis surtout un mémoire
très exhaustif, beaucoup, beaucoup de matériel et des éléments qu'on n'a pas
vus dans d'autres mémoires ou dans d'autres présentations, donc merci beaucoup
pour votre présence.
Je vais peut-être revenir sur les cessions
de bail. Effectivement, votre position est distincte de d'autres groupes. Et là
je voudrais vous entendre d'abord... Moi, ce que je comprends, c'est que, dans
le fond, les gens ont recours à la cession de bail, surtout parce que la clause
G, elle ne fonctionne pas actuellement. Mais est-ce que vous avez une idée de
comment elle pourrait fonctionner? Est-ce qu'une amende, par exemple, pour
non... pour cause de... si elle n'est pas remplie, je ne sais pas. Quelle
serait votre vision là-dessus?
M. Searle (David) : Bien,
premièrement, merci, puis, deuxièmement, je vous dirais, il faudrait... Tu
sais, si c'est la volonté du législateur, ça serait de...
M. Searle (David) : ...mettre
en place un registre des loyers et aussi de rendre ce registre-là... tu sais,
d'avoir une force probante. Parce que, moi je ne suis pas certain que si on se
réfère au registre des loyers, présentement, que je puisse amener ça en cour
puis convaincre un juge que, bien, parce que c'est écrit 1000$, que c'était
1 000 $. Ça ne vaut pas grand-chose, là. Donc, il faudrait donner une
force probante à ça, mais encore, il faudrait alors, tu sais, faire des
vérifications pour ce registre-là puis aussi anonymiser, aussi, il y a des
enjeux de vie privée aussi, qui est très important pour le commun des mortels,
là, donc, tu sais, il y a cet enjeu-là aussi, là, de la vie privée.
Mme Dufour : Oui, parfait.
Mais donc, un registre des loyers avec force probante, ce serait quelque chose,
quand même, d'assez compliqué et coûteux à mettre en place, là, je comprends,
parce qu'il y a...
(Interruption)
M. Searle (David) : Oupelaïe!
Mme Dufour : ...beaucoup de
systèmes. Puis, jusqu'à maintenant, les registres qui ont été mis en place par
nos gouvernements n'ont pas nécessairement toujours bien fonctionné, là, on
parle... registre des armes à feu. Et je suis désolé pour le verre que vous
avez...
M. Searle (David) : Bien oui,
je suis désolé pour le verre.
Mme Dufour : Donc, voilà.
Écoutez, je voudrais savoir si vous avez eu vent de cas de monétisation de la
cession de bail ou de la sous-location, là.
M. Searle (David) : Pas
personnellement, mais on m'en a fait part, effectivement, oui, puis, tu sais,
j'ai une... bien, tu sais, c'est du ouï-dire, là, mais bon, bref, par la bande,
oui.
Mme Dufour : Est-ce que c'est
quelque chose que vous croyez qui devrait être encadré?
M. Searle (David) : Oui. Je
veux dire, toute financiarisation du logement, c'est un problème pour la
société. Dans le mémoire, je propose que... On voit, par exemple, des
locataires qui sous-louent ou ont des colocs qui paient leur train de vie, et,
tu sais, ça, c'est problématique. Donc, je pense qu'on devrait légiférer contre
ça. Idéalement, on va avoir un marché locatif qui fonctionne puis on n'a pas,
tu sais, à s'attaquer à ces problèmes-là, là, mais, pour l'instant, il y a
quand même une iniquité, là.
Mme Dufour : Effectivement.
Je voudrais vous entendre sur deux éléments que vous avez soulignés dans votre
mémoire, la représentation devant le TAL et les 30 jours de délai d'appel, qui,
maintenant, seraient à partir de la date de prise de connaissance. Vous étiez
favorable aux deux changements qui étaient proposés, mais je voudrais juste
vous souligner qu'on a reçu, dans le fond, une lettre du Barreau qui fait
partie, dans le fond, là, des éléments qu'on devra regarder, et il y a un
élément où ils parlent du risque qu'il y ait des gens peu scrupuleux et sans
expérience qui puissent abuser de locataires parfois vulnérables. Et, pour ça,
qui... eux autres suggèrent plutôt que ça soit à titre gratuit, s'il y a un
représentant de quelqu'un qui n'est pas un avocat. En tant qu'avocat, qu'en
pensez-vous?
M. Searle (David) : Effectivement.
Je ne me suis pas penché énormément sur la question. Je trouve qu'on devrait
faire... Le Barreau... bien, en tout cas, j'ai l'impression qu'on devrait faire
attention de ne pas légiférer pour l'exception, et plutôt, tu sais, viser la
personne moyenne. Donc, la personne moyenne risque de gagner de cette
réforme-là, peut-être, la personne... il y aura effectivement des gens qui vont
subir des conséquences négatives, là, c'est certain que... mais, tu sais, ce
n'est pas tous les avocats qui représentent, non plus, bien, au Tribunal
administratif du logement, là, donc, ce n'est pas... a différence, c'est qu'eux
ils sont assurés. Ces mandataires-là, futurs, ne seront pas assurés. Donc, il y
aura plus grande difficulté à aller chercher ses sous, mais non, moi, ça ne
m'empêchera pas de dormir.
Mme Dufour : O.K., merci. Il
y avait aussi... Il y a eu une jurisprudence, il y a quelques mois, puis je
n'arrive pas à la retrouver, là, dans ma mémoire, mais qui parlait du délai
d'appel, et qui pouvait être compris de différentes façons. Parce que, des
fois, si elle n'est pas signifiée, là, par exemple, signifiée à la mauvaise
adresse ou signifiée à l'adresse, que la personne a déménagé... Et là on parle
de la date de prise de connaissance, maintenant, mais ça, ça peut aussi avoir
un flou. La date de... est-ce que la date de notification, par exemple, tu
sais, que... Comment on détermine la date de prise de connaissance?
M. Searle (David) : La
notification, ça serait... je ne l'ai pas mentionnée dans le mémoire, là, ça
sera pour une autre fois, si vous permettez, là, mais la notification, c'est
l'enfer. Ce n'est pas facile de rejoindre des gens. Le juge de la Cour du
Québec est là pour trancher c'est quand, exactement, la connaissance, selon les
faits qui lui sont amenés.
Présentement, par contre...
M. Searle (David) : ...la
situation, l'application de la jurisprudence, mais là ça a été corrigé, là,
mais c'est une très bonne idée de le mettre dans le projet de loi. Ça fait en
sorte qu'on peut avoir des gens qui apprennent, cette semaine, que le jugement
a été rendu, mais ça fait deux semaines et demie, il leur reste cinq jours pour
faire un appel. C'est impossible. Donc, on vient attaquer l'état du droit
encore, le fait de pouvoir être entendu. Donc, c'est un changement essentiel.
Mme Dufour : Parfait. Merci.
Je voudrais peut-être vous entendre sur les reprises de logement versus les
évictions, parce qu'ils sont traités vraiment différemment dans votre mémoire
puis il semble y avoir des distinctions importantes dans la loi. Donc,
peut-être vous entendre un peu plus sur la distinction entre les deux.
M. Searle (David) : Oui,
donc, encore une fois, reprise, on peut penser à la personne baby-boomer avec
triplex, veut faire entrer maman, fiston dans le triplex, on fait partir les
locataires. Donc, c'est sûr qu'il y a des enjeux opposés, mais ultimement c'est
pour faire vivre la famille, bon. Tandis qu'éviction, bien, c'est un projet
d'agrandissement, subdivision, changement d'affectation, ça peut être
économique. Tu sais, on a vu, récemment, une jurisprudence où on a confirmé
qu'on peut faire une éviction pour transformer un logement en Airbnb. Tu sais,
donc, c'est beaucoup plus problématique, mais, bon, on vit dans un système
capitaliste, on doit faire avec, propriété, on a droit de le changer, mais je
trouve que c'est très sage de rendre ça plus dispendieux et de dire
clairement : Ça pourrait aller chercher jusqu'à 24 mois de loyer de
compensation.
Mme Dufour : Donc,
actuellement, pour les évictions, c'est ce qui est proposé, mais ça ne l'est
pas pour les reprises de logements.
M. Searle (David) : Effectivement,
effectivement.
Mme Dufour : O.K. Et donc
c'est le trois mois qui s'appliquerait pour une reprise de logement.
M. Searle (David) : Exactement.
Mme Dufour : Excellent. La
présomption de refus aussi, vous faites référence à ça sur... pour les
expulsions pour cause de sous-location plus de 12 mois. Est-ce que vous
pouvez nous en parler un peu plus?
M. Searle (David) : Oui,
donc, c'est quelque chose de peu... on en parle peu. Il y a rarement la
jurisprudence, mais je voulais en parler juste parce que, justement, comme on
en parle peu, il y a beaucoup de gens qui vont frapper un panneau, tomber dans
le panneau, plutôt, parce qu'ils vont recevoir l'avis de non... Donc, on
connaît tous six à trois mois avant la fin du bail, en fait, le renouvellement
du bail. Et un propriétaire qui envoie un avis de non-renouvellement, bien,
tout le monde sait que c'est illégal. En fait, c'est faux. En matière de
sous-location, on peut... si le locataire a sous-loué pendant plus de
12 mois, on peut envoyer cet avis-là. Et, à ce moment-là, il n'y aura pas
de renouvellement, le locataire devra quitter, à moins que ce soit le locataire
qui demande que le tribunal intervienne. Le problème, c'est que le locataire
souvent est mal informé, souvent va juste s'adresser au tribunal au moment
qu'il y aura les... tu sais, le propriétaire qui dit : Bien, c'est le
1er juillet, qu'est-ce que tu fais là? Et le tribunal a les mains liées et
doit forcer le départ du locataire parce qu'il n'a pas respecté les délais.
Mme Dufour : O.K., mais là,
s'il y a une présomption... Parce que, là, dans le fond, on a la cession de
bail, où on comprend qu'avec le projet de loi, ce qui est proposé, un
propriétaire pourrait la refuser, mais, d'un autre côté, on vient dire, dans le
fond, que, pour la sous-location, là, le locataire devrait pouvoir la refuser,
refuser la résiliation pour cause de sous-location. Donc, il me semble que les
deux sont contradictoires.
M. Searle (David) : C'est
que, présentement, puis le projet de loi ne fait pas de changement là-dessus,
c'est qu'on peut sous-louer un logement pendant x nombre de temps en autant que
ça ne dépasse pas 12 mois. Si ça dépasse 12 mois, là, le propriétaire
peut intervenir. Et donc, dans le fond, l'état actuel du droit, c'est qu'on
dit : On peut céder un bail, on peut sous-louer, mais on ne peut pas
sous-louer l'entièreté du logement pendant 12... plus de 12 mois, à quel
moment on peut voir le non-renouvellement. Donc, est-ce qu'il y aurait lieu à
changer ça? Personnellement, je ne vois pas le besoin.
Mme Dufour : O.K. Mais vous
suggérez, par contre, qu'il y ait une présomption de refus.
M. Searle (David) : Absolument.
Mme Dufour : O.K. Excellent.
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
• (11 h 30) •
Mme Dufour : Bien, écoutez,
je vais peut-être juste revenir... Est-ce que vous croyez que, s'il y avait un meilleur
retour sur investissement, entre guillemets, dans les rénovations, lorsqu'un
propriétaire fait des rénovations... est-ce qu'il y aurait moins de dommages...
tu sais, de problématiques de taudis, entre guillemets, si les propriétaires
pouvaient mieux rentrer dans leur argent?
M. Searle (David) : Donc, la
réponse, pour moi, c'est : peut-être pour très, très peu de cas, mais les
cas de taudis, c'est vraiment des propriétaires qui... ils n'ont juste rien
à... ils ne veulent pas dépenser une cenne noire.
Mme Dufour : O.K. Excellent.
Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition.
Alors, député de Laurier-Dorion, vous avez 3 minutes 28.
M. Fontecilla : Bonjour, M.
Searle. Écoutez, je vais y aller sur... tout d'abord sur les rénovictions. On
sait qu'il y a un grand nombre, une épidémie, certains... afin de... bien, de
surmonter les loyers qui étaient auparavant jugés pas très élevés, là...
11 h 30 (version non révisée)
M. Fontecilla : ...vous
proposez trois solutions. Donc, tout d'abord, de l'information aux locataires,
aux propriétaires et ensuite une augmentation des indemnités. Et vous allez m'expliquer.
Il y a une étude, là, il y a quelques années, du comité logement de la
Petite-patrie, qui arrivait à la conclusion que 85 % des évictions et des
reprises de logements étaient... avaient un caractère frauduleux. Et plusieurs
dans la société proposent une mesure de vérification disponible pour les
locataires, là, afin de vérifier effectivement si les travaux ont été faits, la
subdivision, ou la personne, la mère, le fils a été installé, etc., là. Est-ce
que vous pensez que votre... ce que vous proposez va endiguer l'épidémie de
rénovictions ou il faut d'autres mesures?
M. Searle (David) : Merci
beaucoup, M. le député. En fait, il y a une mesure à même le projet de loi qui
n'a pas attiré du tout d'attention, qui pourra endiguer quelque peu, et c'est
un renversement de la présomption. Dans le fond, quand on... en 1968, on peut
chercher des dommages, maintenant, contre le propriétaire pour, par exemple,
les loyers plus payés et le stress causé par la reprise ou l'éviction, et ce
sera au propriétaire de prouver sa bonne foi, donc ce sera à il ou à elle de
prouver, que ce soit la reprise ou l'éviction, que ça a été de bonne foi. S'il
ou elle ne réussit pas, il ou elle devra payer ses trois ans de loyer de plus.
Donc, ça, c'est un droit quand même intéressant pour les locataires qui pourra
aider avec les rénovictions. Et en plus ils pourront chercher des dommages
punitifs en matière de mauvaise foi. Donc, c'est un avantage quand même
important pour les locataires et contre les rénovictions sur ce point-là.
M. Fontecilla : Très bien.
Pour revenir à la question de la cession de bail, là, dans le temps qu'il me
reste, je ne suis pas sûr de comprendre, vous appuyez ce qui est proposé dans
le projet de loi, et vous dites que, dans la situation actuelle, là, un grand
nombre de... il s'en dégage de votre texte, là, comme si beaucoup de
propriétaires utilisaient contester la cession... la cession de bail, là, et ça
induit ce que vous dites, là, la colocation, etc., là, mais ils doivent
prouver, là, que... le propriétaire doit prouver qu'il y a une bonne raison,
là, que ce n'est pas une raison futile, là...
M. Searle (David) : ...effectivement,
excusez-moi, je suis désolé de vous interrompre, c'est ça que la loi dit. Par
contre, en réalité, dès qu'il ou elle refuse, bien là, le locataire doit
attendre, doit ouvrir une demande au tribunal, doit attendre des délais du
tribunal, peut-être quatre, cinq semaines et ensuite il y aura jugement. Le
propriétaire risque de perdre, mais entre-temps, le candidat, il sera parti,
là.
M. Fontecilla : Mais ça,
cette procédure-là se fait quelques mois avant la fin du bail, là.
M. Searle (David) : Non,
parce que, dans le fond, on annonce l'appartement...
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
M. Searle (David) : ...on
trouve un candidat et c'est pour tout de suite. Donc là, on fait la demande,
donc.
M. Fontecilla : Donc, dans
les faits, dans les faits, vous dites que le propriétaire, dans la cession de
bail, là, ont le gros bout du bâton, là, juste par un dépôt d'un refus de la
cession, là.
M. Searle (David) : Exactement.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. On n'a plus de temps, désolé. Alors, nous allons maintenant du côté
du député des Îles-de-la-Madeleine. Vous avez un 2 min 38 s.
M. Arseneau : Merci beaucoup,
M. le Président. Merci, M. Searle. C'est ça, c'est un mémoire qui est très
étoffé. Puis je vais m'attaquer à une question qui fait l'objet de plusieurs,
justement, interrogations, la cession de bail, puis il y a d'autres éléments qu'on
pourra ramener dans l'étude du projet de loi. Question préalable : si vous
déposez ce mémoire-là, si vous êtes ici présent avec nous, j'imagine que c'est
parce que vous êtes conscient qu'il y a une crise du logement qui est sans
précédent au Québec.
M. Searle (David) : Bien, j'espère,
oui.
M. Arseneau : Et la question
qui se pose, c'est : la crise, là, est-ce qu'elle affecte davantage les
locataires...
M. Searle (David) : Oui
M. Arseneau : ...que les
propriétaires?
M. Searle (David) : C'est
sûr, c'est sûr.
M. Arseneau : O.K. Bon, si on
s'entend sur l'idée que les locataires, là, c'est les... c'est ceux pour qui,
là, on travaille aujourd'hui, j'essaie de comprendre votre logique où vous
dites : Peut-être que la cession de bail, là, ça ne donne pas des résultats,
là, de façon excessive, ça ne marche pas toujours, ce n'est pas excessivement
efficace, dites-vous, pour contrer la hausse des loyers. Par contre, à l'heure
actuelle, les cessions ont toujours lieu, et, quand c'est le cas, ça assure le
contrôle des loyers.
M. Searle (David) : C'est
vrai.
M. Arseneau : Donc, vous
semblez plaider pour la cession de... pour le maintien de cession de bail. Et
par ailleurs je voulais juste vous entendre sur le fait que les propriétaires
disent : Il faut interdire la cession de bail parce qu'il y a des gens qui
monétisent. Vous, vous dites : Bien, c'est du ouï-dire, j'en ai déjà
entendu parler, mais, par contre, les hausses réelles de loyer, elles, elles
sont documentées, le pourcentage est effarant par rapport aux cessions de bail.
Donc, j'essaie de comprendre votre logique. À partir du moment où on a dit ça,
pourquoi on... dans une crise du logement, on éliminerait le seul levier, alors
qu'on n'a pas de registre puis on n'a pas l'intention d'en mettre un en place,
puis que la clause G n'est pas remplie, puis on a...
M. Arseneau : ...apparemment
pas l'intention de la faire de façon obligatoire.
M. Searle (David) : Parce
que, pour moi, ce n'est pas le seul levier. Il y a le mécanisme de fixation de
loyer dont on pourrait être fier au Québec. Maintenant, il y a définitivement
un enjeu pour l'accès au logement, je le concède, c'est une recommandation
pragmatique. Si on l'accepte, cette réforme-là, mais qu'on s'assure de
s'attaquer aux enjeux autres, comme la qualité, parce ce n'est pas juste
l'argent, la vie, c'est aussi la santé.
M. Arseneau : D'accord, donc
je ne voulais pas vous mettre en contradiction dans votre mémoire, mais ce que
vous dites, c'est : Bien, si on concède la cession de bail, il faut
trouver d'autres moyens, mais là, actuellement...
Le Président (M. Schneeberger) : 30
secondes.
M. Arseneau : ...vous avez
des propositions, mais elles ne sont pas nécessairement dans le projet de loi.
M. Searle (David) : Effectivement.
M. Arseneau : O.K. Merci
beaucoup. C'est terminé?
Le Président (M. Schneeberger) : 20
secondes.
M. Arseneau : Combien?
Le Président (M. Schneeberger) : 20.
M. Arseneau : Ah! 20
secondes? Mon Dieu! Seigneur! Vous avez parlé de l'accès à la justice, moi, ça
me préoccupe beaucoup. En 10 secondes, qu'est-ce qu'on peut faire, davantage
d'argent, de ressources?
M. Searle (David) : L'argent
pour des juges et pourquoi pas plus de centres de justice, meilleurs salaires?
M. Arseneau : Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons suspendre quelques acheteurs pour accueillir le
prochain groupe. Merci à vous.
(Suspension de la séance à 11 h 37)
(Reprise à 11 h 41)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons la séance. Alors, nous recevons maintenant les représentants de
la Fédération québécoise des municipalités. Alors, bonjour à vous trois. Alors,
dans un premier temps, vous présenter et, par la suite, vous avez 10 minutes
pour votre présentation. Alors, c'est à vous.
M. Tardif (Antoine) : Bien,
merci beaucoup de nous recevoir. C'est ma première fois en commission
parlementaire, donc espérons que ça va bien se passer. Mais je suis encore,
même, en compagnie de quelqu'un que je connais, comme président, qui est notre
député dans mon coin, dans ma région. Donc, salutations, M. le Président, Mme
la ministre, Mmes et MM. les députés. Donc, je suis accompagné aujourd'hui de
Pierre Châteauvert, directeur des politiques à la Fédération québécoise des
municipalités, de même que Maryse Drolet, conseillère politique dans l'équipe
de M. Châteauvert.
Peut-être, d'entrée de jeu, permettez-moi
de vous présenter la FQM, là. Si vous êtes plus ou moins familiers... la FQM,
c'est le porte-parole des régions, 1 040 membres, sur une base volontaire,
répartis sur l'ensemble du territoire québécois. La FQM, comme vous le savez,
accorde une priorité absolue à ses membres et défend avec détermination leurs
intérêts politiques et économiques. Elle favorise l'autonomie municipale,
travaille activement à accroître la vitalité des régions et offre un large
éventail de services aux municipalités et aux MRC. Le dynamisme, la créativité
ainsi que l'esprit de concertation et d'innovation animent les élus municipaux,
qui inspirent ses réflexions et façonnent ses actions au quotidien.
Nos commentaires sur le projet de loi, en
tant que tel, seront brefs et porteront sur des modifications qui touchent plus
spécifiquement le milieu municipal. Cependant, nous souhaiterions profiter de
l'opportunité devant vous, aujourd'hui, pour vous présenter notre position, en
matière d'habitation, et nos recommandations, afin de résoudre la crise du
logement, qui touche très durement toutes les régions du Québec.
Concernant le projet de loi n° 31, la
FQM appuie la modification permettant à une municipalité ou à un office
d'habitation qui aliène un immeuble d'habitation à loyer modique d'employer le
produit de cette aliénation afin de rénover ou de construire un immeuble ou de
réaliser des logements abordables, avec l'accord de la SHQ. On trouve que c'est
une bonne mesure. Ainsi, au lieu de retourner les gains obtenus lors de la vente
d'un immeuble à loyer modique, par exemple, la municipalité ou l'office
d'habitation pourra réinjecter les sommes dans l'amélioration de l'offre de
logements locatifs sociaux et abordables, avec une marge de manœuvre financière
intéressante et nouvelle.
Concernant les modifications proposées à
la Loi sur la Communauté métropolitaine de Montréal, la FQM tient à souligner
la modification de l'intitulé sur la compétence de la CMM en matière de
logement social, par le terme «habitation». Ce changement de terme prend tout
son sens dans le contexte actuel, qui correspond à la vision de la FQM sur le
rôle du milieu municipal en matière d'habitation, qui s'étend bien au-delà du
volet social. On appuie également la modification permettant à la CMM de
rembourser une municipalité de son territoire pour sa contribution à la
réalisation d'un projet d'habitation qu'elle soutiendrait financièrement, même
si ce projet n'est pas financé par la SHQ. Il y a, en effet, de plus en plus de
projets qui se réalisent sans le soutien des programmes de la SHQ. Cette
possibilité de récupérer les sommes que la municipalité doit verser au Fonds du
logement social de la CMM, pour les investir dans les projets d'habitation et
de logements, notamment des projets abordables, est une bonne nouvelle pour les
municipalités sises sur le territoire de la CMM et aidera certainement les
initiatives des municipalités locales qui s'investissent dans la bonification
de leur offre de logements.
En lien avec notre vision sur
l'habitation, on le sait, le plus récent rapport sur la pénurie des logements
au Canada, de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, nous apprend
qu'au Québec la situation s'est considérablement dégradée. En effet, on parlait
d'un manque de 620 nouveaux logements d'ici 2030, il n'y a pas très longtemps,
puis, aujourd'hui, ça a augmenté à 860 000 nouveaux logements qui sont
nécessaires. La tâche est, donc, colossale, et il est inutile de revenir sur
les impacts économiques et sociaux de cette pénurie de logements, connus et
largement documentés. Il y a plutôt lieu d'agir. C'est pourquoi on désire
profiter de ces audiences publiques sur le projet de loi n° 31 pour
déposer aux membres de la commission nos propositions de solutions. Ces
propositions de solutions sont issues des travaux des membres de plusieurs
commissions, de la Fédération québécoise des municipalités ainsi que du conseil
d'administration, qui a adopté à l'unanimité, lors de sa rencontre du
1er octobre dernier, les recommandations, et le sujet sera encore..
M. Tardif (Antoine) : ...lors
de notre congrès, du 28 au 30 septembre prochain, et une nouvelle résolution y
sera discutée. Celle-ci vous sera transmise dès son adoption.
Pour la FQM, il est temps de procéder à un
nouveau partage des responsabilités en matière de gestion de l'habitat entre
les instances gouvernementales et municipales. Il est temps pour l'État
québécois de confier aux gouvernements de proximité, à savoir les municipalités
et les MRC, le levier et les ressources financières nécessaires au développement
durable de notre habitat dans une vision stratégique et prospective pour le
mieux-être de nos populations.
Il faut revoir nos façons d'intervenir
dans les milieux, il faut oser être audacieux et adapter les interventions
gouvernementales aux réels besoins des populations en matière d'habitation,
dans un tout cohérent. Il est urgent que soient accordées plus de souplesse et
d'agilité aux territoires afin d'adapter les outils d'accompagnement pour
relever le défi d'augmenter rapidement l'offre de logements, avec une attention
plus particulière à l'abordabilité, bien entendu. La MRC doit être reconnue par
le gouvernement en tant qu'échelle pertinente pour la planification stratégique
des besoins en matière d'habitation, et ce, dans une visée structurante et à
long terme, pour l'ensemble des populations de son territoire, et en avoir les
moyens législatifs et financiers.
Privilégier une gestion décentralisée des
programmes soutenant l'habitat permettra de mieux répondre aux besoins de
toutes les clientèles, avec des critères adaptés aux réalités des ménages selon
les régions et surtout un suivi réel de l'évolution du marché et une adaptation
des modalités sans décalage entre les programmes et la réalité. Plus
concrètement, cela voudra dire plus d'agilité pour les municipalités des délais
raisonnables, ajuster les critères d'admissibilité selon la réalité des
territoires et des populations qui l'habitent et avoir la marge de manœuvre
pour mieux suivre et s'adapter à l'évolution des marchés, notamment de la
construction et de la location.
Un exemple bien concret et rapide serait
que le gouvernement se conforme à sa nouvelle Politique nationale de
l'architecture et de l'aménagement du territoire en accordant plus d'autonomie
aux MRC en matière de gestion du territoire et d'habitation, en autorisant, par
exemple, les unités d'habitation accessoires en zones non desservies et à
l'extérieur des périmètres d'urbanisation comme moyen de réponse aux besoins
des communautés rurales en matière d'habitation, et non uniquement en zones
urbaines. La FQM souhaite que le processus permettant d'ajouter une adresse
civique sur un même lot, dans le cas d'une modification d'une maison
unifamiliale en demeure bigénérationnelle ou lors de l'ajout de l'unité
d'habitation accessoire, soit rapidement autorisé. En effet, il est facile de
comprendre qu'une distinction d'adresse devient nécessaire le jour où les
occupants d'une unité d'habitation accessoire n'ont plus de lien de parenté
avec les propriétaires. Ce simple ajout nécessite une modification au schéma
d'aménagement et de développement de la MRC, qui est actuellement bloquée par
le ministère des Affaires municipales, qui n'autorise pas les modifications au
schéma. Ceci n'est... un exemple de frein au développement rapide de l'offre de
logements.
En conclusion, ce qu'on souhaite, c'est
plus de flexibilité, bien entendu, mais aussi une décentralisation de la
gestion des programmes de soutien à l'habitat, qui devrait être accompagnée des
ressources financières à la hauteur des besoins et selon une répartition
équitable tenant compte de la réalité des régions. Chaque territoire doit avoir
le moyen de se doter d'une vision de développement pour l'ensemble de son
territoire, d'une vision prospective de l'habitat et une approche
multisectorielle qui assurera la cohérence des interventions. Nous parlons ici
d'une approche milieu de vie. On peut faire différent. Il est temps de faire
autrement.
Et je termine en réitérant notre volonté à
poursuivre notre collaboration avec vous afin de contribuer collectivement à
faire en sorte que tous nos citoyens et citoyennes puissent se loger selon
leurs besoins et dans la dignité, dans toutes les régions du Québec,
contribuant ainsi à l'essor et la vitalité de la société québécoise. Je vous
remercie pour votre écoute, puis ça va nous faire plaisir de répondre aux
questions.
• (11 h 50) •
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup, M. Tardif. Alors, nous allons du côté ministériel. Mme la
ministre, vous avez un 16min 30s disponible.
Mme Duranceau : Bonjour.
Merci d'être là. On s'est vu beaucoup, dans les dernières semaines, dans le
cadre des consultations. Alors, ça me fait plaisir de vous revoir. Je pense
qu'on était très dans les mesures concrètes, là, puis c'est ce que vous ramenez
un peu dans votre mémoire.
Et, bon, l'UMQ... on a vu l'UMQ, ce matin,
qui nous parlait et qui nous demandait d'avoir des villes mandataires à l'égard
des programmes d'habitation. Là, vous, vous demandez une décentralisation, ce
n'est pour la première fois, hein, et vous demandez une décentralisation au
niveau des...
Mme Duranceau : ...des
gouvernements, là, de proximité. Tu sais, on a le Fonds régions, ruralité, là,
ça, ça ne relève pas de l'habitation, mais il y a quand même... Puis je me
demande en quoi ce fonds-là ne répond pas aux besoins en matière d'embauche, tu
sais, d'embaucher une ressource, disons, qui va être dédiée à l'habitation
ou... J'aimerais ça vous entendre sur ça.
M. Tardif (Antoine) : En
fait, les fonds, les FRR sont très utiles dans les régions, puis elles sont
très appréciées aussi de l'ensemble des MRC puis des élus. Pour la plupart, les
fonds FRR sont engagés dans des projets de développement économique, social,
environnemental déjà. Le besoin pour la création de logements, c'est un défi
majeur, là, avec lequel on compose récemment. Donc, oui, est-ce qu'il pourrait
y avoir un volet habitation au FRR? Est-ce que ça pourrait être une demande qui
voit le jour prochainement puis qui viendrait donner un levier? Je pense que ça
répondrait clairement aux besoins des municipalités d'avoir une certaine
agilité puis un consensus régional au niveau de la MRC. Donc, les fonds FRR
fonctionnent. Un fonds FRR dédié spécifiquement à l'habitation serait
certainement une avenue intéressante.
Mme Duranceau : ...je
m'aventure sur une piste qui est moins la mienne, là, mais je comprenais qu'un
des volets du FRR, déjà, permettait ça, le volet 4, si je ne me trompe pas.
M. Tardif (Antoine) : Oui,
puis, comme...
Mme Duranceau : Donc,
qu'est-ce qui n'est pas suffisant de ce côté-là?
M. Tardif (Antoine) : Bien,
ce n'est pas que ce n'est pas suffisant ou que le FRR ne nous le permet pas,
c'est que, si on veut répondre aux besoins de création de logements rapides,
puis que les MRC contribuent à cet effort de création de logements, ça va
prendre des ressources supplémentaires, considérant que les FRR sont déjà, pour
la plupart, déjà affectés à des projets régionaux. Puis là je pourrais vous en
faire la nomenclature. Il y a des projets en lien avec l'agriculture. Il y a
des projets en lien avec la main-d'œuvre. Il y a des projets en lien avec les
services de garde où certaines municipalités tentent aussi de mettre l'épaule à
la roue. Donc, l'enjeu de l'habitation en soi, avec l'importance qu'il a, ne
peut-être comblé par les sommes FRR pour lesquelles on a déjà eu des
consentements.
Mme Duranceau : Ça fait que
ça prendrait plus d'argent, c'est ça que vous dites, c'est ça?
M. Tardif (Antoine) : Pierre...
M. Châteauvert
(Pierre) :Mme la ministre, une
flexibilité qui n'est pas là, présentement, parce qu'il y a des règles. Genre,
une MRC qui voulait investir, ils avaient besoin d'une résidence personnes
âgées sur son territoire, et les règles du fonds l'interdisaient d'investir
dans... pour compléter le montage financier. Il y a flexibilité qui... En fait,
on l'avait... à l'époque, quand ça avait été discuté, on n'était pas conscient,
collectivement, là, tout le monde, pas juste nous autres, ce n'est pas une
critique au gouvernement, collectivement, on n'était pas conscient de ce qui
s'en venait par rapport à ça et cette nécessaire flexibilité là. Et c'est ça
qu'on aimerait gagner dans le cadre d'un autre volet, effectivement, avec des
investissements supplémentaires. Parce que, comme M. Tardif vient de le
mentionner, effectivement, il est en compétition avec d'autres parce qu'il y a
des demandes. Vous en avez à l'infini pour ces fonds-là, parce que ça
fonctionne. Et la qualité de ce fonds-là, c'est la mobilisation qui vient
autour. Supposons, quand il y a un investissement en agriculture, et tout ça,
souvent, c'est conçu avec les intervenants, avec les partenaires.
Donc, à ce moment-là, il y a une
efficacité qui est là, d'ailleurs, de là l'intérêt de continuer le Fonds
régions, ruralité dans son ensemble, et aussi la demande des maires puis de
l'intérêt du gouvernement de continuer. Parce qu'il y a une efficacité autour
de ce fonds-là puis il y a une mobilisation des intervenants, ce qui fait qu'il
y a un succès, donc reproduisons-le en logement, tout le monde autour de la
table, concevoir, planifier, réaliser.
Mme Duranceau : O.K. Parfait.
Ensuite, je vais vous poser la même... pas la même question, mais qu'est-ce qui
ne fonctionne pas? On a déjà eu l'occasion d'en discuter, mais je pense, c'est
une bonne idée de le ramener autour de la table, là, en matière d'habitations,
accessoires puis de densification à cet égard-là. Puis là vous mentionnez les
adresses aussi, ça fait que prenons le temps, là, d'en débattre.
M. Tardif (Antoine) : Parfait.
Bien, peut-être, vous avez des exemples concrets...
M. Châteauvert
(Pierre) :Un exemple très concret. Vous
avez une grande résidence où vous voulez, supposons, accueillir vos parents,
vous faites un appartement à l'intérieur. Mais là, à un moment donné, c'est
triste, mais la vie est ainsi, bien, les parents ne sont plus là, puis... bien,
nous autres, on se retrouve avec une résidence où est-ce qu'il y a un
appartement et on ne peut pas le mettre sur le marché locatif, il n'y a pas de
numéro civique. Et actuellement, dans le processus, la façon qui est... et le
débat, ces semaines-ci, là, le ministère refuse pour... parce que ça demande...
M. Châteauvert
(Pierre) :...une modification au schéma,
ça, parce qu'on associe ça probablement dans un milieu rural à de l'étalement
urbain et tout ça, alors que ce n'est pas ça. Ça ne demande aucune nouvelle
résidence, aucune nouvelle installation septique, aucun aqueduc et égout, même
pas une entrée asphaltée, rien. À ce moment là, on est profondément certain que
si on permettrait, avec les espaces puis les résidences, qu'il y a beaucoup de
place, de dire... de permettre un deuxième numéro civique dans plusieurs
résidences en milieu rural dans des rangs, on est profondément convaincu que ça
ferait, dans certains endroits, une différence, et de... Ce n'est ce n'est pas
notre conviction la plus profonde. Ce n'est pas de l'étalement urbain, c'est
simplement de l'occupation du territoire et permettre des milieux de vie de
qualité. Donc, c'est... Et ça, cette flexibilité-là, cette autorisation-là, on
est... comme je vous dis, c'est actuellement en débat. Si on ne l'autorise pas
au niveau du ministère des Affaires municipales. Et c'est une demande très
pressante du monde rural.
Mme Duranceau : Donc, pour
que je comprenne bien, ça fait qu'on a une maison, on avait des grands-parents
qui habitaient un sous-sol aménagé.
M. Châteauvert
(Pierre) :Il y avait beaucoup d'espace,
puis on peut aménager, oui.
Mme Duranceau : Puis... donc
tout est existant, tout est fonctionnel, il n'y a rien à faire, sauf d'ajouter
une pancarte dehors avec l'adresse.
M. Châteauvert
(Pierre) :Mais un nouveau numéro civique.
Mme Duranceau : 102 B,
disons.
M. Châteauvert
(Pierre) :Ou 104.
Mme Duranceau : Oui. O.K. Ou
104. Puis là. Actuellement, donc, un citoyen veut faire ça, là, il s'en va à sa
municipalité, puis là, la municipalité, elle dit : Je ne peux pas faire
ça.
M. Châteauvert
(Pierre) :Ce n'est pas autorisé par le
schéma.
Mme Duranceau : O.K.
M. Châteauvert
(Pierre) :Donc, c'est ça. Actuellement,
il y a des débats, il y a plusieurs schémas qui sont étudiés, puis il y a des
débats entre les MRC concernées et le ministère des Affaires municipales, pour
dire : Regardez, là, ça serait possible de débloquer beaucoup de... mais
ce n'est pas de l'étalement ça, là, là, il n'y a pas de risque supplémentaire.
M. Tardif (Antoine) : En
fait, c'est de la densification au niveau des unités d'habitation accessoires.
