(Douze heures trente et une
minutes)
La
Présidente (Mme Dansereau) : À l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance
de la Commission de l'aménagement du
territoire ouverte. Je demande à toutes les personnes dans la salle de bien
vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques.
La commission est réunie afin de poursuivre
l'étude détaillée du projet de loi n° 16, Loi visant principalement
l'encadrement des inspections en bâtiment et
de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie
du logement et l'amélioration de ses règles
de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d'habitation du Québec
et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal.
M. le secrétaire, y a-t-il des remplacements?
Le
Secrétaire : Oui, Mme la Présidente. Mme Guillemette
(Roberval) est remplacée par M. Bussière (Gatineau); M. Provençal (Beauce-Nord) est remplacé par
Mme Grondin (Argenteuil); M. Simard (Montmorency) est remplacé
par Mme IsaBelle (Huntingdon);
Mme Charbonneau (Mille-Îles) est remplacée par M. Birnbaum
(D'Arcy-McGee); M. Kelley (Jacques-Cartier)
est remplacé par Mme Rizqy (Saint-Laurent); Mme Lessard-Therrien
(Rouyn-Noranda—Témiscamingue) est
remplacée par M. Fontecilla (Laurier-Dorion); et Mme Perry Mélançon
(Gaspé) est replacée par M. LeBel (Rimouski).
Étude détaillée (suite)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Lors de l'ajournement de nos
travaux, les discussions portaient sur un amendement de la... députée, je m'excuse, d'Anjou—Louis-Riel introduisant le nouvel
article 24.1. Je comprends cependant qu'il y aurait consentement
pour retirer cet amendement. Est-ce qu'il y a consentement?
Mme Thériault : Oui, Mme la Présidente, c'est
conforme à la discussion que nous avions eue lors de la dernière séance,
parce que la ministre s'engageait à le reporter un peu plus loin dans l'étude
du projet de loi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Parfait. Donc, nous allons passer à l'article 25.
Mme Laforest : Donc,
l'article 25.
L'article 1060 de ce code est modifié par
le remplacement, à la fin du premier alinéa, de «déposées auprès du syndicat»
par «constatées par écrit et déposées au registre tenu par le syndicat».
Puis je vais vous lire tout de suite
l'amendement. Alors, l'amendement de l'article 25 :
L'article 1060
de ce code est modifié par le remplacement, dans le premier alinéa, de «il
suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat» par «elles doivent
l'être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des
copropriétaires, et il suffit qu'elles soient déposées au registre tenu par le
syndicat conformément à l'article 1070».
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va, Mme la ministre? Donc, on va suspendre quelques minutes pour distribuer l'amendement.
(Suspension de la séance à 12 h 33)
(Reprise à 12 h 35)
La
Présidente (Mme Dansereau) : C'est bien, nous allons reprendre. Mme la ministre, est-ce que
vous avez des explications ou vous voulez intervenir?
Mme Laforest : Non, mais, en fait, moi, je pourrais déposer justement
l'amendement qu'on a fait tantôt, si on peut aller de
l'avant, bien entendu.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Il y a d'autres interventions?
Mme Thériault : Peut-être lire les notes explicatives, étant donné qu'on recommence une nouvelle séance, que les gens comprennent
pourquoi on apporte un amendement, s'il vous plaît.
Mme Laforest : C'est
bon. Alors, l'amendement qu'on apporte vise à affirmer clairement
que les modifications tacites au règlement
de l'immeuble sont impossibles. Il est donc précisé que les modifications au règlement de l'immeuble doivent être apportées de
manière expresse, soit par écrit dans un procès-verbal ou dans une résolution
écrite des copropriétaires.
L'article 1060 du Code civil, tel qu'amendé, précisera l'exigence du
caractère exprès de la modification pour contrer l'interprétation
adoptée dans certaines décisions judiciaires ayant reconnu, dans des contextes
particuliers, l'existence de modifications tacites.
Cet amendement propose également de préciser que
le registre dans lequel les modifications doivent être déposées est celui tenu à la disposition des copropriétaires par le
syndicat. En effet, un syndicat peut tenir plusieurs registres.
Puis je crois
que ça complète bien les discussions qu'on a eues quand on avait eu des
rencontres ensemble, avant de recommencer aujourd'hui, là. Je pense que
les éléments qui étaient essentiels à apporter dans cet amendement-là sont à
l'intérieur. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Thériault : Mme la Présidente, oui, évidemment,
avant qu'on ait la discussion lors de la dernière séance, je pense que c'est important de préciser que, dans
l'ancien projet de loi n° 401, l'article que la ministre a déposé dans le
n° 16, il manquait
un petit bout. Donc, c'est sûr que moi, je compare inévitablement les deux.
