Journal des débats de la Commission de l'aménagement du territoire
Version préliminaire
42e législature, 1re session
(début : 27 novembre 2018)
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Le
lundi 13 mai 2019
-
Vol. 45 N° 10
Consultations particulières et auditions publiques sur le projet de loi n° 16, Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal
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Intervenants par tranches d'heure
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Dansereau, Suzanne
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Laforest, Andrée
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Girard, Éric
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Thouin, Louis-Charles
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Thériault, Lise
14 h (version révisée)
(Quatorze heures)
La Présidente (Mme Dansereau) :
S'il vous plaît, à l'ordre! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de
la Commission de l'aménagement du territoire ouverte. Je demande à toutes les
personnes dans la salle de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils
électroniques. En entrée de jeu, je voudrais souhaiter la bienvenue à la ministre,
aux députés présents et à nos invités.
La commission est réunie afin de
poursuivre les consultations particulières des auditions publiques sur le
projet de loi n° 16, Loi visant principalement l'encadrement
des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la
dénomination de la Régie du logement et l'amélioration de ses règles de
fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d'habitation du Québec et
diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal.
M. le secrétaire, y a-t-il des
remplacements?
Le Secrétaire
: Oui,
Mme la Présidente. Mme Perry Mélançon (Gaspé) est remplacée par
M. LeBel (Rimouski).
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Nous entendrons cet après-midi les organismes suivants :
l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec, l'Ordre des évaluateurs
agréés du Québec, le Barreau du Québec, l'Association des syndicats de
copropriété du Québec, la Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité
de la propriété et le Front d'action populaire en réaménagement urbain.
Donc, je souhaite la bienvenue à l'Association
des inspecteurs en bâtiment du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de
10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange
avec les membres de la commission. Je vous invite donc à vous présenter et à
commencer votre exposé.
M. Parent (Pascal) :
Merci, Mme la Présidente. Alors, je me présente, Pascal Parent, président de l'Association
des inspecteurs en bâtiment du Québec. J'ai à mes côtés Pierre Berrard,
vice-président de l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec, et monsieur…
Me Martin Janson, en fait, qui est conseiller juridique à l'association depuis
2003.
Mme la ministre, Mmes et MM. les députés
membres de la Commission de l'aménagement du territoire, si vous saviez à quel
point nous attendions ce moment, et depuis autant d'années. L'Association des
inspecteurs en bâtiment du Québec existe depuis maintenant 27 ans, et au
moins la moitié a servi, entre autres, à demander aux différents gouvernements
du Québec d'encadrer la profession. Aujourd'hui, on peut dire : Enfin!
Notre association, pour ceux qui ne la
connaissaient pas, est la plus importante et la plus ancienne association
provinciale d'inspecteurs au Canada. On regroupe aujourd'hui plus de
500 membres répartis sur tout le territoire québécois. La principale
mission de l'AIBQ est, depuis sa création, d'assurer la protection du public. Elle
l'a fait de plusieurs façons, d'abord par l'encadrement et la surveillance des
activités de ses membres grâce à un processus d'admission rigoureux, des
obligations en formation continue, une formation de pratique... une norme de
pratique, un comité de discipline.
Pour être membre de l'AIBQ, un inspecteur
doit avoir complété et réussi les examens sur les connaissances techniques du
bâtiment, respecter un code de déontologie, suivre une formation continue
chaque année, détenir une couverture d'assurance <professionnelle… >responsabilité
professionnelle, réussir la vérification d'un rapport d'inspection sur le
terrain.
De plus, pour adhérer à l'AIBQ, toute
formation doit être reconnue par le ministère de l'Éducation du Québec. En
fait, l'AIBQ fonctionne de manière pratiquement identique à un ordre
professionnel en veillant au développement des meilleures pratiques en matière
d'inspection de bâtiments et en se donnant les moyens d'en assurer le respect.
En d'autres mots, l'AIBQ s'est dotée de tous les outils qui lui permettent de
mieux protéger le public.
Faisons un petit retour en arrière. Lors
de la création de notre association, en 1992, l'AIBQ était la première au pays.
Ce sont des inspecteurs qui ont décidé de se réunir dans le but de
professionnaliser le métier. L'AIBQ a donc agi en pionnière en développant la
première norme de pratique professionnelle d'inspection au Canada et en mettant
en place les premiers cours collégiaux en inspection de bâtiments, en
collaboration avec le ministère de l'Éducation du Québec.
M. Janson (Martin) : La
norme de pratique de l'AIBQ a d'ailleurs servi à maintes reprises de référence
par les tribunaux afin d'établir la règle de l'art au Québec en matière
d'inspection préachat. C'est cette norme de pratique qui informe les consommateurs
de la nature et de la portée d'une inspection avant l'achat d'une propriété.
Elle donne les lignes directrices en matière d'inspection tant lors de
l'inspection elle-même que lors de la rédaction du rapport d'inspection. La
norme définit les termes d'inspection de bâtiments pour assurer la même
compréhension pour tout le monde, le <public...
M. Janson (Martin) : ...
portée d'une inspection avant l'achat d'une propriété. Elle donne les lignes
directrices en matière d'inspection tant lors de l'inspection elle-même que
lors de la rédaction du rapport d'inspection. La norme définit les termes
d'inspection de bâtiments pour assurer la même compréhension pour tout le
monde, le >public comme l'inspecteur.
Nous mettons aussi à la disposition des
inspecteurs une série de documents juridiques, comme sa convention de services,
les annexes à cette convention-là, pour assurer un encadrement uniforme de
l'ensemble des membres de l'association des inspecteurs.
Aussi, l'AIBQ participe, sur une base
régulière, avec d'autres organismes du domaine de la construction puis de
l'immobilier, à promouvoir le professionnalisme des inspecteurs en bâtiment au Québec.
Elle a bâti, l'AIBQ, le programme de formation technique d'inspection en
bâtiment et en biens immobiliers au collège CEI, qui permet l'obtention d'une
attestation d'études collégiales.
Mais cet encadrement, même s'il est
rigoureux et strict, n'existe que sur une base volontaire au Québec présentement.
Il n'y a aucune obligation légale ou réglementaire entourant la profession
d'inspecteur. Pour être clair, si quelqu'un veut devenir inspecteur
aujourd'hui, il n'a aucune obligation de se conformer aux règles que je viens
de vous parler. Cette personne n'a besoin d'aucune connaissance, aucune
assurance, ni même d'éthique, pour assurer la sécurité des bâtiments et,
évidemment, des individus qui recourent aux services des inspecteurs en
bâtiment.
L'AIBQ a ensuite tenté de convaincre le
gouvernement du Québec d'encadrer la pratique, parce que les acheteurs
québécois sont exposés, lors de l'acquisition, probablement, la plus importante
de leur vie, à un risque énorme en faisant affaire avec un inspecteur en
bâtiment non qualifié. C'est cette absence de règles qui explique une large
partie des cas de poursuites judiciaires dans ce domaine au Québec.
Et combien de reportages télévisés qui ont
relaté des histoires d'horreur? C'est par centaines qu'on constate, chaque
année, devant les tribunaux, des acheteurs de maisons face à des gens sans
qualification, qui se sont improvisés inspecteurs en bâtiment. D'ailleurs, ce
sont les normes de l'AIBQ qui servent très souvent de référence, dans la
jurisprudence québécoise de nos tribunaux, pour apprécier le travail d'un
inspecteur, quel qu'il soit.
M. Parent (Pascal) : C'est
pourquoi, depuis 15 ans maintenant, l'AIBQ revendique l'encadrement par le
gouvernement. Nous avons été les seuls à investir temps, argent et énergie à
cette fin. Pendant ce temps, la plupart des provinces se sont dotées
d'instances similaires à l'AIBQ. Les gouvernements de la Colombie-Britannique,
de l'Alberta et de l'Ontario, qui regroupent plus de 60 % de la population
du pays, ont mis en place différentes lois et règlements pour encadrer la
profession.
Ici, au Québec, c'est finalement au
printemps 2018 qu'un projet de loi, 401, proposait d'encadrer l'inspection, déposé
par la ministre de l'Habitation et de la Protection du consommateur de
l'époque, Mme Lise Thériault. Mais ce projet est mort au feuilleton après
les élections du 1er octobre 2018. Heureusement, aujourd'hui, le nouveau projet
de loi n° 16 de la ministre des Affaires municipales
et de l'Habitation, Mme Andrée Laforest, reprend les mêmes principaux jalons du
défunt projet n° 401 afin d'envisager l'encadrement
que nous avons tant demandé.
M. Berrard (Pierre) : Le
projet de loi n° 16, à l'instar du projet n° 401, prévoit que l'inspecteur, pour pratiquer son
travail, reçoive désormais un certificat à cette fin, décerné par la Régie du
bâtiment du Québec ou par un organisme reconnu par celle-ci. Les conditions et
modalités resteraient à être déterminées par voie de règlement. Nous approuvons
cette approche. L'inspection de bâtiments résidentiels est et doit être
formellement reconnue comme une discipline unique et distincte de la
construction, de l'ingénierie, de l'architecture, de l'évaluation immobilière et
de l'inspection municipale.
La première étape législative allait de
soi, donner la capacité légale à une entité du gouvernement de pouvoir
réglementer cette responsabilité nouvelle. La Régie du bâtiment a pour mission
de veiller à la qualité et à la sécurité des bâtiments et des installations.
Elle est, entre autres, responsable de la qualification des entrepreneurs en
construction et des constructeurs propriétaires. Cette mission lui revient donc
à juste titre.
Ainsi, l'article 6 prévoit l'insertion d'un
nouveau chapitre dans la Loi sur le bâtiment indiquant les modalités
d'encadrement. À l'article 86.8, il est proposé qu'une personne physique <doit
détenir... >doit obtenir un certificat pour exercer les fonctions
d'inspecteur. Nous sommes en faveur de cette proposition qui établit la
création d'un certificat, tout comme nous sommes favorables à l'article 86.9, à
l'effet que désormais seul un titulaire de ce certificat pourra effectuer les
fonctions d'inspecteur.
• (14 h 10) •
L'article suivant confirme que la régie
agira par voie réglementaire afin de déterminer l'ensemble des conditions pour
émettre un certificat. Cette voie donne, à notre avis, la flexibilité
nécessaire à la RBQ afin d'ajuster et d'affiner les modalités d'encadrement
selon l'évolution de la profession. L'article 86.11 clarifie les conditions
selon lesquelles la régie pourra refuser de délivrer, de modifier, de
renouveler un certificat ou même le suspendre. L'AIBQ <est...
M. Berrard (Pierre) :
...
afin d'ajuster et d'affiner les modalités d'encadrement selon
l'évolution de la profession. L'article 86.11 clarifie les conditions selon
lesquelles la régie pourra refuser de délivrer, de modifier, de renouveler un
certificat ou même le suspendre. L'AIBQ >est donc favorable à ces
conditions.
Mais, sur l'article 86.12… que nous
souhaitons attirer votre attention, il est précisé que la régie peut
reconnaître des personnes ou des organismes pour procéder à la certification
des inspecteurs en bâtiment. Aucun détail n'est précisé sur les critères de
qualification des personnes ou organismes qui pourraient être reconnus par la
régie afin de procéder à la certification des inspecteurs. Nous sommes inquiets
à l'utilisation du pluriel, alors que nous sommes d'avis qu'il faut prévoir une
application uniforme de l'encadrement au Québec.
Pour nous, il est essentiel que
l'encadrement proposé atteigne un niveau de qualité aussi élevé pour la
profession que celui qu'assure l'AIBQ auprès de ses propres membres. Pour nous,
c'est l'esprit de cette loi que nous voulons qu'il soit compris par le législateur
dans le cadre des travaux parlementaires actuels.
M. Parent (Pascal) : À titre
indicatif, l'AIBQ voit d'un bon oeil le mode d'encadrement déjà assuré par la
régie auprès de la Corporation des maîtres électriciens et la Corporation des
maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec. Une série de règlements en ce sens
a d'ailleurs été rédigée par l'AIBQ, lesquels, advenant l'adoption de ce projet
de loi, seront soumis pour réflexion à la RBQ, le cas échéant.
C'est pour toutes ces raisons que l'AIBQ
se positionne globalement en faveur du projet de loi n° 16
et de ses propositions visant l'encadrement de la profession
d'inspecteur. Elle souhaite son adoption par les parlementaires. Nous sommes
d'avis que cette étape est essentielle afin d'en arriver un jour à la seconde
phase, qui permettra une protection plus complète du public, l'obligation
d'inspection. L'AIBQ milite depuis trop longtemps en faveur d'un
encadrement obligatoire de l'inspection et ne souhaite absolument pas échapper
l'opportunité offerte par le projet de loi n° 16. Il
en va de la sécurité financière des consommateurs et de la sécurité physique
des bâtiments.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie. Votre temps est écoulé. Merci.
M. Parent (Pascal) : Merci.
Il me reste une ligne.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je m'excuse. Merci pour votre exposé. Nous allons maintenant débuter la période
d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous. Vous disposez de
16 min 30 s.
Mme Laforest : Merci à vous.
Bonjour, MM. Parent, Berrard et Janson. Alors, bonjour. Ça me fait plaisir
aussi de vous accueillir. Bonjour à tous les députés qui vont travailler avec
nous pour le projet de loi.
Écoutez, je vois que vous êtes très, très
en faveur du projet de loi. Je suis très contente, très heureuse. Bien entendu,
je vois aussi tout le travail qui a été fait de votre côté par rapport à
l'inspection de bâtiments. Puis l'inspection en bâtiment, bien, c'est certain
que ça a été une question qui a été réfléchie, hein, discutée, chez nous,
énormément, parce qu'on se posait la question si on n'allait pas obliger tout
de suite l'inspection en bâtiment pour les copropriétés, exemple, ou pour tous
les achats quelconques de résidences. Puis je ne vous cacherai pas qu'on a eu
quand même divergence d'opinions parce qu'il y en a qui étaient tout à fait en
faveur d'obliger tout de suite ou encore de donner un délai, peut-être, dans
deux ans. Maintenant, on pourrait être obligé… ou encore dans trois ans, dans
cinq ans.
Vous comprendrez que, moi, ma question… Bien,
en fait, j'ai deux questions, parce que je voulais que vous me parliez
comment... parce qu'il y a quand même… Je voyais 500 membres qui sont chez vous.
Alors, je voulais savoir comment vous voyez l'inspection en bâtiment, comment
vous... Est-ce que c'est une inspection qui serait uniforme à la grandeur ou
encore...
Ceci étant dit, aussi, quand vous dites… Tantôt…
Il y a toutes sortes d'inspecteurs. Il y en a qui sont plus ou moins formés, si
je peux dire. Il y a une question de reconnaissance des acquis également.
Est-ce qu'on va les former avec une A.E.C.? <Comment... >Bref, le
côté inspection et inspecteur, comment vous voyez ça, au niveau de la formation,
au niveau du délai, dans notre projet de loi? Est-ce qu'on oblige... Est-ce
qu'il y a des années que vous seriez en mesure de dire... Si vous dites :
Admettons, en 2021‑2022, on serait prêts à obliger l'inspection en bâtiment… Ça,
ce serait mon autre question aussi, parce que ça a été... On a besoin de vos
réponses <pour ces... pour... >à ce sujet-là.
Puis, après ça, j'ai d'autres questions
aussi concernant les assurances, qui m'intriguent vraiment aussi. Alors, est-ce
que je peux vous entendre sur ces deux questions-là?
M. Parent (Pascal) : La
première, c'est l'obligation d'inspection, c'est de savoir ce qu'on en pense?
Mme Laforest : Oui, <et
quand… >et qui la ferait, et la reconnaissance aussi au niveau des
inspecteurs qui sont déjà inspecteurs, mais qui n'ont pas la formation nécessairement.
M. Parent (Pascal) : Bien, a
priori, je pense, c'est important d'avoir un bon projet de loi pour
l'inspection. C'est sûr que l'obligation, nous, on ne peut pas être contre parce
qu'on croit vraiment à notre profession puis on pense qu'on protège le public.
Donc, oui, on <est...
Mme Laforest : ...
qui la ferait, et la reconnaissance aussi
au niveau des inspecteurs qui
sont
déjà inspecteurs, mais qui n'ont pas la formation
nécessairement.
M. Parent (Pascal) :
Bien, a priori, je pense, c'est important d'avoir un bon
projet de loi
pour l'inspection.
C'est sûr que
l'obligation, nous, on ne peut
pas être contre
parce qu'on croit
vraiment à notre
profession
puis on pense qu'on protège le public. Donc, oui, on >est en faveur. Par
contre, il va falloir que ça soit bien installé. C'est-à-dire qu'il va falloir
que ça soit fait de la bonne façon. Je veux dire, ce n'est pas... Nous, écoutez,
là, ça fait 15 ans qu'on demande… ça fait que c'est sûr qu'on n'est pas à
quelques semaines près. Bien, par contre...
Mme Laforest : Ça fait
15 ans que vous demandez que l'inspection en bâtiment soit...
M. Parent (Pascal) : Ça
fait 15 ans que, oui, on…
Mme Laforest : Pas
l'inspection en bâtiment? Pardon?
M. Parent (Pascal) : Qu'on
ait un encadrement au niveau de l'inspection, ça fait 15 ans qu'on
travaille sans…
Mme Laforest : Ça fait
15 ans?
M. Parent (Pascal) : En
fait, on n'a jamais eu de temps d'arrêt. 15 ans.
Mme Laforest : …aller
vite, là. Il faut se dépêcher, hein?