Là, tu sais, quand le terrain est suffisamment grand pour permettre de
construire une deuxième plus petite maison, ça devrait pouvoir être permis,
puis on pourrait maximiser l'utilisation de nos terrains, là.
M. Châteauvert
(Pierre) :Et des installations qui
viennent autour d'une résidence.
Mme Duranceau : O.K. L'autre
chose, ce n'est pas quelque chose que vous avez nécessairement abordé, mais je
voulais vous entendre un peu sur sur vos offices d'habitation dans... dans les
différentes régions, puis l'exercice, là, qui est un peu amorcé de voir comment
on peut professionnaliser ces équipes-là, puis...
M. Tardif (Antoine) : Bien,
c'est un gros chantier qui s'est amorcé au départ avec un objectif bien précis
de réduire à une cinquantaine d'offices, là, pour avoir une meilleure
efficacité. Je pense qu'il y a eu beaucoup de pourparlers qui se sont faits
avec les municipalités. La FQM aussi a travaillé le dossier à un partenariat
avec votre ministère pour s'assurer que ça se fasse adéquatement, parce que ce
n'est pas les mêmes réalités partout. Il y en a où le mariage est très naturel,
se passe bien, puis d'autres où les réalités sont différentes. Donc là, les
consultations ont lieu en ce moment, puis chez nous, c'est jeudi, là, que ça a
lieu à Victoriaville. Donc, on va participer activement à ça. Mais je pense que
l'essence de tout ça, c'est que ça ne soit pas forcé. Puis, naturellement, les
élus sont en mesure de constater probablement certaines... certains bienfaits
de se regrouper pour assurer une meilleure desserte. Donc, jusqu'à présent, les
commentaires qu'on a, c'est que ça se passe... ça se passe bien.
Mme Duranceau : O. K. Non,
non... Puis effectivement le but, ce n'est pas que ça soit forcé, c'est
vraiment l'efficience là-dedans considérant qu'il y a 2,2 milliards, là,
qui vont être injectés au niveau des rénovations puis tout ça, puis s'assurer
que les gens... les gens qui s'occupent de la construction, bien ils s'occupent
de la construction et ceux qui sont sont plus pertinents au niveau des aides à
la personne, bien, qu'ils puissent se consacrer à ça, là. Ça fait que...
• (12 heures) •
M. Tardif (Antoine) : Tout à
fait. Puis on a eu des bonnes discussions avec M. Foster aussi.
Mme Duranceau : O.K.
M. Tardif (Antoine) : Tout
l'objectif est de rendre plus efficace la SHQ qui résonne très bien à nos
oreilles parce qu'il faut le dire, là, à toutes les fois qu'on se rassemble...
Mme Duranceau : Ah! vous
pouvez nous renvoyer la balle, c'est correct.
M. Tardif (Antoine) : ...qu'on
se rassemble les maires ensemble, c'est souvent des problèmes de complexité
avec les différents programmes, les négociations avec la SHQ qui reviennent à
l'avant-scène, donc de voir à faciliter les relations à ce niveau-là ou
simplifier certains processus, on est très contents.
Mme Duranceau : Je vais
défendre la SHQ un peu, là. Il y a des règles gouvernementales qui imposent...
qui sont imposées à la SHQ. Là, on y travaille, ça aussi. Je vais céder la
parole à ma collègue députée de Rivière-du-Loup.
Le Président (M. Schneeberger) : La
députée de Rivière-du-Loup-Témiscouata-Les Basques, c'est bien ça. Alors,
vous avez la parole.
Mme Dionne : Oui, merci, M.
le Président. Effectivement, fière députée de région...
12 h (version non révisée)
Mme Dionne : ...alors, bonjour
à vous trois. Dans le fond, c'est intéressant, ce que vous dites aussi au
niveau des particularités des régions, c'est souvent à géométrie variable. Puis
c'est le cas chez nous. Moi, je suis, dans le fond, députée de trois MRC, donc,
on a des projets présentement avec des villes, tu sais, qu'on va déposer, avec
des partenaires privés, tout ça, versus des projets aussi entamés avec les MRC.
Donc, vous avez raison de dire que les MRC veulent être impliquées au niveau du
logement. Jusque-là, ça va bien, mais, au niveau du projet avec la MRC, ce que
j'entends puis ce que les municipalités me mentionnent, c'est que, quand on n'est
pas une municipalité de cités et villes, le crédit de taxes devient... dans le
fond, n'est pas possible. Donc, au niveau du projet de MRC, souvent... moi, c'est
au niveau des règles qui... parce que, bon, les MRC consultent leurs
municipalités pour voir, un, si elles ont des terrains vacants, pour
éventuellement construire du logement, mais il y a une question aussi de crédit
de taxes. Ça fait que j'aimerais vous entendre là-dessus, sur peut-être des
mesures aussi plus fiscales, là, qui pourraient peut-être favoriser également
la construction de logements dans les régions.
M. Tardif (Antoine) : On a-tu
quelque chose par rapport au crédit de taxes?
M. Châteauvert
(Pierre) :Oui, bien, en fait, là-dessus,
effectivement, il y a des limitations puis il y a des débats à y avoir sur l'efficacité
de chacune des mesures. Ça, c'est certain. Il y a des endroits où est-ce qu'effectivement
on peut... au niveau du prix, il y a des municipalités qui aimeraient acheter
des terrains, tout ça, mais historiquement, il y a des raisons qui ont été
installées. Mais, chose certaine, c'est, quelle que soit la municipalité, il
faut que les pouvoirs soient les mêmes, O.K.? La distinction, quand on en voit
une, là, je pense qu'il faut effectivement... tout le monde.
Mais il y a beaucoup de monde, comme les
MRC de la Gaspésie, eux autres, ils sont rendus à dire, genre 2 000 $ par
logement, tout le monde ensemble, avec un fonds, des choses, des incitatifs qui
sont souvent plus efficaces. Et où la MRC des Laurentides, où Mme la ministre...
son coin, ils ont carrément un fonds d'investissement qu'ils viennent de mettre
en place dans les...
Nous, notre job, c'est de mettre tout le
monde ensemble puis de faire partager ces expériences-là par rapport à... pour
ces moyens-là qui sont là, parce qu'il y a des endroits où le crédit de taxes
peut être envisagé, des endroits où est-ce que ça ne fonctionne pas, tu sais.
Par rapport à la situation, je ne la
connais pas... ce dont... la situation que vous mentionnez ici. Puis le
législateur a mis aussi des limites à tout ça, pour des raisons historiques qui
sont valables encore dans certaines parties, à certains endroits. Mais il y a
toutes sortes d'initiatives qui peuvent être prises.
M. Tardif (Antoine) : Mais il
est vrai que ce n'est pas simple puis qu'on doit se casser la tête un peu à
savoir par quels mécanismes on va arriver à nos fins. Il y a des offices... pas
des offices, mais des Innove Habitat Drummond de ce monde, Innov Habitat Victo
de ce monde qui ont été créés, c'est des OBNL indépendants, pour pouvoir avoir
justement plus de flexibilité. Une ville comme Victoriaville, on a accepté de
consentir des sommes à cet OBNL là parce que ça devient une subvention
indirecte, tu sais, qu'on n'aurait pas le droit de subventionner directement ou
de donner un crédit de taxe pour des... Ça fait que, tu sais, c'est quand même
complexe.
Puis chaque municipalité, puis plusieurs
municipalités rurales, justement, font preuve de créativité puis essaient par
différents moyens, mais il n'y a rien de clair, puis il y a des règles à
respecter aussi. Donc, certainement qu'une meilleure compréhension des outils
législatifs ou des mesures qu'on peut utiliser serait optimale.
Mme Dionne : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Oui. Ça, c'est
important, tu sais, quand vous dites : On n'a peut-être pas la souplesse
pour faire ce qu'on veut. Moi je pensais que ça avait été modifié, ça,
justement, de vous permettre de financer certains projets d'habitation
directement, au même titre... Non? Ça n'a pas été changé, ça, en décembre
dernier?
M. Châteauvert
(Pierre) :Pas au niveau de la MRC.
Mme Drolet
(Maryse) :C'est la municipalité locale
qui peut maintenant s'impliquer en matière de logement, mais pas la MRC. si elle
ne déclare pas sa compétence, elle ne peut pas s'impliquer financièrement.
Mme Duranceau : Dans un
projet spécifique. Vous pourriez embaucher une ressource, par exemple, ou...
M. Châteauvert
(Pierre) :Oui. Bien, comme Maryse vient
de dire, c'est tout à fait pertinent, effectivement, lorsque vous avez fait la
modification, et on l'avait mentionné, on a inscrit municipalités locales, ce
qui exclut... Si on avait juste dit, dans la loi, «municipalité», les MRC... d'ajouter
le local à côté. Ce qui fait que ça exclut les MRC pour un investissement
direct à partir des fonds, et tout ça.
Donc, cette flexibilité-là, c'est... En
fait, nous, ce qu'on dit, c'est que c'est les gens qu'il faut qu'ils s'organisent
puis qu'ils choisissent la façon d'intervenir sur le territoire, et en fonction
de l'innovation, et tout ça. Donc, et ça... voilà une limitation.
Mme Duranceau : O.K.. C'est
bon. Ça, je note ça. Bien, écoutez, moi, je pense que ça fait le tour. Je vous
remercie...
Le Président (M. Schneeberger) : ...alors
nous allons maintenant du côté de l'opposition officielle. Mme la députée des
Mille-Îles, vous avez 10 minutes 24.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Alors, merci à vous pour votre présentation, M. Tardif, M.
Châteauvert et Mme Drolet. Merci pour votre présence. Je voudrais peut-être
vous entendre d'abord sur deux éléments qui m'ont, je vous avoue, étonnée, puis
c'est les débuts de votre mémoire où... puis vous en avez parlé aussi, c'est
l'article 19 concernant l'aliénation des habitations à loyer modique, qui
peut... qui pourrait, si le projet de loi était adopté tel quel, servir à du
logement abordable et aussi, un peu un élément semblable, où la CMM, au lieu
d'investir dans du logement social, aujourd'hui, ce seraient des projets
d'habitation. Et vous mentionnez qu'il y a de plus en plus de projets qui se
réalisent sans la SHQ, et c'est la raison pourquoi vous... je crois, vous
soutenez cette mesure-là.
Moi, ça m'a étonnée, parce qu'un des
plaidoyers que j'ai faits depuis le début par rapport à ce projet de loi là,
c'est que je vois, dans ces deux mesures-là, un certain affaiblissement du
logement social, où on s'en va vers du logement abordable ou même un projet
habitation. Et ma crainte, c'est que le logement abordable, c'est très peu
défini, ce que c'est et, quand on parle d'habitation, bien, ça l'est encore
moins. Donc, est-ce qu'on pourrait se retrouver avec des projets privés de
logements privés, à un moment donné, financés par la CMM? Je vous pose la
question.
Et donc je me demandais si, pour vous,
c'était une préoccupation de maintenir des logements sociaux sur vos
territoires. Parce que les HLM, c'est ça, c'est du logement social. Et, si on
l'aliène et on s'en va vers du logement abordable, où on perd de l'abordabilité
réelle pour les plus démunis de vos localités, comment vous entrevoyez ça?
M. Tardif (Antoine) : C'est
une bonne question. En même temps, ça dépend de chaque région puis de chaque
réalité. Souvent, nous, ce qu'on constate, c'est qu'au niveau des OMH, qui ont
la responsabilité des HLM, ils répondent à la demande en logement social. Là où
il y a vraiment un trou, c'est au niveau du logement abordable qui peut quand
même être quantifié, là, avec différents calculs, là, 30 % du revenu ou...
Tu sais, il y a des mécanismes qui existent quand même. Puis c'est comme ce
niveau-là où les citoyens sont... ils gagnent trop cher pour être dans des HLM
mais n'ont pas un revenu suffisant pour accéder aux unités d'habitation
disponibles en ce moment, puis c'est ce qui vient créer, là, la strate, là, de
logements abordables qui est manquante. Puis, dans certains cas, tu sais, c'est
propre à chacun, là, tu sais, le logement social est très important, puis on
veut a priori répondre aux citoyens qui se classent dans cette catégorie-là,
mais, en même temps, il y a une très grande proportion qui se trouve dans la
strate suivante où là il y a un manque. Donc, de voir une flexibilité, c'est un
peu ce qu'on demande avec l'aliénation de certains projets qui pourraient être
réinvestis dans des projets abordables, on voit ça positivement.
Mme Dufour : Il y avait un
cas où... qui est venu... il me semble, que j'ai lu, que c'était, justement,
l'aliénation d'un HLM dans une localité et que l'office municipal voulait
construire dans une autre localité du... et là probablement que ça serait du
logement abordable. Est-ce que ça, c'est un enjeu, la mobilité des projets?
Parce que vos localités, souvent, sont quand même assez éloignées une de
l'autre. Est-ce que ça, pour vous, c'est quelque chose d'important de prévenir
ça?
• (12 h 10) •
M. Tardif (Antoine) : Bien,
de là l'importance de le discuter au niveau de la MRC, tu sais. Si je parle
pour chez nous, on est 22 municipalités dans notre MRC, on connaît bien notre
réalité, notre milieu. Donc, avoir cette discussion-là au sein de notre MRC
pourrait permettre de voir que les besoins sont plus importants dans une
municipalité voisine que dans la nôtre, puis la répartition des unités d'une
municipalité à l'autre pourrait se faire conjointement entre les maires, donc à
ce niveau-là aussi. Tu sais, au niveau régional, dans la majorité des cas, il y
a une bonne concertation, puis on est en mesure de prendre les décisions.
Mme Dufour : Parfait. Puis
vous parliez justement, dans le mémoire, là, que vous vouliez des modalités
ajustées au contexte, je pense, c'était en page six, puis vouliez des appels de
projets à date fixe ou continue, mais pour une certaine prévisibilité, ça, je
trouvais, c'était intéressant. Et là vous avez parlé d'unité aussi, d'être
capable d'identifier. Donc, vous voudriez être un peu plus partie prenante, au
niveau de la MRC, de peut-être même des choix des projets.
M. Tardif (Antoine) : Oui,
c'est clair qu'une des choses qui revient souvent, c'est que, quand les
différents appels à projets sont lancés pour des plus petites municipalités,
souvent on n'a pas de projet déjà monté prêt à déposer...
M. Tardif (Antoine) : ...dans
les délais prescrits, ce qui fait en sorte qu'on passe au bout du rouleau puis
qu'on ne règle pas notre problématique régionale.
Donc, tu sais, d'avoir plus de
prévisibilité dans ces projets-là, d'avoir des appels à projets par région, où
il y a un temps plus grand pour déposer les projets ou même des sommes données
aux MRC, où vous avez ces argents-là de consentis, vous pouvez maintenant
travailler des projets dans un délai qui est plus réaliste pour la grosseur de
votre ville ou de votre région, ça viendrait aider considérablement. Parce
souvent, ce qu'on entend, c'est que les projets sont... les appels à projets
sont lancés, c'est un court laps de temps, puis ça finit que c'est les grands
centres qui ont des équipes prêtes à monter des dossiers rapidement ou déjà des
dossiers de montés qui bénéficient des programmes. Donc, ça, c'est une demande
qui revient toujours.
Mme Dufour : Merci. Vous
parlez aussi d'avoir... d'offrir... Vous souhaiteriez pouvoir offrir du soutien
financier par unité de logement... ou par projet. Et là, c'est ça je disais
tout à l'heure, les modalités spécifiques aux territoires, comment vous
concevez ça? Dans la pratique, là, comment ça pourrait s'opérationnaliser?
M. Tardif (Antoine) : Bien,
peut-être, je pourrais vous laisser répondre, mais, tu sais...
M. Châteauvert
(Pierre) :...
M. Tardif (Antoine) : Un peu
comme comme j'expliquais tantôt, tu sais, on s'est fait une règle, nous, à
l'interne, de dire, on va investir 25 000 $ par porte pour pouvoir
permettre un certain levier puis des projets de voir le jour. Mais, tu sais, il
a fallu faire ça par un OBNL distinct, en contournant un peu le modus operandi
puisqu'une MRC ne peut pas, à sa séance du conseil des maires, définir, en date
d'aujourd'hui, on va donner 25 000 $ par porte de nouvelle unité de
logement abordable. Puis, tu sais, c'est ça le but, je pense, c'est de créer
des logements abordables basés sur un calcul qui est fait, qui vient établir
c'est quoi, le logement abordable dans la région donnée, puis ensuite, bien, la
MRC pourrait, elle, avec ces sommes de FRR, ou autre, décidé d'investir dans
cet enjeu-là.
Mme Dufour : Oui. Il y a
quand même un risque, en prenant le pouvoir, d'avoir... disons, de venir comme
responsable des projets qui ne lèvent pas par manque de financement. Je
comprends, puis vous le préciser bien, là, que vous souhaitez que l'argent
descende aussi avec le pouvoir, donc plus de pouvoirs, mais avec les sous qui
viennent avec. Mais, pour avoir été dans une ville où on en faisait beaucoup
des projets, à un moment donné, les villes portent le fardeau de dire :
Bien, dans le fond, c'est comme si on était responsable de ne pas avoir fait
les projets, alors que c'est un manque de financement qui vient du provincial.
Il n'y a pas un risque de ce côté-là?
M. Châteauvert
(Pierre) :Si vous permettez, moi, je ne
crois pas parce qu'en fait la façon que ça procède en région, souvent... On
vous donnait l'exemple de la MRC Coaticook, où est-ce qu'ils ont mis tout le
monde autour de la table puis ils ont identifié des projets pour que tout le
monde se mobilise pour les réaliser. Les MRC de la Gaspésie, ils ont fait un
programme. Là où on parle de redevances de 2 000 $ par logement dans
certaines régions, eux autres, ils donnent 2 000 $ par région, par logement
pour les réaliser, il y a un fonds. On parlait de la MRC des Laurentides. On
parle, justement, d'Arthabaska, Victoriaville, et tout ça. Il y a des
initiatives un peu partout. Il y a des gens qui aimeraient prendre des
initiatives pour aider, mais ce n'est pas eux qui vont réaliser. Puis la MRC
est là pour planifier, connaître et tout ça, ce n'est pas elle qui va réaliser,
souvent. C'est souvent la collectivité, la communauté, la municipalité, le
groupe, des choses comme ça. C'est d'aider à mettre les meilleurs... le
meilleur système, en fait, le meilleur appui pour que ça se réalise.
Mme Dufour : Parfait. Il
reste peu de temps, mais les unités accessoires... d'habitations accessoires,
ça m'a beaucoup interpellée, je l'ai vécu dans mon ancienne vie, où les
bigénérationnels... par exemple, pour faire une bigénérationnelle, même en zone
agricole, ça prend une demande déposée à la CPTAQ. C'est quand même assez
lourd. Donc là, vous n'en parlez pas spécifiquement de la zone agricole, mais
vous dites un peu... Mais est-ce que ce que je comprends que vous souhaiteriez
un changement à la loi... bien, c'est ça à la loi?
M. Châteauvert
(Pierre) :En fait, là, on... Il y a une
discussion actuellement, qu'on est très content, là, qu'on a sur la révision de
la loi, l'approche, et tout ça, parce que, nous, la protection du territoire
agricole, c'est une valeur très importante chez nous, parce que nous... c'est
une richesse. Mais, à quelque part, si on pouvait juste s'occuper... la
deuxième adresse civique pour le territoire actuel, là, dans les conditions
actuelles, là, ça ferait déjà une différence. On pouvait commencer par là, là,
au lieu de commencer, tu sais... Mais c'est certain que, quand tu as ta ferme,
pour pouvoir loger tes parents, puis qu'ils étaient souvent avant propriétaires
de la ferme, ça, c'est quelque chose de fondamental. Mais la commission est
assez ouverte sur ces affaires-là normalement. Elle n'est pas... ce n'est
pas... On a... Il y a des problèmes, mais pas... Non, le problème, c'est vraiment
la deuxième adresse civique par unité.
Mme Dufour : O.K. Puis vous
souhaitiez aussi un processus simplifié...
Mme Dufour : ...puis là,
parce que c'est ça, vous disiez, il faut que ça soit ajouté au schéma de
l'aménagement. Et ça, c'est extrêmement lourd. Donc...
Une voix : Autoriser.
Autoriser.
Mme Dufour : Autoriser
de facto. Excellent. Je n'ai pas d'autre question. Merci.
Le Président
(M. Schneeberger) : Alors, merci beaucoup. Alors, nous allons
maintenant du côté de la deuxième opposition. Député de Laurier-Dorion. Vous
avez 3 min 28 s
M. Fontecilla : Merci,
M. le Président. Bonjour, messieurs dames. Écoutez, j'irai tout d'abord sur un
sujet qui n'a pas été abordé dans votre mémoire, mais qui fait l'objet de
beaucoup de questions. Je voudrais en même temps de la situation de la question
de l'itinérance. Bon, vous représentez les municipalités qui sont en zone
rurale. On peut s'attendre à ce que cette réalité soit moins... moins présente,
mais il y a quand même des centres urbains importants, là. Et quel est...
Comment vous voyez cette situation-là? Et les pouvoirs supplémentaires que vous
demandez, là, comment pourraient vous aider à s'attaquer à cette
problématique-là?
M. Tardif (Antoine) : Bien,
c'est clair que ça se vit aussi en région, là. Si je prends Victoriaville, par
exemple, on a de l'itinérance depuis quelques années qu'on n'avait pas
historiquement, principalement, tu sais, la... l'augmentation de l'itinérance
chez nous, au dire de nos organismes communautaires, s'est beaucoup créée par
le manque de logements. Aussi, plusieurs personnes qui avaient accès à un
logement abordable ou à moindre coût, historiquement, ça n'existe plus, ces
logements-là. Tous ces logements-là ont augmenté de valeur, puis ça devient de
plus en plus difficile pour les... les personnes en situation de vulnérabilité,
là, de se loger.
C'est sûr que la création de logements
rapidement, c'est une des choses qui, selon moi, va permettre d'adresser une
portion de l'itinérance. Tout l'autre volet, c'est les maisons d'hébergement
permanentes, temporaires, qui peuvent être mises en place avec le soutien des
organismes communautaires d'un milieu, mais aussi du CIUSSS. Chez nous, on a
entre autres, après avoir eu une maison d'hébergement permanente pendant
l'équivalent d'un an, converti toutes ces chambres-là en unités d'hébergement.
On avait une temporaire, on l'a convertie en permanente. Puis, à ça s'ajoute
tout un éventail de services sociocommunautaires aussi, pour bien accompagner les
gens en situation d'itinérance. Donc, tu sais, il n'y a pas de formule miracle,
là, mais la création de logements puis l'accompagnement en région, ça... ça
peut fonctionner.
M. Fontecilla : Est-ce
que vous croyez que avez les outils nécessaires pour ça au niveau de la
municipalité locale ou de la MRC pour intervenir sur l'aspect logement, là? On
va laisser... Santé et services sociaux, c'est une autre... une autre
discussion, là, mais est-ce que vous avez les outils des outils? Parce qu'il y
a le mot clé, là, ici, là, c'est la décentralisation, la flexibilité, là. Et je
me demandais si, dans votre vision, vous avez les outils pour s'attaquer à la
question du... de l'habitation, du logement, là, pour ces populations-là.
M. Tardif (Antoine) : Bon,
c'est clair que, tu sais, ça a fait couler beaucoup d'encre, là, dans les
dernières semaines, là, l'enjeu de l'itinérance, là. Puis il y a... C'est vrai
que ça existe autant dans les grands centres que dans les plus petites
municipalités. En même temps, je crois qu'il y a plusieurs initiatives qui ont
été portées par des plus petites municipalités où on a eu le soutien du
gouvernement. Si je parle pour chez nous, justement, on cherchait à mettre sur
pied une maison d'hébergement permanente. Puis, le ministre Lionel Carmant,
pour ne pas le nommer, nous a soutenus dans l'acquisition d'un immeuble qui a
été converti en unité permanente. Donc, à Saint-Tite, c'est la... les
promoteurs du coin, les organismes communautaires du coin, la ville et le
gouvernement qui ont travaillé ensemble pour adresser l'enjeu de l'itinérance.
Donc, je pense qu'il n'y a pas de recette miracle pour cet enjeu-là, mais
justement, en région, on est capable parfois de faire travailler ensemble tous
les acteurs du milieu pour adresser des solutions, des enjeux criants. C'est le
cas pour l'itinérance, mais c'est le cas aussi pour l'habitation. Puis c'est
pourquoi, aujourd'hui, on dit qu'avec un peu plus de flexibilité on serait
capable de livrer beaucoup sur cet enjeu-là.
• (12 h 20) •
Le Président
(M. Schneeberger) : Merci beaucoup. Alors nous allons maintenant
du côté des Îles de la Madeleine avec 2 min 38 s
M. Arseneau : Merci, M.
le Président. Bonjour à vous, messieurs, Mme. Je voudrais juste établir, on a
peu de temps, quelle est la situation à l'heure actuelle, les possibilités, les
limitations pour des villes ou des municipalités par rapport aux MRC quant à
des programmes de soutien à l'habitation. Parce que vous vous souviendrez que
Gaspé avait fait adopter une loi privée. Aux Îles de la Madeleine, on a fait
adopter une loi privée. Est-ce qu'aujourd'hui, ce dossier-là, vous considérez
qu'il est réglé pour les municipalités parce que vous parlez des MRC, et vous
ne parlez pas des...
Une voix : C'est...
M. Châteauvert
(Pierre) :...il faut que ce soit le
pouvoir général.
M. Arseneau : Bien,
exactement, donc ce n'est pas encore acquis.
M. Châteauvert
(Pierre) :Non.
M. Arseneau : Non, mais vous
n'en avez pas...
M. Châteauvert
(Pierre) :C'est dans le document qui
l'accompagne, le document sur l'habitation, celui qu'on vous a déposé
également. Ça fait partie des revendications qu'on a.
M. Arseneau : Donc, ça, c'est
une revendication que vous conservez. Parfait. Pour ce qui est des MRC, ce que
je comprends, c'est qu'on a réglé partiellement les choses, on parle du volet
quatre, mais toutes les MRC n'obtiennent pas du volet quatre, si je comprends
bien, ça dépend du degré de vitalisation des MRC. Est-ce que, là encore, vous
suggérez que c'est...
M. Châteauvert
(Pierre) :Sur le volet, nous, on fait la
proposition d'un volet cinq, habitations pour tout le monde, flexible,
possibilité de planifier, comme je disais tantôt... regarder, mobiliser,
planifier puis réaliser, qui pourrait soutenir en fonction des réalités du
milieu plus que... Parce que le volet quatre, effectivement, vous avez
totalement raison de le rappeler. c'est une intervention ponctuelle pour les
endroits où est-ce que... les endroits moins vitalisés, les régions moins vitalisées,
tout ça. Puis il y a aussi d'autres aspects, là... mais ça a des fonctions et
ça répond à des questions, à des problématiques.
Nous, en fait, ce qu'on demande puis ce
qu'on suggère fortement au gouvernement, parce qu'on se dit certain que ça va
fonctionner, c'est un volet cinq habitation.
M. Tardif (Antoine) : M.
Châteauvert vient de donner un scoop de notre prochain congrès.
M. Arseneau : On y assistera
justement...
M. Châteauvert
(Pierre) :Je pense que la ministre l'a
déjà entendu, celle-là.
M. Arseneau : D'accord. Donc,
ce que je comprends, c'est que les municipalités, les MRC se sentent bien
positionnées pour soutenir, pourvu qu'ils aient à la fois le pouvoir et les
ressources pour développer le logement dans nos régions. Maintenant, je
voudrais revenir sur la question, là, du blocage au ministère quant à une
deuxième adresse civique, là, pour des logements en région rurale. Est-ce que
ce que vous cherchez à obtenir, c'est un aval par décret, une simple décision
administrative ou un changement législatif? J'essaie de comprendre.
M. Châteauvert
(Pierre) :En fait, c'est l'autorisation
des schémas. Lorsque le schéma le demande, c'est la ministre des Affaires
municipales qui signe au nom du gouvernement. Ce n'est pas plus compliqué que
cela.
M. Arseneau : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, ceci met fin aux audiences de ce matin. Alors, merci à vous
trois. Et puis aussi, avec votre chapeau de maire de Victoriaville, je vous
invite à venir manger la meilleure poutine de Drummond-Bois-Francs, monsieur.
Alors, merci beaucoup à vous.
(Suspension de la séance à 12 h 22)
15 h (version non révisée)
(Reprise à 15 h 10)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
bonjour à tous. À l'ordre, s'il vous plaît! La commission reprend ses travaux.
Alors, je rappelle que nous poursuivons les consultations particulières et
auditions publiques sur le projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses
dispositions législatives en matière d'habitation.
Cet après-midi, nous recevons les gens de
Vivre en ville, Mario Polèse, la ville de Montréal, la Fédération étudiante
collégiale du Québec et la Communauté métropolitaine de Montréal.
Alors, tout de suite, nous allons écouter
les personnes de Vivre en ville. Alors, bonjour à vous deux. Vous avez...
Le Président (M. Schneeberger) : ...de
10 minutes pour présenter votre exposé, et je vous demanderais de
commencer par vous présenter et ensuite emboîter sur votre présentation.
M. Savard (Christian) : Bonjour
à tous. Merci beaucoup à la commission pour l'invitation. Je me présente
Christian Savard, directeur général de Vivre en ville. Je suis accompagné par
Adam Mongrain, directeur Habitation chez nous.
D'entrée de jeu, ce que j'aimerais dire,
c'est que Vivre en ville ne représente aucun intérêt particulier, sauf
l'intérêt de tous. Donc, on n'est pas là au nom des locataires ni des
propriétaires. On est là, et notre objectif est défendre l'intérêt commun parce
que tout le monde habite quelque part. C'est un des enjeux les plus universels,
tout le monde consomme de l'habitation. En ce sens, on trouve intéressant
l'initiative du gouvernement et du p. l. 31 de donner... qui donne toute
son importance à l'habitation. C'est plutôt rare.
Dans les dernières années, on est les
spécialistes des milieux de vie, puis l'habitation, c'est la cellule de base de
nos milieux de vie. Dans les dernières années, face à la crise de l'habitation,
on a mené des recherches et des consultations intensives pour tenter, à la
hauteur de nos moyens, de contribuer à la sortie de crise en habitation. Nos
résultats ont mené à un rapport qui s'appelle Portes ouvertes, que je vous
invite à lire si vous êtes intéressés par cette question-là, qui insiste sur
quatre axes : prendre l'augmentation de l'offre au sérieux, créer un
marché sans spéculation, construire une abondance d'unités à but non lucratif,
décupler la productivité du secteur de l'habitation.
Les recommandations qu'on fait aujourd'hui
vont... concernent des éléments très spécifiques du projet de loi, mais
concernent également d'autres mesures législatives qui pourraient venir à
terme, et même des chantiers à ouvrir afin de faire en sorte de sortir de
manière durable et pérenne de la crise de l'habitation parce que je pense que
personne... tout le monde est au courant, autour de la table, que ce projet de
loi n'est qu'un début. Pour la suite, je laisse la parole à mon collègue Adam.
M. Mongrain (Adam) : Merci,
Christian. Comme Christian vient de l'indiquer, nous sommes convaincus qu'une
sortie de crise durable passe nécessairement par un plan concerté planchant sur
les quatre chantiers simultanés qui sont l'offre, la lutte à la spéculation,
s'assurer d'avoir un apport structurant du secteur à but non lucratif et un
apport décuplant... décupler la productivité du secteur de l'habitation. Et
bien que le présent projet de loi n'a pas, pour le moment, la portée nécessaire
pour une véritable sortie de crise, on salue évidemment l'initiative du
gouvernement de traiter de l'habitation comme un sujet qui mérite une attention
particulière, un sujet en soi.
À cet effet, nous estimons que les
d'importance capitale d'éclaircir certaines dynamiques des marchés résidentiels
pour que les interventions du gouvernement aient les effets escomptés. Le
premier aspect fondamental du marché de l'habitation, c'est que toute la population
est consommatrice. Comme Christian l'a dit, tout le monde habite quelque part,
tout le monde doit payer pour se loger et tout le monde souhaite avoir le
meilleur service possible pour le montant déboursé.
Or, au cours des 10 dernières années, les
conditions économiques, démographiques et fiscales ont contribué à faire
reculer le pouvoir d'achat de toute la population québécoise par rapport à
l'habitation. Non seulement tout coûte plus cher, on en a moins pour notre
argent en 2023 qu'on en avait en 2013. Je vous invite à consulter le tableau
aux pages 12 et 13 du mémoire pour en prendre la mesure. Les plus démunis
sont évidemment les premiers touchés par ces hausses, et l'explosion de
l'itinérance des dernières années est un des symptômes les plus directs et les
plus marquants de la crise. Mais avec la hausse des prix, toute la population
s'appauvrit par rapport à un poste de dépense essentiel. Il est donc
d'importance capitale que le gouvernement prenne acte de l'opportunité
d'opportunité d'agir pour protéger les consommateurs, c'est-à-dire toute la
population, mais pour bien la protéger, il faut bien comprendre ce qui
distingue le marché résidentiel des autres marchés.
Une des différences clés, c'est que le
marché résidentiel est un marché usagé. Les transactions dans le marché ont
pratiquement toutes lieu dans la revente de biens. Dans l'annexe II du
mémoire, vous trouverez une statistique éloquente à cet égard, seuls 15 %
des propriétaires locateurs du Québec ont fait construire leurs immeubles,
85 % les ont achetés. Puisque les transactions se passent dans l'existant,
les prix dans le marché sont particulièrement sensibles aux dynamiques d'offre
et de demande. À travers plusieurs mécanismes. Le prix des loyers envoie donc
des signaux qui sont reçus par l'ensemble du marché et les ajustements sont
très rapides. Mais contrairement aux biens et services conventionnels, les
profits ne sont pas seulement engrangés par des producteurs. Détenir de
l'immobilier et construire de l'immobilier, ce sont des activités économiques
distinctes, et la hausse des prix profite plus immédiatement et plus
directement à la première catégorie : détenir de l'immobilier. Je vous
invite à consulter la figure à la page 39 pour comprendre la distinction.
La conséquence de cette particularité,
c'est que la hausse des prix n'induit pas nécessairement une réponse d'offre.
Et si vous regardez les tableaux à la page 42, vous verrez que la hausse
continue des prix n'a pas provoqué une hausse continue des mises en chantier...
M. Mongrain (Adam) : ...on
sait d'ailleurs, parce que ça a été essayé ailleurs, que, quand on libéralise
les prix et qu'on retire, par exemple, des mesures de contrôle des loyers, la
conséquence directe est la hausse de la valeur marchande de tout le stock immobilier
et non pas un investissement supplémentaire en rénovation et en construction.
Une telle prise de valeur au Québec aurait pour conséquence d'induire un
nouveau recul du pouvoir d'achat des ménages québécois et de compliquer la mise
en chantier des unités dont on a besoin. On a d'ailleurs un élément de réponse
important avec le recul des mises en chantier en 2023. Qu'est-ce qui explique
le plus ce qu'on observe : que les prix sont trop bas et que les
constructeurs ne peuvent pas faire de profit ou que les prix sont trop élevés
et qu'il n'y a pas une certitude d'écouler les milliers d'unités qu'on pourrait
mettre en chantier? À chaque fois que les prix montent, ça attaque directement
la productivité du secteur de l'habitation. Le danger est particulièrement
grand parce que le taux d'inoccupation est particulièrement bas, une situation
dans laquelle il n'y a pas d'incitatif automatique à améliorer la qualité ou la
disponibilité en habitation. C'est la réalité du Québec en 2023, et le
gouvernement doit absolument reconnaître l'état du marché dans lequel il
souhaite intervenir. Je vous invite à consulter la figure à la page 47
pour une schématisation du cercle vicieux dans lequel nous sommes pris.
Mais la bataille n'est pas perdue. Nous
proposons une quinzaine de recommandations pour bonifier le projet de loi afin
que l'action du gouvernement profite bel et bien à protéger tous les
consommateurs québécois. À cet égard, le gouvernement dispose de tous les
outils. Il faudra seulement de l'audace, de la rigueur et de la probité pour
rompre avec les idées reçues, colmater les brèches dans le marché et planifier
une sortie de crise durable en habitation. Si le gouvernement est prêt, ces
succès lui appartiendront, et nous serons des alliés pour mettre le marché au service
du consommateur, c'est donc dire toute la population sans exception.
Avec le temps qu'il me reste, j'aimerais
attirer votre attention sur quatre propositions précises parmi la quinzaine qui
se trouvent dans notre mémoire. La première, c'est la recommandation 2,
soit celle de déployer pour le public québécois un registre des loyers qui va
avoir plusieurs bénéfices sur l'état du marché, mais dont le premier et le plus
évident serait de nous donner un tableau de bord pour évaluer la pertinence et
les effets de nos autres politiques en habitation, parce que les données
officielles en habitation sont souvent désuètes, prennent trop de temps à
arriver et ne prennent pas la juste mesure du stock entier au niveau
résidentiel.