Donc, je comprends qu'elle retire l'article 25 et qu'elle reprend
en très grande partie ce qui était écrit à l'article 41 du n° 401,
où on dit... on disait :
L'article 1060 de ce code est modifié par
le remplacement, dans le premier alinéa, de «qu'elles soient déposées auprès du
syndicat» par «qu'elles soient constatées par écrit et déposées au registre
tenu par le syndicat conformément à l'article 1070».
Donc, dans le
n° 16, il n'y avait pas le «conformément à
l'article 1070», que vous jugez bon de réintroduire ici. Donc, évidemment, vous comprendrez que je me pose
la question : Pourquoi, dans le n° 16, on ne le mettait
pas et que, là, on l'a réintroduit ici? Parce que j'avais ça comme
amendement, et effectivement ce que la ministre dépose comme amendement, c'est conforme à la discussion qu'on
avait eue par rapport au fait qu'on veut que ça soit fait par écrit pour
éviter...
Parce que
toute la question, c'était vraiment le consentement tacite qui avait été donné.
Là, pour les gens qui se sont joints à nous voilà quelques minutes, la
dernière discussion qu'on avait, c'était au fait qu'il y a eu une
jurisprudence, il y a un courant
jurisprudentiel qui s'est développé au cours des dernières années sur le fait
qu'il y avait des consentements tacites
qui avaient été donnés sans qu'on donne, parce que, de fait, les gens
acceptaient qu'on passe outre les règles et les règlements du syndicat, donc toute la discussion qui avait été faite
avec ma collègue la députée de Saint-Laurent, qui avait été amorcée par
mon collègue le député de LaFontaine, évidemment.
Donc, il est
évident que la modification que la ministre nous propose, elle est vraiment
conforme aux discussions, parce que
ce qu'on voulait vraiment faire, c'est éviter que, quand il y a quelqu'un...
comme l'exemple qu'on a donné, que ma
collègue donnait à juste titre, que, s'il y avait une personne âgée qui demeure
en haut complètement, puis qu'on commence à fumer du pot sur les parties privatives, donc les balcons, mais qui
sont parties communes aussi, les règlements disent qu'on ne peut pas en
fumer, puis, si quelqu'un ne dit rien, puis ça perdure dans le temps, bien,
c'est considéré comme un consentement tacite si on regarde la jurisprudence.
Donc, à ce
moment-là, le fait que la ministre ait revu la manière d'écrire l'article,
alors, c'est hors de tout doute, on a la
ceinture et les bretelles pour faire en sorte qu'on soit obligé d'écrire quand
on fait des modifications. Donc, évidemment, Mme la Présidente, vous ne serez pas surprise de voir que notre
formation politique est en accord avec l'amendement que la ministre a
déposé. Mais j'aimerais savoir pourquoi vous avez ramené «conformément à
l'article 1070», alors que dans le n° 16,
initialement, dans l'article 25, vous ne l'aviez pas.
(Consultation)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la ministre. Veuillez vous identifier.
Mme Laforest : Me Paradis va
prendre la parole.
M. Paradis (Nicolas) : Merci.
Nicolas Paradis, sous-ministre adjoint aux politiques au ministère des Affaires
municipales et de l'Habitation.
Une voix : Consentement...
• (12 h 40) •
M. Paradis
(Nicolas) : L'ajout qui est ainsi fait permet d'assurer que, parmi
l'ensemble des registres qui sont tenus par le syndicat de copropriété, on réfère à celui qui est rendu et qui
est mis à la disposition des copropriétaires. Le syndicat pourrait tenir d'autres registres, avec des
renseignements plus de nature personnelle, concernant les copropriétaires et
qui ne sont pas nécessairement accessibles. Alors là, ça permettait de faire
cette précision-là pour s'assurer qu'il n'y ait pas d'ambiguïté sur le lien à l'égard
de l'ensemble des registres, inévitablement dans une dynamique
où ça pouvait être... À l'origine de la rédaction, certains auraient pu
amener cette même interprétation-là, mais, pour éviter tout risque d'une
interprétation différente, dans le fond, les légistes ont refait ce lien-là
avec l'article 1070, qui, lui-même, fait l'objet de modifications dans le
cadre du présent projet de loi, à l'article 31 du projet de loi...
Mme Thériault : ...31.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
interventions?
Mme Thériault :
On va lire 31, Mme la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui, allez-y.