M. Parent (Pascal) :
Bien là, le problème est que n'importe qui, vous le savez, <n'importe
qui >peut le faire. C'est à vous de voir quand est-ce que vous voulez
protéger le public. Je peux vous dire, par contre, personnellement, qu'il y en
a quand même pas mal qui font ça surtout les week-ends et qui font ça en ayant
un deuxième travail. Donc, ils n'ont pas nécessairement de formation. Ils ne
sont pas assurés. Ils ne protègent pas nécessairement… puis ils n'ont pas
aucune... En fait, ils n'ont pas de norme de pratique. Il n'y a personne qui
les légifère ou les encadre. Nous, en fait, on encadre le plus sévèrement possible
nos membres, mais c'est sûr qu'on ne peut pas empêcher le grand public de
travailler dans ce milieu-là ou de faire... s'improviser…
Ça fait qu'à partir du moment... Tant et
aussi longtemps qu'il n'y aura pas l'encadrement, bien, votre public ne sera jamais
protégé complètement. En fait, n'importe qui peut le faire. Ça fait que c'est
sûr qu'à ce niveau-là nous, on est prêts, à ce niveau-là, à vous supporter puis
à vous donner toutes nos connaissances qu'on a acquises depuis 27 ans, à
ce niveau-là, n'importe quand. Puis d'ailleurs c'est sûr que ça fait
15 ans… On commence à avoir hâte d'être reconnus enfin comme une entité
propre, là, de professionnels, que n'importe qui ne peut pas se donner... en
fait, pour que le titre soit un titre réservé. Ça fait qu'à ce moment-là…
M. Janson (Martin) : Moi,
j'ajouterais… Sur la question de l'inspection obligatoire, vous savez, la
garantie de qualité des bâtiments, au Québec, présume, pour qu'elle trouve
application, qu'il y ait eu une inspection faite par un acheteur prudent et
diligent… qui est, à chaque fois, observé dans les dossiers en vices cachés
devant les tribunaux. Alors, est-ce que mon acheteur, dans le contexte, ici, a
été prudent et diligent? Si, un jour, vous en veniez qu'à imposer l'inspection obligatoire,
on s'assurerait que tous nos acheteurs auraient fait, de facto, une inspection
prudente et diligente, parce que l'inspecteur, c'est son rôle premier que de
rencontrer minimalement cette inspection obligatoire là, que se devrait de
faire tout acheteur.
Or, vous savez que, dans le marché, là,
tous les acheteurs n'ont pas les mêmes connaissances. Juste ici, dans la salle,
si on faisait le tour, là, puis qu'on se mettait à énumérer toutes les
composantes qui sont observées par un inspecteur en bâtiment, je suis certain
que, plusieurs d'entre elles, vous ne seriez même pas capables de les
identifier. Et pourtant ça devrait faire partie de l'inspection prudente et
diligente, déjà, d'un acheteur ordinaire.
Donc, oui, ultimement, ça pourrait être
très intéressant. Mais, dans un premier temps, c'est l'encadrement légal que
nous recherchons, parce que c'est très important que quiconque ne puisse pas
faire de l'inspection en bâtiment au Québec.
Mme Laforest : Puis, au niveau
des délais, admettons, vous voyez ça à partir de quelle année ou quand est-ce
qu'on pourrait dire : À partir de telle année, maintenant, c'est
obligatoire, d'après votre expérience?
M. Parent (Pascal) : Écoutez,
à l'AIBQ, je dois vous le dire, pour nous, on est prêts demain matin. Ça fait
27 ans… Ça fait que... Puis ça fait 15 ans qu'on le demande. Donc, si vous me
demandez si, le plus tôt possible, c'est diligent et prudent de demander
l'obligation, je ne peux pas vous dire non à ça. Oui, le plus tôt possible.
Mme Laforest : Puis
l'inspection, j'imagine, vous la voudriez uniforme à la...
M. Parent (Pascal) : Un des
buts principaux, il faut que ça soit uniforme. On ne peut pas... Là, le
problème, au Québec, est que, justement, il y a plusieurs façons de procéder.
Il y a plusieurs... Bon, il y a d'autres groupes qui procèdent, puis ils font
de l'inspection d'une autre façon. Bon, ce n'est pas pour dire que nous… Vu que
ça fait 27 ans, puis on est la plus ancienne, c'est sûr qu'on un petit peu
plus... On a évolué. On a plus d'ancienneté. Donc, on a plus de connaissances.
Nous, qu'est-ce qu'on demande, c'est qu'il y ait au moins le minimum de
qu'est-ce que nous, on demande puis qu'est-ce qu'on exige à nos membres, parce
que tout le monde le sait, dans le domaine, notre association, c'est la plus
difficile à adhérer. Tout le monde sait ça.
Le problème, qu'est-ce qu'on ne veut pas,
on ne veut pas un genre de «boys' club», là, une association qui est très
facile, puis on fait un chèque qu'on rentre, là. Ça, on n'en veut plus. Nous,
on demande ça, c'est clair. On veut que les inspecteurs soient professionnels
et non pas du monde qui ne sont pas qualifiés ou qui font ça à temps partiel, parce
qu'aujourd'hui ça coûte tellement cher, pratiquer, que quelqu'un qui fait ça à
temps partiel ne peut pas payer tout qu'est-ce que nous, on exige dans une
année. C'est impossible.
Mme Laforest : Mais <ceux
qui ont... >ceux qui font de l'inspection présentement, qui ne sont pas
reconnus, qui ne sont pas formés, mais qui font de l'inspection depuis,
admettons, cinq à 10 ans, au niveau de la formation, ce serait comment?
M. Parent (Pascal) : Pour eux
ou pour nous?
Mme Laforest : Pour eux.
M. Parent (Pascal) : Bien,
nous, on exige...
Mme Laforest : Les délais,
est-ce que vous avez prévu, au niveau...
M. Parent (Pascal) : Nous, on
exige toujours un minimum… Une attestation collégiale reconnue par le ministère
de l'Éducation, c'est le minimum qu'on exige. Ça peut être, après… Bien, c'est
ce qui existe sur le marché. Bien, au niveau du ministère, de toute façon, ça
peut être un D.E.C. en architecture, mais le minimum, c'est ça.
Mme Laforest : Quelqu'un, même,
qui a cinq à 10 ans, admettons, d'expérience, vous l'obligez pareil…
M. Parent (Pascal) : Oui.
M. Berrard (Pierre) : Ou,
alors, dans ce cas-là, il va chercher des équivalences, des reconnaissances
d'acquis.
Mme Laforest : Oui, c'est ça.
• (14 h 20) •
M. Berrard (Pierre) : On a
déjà accepté des personnes qui avaient une expérience, à côté, d'entrepreneur,
avec de l'électricité, de la plomberie, des cours. On lui <demandait...
M. Parent (Pascal) :
...ça peut être un DEC en architecture, mais le minimum, c'est ça.
Mme Laforest :
Quelqu'un,
même, qui a cinq à 10 ans, admettons, d'expérience, vous l'obligez pareil…
M. Parent (Pascal) :
Oui.
M. Berrard (Pierre) :
Ou, alors, dans ce cas-là, il va chercher des équivalences, des reconnaissances
d'acquis.
Mme Laforest : Oui, c'est
ça.
M. Berrard (Pierre) :
On a déjà accepté des personnes qui avaient une expérience à côté
d'entrepreneur, avec de l'électricité, de la plomberie, des cours. On lui >demandait
un cours de rédaction de rapports. On lui demandait...
M. Parent (Pascal) : Bien, en
fait, c'est le collège qui le demande, mais on a déjà des ententes avec le
collège à ce niveau-là.
M. Berrard (Pierre) : C'est
ça.
Mme Laforest : O.K., ça, c'est
correct. On a eu... On a discuté ici, auparavant, la semaine passée, des gens
qui disaient que ce serait peut-être une bonne idée pour des acheteurs de
refuser les inspections… qui sont responsables… si eux... Oui, qu'est-ce que
vous en pensez?
M. Parent (Pascal) : S'ils ne
veulent pas être diligents et responsables, qu'ils en prennent pleine
responsabilité?
Mme Laforest : Qu'ils renoncent
complètement à l'inspection, qu'est-ce que...
M. Parent (Pascal) : Bien, je
pense que ça motiverait les acheteurs à faire l'inspection. Puis ça les
motiverait à être responsables et diligents, parce qu'il ne faut pas oublier
que, quand l'inspecteur fait l'inspection, il prend la responsabilité… Donc, je
pense, ça serait <une bonne motivation… >une bonne source de
motivation, à faire ça, oui.
Mme Laforest : O.K. Je vais y
aller parce que j'ai quand même pas mal de questions. Au niveau des assurances,
je vais vous poser une question, mais je ne sais pas s'il me reste encore du
temps.
La Présidente (Mme Dansereau) :
...
Mme Laforest : Vous mentionnez
l'obligation de détenir une couverture d'assurance professionnelle, puis <le
montant… >avez-vous les montants? Comment vous voyez ça, au niveau des
montants, pour l'assurance?
M. Parent (Pascal) : Ce que l'association
a fait, c'est qu'on a notre programme d'assurance à l'interne. Ça fait que
c'est obligatoire de prendre notre programme, parce qu'on veut contrôler un
petit peu… Ça dépend des programmes. Les programmes sont beaucoup ajustés selon
ce que... en fait, comment que l'inspecteur a travaillé. C'est sûr, s'il a eu
des poursuites, son programme d'assurance va coûter plus cher. Puis, je vous le
dis, les programmes d'assurance, en erreurs, omissions, ce n'est pas juste à
l'AIBQ, ce n'est pas juste au Québec, c'est mondial. C'est une crise
présentement. Ils ont beaucoup de pertes au niveau de Lloyd's. Ça fait qu'ils
sont en train de resserrer. Ils sont en train d'augmenter les assurances.
Là, exemple, à l'ordre des technologues,
on l'a vu, là, ils ont triplé. Nous, on s'attend à une augmentation de
100 %. Puis ce n'est pas une question du marché au Québec. C'est beaucoup
plus loin que ça. Ça fait que nous, bien, vous voyez, là, on vient... On est en
train de négocier un nouveau programme d'assurance. La moyenne va être autour
de 4 000 $, pour débuter, par année. Ça peut aller jusqu'à
10 000 $, 15 000 $, dépendamment. Ça fait que c'est
obligatoire, avec 1 million… Nous, on demande 1 million de
responsabilité civile, minimalement. Ça peut aller jusqu'à 2 millions,
dépendamment du marché que l'inspecteur fait.
Mme Laforest : O.K., c'est
bon. Puis, au niveau... Si on parle des logements, pour l'inspection des
logements, est-ce que vous avez un maximum du nombre de logements?
M. Parent (Pascal) : On est
en train d'édifier une nouvelle norme de pratique. On est rendus à notre
cinquième version. Avant, on était à un nombre d'étages. On a enlevé le nombre
d'étages parce que c'était trop complexe. Un pourcentage de commercial, avec
résidentiel… Il fallait qu'en tout cas il y ait un pourcentage... Je ne pense
pas que l'inspecteur calculait… Ça fait que, dans notre nouvelle norme, c'est
sûr qu'on va regarder les cinq étages et moins, mais le pourcentage, en
commercial ou pas, ou le multilogements, ça, on ne le calculera plus. Ça ne
change rien. Franchement, là, dans la pratique, dans le multilogements, c'est
souvent du copier-coller, là. Que tu en fasses 24 ou 36, c'est pas mal tout le
temps la même affaire qui revient. Mais on va se restreindre à cinq étages et
moins pour l'instant.
Mme Laforest : Après ça, j'avais
comme question... J'ai une question vraiment particulière pour un programme
assez particulier, d'ailleurs, parce qu'on en a parlé ici aussi la semaine
passée, le problème de la mérule pleureuse. Je voudrais vous entendre sur ça,
parce qu'on a tellement de... oui, on peut corriger ça, non, c'est difficile...
On a maintenant plusieurs souches au niveau... Qu'est-ce que vous avez vécu
comme expérience avec cette problématique-là? Est-ce que vous avez vécu...
M. Parent (Pascal) : Bien, parce
que, là, bien, moi, je peux... Au niveau de l'inspecteur en tant que tel, lui,
dès qu'il voit moindrement un signe de contamination, il va demander une
expertise à ce niveau-là. Premièrement, l'inspecteur n'a même pas le droit de
dire dans son rapport qu'il a vu une moisissure. Il est obligé de dire qu'il a
vu apparence, parce que, tant et aussi longtemps que ça n'a pas été élaboré en
laboratoire, pour détecter, c'est vraiment ça.
À partir de là, moi personnellement,
qu'est-ce que je peux vous dire, c'est... Moi personnellement, on en fait au
bureau. Ils vont demander à des… bon, ceux qui sont dans des ordres
professionnels, là, un technologue ou un architecte, de faire un plan et devis
pour une décontamination, pour le donner ensuite à l'expert en décontamination,
celui qui la fait.
Je vais vous dire, bien franchement, à ce
niveau-là, il n'y a pas énormément de bases de données précises au Québec, là,
très, très précises, de façons de procéder. Bien, <moi, j'en ai vu
plusieurs... >moi, j'ai vu plusieurs rapports passer sur mon bureau,
puis c'était très différent, la façon de procéder. Ça fait que vous, vous
demandez si nous, on a un paramètre clair là-dessus. En inspection, en
préachat, on n'établit pas de paramètres. En fait, nous détectons la
déficience.
M. Janson (Martin) : Si je
peux me permettre d'ajouter, il faut bien comprendre… L'inspecteur préachat,
c'est le médecin généraliste de l'inspection de bâtiments, c'est l'entrée en
matière. Lui, il est là pour soulever les drapeaux rouges, identifier… il y a
quelque chose d'anormal qui se passe ici. Mais ensuite, tout comme le médecin
spécialiste, il se doit de référer à un expert en salubrité microbienne,
exemple, dans un cas de détection de ce qui pourrait ressembler à de la mérule
pleureuse ou d'autres moisissures qu'on rencontre très, très souvent, là, sur
le terrain.
Mme Laforest : O.K. J'ai une
dernière question très, très rapide parce que je veux laisser mes <collègues...
M. Janson (Martin) : ...
il y a quelque chose d'anormal qui se passe ici. Mais ensuite, tout comme le
médecin spécialiste, il se doit de référer à un expert en salubrité
microbienne, exemple, dans un cas de détection de ce qui pourrait ressembler à
de la mérule pleureuse ou d'autres moisissures qu'on rencontre très, très souvent,
là, sur le terrain.
Mme Laforest :
O.K.
J'ai une dernière question très, très rapide parce que je veux laisser mes >collègues
poser des questions. Les coûts de l'inspection… Admettons que l'inspection
devient obligatoire, on dit, du jour au lendemain, l'inspection est
obligatoire, est-ce que les coûts vont ressembler aux coûts, présentement, de
l'inspection ou vous allez...
M. Parent (Pascal) : Bien,
je ne verrais pas pourquoi il y aurait évolution dans les coûts. La seule chose
qui pourrait être bonne, c'est une uniformité, justement, pour avoir un volume.
Ça fait que ça nous permettrait d'aller chercher des produits peut-être un peu
moins chers à ce niveau-là. Ça fait que peut-être... Je ne verrais pas... Tu
sais, ça va aller selon la loi du marché aussi, dépendamment comment ça va
coûter pour, en fait, pratiquer, mais ils vont s'ajuster.
Mais, sachez une chose, exemple, quelqu'un
qui demande 600 $ pour pratiquer ou pour aller faire l'inspection de
maisons, ce n'est pas juste de faire l'inspection. Il y a du monde qui a
travaillé avant. Il y a un bureau. Puis la responsabilité sur l'inspecteur est
énorme. Ça fait que ça, ça a une valeur. Moi personnellement... On passe un peu
pour les kamikazes, un peu, dans le marché, en passant. Tu sais, il n'y a pas
beaucoup de professionnels qui veulent toucher à ça.
Mme Laforest : C'est bon. Merci.
Moi, ça répond à mes questions. Je vais laisser mes collègues... Merci
beaucoup.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je cède la parole — il reste un peu moins de trois minutes — au
député du Lac-Saint-Jean. Trois minutes, à peu près.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Moi, c'est plus au niveau, là, de l'apparence des conflits d'intérêts, tout ça.
Ma question, ce serait plus au niveau, là... Pourrait-il exister des conflits
d'intérêts potentiels pour un inspecteur en bâtiment? Je fais référence, exemple,
à un entrepreneur qui devient inspecteur ou, des fois, des liens étroits avec
un courtier immobilier.
M. Parent (Pascal) : Moi personnellement,
je ne pense pas qu'un courtier immobilier aurait le droit de référer un
inspecteur en aucun temps. Il y a trop de potentiel de conflits. Trop dangereux,
c'est trop facile. Je ne pense pas non plus qu'un inspecteur devrait être
entrepreneur non plus. Trop facile de se référer un propre… un contrat, autant
que c'est trop, pour le courtier puis l'inspecteur, <trop >facile
de faciliter une transaction immobilière. Moi, je ne crois pas.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Donc, vous ne connaissez pas d'anciens entrepreneurs qui sont devenus
inspecteurs?
M. Janson (Martin) : Le
danger, ce n'est pas qu'il traverse puis qu'il devienne inspecteur. Le danger,
c'est qu'il fasse les deux en même temps. Puis le danger auquel référait
M. Parent, c'était la proximité de ces acteurs-là sur le terrain, qui, à
l'occasion, peuvent laisser craindre des conflits d'intérêts. Comme, évidemment,
le courtier immobilier, lui, il ne touchera une rétribution que s'il y a une
transaction, alors son objectif premier, c'est que la transaction passe. Et,
s'il réfère à un inspecteur en bâtiment, on peut craindre qu'il va lui faire
passer la transaction.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) : O.K.