La deuxième recommandation sur laquelle je
veux attirer votre attention, c'est la recommandation 3 : s'assurer
que la clause F profite vraiment à la construction neuve et non pas seulement à
l'acquisition et la remise en marché. En ce moment, il y a une brèche à
colmater dans la façon dont marchent les choses. On a vu, dans les endroits où
est-ce que les taux d'inoccupation étaient très bas ailleurs dans le monde, des
acquisitions pour profiter de la demande. Et ça, ça n'augmente pas le stock
résidentiel, ça n'augmente pas la quantité de services qui est disponible pour
la population, ça exacerbe la crise. Donc, on y croit. Il faut absolument que
la construction nous sorte du trou, et pour ça, ça prend des mesures qui
récompensent la construction et non pas la possession de l'immobilier.
La troisième recommandation sur laquelle
je veux attirer votre attention, c'est la recommandation 7, à propos de la
protection de la mobilité résidentielle des ménages évincés. Si on reconnaît le
besoin de restituer les ménages évincés pour les protéger, protéger leur
dignité résidentielle, leurs intérêts, on devrait s'assurer, par le même fait,
que nos mesures qu'on déploie atteignent la cible. En ce moment, si on calcule
la restitution sur le loyer que le locataire ou le ménage locataire payait, on ne
lui donne pas les moyens pour se reloger dans le même milieu duquel il est
évincé parce qu'il va avoir à payer les loyers qui sont libres en ce moment et
non pas le loyer qu'il occupait avant. Si on va dans cette direction-là, il va
y avoir le bénéfice additionnel d'avoir un effet tampon sur la valeur des
immeubles à revenus, et descendre les prix, c'est un passage obligé pour
réussir à faire les investissements dont on a besoin en construction neuve.
• (15 h 20) •
Puis finalement, compte tenu de l'état du
stock, puis il y a un tableau qui montre un écrasement de la disponibilité du
stock résidentiel dans le mémoire, je vous invite à consulter, encore une fois,
en prendre la mesure, dans des circonstances comme celles que le Québec
traverse en ce moment, où le taux d'inoccupation est littéralement à zéro dans
plusieurs régions du Québec, si on enlève la possibilité de céder des baux, on
va nécessairement induire des hausses de prix. Les baux qui vont être
renégociés vont être négociés à plus haut montant, et ce signal de prix va être
reçu par l'ensemble du marché, ce qui va contribuer à créer davantage l'écart
entre les moyens des ménages québécois et les prix dans le marché.
Je vous remercie pour l'attention. Je vais
finir en disant que, même si on fait quelques recommandations ciblées ici, on a
la conviction que l'habitation mérite un plan d'action national,
gouvernemental, informé par les meilleures pratiques à l'international, toute
la littérature académique et scientifique qui peuvent déterminer d'avance si
nos actions sont les bonnes, et on invite le gouvernement, dans les prochains
mois, prochaines années, à saisir l'opportunité de protéger réellement toute la
population québécoise et leur rapport à l'habitation...
Le Président (M. Schneeberger) : ...Bien,
merci beaucoup pour votre présentation. Alors, nous avons... Nous allons
débuter une période de questions, alors nous débutons avec la... Mme la
ministre. Vous avez 16 minutes 30 s.
Mme Duranceau : Parfait.
Merci. Merci. C'est toujours intéressant d'avoir des discussions avec vous,
donc merci d'être là.
Je vais vous amener complètement ailleurs,
O.K., juste pour fins de discussion. La semaine dernière, je pense, Mario
Dumont a publié un article, là, ou chronique, peu importe, puis il disait que
la crise du logement, c'était quelque chose d'annoncé, compte tenu du contrôle
des loyers au Québec, puis, tu sais, le premier 10 ans, ça servait bien la
population, l'autre 10 ans, bon, on pouvait vivre avec, mais qu'au bout de
40 ans, bien, on se retrouve dans la situation où on est actuellement,
puis le parc est désuet, puis, dans le fond, c'était une crise annoncée, que
cette histoire-là, de contrôle des loyers. J'aimerais ça vous... Avoir votre
réaction sur ça. Puis je ne dis pas que je me loge où est Mario Dumont, mais
j'écoute, je veux savoir ce que vous en pensez.
M. Mongrain (Adam) : Bien,
bien sûr. Bien, on... Je ne veux pas me défiler, mais je pense qu'on n'a pas
besoin d'avoir une opinion précise là-dessus parce qu'il y a des territoires où
est-ce qu'il n'y a, en fait, aucun, contrôle des loyers, donc on peut regarder
ces territoires-là, ces législatures-là, et regarder qu'est-ce qui se passe.
Et il se passe la même chose qu'ici. On a
un mode d'aménager, l'espace habitable, qui est très répandu dans le monde, qui
produit systématiquement un écart entre le pouvoir d'achat des ménages et le
prix dans l'immobilier. Tout le monde y goûte en ce moment. Il y a des endroits
au Canada où est-ce qu'ils n'ont aucun contrôle des loyers, comme par exemple
c'est le cas en Nouvelle-Écosse, et ils ont des problèmes identiques aux nôtres
sur la vétusté du stock et l'écart entre le pouvoir d'achat des ménages et le
prix en immobilier en ce moment.
Donc, c'est une idée séduisante parce
qu'évidemment on se dit : bien là, si on contrôle les prix, ça va avoir un
effet sur l'offre parce que ça a l'allure de quelque chose qui tient la route.
Mais on n'a pas besoin de faire des calculs sur une feuille parce qu'on a des
expériences, dans le monde réel, qui nous montrent que les contrôles des loyers
ont un effet modéré ou nul.
Puis, à cet égard-là, on a des références
dans le mémoire que je vous invite à consulter, Sébastien Col et les travaux
qui ont été faits à Cambridge, au Massachusetts, après la fin du contrôle des
loyers. Ce n'est pas là que le bât blesse. Il y a d'autres choses en cours,
dans la réglementation, dans le traitement fiscal des biens immobiliers, qui
contribuent davantage à la sous-offre chronique.
Et en ce moment, si on écoute cette
proposition-là, qui semble tenir la route, de reculer sur des mesures de
contrôle des loyers, on sait qu'est-ce qui va se passer, c'est déjà arrivé, ça
fait augmenter la valeur de tout le stock immobilier, et il n'y a pas de
construction neuve.
Mme Duranceau : O.K. je vais
vous faire parler un peu du registre des loyers, hein?, parce que c'est un
projet que vous portez depuis un moment. Qu'est-ce que vous dites du fait que
ce n'est pas nécessairement un outil qui va être valide en cour, qui va présenter
une preuve qui va être... qui sera... qui serait valide en cour?
M. Mongrain (Adam) : Notre
proposition, ce serait que le gouvernement adopte un registre des loyers, donc
le gouvernement donnerait force de loi au registre des loyers puis le rendrait
légitime en cour par la même occasion. La proposition de Vivre en ville, c'est
que le... Bien, en fait, devrait avoir un registre des loyers public, universel
et obligatoire.
On a créé un outil, qui est conforme aux
exigences gouvernementales en matière de protection de la vie privée et de
cybersécurité, qu'on est prêts à donner au gouvernement à coût nul pour
l'essayer. Si le gouvernement veut en faire un lui-même, on n'est pas contre
cette initiative-là non plus, mais vous pouvez vous saisir de la proposition de
Vivre en ville, qui est de prendre un registre des loyers, qu'on a construit
comme si le gouvernement l'avait fait lui-même, pour l'essayer. Et, si le
gouvernement l'essaie, il lui donne de facto force de loi. Donc, les
informations qui vont s'y trouver, qu'on propose, doivent venir de sources
administratives, comme par exemple les déclarations de revenus alimentées par
le relevé 31 et les déclarations de revenus provenant d'immeubles
locatifs, bien, ça va nécessairement être des sources d'informations légitimes
qui vont servir de référence pour arbitrer les causes dans le Tribunal
administratif du logement.
Mme Duranceau : Oui. Je suis
préoccupée par le coût de maintien de ce registre-là, puis de la véracité de
l'information aussi qu'on va y retrouver. Il y a le loyer, mais il y a tous
autres frais accessoires qui peuvent s'ajouter au loyer puis qui doivent être
pris en compte puis qui peuvent faire en sorte qu'on va comparer des pommes
avec des oranges peut-être?
M. Mongrain (Adam) : Absolument.
Mais, Si on pense que la clause G, en ce moment, répond à une fonction réelle
dans le marché, bien, ça serait juste l'équivalent de la clause G, mais dont
l'application serait systématisée. On sait en ce moment que huit ménages
locataires sur 10 au Québec ne connaissent pas le montant payé par l'ancien
locataire. L'étude en annexe un I du présent mémoire le démontre. C'est la plus
grande étude qu'il n'y a jamais eue sur la situation des ménages locataires au
Québec, donc c'est des informations qui sont nouvellement disponibles. La
clause G, si on lui reconnaît une valeur, ne fonctionne pas. Un registre des
loyers viendrait substituer ce mécanisme-là pour s'assurer une transmission de
l'information. Puis évidemment...
M. Mongrain (Adam) : ...ça
vient de déclarations fiscales, ça vient de déclarations d'impôts, de données
administratives. La véracité de ces informations-là va s'en retrouver améliorée
par rapport au statu quo. Donc, c'est certain que ce n'est pas nécessairement
tout le monde qui fait des déclarations d'impôts à temps, il va peut-être avoir
un peu de délinquance à cet endroit-là. Il y a peut-être un égard à la fraude
fiscale qu'il faut tenir en compte. Mais, si on se donne les moyens
d'administrer pour de vrai un registre des loyers à partir des informations qui
sont déjà collectées par le gouvernement, ça va être une source d'informations
plus véridique, plus légitime que tous les mécanismes qui sont en ce moment en
vigueur.
À ce qui a trait aux coûts d'entretien,
Vivre en ville a déjà du financement pour l'opérationnalisation durant les
trois prochaines années. On va le prendre sur nous si ça vous aide, mais la
solution qu'on déploie a aussi le bénéfice d'être payé pour l'hébergement, pour
le maintien de la solution jusqu'en 2028. On a le temps de faire un test, et
j'y reviens.
Mme Duranceau : C'est un clé
en main que vous m'offrez.
M. Mongrain (Adam) : Exact.
Mme Duranceau : O.K.
M. Mongrain (Adam) : Si vous
le voulez. Encore une fois, si le gouvernement veut en faire un, on... c'est
cohérent avec notre recommandation, mais on revient beaucoup sur le point, si
ça ne donne pas les résultats escomptés, on va le débrancher nous-mêmes. Le
registre des loyers, ce n'est pas une fin en soi, c'est une manière d'aider,
parce qu'on a vraiment besoin de beaucoup d'aide, dans l'ensemble du marché de
l'habitation et ça va avoir le bénéfice immédiat et évident de nous aider à
évaluer les impacts de nos différentes politiques en habitation.
Mme Duranceau : Puis, si on
ne va pas vers le registre mais que, la clause G du bail, on trouve des façons
de la rendre plus obligatoire avec des dommages, des dommages punitifs, là, ou
des pénalités en lien avec ça?
M. Mongrain (Adam) : Bien, ce
serait intéressant pour aider la stabilité des prix entre les locataires, donc
essentiellement enlever une brèche dans laquelle le prix du service
d'habitation peut augmenter sans nécessairement que la qualité du service rendu
augmente en conséquence. Mais il y a d'autres bénéfices à avoir un registre des
loyers. De déclarer les loyers réels sur les immeubles à revenus, ça peut avoir
un effet à la baisse sur les prix qui dépendent, en ce moment, des revenus
potentiels bruts. Ça peut aussi informer en temps réel des endroits où les
loyers sont en train d'exploser. Puis regardez qu'est-ce qui s'est passé en
Ontario... puis ils n'ont pas exactement le même contexte, mais l'apport
d'étudiants internationaux, et en Ontario, a provoqué des crises localisées
dans certaines villes universitaires en Ontario. Et on n'a pas vu qu'est-ce qui
se passait dans les loyers avant trois ans après le coup, et maintenant ces
hausses de prix là ont contaminé l'entièreté du marché. Les travaux de Mike
Moffatt, de Smart Prosperity Institute, ont très bien démontré que de ne pas
voir en temps réel les hausses de loyer tel que négocié en marché, ce serait
impossible, sans registre des loyers, de les voir. Ça nous prive d'informations
cruciales pour être en mesure d'agir de façon cohérente avec la réalité du marché.
Mme Duranceau : Vous me
faites toujours réfléchir quand je vous parle, ça fait que c'est bon. C'est
bon, c'est bon. Question concernant votre recommandation numéro trois. Vous
dites, bon, les modifications qui sont proposées en lien avec la clause F, on
devrait les limiter aux immeubles nouvellement bâtis parce que ceux dont... qui
sont usagés mais dont l'usage change, bien là, c'est peut-être une opportunité,
là, de charger cher. Mais on s'entend que, s'il y a un changement d'usage, ce
n'était pas de l'habitation, donc c'est déjà un plus, là, on vient quand même
amener une nouvelle unité d'habitation sur le marché, non?
• (15 h 30) •
M. Mongrain (Adam) : L'exemption,
en ce moment, s'applique aux unités qui étaient occupées par les propriétaires
occupants puis qui sont mis sur le marché locatif pour la première fois, donc
ça ne fait pas nécessairement des nouvelles unités dans le marché. À ce
moment-là, d'ailleurs, c'est la première fois qu'ils rentrent sur le marché, il
n'y a aucun loyer précédent, donc on peut mettre le loyer à n'importe quel
prix. C'est juste que le Code civil, en ce moment, aménage une exemption du
survol du Tribunal administratif du logement pendant les cinq premières années
après ce changement d'affectation là, alors que tout était bon pour donner le
bon premier prix, et, de façon très importante, ça ne crée pas un avantage
compétitif pour la construction neuve. J'espère que notre mémoire est claire à
cet égard. On ne se sort pas de crise sans un apport monstrueux de
constructions neuves. Donc, c'est important qu'on ait un traitement différencié
qui récompense la construction plutôt que la possession de biens immobiliers.
Mme Duranceau : O.K. On en
a-tu tant que ça, du monde qui mettent leurs résidences à louer?
M. Mongrain (Adam) : Plus les
loyers sont élevés, plus il y a de l'activité dans ce segment-là. Ça a été
observé dans tous les endroits où est-ce qu'il y a des crises du logement, des
crises d'habitation en Amérique du Nord dans les dernières années. On n'en a
pas beaucoup entendu parler, puis je ne suis pas quelqu'un qui met tout sur la
financiarisation du logement, je pense qu'il y a d'autres dynamiques
fondamentales en cours qui peuvent expliquer la situation dans laquelle on est
en ce moment, mais, quand on regarde qu'est-ce que les fonds...
15 h 30 (version non révisée)
M. Mongrain (Adam) : ...qui
sont actifs dans le milieu de l'immobilier, déclarent aux autorités légales,
qui supervisent leurs activités, ils l'écrivent noir sur blanc : On va
faire des acquisitions dans des marchés où il y a peu de constructions pour
profiter de la vigueur de la demande. En ce moment, on a des taux d'inoccupation
qui frôlent les 0 %. Puis, je ne sais pas si vous réalisez à quel point la
situation est exceptionnelle, même en Amérique du Nord, c'est un marché
exceptionnellement peu vacant qu'on a au Québec en ce moment.
Donc, au fur et à mesure que la situation
s'enlise, on va voir de plus en plus de ces investissements-là, puis c'est...
Sur le long terme, si on ne fait pas ce qui est nécessaire pour récompenser la
construction plutôt que la possession... C'est dur construire. Il y a une bonne
mesure d'incertitude, la réglementation ne le prend pas toujours d'un bon oeil,
ça prend un bon capital, ça prend énormément de choses qui fonctionnent bien
pour faire un bon projet en construction. Si c'est possible de rentabiliser des
investissements en acquisition, pourquoi est-ce qu'on s'attendrait à ce que la
majorité du capital disponible en immobilier aille en construction? Si c'est
possible d'avoir un retour sur investissement intéressant en possédant de l'immobilier,
il y a nécessairement une partie importante du capital investi qui va aller en
possession.
Mme Duranceau : Oui, je vous
entends. Mais à quelque part il faut que quelqu'un les détienne les immeubles
aussi, là.
M. Mongrain (Adam) : Oui.
Mme Duranceau : Ça fait qu'il
restera que c'est un véhicule d'investissement, là, je présume.
O.K. L'autre chose, recommandation 7,
concernant les indemnités, là, dans le cas de l'éviction. Là, vous parlez d'une
indemnité minimale de 12 mois sans égard au nombre d'années dans le
logement.
M. Mongrain (Adam) : Oui.
Mme Duranceau : C'est quand
même une grosse commande, là, ça.
M. Mongrain (Adam) : Bien,
les baux au Québec sont renouvelables automatiquement sur une période d'un an.
Si on donne moins qu'un an de loyer, on place les ménages dans une situation où
est-ce que, nécessairement, sur une période de moins d'un an, ils vont
probablement se retrouver à redevoir déménager ou à faire des sacrifices
inacceptables au niveau des autres postes de dépenses. Comme les baux sont d'une
durée d'un an, de restituer les ménages évincés à la hauteur d'un an, c'est la
moindre des choses. D'ailleurs, les ménages qui sont dans leur appartement
depuis moins d'un an, il n'y en a pas beaucoup, là. Donc, ça fait au moins un
an que les ménages sont à certains endroits, ils se font évincer, avec notre
proposition, ces personnes-là seraient capables de réintégrer le même milieu de
vie, ce qui n'est pas le cas en ce moment. Il n'y a rien qui garantit qu'un
ménage évincé va être en mesure de rester dans son milieu de vie, et ça cause
énormément de problèmes aux ménages évincés, ce déracinement d'être propulsé
loin de leur emploi, loin des services, loin de la famille, loin des amis. Et j'y
reviens, si le coût de restitution pour un ménage évincé augmente, ça devrait
avoir un effet sur le coût de transaction de l'immeuble. Si ça coûte 60 000 $
reprendre un logement, la valeur de l'immeuble devrait descendre de 60 000 $,
ce qui est quelque chose qu'on souhaite.
Mme Duranceau : Bien, c'était
ça l'idée de la mesure aussi, là. Je veux dire, les paramètres sont un peu
différents, mais c'est ça l'idée. Puis vous ne faites pas de nuance sur... ou
ces évictions dans le cadre de reprises de logement pour transformation,
agrandissement, c'est dans un contexte comme ça?
M. Mongrain (Adam) : Pour
toutes les reprises. Le ménage évincé, un coup qu'il est sorti, l'usage de l'unité
qu'il vient de quitter, ça lui importe peu, évidemment, à moins qu'il y ait eu
de la magouille, qu'il y ait de la mauvaise foi, auquel cas ça lui importe
énormément. Mais supposons que tout le monde est de bonne foi puis que les
reprises... les évictions ou les reprises ont lieu pour des raisons légitimes,
c'est important de protéger la mobilité et la dignité résidentielle de ces
personnes-là parce qu'ils subissent une conséquence, particulièrement si la
reprise est légitime sur laquelle ils n'ont aucune emprise, et ça provoque une
douleur puis des surcoûts pour la société qu'il faut regarder en face. On a une
manière de s'assurer qu'on restitue adéquatement les personnes qui subissent
une situation hors de leur contrôle.
Mme Duranceau : O.K. Je vais
vous amener... On va sortir un petit peu du loyer. Dans vos autres
propositions, au niveau plus municipal, peut-être discuter du zonage
différencié versus le zonage incitatif, qui a été mis de l'avant dans le projet
de loi n° 16, puis en quoi cette proposition-là n'est pas suffisante. Moi,
j'aimerais bien ça comprendre.
M. Mongrain (Adam) : Oui,
bien sûr. Le zonage incitatif, dans le fond, vient parler à tous les acteurs
dans le marché pour leur... les inciter, c'est le mot, à améliorer leur projet.
Puis évidemment pourquoi ne pas se réjouir d'une telle mesure? On veut que les
projets soient constamment améliorés. La position qu'on propose, en fait, c'est
que, pour arriver à une situation d'équilibre, pour arriver à une situation de
santé résidentielle pour l'ensemble du Québec, ça va prendre un apport
structurant du secteur à but non lucratif. Donc, ça veut dire que le secteur à
but non lucratif, que ce soit le logement social communautaire, le logement
subventionné...
M. Mongrain (Adam) : ...logement
public est appelé à jouer un beaucoup plus grand rôle dans l'offre totale de
logements au Québec. Et, pour permettre au secteur à but non lucratif de
s'acquitter de ce rôle structurant dans le marché, il faut qu'il y ait un
avantage comparatif avec tous les autres acteurs du marché, d'où l'intérêt
d'avoir un zonage différencié. Le zonage différencié, ça va jouer dans le
normatif et ça donne des règles du jeu différentes et non pas allégées, des
règles du jeu différentes à des acteurs à but non lucratif pour qu'ils soient
en mesure de mettre plus d'unités en chantier ou de réduire la profondeur de
subvention par unité qui est nécessaire pour que les projets tombent dans le
vert. La recommandation qu'on fait, d'ailleurs, c'est de permettre aux municipalités
de se doter d'un règlement de zonage différencié. Donc, ce n'est pas tout de
suite de portée nationale, c'est vraiment un outil de plus. Puis, à cet égard
là, les paramètres de chacune des municipalités vont être importants. Par
exemple, un zonage différencié qui garantit une unité de plus au promoteur à
but non lucratif, bien souvent, ça ne fera pas la différence. Donc, il va
falloir être encore rigoureux et cohérent avec la réalité sur le terrain.
Mme Duranceau : Ça fait que
vous comprenez, pour le moment que la notion de...
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
Mme Duranceau : ...voyons, de
zonages incitatifs, que ça, ce n'était pas suffisant?
M. Mongrain (Adam) : Oui.
M. Savard (Christian) : En
fait, on proposait d'aller encore plus loin dans les réformes liées au zonage
afin de favoriser la construction résidentielle lors du p.l.16, et on pense
qu'il y aurait d'autres choses qu'on pourrait faire dans le futur.
Mme Duranceau : Parfait.
Merci.
M. Savard (Christian) : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci à vous. Alors, nous allons maintenant du côté de l'opposition officielle.
Alors, députée de Mille-Îles, vous avez 10 min 24 s.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Effectivement, vous pourriez, Mme la ministre, retourner voir les
échanges qu'on avait eus avec la ministre des Affaires municipales à ce sujet
là. J'ai fait un grand plaidoyer sur le zonage différencié, et c'est fort
différent du zonage incitatif. Donc, je vais revenir avec ça, je peux vous
l'assurer, dans les amendements de ce projet de loi là.
Je voudrais peut-être vous entendre sur...
registre des loyers. Bon, on en a parlé, la clause G. Si la clause G était
fonctionnelle, si elle était vraiment... que c'est-à-dire que, s'il y avait une
obligation claire de la remplir et qu'il y avait une amende forte de ne pas le
faire, puis qu'il y avait des vérifications qui étaient faites, est-ce que ça
viendrait peut-être un peu, disons, amoindrir le besoin d'un registre de loyer,
selon vous?
M. Mongrain (Adam) : Bien,
c'est... Je vais... Je ne veux pas faire une prise rhétorique avec votre
question, mais comment on fait une vérification sur un registre? Dans le sens
où la clause G, en ce moment, est divulguée entre deux parties, c'est
essentiellement de gré à gré à la signature du bail. Il y a déjà une obligation
de le remplir. C'est écrit noir sur blanc dans la loi que la clause G doit être
remplie et il y a déjà des amendes. C'est juste que la preuve qu'il y a eu une
défaillance ou une délinquance à cet endroit-là est difficilement applicable.
Comme, on a 10 jours après la signature pour demander au tribunal
administratif, si jamais l'écart est trop grand, mais là, encore là, il faut
que l'information soit véridique. Comment est-ce qu'on s'en assure sans un
registre? Si on décide d'agir dans les 10 jours, on déclare immédiatement
à notre propriétaire que les relations vont être difficiles. Puis les
locataires, j'y reviens, la situation du marché en 2023 au Québec est très
dramatique pour les consommateurs d'habitation, toute la population. Donc, il
n'y a pas de filet de sécurité en ce moment pour la part des personnes qui vont
avoir recours à leurs droits parce que ça dépend de leur action personnelle. Un
registre, ça vient aider à dépersonnaliser cette action-là. Donc, ça... les
bénéfices que vous envisagez avec un renforcement de la clause G sont
implicites au passage d'un registre des loyers. Puis c'est... la façon dont la
clause G marche ou ne marche pas en ce moment, il y a vraiment un défaut de
logique, de raisonnement. Il y a une seule personne dans l'univers qui est en
conflit d'intérêts avec le montant de la clause G, et c'est à cette personne-là
qu'on remet la responsabilité de la remplir. Je ne pense pas que les personnes
sont malhonnêtes. Je ne pense pas que tout le monde est tordu par le conflit
d'intérêts au niveau de la clause G, mais, si on veut des règlements qui
fonctionnent uniformément pour l'ensemble de la population, on se dote de
mécanismes qui s'assurent qu'ils soient appliqués automatiquement.
• (15 h 40) •
Mme Dufour : Merci. Je ne
partage pas votre opinion sur l'ensemble des éléments qui ont été mentionnés,
mais je partage par exemple l'inquiétude de la ministre concernant les coûts de
maintien d'un tel registre. Le Québec n'a pas... Le Canada de façon générale,
n'a pas nécessairement de beaux exemples de registres nationaux ou provinciaux
à faible coût. Ça fait que je ne sais pas de votre côté, est-ce que vous en
faites des vérifications avec votre... le registre que vous avez mis en place?
Comme... si quelqu'un dépose et dit : Bon, moi, ça, c'est ça, le loyer que
je paie présentement. Comment c'est vérifié, cette information-là?
M. Mongrain (Adam) : En ce moment,
ce n'est pas ça, l'objet de l'outil. Puis c'est vrai, comme, je pense qu'il
faut...
M. Mongrain (Adam) : ...comment
être à être clair et généreux à cet égard là? Il n'y a pas beaucoup de succès à
déclarer de la part des gouvernements dans le maintien de solutions
informatiques. Et c'est la raison pour laquelle on n'a pas besoin d'en parler
parce qu'il est déjà fait en ce moment. La solution qu'on vous propose, puis
j'y reviens, ça n'a pas besoin d'être la nôtre qui est adoptée par le
gouvernement, notre recommandation, c'est juste qu'il devrait y en avoir un,
elle est déjà conforme aux standards exigés par le gouvernement en matière de
cybersécurité et elle est déjà payée. Le maintien ne coûte rien.
Mme Dufour : Je
m'excuse, mais mon inquiétude, ce n'est pas par rapport à la plateforme
informatique, mais plutôt le contrôle des informations, «garbage in, garbage
out». Qu'est-ce qui est rentré dedans? Comment on le vérifie, que c'est de la
bonne donnée qui est rentrée dedans? C'est ça ma préoccupation...
M. Mongrain (Adam) : Et
je partage votre préoccupation. La solution à ce problème qui va rester un problème
tant que l'alimentation d'un tel registre est faite sur une base volontaire,
c'est d'utiliser des données administratives. En ce moment, c'est possible pour
une personne d'aller sur le web, registredesloyers.quebec et de faire une
autodivulgation parce qu'on veut que la population comprenne à quoi ça sert un
registre. Mais ce n'est pas la vocation de l'outil. L'outil est fait pour
recevoir une somme importante de données qui viendraient d'une source
administrative. S'il y avait un aménagement dans les règlements du Québec pour,
par exemple, prendre toutes les données issues des déclarations d'immeubles à
revenus, tous les relevés 31, mettre ça dans un fichier Excel quelque part
secret, on alimenterait le registre en un instant. Ça serait fait et ça serait
des données qui viennent d'une seule source. Donc, on ne pourrait pas dire
«garbage in, garbage out» parce que ce serait la source officielle des données
du gouvernement du Québec.
Mme Dufour : O.K. Merci.
Il y a tout un exposé dans votre mémoire qui est fort, fort exhaustif sur
comment on peut établir les valeurs et comment elles sont établies. Puis il n'y
a pas de lien nécessairement entre les hausses des valeurs et la construction,
et tout ça, et les loyers. Mais là il y a un enjeu qui arrive, qui est... qui
est réel, là, c'est que les constructions, actuellement, les coûts de
construction, et là je ne parle pas de privé, là, prenons des OBNL qui
construisent des logements sociaux, il y a très peu d'unités qui sortent en bas
de 300 000 $, 350 000 $ ou même 400 000 $ la
porte. Et là, nonobstant le coût du terrain, là, on parle d'unités.
Donc, quand on prend ces coûts-là, à la
base, et là que si on met ça dans le logement privé puis qu'on veut prendre une
hypothèque pour ça, bien, nécessairement, si on l'étale sur le plus long terme,
ça va quand même arriver à des loyers, des montants mensuels extrêmement
élevés, là. Je le vis et je peux vous dire qu'on est dans des alentours de
2 700 $, 2 800 $ par mois. Alors, est-ce que c'est réaliste
de penser qu'on peut avoir des coûts de loyer qui baissent actuellement si on
construit du neuf? Sans profit, là. On ne parle pas de profits, là. On est
juste dans la base. On part de zéro, là, on est... Juste la construction, déjà
on est dans les 2 800 $... 2 800 $ par mois. Alors, comment
est ce qu'on peut s'attendre que les loyers baissent? Tu sais, à un moment
donné vous parlez d'un... C'est un service rendu, mais la personne qui
construit ne veut pas non plus perdre de l'argent pour rendre un service. Il
n'y a pas une entreprise qui va faire ça. Alors comment vous vous attendez
qu'il y ait des nouveaux logements qui arrivent sur le marché mais que, sans
subvention, là, bien sûr, là, soit à... baisse les coûts des loyers, là? Moi,
je ne la vois pas l'équilibre, là, l'équation.
M. Mongrain (Adam) : Dans
le neuf, c'est un peu... Dans le neuf, c'est un peu perdu. Ça va être très,
très, très dur. Ceci étant dit, si le secteur privé veut faire sa marge de
15 %, pourquoi est-ce que les mises en chantier arrêtent aujourd'hui? Ils
ont juste à augmenter le prix de vente de 15 % puis le vendre. Il y a un
plafond dur à ce que le consommateur est en mesure de payer, puis c'est... La
spirale dans laquelle on s'est engagé en ce moment a déconnecté le pouvoir
d'achat de la population du Québec dans l'ensemble pour amener les prix à un
endroit où seulement certains ménages, les plus liquides, sont en mesure de
s'en payer. Il va rester des ménages liquides qui vont pouvoir consommer du
neuf, puis on va voir les mises en chantier qui arrivent un petit peu au
compte-gouttes à chaque année pour desservir cette clientèle-là.
L'apport qu'on propose, qui viendrait du
secteur privé et du secteur à but non lucratif vient d'un contrôle des coûts.
Il y a un tableau qui montre que le Québec met beaucoup plus d'unités locatives
en chantier, beaucoup plus d'unités livrées au cours des 30 dernières
années que la Colombie-Britannique et l'Ontario. Pourtant, tout le monde le
sait, les loyers au Québec sont moins élevés qu'en Colombie-Britannique et en
Ontario. Ce qui explique ça, c'est que ce qui détermine la cadence des mises en
chantier, c'est la certitude de vendre. Et pour avoir la certitude de vendre,
c'est mieux d'avoir un plus grand bassin d'acheteurs, donc des prix qui sont
plus bas, qu'un bassin d'acheteurs qui est plus petit, donc des prix qui sont
plus hauts. Ça passe par le contrôle des...
M. Mongrain (Adam) : ...on a
plein de mesures à cet égard-là pour essayer de contrôler les coûts. Mais ça se
passe aussi d'une manière où est ce que, si on réussit à avoir un apport
continu en constructions neuves, ça va enlever la pression sur le stock de
mauvaise qualité. Puis à cet égard-là, je veux être clair, je ne veux pas que
le stock de mauvaise qualité desserve la population. Tout le monde mérite un
bon service en habitation. Mais dans des conditions de marché où est-ce que la
demande est tellement forte qu'il n'y a pas de structure incitative économique
pour s'assurer qu'il y a un relèvement de la qualité de service rendu dans le
stock existant puis il n'y a pas une contre-offre dans le neuf pour rendre de
la valeur conséquente.
Mme Dufour : Le temps avance
vite, et je voudrais vous entendre sur les mesures incitatives pour soutenir
les municipalités, que vous recommandez ça en recommandation 15, mais il
n'y a rien de précis vraiment de soulevé. Donc, je voudrais peut-être vous
entendre : Qu'est ce que vous aviez en tête là-dessus?
M. Mongrain (Adam) : Absolument.
Mme Dufour : C'est
page 29.
M. Mongrain (Adam) : On travaille
sur un projet en ce moment qu'on veut pouvoir dévoiler bientôt. Mais à cause
des différentes... des différentes provisions, on ne peut pas exactement en
dire le détail. Mais on sait qu'à certains endroits dans le monde, ils se sont
dotés d'une structure standardisée pour le développement de projets
résidentiels. Donc, ce sont des technologies qui existent à certains égards,
c'est en pratique depuis 2004, et le Québec pourrait se saisir de ces outils-là
en plus de plein de mesures complémentaires pour aider la productivité du
secteur de l'habitation, pour essayer de réduire les coûts en construction qui
sont dus à l'incertitude et le manque de standardisation dans le milieu. Ce
n'est pas... ce n'est pas pour esquiver la question que je ne vous en dis pas
plus. J'ai manifestement très hâte de vous dire le détail de notre projet en ce
moment, mais je vous assure que c'est du concret.
Mme Dufour : C'est bon.
Merci. Il me reste 30 secondes, ça fait que je vais juste vous demander
brièvement... Vous allez vous parler de faille qui permet d'opérer des hôtels
clandestins de type Airbnb. Il y a eu quand même des amendements à un projet de
loi le printemps dernier. Qu'est ce qui manque encore à faire selon vous?
M. Mongrain (Adam) : Je ne
sais pas ça va être quoi la taille des dents qu'il va falloir mettre sur nos
règlements pour que ça fonctionne, mais il y a des journalistes qui étaient sur
Airbnb au passage de la réglementation, puis les unités qui ne sont pas
conformes ne sont pas disparues de la plateforme. Puis si ce n'est pas Airbnb
ou un autre comme Booking, il va continuer à avoir des glissements...
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition.
Alors, le député de Laurier-Dorion, vous avez 3 min 28 s.
M. Fontecilla : M. le
Président, on va y aller. J'ai très peu de temps, là. Très rapidement, la
recommandation 8 : Ne pas adopter l'article 7 sur la gestion des
baux et en reconnaissance d'une dynamique fondamentale dans le marché
résidentiel. Pouvez-vous argumenter, là, élaborer?
M. Mongrain (Adam) : Bien
sûr. Il faut reconnaître que la responsabilité du locataire de trouver un
sous-locataire était une demande historique des propriétaires quand le taux
d'inoccupation était entre 5 % et 8 %. Et à raison, je pense qu'il y
avait un réel bénéfice pour le service de l'habitation livré à la société s'il
y avait une prévisibilité de la part des fournisseurs de service, que le
service rendu serait payé parce que le système était très compétitif à ce
moment-là.
Cen'est pas pour rien qu'on parle de
l'arrêt du bail, en 2023, quand le taux d'inoccupation est à 1 %,
2 %, 0 %, c'est à cause que le danger n'a jamais été plus grand pour
la population québécoise de voir le prix des services consommés augmenter sans
voir une augmentation de la qualité du service rendu. Si vous lisez le détail
de la recommandation un peu plus loin, dans le mémoire, on dit : si jamais
le marché revient à taux d'inoccupation à 7 %, ce qui n'est pas impossible
puisque c'était le cas au moment où la cession bail a été institutionnalisée
dans le Code civil, on pourrait revisiter la proposition d'abroger les cessions
de bail à ce moment-là parce qu'il va y avoir une garantie, si jamais un
locataire quitte l'unité, que le fournisseur de service va avoir à fournir un
service de qualité pour attirer un locataire de qualité.
• (15 h 50) •
En ce moment, des locataires de qualité,
il en pleut. Ce n'est pas juste un médecin contre une mère de famille
monoparentale, c'est trois médecins contre 10 familles monoparentales, des
étudiants, des travailleurs temporaires. C'est extrêmement compétitif. Dans ces
situations-là, si on ne permet pas de reconduire le bail est clair, recevoir
une cession de bail, c'est recevoir l'obligation de payer. C'est identique à un
bail qui serait automatiquement renouvelé de la part d'un locataire qui reste
en place. Si on ouvre cette porte-là, ce qu'on fait, c'est qu'on ouvre la porte
à des renégociations baux avec une qualité de service égale. Les unités ne
seront pas nécessairement mieux entretenues. L'agilité du fournisseur de
service n'est pas garantie, mais les gens, ils se battent pour payer plus cher.
Tout le monde est consommateur, tout le monde a besoin de consommer. Les gens
vont aller au bout de leur capacité de payer pour s'assurer d'occuper une
unité. Puis ce n'est pas, ce n'est pas de la fiction. On a compté un plus grand
nombre de personnes itinérantes au Québec que jamais. Ça arrive en ce moment,
c'est la réalité du marché dans lequel on intervient en ce moment. Et si on
ouvre des nouvelles brèches, on va voir ce qu'on a vu ailleurs comme à
Cambridge au Massachusetts...