M. Paradis
(Nicolas) : Si vous permettez, qui, au tout début de l'article, le
lien est fait ainsi, en disant : Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un
registre contenant les renseignements x, y, z, donc une série de
renseignements concernant... identifiant les copropriétaires. Donc là, en
faisant ce lien-là, on sait que c'est le registre qui est tenu à la disposition
des copropriétaires.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Thériault :
Oui, j'ai une question.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Pourquoi, dans le libellé, vous avez utilisé «il suffit
qu'elles soient déposées»? Parce que vous savez très bien qu'un «peut» et un «doit», c'est différent. Vous avez
choisi le verbe «soit», «elles soient déposées» plutôt que «doit» être
déposée ou «devront» être déposées.
M. Paradis
(Nicolas) : C'est dans la perspective où l'article ne vise pas
uniquement les modifications aux règlements de l'immeuble, l'article 1060, mais il vise également les
modifications aux autres parties de la déclaration qui, elles, doivent être effectuées par une modification déposée au
Bureau de la publicité des droits, donc pour éviter que le règlement,
lui, intérieur, tel que modifié, la
modification n'ait cette obligation d'être déposée au Bureau de la publicité
des droits, c'est pour ça que le
choix qui a été effectué par nos légistes, de dire «il suffit qu'elles
soient déposées». Donc, l'obligation se limite à un dépôt au registre
tenu par le syndicat et non pas à une publication au Bureau de la publicité des
droits.
Mme Thériault :
Donc, on ne verra plus «il suffit», on va voir «soient déposées».
M. Paradis
(Nicolas) : Ça demeure quand même une obligation, là.
Mme Thériault : «...et il suffit qu'elles soient déposées au registre
tenu par le syndicat conformément à l'article 1070». Parce que je
me demande, là, «il suffit», moi, m'inquiète un peu, honnêtement. J'ai déjà un
amendement qui est prêt, Mme la Présidente,
je vais l'annoncer. Bien, en fait, ce serait un sous-amendement parce que la
ministre a déjà déposé un amendement.
Et moi, je crois qu'on devrait peut-être dire «qu'elles doivent être
constatées par écrit et déposées au registre tenu par le syndicat». À ce moment-là, ça permet d'éviter le «il suffit
qu'elles soient déposées» ou tout simplement «soient», alors que le verbe «doivent être constatées par
écrit et déposées», l'utilisation de... ces deux verbes-là sont beaucoup
plus forts au niveau de l'obligation qu'ont les syndicats.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Allez-y.
M. Paradis
(Nicolas) : La difficulté, si on devait mettre un «doit» à cet
égard-là, c'est que c'est dans un contexte qu'il faudrait inscrire en plus de ça une exception pour éviter que le
«doit» soit compris comme un élément supplémentaire, cette obligation de dépôt au registre, à celle qui
est prévue dans les premiers éléments de la déclaration, c'est-à-dire
pour les premières modifications de la
déclaration, à 1060, de dépôt au Bureau de la publicité des droits. Si on
disait... Donc, si je prenais, je
n'ai pas votre vocabulaire, la rédaction fine, là, mais, si on disait «elles
doivent être déposées au registre tenu», on pourrait alors considérer que c'est une obligation en outre des
obligations qui sont mentionnées au tout début de l'article.
Donc,
pour éviter qu'on y voit là, donc, une obligation supplémentaire, c'est-à-dire
«dépôt en outre d'une publication au
Bureau de la publicité des droits», ce qui n'est pas souhaité à l'égard de ce
dépôt au Bureau de la publicité des droits, c'est pour ça que la
rédaction qui a été privilégiée par nos légistes, c'est de dire «il suffit
qu'elles soient déposées». À ce moment-là, les obligations prévues par
l'article seront réalisées, seront exécutées pleinement.
Mme Thériault : Mme la Présidente, je vais vous demander une suspension.
J'ai besoin de me concerter avec ma collègue la députée de
Saint-Laurent.
La Présidente
(Mme Dansereau) : On va faire une suspension.
(Suspension de la séance à
12 h 45)
(Reprise à 12 h 46)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre. La parole était à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Ça va? Je vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Merci beaucoup, Mme la Présidente. Un plaisir de vous retrouver ici. Merci
beaucoup, Mme la Présidente, et merci aussi beaucoup à la ministre
pour avoir donné suite à mes préoccupations que j'avais soulevées lors d'une autre séance, lorsque j'étais avec vous ici.
J'apprécie également énormément les commentaires, parce qu'évidemment lorsqu'on va
interpréter, plus tard, dans le Code civil annoté, les commentaires s'y
trouveront.