Mais un entrepreneur qui n'est plus un entrepreneur, qui va… inspecteur… Mais
on sait que les entrepreneurs, des fois, ont des liens avec des courtiers
immobiliers du temps qu'ils étaient entrepreneurs.
M. Berrard (Pierre) : Dans notre
code de déontologie, il est bien spécifié qu'il ne doit pas être en conflit
d'intérêts avec une profession qui touche la construction. Donc, si notre
conseil de discipline, notre syndic a une plainte comme quoi un inspecteur a
fait un travail en électricité ou quoi, ça va retontir au conseil de
discipline.
M. Parent (Pascal) : Bien, retenez
le courtier avec l'inspecteur… C'est ce que je vous recommande.
La Présidente (Mme Dansereau) :
…secondes. Ça va?
M. Thouin : Oui, en quelques
secondes, à mon tour… Bonjour, messieurs, très content de vous recevoir.
Petite question au niveau de la formation.
Vous avez dit tantôt : Un diplôme d'études collégiales minimal… Mais les
gens qui sont déjà membres d'un ordre professionnel, là, un architecte, un
ingénieur, un technologue, est-ce que ces gens-là ont besoin d'une autre
formation complémentaire ou ils ne sont pas déjà suffisamment formés, de par
leur expertise, pour être capables de...
M. Parent (Pascal) : …de la
formation. S'il a une formation qui est reliée directement au bâtiment ou, exemple,
je ne sais pas, un technologue en architecture, exemple, ça, on va l'accepter.
Mais, si ce n'est pas lié au bâtiment ou c'est trop loin, on ne l'acceptera pas.
M. Janson (Martin) : Il y a également
des... Encore une fois, l'inspecteur en bâtiment est le généraliste de la
construction. Alors, l'architecte peut être excellent en architecture, mais, en
mécanique du bâtiment, avoir très, très, très peu de connaissances.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Notre temps est écoulé. Je cède donc maintenant la parole à la
porte-parole de l'opposition officielle. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel,
vous disposez de 11 minutes.
Mme Thériault
: Merci,
Mme la Présidente. Je sais que je n'ai pas le droit de souligner l'absence de
quelqu'un, mais il manque un groupe parlementaire à la table. Donc, je vous
avise que mon collègue et moi voudrions prendre le temps qui leur est alloué,
de consentement avec notre collègue.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Consentement? Donc, vous disposez de 13 min 12 s.
Mme Thériault
: Merci.
Vous allez le rajuster? Parfait. Merci, Mme la Présidente. Deux minutes de plus,
des fois, c'est important. Donc, vous comprenez qu'on va prendre tout ce qu'on
a à notre disposition. Merci, M. Berrard, M. Parent, Me Janson,
d'être avec nous aujourd'hui.
• (14 h 30) •
J'ai dit à la ministre, bien aimablement,
qu'il y avait certains groupes qui n'étaient pas contents de son projet de loi,
qui n'étaient aussi pas contents du 401, quand j'avais déposé… Là, je vais dire
à la ministre que, dans le cas qui nous occupe, vous êtes aussi contents de son
projet de loi que de celui que j'avais déposé. Il y a des bouts de communiqués
qui se ressemblent. De toute façon, moi, je les ai comparés. Donc, on a trouvé
ça très, très correct. Donc, c'est dire que la ministre est quand même au bon
endroit. Tout ceci pour dire qu'on ne vous fera pas attendre encore plusieurs
années. Le fait d'avoir déposé le projet de loi...
14 h 30 (version non révisée)
Mme Thériault
:
...dans le cas qui nous occupe, vous êtes aussi contents de son projet de loi
que de celui que j'avais déposé. Il y a des bouts de communiqués qui se
ressemblent. De toute façon, moi, je les ai comparés, donc on a trouvé ça très,
très correct. Donc, c'est dire que la ministre est quand même au bon endroit.
Tout ceci pour dire qu'on ne vous fera pas attendre encore plusieurs années.
Le fait d'avoir déposé le projet de loi n° 401 à la fin de la session sachant pertinemment bien
qu'on ne pouvait pas l'adopter était un minimum d'engagement, puis ça aura eu
le mérite, à tout le moins, que, lorsque la ministre est arrivée, qu'elle a pu
ressortir le dossier, et le regarder, et dire : Qu'est-ce qu'on fait ?
Qu'est-ce qu'on regarde? Qu'est-ce qu'on change? Donc, je vous rassure, vous ne
passerez pas cinq ans à vous demander ce qui va arriver avec vous. Je n'ai pas
l'intention non plus de retarder l'adoption du projet de loi, mais on va bien
faire la loi tant qu'à faire la loi.
Donc, dans une première question que je
vais vous poser, je pense que je vais rester sur la question du député de Rousseau
lorsqu'il vous a posé la question par rapport aux autres ordres professionnels.
C'est sûr qu'un architecte dessine des plans. Mais on sait que présentement il
y a des technologues qui oeuvrent aussi. Il y a des ingénieurs qui sont
qualifiés pour pouvoir vérifier. J'ai bien compris que vous vous qualifiez de
médecins généralistes qui travaillent avec des spécialistes. Donc, on pourrait
certainement qualifier les autres ordres professionnels de «spécialistes».
Quels sont les ordres professionnels qui
sont incontournables pour s'assurer que, si vous avez besoin d'un spécialiste,
qu'on puisse tisser des liens avec? Parce que ça n'a de l'air de rien comme ça,
mais là on va vous donner le fardeau de tout ce qui s'appelle qualité en
inspection des bâtiments. C'est sur vous que ça va reposer. Mais vous avez
besoin de voies de passage avec les autres ordres professionnels parce que vous
ne serez pas un ordre professionnel, vous allez être une corporation, je
comprends, comme les maîtres mécaniciens en tuyauterie puis les maîtres
électriciens. Donc, à défaut d'être sur l'Office des professions avec les
autres professions, vous allez relever de Régie du bâtiment.
M. Parent (Pascal) :
Est-ce que je peux être clair?
Mme Thériault
:
Oui.
M. Parent (Pascal) : Je
vais vous donner un exemple. L'ingénieur en génie civil, là, très bon dans dans
le sol, le béton, parfait. L'enveloppe, la mécanique, il ne connaît rien
là-dedans. Il n'a aucun plan de cours. Où je veux aller, un ingénieur en
mécanique du bâtiment, l'enveloppe du bâtiment, zéro. C'est parce que les
généralistes, les inspecteurs, la différence, c'est qu'il a des connaissances
sur à peu près tout, je dis en général, le généraliste. Tandis qu'eux ont des
connaissances pointues, mais ils n'en ont pas du tout dans d'autres, du tout.
Donc, un inspecteur ne peut pas inspecter s'il n'a pas de connaissances dans
tous les points à inspecter.
Ça fait qu'à ce moment-là, je pense que,
nous, qu'est-ce qu'on fait, c'est qu'on peut... on les accepte à l'adhésion,
mais on leur fait passer des tests à ce moment-là. Puis, s'ils ne les passent
pas, qu'ils soient ingénieurs, qu'ils aient une maîtrise ou un bac, ou un
doctorat, ça ne change rien. C'est qu'il faut qu'ils soient capables de nous
démontrer qu'ils peuvent pratiquer. Puis ça ne veut pas dire nécessairement
qu'il est architecte ou qu'il est ingénieur, qu'il est capable parce que les
ingénieurs, c'est très pointu, puis les architectes aussi.
Alors, on le sait, l'architecte, c'est les
plans, l'enveloppe. Mais, quand on lui parle de fondations puis de drains
français, là on le perd. Puis autant là, l'ingénieur mécanique, si je lui parle
de fondations ou de drains français, encore là on le perd totalement.
L'ingénieur par contre qui va faire le bac en génie des matériaux de la
construction, lui, oui, il a une généralité, lui. Un ingénieur civil non, non,
non. Je le sais parce que j'en ai au bureau puis, puis je les prends six mois
en stages, puis ça prend six mois. J'en ai un qui vient de sortir en maîtrise,
ça a pris six mois avant qu'il soit apte parce que, son plan de cours, ça n'a
rien à voir.
Alors là, rendu là, je pense qu'une
part... c'est sûr que l'attestation collégiale, je pense qu'un jour, de toute
façon, ça va être un DEC. Ça va venir un jour. Mais, pour l'instant, je pense
que c'est celle qui est la plus apte pour l'inspection. Mais ceux qui sont
proches du bâtiment, il faut faire attention, ça va être important de leur
faire faire des examens de qualification pour démontrer comme quoi qu'ils
peuvent faire... qu'ils peuvent pratiquer parce que ce n'est pas toujours le
cas, et loin de là.
Mme Thériault
:
Mais j'entends également que vous devez avoir des liens tissés déjà avec les
autres corporations... les autres professions qui sont sous l'Office des
professions.
M. Janson (Martin) :
C'est certain qu'il y a des liens. Parce que, dans les rapports d'inspection,
sur 10 rapports d'inspection que vous allez lire, il y en a très
certainement neuf qui réfèrent à une expertise additionnelle suivant des
symptômes qui ont été décelés par l'inspecteur en bâtiment. Alors, ceux que
déjà là l'on rencontre déjà le plus souvent, dites-moi si je me trompe, mais il
y a déjà les... tout ce qui est expert en salubrité microbienne. On pense à des
microbiologistes, des chimistes. C'est très fréquent qu'on se doit de référer à
un spécialiste dans ces domaines-là. À chaque fois qu'il y a un problème de
fondations, évidemment qu'on recommande le recours à des ingénieurs en
structure. C'est ultra important. Quand on a des problèmes d'enveloppe de
bâtiment, c'est la référence à un architecte qui est faite très, très, très
souvent. Alors, il y a déjà des liens de tissés avec d'autres ordres
professionnels de par le rôle d'inspecteur qui, encore une fois, est notre
généraliste du domaine de la santé du bâtiment.
Mme Thériault
:
Parfait. Je sais que vous ne représentez pas les autres ordres professionnels,
mais pensez-vous que, dans le projet de loi, on doit prévoir la possibilité que
les autres ordres professionnels doivent faire partie des inspecteurs en
bâtiment?
M. Parent (Pascal) :
Mais, moi, personnellement, je ne pense pas qu'il y ait de l'intérêt tant de
leur part, premièrement. Puis, deuxièmement, comme je vous le répète, moi, je
n'ai pas de problème tant et aussi longtemps qu'ils sont qualifiés puis ils
sont à le faire, mais il va falloir qu'ils démontrent qu'ils peuvent le faire.
Mme Thériault
:
D'accord avec vous. Vous avez dit quelque chose tout à l'heure qui m'a fait
tiquer. Vous avez dit que vous n'avez même pas le droit d'écrire qu'il y a de
la moisissure. Vous devez écrire absolument qu'il y a apparence qu'il y a de la
moisissure. Qu'est-ce que vous avez besoin pour écrire qu'il y en a de la
moisissure dans le projet de loi? Puis...
M. Parent (Pascal) : Généralement
parlant...
M. Parent (Pascal) :
...le faire, mais il va falloir qu'ils démontrent qu'ils peuvent le faire.
Mme Thériault
: D'accord
avec vous. Vous avez dit quelque chose tout à l'heure qui m'a fait tiquer. Vous
avez dit que vous n'avez même pas le droit d'écrire qu'il y a de la moisissure.
Vous devez écrire absolument qu'il y a apparence qu'il y a de la moisissure. Qu'est-ce
que vous avez besoin pour écrire qu'il y en a de la moisissure dans le projet
de loi?
M. Parent (Pascal) : Généralement
parlant...
Mme Thériault
:
Puis je vais vous expliquer. Nous, là, on fait des lois, hein? Entre «la ministre
peut» faire telle affaire dans la loi et «la ministre doit» faire telle
affaire, moi, moins il y a de «peut», plus il y a de «doit», mieux... meilleure
je me sens, parce que la ministre est obligée de faire quelque chose. Là, quand
j'entends que vous le voyez, vous le savez, vous êtes les expertes, hein? Ce
n'est pas vrai que tu vas peinturer une petite tache de moisissure. Elle va
revenir aussi vite, hein? Bon. Mais pourquoi vous n'avez pas le droit de
l'écrire? Et qu'est-ce qu'on peut faire dans la loi pour vous donner le droit
de l'écrire? Je comprends qu'il y a une question de s'exposer aux recours puis
tout ça, là. Mais quand même, tu sais, tu n'es pas à moitié vivant, là. Tu es
vivant ou tu es mal en point, mais tu es vivant.
M. Janson (Martin) : J'ai
failli instruire un recours comme avocat dans un dossier de vice caché sur un
panneau d'OSB qui avait été laissé pour former une fondation de béton, parce
qu'il y avait des taches noires qui, à l'évidence, aux yeux de tous, y incluant
les experts en salubrité microbienne qui étaient passés, étaient de la
moisissure. Or, quand, par frottis, on est allé faire un prélèvement, on s'est
rendu compte que c'était l'encreuse du panneau d'OSB qui avait fait des taches
sur le panneau et qui avait donné l'impression d'un panneau d'OSB contaminé. Il
y avait de la moisissure, mais elle n'était pas située là. Bref, quand ça sent,
ça goûte, que ça a l'image de, c'est sûr qu'à un moment donné on peut se dire
qu'on se rapproche d'un champignon ou d'une moisissure, mais la seule véritable
façon d'en confirmer l'existence, c'est par une analyse microbiologique. Alors,
est-ce que c'est nécessaire quand l'inspecteur dit : On rencontre des
éléments qui ont toutes les apparences et l'odeur d'une moisissure et on réfère
à un expert en salubrité microbienne, on vient de faire la job sans
l'identifier...
M. Parent (Pascal) : Ça
va encore un peu plus loin, par exemple. Il y a une chose, la moisissure, mais
en gros, l'inspecteur, il doit recommander, peu importe le matériau... Parce
qu'il y a des normes des règles de l'art en assèchement puis en
déshumidification, hein? Grosso modo, le matériel, s'il n'est pas asséché ou
déshumidifié en dedans de 72 heures, il recommande automatiquement sa
décontamination. Ce n'est pas compliqué. Ça fait que, là, s'ils veulent une
expertise, c'est parce que...
Une voix
: ...
M. Parent (Pascal) :
Ouin. Ça fait que, sinon, bien, c'est sûr que, si... Visuellement, il n'y a
personne au monde qui peut valider que c'est de la moisissure, même si tout le
monde le sait. Puis c'est justement une question de recours. Si ce n'est pas
ça, bien, c'est une question de recours.
Mme Thériault
:
Il me reste un peu moins que cinq minutes. J'imagine que vous avez consulté vos
membres en fonction du projet de loi et qu'ils sont heureux eux autres aussi.
M. Parent (Pascal) : Ils
sont très heureux.
Mme Thériault
: Est-ce
qu'il y a d'autres associations d'inspection en bâtiment qui existent,
d'inspecteurs en bâtiment?
M. Parent (Pascal) :
Nous, on ne le sait pas.
Mme Thériault
:
Vous, vous ne le savez pas. O.K. Non. Bien, il y a d'autres regroupements sous
l'égide de qui il y a d'autres inspecteurs en bâtiment. J'imagine que vous vous
connaissez et vous discutez aussi. Est-ce que ces gens-là étaient heureux aussi
du projet de loi? Parce qu'on ne les entendra pas en commission parlementaire.
On a été limité dans la quantité de groupes qu'on pouvait entendre.
M. Parent (Pascal) :
Bien, en fait, à notre connaissance, il y en a une que vous allez rencontrer,
là, en fin d'après-midi. Puis je pense qu'ils sont une 15, vingtaine, je ne le
sais pas. Je ne les connais pas vraiment. Franchement, on n'est pas tout à
fait, de toute façon, de la même vision des choses. Puis l'autre, c'est une association
américaine. Ça fait qu'eux ils n'étaient pas pour le projet de loi, de toute
façon, a priori, au départ. Ça fait que je ne le sais pas. On n'entend plus
parler d'eux depuis ce temps-là. Ils n'étaient pas pour.
Mme Thériault
:
...moi, je les aurais entendus avec plaisir quand même nous expliquer comment
on ne peut pas avoir de hauts standards dans notre industrie, ici, pour
protéger nos gens. J'aurais trouvé ça intéressant, mais ce n'est pas grave. On
comprend que, vous, vous êtes bien heureux de faire en sorte qu'on vienne
encadrer la profession. Je vous demanderais... Si vous avez la baguette
magique, vous, demain matin, là, vous l'avez. O.K. J'ai bien compris la ministre
quand elle vous a posé la question par rapport à ce qu'on vient pour l'obliger.
On comprend que, si on veut protéger les acheteurs, on peut finir par
l'obliger, mais il faut encore avoir les conditions préalables. Moi-même, à
l'époque, je disais : Encore faut-il faire la formation au niveau, que
tout le monde soit regroupé, que tout le monde fonctionne de la même manière,
qu'on a tous les mêmes protections. Un coup tout ça c'est fait, c'est décidé
puis on sait quelle formation on donne, honnêtement, l'obligation de la faire,
l'inspection, on va protéger le monde. Et je comprends aussi qu'il y a des gens
qui sont venus nous dire la semaine passée : Bien, à moins qu'on renonce à
une inspection. Qu'en pensez-vous?