M. Mongrain (Adam) : ...une
hausse de la valeur du stock immobilier et aucune construction neuve, aucun
investissement en rénovation.
M. Fontecilla : Je constate
que vous proposez que la clause F, de la façon dont vous la présentez, là, soit
soumise à la procédure de fixation de loyer, là.
M. Mongrain (Adam) : On y va
un peu plus dans la nuance à l'égard où c'est vrai que c'est difficile de
construire, c'est vrai qu'il y a une période d'incertitude après la
construction. C'est là qu'on va remarquer s'il y a des défauts de construction,
c'est impossible à savoir d'avance. Il peut y avoir des situations
macroéconomiques, comme une explosion du taux d'intérêt. Là, en ce moment, ça a
monté un peu, mais on a vu des exemples dans l'histoire où ça a monté plus vite
que ça. Donc, ça pourrait mettre les personnes qui viennent de construire des
immeubles dans des situations extrêmement difficiles. Ce qu'on dit, c'est que
s'ils veulent ajuster les loyers, ils devraient soumettre des pièces
justificatives, pas nécessairement pour donner une nouvelle autorité au
tribunal de dicter les loyers, mais de reconnaître les pièces justificatives,
dans le fond, qui permettraient à un constructeur dans le neuf d'augmenter les
loyers.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté des Îles-de-la-Madeleine avec
le député des Îles-de-la-Madeleine. Alors, vous avez 2 min 38 s
qui vous êtes accordées.
M. Arseneau : Merci. Donc, si
on revient sur la clause F... non, pas la clause F, la clause G, c'est-à-dire,
vous dites qu'elle est irréformable, essentiellement, là, ça passe par le
registre, si j'ai bien compris votre explication, ça passe par l'instauration d'un
registre. Parlant du registre, comment se fait-il que vous, comme organisme,
vous soyez capable d'en développer un et que le gouvernement semble dire que
c'était mission impossible?
M. Mongrain (Adam) : Je
pense, de bonne foi, le gouvernement essaie le plus possible de contrôler le
risque dans l'octroi de contrats publics à des... Le gouvernement, je pense que
c'est une chose avérée, n'a pas les capacités internes pour produire son propre
registre, donc il va sous-traiter la construction d'un registre à un
fournisseur de services. Les règles d'approvisionnement en matière de services
informatiques du gouvernement gonflent les factures et les fournisseurs de
services qui s'acquittent de ça ont comme seule distinction, comme seul
fournisseur de services, d'être les seuls à pouvoir s'acquitter des commandes
gouvernementales. Donc, il n'y a pas une compétition très forte pour s'assurer
que le dollar est bien investi.
M. Arseneau : Et quand on
parlait de s'assurer que les données soient fiables... Moi, je siège aussi sur
une autre commission, on ne parle que de données dans le domaine de la santé.
Moi, je pense que la santé, c'est aussi avoir, la santé de façon globale, le
bien être des gens, c'est aussi avoir un loyer, c'est aussi être capable de
l'assumer. Et je pense que les données, si j'ai bien compris votre explication,
elles sont déjà disponibles, il s'agit d'aller les chercher, notamment par le
relevé 31. C'est déjà de l'information auquel le gouvernement aurait accès
en claquant des doigts?
M. Mongrain (Adam) : Absolument,
c'est une transaction qui est déjà observée par le gouvernement, le paiement
d'un loyer, puisqu'on doit faire des déclarations sur les revenus des immeubles
à revenus. Et on a déjà un inventaire pratiquement total de toutes les unités
mises en location à travers le relevé 31. Combiner ces données-là, les
rendre disponibles, ça donne au registre des loyers toute l'essence dont il a
besoin pour fonctionner. Le registre des loyers qu'on a construit, c'est un
jet, ça a besoin d'un pilote, donc, du gouvernement qui est prêt à lui donner
force de loi et de l'essence, les données que le gouvernement collecte déjà sur
une base annuelle. C'est déjà le cas.
M. Arseneau : Donc, il s'agit
de mettre les morceaux ensemble, tout simplement.
M. Mongrain (Adam) : Oui, et
de l'essayer. J'y reviens. C'est certain que si le gouvernement paie
1 milliard pour construire un registre des loyers puis il ne fonctionne
pas, ça va faire mal et il va y avoir beaucoup d'engagements à le faire
fonctionner. Là, il ne coûte rien. Si on l'essaie puis ça ne fonctionne pas,
personne ne perd la face. On la perd un peu, mais c'est correct, on va la
prendre.
M. Arseneau : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Alors, nous suspendons quelques instants pour permettre au
prochain groupe de prendre place.
(Suspension de la séance à 15 h 55)
(Reprise à 15 h 59)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons la séance. Alors, nous sommes maintenant avec M. Mario Polèse,
professeur émérite, Économie urbaine et régionale, à l'Institut national de la
recherche scientifique. Alors, M. Polèse, bonjour. Alors, étant donné que je
vous ai déjà présenté, nul besoin de vous représenter. Alors, vous avez 10
minutes pour faire votre présentation et, par la suite, vous aurez la chance
d'échanger avec les députés et la ministre pour des périodes de questions.
Alors, allez-y.
• (16 heures) •
M. Polèse (Mario) : Merci.
Donc, il faut bien comprendre que ma spécialité, c'est l'économie urbaine et
régionale. Je n'ai pas de compétence, expertise particulière dans la
fixation... les règles de fixation du loyer ou, encore, sur tous les aspects
plus techniques, donc ma présentation serait beaucoup plus générale, de ce que
vous avez entendu jusque là, je pense. Et mon regard avec vous porte surtout
sur ce que j'appellerais l'esprit du projet de loi n° 31, sur sa finalité,
plutôt que sur des dispositions particulières. Mon avis sur les modifications
est dans mon mémoire. Donc, pour la présentation de cet après-midi, je vais
m'en tenir aux grands principes qui sous-tendent le modèle québécois de
contrôle des loyers.
On parle beaucoup d'équilibre entre
propriétaires et locataires, mais encore faut-il qu'on s'entende, entre nous,
sur les objectifs de la loi, qu'est-ce qu'on veut, et c'est vraiment ça, mon
point de départ, où est-ce qu'on veut arriver. Faisons un peu d'histoire. Si le
modèle québécois, donc, le TAL, le Tribunal administratif du logement... mais,
désormais, je vais dire «TAL», donc... anciennement, le régime des loyers,
maintenant en place depuis une quarantaine d'années... si on se compare à
d'autres...
M. Polèse (Mario) : ...donné
des... plutôt des bons résultats, fonctionne plutôt bien. Je ne veux pas
répéter les chiffres, vous les connaissez. Je pense, la personne de la
présentation précédente l'a dit, on le sait très bien, nos loyers sont
nettement plus bas que dans d'autres villes canadiennes. La part consacrée des
revenus à la location est nettement bas... que du reste du Canada. Mais, en
même temps... Donc, on a atteint cet objectif-là, mais, en même temps, c'est
important, le Québec a aussi réussi à maintenir un assez bon rythme de
construction, de construction locative neuve et aussi a réussi à maintenir, à
conserver le parc existant, c'est-à-dire jusqu'à la crise actuelle.
En d'autres mots, O.K., le Québec a
réussi, je répète, du moins jusque là, à maintenir les loyers à un niveau
raisonnable, tout en assurant aussi à la fois le maintien et le renouveau du
parc de logements. Donc, c'est un équilibre très délicat. Mais la question
qu'il faut il se poser, O.K. : C'est quoi, les fondements qui nous ont
permis par le passé d'atteindre ces deux objectifs? Là encore, l'expérience des
derniers 43 ans, en tout cas c'est ma lecture, nous apprend que le maintien de
l'équilibre repose ultimement sur l'indépendance et l'impartialité du TAL et la
confiance que lui font les parties. Donc, et c'est un peu là mon point central,
il serait utile, à mon sens, de mieux consolider cet acquis.
Donc, voici mon idée, ma
proposition : que l'indépendance du TAL soit réaffirmée dans la loi et,
tout aussi important, qu'on accorde désormais au TAL la pleine liberté d'établir
les méthodes de fixation du loyer avec, et c'est essentiel, les ressources
nécessaires d'analyse économique, sociale et juridique et évidemment la
responsabilité de bien expliquer ces calculs de façon transparente. Bien sûr,
c'est l'État québécois qui doit fixer les grands objectifs de la politique,
mais c'est au TAL, dans ma vision des choses, de les réaliser de façon
indépendante. Et, un peu dans le même sens, il serait donc utile aussi que la
mission double du TAL soit aussi réaffirmée dans la loi.
Les deux objectifs, conciliation, d'une
part, locataires et propriétaires et la conservation du parc du logement, ces
deux objectifs sont déjà inscrits dans la mission du TAL, mais, à mon sens, il
serait très utile, O.K., que... dorénavant que ce soit encore plus clair pour
bien envoyer le message que la loi n'ait pas seulement pour objectif d'assurer
le juste équilibre entre les droits locataires-propriétaires, mais aussi la
conservation, et là j'insiste là-dessus, l'amélioration du parc existant. Cette
finalité n'est pas seulement de l'intérêt des locataires, mais de tous les
Québécois.
Une parenthèse, si vous permettez. Le
projet de loi n'est pas une réponse, il ne faut pas le chercher, hein, à la
crise du logement, O.K.? La crise du logement a surtout pour origine, je ne
pense pas qu'il y ait grand désaccord là-dessus, le déséquilibre grandissant
entre la demande et l'offre de logements, aussi bien publics que privés.
Stimuler la construction est tout un défi, mais ce n'est pas l'objectif premier
de ce projet de loi. Cependant, cependant...
16 h (version non révisée)
M. Polèse (Mario) : ...le
parc existant de logements n'est pas complètement fixe. Permettez-moi alors une
petite idée pourquoi, dans le contexte de la crise actuelle, faciliter plus
explicitement des améliorations majeures puis démolitions qui ont pour objectif
d'accroître le potentiel du parc existant comme, par exemple, l'ajout de l'annexe,
quelques étages de plus ou encore la transformation de places ou de terrains de
stationnement en logements, et tout cela, bien entendu, avec des compensations
correspondantes pour les locataires affectés. Mais, mais on revient toujours à
l'arbitrage, mais vouloir accroître le potentiel du parc existant dans la crise
actuelle nous ramène inévitablement à l'arbitrage difficile entre deux
objectifs a priori en conflit. D'une part, maintenir les hausses de loyer
raisonnables et éviter des évictions abusives, mais, d'autre part, faire que
les propriétaires trouvent intérêt à améliorer le parc existant, voire l'agrandir.
Donc, l'arbitrage ne sera jamais facile.
Plaire à tous les partis, c'est impossible, vous le savez comme moi. Cependant,
je vous laisse avec cette pensée à vous, il revient à vous d'assurer que les
deux objectifs puissent être atteints. Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup, M. Polèse, pour votre présentation. Nous allons débuter une
période de questions avec... du côté ministériel, avec Mme la ministre, pour 16
minutes 30.
Mme Duranceau : Oui, bonjour,
M. Polèse. Merci d'être parmi nous. Merci aussi pour votre mémoire. Je vous
avais lu dans les journaux, puis votre mémoire est intéressant du fait qu'il
couvre les deux côtés. Ça fait que ça c'est intéressant de lire ça. Quelques
questions pour vous. Tantôt, j'ai référé, plus tôt, là, à une sortie de Mario
Dumont, à l'effet que la crise était annoncée, compte tenu du fait qu'il y a un
contrôle des loyers au Québec puis que, dans les premières années de la mise en
place de ce système-là, bien, ça nous servait peut-être bien, mais que, quand
on arrive 40 ans plus tard puis que tous les bâtiments ont vieilli, on est dans
un contexte où c'est peut-être moins profitable... ou moins fonctionnel, là, ça
n'atteint pas les objectifs souhaités. Vous mentionnez, dans votre mémoire,
que, somme toute, on a réussi à garder un équilibre au Québec. Ça fait que j'aimerais
ça vous entendre un petit peu sur cette affirmation-là de M. Dumont, mais voir
un peu où vous vous rangez.
• (16 h 10) •
M. Polèse (Mario) : M.
Dumont, avec tout le respect que je lui dois, n'a pas fait ses devoirs, il
simplifie terriblement. Il y a contrôle des loyers et contrôle des loyers. Ce
que nous avons, au Québec, les Anglais appellent ça, «soft rent control». Il
existe différents modèles, et le Québec a inventé son propre modèle. Et je
pense qu'on regarde justement les résultats, on peut en être fier. Donc, notre
modèle est quand même... ce n'est pas un vrai contrôle des loyers, contrôle...
D'abord, les premiers cinq ans, vous le savez comme moi, la clause F laisse le
marché, donc, établir les prix de base. Déjà, c'est une sorte de contrôle fixe.
Et, deuxièmement, l'objectif de la loi québécoise n'est pas de fixer les
loyers, mais de surveiller les hausses. Donc, comme je répète, M. Dumont n'a
pas fait ses devoirs, il parle de contrôle des loyers comme si on avait un
modèle soviétique, ce qu'on n'a pas.
Mme Duranceau : Effectivement,
vous parlez aussi de voir au bon entretien du parc immobilier. Puis il ne faut
pas non plus créer d'entrave ou de limitation pour la construction du neuf. Ça
fait que, peut-être, deux volets. Au niveau de l'entretien du parc immobilier,
dans le contexte actuel...
Mme Duranceau : ...réglementaire
en matière de travaux majeurs, est-ce que vous auriez des recommandations?
M. Polèse (Mario) : Bien,
comme j'ai dit, je n'ai pas forcément les compétences techniques, là, sur...
Quand on regarde... Et là c'est vraiment l'observateur extérieur qui regarde.
Comme j'ai dit, je n'ai pas vraiment toutes les connaissances, je ne peux pas
prétendre que je les ai, mais, quand on regarde les rénovictions, ça nous
envoie un message. Moi, ce qui m'intéresse, c'est les résultats, O.K., après,
ça nous dit, il y a quelque chose qui ne marche pas, O.K.? Si les propriétaires
font ça, il doit y avoir une raison, O.K.? Donc, c'est pour ça que j'ai
dit : J'aimerais bien l'idée d'une agence indépendante, hein, qui regarde
ça, qui fait le suivi avec ça... données. C'est quand on voit le phénomène
comme les rénovictions... ça envoie un clignotant rouge, qui dit aux gens, si
vous voulez... Ah! peut-être il faut faire un ajustement. Donc, c'est... voilà
ma réponse. Moi, je ne veux pas me rendre dans toutes les discussions, c'est
qu'est-ce qu'il faut mettre comme critère de rendement... une discussion sur
les revenus nets. Est-ce qu'il faut regarder le certificat d'investissement sur
cinq ans ou 10 ans? Justement, je laisse ça aux experts, mais des experts
qui ont aussi une conscience sociale et aussi des compétences économiques pour
bien faire l'équilibre. Voilà.
Mme Duranceau : O.K. Bien,
justement, je vais vous amener... Vous parlez de l'impartialité du TAL, puis
j'aimerais vous entendre un petit peu sur ce que vous proposez, là. Est-ce
que... Puis je vais m'avancer dans une option. Est-ce que ce que vous proposez,
c'est que toutes les recommandations en matière d'augmentation ne viennent plus
du TAL parce que ça ne le rend pas impartial? Est-ce que c'est ça qu'il faut
comprendre de votre....
M. Polèse (Mario) : Bien,
prenons... Peut-être, c'est une mauvaise analogie, mais prenons la Banque du
Canada, qui est une agence indépendante. Et je pense... En tout cas, moi, je
lui fais confiance, peut-être pas M. Poilièvre. Mais moi, je pense que la
population aurait confiance, ou plus confiance qu'aujourd'hui au TAL, si on
sentait bien, c'est ça qui était ma présentation, qu'il a la compétence
économique, sociale et juridique pour bien regarder tous les aspects, O.K.? Et,
lorsqu'il arrive avec son calcul, comme il fait tous les ans, qu'il l'explique
bien, qu'il est capable de bien l'expliquer, qu'il ne fait pas tout simplement
appliquer ce qui, ce que je comprends bien, est actuellement en règlement,
O.K.... entre guillemets, bêtement, là, mais qu'il puisse l'expliquer aussi la
logique derrière son propre raisonnement. Et ça, j'ai entendu ça... Comme je
vous dis, je ne suis pas expert, mais j'ai entendu ça d'autres qui ne trouvent
pas... ils ne trouvent pas que le TAL soit terriblement transparent. Et c'est
vrai que ce n'est pas toujours facile à suivre pour le commun des mortels,
et... Voilà. Donc, je dis, autant que possible, de rendre ça crédible,
peut-être c'est l'autre mot, impartial, crédible, que les gens sentent que les
commissaires, on les appelle les commissaires, ont vraiment à coeur d'arriver
avec un jugement qui est équilibré.
Mme Duranceau : Bien, c'est
ça. Est-ce qu'il n'y a pas... ce n'est deux deux points? Parce qu'à la défense
du TAL, effectivement, c'est un règlement qui régit le calcul, tu sais, de
l'augmentation annuelle, puis ils appliquent les modalités du règlement, qui
sont très techniques et mathématiques, là.
M. Polèse (Mario) : C'est ça.
Mme Duranceau : Ça fait que
ça,c'est une chose. Maintenant, les données, elles viennent de Statistique
Canada, ça fait que je ne pense pas qu'il y a place à interprétation à cet
égard-là non plus.
M. Polèse (Mario) : Même là
je me contredis moi-même parce que j'ai dit que je n'ai pas les compétences
techniques, là.
Mme Duranceau : O.K. Non,
mais je vais vous amener ailleurs.
M. Polèse (Mario) : Mais j'ai
lu quand même plusieurs textes et je me rends compte que même là-dessus, il y a
des désaccords entre spécialistes. Il y a certains qui disent : Non, les
données de StatCan ne sont pas les bonnes, il faut utiliser les données de la
SCHL, O.K.? Moi, je ne peux pas vous dire lequel est le meilleur, mais je sais
qu'il y en a certains... qui préfèrent la SCHL et les autres StatCan. C'est
pour ça que... Là, je me répète, j'aimerais bien avoir le sentiment que les
personnes qui prennent finalement la décision finale ont à cœur de vraiment
faire le meilleur travail et qui aussi ont la compétence technique, économique,
statistique, et tout...
M. Polèse (Mario) : ...pour
décider, O.K., c'est les données de StatCan... utilise ou SCHL. Parce qu'il y a
actuellement deux sources... Pour le commun des mortels, c'est mêlant en
sacrement, il y a deux sources actuellement pour plusieurs données, StatCan et
la SCHL, même-moi je perds mon latin là-dedans.
Mme Duranceau : Puis je ne
veux pas passer trop de temps là-dessus, mais, dernier point, dans le fond, ce
que vous dites, c'est que, du fait que l'augmentation annuelle est calculée,
là, intelligemment ou pas, par le TAL, là, puis là je fais des faces, mais que
ça, ça induit un peu, dans la population, une... Dans le fond, ils se demandent
si, au niveau des juges qui rendent les décisions, il y a une impartialité
complète qui est là. O.K., c'est ça, le lien que vous voulez faire. O.K. Bon,
bien, écoutez, à voir, là, mais je pense que, par définition, les juges, il faut
qu'ils soient impartiaux, là, ça fait qu'on va présumer que ça fonctionne
comme il faut.
Je vais vous amener ailleurs. À la
page 4 de votre mémoire, vous affirmez être en faveur de la mesure sur la
cession de bail puis vous affirmez que la cession de bail n'est pas un bon
moyen de contrer les hausses abusives. Ça fait que j'aimerais ça que vous
élaboriez un petit peu là-dessus, là, s'il vous plaît.
M. Polèse (Mario) : Bien, je
sais que ça a fait couler beaucoup d'encre, ça, donc il faut que je fasse très
attention à ce que je dis.
Mme Duranceau : Non, non,
dites ce que vous pensez.
M. Polèse (Mario) : Mais
j'aime mieux garder ça comme c'est actuellement, très simplement. C'est
précisément parce que nous sommes en période de pénurie, de crise de logement.
Et il ne faut pas être gêné pour comprendre que, dans une situation de pénurie
comme ça, où c'est bas et... surtout si les bails vraiment... des intéressants,
ça devient de plus en plus intéressant. O.K. Et ça risque, effectivement, ce n'est
pas parce que les locataires sont méchants, vraiment de créer, je pense, ce
qu'on appelle un marché secondaire.
Là, si vous permettez, moi, j'ai des
origines viennoises, la ville de Vienne. Et, quand j'étais jeune, moi, je m'en
rappelle encore à l'époque où il y avait... là, il y avait un vrai contrôle des
loyers, O.K. Et il y avait, effectivement, ce droit de cesser... de céder le
bail, O.K. Souvent, on cédait ça à un parent ou un ami, ou quelque chose, et
c'était très intéressant, parce que, vraiment, ces bails étaient vraiment à des
taux incroyables. Sauf, quand on cédait le bail, il fallait payer ce qu'on
appelait en bon allemand du «Schlüsselgeld», ça veut dire... traduit l'argent
de clé, donc peut-être la baisse de 500... par année ou céder, O.K., mais,
O.K., l'argent pour la clé, c'était peut-être 10 000 $.
Donc, j'ai peur, précisément en situation
de pénurie, que ça crée une espèce de marché secondaire. C'est normal. Tu sais,
moi, si j'étais locataire et, pour une raison d'autre, on m'offrait un emploi,
je ne sais pas, à Toronto, quelque part, je devais partir, et je sais que j'ai
vraiment un bail vraiment intéressant dans... très tenté à demander une petite
faveur à la personne à qui je cède le bail. Donc, j'aime mieux éviter ce genre
de marché secondaire. Qu'est-ce qui est moyen quand même de, disons, donner
certains plus de pouvoirs aux locataires sans nécessairement éviter... tout en
invitant ce genre de marché secondaire? Je ne sais pas, mais, comme j'ai dit...
• (16 h 20) •
Mme Duranceau : Vous, ce que
vous dites...
M. Polèse (Mario) : Laisser
librement le droit de céder comme c'est actuellement, personnellement, je
n'aime pas tellement dans la... je n'aime pas ça tellement dans la situation
actuelle, où ces bails vont devenir de plus en plus lucratifs.
Mme Duranceau : O.K. Donc,
vous parlez du marché secondaire puis d'une marchandisation des baux qui...
M. Polèse (Mario) : C'est ça.
Mme Duranceau : Puis vous...
Dans le fond, vous l'avez vécu dans une autre vie ou dans une plus jeune vie.
M. Polèse (Mario) : Dans une
autre vie, oui. Ça fait bien longtemps.
Mme Duranceau : Parfait.
Merci. Vous mentionnez aussi que... bon, c'est en lien avec la clause F, là,
peut-être un peu, la discussion, mais qu'il serait mal avisé, dans le contexte
actuel, là, de mettre des entraves...
Mme Duranceau : ...entraves
pour favoriser la construction. Par contre, vous avez des doutes sur notre
proposition quant à la clause F, ça fait que j'aimerais peut-être vous entendre
un peu sur ce que vous avez en tête en matière de barrières à la construction.
M. Polèse (Mario) : Peut-être,
j'ai été... j'ai peut-être sauté trop vite, là. Je pense qu'en relisant...
c'est plutôt la première partie de mon commentaire qui est la bonne, O.K.?
C'est ce que, finalement, c'est un geste symbolique, à mon sens, c'est une
espèce de... O.K., ça va plaire à un certain auditoire, mais, fondamentalement,
soyons honnête : en économie, cinq ans, c'est une éternité, O.K., et entre
vous et moi, c'est quoi, la valeur de ces prévisions? Et ça ne saurait... Je ne
peux pas m'imaginer que ça puisse avoir une valeur juridique, O.K.? Donc,
finalement, c'est un exercice un peu futile.
Donc, si vous gardez cette modification, à
mon sens, ça ne changerait probablement pas grand-chose. Mais, si jamais elle
est mal appliquée, je ne sais pas, si jamais, vraiment, ça commence à avoir une
valeur juridique, ces prévisions, mais je ne peux pas m'imaginer comment ça
puisse fonctionner. Mais là, effectivement, ça pourrait être une entrave à la
construction. Mais, si ça reste, comme je pense que ce serait le cas, c'est du
symbolique, soyons honnêtes. O.K., faites l'exercice, mais pourquoi, mais
pourquoi, tu sais, ça donne quoi, finalement, entre vous et moi?
Mme Duranceau : Bien, ça
donne de la prévisibilité, là, c'est ce qui est cherché par les locataires.
M. Polèse (Mario) : Mais pas
vraiment.
Mme Duranceau : Sans faire
d'entraves pour les propriétaires qui veulent construire.
M. Polèse (Mario) : Bien,
c'est une fausse prévisibilité, puisqu'on ne peut pas savoir qu'est-ce qui va
se passer dans cinq ans. Vous pouvez mettre n'importe quoi... vous pouvez
mettre n'importe quoi, tu sais, et si j'étais... mais je n'ai pas assez pensé
là-dessus, mais, si j'étais le propriétaire, qu'est-ce que je mettrais?
Mme Duranceau : Bon, bien, je
vous entends.
M. Polèse (Mario) : Pour moi,
ça m'apparaît un exercice un peu comique, presque.
Mme Duranceau : Je vais céder
la parole à mon collègue de Joliette.
Le Président (M. Schneeberger) : De
Joliette?
M. Rivest : Moi, je ne suis
pas de Joliette.
Mme Duranceau : Côte-du-Sud,
je m'excuse. Je m'excuse. Je suis mêlée.
M. Rivest : Je vous invite
tous à venir visiter Côte-du-Sud. D'ailleurs...
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
député de Côte-du-Sud.
M. Rivest : Merci. Merci pour
votre contribution. Et d'ailleurs votre merveilleuse ville de Vienne est tout à
fait appropriée, parce que c'est un endroit fabuleux que j'invite aussi à
visiter, tout comme j'invite les gens à visiter la Côte-du-Sud, ici, au Québec.
Alors, merci pour votre...
M. Polèse (Mario) : ...aussi
merveilleux.
M. Rivest : Oui. Merci pour
votre contribution et votre humour aussi. C'est un grand plaisir pour moi de
vous entendre. J'aimerais voir... vous parlez, là, à l'intérieur de l'article,
là, pourquoi se loger coûte-t-il moins cher ici, au Québec, qu'en Ontario? Vous
parlez de souplesse puis du contrôle souple des coûts. Selon vous, qu'est-ce
qui attribue cette souplesse-là, là, à l'intérieur des coûts, qu'ici, au Québec
est...
M. Polèse (Mario) : Il y a
plusieurs affaires. Le plus important, sur lequel j'ai pas mal écrit, O.K.,
c'est qu'on n'a jamais eu cette reddition des redevances. Non, ça a changé.
Maintenant, on permet ça aux municipalités, mais c'est encore très timide chez
nous. Mais, dans le reste du Canada, ce qu'on appelle les redevances ou... en
anglais, on crée des hauteurs énormes, tu sais. Dans un de mes textes, je parle
de 80 000 $ par porte, à Toronto, O.K.? Donc, c'est clair que ça a un
effet triple, d'avoir ça. C'est un coût qu'il faut passer directement au
locataire, mais aussi ça décourage, O.K., ça décourage des promoteurs à y aller
parce que c'est une dépense au départ.
Le Président (M. Schneeberger) : M.
Polèse, je vais devoir vous arrêter. On a déjà dépassé de 30 secondes, alors je
n'ai pas le choix de vous arrêter, par respect. Voilà. Alors, nous allons
maintenant du côté de l'opposition officielle. Alors, Mme députée de
Mille-Îles, la parole est à vous pour 10min 24s.
Mme Dufour : Merci beaucoup,
M. Polèse, si vous voulez continuer, hein, je vous laisse, si vous voulez, là,
je...
M. Polèse (Mario) : Non, ça
va.
Mme Dufour : Ça va? Parfait.
Écoutez, merci beaucoup pour votre exposé. C'est ça, c'est un angle un peu
différent qu'on a vu, par rapport au groupe juste précédent, qui était Vivre en
ville. Vous parlez d'éléments, là... qui est un peu... par exemple, vous
parliez du marché secondaire qui se crée puis que, bon...
Mme Dufour : ...On entend, il
y a des ouï-dire, il y a probablement des histoires de marchandisation de baux
lors des cessions de bail, mais qui pourraient aussi être en sous-location,
lors de sous-location. Est-ce que vous croyez qu'il y aurait possibilité, entre
guillemets, de maintenir la cession bail telle qu'elle est actuellement, mais
de venir interdire ou... Et peut-être, tu sais, de le contrôler un peu mieux,
justement, la possible monétisation, marchandisation des baux par la cession de
bail?
M. Polèse (Mario) : Mais
puisque vous me posez la question, est-ce que vous avez des idées? Je m'excuse
de vous renvoyer la question.
Mme Dufour : Oui.
M. Polèse (Mario) : Non. Mais
effectivement, c'est un bon problème, tu sais. C'est... de toute façon, ce que
j'ai compris de la modification, il y a quand même... on permet toujours une
cession de bail, O.K., dans... mais le propriétaire a un droit de regard. On ne
dit pas qu'il n'y a pas de cession de bail. On dit simplement : le
locataire a un droit de regard, O.K.?
Alors, peut-être il faut refaire la loi,
mais je n'ai vraiment pas... Je n'ai pas assez réfléchi pour savoir qu'est-ce
qui serait vraiment une bonne formulation, qui pourrait peut-être plaire aux
deux, mais c'est toujours des arbitrages si difficiles.
Mme Dufour : Tout à fait. Et
c'est la même chose avec la clause G, qui est celle qui... qu'on... que le propriétaire
doit indiquer le loyer précédent payé, et qui, selon le groupe précédent qui
est venu, nous disait que 80 % ou 90 % du temps, n'est pas remplie,
cette clause-là. Il ne semble pas y avoir de réelles conséquences en ne la
remplissant pas. Est-ce que... Je vais vous poser la même question, mais est-ce
que, dans le fond, un meilleur contrôle de la clause G viendrait peut-être
réduire le besoin à recourir à la cession de bail?
Dans le fond, tu sais, ce qu'on comprend,
par les groupes de protection, c'est qu'ils souhaitent maintenir les loyers bas
par la cession de bail. Mais, vous l'avez dit, ce n'est pas l'objectif initial
de cette mesure-là. Donc, est-ce que, dans le fond, un meilleur contrôle de la
clause G pourrait venir un peu rééquilibrer tout ça?
M. Polèse (Mario) : Bien,
j'aime mieux ne peux pas répondre. Je ne suis pas sûr. Je ne suis vraiment pas
sûr.
Mme Dufour : Parfait. Bon,
écoutez, je vais peut-être vous amener complètement ailleurs. Vous avez, dans
votre mémoire, la première page, si je ne me trompe pas... Vous parlez de...
des coûts. Il y a des endroits où les coûts sont plus élevés, les loyers sont
plus élevés, puis vous semblez faire un lien, peut-être, avec les redevances de
développement en disant : Finalement, chez nous, c'est plus bas parce que
jusqu'à maintenant il n'y avait pas de redevance de... Vous appelez ça, là,
d'aménagement, là, ici. Souvent, c'est appelé redevance de développement.
Peut-être j'aimerais vous entendre là-dessus. Est-ce que ce quelque chose que vous
avez étudié, les redevances?
M. Polèse (Mario) : Oui, oui,
c'était ma réponse, la personne précédente, précisément. C'est une des grandes
différences entre le Québec et, je dirais, presque le reste de l'Amérique du
Nord, O.K., nous, on peut dire, pour le dire autrement, nous, on a toujours
socialisé le coût des grandes infrastructures urbaines, O.K., écoles, routes,
etc., police. Tandis que, par exemple, si vous êtes à Toronto, vous regardez,
allez sur le site, O.K., sur Development Charges, mettez «Toronto development»
et vous allez voir la facture des 80 000 $ par porte. Ça comprend
même les garderies, O.K., les écoles. Chez nous, tous ces coûts-là sont
socialisés, sont... on les partage entre tous les contribuables québécois,
tandis qu'en Ontario, mais c'est aussi le cas ailleurs, aux États-Unis ils ont
un vocabulaire différent, ces coûts-là, on les envoie directement au promoteur,
qui les envoie évidemment au locataire. Donc, c'est une énorme différence entre
notre tradition et ce qui se passe ailleurs. Et espérons que ça reste ainsi.
• (16 h 30) •
Mme Dufour : Oui. Mais, en
fait, tous les frais que vous référez, les garderies, les écoles, ça, c'est
effectivement assumé chez nous par le gouvernement provincial. Mais les
redevances de développement qu'on commence à voir au Québec, c'est pour les
frais qui sont assumés par les municipalités, qui... C'est peut-être différent
en Ontario. Mais moi, dans ma vie antérieure, j'étais dans une ville, et
lorsqu'il y avait des nouveaux développements qui arrivaient, parfois il
arrivait que le prolongement de réseau amenait des surcoûts beaucoup plus
grands que ce que la taxe foncière pouvait permettre à la Ville de récupérer
dans la période, là, qu'on peut s'attendre de...
16 h 30 (version non révisée)
Mme Dufour : ...donc là, à ce
moment-là, il y a comme peut-être un déséquilibre pour les municipalités,
alors, c'est pour ça que certaines ont commencé à avoir recours à la redevance
de développement. Alors, comment on trouve l'équilibre là-dedans à ce moment-là?
M. Polèse (Mario) : Vous
touchez vraiment au problème central de ces redevances. Je ne suis pas contre
les redevances en principe. Le problème, et il n'y a pas vraiment une façon
facile de s'en sortir, c'est que le calcul précis, impartial entre une nouvelle
construction, disons, qui arrive et qu'est-ce que ça engendre comme
infrastructure, vraiment le lien avec les coûts d'infrastructure pour la ville.
Le calcul est impossible à faire. Il n'y a pas de science qui permette de le
faire. C'est bien ce qui s'est passé en Ontario. Ce qu'il faut éviter ici,
O.K.? C'est que, finalement, les maires, les conseils utilisent ça comme moyens
pour commencer à financer d'autres choses, et c'est ça qui... il y a un
glissement qui est allé beaucoup plus loin que ce qui est l'intention au départ
de la loi. Ce que vous dites, vous avez raison. Si on peut vraiment s'assurer,
et c'est ça, le défi, que ces redevances servent vraiment à financer,
actuellement, je pense qu'on parle surtout des parcs, par exemple à Montréal,
O.K. Il faut vraiment financer une infrastructure vraiment liée à la nouvelle
construction. Je suis pour, mais que, quand ça a commencé à déraper vers d'autres
dépenses, O.K., j'avais lu... là, je ne veux pas citer la ville, mais j'avais
lu il y a quelques mois qu'il y avait une ville qui a... qui imposait des
redevances. Et le maire a même dit : On va utiliser ça pour financer l'école,
O.K.? Là, je commence à dire... peut-être, là, on commence à déraper. Donc, c'est...
et donc, dans une nouvelle mouture de la loi, les redevances, il faut être très
clair ce qui peut être... des... qu'on peut comptabiliser et comment le faire.
Sinon, comme je... le dérapage est beaucoup trop facile. On l'a, l'exemple chez
nos voisins.
Mme Dufour : Oui, tout à
fait. Il y a effectivement des fois des surcoûts qui sont quantifiables quand
même. Je parlais récemment avec la mairesse de Saint-Jean-sur-Richelieu. Ils
sont passés... ils ont passé le cap du 100 000 habitants, ils sont devenus
une grande ville. Ça vient avec des avantages, ça vient avec des avantages...
M. Polèse (Mario) : ...
Mme Dufour : ...mais ça vient
aussi avec des désavantages. Et là, ils ont dû relever le niveau, par exemple,
de leur service de police. Et là, c'est beaucoup d'investissement pour la
ville. Des fois, certaines villes, on ajoute 100 maisons, et là, oups! ils
doivent agrandir l'usine d'épuration des eaux usées parce qu'ils ont atteint
leur capacité. Donc, parfois, les surcoûts sont immenses pour un nombre, tu
sais, de citoyens qui ne permet pas de rentabiliser, entre guillemets, là, en
tout cas, au moins de combler ces coûts-là.
M. Polèse (Mario) : ...l'autre
danger des redevances, si elles ne sont pas bien encadrées, ce que... les
provinces aiment ça, c'est ce que l'Ontario... c'est leur dire : Bien,
vous avez des redevances, on va vous transmettre ces responsabilités. Donc, par
exemple, le bien-être social, si je ne me trompe pas, l'Ontario, bien, c'est
les villes, pas la province... mettez ça dans vos redevances. Donc, la province
se lave les mains... puis on transfère aux villes. Donc, tout ça, c'est...
comme j'ai dit, c'est toujours des jeux d'équilibre qui ne sont pas faciles.
Mme Dufour : Effectivement.
Je voudrais, en terminant, là, c'est... Il me reste une minute, vous entendre
sur un élément que vous avez écrit. Vous avez écrit : "Il serait...
il sera souhaitable que les compensations prévues pour les locataires touchés
soient bonifiées à l'aide de fonds publics." Ça, ça m'a surpris, et j'aimerais
vous entendre.