Me Paradis,
merci aussi pour vos commentaires et vos précisions. Puis effectivement il se
lit très bien maintenant, et on
comprend non seulement de par l'article, tel qu'il est rédigé présentement, et,
en plus de cela, avec les commentaires, on ferme la porte. Alors, merci d'avoir mis la ceinture et les bretelles
tel que demandé. Et on ne déposera pas de sous-amendement sur ça. Et
maintenant on... mais on vous remercie.
Puis je
remercie aussi mon collègue de LaFontaine, qui avait aussi permis de nous
mettre davantage de l'emphase de s'assurer qu'il n'y ait plus de
modification faite de façon tacite. Et maintenant je me sens très confortable.
Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Ça fait que...
Mme Thériault : ...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, la...
Mme Thériault : Tout
simplement vous préciser que ce que je trouve qui est intéressant du travail de
mes collègues qui sont membres du Barreau,
c'est qu'ils ont une connaissance beaucoup plus fine du Code civil du Québec
que moi et de la jurisprudence. Donc, vous
comprenez qu'ici on travaille en équipe avec et ma collègue la députée de
Vaudreuil, qui est avocate, et la collègue
la députée Saint-Laurent, ainsi que le député de LaFontaine, qui, comme vous le
savez, est un éminent plaideur. Donc, évidemment, je pense qu'on essaie
de prévoir le tout.
Vous avez vu
également qu'il y a eu des... je dirais des discussions profondes sur la
perception qu'ont chacun des juristes, peu importe de quel côté de la
table ils sont assis avec mes collègues. Mais c'est justement le fait qu'on
puisse challenger, permettez-moi le terme, même si c'est un anglicisme. Ça
permet de s'assurer si on est au bon endroit et ça permet également de faire
comprendre qu'on peut toujours bonifier un projet de loi. Donc, l'amendement de
la ministre, ça nous va.
Mme Rizqy : Et moi...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Oui. Moi, je vais
voter et, par la suite, je vais quitter. Alors, j'ai hâte qu'on passe aux voix.
La
Présidente (Mme Dansereau) : S'il n'y a pas d'autre intervention,
je vais donner le temps de la députée. Donc, s'il n'y a pas d'autre intervention, nous allons procéder à la mise aux
voix. Est-ce que l'amendement à l'article 25 est adopté?
Des voix : Adopté.
Une voix : Ce n'est pas
l'amendement?
Mme Thériault : C'est
l'amendement? L'amendement avant, oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, c'est ça que j'ai dit.
Mme Thériault :
L'amendement. Parfait. L'amendement est adopté, oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, c'est ça. Adopté.
Mme Thériault : Parfait.
Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Donc, nous allons procéder à l'article 26. Mme la ministre.
Mme Laforest : Non. Là, on va
voter l'article 25...
Une voix : ...tel que modifié
par...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ah! O.K.
Mme Laforest : ...comme il a
été modifié par amendement. C'est ça?
La
Présidente (Mme Dansereau) : Excusez-moi. Donc, on va faire la mise aux voix de l'article 25
tel qu'amendé.
Des voix : Adopté.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. Nous allons passer maintenant à
l'article 26.
Mme Laforest :
L'article 26, mais on l'a introduit aussi. Ce n'est pas la même
définition, non? O.K. C'est bon. O.K. L'article 26 :
L'article 1064 de ce code est remplacé par
le suivant :
«1064. Chacun
des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur
relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l'usage
de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à
l'entretien et aux réparations courantes de ces parties.
«La
déclaration de copropriété peut prévoir une toute autre répartition de la
contribution des copropriétaires aux charges relatives aux parties
communes à usage restreint.»
Alors, est-ce que je peux lire l'amendement
joint? Oui? Parce qu'on a un amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Si vous avez un amendement à déposer, vous pouvez en faire la lecture.
Mme Laforest : C'est bon?
Mme Thériault : Est-ce qu'on peut avoir la note
explicative sur l'article avant puis, après ça, qu'elle nous fasse
l'amendement?
Mme Laforest : Oui. Alors,
l'article vise à uniformiser la terminologie utilisée pour désigner l'ensemble
des dépenses supportées collectivement par les copropriétaires, dont les
charges communes. Il précise ensuite que les copropriétaires
qui ont l'usage des parties communes à usage restreint contribuent seuls aux
charges liées à l'entretien et aux réparations courantes de ces parties.