• (14 h 40) •
M. Janson (Martin) : Tu
sais, si on regarde juste ce qui s'est passé dans les plans de garantie adoptés
en vertu de la Loi sur le bâtiment pour la propriété neuve, les «timers» des
garanties débutent avec l'attestation de réception, soit des parties
privatives, soit des parties communes. Et on a imposé que, pour les parties
communes, ça se fasse par un professionnel. Et déjà on a noté que,
soudainement, les attestations de réception des parties communes étaient
beaucoup plus complètes qu'elles l'étaient il y a bien des années. Actuellement,
l'inspection des parties privatives se fait avec l'entrepreneur très souvent ou
même son vendeur. Ils font le tour, ils regardent ça puis, quand il y a de quoi
qui est vraiment parlant, ils l'écrivent sur le petit formulaire, mais la
plupart des gens se fient aveuglément au représentant du constructeur qui est
là puis qui les accompagne. Alors, je pense qu'inévitablement ça pourrait
éventuellement être positif que d'atteindre une inspection préachat
obligatoire, peut-être en entrant en matière par le 9, puis peut-être en
enchaînant éventuellement...
M. Janson (Martin) : ...même
son vendeur. Ils font le tour, ils regardent ça puis, quand il y a de quoi qui
est vraiment parlant, ils l'écrivent sur le petit formulaire, mais la plupart
des gens se fient aveuglément au représentant du constructeur qui est là puis
qui les accompagne. Alors, je pense qu'inévitablement ça pourrait
éventuellement être positif que d'atteindre une inspection préachat
obligatoire, peut-être en entrant en matière par le 9, puis peut-être en
enchaînant éventuellement sur tout type de propriété, mais ce serait
certainement positif.
Mme Thériault
:
Parfait. La ministre doit se demander pourquoi je ne viens pas poser... je n'ai
pas oublié, le Code de construction, parce que présentement il y a quand même
des gens qui prennent la version 1985 du Code de construction plutôt que de
prendre la 2010. La 2015 devrait sortir en 2020. Il y a différentes versions du
code. Pour vos inspecteurs à vous, j'imagine que si on s'enlignait sur une ou
deux versions de code seulement, plutôt que d'avoir recours au code de 85 puis
au code de 95, il me semble que ça simplifierait drôlement les affaires. Qu'en
pensez-vous?
M. Parent (Pascal) : Ça
faciliterait grandement, oui.
Mme Thériault
: Ça
faciliterait grandement.
M. Parent (Pascal) : Oui,
grandement.
Mme Thériault
: Est-ce
que vous pensez que ça va nécessairement coûter plus cher, si on prend les
versions plus récentes du Code de construction? Parce que certaines municipalités
vont invoquer que le fait de prendre des versions plus vieilles du Code de
construction, ils vont sauver des coûts, les plus petites municipalités notamment.
M. Parent (Pascal) : Pour la
construction?
Mme Thériault
: Oui.
M. Parent (Pascal) : Bien,
c'est sûr que le bâtiment, il a changé, mais de là de passer à 85 à 2005, la
différence, oui, est... mais pas de là à ça soit extrême, non.
Mme Thériault
: C'est
minime, donc on ne cause pas tant de dommages que ça.
M. Parent (Pascal) : Puis je
pense que ça vaudrait la peine aussi.
M. Janson (Martin) : C'est beaucoup
en expertise, en réponse à votre question, c'est beaucoup en expertise que l'importance
des codes de construction interviennent. En inspection préachat, on est là pour
s'assurer que le bâtiment fonctionne. Parce qu'on va continuer à inspecter des
bâtiments de 1935, de 1950, de 1970, alors on n'ira pas à toutes les fois
vérifier s'il a été construit en conformité du code qui était applicable dans
les années de sa construction. Mais l'important, c'est de savoir que la
construction neuve se fera partout au Québec de la même façon, ça, j'en
conviens. Et c'est les experts ensuite, quand ils sont référés par les
inspecteurs préachat qui, eux, doivent aller voir si la maison, pour l'élément
qui est soulevé par l'inspecteur, a été construite conformément au code qui
était applicable. Et là, qu'il y ait autant de diversité de codes selon les
municipalités, c'est là où ça complique leur travail.
M. Parent (Pascal) : Ça reste
qu'ils se basent tous sur les normes pour...
Mme Thériault
:
...règlement qui est déjà écrit, vous avez mentionné que vous aviez déjà
commencé à écrire des règlements dans votre mémoire, étant donné que le projet
de loi était devant nous. Est-ce que vous auriez la gentillesse de partager ce
que vous avez déjà fait comme travail avec l'équipe ministérielle ou à tout le
moins les gens de la Régie du bâtiment pour ne pas qu'on réécrive, qu'on
recommence tout à zéro? Mais il y a quand même une base de travail qui, il me
semble, pourrait être récupérée pour pouvoir avoir des règlements qui rentrent
en vigueur plus rapidement.
Une voix
: Assurément.
Une voix
: Bien oui.
Bien oui.
Mme Thériault
: Alors,
à la demande de la Régie du bâtiment, j'imagine, oui.
Une voix
: Oui.
Mme Thériault
:
Parfait. D'accord. Je veux juste sauver du temps, hein, vous comprenez, je
pense que vraiment que vous avez des demandes qui ont perduré au fil des ans.
Là, on est dedans, puis, s'il manque des choses, c'est le temps de les faire tout
de suite.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Mme la députée.
Mme Thériault
: Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je cède maintenant la parole au porte-parole du troisième groupe d'opposition. M.
le député de Rimouski, vous disposez de 3 min 18 s.
M. LeBel : Merci. Bonjour.
C'est compliqué votre affaire. Non, mais vous connaissez ça, moi, j'écoutais tantôt...
je comprends l'encadrement puis je pense que c'est clair, là, qu'on fait des
gains, mais toute la formation, vous avez dit, là, c'est l'attestation, vous
avez dit : Éventuellement, ça va devenir un D.E.C., on n'aura pas le
choix. Moi, j'aimerais savoir comment ça fonctionne, parce qu'il y a plusieurs
associations, les plans de cours, quand on fait l'attestation, est-ce que vous
collaborez à ces plans de cours là? Comment ça fonctionne? Est-ce que les...
Est-ce que c'est correct pour l'instant? Est-ce que ça pourrait être mieux?
Pour former les gens.
M. Parent (Pascal) : De la
façon que ça fonctionne... Bien, premièrement, on a déjà développé, on a déjà
bâti un plan de cours avec un collège, on est la seule association qui a déjà
bâti un cours. Mais qu'est-ce qu'ils font, c'est...
Une voix
: ...
M. Parent (Pascal) : CEI. Ça
fait que, qu'est-ce qu'on fait, en fait, c'est que les collèges nous approchent
puis ils vont nous demander si on reconnaît, en fait, leur formation. Parce
que, oui, tu as des formations différentes dépendamment des heures. Ça fait que
c'est sûr, nous, on va exiger une formation minimale, parce qu'il y a des
formations qu'on va juger... plus ou moins acceptables, à l'association, mais
la plupart c'est correct, ça se ressemble tout pas mal. Il y a au-dessus de 19
collèges qui donnent la formation présentement, je pense qu'ils sont 19. Ça
fait que nous, on a des liens avec tous ces collèges-là.
M. LeBel : Ils ne donnent pas
tous le même cours.
M. Parent (Pascal) : La base
reste la même, puis des fois on est obligés d'intervenir parce que le cours, à
un moment donné, il s'éloigne un peu trop, puis on intervient à ce moment-là
parce que des fois on a des retours des étudiants. Ça fait qu'à peu près tous
les étudiants, ils reviennent à l'AIBQ, puis on est la centralisation à ce
niveau-là. Ça fait que, oui, on intervient quand ils s'éloignent trop. Ça fait
qu'on sait comment en bâtir un, parce qu'on en a déjà bâti un.
M. LeBel : Oui, mais un cours,
il me semble, le ministère de l'Éducation devrait... il me semble, un cours,
c'est un cours, là, le cours qui doit être donné doit se ressembler un peu
partout, il doit y avoir une base, il doit être... Il me semble, si tu es formé
à une place puis tu as ton attestation, il faut qu'il ait la même valeur que
celui-là qui a été formé ailleurs.
M. Janson (Martin) : C'est le problème
de l'absence d'encadrement légal, c'est qu'à l'heure actuelle on ne peut que
choisir, trier les gens qui se présentent chez nous puis exiger qu'ils
rencontrent les exigences suivantes, qui sont les tests par des examens qu'ils
ont à passer à l'interne. On n'a aucun pouvoir d'imposer la formation pour le
moment ou même d'imposer aux cégeps, aux collèges d'offrir un cours selon ce
que, nous, on prescrit...
M. Janson (Martin) :
...d'encadrement légal : c'est qu'à l'heure actuelle, on ne peut que
choisir, trier les gens qui se présentent chez nous puis exiger qu'ils
rencontrent les exigences suivantes, qui sont les tests par des examens qu'ils
ont à passer à l'interne. On n'a aucun pouvoir d'imposer la formation pour le
moment ou même d'imposer aux cégeps, aux collèges d'offrir un cours selon ce
que, nous, on prescrit.
M. Parent (Pascal) : Mais, si
vous voulez... votre question, c'est si on préconise certaines formations. Oui.
Ça, c'est certain.
M. LeBel : Et comment on
pourrait faire pour uniformiser?
M. Janson (Martin) : Ce que
vous êtes en train de faire présentement.
M. LeBel : Parce que ça n'a
pas de sens que les cours ne soient pas la même chose. Puis, quand vous avez
dit : Éventuellement un D.E.C., ça a sorti comme ça, ou vous pensez vraiment
qu'éventuellement on...
M. Parent (Pascal) : Je ne
dis pas demain matin, j'ai dit : Ça va venir un jour, parce qu'il y a une
évolution dans l'inspection de bâtiment nette, là, claire. Avant, c'était comme
une profession secondaire; là, c'est une profession propre. Non seulement il
faut qu'ils connaissent à peu près tous les éléments du bâtiment, il faut
qu'ils sachent rédiger aussi, il faut qu'ils sachent faire comprendre aussi.
Puis souvent, c'est des entrepreneurs autonomes, donc il faut qu'ils soient...
qu'ils connaissent un petit peu la business. Je pense que ça va venir un jour,
oui. C'est parce que je la considère, la profession, l'équivalent de quelqu'un
de technologue aujourd'hui.
M. LeBel : Oui, puis les
choses avancent vite, là. On parlait de la mérule pleureuse. Dans mon coin,
j'ai eu un cas, là, puis je ne connaissais pas ça, ces affaires-là, et c'est
sûr que les inspecteurs en bâtiment étaient comme un peu débordés par
l'affaire. Puis on me dit que c'est assez nouveau, ça, le phénomène de la
mérule pleureuse : depuis cinq, six ans, ça prend de l'ampleur. Ça fait
que je me dis : S'il y a une bonne formation, puis les gens pourraient
détecter mieux...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, M. le député. Le temps, malheureusement, est écoulé. Merci pour votre
contribution aux travaux de la commission. Je suspends les travaux pour
quelques instants afin de permettre au prochain groupe de prendre place. Merci,
messieurs.
(Suspension de la séance à 14 h 47)
(Reprise à 14 h 49)
La Présidente (Mme Dansereau) :
... Je souhaite la bienvenue à l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Je
vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé, puis nous
procéderons à la période d'échange avec les membres de la commission. Je vous
invite donc à vous présenter puis à commencer votre exposé, madame, monsieur.
M. LaHaye (Richard) : Bon après-midi.
Mon nom est Richard LaHaye, je suis le président de l'Ordre des évaluateurs
agréés du Québec. Je suis accompagné de Me Nathalie Parent, directrice générale
et secrétaire de l'ordre, qui m'accompagne cet après-midi. Donc, Mme la
Présidente, Mme la ministre, Mmes et MM. les députés membres de la commission,
nous vous remercions sincèrement de votre aimable invitation aujourd'hui dans
le cadre de cette consultation particulière sur invitation.
L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec
compte plus de 1 000 évaluateurs agréés à travers le Québec. Spécialistes
de l'évaluation et de la gestion immobilière, nos membres sont tous impliqués
dans tous les secteurs de l'immobilier, qu'ils soient privés, publics ou
parapublics. Pour être admis à l'ordre, les candidats à l'exercice de la
profession doivent réussir plusieurs conditions préalables. Le profil typique
est un baccalauréat en administration des affaires incluant des aspects en
gestion urbaine immobilière et en évaluation, évidemment. Un programme de
formation professionnelle sous l'égide de l'ordre...
M. LaHaye (Richard) : ... les
candidats à l'exercice de la profession doivent réussir plusieurs conditions
préalables. Le profil typique est un baccalauréat en administration des
affaires, incluant des aspects en gestion urbaine, immobilière, et en évaluation
évidemment; un programme de formation professionnelle sous l'égide de l'ordre
afin de complémenter la formation de base; un stage de 48 semaines; et un
examen d'admission.
• (14 h 50) •
L'évaluateur agréé est notamment consulté
par le public, les entreprises et les instances gouvernementales de divers
paliers afin d'obtenir une opinion impartiale et motivée de la valeur des biens
ou des droits immobiliers. Cette expertise des évaluateurs agréés, alliée à
leur connaissance du secteur immobilier, confère notamment à nos membres un rôle
déterminant en matière de copropriété, où ils sont fréquemment appelés à
intervenir.
Depuis sa création en 1969, l'ordre prend
régulièrement position sur des enjeux sociétaux en lien avec le secteur
immobilier québécois, et ce, dans une perspective de toujours mieux protéger le
public, mission première des 46 ordres professionnels régis par le Code des
professions du Québec. Ainsi, depuis 2012, nous avons participé à chacune des
consultations au sujet de la propriété. D'ailleurs, nous avons toujours donné
notre appui à une réforme législative en matière de copropriété divise. Les
modifications proposées au projet de loi n° 16 vont dans le même sens que
les travaux effectués par l'ordre depuis plusieurs années. Par le dépôt de ce
mémoire, nous souhaitons réitérer notre appui à la réforme législative en
matière de copropriété divise afin de protéger adéquatement les copropriétaires
et de préserver de façon durable le parc immobilier québécois.
Tout d'abord, nous saluons les
modifications proposées qui imposent l'étude du fonds de prévoyance et le
carnet d'entretien au syndicat de copropriété. L'ordre est d'avis que ces
mesures sont essentielles pour protéger adéquatement le public et préserver de
façon durable le parc immobilier. Nous croyons que ces modifications
contribuent à une gestion saine et prudente des actifs des copropriétaires
actuels et futurs.
Concernant le fonds de prévoyance, nous
désirons insister sur l'importance que revêt sa constitution et son étude,
puisqu'il crée un impact important sur la valeur marchande des copropriétés, et
par le fait même, sur le patrimoine des copropriétaires et des syndicats.
L'ordre estime que l'exigence d'obtenir une étude de fonds de prévoyance et sa
mise à jour par le syndicat tous les cinq ans est très judicieuse et voire
impérative.
Concernant le carnet d'entretien, il
devrait être constitué et maintenu à jour afin de faciliter l'étude périodique
du fonds de prévoyance. En effet, un entretien préventif diligent pourrait
différer certains travaux majeurs ou de remplacement qui sont inclus à l'étude
du fonds de prévoyance. De même, un entretien déficient a un impact sur les
montants et les échéances des travaux majeurs, ou de remplacement des
composantes de l'immeuble. Nous sommes d'avis que l'étude du fonds de
prévoyance et le carnet d'entretien doivent être réalisés par un professionnel
externe compétent et indépendant, membre d'un ordre professionnel, et donc régi
par le Code des professions, et qui ne participe pas à la gestion de la
copropriété.
En effet, le professionnel qui est membre
d'un ordre professionnel détient une formation initiale reconnue par le
gouvernement par voie réglementaire. De plus, il est tenu obligatoirement de
maintenir sa formation continue à jour sous peine de radiation du tableau de
l'ordre, et il détient aussi une assurance responsabilité professionnelle.
Finalement, il est régi par un code de déontologie strict. D'ailleurs, le
gouvernement a adopté en 2018 la dernière version du code de déontologie des
membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et ce, après plusieurs
années de travaux intensifs.
Au même titre que l'étude du fonds de
prévoyance, nous recommandons un encadrement réglementaire relativement au
carnet d'entretien.
Concernant maintenant l'inspection en bâtiment :
en 2008, à l'issue d'une réflexion concertée de plusieurs experts issus...
M. LaHaye (Richard) :
...au même titre que l'étude du fonds de prévoyance, nous recommandons un
encadrement réglementaire relativement au carnet d'entretien.
Concernant maintenant l'inspection en
bâtiment. En 2008, à l'issue d'une réflexion concertée de plus experts issus
des ordres professionnels associés au bâtiment, l'Ordre des évaluateurs agréés
du Québec, l'Ordre des architectes du Québec et l'Ordre des technologues
professionnels du Québec ont uni leurs efforts pour produire les normes de
pratique professionnelle pour l'inspection de bâtiments résidentiels. Ces
normes qui sont jointes au présent document qu'on vous a remis s'inscrivent
dans la mission des ordres soit de protéger les intérêts du public en
uniformisant et en encadrant la pratique des inspecteurs en préachat membres du
système professionnel québécois. De plus, cette publication a pour but
d'informer le public sur la nature et la portée d'un mandat d'inspection en
bâtiment, de même que sur les règles qui régissent les professionnels qui
rendent des services au public en cette matière. Ce document pourrait servir de
point de départ pour mise en place de nouvelles normes devant encadrer ce champ
de pratique, et nous sommes disposés à collaborer à ce sujet avec nos
partenaires.
Même si la gestion de la copropriété est
absente du projet de loi n° 16, nous recommandons, à
l'instar de nombreux autres intervenants, que le gestionnaire de copropriété soit
obligatoirement membre d'un ordre professionnel. Les évaluateurs agrées, pour
ne nommer qu'eux, détiennent une formation universitaire en administration
reconnue qui intègre des notions financières, comptables, juridiques,
économiques, et particulièrement en évaluation et en gestion immobilière. Soit
autant d'acquis nécessaires à la saine gestion d'une copropriété tels
qu'énoncés par les nouvelles règles de bonne gouvernance des organisations
Nous aimerions également souligner que,
depuis 2012, l'ordre a constitué un comité consultatif sur la copropriété.