M. Polèse (Mario) : Bien, si
on veut... Bien non, si on veut leur donner une espèce de... oups! si on veut
donner vraiment un coût supplémentaire spécifique a des... à des améliorations
majeures ou bien, des démolitions qui agrandissent le parc de logements, O.K.,
par exemple, on prend un terrain de stationnement, on le transforme en
logements, mais comme... si ça nécessite une éviction, O.K., dans les cas où
vraiment la propriété... on a grandi de façon significative l'offre de
logements, pourquoi pas...
Le Président (M. Schneeberger) : 20 secondes.
M. Polèse (Mario) : Pourquoi
pas lui donner un petit bonus de plus, là, dans ce cas là, aux locataires, s'il
y a une éviction? Si on... parce que nous, en période de crise, là, ce qu'on
veut, c'est plus, on veut plus de logements, donc, peut-être, comme je dis,
moi, l'idée, c'est de... dans certains cas, le stock existant peut être
élargi...
M. Polèse (Mario) : ...donc,
si on veut inciter le propriétaire à le faire, bien, peut-être donner un bonbon
de plus.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
M. Polèse. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition
au député de Laurier-Dorion. Vous avez 3 min 28 s.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. Bonjour, M. Polèse. Merci d'avoir exprimé votre opinion en
commission. Écoutez, je vais y aller sur la question de la clause F,
finalement, là, un bâtiment situé dans un immeuble nouvellement bâti ou qui
fait l'objet d'un changement d'affectation. C'est très clair, vous ne semblez
pas y croire à cette... à la mesure qui est avancée dans le projet de loi n° 31. Mais on a entendu plusieurs personnes, intervenants,
se prononcer sur ce sujet-là. Et vous dites : Cinq ans, là, c'est
carrément... c'est de la fiction, vous allez loin, là. Ne craignez-vous pas que
certains promoteurs pourraient aller à des prix un peu fictifs, là, pour
utiliser votre expression, là, pour... bien, sur une période de cinq ans et
finalement, bien, ramasser un pactole, même si ça ne correspond pas à vos frais
d'exploitation? Et, d'autre part, il y a d'autres intervenants qui ont soumis
l'idée de soumettre les hausses pour le nouveau bâtiment ou qui ont changé
de... enfin, particulièrement pour le nouveau bâtiment, à l'obligation de
présenter des documents justificatifs au Tribunal administratif du logement.
Qu'est-ce que vous pensez de cette avenue-là?
M. Polèse (Mario) : La
science tient ce qui est dans le projet de loi. Effectivement, le mot fictif
n'est pas exagéré et, comme je dis, ça n'a pas de valeur juridique. Donc, ça
donne quoi, là? Je vous pose la question. Je suis propriétaire, même avec les
meilleures intentions. J'ai fait : O.K., dans cinq ans, étant donné le
taux d'inflation, ah, j'ai 40 % de plus. O.K.? Sauf, entre-temps, O.K., on
s'en va... il y a une récession, la Russie décide d'envahir un pays encore puis
c'est la récession et les prix commencent à chuter. O.K.? Ça a quelle valeur?
Je veux dire, cette prévision, là, elle a quelle valeur? Je vous pose la
question à vous.
M. Fontecilla : Je ne vois
pas la valeur de la prédiction, là.
M. Polèse (Mario) : Quelle
est la valeur de la prédiction? Je me pose la question.
M. Fontecilla : Mais est-ce
que... même si c'est fictif, là, même si les prix ont chuté ou peut-être pas,
enfin, on ne peut pas savoir, c'est la boule de cristal. Est-ce que les
propriétaires ne pourraient pas être tentés, là, même si la prédiction ne
correspond à aucune réalité, de l'appliquer quand même, sans aucun contrôle?
M. Polèse (Mario) : Il ne
peut être pas appliquer quelque chose qui n'est pas... ce n'est pas une
question à appliquer, on lui demande de faire une devinette. O.K.? Il ne peut
pas l'appliquer. Comme j'ai dit, ce n'est... À moins qu'on change le futur de
ce projet de loi, cette prévision n'a pas de valeur juridique. Il n'y a pas de
question d'appliquer. Dans cinq ans, on verra où est-ce qu'on est. Dans cinq
ans peut-être, ce monsieur-là se serait totalement trompé ou peut être, c'était
un génie. C'est vraiment dans cinq ans où il va être, mais comme j'ai dit, pour
moi, c'est vraiment un jeu qui a une valeur plus symbolique, si vous voulez,
pour sécuriser peut-être le locataire, mais comment est ce qu'on peut savoir ce
qui va se passer réellement? Regardez, est-ce que vous auriez pu prévoir la
COVID?
• (16 h 40) •
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup, M. Polèse, on a déjà dépassé de 20 secondes. Il faut que je vous
coupe. Excusez-moi. Alors, nous allons maintenant du côté du député des Îles-de-la-Madeleine
pour 2 min 38 s.
M. Arseneau : Merci beaucoup,
M. le Président. M. Polèse, merci beaucoup d'être là avec nous
aujourd'hui. Est-ce que je me trompe ou si vos attentes envers le projet de loi
n'étaient pas très élevées quand je lis votre première phrase? Vous
dites : Le volet le plus encourageant du projet de loi n° 31,
c'est ce qu'il ne fait pas.
M. Polèse (Mario) : Oui,
c'est vrai parce que, comme je dis, ce n'était même pas si mauvais par le
passé. O.K.? Non, mais il faut le dire honnêtement. Si on avait décidé de
totalement démanteler le TAL, tout démanteler notre système... Là, il y a... le
projet de loi propose des modifications megagrossières... garde le TAL et le
régime...
M. Polèse (Mario) : ...que
nous avons fondamentalement en place. Moi, je vais encore plus le consolider,
j'aimerais personnellement donner encore plus d'indépendance aux TAL, O.K.?
Mais, fondamentalement, on garde le même bateau, O.K.? On change peut-être
la... quelques cabines, en huilant le moteur, mais on garde le même bateau.
M. Arseneau : Mais quels sont
les facteurs que vous identifiez aujourd'hui qui minent cette indépendance du
TAL, que vous semblez condamner?
M. Polèse (Mario) : ...je ne
suis pas miné, j'aimerais ça le rendre plus évident, «miné», ce n'est peut-être
pas le mot... C'est que ce que j'ai entendu souvent, et c'est vrai, ce n'est
pas toujours très transparent. Ce n'est pas toujours évident, pour le commun
des mortels, comment le TAL nous arrive avec son modèle fictif à tous les ans
ou quand ils rendent le jugement. Je pense, ce serait beaucoup plus sain, O.K.,
que tout le calcul derrière ces fixations de loyer soit beaucoup plus clair.
Et, pour ça, on a besoin d'un arbitre indépendant. C'est vraiment le cœur de
mon intervention.
M. Arseneau : D'accord. Tout
à fait, et beaucoup plus transparent. Je comprends qu'il ait ses propres
méthodes, qu'il ait l'équipe pour les développer, et qu'il les présente, et
qu'il les...
M. Polèse (Mario) : Bien,
actuellement, ce que je comprends, ce n'est pas le TAL qu'il fait, c'est fait
par... mais je ne suis pas l'expert, ça se fait par règlement. Et peut-être le
ministre peut nous expliquer qui sont les personnes derrière qui, vraiment,
font les calculs.
M. Arseneau : Mais ma
question, c'est : Malgré le fait qu'aujourd'hui les méthodes peuvent être
discutables, néanmoins, lorsqu'il y a éviction ou qu'il y a changement de
locataire puis qu'il y a non-réponse à la clause G, il peut y avoir des
augmentations qui dépassent largement ce que le TAL recommande, en quoi est-ce
qu'une nouvelle méthode changerait la donne pour le locataire?
M. Polèse (Mario) : Bien, je
parle surtout des... évidemment, des renouvellements, pas le nouveau locataire,
là, c'est toute une autre problématique, et c'est... là, on parle... on ouvre
toute une autre porte, on pourrait se parler longtemps.
M. Arseneau : Oui, pour
l'application des recommandations ou, enfin, les décisions du TAL.
M. Polèse (Mario) : ...pour
les logements vacants, actuellement...
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci. Oui, M. Polèse, on n'a plus de temps. Excusez-moi, on est déjà... Je
vous ai laissé beaucoup de temps, je dépasse, à chaque fois, les interventions.
M. Polèse (Mario) : ...
M. Arseneau : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup pour votre présentation, M. Polèse.
Alors, nous allons suspendre quelques
instants pour accueillir le prochain groupe.
(Suspension de la séance à 16 h 44)
(Reprise à 16 h 48)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons la séance. Alors, nous en sommes maintenant avec la ville de
Montréal. Alors, bonjour à vous trois. Alors, vous avez 10 minutes pour faire
votre présentation. Vous pouvez vous présenter officiellement, à tour de rôle,
et puis, ainsi, procéder à votre présentation. Par la suite, il y aura une
période d'échange avec la ministre et les députés d'opposition. Alors, c'est à
vous.
M. Beaudry (Robert) : ...beaucoup,
M. le Président. Mme la ministre, M. le Président, M. le vice-président, Mmes
et MM. les députés, je me présente, Robert Beaudry, je suis conseiller de ville
du district de Saint-Jacques, dans le centre-ville, responsable de l'urbanisme
au comité exécutif de la ville de Montréal. Je suis accompagné de M. Jonathan
Bouchard, qui est responsable du soutien aux élus à l'habitation, de M. Dorais,
qui vous envoie ses salutations, qui ne pouvait, malheureusement, pas être des
nôtres, Mme la ministre, et, également, de Mme Clotilde Tarditi, qui est
directrice du Service de l'habitation à la ville de Montréal.
Donc, Montréal, la métropole du Québec, le
coeur économique, un lieu de création culturelle et artistique de calibre
international, la porte d'entrée principale pour l'immigration du Québec. C'est
également une ville à la qualité de vie exceptionnelle. Or, malgré son
dynamisme, nous sommes également la tête de flèche de nombreux problèmes
sociaux et économiques au Québec. En effet, alors que nous voyons un
effritement de l'abordabilité depuis plusieurs années, cette crise touche, aujourd'hui,
toutes les régions du Québec. En 2021-2022, l'augmentation du loyer moyen a été
la plus forte depuis 20 ans. En guise d'exemple, le loyer moyen d'un quatre et
demie offert en location, en 2022, était de 21 % plus élevé que l'année
précédente. Le prix médian des copropriétés a augmenté de 50 % en cinq
ans, ce qui a mené au premier recul du taux de propriétaires en 20 ans.
40 % de la pauvreté au Québec se trouve à Montréal. Ces défis, nous y
sommes confrontés tous les jours, nous-mêmes, en y habitant et y travaillant,
et via également nos citoyens, qui viennent nous voir à nos bureaux et viennent
témoigner de leur expérience lors des conseils d'arrondissement ou des conseils
municipaux, à tous les mois.
• (16 h 50) •
Notre administration a fait de l'habitation
un cheval de bataille depuis notre arrivée au pouvoir, il y a près de six ans.
Nous ne sommes pas la seule municipalité à s'impliquer et à s'investir en
habitation, mais, en tant que métropole, nous avons des pouvoirs particuliers
et nous avons des capacités financières que les autres municipalités n'ont pas.
Cela dit, malgré toute notre volonté et tous les investissements que nous
pourrions faire, il a toujours été clair pour nous que nous devions agir avec
tous nos partenaires. Ceci inclut, au premier plan, le gouvernement du Québec,
à qui revient la responsabilité d'adopter des lois en matière d'habitation, de
financer les programmes et les projets de logements sociaux et abordables et
d'établir des objectifs en matière d'aménagement du territoire. Nous saluons
ainsi les efforts actuellement déployés par le gouvernement et, au premier
chef, la ministre responsable de l'Habitation, qui a déployé une variété
d'initiatives dans le but de proposer des solutions à la crise du logement,
comme le Plan d'action en habitation, qui devrait, prochainement, être annoncé.
À cet égard, le projet de loi n° 31 est également un pas dans la bonne
direction.
Cela dit, nous croyons fondamentalement
que, comme la ville ne peut régler les défis de l'abordabilité sans ses
partenaires, le gouvernement non plus. Ce constat est partagé par un grand
collectif, dont la ville de Montréal fait partie, et qui inclut l'industrie de
la construction, les propriétaires...
M. Beaudry (Robert) : ...l'industrie
de la construction, les propriétaires privés sans but lucratif et une foule
d'autres organisations de la société civile. Nous en appelons ainsi au
gouvernement d'avoir des discussions ouvertes dans le but de se donner des
objectifs, des moyens et un plan d'action partagé clair avec l'ensemble des
acteurs de l'habitation. Parmi ces objectifs et ces moyens, il est essentiel de
mettre en place un plan d'investissements pluriannuels ambitieux en logements
sociaux et abordables dont le financement répond aux besoins de construction.
Nous proposons également que le gouvernement se dote de lignes directrices et
de mécanismes d'intervention automatiques basés sur les besoins réels, surtout
en cas de crise. Ce type de mécanismes existent par exemple pour l'ouverture de
nouveaux CPE, ou même en habitation, pour la planification du financement des
dépenses encourues par les municipalités pour l'aide au relogement de leurs
citoyens lorsque les travaux d'occupation... les taux d'inoccupation deviennent
trop bas. C'est notre recommandation n° 1.
Comme dans de nombreux autres domaines,
les municipalités sont appelées à contribuer de plus en plus aux enjeux de
l'habitation. Le gouvernement leur demande d'ailleurs de contribuer davantage
au montage financier des projets de logements sociaux et abordables. En effet,
alors que la contribution municipale oscillait autour de 30 % de celle du
gouvernement sous AccèsLogis, les nouveaux programmes exigent dorénavant
40 % de la subvention du gouvernement, et parfois plus, selon les programmes.
Au sein du projet de loi n° 31, le gouvernement accorde même le pouvoir à
la Communauté métropolitaine de Montréal de subventionner des projets de
manière autonome, en dehors de quelconques programmes du gouvernement ou de la
SHQ.
Or, nous soulignons que les municipalités
semblent de plus en plus écartées du processus de planification et de décision
lié auxdits programmes. Les municipalités sont les entités les plus au fait des
besoins de leur population, ce sont elles qui planifient le développement
immobilier, ouvrent des nouveaux quartiers au développement. Elles devraient
être partie prenante de la planification des nouveaux projets de logements
sociaux et abordables sur leur territoire, d'autant plus qu'on leur exige de
contribuer davantage à leur montage financier. Le gouvernement devrait ainsi
s'assurer de la cohérence entre les réglementations et législations suite à
l'élargissement des définitions du logement social vers la notion d'habitation
et prévoir les impacts financiers de ces modifications. Ce sont nos
recommandations 8 et 9.
Ensuite, j'aimerais aborder la question du
régime de protection des droits des locataires. Montréal est une ville où les
deux tiers des ménages sont locataires, dans un parc de logements souvent
vieillissants de surcroît. Plus de 24 % des ménages doivent consacrer
30 % de leur revenu à se loger et plus de 13 % font face à un taux
d'effort de plus de 50 %. Concrètement, cela signifie qu'un ménage sur
cinq dans le Grand Montréal n'a pas les revenus nécessaires pour payer son logement
et répondre à ses besoins actuels. Cette situation est intenable pour ces
ménages. En tant que conseiller de ville de Montréal qui connaît la plus
importante part du développement immobilier de la métropole, j'ai pu voir
d'innombrables cas de locataires victimes de stratagèmes ou tout simplement
victimes de leur manque de connaissances sur leurs droits. Plusieurs
arrondissements à Montréal ont adopté des règlements pour mieux encadrer les
rénovations lors d'opérations de subdivision, de fusion ou d'agrandissement.
Nous avons également protégé les conversions d'immeubles destinés aux
populations vulnérables, comme les maisons de chambres.
Nous le voyons dans les statistiques, les
pertes de logement pour motif d'éviction sont grandement en hausse. Pour les
cas d'urgence, la ville de Montréal a un étroit partenariat avec l'Office
municipal d'habitation de Montréal afin d'offrir des services de recherche de
logement et d'hébergement d'urgence pour les personnes ayant perdu leur
logement. La ville de Montréal a financé l'Office municipal d'habitation de
Montréal à la hauteur de 3,5 millions en 2022, un montant qui a presque doublé
en trois ans en raison de l'augmentation des besoins. Tristement, les ménages
que nous accompagnons sont plus vulnérables, requièrent plus de suivis plus
complexes et ont besoin d'être hébergés plus longtemps.
Nous soulignons d'ailleurs que les
critères d'admissibilité du Programme de supplément au loyer limitent l'accès
au programme et empêchent les locataires de se retrouver un logement. En effet,
plus de la moitié des ménages qui s'adressent au service de référence de l'OMH
après avoir perdu leur logement ne sont pas éligibles au PSLU en raison des
circonstances entourant la perte de leur logement. C'est pourquoi nous recommandons
de hausser les pénalités financières relatives aux infractions liées aux
reprises de logement et évictions de manière frauduleuse et de revoir les
critères des PSL afin d'aider les gens à se retrouver un logement, surtout en
contexte de pénurie de logements abordables, Ce sont nos recommandations
n° 2 et 5.
Sur les cessions de bail, maintenant. Nous
sommes en crise du logement. Les solutions pour la surmonter doivent être
structurelles, et le projet de loi doit être évalué avec cette lentille. Conséquemment,
la modification des règles concernant les cessions de bail nous paraît
préoccupante. Si les locataires utilisent les cessions de bail comme refuge
contre les augmentations abusives de loyer, c'est qu'il manque de logements
abordables et qu'il manque d'outils pour les préserver, que lorsqu'il y a
changement de locataire, l'augmentation moyenne des loyers augmente de
14,5 %. En ce sens, nous recommandons que la modification ayant trait aux
cessions de bail soit abandonnée en raison du contexte actuel et qu'un registre
public de loyers soit implanté afin d'introduire davantage de transparence dans
la démarche et rétablir l'égalité de l'information entre les propriétaires et
les locataires. Ce sont nos recommandations n° 4 et 6.
En matière d'interventions structurelles,
nous devons répondre à la question des bâtiments vieillissants. Ils doivent
être rénovés, d'autant plus que ces rénovations peuvent mener à de grandes
améliorations au niveau de la consommation énergétique, contribuant à nos
efforts en matière de...
M. Beaudry (Robert) : ...contribuant
à nos efforts en matière de performance énergétique et de lutte aux changements
climatiques. Selon les règles actuelles, les investissements faits pour rénover
les immeubles résidentiels se répercutent sur la facture des locataires. Or,
dans un contexte de nécessaire adaptation aux changements climatiques, ces
rénovations ne devraient pas se faire au détriment de la poche des locataires.
À Montréal, par exemple, les programmes d'aide et de rénovation incluent des
critères de performance environnementale et des critères de protection de
l'abordabilité.
Nous recommandons ainsi que les incitatifs
financiers pour les rénovations d'immeubles locatifs soient améliorés,
notamment afin d'assurer l'abordabilité des loyers, tout en permettant une
amélioration de la qualité de vie des locataires et une adaptation des
immeubles aux changements climatiques. Ce sont nos recommandations numéro 12 et
11.
Je vous ai peint un portrait sommaire de
notre mémoire. Nous sommes disponibles pour répondre maintenant à vos
questions. Je vous remercie de votre attention.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup pour votre présentation. Alors, nous allons du côté ministériel
avec Mme la ministre pour 16 minutes 30.
Mme Duranceau : Oui. Bonjour.
Bien, merci de prendre le temps de nous parler. Puis, écoutez, je pense
qu'effectivement c'était important d'entendre la ville de Montréal, là, parce
que vous représentez un des gros bassins, justement, de la population, mais
aussi des locataires qui vont être... qui sont... locataires et propriétaires,
là, qui sont touchés par le projet de loi.
Je pense, je vais passer vos
recommandations une à une, là, quelques questions. Dans le cas de la première,
vous avez référé aux garderies ou aux... J'ai manqué un peu, là, la référence.
Ça fait que pouvez-vous peut-être juste reprendre à cet égard-là?
M. Beaudry (Robert) : Oui,
effectivement, c'est dans la deuxième partie de la recommandation où on demande
une obligation de mettre en place des mesures particulières en cas de crise. On
fait référence... le lien que je faisais, c'était avec le projet de loi n° 1,
si ma mémoire est bonne, sur les CPE, où, de façon territoriale, quand il y a
des manques en garderie, il y a une action immédiate pour ajouter des places en
garderie. Ça peut être aussi tout le travail qu'on fait, là, de façon
obligatoire de dédier des sommes additionnelles, là, dans le cadre, là, des
opérations du 1er juillet. Donc, je faisais ces deux comparatifs-là en se
disant qu'en cas de crise du logement il devrait y avoir obligation d'agir de
façon encore plus efficiente, là, pour répondre aux besoins qui sont immédiats.
Mme Duranceau : O.K., O.K.
Parfait. Donc, d'enchâsser ça dans une loi quelconque puis de...
M. Beaudry (Robert) : Exact,
exact.
Mme Duranceau : ...ou dans la
présente loi. O.K.
M. Beaudry (Robert) : Dans la
présente loi comme responsabilité à la SHQ.
Mme Duranceau : Je comprends.
O.K. Par rapport à la recommandation numéro 2, je vous avouerai que je ne suis
pas trop certaine des pénalités auxquelles vous faites référence. En matière
d'éviction, ce qu'on fait, là, dans le projet de loi, c'est de dire :
Bien, il y a un fardeau de la preuve qui est transféré au propriétaire, il y a
des mesures qui vont être... des compensations financières qui vont être plus
grandes, puis après ça, bien, le tribunal demeure disponible, là, pour des
dommages plus grands, au besoin. Ça fait que j'aimerais ça vous entendre. Puis
aussi je pense que des inspecteurs en salubrité, puis tout ça, vous avez ça à
la ville de Montréal.
M. Beaudry (Robert) : Exact,
exact.
Mme Duranceau : Ça fait que
comment le travail de ces gens-là peut être bonifié, arrimé avec la
législation? Peut-être qu'on peut regarder des idées sur ça.
M. Beaudry (Robert) : Exact.
C'est... En fait, quand il y a des stratégies qui sont, par exemple,
frauduleuses ou qui ont été accusées comme étant frauduleuses, de s'assurer
vraiment, là, que les pénalités qui sont données aux propriétaires fautifs
soient vraiment à la hauteur du gain qu'il peut y avoir, là, dans, par exemple,
le fait d'évincer, là, un propriétaire... un locataire, pardon, à mauvais
escient dans son logement, parce qu'on le sait, qu'au final la rentabilité
qu'on peut avoir à utiliser une stratégie qui n'est pas légale mais qui est des
fois à la limite de la légalité, bien, le rendement est plus que, par exemple,
la pénalité ou l'amende qu'on va recevoir.
• (17 heures) •
Nous, à la ville de Montréal, d'ailleurs,
c'est quelque chose sur lequel on a vraiment travaillé au niveau de nos
inspecteurs, pour s'assurer que nos amendes soient vraiment dissuasives. On a
ajouté des inspecteurs à notre service d'habitation. On a une équipe vraiment
dédiée qui s'assure de pouvoir faire la tournée des grands ensembles. Donc,
nous, on l'a optimisée, là. Quand j'étais responsable de l'habitation au
dernier mandat, on a vraiment mis en place cette équipe-là. On accompagne les
arrondissements justement pour avoir de l'impact rapide, efficace sur les
problématiques des grands ensembles qui étaient difficiles d'être captées par
les quelques inspecteurs qu'on avait en arrondissement. Mais, en plus, on s'est
assurés vraiment de revoir à la hausse nos amendes qu'on donnait ou les avis de
détérioration, comme par exemple quand il y avait de la négligence au niveau du
propriétaire pour tout ce qui était des enjeux de salubrité et de dépérissement
du bâtiment, faire des travaux en lieu et place. Donc, on a vraiment mis en
place un bouquet de mesures à la ville de Montréal. Ce qu'on se dit, c'est,
encore une fois, y aller de front commun...
17 h (version non révisée)
M. Beaudry (Robert) : ...le
gouvernement du Québec, la ville de Montréal, pour qu'aussi, au niveau du
tribunal... du Tribunal du logement, on puisse donner des amendes qui sont
dissuasives, donc que ça devienne pas mal moins intéressant pour le propriétaire
de dire : Je vais m'essayer ou je serai négligeant. De toute façon, les
amendes, ça ne fait pas grande différence par rapport à ce que ça me coûte pour
investir au niveau, par exemple, des parasites.
Mme Duranceau : Est-ce
que je... Je comprends, là, moi, qu'avec le fardeau de preuves qu'on a inversé
dans un cas de reprise du logement, puis que, finalement, la personne ne fait
pas ce qu'elle avait dit qu'elle ferait, bien là, maintenant, c'est le
propriétaire, dans ce cas-là, qui va devoir faire la preuve qu'il n'était pas
de mauvaise foi. Ça fait qu'on vient mettre le fardeau sur les épaules du
propriétaire dans ce cas-là. Et puis... Et puis...
M. Beaudry (Robert) : On
reçoit ça d'ailleurs d'une très bonne... d'une très bonne façon, là. De notre
part, on trouve que c'est une avancée dans le cadre du projet de loi. Ce qu'on
vient dire, c'est aussi de s'assurer vraiment de travailler au niveau de quand
il y a une amende qui est donnée ou quand la personne est jugée coupable, bien,
que ça puisse vraiment toucher son portefeuille, là, à cet égard là.
Mme Duranceau : O.K.
Bien, je suis d'accord avec vous sur ça. On va voir comment on s'assure qu'on
bonifie dans le bon sens, là.
M. Beaudry (Robert) : Merci.
Mme Duranceau : Bon, la
cession de bail, vous en parlez. Je veux juste être claire, là, au cas où ça ne
le serait pas. La cession de bail est toujours possible, hein? On s'entend
là-dessus?
M. Beaudry (Robert) : Exact.
Mme Duranceau : Donc, le
locataire qui veut partir de son logement a toujours les... la possibilité de
céder son bail. Et dans un contexte où le propriétaire n'est pas d'accord avec
la cession, bien, il est obligé d'annuler le bail. Donc, d'un point de vue du
droit des locataires, son droit de céder demeure, le locataire.
M. Beaudry (Robert) : On
l'entend. Ce qu'on dit, c'est : Dans le contexte actuel, on comprend votre
volonté de vouloir mieux encadrer le type de cession de bail, hein, pour s'assurer
vraiment qu'autant les droits des propriétaires que des locataires peuvent être
respectés. Toutefois, dans le contexte actuel, on est dans une très grande
crise du logement et on a vu que le fait de quitter des logements pour les
locataires quand ils n'avaient pas le choix puis que l'information n'a pas été
transitée, bien, on a vu des augmentations. Puis on fait référence d'ailleurs
au 14 % d'augmentation en moyenne du parc locatif.
Donc, on se dit, actuellement, dans le
cadre de la crise du logement qu'on vit partout au Québec et particulièrement à
Montréal, on juge que, dans le cadre de ce projet de loi là, on devrait le
retirer et réfléchir aux mécanismes qui nous permettraient de peut-être mieux
protéger la volonté que vous avez de protéger les droits du propriétaire, mais
surtout d'assurer aussi celui du locataire. Parce qu'actuellement il y a un
manque criant de logements locatifs accessibles, et c'est pour cette raison-là,
une forme de solidarité qui s'est installée à travers la population où on va
dire : Je dois quitter, je veux céder mon bail, et c'est des gens qui
trouvent des moyens d'aller chercher des loyers, qui répondent à leur capacité
de payer. C'est des familles, c'est des personnes dans le besoin, c'est des
personnes qui ne veulent pas être délocalisées de leur milieu. Donc, ce qu'on
se dit actuellement, c'est qu'on doit mettre ça de côté. Parce que bien
souvent, c'est... on ne respecte pas les règles du TAL actuellement, telles qu'elles
sont écrites, pour indiquer aux nouveaux propriétaires... aux nouveaux
locataires, pardon, quel est le loyer que l'ancien propriétaire payait? Alors,
on se dit : Donnons-nous du temps pour réfléchir là-dessus. Mais en pleine
crise du logement, ce n'est pas le bon moment.
Mme Duranceau : O.K. Et
ça m'amène... Je vais sauter la recommandation 5. Je vais y revenir. Ça m'amène
au fameux registre des loyers qui est votre recommandation 6. Moi, j'ai le
goût de vous dire...
M. Beaudry (Robert) : Exact.
Mme Duranceau : J'ai le
goût de vous dire : Bien, tu sais, comme le... Je veux dire, les enjeux,
ils sont à la grandeur du Québec, bien sûr, mais ils sont plus pointus, si on
veut, à Montréal. Puis si vous pensez que Montréal a besoin d'un registre des
loyers, pourquoi Montréal ne le met pas en place?
M. Beaudry (Robert) : Parce
que ça ne fait pas partie de ses responsabilités. Parce qu'actuellement, la
responsabilité du bail incombe au gouvernement du Québec, au Tribunal
administratif du logement. C'est lui qui doit juger s'il est conforme ou pas.
Donc, ce n'est pas la responsabilité de Montréal, et on ne pourrait pas avoir
accès à toute la donnée de façon facile et agile comme le gouvernement peut le
faire actuellement. Et c'est sa responsabilité. On parle ici de champs de
compétence. L'info, elle est à Québec et elle n'est pas à Montréal. Donc c'est
dans la logique de dire que c'est de la responsabilité du gouvernement du
Québec et du tribunal administratif de gérer les baux, de gérer les conflits qu'il
y a entre locateurs et locataires. Donc, ça devrait aussi être sa responsabilité
de mettre en place ce registre. Et on s'assurerait vraiment qu'il y ait toute l'information
claire, nette et...
M. Beaudry (Robert) : ...précis
parce qu'elle est chez vous, cette information-là.
Mme Duranceau : O.K. Bonne
réponse. Maintenant... maintenant, j'ai vu certains maires, mairesses justement
abonder dans ce sens-là, là, d'aller vers un registre. Par contre, j'ai entendu
d'autres... d'autres mairesses, là, pour ne pas la nommer, à Longueuil
particulièrement, qui a dit : Bien, écoutez, moi, je n'ai pas de données
empiriques, là, qui me permettent de croire que ça a vraiment un impact. Qu'est
ce que vous dites de ça à Montréal?
M. Beaudry (Robert) : Nous,
ce qu'on dit, c'est que ça va être un outil supplémentaire pour équilibrer et
de rendre l'information de façon transparente. Parce qu'actuellement
promoteurs, développeurs immobiliers, propriétaires ont accès à des ressources
des associations qui leur donnent énormément de données sur comment je devrais
louer mon loyer. Mais les locataires, eux, pas tant, et ils sont un peu tenus
dans l'ignorance actuellement. Nous, ce qu'on se dit, là, c'est que cette
mesure-là est une mesure qui peut être assez aisément mise en place et qui va
s'additionner un cocktail de mesures pour avoir plus d'équité, plus de
transparence aussi en termes de logement, d'accès au logement. Alors, pour
nous, on voit ça comme un plus de notre côté à Montréal.
Mme Duranceau : Maintenant,
si... Attendez, oui, c'est ça, je vais vous amener sur les PSL d'urgence, puis
je l'entends...
M. Beaudry (Robert) : Oui
Mme Duranceau : ...je
l'entends souvent, là, puis évidemment, c'est des discussions que j'ai avec mon
collègue, le ministre Santé et Services sociaux.
M. Beaudry (Robert) : Carmant?
Mme Duranceau : C'est ça.
Mais vous êtes d'accord avec moi que dans ça, il a dit il y a des règles pour
pour baliser, hein, l'octroi des PSL, puis ça soulage quand on est dans des
situations où tout le monde est de bonne foi.
M. Beaudry (Robert) : Oui,
exact. Nous, ce qu'on vient dire ici, c'est qu'on le voit qu'il y a deux... il
y a deux éléments qui est très fréquents, dans lesquels les gens sont bloqués
par le PSL, puis par l'expérience avec les opérations logement, puis voyez les
données comme nous, mais aussi le milieu, ce qu'ils nous disent, puis quand on
va aller chercher l'information auprès de personnes en situation d'itinérance.
Le départ volontaire et le non-paiement... l'éviction pour non-paiement de
loyer, c'est très très fréquent et c'est des freins à l'accès au PSL. Mais on
peut s'entendre que, dans une crise du logement, des fois le non-paiement de
loyer, ça peut être une personne qui était vraiment sur le bord, là, sur la
fesse puis qu'à un moment donné, il a un accident de vie puis il n'arrive pas à
payer son loyer. On peut aussi s'entendre qu'un départ volontaire, ça peut être
une famille qui est dans un logement complètement insalubre puis qu'elle ne
peut plus rester dans ces conditions-là.
Donc, nous, ce qu'on se dit, c'est que
dans un cas d'urgence comme la crise du logement actuelle, est ce qu'on ne peut
pas trouver une façon d'assouplir ces critères-là? On ne dit pas de les
retirer. Il en faut des critères. Il faut baliser tout ça. Il faut faire le
suivi. C'est bien parce qu'on a une approche qui est différenciée pour une
population qui est en logement et qui perd son logement, puis une approche
aussi auprès de la population itinérante plus particulièrement. Donc ça, pour
nous, c'est intéressant puis ça doit se poursuivre parce qu'on veut éviter
d'entrer des gens dans l'itinérance chronique et en sortir aussi des personnes
de l'itinérance avec ce type de mesures là. Mais ce qu'on se dit, c'est que
probablement ces deux critères-là, là, qui sont les deux plus grandes barrières
à l'entrée actuellement. Est-ce qu'on pourrait penser à les remettre en cause,
à les retirer, surtout en cas de crise?
Mme Duranceau : O.K. Non,
mais ça, ça, je suis relativement d'accord avec vous, puis oon est en train de
regarder, là, parce qu'il y a des changements...
M. Beaudry (Robert) : Formidable.
Mme Duranceau : ...il y a des
changements à faire, justement. Je ne suis pas sûre si c'est législatif, mais
il y a des modifications qui doivent être approuvées, là. Mais effectivement,
on le regarde parce que c'est une mesure concrète justement pour aider les gens
et puis souvent les garder... Bien, en tout cas, des fois, ça va être de les
garder en logement aussi.
• (17 h 10) •
M. Beaudry (Robert) : Exact.
Mme Duranceau : O.K.
Savez-vous quoi? Je vais vous ramener sur le fameux registre parce que...
M. Beaudry (Robert) : Oui.
Mme Duranceau : ...en 2022 — tu
sais, on dit que c'est la responsabilité de Québec, là, mais j'avais en tête,
puis là ça me revient — vous avez annoncé que pour les logements dans
les immeubles locatifs de sept logements et plus...
M. Beaudry (Robert) : Oui.
Mme Duranceau : ...qu'ils
devaient être certifiés puis de déclarer leurs loyers. Donc, vous étiez déjà
dans une tangente comme celle-là...
M. Beaudry (Robert) : Oui, en
fait...
Mme Duranceau : Qu'est-ce qui
vous empêche de continuer?
M. Beaudry (Robert) : Parce
que, là, ici, on parle d'ensembles immobiliers, O.K.,des grands ensembles
immobiliers puis une certification pour nous assurer que notre travail de ville
soit plus évident, c'est-à-dire tout ce qui a trait à la salubrité puis au
maintien du parc actuel. La stratégie de la certification des propriétaires
responsables, c'est vraiment une mesure qui nous permet d'assurer que le
propriétaire qui a plus qu'une porte, donc on peut s'entendre que ça commence à
être une responsabilité qui est entrepreneuriale, donc avec des
responsabilités, bien lui, on va lui demander de venir déclarer l'état de son
immeuble, s'assurer vraiment qu'il y a eu un plan d'entretien, s'assurer que...
M. Beaudry (Robert) : ...si
ce n'est pas fait, bien, on puisse rapidement intervenir.
La typologie des logements, à Montréal, on
est sur le plex, le duplex et même, dans certains secteurs, de l'unifamilial ou
beaucoup de condos. On ne pourrait pas toucher à tout ce volume-là. Vraiment,
la certification des propriétaires responsables vient chercher un type de
propriétaire, et c'est très lié aux enjeux de salubrité et de maintien des
bâtiments. Et, au détour, on demande aussi d'avoir les loyers pour s'assurer
que cette information puisse être partagée. On le sait, que, généralement,
c'est beaucoup de populations vulnérables qui se retrouvent dans ces grands
ensembles là. Aussi, historiquement, beaucoup de population immigrante qui ne
connaissent pas nécessairement leurs droits. Donc, il y a aussi un lien qui est
fait à cet égard-là, comme la ville fait toujours, là, avec ses équipes
d'inspecteurs, en faisant un lien avec les différents comités logement.
Mme Duranceau : Bon, bien,
c'est bon. Ça fait qu'à l'égard du registre des loyers, Vivre en ville a
développé un outil que vous allez pouvoir utiliser, vous m'en redonnerez des
nouvelles. Puis, bien, peut-être une note, là, ça ne touche pas tant le projet,
sur ça, mais les inspecteurs qui vont se mettre à relater aux propriétaires
quels travaux doivent être faits, vous n'avez pas peur que ça ait un effet à la
hausse, justement, sur les loyers, ça?