Cet article
permet finalement, dans le nouveau deuxième alinéa, que la déclaration de
copropriété puisse prévoir une répartition différente de la contribution
des copropriétaires aux charges relatives à ces parties communes.
• (12 h 50) •
La Présidente (Mme Dansereau) :
Vous voulez lire l'amendement?
Mme Laforest : Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Si vous avez un amendement.
Mme
Laforest : C'est bon, O.K.
Alors, on va remplacer le deuxième alinéa de l'article 1064 du Code civil proposé par l'article 26 de
ce projet de loi par l'alinéa suivant :
«La déclaration de copropriété peut prévoir une
répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges
relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au
remplacement de ces parties.»
Alors, cet amendement
précise que seules les contributions aux charges communes relatives aux réparations
majeures aux parties communes à usage restreint...
Mme Thériault : ...
Mme Laforest : Ah!
Mme Thériault : ...qu'on
puisse le lire puis comprendre vos notes explicatives.
Mme Laforest : C'est bon.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, on va le déposer.
Mme Laforest : On va le
déposer? O.K.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre quelques minutes.
(Suspension de la séance à 12 h 51)
(Reprise à 12 h 52)
La Présidente (Mme Dansereau) :
...les travaux. Donc, Mme la ministre, la parole est à vous.
Mme Laforest : Oui. Alors, en fait, cet amendement
précise que seules les contributions aux charges communes relatives aux réparations majeures aux parties
communes à usage restreint et au remplacement de ces parties peuvent être réparties
différemment de la règle générale si cela est prévu à la déclaration de
copropriété.
Cet amendement
donne suite aux commentaires du Barreau
du Québec et de la Chambre des notaires du Québec.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Des interventions? Je donne la parole à la
députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Évidemment, lorsque la Chambre des notaires est venue
nous voir, ainsi que le Barreau, puisqu'ils
ont contribué à travailler sur le comité consultatif, ils étaient fort bien
préparés. Je suis heureuse de voir que la ministre a regardé les amendements
qui ont été présentés, notamment par la Chambre des notaires.
Évidemment, je vous dirais d'entrée de jeu, Mme
la Présidente, que, sur cet article-là, nous avions préparé deux amendements, un pour donner suite à ce que les notaires nous
demandaient. Parce qu'ils ont fait deux recommandations, les notaires, dans leur mémoire, si vous voulez
regarder, la recommandation 2.4.1 : «Que le Code civil du Québec soit
modifié de façon à remplacer la dernière
phrase de l'article 1064 par la suivante : "Toutefois, les
copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint
contribuent seuls aux charges qui y sont afférentes à l'exception des charges
de réparations majeures et de remplacement."»
Et il y a une
deuxième recommandation qui suivait celle-là, 2.4.1.2. : «De plus,
l'article 1102 [du] Code civil du Québec
devrait préciser que le consentement du copropriétaire concerné est nécessaire
pour modifier dans la déclaration de copropriété sa contribution aux
charges communes liées à des parties communes et à usage restreint.»
Donc, évidemment,
vous comprenez que, de la manière que je l'interprète, Mme la Présidente, c'est
comme si on n'a pris qu'une portion
de la recommandation de la Chambre des notaires plutôt que de prendre les deux,
et je me demande pourquoi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest : ...suspendre?
Parce que je veux vérifier quelque chose, moi aussi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre.
Mme Laforest : Est-ce que c'est
possible?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, on va suspendre quelques minutes.
(Suspension de la séance à 12 h 55)
(Reprise à 12 h 58)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va? On va reprendre. Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui. Bien, en fait, moi, j'irais vraiment
très simplement, parce que, considérant l'heure, on discutait puis on va vérifier un autre article qui insérait
cette partie-là du deuxième paragraphe. Alors, je vais... on va aller voir... En attendant, on va revenir, là, la prochaine fois,
parce qu'on va vérifier avec l'article 49, parce que, dans
l'article 49, on traitait justement
du deuxième paragraphe. Ça fait que,
là, considérant l'heure, on va quand même suspendre, si c'est possible,
parce qu'il faut vraiment vérifier avec l'article. Il n'y a pas de problème? On
y reviendrait...
Mme Thériault : Au mois
d'août?
Mme Laforest : On reviendra au
mois d'août. On peut venir demain.
Mme Thériault : C'est ce que je comprends, c'est
qu'on va revenir au mois d'août. Bien certainement, Mme la Présidente.
Je n'ai absolument pas de problème avec ça.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, étant donné l'heure, il est 12 h 59, donc on va suspendre.
La commission va ajourner ses travaux sine die.
(Fin de la séance à 12 h 59)