Actuellement, ce comité élabore un projet de nouvelles normes de pratique
professionnelle en plus de mettre à jour les formations professionnelles
relatives à l'étude des fonds de prévoyance et aux carnets d'entretien, et ce
en étroite collaboration avec les partenaires de l'ordre. De plus, à la suite
d'une récente réforme du cadre de gouvernance de notre ordre, conformément à la
loi n° 11, le conseil d'administration de l'ordre a
décidé d'accorder un plus large mandat à cet important comité consultatif,
pardon, de l'ordre, et ce à la lumière du projet de loi n° 16. En outre,
ce comité suit de très près les nouvelles dispositions législatives de la loi n° 23 en matière d'évaluation pour les fins d'assurance en
matière de copropriété divise.
La Présidente
(Mme Melançon) : ...minutes.
M. LaHaye (Richard) : À
cet effet, nous collaborons étroitement avec le ministère des Finances du
Québec.
Finalement, nous offrons également notre
soutien et notre expertise à la ministre dans le cas de la mise sur pied d'un
groupe de travail ou d'un comité concernant la réglementation découlant du
projet de loi n° 16.
Alors que nous fêterons, en juin prochain,
notre 50e anniversaire, à l'instar des premiers jalons de la copropriété
divise au Québec, nous sommes heureux de l'avancée rapide de ce projet de loi
majeur et des bénéfices notables qu'il engendre pour la protection du public et
la société québécoise en général.
Nous vous remercions de votre attention.
La Présidente
(Mme Melançon) : Je vous remercie pour votre exposé. Nous allons
maintenant débuter la période d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous.
Vous disposez de 16 min 30 s.
Mme Laforest : Oui.
Alors, Mme Parent, M. LaHaye, bonjour, bienvenue ici. Je suis très
heureuse de vous accueillir parce que vous êtes un petit peu l'image du
ministère des Affaires municipales et l'Habitation. Vous rejoignez les deux.
Alors, ça me fait vraiment plaisir de vous accueillir. Je vous comprends tout à
fait. Je suis sensible évidemment à vos demandes.
Je vais y aller avec ma première question.
Parce que vous recommandez que le premier... si j'ai bien lu, vous recommandez
que le premier carnet d'entretien et la première étude du fonds de prévoyance
soient réalisés par un membre d'un ordre professionnel.
M. LaHaye (Richard) :
Exactement.
Mme Laforest : Si
j'entends bien, ça veut dire que, pour vous, l'essentiel, c'est le premier.
Puis, après ça, comment vous verriez les autres? Est-ce que c'est toujours la
première fois qu'on fait évaluer, admettons qu'on fait notre carnet d'entretien
pour les nouvelles réparations à avoir comme, là quand le règlement va passer?
Et... mais, pour, admettons, si on dit qu'aux cinq ans on réévalue, aux cinq
ans, vous... est-ce que vous êtes pour toujours avoir des professionnels ou
c'est juste le premier carnet d'entretien et... Vous comprenez ma question?
M. LaHaye (Richard) : Je
comprends votre question.
Mme Laforest : Parce que
c'était indiqué comme ça, ici, là, dans votre...
• (15 heures) •
M. Lahaye (Richard) :
Effectivement, c'est ce que nous préconisons, que ces deux...
15 h (version non révisée)
Mme Laforest : ...puis aux
cinq ans on réévalue. Aux cinq ans, vous... Est-ce que vous êtes pour toujours
avoir des professionnels ou c'est juste le premier carnet d'entretien et...
Vous comprenez ma question?
M. LaHaye (Richard) : Je
comprends votre question.
Mme Laforest : Parce que
c'était indiqué comme ça, ici, là. Ça fait que, dans votre...
M. Lahaye (Richard) : Effectivement,
c'est ce que nous préconisons, que ces deux rapports d'expertise là soient
préparés par des membres d'un ordre professionnel au début, là, avant... Disons
que ce qui est un peu particulier dans les circonstances, c'est que, normalement,
lorsque le syndicat prend possession de la propriété, lorsqu'un certain nombre
de transactions ont été complétées et que le promoteur transfère la responsabilité
au syndicat, normalement, il y a la réception qu'on appelle des parties communes.
Et cette réception des parties communes là, normalement, va faire état des problèmes
qui peuvent être rencontrés par la propriété. Selon nous, à ce moment-là, ce
serait l'occasion, justement, de dresser et le carnet d'entretien et le fonds
de prévoyance par un expert qui est membre d'un ordre professionnel et, par la
suite, évidemment, aux cinq ans.
Et ce pour quoi on demanderait que les
carnets d'entretien soient aussi sous l'égide, là, des prolongements impliqués,
c'est, comme je le disais dans mon allocution, c'est qu'il y a quand même une
interrelation importante entre le degré d'entretien effectué sur les propriétés
et son impact, justement, sur le cycle de remplacement des composantes. Pour
avoir déjà effectué ce genre de travail là dans mon domaine d'affaires
personnel, j'ai déjà vu des copropriétés où on a dû changer les fenêtres après
même pas 10 ans d'existence de la copropriété. Donc, il peut y avoir des
vices au niveau de l'installation, il peut y avoir des problématiques qui
doivent être soulevées lors, justement, et de l'inspection préliminaire pour le
carnet d'entretien et pour le fonds de prévoyance pour être bien certain que
tous ces éléments-là sont pris en compte dans l'analyse.
Mme Laforest : Puis, pour
le carnet d'entretien, quel ordre professionnel vous verriez?
M. Lahaye (Richard) :
Bien, pour les carnets d'entretien, je suis certain qu'au niveau des
technologues, au niveau des ingénieurs, au niveau des architectes, il y a définitivement
des membres d'autres ordres professionnels qui sont impliqués au niveau du
bâtiment et qui pourraient, évidemment, travailler en collégialité, là, à la
rédaction de ces expertises-là. De toute façon, il est rare qu'un seul
professionnel, là, soit impliqué, là, dans ces expertises-là. Souvent, le
travail se fait en collégialité avec des membres de divers ordres
professionnels ensemble.
Mme Laforest : O.K. Vous
recommandez que les seuils de valeur foncière puis les seuils de valeur
locative soient fixés par voie réglementaire. Si je comprends bien, vous
voudriez que ça passe par un règlement par la suite. C'est ça?
M. Lahaye (Richard) :
C'est... Oui, c'est la réglementation 6 qui est au niveau de la fiscalité
municipale. Donc, lorsque... Évidemment, ce qu'on préconise, c'est, lorsque ces
éléments-là doivent être basés sur la valeur de la propriété, soit sa valeur
marchande ou soit sa valeur locative, que ça passe au niveau d'une expertise
préparée par un évaluateur agréé. Évidemment, vous comprenez qu'en fiscalité municipale,
bon, le signataire de rôle ne peut être qu'un évaluateur agréé. Donc, il y a
une réserve d'acte à ce niveau-là. Et c'est dans cet esprit-là que nous
préconisons, là, cette recommandation-là.
Mme Laforest : O.K. Puis,
au niveau de la gestion des copropriétés, vous recommandez que l'activité de la
gestion des copropriétés devienne un acte réservé aux membres d'un ordre
professionnel. Ça, c'est immédiatement dès que le projet de loi serait adopté
ou vous accepteriez qu'il y ait un délai? Et, s'il y a un délai, comment vous
verriez ça à ce moment-là?
M. Lahaye (Richard) :
Écoutez, ça ne fait pas partie du projet de loi dans l'immédiat, mais,
évidemment, nous souhaiterions que ça le devienne, disons, peut-être à moyen
terme, sur un horizon à peu près de deux, trois ans. Et je pense que c'est
important que la gestion des copropriétés soit aussi effectuée par des membres
des ordres professionnels et que le syndicat puisse bénéficier, dans le fond,
de la protection qu'offre le travail d'un membre d'un ordre professionnel régi
par le Code des professions.
Mme Laforest : O.K. Puis
moi, j'ai une question plus générale, en fait, parce que, parfois, on se fait
dire qu'étant donné que, maintenant, l'inspection va être obligatoire pour
toute... Mais, en fait, le projet de loi, s'il va bien, s'il passe bientôt, il
y en a qui disaient que, maintenant, on allait peut-être freiner les achats des
résidences au Québec. Qu'est-ce que vous en pensez si...
Mme Laforest : ...parfois on se
fait dire qu'étant donné que maintenant l'inspection va être obligatoire pour
toute... mais en fait, le projet de loi, s'il va bien, s'il passe bientôt, il y
en a qui disaient que maintenant, on allait peut-être freiner les achats des
résidences au Québec. Qu'est-ce que vous en pensez si...
M. LaHaye (Richard) : Je ne
pense pas que ça ait un frein au niveau des transactions. Au contraire, je
pense que déjà, une bonne partie des acheteurs utilisent les services d'un
inspecteur en bâtiment pour s'assurer, dans le fond, de la qualité de la
propriété qui est achetée. C'est un réflexe que je vois, de plus en plus
commun, là, dans la vie de tous les jours. Je ne vois pas que ça crée un frein
à l'investissement, au contraire.
Mme Parent (Nathalie) : Il
faut dire aussi, c'est l'achat le plus important de M. Mme Tout-le-monde, et
c'est important que ça soit bien fait, selon les standards très hauts de
qualité, que ça soit tous les professionnels qui sont impliqués dès le départ,
là, pour une transaction. Donc, il y a une panoplie de professionnels, et je
pense que pour protéger le public pour cet achat aussi important là, c'est
important que ça soit bien fait. Il faut prendre le taureau par les cornes et
bien faire les choses. Et si on parle en termes de réglementation ou même de
formation, on a vu des très grandes réformes au Québec, au niveau du droit
civil notamment, et tous les professionnels avaient été, par leur ordre
professionnel, où on avait imposé des formations par le conseil
d'administration, et ça s'est très bien passé. Il faut juste bien faire les
choses.
Mme Laforest : Oui, c'est
vrai. J'ai une... en fait, je voudrais avoir une explication au niveau de...
vous avez parlé du comité consultatif sur la copropriété. Comment ça se ferait,
ça? Comment vous verriez ça?
M. LaHaye (Richard) : Bien
écoutez, il peut y avoir des travaux, là, où certains comités ont déjà été mis
en place. On n'a qu'à penser en 2012, lorsque les comités avaient été créés
sur... justement sur la copropriété. Il y avait quand même eu des rencontres
entre divers groupes, là, intéressés à ce niveau-là, et ça pourrait impliquer,
là, la participation de représentants du ministère à l'occasion de ces
travaux-là. Il y a quand même du travail de fait depuis plusieurs années, là,
au niveau de la copropriété au Québec par divers groupes d'intérêt. Il y a des ordres
professionnels...
Mme Laforest : C'est avec des
inspecteurs aussi à ce moment-là? Dans votre comité, il y avait plusieurs
inspecteurs à ce moment-là, en 2012?
M. LaHaye (Richard) :
Inspecteurs?
Mme Laforest : Oui, est-ce
qu'il...
M. LaHaye (Richard) : Non, il
n'y avait pas vraiment d'inspecteurs en bâtiment, je ne pense pas, de mémoire
en tout cas, que... Ça impliquait quelques ordres professionnels, mais pas
d'association au niveau de l'inspection en bâtiment, non.
Mme Laforest : O.K.
Mme Parent (Nathalie) : Nous,
on a... juste en complément, si vous me permettez, Mme la ministre, on a un
comité interne de travail, à l'ordre, en matière de copropriété. Cela dit, on
est habitués de travailler en interdisciplinarité avec les autres ordres
professionnels. C'est la tendance chez les 46 ordres professionnels, que ça
soit dans le domaine médical ou d'administration aux affaires, on travaille
ensemble, on travaille également avec des regroupements pour améliorer les
normes de pratique, avoir des canevas de base, pour avoir les mêmes standards.
Donc ça, c'est monnaie courante dans notre domaine, et on a d'ailleurs
communiqué avec plusieurs ordres professionnels la semaine dernière pour
travailler en étroite collaboration, pour avancer.
Mme Laforest : D'accord,
merci. Moi, je vais laisser mes collègues poser leurs questions. Merci à vous.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Député de Rousseau, la parole est à vous.
M. Thouin : Bonjour, monsieur.
Rapidement parler de fiscalité municipale. On y a passé un petit peu tantôt,
mais peut-être revenir, là, sur le seuil... seuil de valeur locative. Vous
proposez d'augmenter le seuil de la valeur locative d'un établissement
d'entreprise à partir duquel on doit envoyer un avis d'évaluation dans les 60
jours, suite à un nouveau rôle, là, de cette valeur locative là. Le seuil,
aujourd'hui, il est à 100 000 $. Vous proposez qu'il devrait être
augmenté. Donc, ma question en deux temps : il devrait être augmenté à
combien et comment on a déterminé le montant? Pourquoi 150, pourquoi pas 135,
pourquoi 175, pourquoi pas 200?
M. LaHaye (Richard) : On
n'avait pas indiqué de montant, à l'intérieur de notre présentation, mais ce
qu'on disait, dans le fond, c'est que ces montants-là, étant donné que ce sont
des règlements qui s'appliquent depuis quand même un bout de temps, devraient
être éventuellement augmentés. Par contre, comme on vous dit, c'est que la
recommandation qu'on a faite, c'est que ces seuils-là devraient être augmentés
par réglementation, mais surtout, la... recommandation, pardon, était à l'effet
que lorsque ces éléments-là sont quantifiés, bien que ça le soit par un
évaluateur agréé et apte justement à mesurer ces éléments-là.
• (15 h 10) •
Mme Parent (Nathalie) : Et en
complément, au niveau de la réglementation, nous, on pourrait... on a des
experts en fiscalité...
M. LaHaye (Richard) : ...la recommandation,
pardon, était à l'effet que lorsque ces éléments-là sont quantifiés, bien, que
ce le soit par un évaluateur agréé qui est apte justement à mesurer ces
éléments-là.
Mme Parent (Nathalie) : Et en
complément, au niveau de la réglementation, nous, on pourrait... on a des
experts en fiscalité municipale parce que c'est vraiment une expertise autre.
On pourrait s'asseoir à une table et discuter avec eux pour voir qu'est-ce qui
serait le mieux pour vous recommander un prochain règlement.
M. Thouin : O.K., parce que...
oui, c'est ça. Il n'y aura pas de montant de mis dans ça...
Mme Parent (Nathalie) : Non,
c'est ça.
M. Thouin : ...mais comme vous
proposez de l'augmenter, je me disais que peut-être vous aviez une proposition
à nous faire en ce sens-là, puis ce n'est pas le cas.
Mme Parent (Nathalie) : On n'a
pas voulu fixer de montant.
M. Thouin : Merci. Pour moi,
ça va.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Le député du Lac-Saint-Jean.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Oui, j'aurais une question, mais j'ai combien de temps, Mme la Présidente?
La Présidente (Mme Dansereau) :
4 min 41 s.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Je fais référence à votre mémoire à la page 9, puis, moi, je vais
retourner au niveau du fonds de prévoyance. Vous dites que... vous
recommandez... que vous êtes d'avis que l'étude du fonds de prévoyance va être
réalisée par un professionnel externe, compétent et indépendant qui ne
participe pas à la gestion de la copropriété. Et vous dites aussi qu'à l'instar
d'autres professionnels régis par le Code des professions, les évaluateurs
agréés sont tous désignés pour réaliser ce type d'étude. On sait que l'Institut
canadien souhaite que le gouvernement autorise ses membres à réaliser des
études de fonds de prévoyance si ceux-ci devaient présenter une demande, O.K.,
à l'ordre. Quelles seraient vos exigences?
M. LaHaye (Richard) : Un
membre de l'Institut canadien des évaluateurs? Il y a une entente de
réciprocité qui existe depuis, écoutez, aussi longtemps que je suis membre de
l'ordre, puis ce n'est pas d'hier. Il y a une entente de réciprocité qui fait
en sorte qu'un évaluateur accrédité de l'Institut canadien peut faire une
demande d'avoir son titre. Et s'il rencontre les exigences qui sont maintenant
les mêmes, ou à peu près, là, automatiquement il a son titre d'évaluateur agréé
et peut devenir membre de l'ordre. Donc, il n'y a pas frein, il n'y a pas de
barrière à l'entrée. Il y a une entente de réciprocité qui fonctionne dans les
deux sens. J'ai, moi-même, à l'époque, obtenu mon titre de l'Institut canadien
des évaluateurs exactement de cette façon-là, par réciprocité. J'avais terminé
mon parcours académique, j'ai eu mon titre d'évaluateur, j'ai fait une demande
à l'Institut canadien qui m'a octroyé le titre à ce moment-là et vice versa
évidemment.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
O.K., donc la réciprocité. Donc, les paramètres sont là, tout est bien établi.
M. LaHaye (Richard) : Tout
est en place. Il n'y a aucune restriction à ce niveau-là.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Merci, Monsieur. C'est tout pour moi, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest : En fait...