M. Beaudry (Robert) : Bien, ça,
c'est intéressant, que vous ameniez là-dessus, parce que, nous, on a mis en
place nos programmes de rénovation, puis c'est une de nos recommandations aussi
qu'il y ait des sommes supplémentaires qui viennent dans les projets de
rénovation, mais qu'également on puisse s'assurer que ce qui est subventions
n'ait pas d'impact sur l'abordabilité du parc locatif. Donc, on a fait une
révision de tous nos programmes de rénovation à Montréal. Réno Plex puis Réno
Logement Abordable, sur lesquels on s'est vraiment assuré qu'on puisse envoyer
l'information aux locataires sur qu'est-ce qui a été subventionné au niveau des
travaux.
Après, il y a des travaux qui sont, on
s'entend, nécessaires. On a un parc qui est très vieillissant, et c'est pour ça
aussi qu'il faut coupler ça au développement de logements abordables, de
logement social. D'où les demandes historiques de Montréal de pouvoir
développer ce type de logements là pour répondre aux besoins de la population,
mais rénover notre parc abordable, actuellement, pour nous, nous permet
d'assurer qu'il restera, pour des années encore, accessible, et aussi s'assurer
que les subventions ne soient pas des cadeaux qu'on refile après comme facture
aux locataires, là. On le met dans nos programmes.
Mme Duranceau : Oui, tout à
fait. C'est un bon point, ça. Bien, en tout cas, je nous invite à continuer la
collaboration, là, sur toutes ces mesures-là. Je pense qu'on a du travail à
faire ensemble. Merci.
M. Beaudry (Robert) : Oui,
puis je sais que vous rencontrez mon collègue très bientôt, donc vous allez
pouvoir poursuivre.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous allons maintenant du côté de l'opposition officielle. Alors, la parole est
à la députée de Mille-Îles pour12min 23s.
Mme Dufour : Merci. Merci, M.
le Président, et merci à vous trois qui avez bien présenté la vision de la
ville de Montréal, qui est une vision quand même assez axée sur les logements
sociaux, donc, et je suis à la même place que vous là-dessus. Puis on voit, les
chiffres sont assez éloquents, sur les baisses d'unités. On nous parlait, ce
matin... l'UMQ nous parlait de l'importance de ramener peut-être les villes
mandataires, Montréal et villes mandataires. Est-ce que... À l'époque d'AccèsLogis,
il y avait une certaine assurance d'avoir des unités. Est-ce que vous avez vu
une différence, avec l'arrivée du FAC, qui serait son remplacement?
M. Beaudry (Robert) : Oui,
oui, effectivement. Et ça aussi, ça fait partie de nos recommandations dans le
cadre de notre mémoire. Mandataires, absolument, c'est important, là, pour
Montréal, parce qu'elle est responsable de la planification de son territoire
et elle connaît le mieux les différents besoins aussi, elle est capable
d'arrimer, d'ailleurs, les projets les plus porteurs en fonction des secteurs,
là, qui sont en événement de développement.
Après, ce qu'on demande aussi, c'est d'être
partenaire, à tout le moins, quand il y a des nouvelles initiatives. On est
absolument d'accord à avoir une démultiplication d'approches, nous-mêmes, on a
une diversification de nos approches au niveau du développement du logement
social, du logement abordable, mais, quand il y a des programmes comme, par
exemple, le FAC, on ne veut pas être seulement consultés pour savoir où est-ce
que ça pourrait être, on veut être partie prenante de la construction de ces
projets-là, de la planification de ces projets-là. On est une valeur ajoutée,
les villes, à cet égard-là, parce qu'on permet justement d'accélérer, à ce moment-là,
les projets, parce que tous les partenaires sont à la même table. Ce n'est pas
un projet qu'on se dit : Bien, O.K., on pense qu'il y a peut-être celui-là
qui va arriver ou on pense qu'il y a l'autre qui va arriver. Il y a trop
d'incertitudes, quand on n'est pas vraiment alentour de la table et partie
prenante. Donc, pour nous, c'est fondamental que, dans tout nouveau programme,
et c'est une bonne chose de faire de l'innovation en logement social, on a un
bagage...
M. Beaudry (Robert) : ...sur
le terrain, qui est là, avec nos GRT, mais il faut que la Ville de Montréal
soit vue de gouvernement à gouvernement, et les autres municipalités aussi,
également, là, on va se faire le porte-parole des autres municipalités, on est
toutes à l'UMQ, d'être partenaires dans ce type de programme là, et
mandataires, bien évidemment. On l'a démontré, là, pour AccèsLogis, par
exemple, quand Montréal, là, pour ces programmes, on avait réduit de moitié les
temps de réalisation des projets, dans le cadre du programme AccèsLogis de
Montréal, qu'on était... La partie dont on était mandataire.
Mme Dufour : Ah! c'est
intéressant. C'est intéressant de savoir qu'il y avait moyen d'accélérer les
projets lorsque vous étiez mandataires, parce que souvent, on entend plutôt que
les projets sont longs. Mais vous l'expliquez bien, là, que les projets qui
retardent sont souvent les frais, en fait, d'un manque de financement.
Et c'est assez évocateur, là, le tableau
qu'on trouve en page cinq de votre mémoire sur l'augmentation des coûts de
réalisation moyens par unité. C'est vraiment impressionnant, là, le chiffre. On
s'en doutait, là, on voyait qu'il y avait une inflation, mais l'inflation, dans
le domaine de la construction, est beaucoup plus élevée que dans le panier
d'épicerie, là, qui est souvent la... notre référence. Et là, on parle de
28 % en 2023, c'est... Tout à l'heure, je parlais je ne sais plus avec
quel groupe puis je mentionnais qu'une unité ici ou... actuellement, ça ne sort
plus en bas de 350 000 $ la porte. Mais là, à 500 000 $, plus de
500 000 $ la porte à Montréal, c'est énorme. Les... il est clair que les
programmes ne suivent pas, là, ne suivent pas cette augmentation-là. Donc, même
dans le PHAQ, les projets n'aboutiraient pas sans une augmentation de la contribution
de la Ville, j'imagine?
M. Beaudry (Robert) : C'est...
Absolument. Puis on nous demande 40 %, là, de participation, là, à la
Ville de Montréal, dans le cadre du PHAQ, donc c'est quand même un très gros
morceau pour des programmes dans lesquels on n'est pas impliqués comme
partenaires. Ces augmentations-là, effectivement, sont un défi supplémentaire.
Puis c'est pour ça qu'on a mis en place
notre chantier Montréal abordable, pour travailler avec tous les partenaires,
avoir des façons, là, différentes de financer du logement, d'autres modes de
tenure aussi qui nous permettraient, là, d'utiliser, là, en partie certains
programmes du gouvernement fédéral, des programmes du gouvernement provincial,
l'implication aussi du privé ou de fondations, la Ville de Montréal, via ses
différents outils, comme par exemple le règlement pour une métropole mixte, où
on développe un fonds aussi pour le développement puis l'avènement du logement
abordable et du logement social. Donc, bref, on doit faire front commun parce
que, oui, les coûts sont élevés et ils n'ont fait qu'augmenter.
Et historiquement, on demande... Et là, je
vous ramènerais à notre recommandation une, de la prévisibilité et de la
pluriannualité. Et ça, c'est important. Il faut que les sommes soient prévues,
parce que, bien évidemment, les programmes à eux seuls ne seront jamais
autoportants, donc il faut qu'on puisse savoir : bien, O.K., pour les
années subséquentes... Suivantes, pardon, combien on aurait de manque à gagner
pour le nombre d'unités, quel type de partenaire on peut aller chercher, bref,
ça accélérerait pour nous les projets puis ça nous permettrait vraiment de
développer plus rapidement. Puis on le sait, ce qu'on développe aujourd'hui,
là, ce qu'on développe plus rapidement aujourd'hui, bien, ça nous coûte moins
cher, parce que ça ne fait qu'augmenter, bien évidemment.
Mme Dufour : Effectivement,
la prévisibilité, d'autres groupes l'ont... en ont parlé, quand on connaît
d'avance les programmes et que c'est même... ça pourrait même être en continu,
éventuellement, ça permettrait de développer des projets et les déposer de
façon plus rapide.
• (17 h 20) •
Vous parlez des HLM, l'aliénation des HLM,
et c'est quelque chose que vous semblez avoir une certaine inquiétude.
J'aimerais que vous en... vous m'en parliez parce qu'en fait, là, ce que ça
vient dire, c'est que ça peut être aliéné pour être du logement abordable. Mais
c'est très vaste. Peut-être...
M. Beaudry (Robert) : Oui.
Bien, nous, ce qu'on dit, puis je vais peut-être laisser la parole à
Mme Tarditi sur ce point-là, mais c'est qu'on veut absolument préserver ce
parc-là. C'est un parc, c'est un actif important, un atout important pour la
résilience de Montréal. Il ne faut absolument pas, même si ça part de bonnes
intentions pour du refinancement, avoir le moyen, là, de perdre ce parc
immobilier là au détriment du privé. Il y a trop d'argent qui a été investi. On
en a un besoin, de notre parc HLM. C'est quand même une fierté, ce modèle-là.
Oui, il y a du travail à faire au niveau des HLM, au niveau de la rénovation,
mais il ne faut absolument pas qu'il y ait une possibilité que des unités
puissent nous glisser entre les mains. Imaginez, là, pendant des années, on a
mis de l'argent, on les a construits, on a réinvesti, on a réinvesti, puis, à
un moment donné, «bad luck» de... Pour une des unités, puis ça part au niveau
privé, ce serait une catastrophe.
Je ne sais pas si, Mme Tarditi, vous
voulez rajouter peut-être?
Mme Tarditi (Clotilde) :
Bien, je pense que vous avez bien fait.
Mme Tarditi (Clotilde) : ...mais
ce qu'on peut ajouter, c'est qu'effectivement on a, encore aujourd'hui, à
Montréal, un nombre très important de ménages en attente de logement social.
Donc, dans le contexte, encore une fois, de crise avérée du logement, il nous
paraît très prudent d'agir vraiment avec beaucoup de réserve sur cet
élément-là.
Ceci dit, on reste ouverts. Dans le cadre
de Chantier Montréal abordable, on explore des choses. On veut permettre à nos
partenaires de trouver aussi des nouvelles façons de fonctionner de plus
efficientes, etc. Donc, on reste ouverts. Mais, encore une fois, aujourd'hui,
la crise du logement est là, donc notre... nos logements HLM, on en a besoin.
Donc, ça reste très, très important de s'y arrimer et d'être prudent dans ces
éléments.
Mme Dufour : Tout à fait. Et,
vendredi, j'étais présente au sommet de l'itinérance, sommet municipal de
l'itinérance, et il y a clairement un lien, là, qui a été établi entre la crise
du logement et la crise de l'itinérance. Et vous faites état, là, de... vous
soumettez 2 000 logements sociaux par année, 300 unités
destinées aux personnes en situation d'itinérance. Les chiffres étaient assez
clairs à quel point investir dans une unité de logement social ou une unité de
logement pour soutenir le... pour sortir les gens en itinérance, bien, c'était
rentable parce que ça coûtait moins cher. Qu'est-ce que vous vivez ou vous
pouvez dire là-dessus, comme, comment la ville, là, vit ça, les surcoûts que
représente l'itinérance pour la ville?
M. Beaudry (Robert) : Écoutez,
bien, en fait, je suis très bien placé pour vous en parler. J'ai travaillé une
quinzaine d'années dans le domaine de l'itinérance au centre-ville et je suis
élue depuis six ans dans l'endroit où il y a la plus grande concentration
d'organismes communautaires au Québec et qui vient en aide aux populations en
itinérance avec des enjeux, dans l'espace public, qu'on n'avait pas vu avant,
des enjeux beaucoup plus complexes, beaucoup plus chroniques aussi à l'heure
actuelle. Bien évidemment, pour nous... Puis les 300 unités, c'est
fondamental. On le voit, il y a des beaux projets qui se sont faits. Je pense,
dans le cadre du... par exemple, des projets d'accompagnement de populations autochtones
avec la gestion de l'alcool, ça a donné des succès inespérés des personnes
qu'on voyait dans la rue, qu'on ne croyait pas pouvoir un jour arriver à la
réinsertion, tellement hypothéquée, tellement malades, tellement avec des
problématiques de vie, qui maintenant sont dans un bien être au centre-ville de
Montréal, près des services hospitaliers.
Bref, le logement n'est pas tout pour les
personnes itinérantes, il faut aussi s'assurer qu'on soutienne adéquatement nos
réseaux communautaires. On a un réseau communautaire exceptionnel, je pense, le
meilleur au Québec, si je peux me permettre, je fais un peu de chauvinisme ici.
Mais, à Montréal, on a vraiment un réseau communautaire formidable qui vient en
aide à la population, qui a développé une expertise. Il faut reconnaître leur
travail en l'appuyant. Parce que le logement, ce n'est pas tout pour cette
population-là, So on leur donne un logement, bien, ça ne marchera pas puis ça
va être une situation d'échec qui va s'être accumulée par-dessus d'autres situations
d'échec. Donc, on doit vraiment s'assurer d'avoir, oui, ces unités-là mais, en
plus, un soutien communautaire adéquat qui permet de maintenir les personnes en
logement et de traiter les enjeux qui sont spécifiques à chaque type de
population.
Mme Dufour : Oui, merci. Je
vais peut-être vous emmener complètement ailleurs. On a vu un article, la
semaine dernière, sur le droit de préemption que vous avez utilisé, à la ville
de Montréal, et proactivement pour préserver, dans le fonds, des maisons de
chambres, et je vous en félicite, mais on a aussi vu qu'il y aurait eu des
propriétaires ou, en tout cas, des transactions qui auraient peut-être eu pour
objectif de gonfler, là, la facture pour la ville. Et moi, j'étais à la ville
de Laval avant et j'ai vu aussi des transactions semblables qui avaient pour
but de faire monter les coûts d'expropriation, dans des boisés notamment.
Est-ce que... et là, là, c'est... vraiment, on sort, mais c'est... on parle de
maisons de chambres, est-ce qu'il y a une modification législative qui pourrait
être apportée pour éviter?
M. Beaudry (Robert) : La
question est intéressante, et on l'avait prévu. Non, bref, déjà, de départ,
quand on regarde toute stratégie malveillante, la ville fait une veille pour
tous ces programmes sur des stratégies qui pourraient être malveillantes. Ici,
là, ce qu'il faut se rappeler, là, ce qui a été affiché dans l'article de
journal, on parlait de valeur municipale, donc la valeur... l'évaluation
municipale versus le coût d'acquisition. Je ne pense pas qu'il y ait grand
monde qui ait acquis leur maison, dans les dernières années, au coût de la
valeur foncière, c'est généralement bien au-dessus de la valeur foncière.
Après, on ne s'en cache pas, il faut faire une veille, il faut être vigilant.
Mais on a refusé aussi des acquisitions, parce que justement on avait un doute
qu'on essayait de nous en passer une petite vite puis nous les vendre trop
cher. Le droit de préemption, c'est un droit qui est nouveau mais qui a des
succès extraordinaires...
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
M. Beaudry (Robert) : On a
préservé des maisons de chambres qui sont le dernier rempart à l'itinérance
pour bien des gens. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) :
Ça va comme ça?
Mme Dufour : Oui.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
parfait. Alors, nous allons voir du côté de la deuxième opposition. Alors,
députée de Laurier-Dorion pour quatre minutes et huit secondes.
M. Fontecilla : Oui, merci,
M. le Président. Est-ce qu'on peut récupérer le temps du collègue...
Le Président (M. Schneeberger) : ...c'est
déjà fait.
M. Fontecilla : C'est déjà
fait. Wow! Merci beaucoup, M. le Président. Bonjour, M. Beaudry, M. Bouchard,
Mme Tarditi, merci d'être ici avec nous. Écoutez, je vais y aller avec...
d'emblée avec votre première recommandation, je suppose que c'est parmi les
plus importantes. Et vous recommandez que... au gouvernement du Québec de se
donner une obligation, à la Société d'habitation en particulier, là,
d'investissements pluriannuel et que ça ait une obligation de production, là,
donc en termes d'unités, je suppose, là. Vous dites aussi que ces
investissements tardent à venir. Ce qui vous... est-ce que vous croyez que le
gouvernement du Québec pourrait en faire plus concernant le financement du
logement social?
M. Beaudry (Robert) : C'est
ce qu'on demande. On demande vraiment un financement prévisible, pluriannuel,
conséquent aussi, là. Je vous rappelle, dans notre mémoire, là, on le démontre
très bien, 40 % de la pauvreté se trouve sur l'île de Montréal. La
pauvreté, ça vient avec énormément d'enjeux, énormément d'implications pour les
municipalités aussi également en ce qui a trait à tous les services publics
qu'on offre à cette population-là, la solidarité. Donc, oui, on doit en faire
plus pour le développement du logement. Nous, on veut en faire plus aussi,
comme ville de Montréal. Depuis les six dernières années, là, on a mis le pied
sur l'accélérateur pour démultiplier les mesures. Le règlement pour une
métropole mixte, l'application du droit de préemption, le développement de
logements innovants au niveau du développement de logement social, le travail
au niveau du zonage pour des projets qui pourraient toucher les populations étudiantes
qui ont besoin de logements aussi à Montréal, on travaille au niveau de la
rénovation de la classe moyenne. Bref, oui, il faut en faire plus et on veut en
faire plus. Mais on a besoin du gouvernement du Québec pour en faire plus.
M. Fontecilla : Et j'aimerais
avoir des éclaircissements sur la recommandation numéro huit. Je vous avoue que
je comprends moins : « assurer
la cohérence entre les réglementations et législations suite à l'élargissement
des définitions du logement social vers la notion d'habitation ». Qu'est-ce que vous vous
entendez par là plus précisément, là?
M. Beaudry (Robert) : Oui, en
fait. En fait, c'est qu'à chaque fois qu'on modifie la législation, ce qu'il
faut s'assurer, c'est quel impact financier ça va avoir sur ce qui se passe à
la CMM, par exemple, parce que la CMM doit rembourser en partie les
municipalités pour des projets de logement social. Donc, quand on change, par
exemple, les définitions, on veut vraiment s'assurer qu'on puisse évaluer les
effets délétères que ça pourrait avoir, les impacts aussi que ça pourrait avoir
sur les autres réglementations. Donc, c'est vraiment un souci d'arrimage. Je
vais demander peut-être à mademoiselle Tarditi d'illustrer peut-être un cas de
figure, là, un petit peu plus précis, là, pour aider notre...
Mme Tarditi (Clotilde) : Votre
question est fort pertinente. Puis c'est sûr qu'on est en pleine transformation
des programmes d'habitation. Donc, ce qu'on cherche à dire ici, c'est que, dans
le projet de loi, on propose de modifier en fait certains termes, de passer de
logement social à la notion d'habitation, notamment dans la loi sur la CMM qui,
CMM, contribue, en fait, à rembourser des participations du milieu dans
différents projets. Donc, ce qu'on veut simplement s'assurer, parce qu'on est
très favorable à ce changement-là qui est proposé, ce qu'on veut simplement
s'assurer, c'est que tout soit bien arrimé à l'intérieur des différentes
réglementations, des différentes lois. Parce qu'aujourd'hui, la crise du
logement nous force à réfléchir différemment. On ne peut plus simplement parler
de logement social. On a plusieurs projets, plusieurs programmes qui
rencontrent en fait des besoins de financement. Donc, on veut s'assurer de cet
arrimage-là et de cette cohérence entre les différents règlements et
législations. C'est simplement ça.
• (17 h 30) •
M. Fontecilla : Merci
beaucoup. On a eu des acteurs...
Le Président (M. Schneeberger) : 10 secondes.
M. Fontecilla : Je pense que
je vous félicite pour votre mémoire. Merci.
Une voix : Merci. Merci
beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
ce qui me fait faire cet entretien, alors, merci beaucoup à vous trois.
Alors, nous allons suspendre quelques
instants pour laisser entrer le prochain groupe.
(Suspension de la séance à 17 h 31)
17 h 30 (version non révisée)
(Reprise à 17 h 36)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
bonjour à vous deux. Alors, nous en sommes maintenant... Nous reprenons les
travaux. Nous en sommes maintenant avec la Fédération étudiante collégiale du
Québec. Alors, dans un premier temps, vous présenter et, par la suite, vous
avez un 10 minutes pour présenter votre mémoire, et il y aura une période de
questions avec les députés. Alors, à vous.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Bonjour à tous et à toutes. Je me présente, Laurence Mallette-Léonard,
présidente de la Fédération étudiante collégiale du Québec, et j'ai avec moi,
là, Étienne Langlois, à la vice-présidence.
Donc, tout d'abord, là, merci énormément
de nous recevoir, là. Nous sommes très...
Mme Mallette-Léonard (Laurence) : ...de
pouvoir échanger avec vous, là, sur la réalité étudiante en matière de
logement.
Donc, la Fédération étudiante collégiale
du Québec représente 80 000 membres, là, provenant de 13 régions
administratives différentes, répartis dans 28 cégeps. Vous allez sûrement vous
en rendre compte, là, au fil de nos échanges, nous ne sommes pas des
spécialistes en matière d'habitation au Québec. Par contre, nous croyons être
les mieux placés pour vous faire part des besoins et des réalités de la
population étudiante au Québec et, plus largement, de la jeunesse québécoise.
Donc, comme vous avez pu le constater, là,
au fil des derniers mois, il y a une réelle crise du logement au Québec. On
peut compter 245 000 étudiants locataires un peu partout dans la grande
province, surtout dans les villes universitaires et collégiales. Donc, pour la
population étudiante, il est important de nommer qu'il y a trois options quand
c'est le temps de venir se loger. Donc, il y a les résidences étudiantes, qui
sont souvent liées aux établissements d'enseignement. Le logement étudiant à
but non lucratif, donc il y a souvent des coopératives ou des entreprises
d'économie sociale, comme l'UTILE, l'Unité de travail pour l'implantation du
logement étudiant, qui offrent du logement abordable, là, spécifiquement pour
la population étudiante. Ou, sinon, il y a le marché locatif régulier.
Donc, aujourd'hui, les commentaires de la
fédération, là, vont surtout toucher de manière à favoriser l'implantation du
logement étudiant à but non lucratif, mais aussi à protéger la population
étudiante qui est sur le marché locatif régulier, parce que la population
étudiante est souvent une population beaucoup plus vulnérable.
Donc, nous avons, là, pris le temps
d'analyser le projet de loi n° 31, là, en détail. C'est sûr qu'il y a des
points qu'on adore, mais il y a aussi des points où est-ce qu'on juge que ce
serait à retravailler, notamment, là, en matière de cession de bail. Donc, la
fédération se positionne, là, pour le retrait de l'article 7 du projet de loi
n° 31, qui touche la cession de bail, parce que le marché locatif régulier
actuel est très défavorable à la population étudiante québécoise. On pense,
notamment, au taux d'inoccupation, là, qui est nettement inférieur à 3 %,
qui fait en sorte que les locateurs, en ce moment, ont le choix de leurs futurs
locataires, sans qu'il y ait la cession de bail. Donc, ça fait en sorte que la
population étudiante est déjà défavorisée. Quand tu as le choix entre un
ingénieur blanc, bien établi, ou un étudiant noir en soins infirmiers, bien,
souvent, le locateur, il va aller vers la personne qui est la mieux établie
puis il va tasser du revers de la main la personne étudiante. Et puis ça, ce
n'est pas seulement à Montréal, c'est un peu partout au Québec, notamment en
régions plus éloignées, où est-ce que la population étudiante internationale
est plus importante.
Donc, on souhaite maintenir la possibilité
de céder son bail, parce que, souvent, la population étudiante qui a déjà un
logement va être plus conscientisée, là, au défi d'être étudiant à la recherche
de logement et va être plus encline à céder son bail à un étudiant, là, qui en
aurait grandement besoin. Donc, c'est sûr que nous, de notre côté, là, on prône
le retrait, là, de l'article 7, à ce niveau-là, mais aussi parce qu'il s'agit
d'un moyen de contrôler la hausse des loyers. Même si ce n'est pas dans
l'esprit de la loi, c'est une conséquence de la loi actuelle, là, que la
cession de bail permet un certain contrôle des loyers. Surtout que la
population étudiante, c'est une population qui bouge beaucoup. Je pense à la
personne, là, qui habite, notamment, Havre-Saint-Pierre, qui doit déménager à
Sept-Îles pour faire son cégep, mais, ensuite, à Québec pour faire son
université, puis qui peut avoir à déménager, après ça, à Montréal pour faire
son stage. Donc, on pense à une population étudiante qui déménage tellement
souvent. Si, à chaque fois, elle doit faire face à un locateur qui peut
augmenter déraisonnablement le prix du loyer à chaque fois, ça fait en sorte
que la population étudiante est victime de cette hausse des loyers là de
manière beaucoup plus importante que le restant de la population au Québec.
• (17 h 40) •
En fait, on réalise que les loyers moyens
payés par la population étudiante sont 21 % plus élevés que les loyers du
restant de la population, mais 62 % des étudiants font moins de
20 000 $ par année. Donc, les étudiants paient plus, mais ont
beaucoup moins d'argent, ce qui est complètement déraisonnable. Puis on pense
que, malheureusement, la cession de bail, c'est la seule façon de protéger ces
étudiants-là à l'heure actuelle.
Puis, si on enlevait la cession de bail,
puis que les étudiants étaient amenés à payer plus, bien, on se ramasse avec
des étudiants qui habitent dans des garde-robes, avec des coquerelles, ce qui
est des cas réels auxquels on est confrontés, là, sur une base régulière, la
Fédération étudiante collégiale du Québec. Sinon, bien, il y en a qui décident
de tout simplement reporter ou d'annuler leurs études.
Finalement, là...
Mme Mallette-Léonard
(Laurence) : ...de mon côté, je tiens à parler du droit au maintien.
On salue, là, l'article 4 du projet de loi no 31 qui amène une
meilleure compensation financière pour les évictions. On ne se le cachera pas,
les évictions ont augmenté grandement, là, dans les dernières années, passant
de 1 243 cas en 2021 à 3 110 cas en 2022. Bien que ça soit
difficile pour toute personne de se faire évincer, moi je passe à l'étudiant
international à Gaspé qui se fait sortir de son logement en pleine session.
Impossible qu'il finisse sa session. C'est tout simplement impossible. Il n'y a
pas de famille, il n'y a pas de ce qu'on appelle le «support system». Il ne l'a
pas à Gaspé parce que ses parents sont restés en France, sont restés ailleurs
dans le monde.
Puis, malheureusement, là, on constate que
la population étudiante n'est pas au fait de leurs droits en matière de
logement. Puis c'est pourquoi la FECQ souligne l'importance de pénaliser
financièrement les locateurs qui pratiquent des évictions injustifiées ou
abusives.
Une dernière clause, là, qu'on aimerait
ajouter par... en amendement, là, quant au droit au maintien. On souligne, là,
que l'UTILE, notamment, là, fait face à des problèmes concernant des personnes
qui demeurent dans leur logement à la fin de leurs études. Donc, on aimerait
avoir une clause spécifique, là, en matière de droit au maintien qui fait en
sorte que la personne ne peut pas renouveler son bail indéfiniment si elle
n'est plus aux études. On veut que le logement étudiant reste pour les
étudiants, pas pour un jeune médecin ou un jeune ingénieur qui serait capable
de se payer un logement régulier. Je te cède la parole, Étienne.
M. Langlois (Étienne) : Oui.
Bien, en fait, un autre point qu'on souhaiterait amener, c'est au niveau des
taxes foncières. C'est-à-dire qu'actuellement, on sait vraiment... de
l'iniquité qu'il y a entre les logements étudiants universitaires et le
logement étudiant collégial, à ce niveau-là. Vous n'êtes pas sans savoir
probablement que le logement étudiant universitaire construit par les
entreprises d'économie sociale à l'heure actuelle est justement exempt de taxes
foncières, alors que le logement étudiant collégial ne l'est pas. Nous, on
trouve que c'est un non-sens parce qu'au final ça fait en sorte que les
entreprises d'économie sociale qui vont construire du logement étudiant vont
vraiment se tourner massivement vers le logement étudiant universitaire au lieu
du logement étudiant collégial, laissant en plan totalement la population
étudiante collégiale.
Évidemment, on comprend leur décision.
C'est très compréhensible dans l'état actuel des choses, parce qu'avoir une
exemption de taxe foncière, ça fait en sorte justement de réduire les coûts de
façon générale et pouvoir offrir des loyers plus bas à la population étudiante
qui sera affectée par ceux-ci. Malheureusement, les étudiants du niveau
collégial sont vraiment laissés en plan par ça, alors que les défis en matière
de logement au niveau collégial sont aussi criants qu'au niveau universitaire
et même qu'au niveau collégial à cause d'une plus grande répartition à travers
le territoire québécois, il y a d'autres enjeux qui sont encore plus justement
drastiques.
Tu sais, on peut penser par exemple aux
étudiants collégiaux de Gaspé ou Sept-Îles, qui sont dans des régions où le
taux d'inoccupation des logements est très bas, où la crise du logement frappe
de plus en plus fort, ce qui n'est pas nécessairement le cas d'étudiants dans
les grandes villes universitaires, par exemple Montréal, Québec, etc. C'est
seulement au niveau de Rimouski, qui est une ville à la fois collégiale et
universitaire, qu'on a pu voir que des étudiants de l'UQAR ont dû être déplacés
à Lévis. Et ça, c'est le seul exemple qu'on a, niveau Bas-Saint-Laurent, en
région, pour l'université, alors qu'au niveau collégial on a un cégep à Rivière-du-Loup,
et, etc., ce qui fait en sorte que ça peut donner un exemple brièvement.
Ainsi, ce qu'on souhaite faire, c'est
vraiment que le p.l. no 31 viennent modifier l'article 2004, alinéa
13, de la Loi sur la fiscalité municipale pour étendre l'exemption de taxe
foncière déjà prévue pour le logement universitaire en économie sociale à tous
les niveaux d'enseignement supérieur et enfin, justement, résoudre cette
iniquité-là entre les niveaux d'enseignement postsecondaire.
Mme Mallette-Léonard
(Laurence) : Parfait. Donc, si je peux conclure, nous, ce qu'on
souhaite, c'est qu'il y ait notamment plus d'investissements, là, au niveau du
logement parce que peu importe ce qui va être souligné dans le p.l. no 31,
il faut en construire, des bâtisses pour loger nos étudiants. C'est ça qu'il
faut parce que tant qu'on ne construira pas plus de logements, les logements
vont être plus chers, vont être plus difficilement accessibles pour la
population étudiante. Puis, pour ça, bien, c'est essentiel de rénover les résidences
étudiantes actuelles, d'en construire davantage puis aussi de subventionner les
projets d'entreprises d'économie sociale en logement afin de désengorger le
marché locatif actuel au Québec.
Le Président
(M. Schneeberger) : Alors, merci beaucoup pour votre
présentation. Alors, nous allons débuter une période d'échanges et vous avez...
vous êtes avec la ministre alors pour 16 min 30 s
Mme Duranceau : Merci.
Merci de votre présentation. Je vais vous poser une question. Vous parlez du
Code civil qui permet trois motifs pour... pour les évictions, soit quand on
désire agrandir le logement, le subdiviser ou en changer l'affectation. Puis
vous nous demandez de clarifier ce que sont des motifs sérieux d'éviction. Je
ne suis pas certaine de ce que vous voulez dire par ça. Puis...
Mme Duranceau : ...où est-ce
que cette notion-là est traitée dans le Code civil?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
De notre côté, c'est sûr que, pour une personne étudiante, se référer au
Code civil, c'est souvent plus loin puis ne va pas comme comprendre
directement, là. Tu sais, c'est quoi, une réelle subdivision, est-ce que c'est
rajouter une pièce? Est-ce que c'est de vraiment mettre à terre le logement?
C'est difficile puis ça fait... C'est tellement de petites nuances qui fait en
sorte qu'on le constate, là, des rénovictions fausses, il y en a de plus en
plus. Puis la personne étudiante, ce n'est pas celle qui va aller au Tribunal
administratif du logement, entre deux cours de chimie puis un cours de physique,
pour contester son éviction, là, un coup qu'elle est partie. Donc, ce qu'on
voudrait, c'est qu'il y ait peut-être un guide, de quoi de produit, là, pour
expliquer peut-être davantage, là, à la population étudiante, c'est quoi, un
motif sérieux d'éviction par rapport à c'est quoi, de la rénoviction, sur
lesquels il est possible de contester.
Mme Duranceau : Est-ce que
vous avez déjà vu, au niveau d'Éducaloi, les renseignements qui sont
disponibles à cet endroit-là?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, nous avons pu consulter, là, ce qui est disponible sur Éducaloi.
Toutefois, on pense qu'il est possible d'en faire encore davantage pour notre
population étudiante.
Mme Duranceau : O.K. Parfait.
Ensuite, je vais vous amener... Bon, évidemment, vous avez parlé de la cession
de bail, puis je vais reprendre vos mots, vous avez dit : «Ce n'est pas
l'esprit de la loi, les transferts qui se font actuellement.»... c'est ce qu'on
a dit. Est-ce qu'on convient, toutes les deux, que la cession de bail est
toujours permise?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
En ce moment, oui.
Mme Duranceau : Toujours
permise. Parfait. Donc, un locataire qui veut céder son bail peut le faire.
Puis si le propriétaire dit non, bien, son bail va être résilié, donc
l'obligation relative au bail, là, disparaît. O.K. Puis même UTILE, qui était
là cette semaine, mentionnait qu'il y a des cas où si j'ai un étudiant, dans
une résidence étudiante, qui décide de céder son bail, je vais dire à un
grand-papa, comme exemple, bien, que ce n'est certainement pas la vision
d'UTILE par rapport à ces logements.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Bien, là-dessus, il faut faire une nuance entre le marché locatif régulier
et le marché locatif destiné à la population étudiante comme UTILE. Nous, ce
qu'on veut, c'est maintenir la cession de bail pour le marché locatif régulier,
mais, dans le cas de l'UTILE, que la cession de bail soit permise, mais entre
étudiants.
Mme Duranceau : Donc, vous
voudriez maintenir ça entre étudiants sans qu'UTILE puisse commenter sur le
transfert.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Mais que... Nous, l'objectif, c'est que le logement étudiant demeure
étudiant. Donc, si l'UTILE veut participer là-dedans, ça nous va, là, tu sais,
les deux... On n'a pas nécessairement d'opinion à ce sujet, on ne peut pas
commenter le cas de l'UTILE particulièrement. Mais nous, ce qu'on veut, c'est
que la population étudiante puisse continuer de céder son bail en dehors...
dans le marché locatif régulier. L'important, c'est de distinguer les deux,
parce que l'UTILE fait un travail très important au niveau de logement
étudiant, mais c'est loin d'être tous les étudiants qui habitent dans des
logements comme l'UTILE. Puis, dans le marché locatif régulier, sans la cession
de bail, on le voit, les étudiants paient déjà 21 % de plus que la
population générale. Puis si... sans cession de bail, ce chiffre-là ne serait
pas seulement à 21 %, ça serait au-dessus du 50 %.
• (17 h 50) •
Mme Duranceau : O.K. À
l'égard, puis, dans le fond, ce qu'on a discuté amplement, là, aujourd'hui,
puis peut-être que vous n'avez pas suivi tout le déroulement de la journée,
mais que la cession de bail, finalement, c'est un outil, là, pour les fins que
vous décrivez, mais qu'ultimement c'est peut-être la clause G du bail qui est
la réponse à la problématique, et donc la clause qui doit être dénoncée dans le
bail. Puis c'est obligatoire, là, de la remplir. Bon, est-ce qu'elle est
toujours remplie? Peut-être pas. Est-ce qu'il n'y aurait pas quelque chose à
faire, de ce côté-là, qui pourrait répondre à vos préoccupations?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Je pense que ça serait une avenue à considérer, là, au niveau de la clause
G. Toutefois, les étudiants, c'est une population qui est différente, tu sais,
souvent, dans le projet de loi puis dans la loi actuelle, la population de 70
ans et plus est protégée et à différents égards, là, notamment aux évictions,
justement, parce qu'elle est une population vulnérable. Mais la population étudiante
de 18 ans, là, votre enfant de 18 ans, qui est à Gaspé tout seul, est autant
vulnérable qu'une personne de 70 ans...
Mme Mallette-Léonard (Laurence) : ...toutefois,
elle n'est pas protégée comme une personne de 70 ans et plus, puis ça, ça
fait en sorte qu'elle est vulnérable. Puis, est-ce que la personne de
70 ans et plus va se rendre au Tribunal administratif du logement?
Sûrement pas. Mais c'est la même chose pour une personne étudiante qui est en
médecine ou qui est en sciences infirmières puis qui essaie juste de finir son
DEC.
Mme Duranceau : C'est un
excellent point. Il y a des règles, justement, qui visent à protéger les
personnes plus vulnérables ou, tu sais, au-delà de 70 ans. Donc, ce n'est
pas dans les propositions, mais est-ce que vous iriez vers une mesure comme
celle-là?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, vraiment. Nous, on pense que ce serait une façon d'aider notre
population, etc. Oui.