Bien, moi, je vais vous poser une dernière question, parce qu'auparavant, on
disait que pour être inspecteur, ça prend une formation collégiale, pour être
inspecteur en bâtiment, que c'était la seule possibilité d'être bien formé. Et,
moi, c'est certain que ça m'a remettait en... ça me faisait poser des
questions, parce que je me disais, quelqu'un que ça fait... tantôt je disais,
quelqu'un que ça fait cinq ans ou dix ans qui est déjà inspecteur en bâtiment,
il y a sûrement une formation au niveau de la reconnaissance des acquis qui est
possible. Mais on me disait que non, parce que la vraie formation pour être
inspecteur, c'était celle qui se donnait dans les cégeps. Qu'est-ce que vous en
pensez? Puis qu'est-ce que vous pensez également des inspecteurs qui sont là
depuis... il y en a qui sont là depuis très, très longtemps. Également, suite à
ça, le lien qui a entre un inspecteur et un entrepreneur, et un inspecteur et
un courtier immobilier. Ça fait que je voudrais vous entendre à ce sujet-là.
M. LaHaye (Richard) : Mais
comme on le disait dans le cadre de l'allocution, nous avions développé, depuis
plusieurs années, là, des normes de pratique avec l'Ordre des architectes et
l'Ordre des technologues. Et il y a même un répertoire sur Internet qui existe,
ça peut être consulté aujourd'hui. L'adresse, c'est inspectionpreachat.com.
Donc, il y a quand même des membres de ces ordres professionnels là qui ont une
formation et qui travaillent déjà dans le domaine en suivant les normes de pratique
qui avaient été développées de concert avec l'Ordre des évaluateurs agréés,
l'Ordre des architectes et l'Ordre des technologues. Même que l'Ordre des
ingénieurs avait été impliqué au départ dans l'exercice.
Mme Laforest : On pourrait
avoir un ordre des inspecteurs aussi.
M. LaHaye (Richard) : Ça
pourrait éventuellement devenir un ordre des inspecteurs en bâtiment ou les
intégrer dans...
Mme Parent (Nathalie) : Ou les
intégrer au sein d'un ordre actuel.
M. LaHaye (Richard) :
...exactement, ou les intégrer au sein d'un ordre qui est déjà existant et qui
traite du bâtiment. Il n'y a pas vraiment de problème à ce niveau-là. Nous,
dans le fond, ce qu'on préconise, c'est que ces gens-là soient redevables, au
même titre que les autres professionnels, soumis à des normes de pratique, à un
code de déontologie, inspection par les pairs et ainsi de suite.
Mme Laforest : Puis des liens
avec...
M. Lahaye (Richard) : Donc,
c'est le propre du système.
Mme Laforest : Excusez-moi.
M. Lahaye (Richard) : Oui, je
vous en prie.
Mme Laforest : Les liens avec
un entrepreneur...
M. Lahaye (Richard) :
...c'est que ces gens-là soient redevables, au même titre que les autres
professionnels, soumis à des normes de pratique, à un code de déontologie,
inspection par les pairs et ainsi de suite.
Mme Laforest : Puis des
liens avec...
M. Lahaye (Richard) :
Donc, c'est le propre du système.
Mme Laforest :
Excusez-moi.
M. Lahaye (Richard) : Oui,
je vous en prie.
Mme Laforest : Les liens
avec un entrepreneur, ou un courtier, ou...
M. Lahaye (Richard) :
Bon. Écoutez, c'est certain que quelqu'un qui aurait été entrepreneur toute sa
vie peut avoir effectivement un bagage de connaissances qui fait en sorte...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Le temps est écoulé. Je vous remercie. Je cède
maintenant la parole au porte-parole de l'opposition officielle, Mme la députée
d'Anjou—Louis-Riel. Vous disposez de 13 min 12 s.
Mme Thériault
: Merci,
Mme la Présidente. Me Parent, M. LaHaye, merci de votre présence en commission
parlementaire. Je vous faire sourire. Quand j'ai acheté ma première maison,
voilà beaucoup, beaucoup, beaucoup d'années, je ne dirai pas combien de temps,
mais beaucoup d'années, le premier professionnel avec qui j'ai fait affaire,
c'est un évaluateur, parce que je voulais être certaine que la propriété que
j'achetais valait bien le montant qu'on me disait qu'elle valait. Donc, dans le
temps... Puis vous allez voir que je fais une grande histoire, mais vous allez
comprendre où est-ce que je vais. Dans le temps, il y avait la petite
inspection et la grande inspection, O.K., qui faisait qu'on avait moins de
points qu'on évaluait. Est-ce que c'est encore comme ça aujourd'hui? Puis c'est
quoi, la différence pour les gens qui nous écoutent, là, pas pour moi, mais
pour les gens qui nous écoutent, quelle est la différence entre le rôle qu'un
évaluateur va jouer par rapport à l'acquisition d'une maison ou d'une
copropriété ou autre, quelle est la différence de votre rôle entre vous et
celui d'un inspecteur en bâtiment, si on oblige l'inspection des bâtiments?
M. Lahaye (Richard) :
Bon. Évidemment, nous, le travail qu'on fait, évidemment, comme vous l'avez
dit, c'est d'estimer la valeur d'une propriété. Dans votre exemple, là, d'une propriété
unifamiliale, notre évaluateur fait évidemment une inspection de la propriété
dans le cadre de son madat d'évaluation parce que certains éléments doivent
être pris en compte. Si je peux faire une analogie, lorsqu'on regarde une étude
de fonds de prévoyance, c'est une étude qui traite, dans le fond, de la
dépréciation de la propriété, soit de la dépréciation actuelle ou de la
dépréciation future dans le temps. La dépréciation physique, normalement, bien,
elle est liée à l'état physique des lieux de la propriété qui est évaluée.
Donc, oui, il y a une inspection qui se fait au niveau de la propriété par
l'évaluateur agréé, mais cette inspection-là se fait dans le cadre de son
mandat d'évaluation pour jauger, justement, de la nature et l'état d'entretien
de la propriété.
L'inspection en bâtiment, normalement, va un
peu plus loin dans le détail où, là, on va, de façon peut-être plus pointue,
examiner certaines composantes du bâtiment, certains éléments de mécanique, de
chauffage, de plomberie, de climatisation et ainsi de suite. L'évaluateur le
fait, mais ne donne pas son opinion de la même façon qu'un inspecteur en
bâtiment le ferait dans la rédaction de son rapport d'expertise parce que le
but premier du geste professionnel de l'évaluateur, bien, c'est de donner une
opinion motivée de la valeur marchande de la propriété avec, dans le fond, tout
ce qui l'entoure.
Mme Thériault
:
Avec le carnet d'entretien, parce que, présentement, il n'est pas tout à fait obligatoire,
il y a eu... Bien, en tout cas, il n'est pas obligatoire, là. Mais, avec une
étude de fonds de prévoyance puis un carnet d'entretien, qu'est-ce que ça va
changer pour les évaluateurs? Est-ce que les évaluations vont être plus, les évaluations
estimées, j'entends bien, est-ce qu'elles vont être plus près de la réalité, parce
que vous allez savoir exactement ce qui a été fait au fil des années sur une
bâtisse ou pas, exemple, comme une copropriété?
M. Lahaye (Richard) :
C'est sûr que, lorsqu'un évaluateur a à évaluer une unité de copropriété, un
élément qui est très important, bien, c'est justement de faire référence soit
au carnet d'entretien ou soit à l'étude de fonds de prévoyance, parce que ça
peut avoir un impact important sur la valeur de la propriété. Vous comprenez
que, s'il y a pour des centaines de milliers de dollars de travaux différés sur
l'enveloppe du bâtiment, bien, la journée où on a une cotisation spéciale,
bien, ça a un impact direct sur la valeur de la propriété. Donc, l'acheteur qui
désirerait vendre son unité de copropriété pourrait s'en voir affecté.
Normalement, l'évaluateur doit consulter non seulement ces documents-là, mais
l'ensemble des documents qui entourent les opérations de la copropriété,
incluant les procès-verbaux, les budgets d'opération et ainsi de suite. Donc,
il doit avoir une vue d'ensemble des opérations de la propriété puis de toutes
les éventualités auxquelles l'acheteur ou le vendeur doit faire face.
• (15 h 20) •
Mme Thériault
:
Dans le projet de loi, par rapport à la copropriété, on oblige la divulgation
de certains documents soit par l'association...
M. LaHaye (Richard) : l'ensemble
des opérations de la propriété puis de toutes les éventualités auxquelles
l'acheteur ou le vendeur doivent faire face.
Mme Thériault
: Dans
le projet de loi, par rapport à la copropriété, on oblige la divulgation de
certains documents soit par l'association de copropriétaires ou par le vendeur,
là, un des deux. Est-ce que vous pensez qu'on devrait prévoir quelque chose de
particulier pour qu'on puisse vous remettre à vous aussi pour que vous fassiez
bien votre travail? Parce que là je pense qu'on vient dire soit au vendeur soit
à l'association de copropriété de remettre tel document, c'est leur responsabilité,
ils sont obligés. Mais j'imagine, pour que vous puissiez bien faire votre
travail, vous devez, vous aussi, nécessairement... peut-être se retrouver dans
le projet de loi. Lorsqu'on dit qu'on doit remettre tel document à l'inspection
en bâtiment, bien, peut-être qu'on devrait ajouter l'évaluateur, non?
M. LaHaye (Richard) : Bien,
c'est sûr que l'évaluateur doit normalement s'assurer d'obtenir toutes les
informations requises dans la préparation de son évaluation, et ces
documents-là sont très importants, on l'a dit tantôt, c'est d'une importance
primordiale que l'évaluateur ait accès à ces documents-là pour justement
mesurer quel peut être l'impact sur la valeur. Deux propriétés... deux
copropriétés identiques bâties en même temps peuvent se retrouver avec des
unités d'une valeur bien différente, dépendamment du niveau d'entretien et du
niveau dans lequel justement le fonds de prévoyance est pourvu. Parce que non
seulement on doit considérer ce qui se fait au présent, mais on doit s'assurer
d'avoir suffisamment mis d'argent de côté pour assurer les réparations futures.
C'est cette mentalité-là qu'il faut essayer de changer dans la tête, là, des
usagers de la copropriété.
Mme Thériault
: Vous
mentionnez, à votre recommandation n° 1, que «l'étude
de fonds de prévoyance doit être réalisée par un professionnel externe,
compétent, indépendant, membre d'un ordre professionnel, qui ne participe pas à
la gestion de la copropriété». Vous parlez de l'étude de fonds de prévoyance,
mais vous ne parlez pas des règles d'utilisation des fonds de prévoyance. Puis
je vais soulever la question, parce que tout à l'heure, je pense que c'est
vous, de toute façon, vous avez dit que, quand le syndicat prend en main...
quand le nouveau syndicat prend en main le transfert, parce qu'il y a un nombre
d'unités qui est vendu, c'est lui qui va décider ce qu'il va faire faire
évidemment. Mais, en fin de semaine, j'avais une discussion avec quelqu'un qui
est promoteur d'un projet immobilier en copropriété, qui me disait qu'il a
transféré, lui, les finances, donc le fonds de prévoyance, les finances, à
l'association de copropriété, mais... et que là il y avait un problème, il
semblait y avoir un problème avec l'intercom, O.K., le système d'intercom, là,
sonnette, etc., et le président de copropriété, au lieu de faire affaire avec
la compagnie qui a posé et qu'il y avait encore garantie, a changé le système
au complet, puis ça a coûté comme plus que 10 000 $. Honnêtement,
moi, je n'ai pas de problème à dire que ce soient les copropriétaires, mais on
peut-u venir aussi mettre des balises dans l'ordre? Exemple, ça semble être la
logique de dire qu'on va retourner voir le gars qui l'a posé, parce qu'il y a
certaines garanties, alors que c'est des nouvelles copropriétés, surtout pour
les nouveaux. Mais, tu sais, tu ne peux pas t'improviser gestionnaire comme ça
puis dire : On change ça, c'est juste 10 000 $. Je m'excuse, le
10 000 $ qu'on sort en début de mandat, dans 20 ans, ce
10 000 $ là vaut beaucoup parce qu'on a perdu tous les intérêts qui
allaient avec, puis on va être obligés d'augmenter à un moment donné les
cotisations parce qu'on a fait une dépense qui n'était absolument pas prévue
dans le fonds de prévoyance.
Donc, de là ma question, le questionnement
que ça suscite en moi, c'est : Est-ce qu'il ne devrait pas y avoir un
certain nombre de règles qui devraient être suivies à partir du... dictées et
suivies? S'il faut les mettre dans un règlement, mettons-les. Je ne dis pas
qu'il faut tout mettre dedans la loi, mais il faut se donner la possibilité de
faire dans la loi... qu'on le fasse par règlement après, parce qu'on ne rouvre
pas les lois à toutes les années, on comprend ça, mais il y a un minimum de
choses qui doit aller avec le fonds de prévoyance. Outre l'étude puis le carnet
d'entretien, est-ce qu'on ne peut pas définir un minimum de règles? Et, si oui,
quelles seront-elles?
M. LaHaye (Richard) : Je
pense qu'effectivement la problématique que vous soulevez, c'est justement le
but premier d'avoir un carnet d'entretien qui est bien rempli et qui est bien
comblé. Ces éléments-là qui ont, de nature, soit une garantie ou une
documentation de produit qui est installé dans la copropriété, devraient faire
partie du carnet d'entretien. Donc, le système de communication dont vous
parlez, s'il était sous garantie, normalement, ces éléments-là devraient se
retrouver dans le carnet d'entretien. Le promoteur devrait documenter jusqu'à
cette étape-là puis plus loin tout ce qui est disponible justement comme
documentation et de garantie. Parce que c'est justement le propre du contenu du
carnet d'entretien d'avoir cette information-là. Et, dans le fond, ce dont vous
parlez, c'est de l'imposition d'une norme au sujet de ce qu'on doit retrouver
dans le carnet d'entretien, et ça, ça peut se faire de façon réglementaire,
puis il y a déjà quand même plusieurs organismes qui se sont penchés sur le
sujet, dont notre ordre...
M. Lahaye (Richard) : ...et, dans
le fond, ce dont vous parlez, c'est de l'imposition d'une norme au sujet de ce
qu'on doit retrouver dans le carnet d'entretien, et ça, ça peut se faire de
façon réglementaire, puis il y a déjà quand même plusieurs organismes qui se
sont penchés sur le sujet, dont notre ordre.
Mme Thériault
: Au
niveau de la gestion comme telle... Parce que dans le n° 401,
il y avait l'encadrement des gestionnaires, le ministre l'a retiré. Par contre,
je pense qu'à la lumière des discussions qu'on a eues avec à peu près tous les
groupes, qui sont venus dire qu'il faudrait au moins encadrer les
gestionnaires, parce que c'est beaucoup de sommes d'argent dans le fonds de
prévoyance... Qu'est-ce que vous pensez qu'on devrait rajouter au projet de loi
ou de quelle manière est-ce qu'on devrait le faire? Il y a Me Joli-Coeur qui
est venu nous dire : Donnez-nous la possibilité, sans peut-être mettre
tout ce qu'il y avait dans le n° 401, là, de faire en
sorte qu'on vienne encadrer les gestionnaires. Qu'est-ce qu'on devrait faire?
Puis pourquoi devrait-on le faire?
M. Lahaye (Richard) : Bien,
écoutez, nous, nous sommes d'avis, et c'est une de nos recommandations, évidemment,
que cette gestion-là soit confiée à des membres des ordres professionnels,
définitivement, ne serait-ce que, oui, en fonction des codes de déontologie et
des normes de pratique que les gens doivent respecter.
Pour ce qui est des sommes dans les fonds
de prévoyance, bien, évidemment, il faut que ces comptes-là soient établis de
façon à ce que le gestionnaire en ait dans le fond un certain usage, mais soit quand
même limité au niveau des dépenses qui peuvent être faites, que ce soit
autorisé normalement par les membres du conseil d'administration, qu'on ne
donne pas, là, disons, carte blanche au gestionnaire pour utiliser les fonds du
fonds de prévoyance. Comme vous le savez, le fonds de prévoyance possède dans
le fond un échéancier de travaux à effectuer dans le temps, et on doit
s'assurer que ces sommes-là, qui sont mises de côté pour des éventualités sur
des éléments bien spécifiques, bien, ne servent qu'à ces fins-là, et donc il
faut que ce soit vraiment bien, bien géré à ce moment-là et qu'on s'assure...
Mme Thériault
: J'ai
deux petites questions rapides, parce qu'il me reste moins de deux minutes. Est-ce
que vous pensez qu'un code de construction unique serait intéressant pour
enfin, au Québec, qu'on puisse bâtir sur la même base? Puis vous allez
commencer à répondre à ça, puis je vais revenir avec l'autre que j'ai échappée,
ma question, qui était très bonne d'ailleurs. Le code de construction unique,
vous en pensez quoi?
M. Lahaye (Richard) : Code de
construction. Bien, écoutez, c'est toujours un peu particulier d'avoir plusieurs
codes de construction, là, en... approuvés à différentes étapes. Dans mon esprit,
il devrait y avoir un code de construction, avec ses révisions, là. J'ai fait
des études au niveau technique, puis à l'époque, bien, oui, il y avait un code,
on apprenait le code actuel, mais on savait qu'il y avait des révisions qui
allaient venir dans le temps. C'est le propre de tous les codes d'être revus éventuellement,
mais je pense que d'application, ça devrait être le code qui est en vigueur,
point.
Mme Thériault
: Ma
question qui est revenue... La ministre vous posait des questions par rapport
au comité conseil ou ce qui a été fait dans le passé. Bon. Dans le passé, il y
avait le Bureau d'assurance du Canada, il y avait le Barreau, la Chambre des
notaires, l'organisation des courtiers, bon, il y avait un comité restreint de
cinq ou de six, là, qui était là. Quels ordres professionnels devraient faire
partie d'un comité conseil pour la ministre? Exemple, si on décidait d'aller
sur un comité conseil pour la suite des choses, étant donné qu'il y a d'autres
phases qui ne sont pas faites, bien, j'imagine que l'Ordre des évaluateurs,
vous voulez être là. Mais ça pourrait être composé de quels autres ordres
professionnels?