Mme Duranceau : Puis là on
est étudiant jusqu'à quand puis ça va être quoi, ma preuve?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Bien, on est étudiant jusqu'à tant qu'on finisse ses études, là. Tu sais,
moi, je pense à ceux qui sont en médecine longtemps, là. Tu sais, pendant
qu'ils sont à leurs études, ils n'ont pas plus le temps de se rendre au
Tribunal administratif du logement, que quelqu'un qui a 17 ans puis qui
vient d'embarquer au collégial. Donc, on est étudiant tant qu'on fait nos cours
puis qu'on réussit à l'école, là.
Mme Duranceau : Sur la
question de se rendre au tribunal, probablement qu'un médecin non plus qui
travaille, il n'a pas le temps de se rendre au Tribunal administratif du
logement, là, mais c'est un autre débat.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Un autre enjeu, oui.
Mme Duranceau : Un autre
débat, exactement. O.K., parfait. O.K. Donc là, je vous entends sur la
population étudiante spécifiquement. UTILE était ici effectivement cette
semaine avec... Je ne sais pas si vous avez vu les recommandations qu'ils nous
ont formulées tant sur le droit au maintien dans les lieux que taxes foncières,
que vous étiez d'accord avec leurs recommandations.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui.
Mme Duranceau : O.K., donc si
on se colle à ce qu'UTILE suggère, ça vous convient? O.K., parfait. Puis d'ailleurs,
je veux vous dire que je les trouve très, très dynamiques, très agiles, très
innovants dans leur façon d'approcher le financement du logement pour étudiants
puis toute leur offre, là. Alors, on les écoute bien. Je vais passer la parole
à mon collègue de Jonquière.
Le Président (M. Schneeberger) : M.
le député de Jonquière, la parole est à vous.
M. Gagnon : Merci, Mme la
ministre. Je suis content de vous rencontrer. La Fédération étudiante
collégiale du Québec. C'est une question un petit peu plus locale, mais j'en
profite pour savoir si c'est à l'ensemble. Chez nous, j'ai rencontré notre
fédération qui mentionnait, en lien avec l'immigration étudiante, qu'il y avait
quand même de la fausseté sur certains sites, c'est-à-dire quelqu'un, exemple,
qui était en France, qui voulait peut être s'en venir au Québec, il y avait
tout un marché, peut êtr, de locataires qui ne donnait pas nécessairement la
vraie information. Les personnes arrivaient au Québec, c'était pas
nécessairement ce qu'on avait vu sur les photos. Ce n'était pas nécessairement
ce qui avait été entendu et également toute la vulnérabilité aussi avec la
langue des fois pour le bail de location. Moi, comme on disait, je suis député
de Jonquière, je l'ai entendu beaucoup dans la région, mais je vais peut-être
vous entendre si ce que je mentionne est sur la scène provinciale, un peu.
M. Langlois (Étienne) : Bien,
c'est certain qu'à ce niveau-là, il y aura toujours des gens qui vont essayer
justement de prendre avantage du fait que les étudiants internationaux,
souvent, pas autant... Tu sais, déjà qu'un étudiant de base n'a pas
nécessairement assez de connaissances en logement, un étudiant international en
a encore moins. Puis un autre enjeu à ce niveau-là qu'on avait noté, c'est que
le dossier de crédit d'un étudiant international n'est vraiment pas aussi
étoffé, voire il n'existe pas par rapport à un étudiant qui est québécois, ce
qui fait en sorte que, dans diverses régions du Québec, divers endroits,
l'étudiant international a vraiment beaucoup de misère à se loger. Ça, ce n'est
pas dans le cas de Jonquière spécifiquement que ça nous a été nommé. Par
exemple, à Sept-Îles, les étudiants sont quasiment obligés d'aller dans les
résidences étudiantes du cégep, vu que c'est le seul endroit qui va leur louer,
en fait. Donc, oui, c'est certain que, justement, les différents abus, c'est
quelque chose qui nous a été nommé puis quelque chose qu'on regarde, en fait,
activement, évidemment.
M. Gagnon : Ce que je
comprends... vous donnez l'exemple de Sept-Îles, c'est que mon exemple pourrait
être beaucoup dans les régions où la fédération dit : C'est à l'ensemble
du Québec, un peu, ces sites-là ou ces informations-là qui peuvent être
erronées.
M. Langlois (Étienne) : Bien,
évidemment, c'est quelque chose qu'on voit à l'ampleur du Québec, mais,
évidemment, justement, en considérant les proportions souvent plus grandes
d'étudiants internationaux en région. C'est pour ça que je le mentionnais de
cette façon-là. Mais, oui, c'est quelque chose qu'on voit à la grandeur du
Québec, nécessairement.
M. Gagnon : D'accord.
M. Langlois (Étienne) : M. le
député de Jonquière, ça va? Pas d'autres questions?
M. Gagnon : Peut être une
dernière question si Mme la ministre... mais, sinon... Oui? Je suis très
sensible à ce que vous mentionnez, c'est-à-dire la taxe foncière en lien avec
le collégial universitaire. Moi aussi, c'est des choses que j'ai entendues.
Techniquement, dans certains endroits au Québec, les universités, elles peuvent
être proches du cégep. Votre exemple... Ça veut dire que...
M. Gagnon : ...advenant qu'il
y aurait une occasion, il y aurait, exemple, un 30 logements qui serait à
mi-chemin entre cégep et université, le propriétaire se doit, s'il y a eu la
taxe foncière, de privilégier le milieu universitaire ou il peut y avoir un
pourcentage, tu sais? Est-ce que je suis clair?
M. Langlois (Étienne) : Bien,
nos discussions avec nos partenaires, ce qu'on a compris, en fait, c'est
vraiment que, dès que le logement n'était pas spécifiquement destiné aux
étudiants universitaires, les taxes foncières s'appliquaient. Ce qui fait en
sorte qu'un logement, justement, qui serait... collégial et universitaire, ce
ne serait pas possible, dans l'état actuel des choses, pour bénéficier d'une
telle mesure.
M. Gagnon : La formule
hybride n'existe pas en ce moment pour l'hébergement.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Si je peux compléter, là, la formule hybride n'est pas claire, au sens de
la loi, c'est un flou juridique à l'heure actuelle. Donc, il y a plusieurs
entreprises d'économie sociale, là, qui décident de ne juste pas tenter leur
chance, au risque de se voir imposer des taxes foncières, là, au milieu du
projet, puis de devoir augmenter les loyers.
Le Président (M. Schneeberger) : Ça
va comme ça? Alors, nous retournons à la ministre. Mme la ministre.
Mme Duranceau : Non, mais
c'est un excellent point, ça. On a bien noté cette demande-là. Au nivea... Il y
a des gens qui vous ont précédés, ce matin, là, qui ont fait état du manque
peut-être de précision dans la loi concernant les sous-locations et la
colocation. J'aimerais ça vous entendre, je pense que ça doit toucher le milieu
étudiant aussi. Donc, est-ce que vous avez des choses à nous mentionner à cet
égard-là?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Je dirais qu'au niveau étudiant c'est surtout des colocations, là, plus que
des sous-locations. Les sous-locations arrivent souvent durant l'été, là, quand
la population étudiante décide de partir en voyage ou de retourner chez maman,
papa. Mais, des fois, il y a des sous-locations, mais la majeure partie, là, de
la population étudiante doivent habiter en colocation.
Tu sais, de notre côté, on a analysé la
loi, mais on n'a pas vu de lacune, là, précise au niveau de la colocation, mais
c'est sûr que, plus il y a de précisions, mieux c'est, puis mieux c'est
vulgarisé auprès de la population, mieux ça va, là, c'est certain. Puis, bien,
c'est sûr que, tu sais, de notre côté, là, en parlant de colocation, on en
profite, là, pour vous mentionner, là, à quel point il y a de plus en plus
d'étudiants, là, qui se regroupent au sein de colocations puis qui n'ont même
pas de chambre à eux, là, en ce moment, là. Il y a des gens qui habitent vraiment
dans des garde-robes puis qui habitent dans la cuisine parce qu'il manque de
place, là. Donc, je dirais que c'est ça qu'on a à dire, là, au niveau des
colocations, en ce moment, là.
Mme Duranceau : Je pense
qu'il faut augmenter l'offre de logements, hein?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui.
Mme Duranceau : Je pense que
ça... On peut légiférer tant qu'on veut, là, mais je pense qu'il faut augmenter
l'offre de logements. Ça, je l'ai bien entendu.
Peut-être une dernière question. Vous
avez... vous mentionnez qu'on devrait avoir des sanctions plus sévères pour les
locateurs qui pratiquent des évictions abusives, ça fait que... en tout cas,
j'imagine, ça, c'est un terme qu'on peut définir, là, mais à quoi vous pensez,
comme sanction? Puis il faut comprendre aussi que le projet de loi, là, vise
les évictions. On change le fardeau de preuve en le mettant sur le dos du
propriétaire puis aussi on demande au propriétaire qui ne fait pas ce qu'il a
dit qu'il ferait de se justifier devant le tribunal, le cas échéant, s'il y a
un avis d'intention, là, qui est déposé devant le tribunal, donc.
• (18 heures) •
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui. Bien, on a pu constater, là, cet élément-là dans le projet de loi,
mais c'est sûr que de...
Mme Duranceau : Que vous
saluez, par ailleurs.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, qu'on salue, mais je pense que, tu sais, c'est une chose de mettre le
fardeau sur le propriétaire, mais, un coup qu'il est reconnu coupable
d'éviction abusive, bien, il faut se porter sur qu'est-ce qui va se passer,
pour ne pas que ça réarrive? De notre côté, là, c'est des sanctions
financières, là, qu'on jugerait appropriées, là.
Mme Duranceau : O.K. O.K.,
bien, parfait. Bien, écoutez, ça répond à mes questions. Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de l'opposition
officielle, et vous avez 10min 24s, Mme la députée de Mille-Îles.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Merci, Mme Mallette-Léonard et M. Langlois, pour votre présentation.
Vous défendez bien les droits des étudiants.
Il y a quelque chose, dans votre mémoire,
qui m'a... des chiffres qui m'ont quand même, je vous dirais, choquée, quand je
lis qu'il y a 58 % des étudiants qui ont avoué s'être sentis en danger ou
avoir vécu dans un logement insalubre. Aussi, vous parlez que ça a des
répercussions sur la santé mentale, le bien-être des étudiants. Et là vous
parliez, tout à l'heure, d'étudiants qui vivent dans des garde-robes ou dans
une cuisine...
18 h (version non révisée)
Mme Dufour : ...moi, j'ai déjà
fait de la colocation quand j'étais étudiante, mais pas dans ces conditions-là.
Donc, je peux imaginer que ça n'aide pas, là, pour la concentration puis
réussir les examens. Est-ce qu'à votre connaissance il y a une augmentation de
l'itinérance cachée chez les étudiants, avec de telles conditions,
actuellement, là?
M. Langlois (Étienne) : Bien,
tu sais, évidemment, on espère que, par exemple, le régime d'AFE soit assez, tu
sais... seulement pour nommer ça, soit assez, justement, généreux pour ne pas
que des étudiants se ramassent littéralement à la rue. On n'a pas, justement,
de donnée spécifique par rapport à l'itinérance cachée chez les étudiants
spécifiquement puis on espère que ça ne se passe pas trop. Ce qu'on voit
surtout, en fait, c'est... les étudiants sont, justement, obligés de payer
vraiment trop pour des logements, sans nécessairement se ramasser à la rue, tu
sais, ça peut aller jusqu'à 70 %, justement, de leur budget. Je n'ai
pas... J'ai les statistiques exactes ici, qui sont, je crois, présentées dans
le mémoire, mais, de façon générale, je ne sais pas si on voit une hausse d'itinérance
cachée chez les étudiants spécifiquement, mais c'est certain que ça a un impact
puis qu'à long terme ça pourrait être quelque chose qui deviendrait
problématique.
Mme Dufour : Parce qu'un
grand manque de logements pourrait venir à une... malheureusement, une
solution... Quand on dit «itinérance cachée», c'est que tu as quelqu'un qui vit
sur le divan de quelqu'un d'autre et dans sa voiture. Mais les chiffres que
vous avez évoqués, là, 70 % de ses revenus... des revenus, là, consacrés
au loyer, c'est quand même inquiétant aussi. 27 %... Plus de 27 % de
la population étudiante. Et là vous dites que les résidences ne sont pas
réellement abordables. Est-ce que c'est possible d'avoir une idée... Parce qu'on
dit 70 % des revenus, mais on ne sait pas non plus c'est quoi, les revenus
des étudiants. Tu sais, s'il y a un étudiant qui ne travaille pas ou qui n'a
pas d'entrée de revenus... Tu sais, c'est difficile pour moi de juger. Ça fait
que ça peut ressembler à quoi, le coût de maintien dans une résidence
collégiale?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
De notre côté, là, ce qu'on entend de plus en plus, c'est entre 350 $
pour les vraiment moins chers, donc on parle d'une chambre puis, tu sais,
cuisine, salle de bains communes, à plus de 550 $ par mois, pour souvent
aussi une chambre et une cuisine commune et une salle de bains. Mais, tu sais,
comme vous comprenez, là, c'est un effet de rareté, là. Les listes d'attente
pour les résidences étudiantes, là, sont interminables. Puis il y en a
justement, là, comme a mentionné Étienne plus tôt, là, qui doivent changer de
ville d'études ou tout simplement reporter leurs études parce qu'ils ne
rentrent pas en résidence puis ils ne sont pas capables de se trouver un
logement. Puis, tu sais, sinon, comme vous avez dit, il y en a qui font du «couch
surfing», donc qui vont sur le sofa d'un ami jusqu'à tant qu'ils se fassent
tasser de là, trouvent un autre ami où est-ce qu'on dort sur le sofa, puis
après ils finissent par se trouver une chambre, des fois.
Mme Dufour : Effectivement.
Et là vous parlez, puis tout ça, là, vous revenez à la cession de bail, on
comprend votre position. Par contre, il y a un élément qui m'est... pour moi,
ce n'était pas clair. J'essayais de comprendre. On disait que «la possibilité
que le locateur refuse une cession de bail pourrait aggraver la situation» et
forcer, dans le fond, les gens à rester, à rester dans le logement, là. Il y
avait cette phrase-là. Oui, c'est ça. Et «plusieurs locataires pourraient se
voir obligés de demeurer dans leur logement malgré une volonté de déménager
uniquement puisque, chaque déménagement, on les met à risque», bon. Peut-être
me préciser ce que vous vouliez dire par «forcé de rester», là.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, bien, pour préciser, là, c'est plus dans le cas de déménagement pour
un stage, là, justement, où est-ce qu'admettons une personne qui habite à Montréal
va faire son stage à, je ne sais pas, Varennes ou Saint-Jean-sur-Richelieu,
bien, s'il n'y a plus de cession de bail puis la personne est obligée de payer
un loyer, là, qui a augmenté, là, de manière déraisonnable, bien, la personne
va souvent rester à Montréal au lieu d'aller dans un logement où la cession de
bail du précédent locataire a été refusée puis que le loyer a augmenté de
manière déraisonnable. C'est plus dans cette vision-là.
Mme Dufour : D'accord, merci.
Là, actuellement, il y a une clause qui est la... qui s'appelle la clause G
dans le bail, qui, si elle est remplie correctement et que le Tribunal
administratif du logement... dans le fond, la règle de calcul d'augmentation de
loyer est appliquée, il n'y aurait pas de différence entre une cession de bail
et une simple augmentation de loyer. Donc, est-ce que vous pensez que si c'était
renforcé, cette clause G là, tu sais... est-ce que ça pourrait peut-être,
disons... bien là, je ne dis pas... est-ce que ça pourrait pallier à cette
problématique-là?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Bien, de la manière que je répondrais à ça, c'est que, tu sais, je me
considère comme une étudiante quand même très à son affaire...
Mme Mallette-Léonard (Laurence) : ...puis
Étienne aussi, là. Puis personnellement, la clause G, j'ai réalisé qu'elle
existait voilà deux semaines, puis j'ai déménagé en logement, je n'aurais
jamais pu voir ça, là. Ça fait que, tu sais, je pense que c'est sûr que la
clause G est... tu sais, maintenant que j'ai découvert que ça existe, je vais
m'assurer de regarder ça à chaque fois que je vais déménager, mais, tu sais,
l'étudiant moyen... Tu sais, si moi, je n'ai pas été capable de m'en rendre
compte, puis je travaille dans le réseau étudiant puis, tu sais, je suis confrontée
à des problèmes de logement étudiant à chaque semaine, bien, j'imagine,
l'étudiant moyen, qu'il a plein d'autres choses à faire, là.
Mme Dufour : ...puis là vous
m'amenez sur un élément qui est une petite... bien, en tout cas, une petite préoccupation
personnelle concernant la complexité du bail. Vous l'avez dit, vous ne l'avez
pas remarquée. Je vous avoue, moi, je loue un logement à quelqu'un d'autre et,
même moi, je ne la comprenais pas trop. J'ai essayé de lire le bail. Des fois,
le lire au complet, c'est quand même assez complexe, alors j'imagine qu'un
étudiant qui arrive d'ailleurs, c'est encore pire. Un étudiant qui arrive tout
court sur le marché, là, qui arrive à 18 ans, c'est... ce n'est pas
habitué de lire des contrats, puis c'est très, très, très complexe. Donc, moi,
je voudrais vous entendre sur une possibilité peut-être de simplifier le bail.
Qu'est-ce que vous en penseriez?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Bien, c'est sûr que, de notre côté, là, on serait favorables, là, à une
telle proposition, là, tant qu'il demeure complet, bien sûr, là. Mais moi, je
pense que de simplifier le bail ou... comme simplifier l'aide financière aux
études, ça serait très bien vu, là, par notre population étudiante.
Mme Dufour : Oui, mais est-ce
que vous êtes au courant s'il y a des cliniques pour accompagner des étudiants,
pour essayer de comprendre un peu mieux tout cet...
M. Langlois (Étienne) : Bien,
en fait, pour n'en nommer qu'un, il y a Juripop qui est un organisme avec
lequel on est justement en partenariat, en collaboration très proche. Mais,
évidemment, c'est toujours une question que l'étudiant connaisse ces
organismes-là aussi, parce que, nécessairement, évidemment, s'ils vont chercher
des ressources en ligne, c'est déjà un pas de plus. Puis, au final, on
pourrait, justement, à voir la complexité du bail, tout de suite, juste se
dire : Ah! et puis tant pis, je vais juste signer et espérer que ça va
être correct. Sincèrement, passer à travers toutes les étapes, alors que, justement,
possiblement qu'on a un emploi qu'on cumule avec les études, etc... tu sais,
c'est une question de, justement, amener les ressources à l'étudiant. Puis
c'est certain que... ce qu'ils font, c'est vraiment juste question que
l'étudiant sache où s'adresser.
Mme Dufour : Parfait, merci.
Peut-être dernière question concernant... bien, on parlait d'UTILE, tout à
l'heure, qui demande, et je pense vous faites la même demande, là, de... dans
le fond, le droit au maintien mais tant qu'on est aux études. Advenant qu'il y
a un projet de résidence étudiante, et là je ne parle pas d'une résidence de...
voyons, du cégep en question, mais plutôt adjacent, qui est un OBNL. Et là il y
a des étudiants qui sont au cégep, éventuellement ils passent à l'université,
bac, maîtrise, doctorat, jusqu'à... est-ce qu'il y a un moment... et là
continuent à travailler en même temps, stages, etc. Est-ce qu'il y a un moment
où est-ce que vous considérez que, bien, il faudrait peut-être faire de la
place pour la personne qui est au cégep?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
De notre côté, là, c'est sûr qu'on priorise comme l'abandon des taxes
foncières pour construire plus de logements collégiaux, mais, tu sais, je me
verrais mal pousser vers la sortie quelqu'un qui est à la maîtrise ou au
doctorat, sachant très bien, là, par nos relations, là, avec nos collègues
universitaires, que, ces personnes étudiantes là, les bourses sont souvent très
maigres pour vivre. Donc, je me sentirais mal, là, de les tasser pour la
population étudiante collégiale parce que je sais pertinemment que ceux qui
sont à la maîtrise ou au doctorat sont... souvent pauvres comme nos étudiants
en collégial.
• (18 h 10) •
Mme Dufour : Parfait. Et,
pour ce qui est de la formation professionnelle, vous n'en avez pas parlé dans
votre mémoire, mais c'est aussi une réalité. Est-ce que, pour vous, ça
serait... ça pourrait être inclus, là, dans la définition?
M. Langlois (Étienne) : Bien,
on n'y voit absolument pas d'opposition. Là, évidemment, tu sais, nous, on
parle au niveau collégial, parce que c'est l'iniquité qu'on voit le plus comme
représentants, justement, du milieu collégial, mais c'est... justement, par
exemple, comme l'UTILE l'avait justement proposé, au niveau de la formation
professionnelle aussi, on est totalement ouverts. Au final, retirer le plus
d'étudiants du marché locatif privé, ça fait en sorte que le marché locatif
privé s'en sort encore mieux puis il y a moins de pression, justement, à la
hausse sur les loyers. Donc, c'est totalement une avenue à laquelle on est
ouverts.
Le Président (M. Schneeberger) : En...
Mme Dufour : ...
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Merci beaucoup. Alors, nous allons voir du côté de la deuxième opposition.
Alors, député de Laurier-Dorion, vous avez un trois minutes 28.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. Est-ce que vous avez une idée du nombre de la population étudiante,
soit collégiale ou universitaire ou les deux, qui reste en logement, qui ne
reste... qui ne vive pas...
M. Fontecilla : ...Vous avez
cette donnée-là?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Ça serait... On ne les a pas mis dans le mémoire mais ces données existent.
M. Fontecilla : O.K. Mais ça
existe. Mais c'est plusieurs milliers, voire des centaines de milliers?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
C'est un peu plus du tiers qui reste avec les parents.
M. Fontecilla : Très bien.
Dites-moi, là, j'aimerais que vous nous disiez qu'est-ce qui va arriver à...
Aux étudiants, étudiantes qui restent en location privée, si jamais le
gouvernement va de l'avant, là, avec la décision de rendre à toute fin
inopérante la cession de bail, là, qu'est-ce qui va arriver?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
bien, les étudiants vont être encore plus souvent confrontés à des loyers
déraisonnables, puis leur seule façon... La seule façon de contrôler la hausse
des loyers va être disparue. Puis justement, il risque d'y avoir une hausse de
loyer à chaque fois que la personne étudiante va changer de domicile. Puis ça
va être tout le temps les premiers frappés, parce que c'est quand on est
étudiant qu'on entre sur le marché locatif, donc c'est quand tu as le moins de
ressources que tu entres sur le marché locatif, qui est déjà surstimulé. Puis
ça va faire en sorte qu'ils vont être les premières victimes, puis que ça va
coûter encore plus cher pour eux.
M. Fontecilla : Est-ce qu'on
peut dire que ça va être un appauvrissement de bail en bail?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
oui, exactement.
M. Fontecilla : Très bien. Et
vous parlez de... d'avoir des Sanctions plus sévères dans le cas d'éviction, en
particulier les évictions frauduleuses, mais de façon... comment qu'on peut
faire ces évictions-là? Parce qu'une fois qu'on part de quelque part, surtout
pour un jeune étudiant, bien, on oublie ce qui se passe, là. Comment qu'on va
vérifier que vous avez été évincés? Est-ce que vous ne pensez pas qu'il
pourrait y avoir une procédure de vérification automatique, là, pour dénicher
ces propriétaires qui font ce type de pratique, là?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, moi je pense qu'un suivi de la sorte effectué par l'État pourrait être
très bénéfique, là, pour la population étudiante. Parce que, comme vous le dites,
un coup qu'une personne étudiante a déménagé, ça ne leur tente pas
nécessairement de regarder pourquoi puis qui... C'est qui qui aurait pris, à
quel loyer, puis si c'était une véritable éviction, est-ce qu'il y a vraiment
eu des rénovations. Surtout que la personne étudiante, comme j'ai mentionné
précédemment, va déménager souvent dans une autre ville. Donc, si je quitte de
Montréal, je m'en vais à Sherbrooke, je ne retournerai pas nécessairement voir
à Montréal, deux ou trois semaines plus tard... Voir si, le logement, il y a
des camions de rénovation devant, là.
M. Fontecilla : Et si cet
étudiant-là, étudiante, avait de la volonté de vérifier, est-ce que vous pensez
qu'elle a les moyens de vérifier?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Il faudrait être un étudiant, étudiante très, très motivé pour avoir accès à
toutes ces données ou tout... Justement, là, il faut être très motivé, puis je
ne pense pas que c'est quelque chose que l'étudiant moyen a le temps de faire.
M. Fontecilla : En terminant,
vous parlez beaucoup du manque d'information, là, en particulier sur... On va
l'appeler la classe étudiante. Est-ce que vous pensez que le gouvernement
pourrait financer davantage de campagnes d'information, en particulier sur la
question du droit au logement?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, moi, je suis persuadée que le gouvernement pourrait faire mieux, là,
pour informer la population étudiante quant à ses droits, puisqu'il s'agit
d'une population étudiante qui est vulnérable au même titre que les personnes
âgées de 70 ans et plus.
M. Fontecilla : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté du député des...
Îles-de-la-Madeleine, pardon, Îles-de-la-Madeleine pour une période de deux
minutes 38 s.
M. Arseneau : Merci, M. le
Président.
Merci pour votre présentation puis de
recadrer le fait que la population étudiante va proportionnellement dépenser
beaucoup plus par rapport au... pour le logement par rapport au revenu dont
elle dispose. C'est des données qui sont intéressantes, tout comme le fait que
la population étudiante est très mobile et parce qu'elle arrive sur le marché
locatif.
Moi, je vois que le 21 % qu'on paie
de... le plus, quand on est étudiant, pour un loyer, c'est quand même parlant,
c'est quand même... Et ce que vous dites, essentiellement, c'est que, si on
enlève la cession de bail, ça va encore... L'écart va encore se creuser.
J'imagine, c'est ce que vous voulez dire. Est-ce que vous avez des statistiques
sur, justement, la proportion des étudiants, là, justement, qui peuvent céder
le bail à des colocs lorsqu'ils déménagent, ainsi de suite? Est-ce que c'est
très, très répandu chez les étudiants?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Je dirais que c'est... tu sais, je n'ai pas de statistiques, mais comme
quelqu'un a mentionné plus tôt dans la journée, là, à la commission
parlementaire, les groupes Facebook de cession de bail, c'est plus de
55 000 personnes. Puis ça, c'est un seul groupe. Puis, pour en suivre
quelques-uns quand je suis à la recherche de logement, je peux dire que ça
touche au moins 150 000 personnes, là, au...
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
...au Québec, là, tu sais, d'aller sur ces groupes Facebook là puis de
regarder les logements qui passent, parce que... Non, c'est quelque chose qui
est très commun.
M. Arseneau : Bien là, vous
faites référence à des groupes Facebook où on peut voir quels sont les gens qui
sont intéressés à céder leur bail, mais là on ne parle pas ici de cessions de
bail dans le sens de ce qu'on abordait la semaine dernière, c'est-à-dire avec
monétisation de la cession de bail. Ce n'est pas ce à quoi vous faites
référence, j'imagine. C'est simplement quelqu'un qui veut passer le bail à un
autre étudiant en toute sollicitude, ce n'est pas pour faire de l'argent, là.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Non, on ne parle pas nécessairement de...
M. Arseneau : Parce que c'est
ce qui a été révélé la semaine dernière, là, sans nécessairement pouvoir avoir
des données. Donc, ce que vous dites, c'est que les étudiants s'entraident
essentiellement, ce qui permet de garder le loyer... Donc, c'est un effort
collectif qu'on fait, là.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Oui, exactement.
M. Arseneau : D'accord.
Maintenant, est-ce que vous vous êtes penchés sur l'idée d'un registre des
loyers?
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
On a pu constater qu'il y en existe un, là, à l'heure actuelle, si on ne se
trompe pas.
M. Arseneau : Oui.
Mme Mallette-Léonard (Laurence) :
Puis, oui, tu sais, c'est sûr que ça existe, mais est-ce que c'est appliqué de
manière générale?
M. Arseneau : Oui. Bien, le
groupe précédent votre présence, Vivre en ville, en a développé un, mais il
proposait que le gouvernement s'en saisisse et puisse en faire un outil, là,
pour l'ensemble des Québécois, mais peu importe.
Le Président (M. Schneeberger) :
...
M. Arseneau : D'accord. Bien,
merci beaucoup pour votre présence. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Alors, nous avons terminé. Alors, merci beaucoup pour votre présentation
et merci aussi de vous impliquer socialement à votre âge, c'est très apprécié.
Alors, nous suspendons quelques instants
pour permettre au dernier groupe de la journée de prendre place.
(Suspension de la séance à 18 h 18)
18 h 30 (version non révisée)
(Reprise à 18 h 32)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
on reprend la séance. Alors nous recevons le dernier groupe de la journée.
Alors, bonjour à vous trois. Alors, c'est le groupe de la Communauté
métropolitaine de Montréal. Alors, dans un premier temps, vous présenter à tour
de rôle et par la suite, celui ou ceux qui feront la présentation, vous avez un
10 minutes pour faire la présentation, et on aura une période d'échange
avec les députés. Alors, allez-y!
M. Lessard-Blais (Pierre) : Merci
beaucoup, M. le Président. Je me nomme Pierre Lessard-Blais, je représente la
Commission de l'habitation et de la cohésion sociale à la Communauté
métropolitaine de Montréal. Je suis aussi accessoirement maire de l'arrondissement
montréalais Mercier-Hochelaga-Maisonneuve. Je suis accompagné par M. Stéphane
Pineault qui est directeur des Relations gouvernementales et des relations avec
les peuples autochtones à la CMM, ainsi que M. Philippe Rivet, qui est chef d'équipe
au Développement social et monitoring à la CMM.
Donc, un immense merci, M. le Président et
à la commission de nous recevoir. Mme la ministre responsable de l'Habitation,
Mmes et MM. les députés, membres de la Commission de l'aménagement du
territoire, merci beaucoup de nous accueillir. Je sais qu'on est les derniers
intervenants donc on ne tournera pas autour du pot, on sait que la journée de
parlementaire, c'est long, donc on va droit au but.
Donc, on est très heureux d'être avec vous
aujourd'hui. Vous savez, depuis la création de la CMM en 2001, nous avons un
rôle important en matière d'habitation, c'est de s'assurer que les 82 municipalités
de notre territoire financent le logement social et communautaire. Donc, année
après année, on parle entre 30 % et 50 % de notre budget annuel qui est
consacré au logement social et communautaire. Donc, depuis 2001, c'est plus de
825 millions qui ont été investis par les 82 villes de la CMM dans
des projets de logements sociaux et communautaires. Et ce qui est formidable
dans tout ça, c'est que toutes les villes contribuent, peu importe où est-ce
que le projet se trouve.
Donc, l'objectif central de la CMM en
habitation, c'est que chaque ménage ait accès à un logement décent. Donc, pour
y arriver, la CMM a adopté, l'automne dernier, sa première politique
métropolitaine d'habitation, qui date, qui documente l'état de la situation et
propose des actions pour répondre aux besoins des ménages plus défavorisés,
favoriser la mixité sociale et aussi encourager une densification réfléchie des
quartiers.
Mais avant de parler spécifiquement du projet
de loi n° 31, on tient à parler rapidement du contexte de la crise du
logement actuel qui touche les 82 municipalités de la CMM. Vous le savez
tous, le Québec n'a pas vécu une telle crise depuis des décennies, et les
effets sont de plus en plus perceptibles. Ça littéralement brise des vies de
Québécois. On a des listes interminables pour avoir l'accès à du logement
social. On a des difficultés pour acheter les premières maisons. On a 10 000 itinérants
qui sont recensés. Bref, la crise de l'habitation se fait sentir partout dans
notre société, et on le sait, là.
Moi-même, j'habite un quartier de Montréal
qui est réputé pour son abordabilité, Hochelaga-Maisonneuve. Mais il faut
savoir maintenant que je n'ai qu'une maison neuve. Un ménage pauvre perd son
logement, mais c'est impossible pour lui de retrouver un logement en bas de
1 000 $ par mois. Ça va être 1 500 $, 2 000 $ par mois.
Bref, il va nécessairement devoir s'exiler. Et on est aussi malheureusement
reconnu pour notre situation avec l'itinérance dans notre quartier. Bien, même
lorsqu'on a un itinérant qui réussit à obtenir son chèque d'aide sociale, m
mais c'est impossible pour lui de se loger avec ce chèque d'aide sociale là.
Bref, on ne doit pas, en tant que décideurs, rester insensibles. On doit être
actif, proactif sur la question du logement. C'est un droit fondamental et c'est
un socle qui favorise la sécurité, la stabilité et la dignité de nos
concitoyens.
On sait, on a eu la mise à jour, là, de la
SCHL dernièrement qui disait que pour...
M. Lessard-Blais (Pierre) : ...pour
le Grand Montréal, là, on devait construire au minimum 50 000 logements de
plus par année pour rétablir l'abordabilité dans le marché. Malheureusement,
cette année, on prévoit seulement la construction de 12 000 unités
d'habitation. Donc, on est loin du 50 000, et, si on n'accélère pas la cadence,
bien, on sait que... on peut prévoir que la pénurie actuelle de logements va se
prolonger au-delà de 2030. Donc, on ne veut absolument pas se rendre là et on a
comme société une obligation de se retrousser les manches. À la CMM, on est
prêt à relever ce défi. On a assez de terrains pour construire les logements
nécessaires. On a commencé à élaborer un deuxième plan métropolitain d'aménagement
et de développement, qui ira plus loin que le premier en favorisant le
logement, la densification, le transport collectif et la mixité sociale.
On croit aussi qu'on devrait prévoir une
corvée nationale, une corvée habitation, comme dans le programme dans les
années 80, pour surmonter les obstacles qui nous empêchent actuellement
d'augmenter rapidement l'offre de logements et qu'entre paliers de gouvernement
on travaille ensemble et non pas à se lancer la balle, à qui est responsable de
quoi. On doit travailler ensemble pour trouver ces solutions-là. Mais pendant
ce temps, la crise est grave. Des investissements bien supérieurs en termes de
logements sociaux, communautaires et abordables doivent être faits. Juste pour
le territoire de la CMM, il faudrait au moins 3000 unités de logements
sociaux et communautaires par année pour au moins 10 ans. Donc, la
construction d'unités pour les clientèles jugées les plus fragiles, qui
nécessitent également des services sociaux et de santé, comme dans le volet trois
du programme AccèsLogis... doivent être priorisés afin de répondre rapidement à
la crise de l'itinérance actuelle. Le dernier portrait du
dénombrement 2022 sur l'itinérance par le gouvernement du Québec démontre
bien le lien entre l'inaccessibilité du logement et l'itinérance, en fait, et,
pour cohabiter avec de nombreuses situations... personnes en situation
d'itinérance, là, sur notre territoire, tout le monde nous le dit, là, on a
besoin de refuges. Mais les itinérants ne veulent pas vivre en refuge. Ils
veulent avoir un toit sécuritaire sur leur tête où est-ce qu'ils ne risqueront
pas de se faire voler, de se faire agresser, où est-ce qu'ils ne craindront pas
pour leur vie.
Bref, nous avons entendu, Mme la ministre
promettre un plan d'action cet automne. Nos espérances sont élevées et on est
aussi très enthousiaste par rapport au ministre des Finances qui a annoncé des
mesures spécifiques qui s'attaqueraient à la crise du logement. Pour le projet
de loi, spécifiquement, en fait, la CMM, on est... on accueille positivement
deux mesures en lien avec le projet de loi. Premièrement, la mesure qui modifie
le Code civil, qui fera en sorte qu'il appartiendra désormais au propriétaire
de démontrer qu'il a agi en bonne foi advenant un recours au Tribunal administratif
du logement. Donc, ça, c'est une très bonne chose, là, lorsque... pour
justifier le bien-fondé d'une augmentation de loyer, d'une reprise de logement
ou encore d'un projet de rénovation. Et la deuxième mesure, là, que nous
accueillons positivement, c'est celle qui renforce la section F du bail qui
permettra aux locataires de mieux anticiper les hausses de loyer pour les
logements construits depuis moins de cinq ans.
• (18 h 40) •
Donc, des mesures supplémentaires
devraient être ajoutées au projet de loi n° 31, et nous en avons quatre
particulièrement, là, que nous souhaitons mettre de l'avant. Premièrement,
première modification proposée, c'est la révision du Code civil pour que les
évictions de logement au motif de subdivision, d'agrandissement, de changement
d'affectation, que... qu'on oblige le propriétaire à expliquer en détail aux
locataires les travaux envisagés. Cela va outiller davantage le locataire s'il
y a des recours à avoir dans un contexte du Tribunal administratif.
Ensuite, deuxième modification que nous
proposons, c'est d'abandonner la modification du Code civil visant à permettre
aux propriétaires de refuser les cessions de bail sans motif sérieux. On sait
que la cession de bail est questionnée, mais il demeure que nous sommes en
situation de crise et que la situation de bail est par défaut une mesure qui
protège...
M. Lessard-Blais (Pierre) : ...les
locataires d'importantes hausses de loyer et qu'on est dans une situation de
rareté importante. Donc, nous, on considère qu'affaiblir davantage les droits
des locataires en pleine crise du logement c'est jouer avec des allumettes dans
une poudrière, là, donc, la CMM, on est en défaveur de cette proposition.
Troisième proposition de modification de
notre côté, c'est de mettre en place un registre des loyers publics obligatoire
et universel pour renforcer l'objectif de la clause G du bail. On doit se
mettre à la place d'un locataire qui est à la recherche d'un loyer abordable
depuis des mois et des mois, là. C'est très difficile pour lui de demander à un
propriétaire, qui ne veut pas remplir la section G du bail, de lui fournir
cette information-là, parce que le locataire sait qu'il y a une dizaine, voire
des dizaines d'autres locataires qui sont intéressés par ce logement-là. Donc,
il n'est pas dans une position de force pour demander ces informations-là. Et
un registre des baux permettrait d'avoir une transparence de l'information. Et,
qui dit plus de transparence, dit davantage de confiance entre les locataires
et les propriétaires. J'imagine, M. le Président, il me reste 30 secondes,
une minute, quelque chose comme ça.
Le Président (M. Schneeberger) : C'est
pas mal écoulé, alors, à moins que vous avez...
M. Lessard-Blais (Pierre) : C'est
écoulé. Un grand merci. On est très heureux d'être avec vous et on est ouverts
aux échanges.
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Alors, on va débuter avec une période d'échanges avec Mme la ministre. Mme la
ministre, vous avez 16 minutes 30.
Mme Duranceau : Bonjour.
Bonjour. Merci de prendre le temps, là, à cette heure-ci. On aurait aimé ça
vous avoir avec nous, on n'aurait pas eu d'enjeu technique, mais, bon. Merci
d'être là. Mémoire étoffé aussi.
Alors je vais vous poser quelques
questions, une en particulier où vous mentionnez qu'on devrait avoir des suivis
plus rigoureux dans le contexte de reprise de logement et d'éviction afin de
contrer des tactiques frauduleuses ou malveillantes pour contourner la loi et
reprendre le logement.
Donc, je me demandais si les modifications
qui sont proposées actuellement, c'est-à-dire de changer le fardeau de la
preuve puis de mettre sur le dos du propriétaire, ensuite de ça, de présumer...
la présomption de bonne foi qui disparaît, puis, si le propriétaire décide de
ne pas aller de l'avant avec des travaux qui étaient la raison pour laquelle il
reprenait le logement, est- ce que vous ne trouvez pas que ça, c'est... ça
vient viser ces mesures-là.
M. Lessard-Blais (Pierre) : Oui,
c'est un pas... c'est définitivement un pas dans la bonne direction, en fait,
Mme la ministre. Nous croyons toutefois qu'assurer un détail dans les travaux
envisagés est important aussi. Ce qu'on réalise souvent dans nos communautés,
c'est que le propriétaire n'étant pas obligé de fournir en détail les interventions...
Certains le font de bonne foi, puis nous, on part avec... a priori que la
grande majorité sont de bonne foi, mais, juste en tant que maire
d'arrondissement, là, assez régulièrement, on se fait interpeller où est-ce que
les gens jouent sur les mots, jouent sur... Donc, du moment que le propriétaire
est obligé de détailler... Par exemple, je donne un cas que j'ai reçu cette
semaine, là. Ils se font dire... Les locataires se font dire : Ah! ça va
être pour la famille qu'on va agrandir. Donc, on veut agrandir le logement pour
intégrer la famille, on manque d'espace. Mais là, après ça, une fois que la
rénoviction est faite, c'est très difficile pour le locataire de revenir, s'il
n'a pas les informations nécessaires, au TAL. Donc, c'est dans ce sens-là que
va notre recommandation.
Mme Duranceau : O.K. Mais là,
le changement qui est proposé, c'est de faire en sorte que, quand il y a une
demande qui est introduite au TAL, dans un contexte comme celui-là, ça va être
au propriétaire de démontrer que toute son histoire était vraie. Alors, la
preuve, elle a pu être fournie par le locataire. Ça fait que je pense qu'on
vient couvrir, là... À moins que je ne comprenne pas bien, là, mais je pense
qu'on vient couvrir ce à quoi vous faites allusion.
M. Lessard-Blais (Pierre) : C'est
ce qu'on espère. Dans ce sens-là, notre intervention, dans le sens, c'est, on
veut s'assurer que l'intention du propriétaire soit la plus claire possible et
qu'elle soit partagée aux locataires avant le processus d'éviction, en fait, et
non pas seulement en aval lorsque...
M. Lessard-Blais (Pierre) : ...il
y a un conflit... On doit aussi garder en tête que plusieurs... Souvent ce qui
arrive dans les processus de rénoviction. Mme la ministre, là... Mon ancien
voisin, c'est ça, là. C'est un propriétaire qui a mal entretenu son bâtiment
pendant très longtemps. Il n'a pas investi, il a gardé le local pas... le
logement pas cher. Donc là, c'est un peu un problème, le logement est
anormalement bas. Mais là, après ça, quand le propriétaire vend, le nouveau
propriétaire fait des... une rénoviction, il double un prix. Mais souvent, la
personne qui vivait dans le logement vraiment pas cher n'a pas les ressources
pour ensuite faire le suivi en aval... après avoir été rénovincé, puis il a
toute... parce qu'il a toute sa vie à reconstruire dans une nouvelle ville
généralement. Donc une intervention en amont détaillée donne... renforcerait,
selon nous, l'application, là, de la réglementation.
Mme Duranceau : Puis vous ne
pensez pas, en fait que la ville qui va émettre un permis dans ce contexte-là
n'est pas dans une bonne position pour peut-être faire un suivi là-dessus?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Ça
devient et ça devient extrêmement complexe en fait, parce qu'on arrive dans des
situations un peu comme la situation du Airbnb, là, puis je tiens à souligner,
on a une super belle collaboration entre les villes et votre ministère
là-dessus, là, puis vous avez pris des bonnes décisions sur le Airbnb. Bien,
sur le partage d'informations en lien avec le TAL, des fois, quand c'est la
ville qui le fait par rapport au gouvernement, l'échange d'informations est un
peu plus ardu. En fait, c'est de la même... c'est un petit peu de la même
façon, là, que ce pour quoi c'est des inspecteurs du ministère des Finances qui
appliquent la réglementation du Airbnb parce que le transfert d'informations
est beaucoup plus fluide dans ce temps-là.
Mme Duranceau : O.K. Bien...
puis je tiens à mentionner, là, que quand il y a des travaux majeurs qui sont
faits, ce n'est pas une éviction. Ça, c'est on demande aux locataires de sortir
de manière temporaire. Clairement les choses sont expliquées parce que le
locataire revient dans le logement, là, après une période de trois mois, là. Je
pense que c'est ça, le délai, hein?
Je vais vous amener maintenant sur le
registre des loyers dont on a abondamment parlé aujourd'hui. Il y avait un
projet de mettre en place un registre des loyers. On essaie en tout cas de
suggérer au gouvernement de s'occuper de ça. Mais l'enjeu... ou en tout cas le
marché qui est très serré, c'est vrai dans toutes les régions, mais
principalement à Montréal, là, et sa périphérie. Donc, il n'aurait pas lieu que
le projet que vous aviez en lien avec un registre des loyers, vous le mettiez
de l'avant si vous pensez que c'est ça, la solution.
M. Lessard-Blais (Pierre) : J'imagine
que vous suivez, Mme la ministre, là, les travaux de l'UMQ dans le contexte de
la fiscalité municipale. Nous, on est très proactif, là, les municipalités pour.
Ça fait des années qu'on dit que la crise de l'habitation est-là et qu'on met
en place soit à la ville de Montréal, soit à la CMM, des plans, des stratégies,
tout ça. Mais il y a aussi aussi une limite pour les municipalités d'intervenir
dans des champs de compétence qui sont clairement provinciaux en fait. Je pense
que, par exemple, on a souvent parlé, là, d'entre Québec et Ottawa, là, le
respect des champs de compétence. Par exemple, on a beaucoup parlé des sommes
en santé, qu'on voulait le respect des compétences. Donc, je pense qu'il faut
que le respect des compétences s'applique dans les deux sens. Lorsqu'on parle
d'un registre des baux. En fait, on parle d'informations qui sont en lien avec
le Tribunal administratif du logement.
• (18 h 50) •
Nous, à la ville de Montréal, on a fait un
projet qui est en lien avec les grands bâtiments en lien avec le travail des
inspecteurs, une espèce de certification des travailleurs responsables, tout
ça. Mais donc, on est constamment interpellé à en faire davantage, les
municipalités, mais la compétence demeure clairement provinciale. Donc,
cette... le... la proposition qui a été montée par Vivre en ville, par exemple,
démontre qu'il est possible de le faire, qu'un registre des baux qui soit
pertinent sans que ce soit nécessairement à grand coût. Mais il faut que les
informations puissent se passer facilement entre le Tribunal administratif du
logement et le registre des baux. Selon nous, c'est...
M. Lessard-Blais (Pierre) : ...une
responsabilité de Québec.
Mme Duranceau : Bon. Ça,
on pourrait en débattre, j'imagine, mais justement, concernant le registre des
loyers, vous ne pensez pas que d'avoir un registre comme ça puis de savoir que
ton voisin charge x pour son logement, ça ne sera pas comme un incitatif de
dire : Aïe! il faut que je me réajuste puis qu'à l'intérieur des limites,
là, mais ça ne va pas pousser à la hausse les loyers de l'immeuble voisin?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Nous,
on voit beaucoup ça avec un... Je veux dire, les gens, ils se parlent déjà, là.
Je veux dire, il y a des groupes qui existent sur Internet, où est-ce que le
monde s'échange des trucs pour plus facilement évincer des locataires. Donc, le
partage d'informations, là, il se fait déjà. On considère que le registre des baux,
c'est une mesure de transparence. On le sait. Puis moi, j'en suis, là, il y a
parfois un discours qui est négatif par rapport aux propriétaires
d'habitations. Et nous, ce qu'on croit, là, c'est que la grande majorité des
propriétaires qui ont des logements prennent leurs responsabilités et sont
responsables et honnêtes par rapport à leurs locataires.
Cela dit, il y a des contrevenants. Et
sans registre des baux, c'est très difficile d'intercepter les manoeuvres
illégales. Je ferais un peu un parallèle avec la sécurité autour des écoles. On
peut placer un policier une fois de temps en temps pour être sûr que le
30 kilomètres-heure soit respecté. Mais si on met un photo-radar, on va
tous les poigner. Moi... Donc, avec le registre des baux, là, c'est ça, on va
s'assurer que chacun des contrevenants soit épinglé et respecte la
réglementation qui est actuellement en œuvre. Donc, ce n'est pas plus
contraignant pour les propriétaires qui actuellement respectent la loi, mais
ceux qui ne la respectent pas, ça va créer beaucoup plus de pression chez eux.
Mme Duranceau : Oui,
c'est ça. J'ai l'impression que c'est une mesure... Ce que j'entends, c'est
que, dans la très grande majorité des cas, sinon la quasi-totalité, là, des
cas, les locataires et les locateurs s'entendent et puis tout le monde est
content, mais on a un 10 % de cas qui se retrouvent dans les journaux,
puis dont on parle abondamment, puis que c'est ça, là, qu'on veut... Pour ce
petit pourcentage-là, là, on veut créer une grosse affaire où tout le monde va
devoir divulguer son information. Je ne sais pas, je trouve ça envahissant,
non, comme mesures?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Mais
je vous entends. C'est... La transparence va créer la confiance dans ce
dossier-là. La confiance, malheureusement, dans le contexte de crise actuelle,
là, elle est un peu brisée. Est-ce que c'est 1 % des problèmes, 10 %,
25 %? Vous et moi on n'a pas la... on n'a pas cette réponse-là. La
transparence va permettre cet... un renforcement de la confiance. Je pense entre
autres, une des réglementations du gouvernement du Québec où est-ce qu'on a mis
de l'avant davantage de transparence pour renforcer le sentiment de confiance,
bien, entre autres, il y a le Registre du lobbyisme du Québec, où est-ce qu'ils
ont dit : Le lobbyisme existe. Il est là, mais il va être transparent.
Donc, nous, on pense que le sentiment de confiance a... Puis on l'a vu, il y a
beaucoup de... il y a beaucoup de manifestations. Le sentiment de confiance,
malheureusement, nous on... Je veux... Je veux parler en mon nom puisque je ne
fais pas partie du mémoire de la CMM, mais je crois qu'il est brisé et que
davantage de transparence renforcerait la confiance.
Mme Duranceau : Oui, je
pense que... Je pense que ça dépend des messages véhiculés. Si les messages
positifs étaient véhiculés, peut-être que la confiance serait plus là, là. Mais
ça, encore une fois, c'est un sujet qu'on pourrait traiter à l'extérieur de
cette salle.
M. Lessard-Blais (Pierre) : On
est en politique. C'est rare que les bonnes nouvelles sortent, là.
Mme Duranceau : C'est un
autre sujet.
M. Lessard-Blais (Pierre) : C'est
un autre sujet.
Mme Duranceau : Alors...
Mais je vais vous amener sur quelque chose de porteur, peut-être, ici, là, à
mon sens. Vous parlez de la corvée habitation qui avait été mise en place, je
pense, dans les années 80. Qu'est-ce que vous pensez? Donne-moi donc les
idées que vous aviez en tête pour une version 2023-2030, là, de cette Corvée
habitation.
M. Lessard-Blais (Pierre) : Oui.
Peut-être que M. Pineault ou M. Rivet, qui ont fouillé un peu cette
question-là, voudraient se lancer. M. Pineault.
M. Pineault (Stéphane) : Oui.
Écoutez, Mme la ministre, effectivement, l'idée ici n'est pas de répliquer
Corvée habitation comme dans les années 80. Le contexte était évidemment
un peu différent. Je pense qu'à l'époque, ça portait surtout sur une aide pour
faire face aux hausses de taux d'intérêt. On fait effectivement un peu face à
la même situation, mais il y a d'autres enjeux comme la pénurie de la
main-d'oeuvre, l'augmentation des coûts de construction...
M. Pineault (Stéphane) : ...etc.,
qui devraient être au cœur... on devrait s'attaquer. Donc l'idée, je pense, ici
qu'on essaie de véhiculer, c'est d'avoir un chantier, une corvée nationale, là,
où le gouvernement du Québec, les municipalités, tout le monde met la main à la
tâche, puis on va de l'avant pour essayer vraiment d'accélérer puis d'augmenter
l'offre de logements. Parce que, comme on le disait tantôt, on aurait besoin d'ici
2030 d'au moins 50 000 unités par année, on va en faire... de plus.
Et cette année, on en est à 12 000. Écoutez, Mme la ministre, c'est très
inquiétant. C'est très inquiétant pour nos enfants, là, qui, un jour, on
espère, vont pouvoir aussi accéder à la propriété. C'est inquiétant pour les
gens les plus démunis. C'est inquiétant aussi le phénomène de l'itinérance, là,
qui a été abordé la semaine dernière.
Donc, je pense qu'on a une obligation
comme société de faire face à ce défi-là et de trouver les moyens d'accélérer
d'une façon importante la construction. Donc, corvée habitations, c'était pour
faire une image. Je pense qu'on est capable, en 2023, de trouver une opération,
une formule qui va être une corvée comme à l'époque, là. Je pense que ça évoque
quelque chose aux oreilles des Québécois.
Mme Duranceau : De
recommandations spécifiques, là, à discuter ultérieurement.
M. Pineault (Stéphane) : Bien,
comme je vous le disais, on commence à avoir bien documenté quand même les
problèmes auxquels on fait face, là. Donc, augmentation des taux d'intérêt, les
gens commencent à avoir de la difficulté à payer leurs hypothèques, pénurie de
main-d'œuvre dans le secteur de la construction, augmentation... Donc, c'est
des éléments... Le gouvernement du Canada a annoncé mesure d'abolition, là, de
la TPS la semaine dernière. C'est un exemple. Ça semble avoir été reçu plutôt
froidement du côté du gouvernement du Québec. Je pense qu'il faut regarder les
leviers qui vont nous permettre, de façon spécifique, de faire face à cette
crise-là. Mais on est tout le monde, je pense, là, très sérieusement, on doit
se dire... on sait très bien qu'on ne pourra pas rétablir l'équilibre d'ici
2030. Ça va être très difficile. Mais il faut qu'on mette en place...
rapidement, il faut qu'on redouble d'ardeur pour aller de l'avant parce que,
pendant ce temps là, il y a des gens qui souffrent pour de vrai.
Mme Duranceau : O.K. Ensuite,
je vais vous amener sur le zonage locatif et le zonage différencié. Donc,
j'aimerais vous entendre puis comprendre ce qui n'est pas suffisant dans votre
perception, là, vis-à-vis ce qui est déjà prévu par la LAU puis par ce que le
p.l. n° 16 a changé à cet égard-là. En quelques mots,
si vous êtes capable de... puis on pourra les laisser finir sur la question.
M. Pineault (Stéphane) : Oui,
je vais vous parler de... Je pense, l'objectif qui est recherché ultimement,
là... puis je vous avoue très candidement que j'ai parlé avec plusieurs
journalistes, là, et ça ne me semble pas évident, effectivement, que
l'amendement qui a été mis dans le p.l. n° 16 ne
permettrait pas d'atteindre l'objectif qui est recherché. Mais l'objectif est
le suivant, c'est que les villes puissent adopter un règlement qui permettrait
de donner une bonification, par exemple, en matière de densité, pour des
projets qui seraient réalisés par des OBNL qui offriraient du logement social
ou abordable. Donc, c'est le débat. Donc, si on est dans une zone où on permet
cinq étages, là, c'est un exemple pour illustrer, bien, que si un OBNL
d'habitation qui arrive, on lui permettrait de faire sept ou huit étages,
évidemment, s'il y a une acceptabilité sociale. Donc, c'est l'idée, c'est de
pouvoir permettre ça. Donc, est ce que l'amendement qui a été mis dans le p.l. n° 16...
• (19 heures) •
Le Président (M. Schneeberger) :
Rapidement.
M. Pineault (Stéphane) : ...au
niveau du zonage incitatif le permettrait? C'est à explorer, mais je pense que
c'est l'objectif que plusieurs villes recherchent, c'est de pouvoir aider la
construction et d'une densification douce pour le logement social et abordable.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous avons dépassé légèrement. Alors, nous allons maintenant
du côté de l'opposition officielle. Et Mme la députée de Mille-Îles, vous avez
a 12 min 23 s.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Merci, messieurs, pour votre présentation. Je vais continuer sur le
sujet que la ministre discutait avec vous, le zonage locatif incitatif et
différencié aussi. Donc, premièrement, ma question, ça concerne le zonage
locatif. À ma connaissance, il est déjà possible pour une ville d'empêcher les
conversions de logements locatifs en condominiums en passant de résolution...
du moins moi, précédemment, dans ma vie antérieure, j'étais à la ville de Laval
et on le faisait à tous les ans. Donc, tous les ans que j'ai été là, on l'a
fait. Donc, pourquoi mettre en place un zonage locatif, quelque chose qu'on
peut faire déjà autrement?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Légalement,
on a étudié cette question-là à la CMM et je ne suis pas sûr d'avoir la même
information que vous, Mme la députée...
19 h (version non révisée)
M. Lessard-Blais (Pierre) : ...donc
je ne sais pas si... parce que je sais que c'est légal, dans certaines
provinces canadiennes, d'imposer à une catégorie soit du locatif, soit du
condo, sur le sol. Mais, selon les informations que j'avais, ça ne l'était pas.
Donc, je ne sais pas... Ça ne l'était pas au Québec. Donc, je ne sais pas si M.
Pineault, M. Rivet a un complément d'information là-dessus. Mais ce que je
dirais, toutefois, là, sur le différencier, là, ce qu'il faut faire attention,
c'est que le zonage, c'est sensible, particulièrement dans des contextes de
densification. Donc, si on a un secteur où est-ce qu'on a planifié un zonage de
quatre étages, mais que si on se dit : O.K. Mais, advenant que c'est du
social, on permet du six étages ou du huit étages, ce qui est fort... ce qui
est possible. Ce qu'on doit prévoir, là, c'est une mobilisation forte du
voisinage, parce que, généralement, de la densification, lorsqu'il y a une
grosse différence avec le voisinage actuel, mais ce que ça peut créer, c'est
une mobilisation de «not in my backyard», là, le fameux NIMBY, ça, on peut le
voir souvent. Donc, c'est quelque chose qui est intéressant, le différencier,
mais, dans l'application de nos règlements de zonage, ça peut être très
complexe.
Je ne sais pas si mes collègues, M.
Pineault ou M. Rivet, ont... sur l'élément légal que c'est possible de forcer
le locatif.
Mme Dufour : Non, en fait,
précision, là, c'est possible d'empêcher la conversion vers des condominiums du
locatif vers, pas forcer le locatif, mais plutôt empêcher la conversion.
M. Rivet (Philippe) : Oui,
oui, je pense que c'est dans cet esprit-là, effectivement, là, le zonage
locatif. On est dans pouvoir favoriser du développement locatif dans certains
secteurs non priorisés, ce qui est effectivement différent de l'inverse, là, de
ne pas transférer du logement locatif en condo. Ça fait que c'est dans cette
optique-là de favoriser par une autre mesure le logement locatif, notamment
dans un cadre... dans un contexte où les taux d'inoccupation sont très, très
bas. Puis, nous, sur le territoire de la CMM, les... par exemple, dans les
couronnes, mais les taux d'inoccupation sont bas partout. Mais on a des
secteurs, dans les couronnes, que c'est en bas de 0,5 % depuis des années.
Donc. C'est une des mesures qui pourrait être ajoutée, là, au bouquet de
mesures pour favoriser, dans ce cas-ci, le logement locatif en particulier.
Mme Dufour : O.K. Je voudrais
peut-être vous entendre sur votre demande concernant le zonage incitatif, de l'élargir
pour que les municipalités puissent exiger une contribution financière, une
cession de terrains ou un immeuble de logements abordables. On l'a adopté, il y
a quelques mois à peine, deux, trois mois, le projet de loi 16, et j'étais sous
l'impression, là, que c'était quelque chose qui était possible, d'exiger une
contrepartie de logements sociaux. Donc, j'aimerais comprendre c'est quoi qu'on
souhaiterait, là, comme amendements législatifs, exactement.
M. Lessard-Blais (Pierre) : M.
Pineault.
M. Pineault (Stéphane) : Oui,
écoutez, cet élément là, je vous avoue qu'il faudrait que je le regarde plus en
détail, c'est un élément qui a été apporté et qui m'a... que je ne maîtrise pas
bien. Donc, je préfèrerais pouvoir peut-être vous revenir avec un complément de
réponse pour cet élément spécifique là, si vous me le permettez.
Mme Dufour : Parfait. Ce
serait apprécié. Merci beaucoup.
M. Pineault (Stéphane) : Très
bien.
Mme Dufour : Je vais
peut-être vous amener sur les notions... en fait, les différents éléments qui
concernent la CMM spécifiquement puis les contributions qu'elle peut faire aux
municipalités, là, par rapport au logement social. Il y en a plusieurs, il y a
plusieurs points. Il y en a un qui est déjà prévu dans le projet de loi, puis
je comprends qu'il y en a deux autres qui ne sont pas prévus, puis vous
souhaiteriez qu'ils soient inclus. Le premier, c'est celui qu'on dit que, c'est
à la page huit, là, la notion, dans le fond, d'habitation, c'est la contribution
en logement social. On voudrait que ça puisse aller vers... plutôt de l'habitation.
Et là, moi, je vous avoue que j'ai soulevé, à quelques reprises, une inquiétude
par rapport à cette disposition-là particulièrement, et vous le soulevez vous-même
en disant que «le nouveau pouvoir devrait être balisé par la CMM puisque, sans
définition précise d'un projet d'habitation, cela ouvre un large éventail de
possibilités», et c'était ma crainte.
Et donc je voudrais vous entendre sur l'idée
que ça pourrait être balisé et quand on parle de logement social abordable,
communautaire, OBNL, mais qu'on le précise un peu plus, parce qu'«habitation»,
c'est très, très, très large, et puis ce qu'on voudrait éviter, c'est...
Mme Dufour : ...viennent... dans
le fond, des fonds publics viennent financer du logement privé, là.
M. Lessard-Blais (Pierre) : Bien,
en effet, il faut faire attention par rapport à ça. C'est... toutefois, là, on
voit de plus en plus de projets dont le financement excède le 15 % traditionnel.
Les montages financiers ne balancent plus pour plusieurs, plusieurs projets,
pour toutes les raisons que vous connaissez déjà. Donc, on demande une plus
grande flexibilité à la CMM pour pouvoir octroyer des fonds aux municipalités.
Mais c'est certain que, du moment que la CMM va avoir cet outil-là, il va
falloir qu'on le balise très bien, parce qu'il y a une possibilité de pente
glissante aussi. Et c'est aussi la résultante d'une situation où est-ce que,
par exemple, en logement social, tu as l'augmentation des prix de construction,
et les programmes souvent offrent le même montant par porte depuis des années,
donc les... le financement qu'on reçoit, par exemple via l'ancien programme
AccèsLogis, ne suivait pas l'augmentation de l'inflation. Donc, on essaie d'en
faire davantage, d'être plus flexible, tout en étant prudent sur les... sur les
modalités, parce qu'on sait que ça pourrait être une certaine pente glissante,
en fait, là.
Mme Dufour : Oui. Donc,
est-ce que je comprends que vous seriez ouvert à ce qu'on précise un peu
plus... habitations, qu'on élargisse au-delà de logement social, mais qu'on
précise social, abordable et communautaire? Est-ce que ça, c'est quelque chose
qui permettrait à la CMM d'arriver au même objectif?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Au
niveau légal, peut-être, je laisserais mes collègues, M. Pineault, M. Rivet.
M. Pineault (Stéphane) : Mais
c'est clair, là, que pour les élus à la Communauté métropolitaine de Montréal,
la priorité pour ce qui concerne le financement, c'est le logement social et
communautaire. Ça, il n'y a pas de doute que le partage, la péréquation
métropolitaine qui se fait au niveau des 82 villes, c'est le logement
social et communautaire. Il y avait deux préoccupations là, c'est que, là, on
a... Actuellement, on assiste à une multiplication des modèles et des formules
de réalisation de logement social et communautaire. On l'a vu avec les fonds
fiscalisés Desjardins FTQ. Ça, il y avait une petite embûche dans la loi qui
faisait en sorte que ce n'était pas évident que la CMM pouvait rembourser la
contribution de base des villes dans des programmes de cette nature-là. On a
trouvé une façon de contourner ce problème là, mais maintenant, dans le projet
de loi, il y a... ce qui est... l'amendement qui est proposé vise à faire en
sorte que, si jamais il y a d'autres fonds fiscalisés qui sont mis en place, on
va pouvoir le rembourser, la question ne se posera plus. Ça, c'était la
première préoccupation.
La deuxième préoccupation, c'est celle de ce
qu'on appelle les subventions additionnelles ou les contributions
supplémentaires qui se rajoutent à la contribution de base. Traditionnellement,
la CMM, on ne remboursait que la contribution de base. Dans le programme
AccèsLogis, c'était le 15 %. Toute contribution additionnelle qui,
malheureusement, est devenue nécessaire avec les années à cause du
sous-financement et de l'inadéquation des coûts maximaux admissibles aux fins
de réalisation, tout ce financement supplémentaire là était à la charge des villes,
il ne pouvait pas être partagé entre les 82 villes de la CMM. Là, ce qu'on
demande, c'est que toute subvention additionnelle, tel que c'est prévu dans le
pacte, notamment pour les terrains, on pourrait aussi rembourser cette
subvention additionnelle là. Donc... Mais ce qu'on dit, là, puis le libellé
dans notre mémoire, ce qu'on dit, c'est qu'on voudrait que cette subvention
additionnelle là, évidemment, le conseil de la CMM puisse la baliser en
adoptant les paramètres, là, qui seront... qui feront partie d'un éventuel
règlement à cet égard là.
• (19 h 10) •
Mme Dufour : Parfait. Puis,
il y avait aussi le Fonds du logement social que vous mentionniez, qui,
actuellement, là, vous aimeriez qu'il puisse s'élargir aussi, là. Ça, c'était à
la page 10, oui, voilà, que, selon vous, là, ça ne pourrait pas... Vous ne
pourriez pas légalement utiliser le Fonds du logement social pour les projets
que vous parliez justement. Donc, la loi sur la SHQ devrait être modifiée.
M. Pineault (Stéphane) : C'est
là... bien, en fait, ça, c'est un peu la même idée de ce dont je viens de vous
entretenir. L'important ici, c'est de s'assurer qu'il y a une concordance entre
la Loi sur la SHQ puis la loi sur la CMM.
Mme Dufour : O.K. puis là,
présentement, ce n'est pas complet. Dans le fond, la proposition du PL 31
n'est pas complète là-dessus.
M. Pineault (Stéphane) : En
particulier pour les contributions additionnelles.
Mme Dufour : Parfait. Je
voudrais peut-être d'entendre. C'est... oui, c'est ça, ça va être ma dernière
intervention, sur les incitatifs à la rénovation. Vous parlez, là, de... que
c'est souvent... c'est ça, la rénovation est souvent associée à des hausses
importantes de loyer puis que vous croyez qu'il faudrait offrir des incitatifs
financiers suffisants à la rénovation, dont bonifier l'enveloppe budgétaire
pour Rénovation Québec, hausser les crédits d'impôt. Est-ce que...
Mme Dufour : ...dans le fond,
est-ce qu'il y a d'autres éléments? Est-ce que... Par exemple, un des enjeux,
c'est souvent le temps de récupérer aussi les rénovations, le coût des
rénovations dans les loyers. Là, ici, on parle tu sais, d'un programme,
Rénovation Québec, mais, au-delà de ça, est-ce qu'il y aurait, selon vous, là,
une possibilité de voir autrement pour récupérer les...
M. Lessard-Blais (Pierre) : M.
Pineault? M. Rivet?
M. Rivet (Philippe) : Bien,
moi, je peux peut-être juste... Dans le mémoire, on parlait en particulier du
nouveau programme de rénovation HLM. Pour ce point-là, on voulait vous
mentionner que, bon, au départ, on avait certains questionnements quant à la
possibilité pour la CMM de rembourser les contributions de base pour ce
programme-là. Depuis le dépôt de notre mémoire, on a reçu des avis juridiques
qui vont dans le sens que la CMM pourra, là, finalement, contribuer au
remboursement des contributions de base des municipalités. Donc, de ce côté-là,
c'est réglé, en fait.
Puis nous, on voit ça évidemment d'un bon
oeil, là, ce nouveau programme là qui va pouvoir vraiment contribuer
directement à la rénovation des HLM, surtout dans un contexte où les
conventions, là, avec les HLM se terminent de plus en plus, donc ça vient
prendre le relais. Donc, de ce côté-là, notre demande en, tant que telle, là,
n'est plus à propos.
Mme Dufour : O.K. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition,
alors pour la dernière intervention de la journée. M. le député de
Laurier-Dorion, vous avez 4min 8s.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. Bonsoir, messieurs. Écoutez, je veux vous poser la même question que
j'ai posée aux représentants de la Fédération étudiante collégiale du Québec,
là : Que va-t-il arriver aux locateurs qui n'auront plus accès à une
cession de bail, là? Que va-t-il arriver à la famille dont... vous avez évoquée
tantôt, là, avec des enfants, que va-t-il arriver à la personne seule d'un
certain âge qui travaille au salaire minimum, qui ne pourront plus avoir une
cession de bail, là?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Bien,
ce qui arrive, en général, c'est que les gens ne sont pas capables de se
reloger, non seulement dans leur quartier mais parfois même dans leur ville.
Donc, un cas spécifique, là, que j'ai connu, puis ça m'a touché parce que
c'étaient des anciens voisins que j'aimais beaucoup, c'étaient des gens dont la
femme avait des enjeux de santé physique, de mobilité, donc elle avait un
soutien communautaire, elle avait de l'aide, elle avait un voisinage qu'elle
connaissait depuis des décennies, en fait. Donc, tout un réseau d'entraide,
soit social, communautaire, familial, qui était là. C'étaient aussi des gens
qui étaient très impliqués dans leur communauté.
Une fois qu'ils ont quitté leur logement,
eh bien, ils ont perdu tout leur réseau, leur réseau d'entraide communautaire,
social, familial parce qu'ils sont allés sur la Rive-Sud, en fait. Donc, c'est
toute une désorganisation. Ils payaient plus cher, parce que, maintenant, la
crise de l'habitation, ce n'était pas juste à Montréal, c'est partout dans la
CMM et partout au Québec. Donc, ils payaient plus cher, moins de services, plus
dépendants à l'automobile. Donc, c'est vraiment un impact sur la qualité de vie
qui est immense.
Et, par exemple, souvent, quand on pense à
l'itinérant qu'on doit loger en logement social, bien, on doit garder en tête
le coût total de la non-intervention de l'État. Peut-être que le logement
social va coûter cher à la porte, mais l'économie que l'État en fait, en termes
d'intervention sociale, en termes de surdoses, en termes de santé mentale, est,
selon nous, substantive, là, en termes d'économie. Donc, cet investissement-là
mérite d'être fait.
M. Fontecilla : J'ai combien
de temps, M.?
Le Président (M. Schneeberger) : Plus
presque deux minutes.
M. Fontecilla : Oh! une
éternité. Écoutez, il y a eu les professionnels de la construction qui nous ont
informés qu'une bonne partie des augmentations pour des travaux qui mènent...
qui motivent souvent des évictions, entre autres, là, ça correspond à... les
augmentations de loyer correspondent au coût des travaux, souvent, des travaux
qui pourraient être, par exemple, de nature écoénergétique, par exemple. Si on
améliore les programmes de subvention, ce qu'ils nous ont dit très clairement,
là : Si on améliorait de façon substantielle le programme de subventions à
la rénovation écoénergétique, à toutes fins pratiques, les travaux ne devraient
plus occasionner des hausses de loyer...
M. Fontecilla : ...vous
partagez cette analyse-là?
M. Lessard-Blais (Pierre) : Je
n'ai pas analysé la question spécifique des crédits subvention pour rénovation.
Je ne sais pas si mes collègues, M. Pineault, M. Rivet, ont un élément de
réponse pour vous, M. le député.
M. Pineault (Stéphane) : Non,
on n'a pas regardé cette question spécifique là.
M. Lessard-Blais (Pierre) : Désolé.
M. Fontecilla : Mais vous
proposez quand même de bonifier l'enveloppe budgétaire consacrée au programme
Rénovation Québec, n'est-ce pas?
M. Pineault (Stéphane) : Oui,
absolument, absolument.
M. Fontecilla : Dans quel but
vous... C'est très bien comme recommandation, mais pourquoi?
M. Pineault (Stéphane) : Oui,
bien, écoutez, je pense, ça a été abordé un peu, là, tout à l'heure aussi, par
votre collègue du Parti libéral. Effectivement, il y a des problèmes, là, ce
qu'on entend beaucoup de la part des propriétaires, c'est la difficulté de bien
entretenir leurs bâtiments sans pouvoir, par la suite, augmenter de façon plus
substantielle les loyers pour rencontrer les coûts qui ont été entraînés par
ces rénovations-là. Donc, je pense que, dans le contexte actuel d'inflation,
d'augmentation des taux d'intérêt, ça devient effectivement assez difficile
pour les propriétaires, là, qui ne peuvent pas toujours non plus toujours
augmenter les loyers dans une proportion qui permettrait de rembourser les
travaux, là.
Donc, ça, c'est un élément où on était
sensibles un peu à ce qu'on entendait de la part des propriétaires.
Effectivement, c'est extrêmement important d'être en mesure d'entretenir le
parc de logements, en particulier dans la région métropolitaine de Montréal, où
il y a un parc qui a besoin de rénovation. Donc, c'est dans le contexte
particulier actuel où on pense qu'effectivement il y aurait lieu de bonifier le
programme de rénovation.
Bon, cela étant dit, là, quand on rajoute
à ça des éléments d'efficacité énergétique, et cetera, évidemment, c'est
toujours des coûts qui se rajoutent...
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
M. Pineault (Stéphane) : ...mais,
en même temps, ça fait partie des objectifs, je pense, qu'on s'est donnés
collectivement aussi. Donc, c'est dans cette perspective-là qu'on fait cette
proposition-là.
M. Fontecilla : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Eh
bien, merci beaucoup. Alors, cela met fin à nos travaux aujourd'hui. Alors,
merci beaucoup pour votre contribution.
Alors, sur ce, la commission ajourne ses
travaux à demain, mercredi 20 septembre, et... où elle reprendra ses travaux
après la période de questions, ou plus précisément après les avis touchant les
travaux de commission. Alors, bonne soirée à tous et aussi bonne soirée à nos
auditrices et auditeurs. Merci.
(Fin de la séance à 19 h 19)