M. Lahaye (Richard) : On était
là depuis 2012. Oui, évidemment.
Mme Thériault
: C'est
ça, vous êtes là depuis 2012. Ça fait qu'on comprend que vous allez vouloir
être là...
M. Lahaye (Richard) :
Définitivement.
Mme Thériault
: ...on
comprend que les inspections... les inspecteurs en bâtiment vont vouloir y
être. Quelles autres associations ou ordres professionnels devraient être là?
M. Lahaye (Richard) : Je vais
laisser...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Mme la députée. Je cède...
Mme Thériault
: ...à
la question.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, mais je cède maintenant la parole au porte-parole du troisième groupe
d'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de
3 min 18 s.
M. LeBel : Merci. J'aurais un
peu plus de temps, je l'aurais laissé répondre, mais il ne m'en restera plus.
Moi, je m'intéresse à la page 13 de votre
mémoire, là, sur les normes de pratique professionnelle pour l'inspection de
bâtiments résidentiels. Tantôt, on me disait qu'il y avait 19 collèges qui
donnaient de la formation d'inspecteur des bâtiments puis que la formation
n'était pas pareille dans les 19, qu'il y avait des différences, et j'ai trouvé
ça un peu surprenant, je me... Est-ce que... Vous, est-ce que vous êtes en lien
avec les collèges? Est-ce que vous êtes en lien avec ces formations-là, est-ce
que vous les influencez, ces... On vous consulte ou...
M. Lahaye (Richard) : Notre
niveau de formation est au niveau universitaire. Donc, l'exigence pour devenir
évaluateur agréé...
M. LeBel : Non, mais je parle
des inspecteurs en bâtiment.
• (15 h 30) •
M. Lahaye (Richard) : Non,
mais c'est ça. C'est que notre exigence, nous, de formation est au niveau
universitaire , et, au niveau de nos programmes de formation, oui, on a une
entente... Bien, c'est un comité obligatoire en vertu du Code des professions,
c'est le comité de formation, et notre lien est avec les universités et non pas
avec les collèges. Alors, il y a des...
15 h 30 (version non révisée)
M. LaHaye (Richard) : ... au
niveau universitaire. Donc, l'exigence pour devenir évaluateur agréé...
M. LeBel : ...les inspecteurs
en bâtiment?
M. LaHaye (Richard) : Non,
mais c'est ça, c'est que notre exigence, nous, de formation est au niveau
universitaire, et au niveau de nos programmes de formation, oui, on a une
entente... bien c'est un... c'est un comité obligatoire en vertu du Code des
professions, c'est le comité de formation, et notre lien est avec les
universités, et non pas avec les collèges. Alors, il y a des programmes en
évaluation de niveau collégial aussi, mais à ce moment-là, ça serait l'Ordre
des technologues, l'Ordre... au niveau technique.
M. LeBel : Est-ce que...
Mme Parent (Nathalie) :
Qu'est-ce que je pourrais dire en complément d'information...
M. LeBel : Allez-y.
Mme Parent (Nathalie) : ...si
vous me permettez, tous les ordres professionnels sont régis, ils ont le même
cadre. Ils ont un règlement de formation initiale qui est approuvé par le
gouvernement, donc, avec des standards, que ça soit une technique à l'Ordre des
technologues, il y a un règlement qui encadre les programmes, et il y a le
comité de formation initiale chez tous les ordres professionnels, pour avoir un
certain arrimage et une certaine homogénéité au niveau des programmes de
formation qu'on retrouve dans les 46 ordres professionnels. Donc, c'est sûr que
l'association des inspecteurs en bâtiment, c'est un autre régime, mais pour les
46 ordres, on essaie de respecter une certaine homogénéité. Il y a des
problématiques, ce n'est pas parfait, mais on essaie de le faire du mieux qu'on
peut, et on fait des représentations avec tous nos partenaires, généralement.
M. LeBel : O.K., ça fait que
dans... ce que vous dites, à votre page 13, là, l'inspection des bâtiments, là,
vous parlez des ordres, vous donnez... vous ne dites pas votre... opinion sur
les inspecteurs en bâtiment comme on a rencontré tantôt. C'est autre chose.
M. LaHaye (Richard) :
Effectivement, c'est une association...
M. LeBel : J'ai l'impression
que vous avez une opinion quand même...
Mme Parent (Nathalie) : Nous,
on connaît plus les ordres professionnels, c'est normal. Moi, ça fait 28 ans
que je fais partie du système professionnel. C'est normal que c'est un milieu
qu'on connaît un peu plus, c'est réglementé par le Code des professions, qui a
été constitué en 1974, qui a 365 000 professionnels régis par ce code.
Donc, c'est normal qu'on connaît plus le système professionnel que les autres
associations qui, parfois, ont des missions différentes, soit pour représenter
leurs membres ou, comme on a entendu tantôt, qu'il y avait une mission
particulière de protection du public.
M. LeBel : Parce que c'est un
peu dans ce que vous dites; vous dites que les... pour protéger, on est mieux
de passer par des ordres à cause du Code des professions que passer par des
associations qui sont là souvent pour défendre les intérêts de leurs membres.
Mme Parent (Nathalie) : C'est
ce que nous croyons.
M. LaHaye (Richard) :
Effectivement, c'est ce qu'on constate.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie pour votre contribution aux travaux de la commission. Je
suspends les travaux pour quelques instants afin de permettre au prochain
groupe de prendre place. Et je fais un rappel aussi de fermer les appareils,
les sonneries des appareils électroniques.
(Suspension de la séance à 15 h 33)
(Reprise à 15 h 35)
La Présidente
(Mme Melançon) : Nous reprenons les travaux. Je souhaite la
bienvenue au Barreau du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de
10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange
avec les membres de la commission. Je vous invite donc à vous présenter et à
commencer votre exposé. Merci.
M. Mallette
(André-Philippe) : Mme la ministre, Mme la Présidente de la commission,
Mmes et MM. les députés, mon nom est André-Philippe Mallette, secrétaire
adjoint du Barreau du Québec. Je suis accompagné de Me Marc Poirier,
président du Comité Régie du logement du Barreau du Québec, ainsi que Me Yves Papineau
et M. Michel Lespérance, membre du Groupe de travail sur la
copropriété. Je tiens également à souligner la présence, dans l'assistance, de
Me Yves Joli-Coeur, également membre du groupe de travail, qui a
participé à l'élaboration de notre mémoire.
Le bâtonnier et le Barreau du Québec
souhaitent vous remercier pour l'invitation de la commission à participer à vos
travaux. Il aurait souhaité être présent, mais en raison d'un empêchement, nous
a délégués à titre de représentants du Barreau du Québec pour vous faire part
de notre position.
Le Barreau du Québec a pour mission la
protection du public et la primauté du droit. Le projet de loi soulève des
enjeux en matière d'accès à la justice, d'amendement de la justice, et de
protection des personnes vulnérables qui interpellent le Barreau dans
l'exercice de sa mission.
Nous souhaitons vous faire part de
certains commentaires relativement à deux domaines importants traités dans le
projet de loi sur la copropriété divise et le Tribunal administratif du
logement. Ce projet de loi est primordial puisqu'il touche directement des
millions de Québécoises et de Québécois qui vivent sous un toit qu'ils louent
ou qu'ils détiennent en copropriété. Comme vous le savez, au Québec, de plus en
plus de ménages choisissent la copropriété divise comme mode d'accession à la
propriété. En 2017, il y avait près de 300 000 ménages québécois
vivant en mode de copropriété.
Depuis plusieurs années, le Barreau du
Québec et divers intervenants du milieu de la copropriété expriment
publiquement leurs préoccupations concernant les lacunes de la législation
encadrant la copropriété au Québec. Le Barreau du Québec est un acteur de
premier plan dans la réflexion sur la nécessaire réforme de la copropriété au
Québec, notamment en participant aux travaux du comité consultatif sur la
copropriété en 2011 et en 2012, et en créant un groupe de travail pour étudier
spécifiquement l'encadrement législatif de la copropriété dont plusieurs
membres sont ici aujourd'hui. Nous avons d'ailleurs commenté les dispositions
législatives du projet de loi n° 141 relativement à l'assurance en matière
de copropriété.
D'entrée de jeu, le Barreau du Québec
souhaite saluer le dépôt du projet de loi qui vient combler et répondre à
certaines lacunes du régime actuel, notamment les insuffisances de plusieurs
fonds de prévoyance au Québec et la déficience de l'information fournie aux
copropriétaires et aux acheteurs de copropriétés. Cependant, le projet de loi
ne constitue pas la nécessaire réforme en profondeur du droit de la copropriété
réclamée par tous les acteurs dans le domaine. Le Barreau réitère sa crainte
que la législation à la pièce en matière de copropriété entraîne des oublis ou
des impacts qui n'ont pas été envisagés.
Il serait donc de loin préférable de
prévoir toutes les conséquences juridiques dans une loi particulière plutôt que
d'apporter certaines modifications au Code civil et d'adopter des règlements.
Cette loi permettrait une vision d'ensemble plus facile d'accès aux copropriétaires
et un véhicule législatif plus souple qui pourrait évaluer... évoluer,
pardonnez, avec les besoins du marché. De la même façon, il serait préférable,
afin de faciliter la vie des copropriétaires, d'adopter un seul règlement qui
traiterait de l'ensemble des enjeux en lien avec la copropriété, que ce soit en
lien avec le présent projet de loi, aussi le projet de loi n° 141.
Considérant les nombreuses modifications au régime de la copropriété, et les
impacts importants sur la vie des copropriétaires, il est primordial pour le
gouvernement de faire une campagne d'information en collaboration avec les
acteurs majeurs du milieu à l'intention des copropriétaires et gestionnaires de
copropriétés.
Nous tenons à saluer et souligner
l'importance de plusieurs mesures prévues dans le projet de loi qui sont
réclamées depuis de nombreuses années. Les nouvelles obligations du syndicat
d'établir un carnet d'entretien et d'obtenir une étude du fonds de prévoyance
sont d'une importance capitale pour éviter la vétusté des immeubles et assurer
que les futures générations de copropriétaires n'auront pas à supporter seules
le fardeau financier des travaux liés aux composantes majeures de l'immeuble.
L'obligation de fournir de l'information à l'acheteur et la protection des acomptes
versés doivent également être soulignées comme moyens de mieux protéger le
public. Ces nouvelles mesures sauront contribuer à la mise en valeur de la
copropriété comme mode d'accession à la propriété.
• (15 h 40) •
Le Barreau du Québec déplore, comme
plusieurs autres intervenants, l'absence de plusieurs grandes mesures réclamées
depuis des années, notamment l'encadrement des gestionnaires de copropriété,
les copropriétés par phase et la création d'un tribunal administratif de la
copropriété. Particulièrement, le Barreau juge qu'il serait important de
prévoir l'encadrement des gestionnaires, à l'instar de ce qui existe déjà
ailleurs au Canada et dans le monde. En effet...
M. Mallette (André-Philippe) :
...mesures réclamées depuis des années, notamment l'encadrement des
gestionnaires de copropriété, les copropriétés par phase et la création d'un
tribunal administratif de la copropriété.
Particulièrement, le Barreau juge qu'il
serait important de prévoir l'encadrement des gestionnaires, à l'instar de ce
qui existe déjà ailleurs au Canada et dans le monde. En effet, malgré toute la
volonté démontrée par le législateur dans son projet de loi, si les nouvelles
obligations créées sont mal comprises ou appliquées ou ne sont pas respectées,
l'objectif recherché par ce dernier, soit de mieux protéger les intérêts des
copropriétaires, ne saurait être atteint.
Afin d'assurer la protection du public, le
Barreau est d'avis que les gestionnaires de copropriété, à l'instar de ceux qui
la construisent, devraient obligatoirement être membres d'un ordre
professionnel et avoir complété avec succès une formation reconnue. En effet,
un immeuble détenu en copropriété est souvent le bien le plus important du
patrimoine d'une personne. Ainsi, si l'administration de ce bien n'est pas
faite par une personne compétente et intègre, il pourrait en découler un grave
préjudice pour les copropriétaires.
L'encadrement des gestionnaires de
copropriété par un ordre professionnel, tel qu'il était prévu par le projet de
loi n° 401, aurait plusieurs effets bénéfiques, notamment d'assurer une
formation de qualité des gestionnaires de copropriété, leur assujettissement à
des normes déontologiques et la souscription à une assurance responsabilité
professionnelle.
Le Barreau souhaite aussi la création d'un
tribunal administratif de la copropriété, qui aurait comme mission de
centraliser et diffuser l'information sur le droit à la copropriété, de faire
de la prévention et de la conciliation des différends et d'offrir un tribunal
spécialisé plus rapide, moins coûteux et plus accessible pour les citoyens que
les tribunaux judiciaires.
Finalement, le Barreau invite les
parlementaires, comme d'autres acteurs l'ont mentionné auparavant, à profiter
de l'enthousiasme de tous ces acteurs du milieu de la copropriété et du premier
jalon que constitue le projet de loi n° 16 afin de créer une commission
qui verrait à poursuivre les travaux entamés en travaillant sur les chantiers à
terminer et avoir une meilleure cohérence dans les dispositions législatives en
matière de copropriété. Le Barreau du Québec offre d'ailleurs sa pleine
collaboration pour piloter ou participer aux éventuels travaux de cette
commission.
Deuxièmement, nous souhaitons discuter des
dispositions relatives à celui que nous devrons maintenant appeler le Tribunal
administratif du logement. Le Barreau du Québec estime que la Loi sur la Régie
du logement mérite une réforme complète. Les modifications proposées par le
projet de loi sont insuffisantes pour régler les problèmes de délai et
d'injustice quant à certains dossiers plus urgents, notamment les dossiers
d'insalubrité et les dossiers d'expulsion de personnes vulnérables.
Le Barreau du Québec note une amélioration
de l'importance accordée au mode alternatif de résolution de différends qu'est
la conciliation dans le projet de loi. La conciliation devrait cependant être
offerte à toutes les parties sauf circonstances exceptionnelles.
Également, nous saluons, dans un objectif
d'accès à la justice, la possibilité donnée à certaines personnes vulnérables
d'être assistées devant le tribunal par un tiers de confiance qui devrait
cependant être mieux balisé pour éviter les abus qui pourraient survenir.
Deux absents notables du projet de
loi : les dossiers d'insalubrité et les dossiers d'expulsion. Les plus
récentes études démontrent que le délai pour obtenir un jugement pour
insalubrité du logement à la régie oscille entre 790 et 973 jours. Il s'agit
d'un délai trop long, décourageant le justiciable alors même qu'il s'agit d'un
enjeu crucial pour sa santé et sa sécurité.
Par ailleurs, dans un contexte où les baux
de logement sont à la majorité signés pour un an, cela revient à dire qu'un
locataire n'obtiendra pas de jugement avant la fin de son bail, le laissant
devant le délicat choix d'abandonner son logement pour préserver sa propre
santé.
Rappelons qu'à Montréal seulement plus de
30 % des logements ont des problèmes d'insalubrité. C'est 36 % des
enfants de six mois à 12 ans qui vivent dans un milieu présentant des problèmes
d'humidité excessive et de moisissures. Par ailleurs, une cause décrétée
urgente par la Régie du logement mettra 1,7 mois à être entendue par le
tribunal.
Afin d'améliorer la situation, le Barreau
du Québec croit essentiel d'ajouter une disposition à la loi voulant que les
dossiers d'insalubrité doivent être jugés d'urgence, ce que le législateur
prévoit d'ailleurs déjà dans d'autres matières.
Également, la loi devrait permettre au
tribunal d'émettre à la demande du locataire une ordonnance forçant le locateur
à maintenir tous les services prévus au bail et l'accès au logement. Par
exemple, en juin dernier, plus de 40 aînés d'une résidence privée de la Beauce
ont reçu un avis d'expulsion dans les 48 heures, poussant ses résidents à un branle-bas
de combat pour trouver un nouveau toit. Le Barreau souhaite l'ajout d'une
disposition établissant la possibilité de requérir une ordonnance de sauvegarde
de maintien dans les lieux.
Également, le projet de loi judiciarise le
processus préaudition alors que la procédure devant un tribunal administratif
de proximité, comme est la Régie du logement, devrait demeurer plus souple et
informelle. À cet égard, il serait nécessaire de prévoir que le Tribunal
administratif du logement a pour objet d'affirmer la spécificité de la justice
administrative et d'en assurer la qualité, la célérité, l'accessibilité, de même
que d'assurer le respect des droits fondamentaux des administrés.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Une minute.
M. Mallette (André-Philippe) :
Le Barreau du Québec demande donc que le Tribunal administratif du logement
garde une procédure souple et accessible pour une clientèle majoritairement non
représentée par avocat. Le formalisme procédural est incompatible avec la
nature du tribunal. Par ailleurs, concernant les nouvelles mesures prévoyant...
M. Mallette (André-Philippe) :
...de même que d'assurer le respect des droits fondamentaux des administrés.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Une minute.
M. Mallette (André-Philippe) :
Le Barreau du Québec demande donc que le Tribunal administratif du logement
garde un procédure souple et accessible pour une clientèle majoritairement non
représentée par avocat. Le formalisme procédural est incompatible avec la
nature du tribunal. Par ailleurs, concernant les nouvelles mesures prévoyant la
fermeture de dossier en cas de non-respect de la procédure, les parties
devraient, par souci d'équité, être avisées des conséquences du non-respect
avant la fermeture du dossier. Finalement, l'utilisation des moyens
technologiques ne devrait être privilégiée que dans les causes simples ou lors
de conférences de gestion. Le Barreau du Québec demande que les dispositions en
matière de moyens technologiques soient balisées afin de prendre en compte les
risques pour la sécurité des parties, de respecter les principes de justice
naturelle, notamment quant à la possibilité d'apprécier la crédibilité des
témoins, et à l'importance d'une présence physique pour les auditions au
mérite. Les auditions ont des impacts importants sur les parties et le membre
du tribunal devrait être présent. L'utilisation de la technologie est favorable
pour une saine administration de la justice, mais lorsqu'il s'agit d'une
audition au mérite, il faut éviter de mettre en place deux sortes de justice...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Le temps est écoulé.
M. Mallette (André-Philippe) :
...une pour les centres et une pour les régions.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je vous remercie pour votre exposé. Nous allons maintenant débuter la
période d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous, vous disposez de
16 min 30 s.
Mme Laforest : Oui. Alors,
bonjour, MM. Poirier, Papineau, Lespérance et M. Mallette, ça me fait plaisir
de vous rencontrer. Je suis très heureuse, j'avais hâte de vous rencontrer,
d'ailleurs. J'aime ça, le Barreau, ça m'intéresse, ça fait partie de ma
famille. Je suis très heureuse de vous rencontrer.
Ceci étant dit, c'est intéressant aussi,
vous avez plusieurs commentaires, plusieurs questionnements aussi. Puis je vous
reconnais d'ailleurs dans vos notifications. Je vais y aller tout de suite
parce que j'ai quand même plusieurs questions. Au niveau du tribunal de la
copropriété... parce que vous dites justement, au niveau du tribunal de
copropriété, qu'on aurait dû pencher... «La création d'un tribunal de la
copropriété pour centraliser l'information aux propriétaires et aux syndicats»,
comment vous verriez ça? Parce que là, c'est sûr qu'on a la Régie du logement,
qu'on tend vers le Tribunal administratif du logement, puis c'est certain qu'on
va avancer aussi là-dedans, parce qu'on avait pensé au tribunal de
l'habitation, au tribunal des copropriétés. Mais vous, vous verriez vraiment un
tribunal de la copropriété spécifique?
M. Papineau (Yves) : Je pense
que la formule n'est peut-être pas essentielle ou le nom. Ce qui est important,
et ce n'est pas de la jalousie, là, c'est qu'on calcule que les locataires et
les locateurs ont plus de services du gouvernement que les copropriétaires et
les syndicats. Je vous donne un exemple. Le site de la Régie du logement,
malheureusement pour ceux qui ne seront pas de mon avis, moi, je trouve que la
Régie du logement fait un superbon travail. Elle a un site d'information
extraordinaire. En copropriété, on n'a rien de ça. Elle a des dépliants, elle a
de l'information. En copropriété, on n'a rien de ça.
On a un tribunal en matière de logement...
Je parle avec Me Poirier. Maximum, un locataire arrête de payer, maximum deux
mois après, on a un jugement; en matière de copropriété, les délais... et je
m'excuse auprès de mes amis de la Cour du Québec, mais les délais varient entre
12 et 16 mois avant d'avoir une audition, pas d'avoir le jugement.
Alors, c'est plus facile et plus rapide de
percevoir un loyer que de percevoir les charges de copropriété. Alors, moi, je
pense... Qu'on ait un tribunal de l'habitation avec une section logement et une
copropriété ou autrement, je pense, ce n'est pas ça qui est important. Ce qui
est important, c'est le principe : qu'on ait plus de rapidité et plus
d'information.
Mme Laforest : O.K., d'accord.
En fait, vous lisez dans nos pensées, parce qu'on...
M. Papineau (Yves) : J'espère
que je ne lis pas toutes vos pensées, là.
Mme Laforest : Ça irait très
bien, ne soyez pas inquiet. Je vous le souhaite. O.K., c'est intéressant quand
même, mais c'est... on n'est pas fermés à ça. Je trouve ça intéressant. L'autre
question que j'ai... Parce que vous voudriez que les greffiers spéciaux soient
des avocats. Puis j'aimerais vous entendre par rapport à ça... Dans quelle
mesure vous voudriez ça?
• (15 h 50) •
M. Poirier (Marc) : En fait,
c'est qu'au moment où on se parle, on me corrigera si je fais une erreur, là,
mais au moment où on se parle, un régisseur peut être un notaire de formation
ou un avocat. Historiquement, la revendication du Barreau, c'est que les
régisseurs soient des avocats. Mais le greffier spécial, actuellement, a une
compétence plus limitée. On parle des causes en fixation de loyer et du
non-paiement de loyer par défaut essentiellement, au plan pratique, c'est ça.
Alors, nous, on pense qu'effectivement la justice serait bien servie si on
exigeait que les greffiers spéciaux soient nécessairement des avocats.
Actuellement, ils peuvent être notaires. Je ne sais pas s'ils peuvent être
d'autre chose, techniquement. Mais je pense que ceux qui sont...
M. Poirier (Marc) :
...par défaut, essentiellement, au plan pratique, c'est ça. Alors, nous, on
pense qu'effectivement la justice serait bien servie si on exigeait que les
greffiers spéciaux soient nécessairement des avocats. Actuellement, ils peuvent
être notaires. Je ne sais pas s'ils peuvent être d'autres choses techniquement,
mais je pense que ceux qui sont formés pour le litige, ceux qui sont capables
d'apprécier effectivement une preuve au mérite sont, par définition, les
avocats qui ont fait une carrière en litige. Voilà. Je ne sais pas si je
réponds à votre question.
Mme Laforest : Oui. Oui.
J'ai une autre question aussi. Tantôt je vous entendais dire... J'avais pris en
note «l'ordonnance de sauvegarde». Comment vous voyez ça, tu sais... Parce que,
vous savez, les résidences de personnes pour... les résidences de personnes
âgées, en fait, on est en train quand même de bien structurer ça avec la
ministre des Aînés, Marguerite Blais. Puis il y a quand même plusieurs mesures
qui vont être prises pour les résidences pour aînés, justement, pour éviter
toutes les fermetures qu'on a connues dans le passé. Puis il y a aussi qu'on va
travailler avec les municipalités pour que les municipalités puissent justement
aider ces résidences-là pour qu'elles restent ouvertes. Mais, quand vous
parliez tantôt qu'on devrait avoir la possibilité d'offrir l'ordonnance de
sauvegarde pour les résidences, comment vous verriez ça? Puis les délais
seraient lesquels?
M. Mallette
(André-Philippe) : La mesure qu'on demande et, de façon un peu plus
large que pour les aînés, évidemment, c'est sûr qu'on a toujours en arrière de
la tête, vous me permettrez l'anglicisme, les personnes vulnérables. Donc,
c'est certainement que, dans les cas de personnes vulnérables, ce serait à
propos. Quand il y a une expulsion sans droit, il faudrait que ces gens-là
puissent aller devant le Tribunal administratif du logement plus rapidement que
d'attendre leur audition au fond pour contester l'expulsion. Donc, nous, ce
qu'on dit, c'est : il devient un peu illusoire si ça prend un délai de
quelques mois pour être entendu sur une demande d'expulsion de quelqu'un qui
est à l'extérieur, qui a été chassé de son logement, si on doit attendre tout
ce temps-là, alors que ça a été fait sans droit, ça devient sans objet. Donc,
cette personne-là, son véritable droit serait d'être réintégrée rapidement. Et
à l'heure actuelle il n'existe pas de mesure rapide ou urgente pour prévoir ça.
Donc, nous, ce que l'on dit, c'est que, dans ce cadre-là, il devrait y avoir un
mécanisme d'urgence qui est prévu à cet effet-là.
Mme Laforest : Bon. O.K.
Oui. Après ça, les copropriétés, vous dites que ce serait important d'adopter
des dispositions spécifiques pour y aller... pour encadrer les propriétés et
les copropriétés, mais y aller en phase, par phase. Pourquoi y aller par phase
à ce moment-là?
M. Papineau (Yves) :
C'est-à-dire, c'est... Ce n'est pas tout à fait ça. C'est qu'il existe, en
matière de copropriété, la copropriété connue, savoir un immeuble sur un
terrain, et l'immeuble est divisé. Il existe aussi ce qui est appelé la
copropriété par phase. Alors, on a un grand... un terrain plus grand sur lequel
il va avoir cinq immeubles, ou trois, ou 10 immeubles. Et cette notion-là
est une création juridique qui n'existe pas au Code civil. Alors, il n'y a
aucune norme, il n'y a aucune règle. Tout le monde patine avec ça en espérant
que ça va bien. Et je vous réfère au mémoire de la Chambre des notaires sur la
question des hypothèques légales. En matière d'hypothèques légales, on a le
droit de publier tant que les travaux ne sont pas terminés. Mais, en matière de
copropriété par phase, si on commence l'immeuble 1 en l'an 2000, ça peut
prendre 10 ans avant qu'on finisse la copropriété. Est-ce que ça veut dire
que notre hypothèque légale va est là, possible, pendant 10 ans? Ça ne
fait pas de sens, parce que les fournisseurs et les créanciers hypothécaires ne
voudront jamais accepter ça. Alors, la question de copropriété par phase qui
est inconnue au Code civil, devrait faire son entrée. Qu'on normalise, qu'on
donne des règles et qu'on dise ce qui en est pour éviter des choses. Comme je
vous dis, on est tous sûrs que c'est excellent, mais on voudrait être sûrs que
c'est encore plus excellent si c'est réglé au code.
Mme Laforest : O.K.
Vraiment intéressant. Mais au niveau des moyens technologiques, parce que vous
dites que vous avez des craintes à l'utilisation des moyens technologiques par
le tribunal. Nous, on parle de visioconférence, par exemple, comme moyen
technologique. Vous, vous dites qu'il faudrait faire complètement un virage
technologique. Qu'est-ce que vous voulez apporter de nouveau comme outil
technologique ou comment vous voyez ça?
M. Poirier (Marc) : En
fait, sur les moyens technologiques, le Barreau a une réserve. C'est-à-dire
que, fondamentalement, ce qu'on pense, c'est que rien ne vaut une audition au
mérite sur le fond lorsque les parties sont présentes. Pourquoi? Parce qu'on
peut évidemment mieux juger de la crédibilité de quelqu'un, voir si la personne
donne des réponses précises. On peut voir évidemment le jeu qui se dessine
devant le tribunal. Donc, je pense qu'il faut effectivement au maximum
favoriser les auditions au mérite en personne. Ce qu'on dit, c'est que, si
c'est à prendre à ce moment-là comme virage, bien, il faut réserver ça
essentiellement aux conférences de gestion...
M. Poirier (Marc) : ...on peut
voir évidemment le jeu aussi qui se dessine devant un tribunal. Donc, je pense
qu'il faut effectivement au maximum favoriser les auditions au mérite en
personne. Ce qu'on dit, c'est que si c'est à prendre à ce moment-là comme
virage, bien, il faut réserver ça essentiellement aux conférences de gestion,
une demande de remise, à ce qui est accessoire, à ce qui n'engage pas fondamentalement
le débat sur le fond. C'est ce qu'on dit effectivement au niveau de notre
mémoire. Donc, fondamentalement, il est important d'apprécier la crédibilité
des témoins, et l'importance de se voir physiquement dans la même salle, c'est
une question de justice élémentaire, selon nous.
M. Mallette (André-Philippe) :
Et en complémentaire, si vous me permettez, Me Poirier. Je pense que c'est
très important aussi pour le citoyen, le justiciable, ça peut être peut-être sa
seule journée à la cour, en bon français, et c'est important qu'il puisse avoir
accès à un membre du tribunal et avoir la certitude qu'il a été entendu.
Souvent, ça fait partie aussi du processus et du cheminement qui aide le
citoyen ou le justiciable à avoir le sentiment d'avoir été entendu. Donc, c'est
aussi une des considérations qui fait en sorte que, pour nous, l'audition au
fond, à tout le moins, devrait toujours se tenir en présence physique.
Mme Laforest : ...jamais seul.
M. Poirier (Marc) : Et si
vous me permettez, j'ajoute une chose, c'est que, si effectivement, l'audition
se fait en personne, à ce moment-là, comme je le disais, pour mesurer la
crédibilité des gens, c'est l'idéal, je pense, sans l'ombre d'un doute.
Mme Laforest : O.K., mais en
fait, ils ne sont jamais seuls. Je vais y aller rapidement parce que j'ai quand
même plusieurs questions puis mes collègues aussi, je veux les laisser poser
leurs questions. Au niveau de la formation des gestionnaires de copropriété,
parce que, nous, on se disait que, admettons, entre huit et 12 unités,
c'est peut-être moins nécessaire d'avoir quelqu'un qui est formé comme
gestionnaire. Est-ce que vous avez un... si admettons, là, on donnait un
minimum d'unités pour faire la gestion, de combien à combien vous variez le
nombre d'unités pour dire que ça prend quelqu'un formé pour être gestionnaire
de copropriété? Avez-vous élaboré ou étudié cette situation-là par rapport au
nombre d'unités possibles de copropriétés?
M. Mallette (André-Philippe) :
Nous, on n'est pas allé avec l'angle du nombre d'unités. On pense aussi que
c'est le genre de choses qui va faire l'objet probablement d'un éventuel
règlement si le projet de loi prévoit qu'un gestionnaire de copropriété doit
être encadré par un professionnel ou un membre d'un ordre professionnel. Ce que
l'on m'a indiqué dans le mémoire, c'est qu'évidemment, cette question-là ne
devrait pas couvrir un gestionnaire bénévole ou un administrateur qui fait la
gestion dans les petites copropriétés. On parle ici évidemment des gestionnaires
professionnels qui vont gérer des grandes copropriétés. On n'a cependant pas de
position sur le nombre. Je présume que ce sera quelque chose qui sera étudié
avec tous les acteurs concernés, notamment le Regroupement des gestionnaires de
copropriétés va sûrement avoir une position là-dessus en termes de nombre de
gestionnaires requis. Ça, ça pourrait être fait dans un deuxième temps, mais on
n'a pas de position en termes de nombre. Je ne sais pas si, Me Papineau,
vous avez quelque chose à ajouter?
M. Papineau (Yves) : Si vous
me permettez, il faut aussi comprendre qu'on parle du gérant mais il y a
peut-être, je n'ai pas le chiffre exact... mais en 2009, on nous avait dit, il
y a entre 75 % et 80 % des copropriétés qui sont six ou huit
logements. Alors, si on se dit, on va seulement limiter ça aux grands
immeubles, on parle beaucoup pour peut-être pas autant qu'on pense, dans le
sens que, sur le 300 000 qu'on a vu de ménages qui sont en
copropriétés, si vous en enlevez 75 % à 80 % qui sont dans des
petites copropriétés... des gestionnaires, il y a en a qui gèrent des petites
puis il y en a qui gèrent des moyennes, gèrent des grosses, et, moi, je pense
que, même si le Barreau n'a pas une position claire, il reste que gérer un
immeuble, ça prend des compétences, ça prend ça. Et je vois mal qu'on
dise : Oui, il y a des gens qui peuvent gérer un deux, trois logements,
oui, le copropriétaire peut le faire, mais il reste qu'on gère le bien
d'autrui. Alors, il faut quand même faire attention à qui on permet de gérer le
bien d'autrui.
M. Mallette (André-Philippe) :
Mais assurément, si c'est un tiers qui fait la gestion de la copropriété,
surtout s'il y a rémunération, on pense que c'est le genre de zone où
évidemment ça devrait être encadré.
Mme Laforest : D'accord.
Merci. Moi, j'ai terminé. Je vais passer la parole à mes collègues.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Le député de Rousseau ou le député du Lac-Saint-Jean, ou...
M. Simard : Montmorency.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ah! Montmorency.
M. Simard : En fait, ça
pourrait être Montmorency si vous voulez, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous cède la parole.
M. Simard : Merci beaucoup,
Mme la Présidente. Comme la ministre, je suis très heureux de recevoir nos amis
du Barreau. Ils doivent savoir qu'ils sont toujours les bienvenus à l'Assemblée
nationale.
Une voix
: Merci.
M. Simard : Quelle que soit la
commission, votre point de vue est toujours le bienvenu. C'était mon petit clin
d'oeil. J'ai eu la chance de faire un mandat il y a une vingtaine d'années. Je
reviens presque 20 ans plus tard, 15 ans plus tard...
Une voix
: 17.
• (16 heures) •
M. Simard : ...17, merci, Mme
la députée. Une des choses qui a vraiment changé, c'est tout l'aspect de la
relation à l'information, toute la question de la transparence. C'est le
journaliste Alvin Toffler qui disait : «Information is power». Vous vous
souvenez, quand Barack Obama est arrivé comme président, une des premières
choses qu'il a faites, c'est son fameux Transparency Act pour que toutes les
formes de gouvernance, quelles qu'elles soient, puis celle qu'on a ici à
l'Assemblée nationale, voire même celle que des syndicats de copropriétaires
pourraient avoir, soit la plus grande possible. Or, dans votre mémoire, qui est
très bon, soit dit en passant, vous...
16 h (version non révisée)
M. Simard : ...quand Barack
Obama est arrivé comme président, une des premières choses qu'il a faite, c'est
son fameux «Transpiracy Act» pour que toutes les formes de gouvernance, quelles
qu'elles soient, puis celle qu'on a ici à l'Assemblée nationale, voire même celle
que des syndicats de copropriétaires pourraient avoir, soit la plus grande
possible. Or, dans votre mémoire, qui est très bon, soit dit en passant, vous
abordez cette question de l'obligation de renseignement qu'ont les syndicats de
copropriétaires. Je pense que c'est un point fort de votre mémoire. Je crois
comprendre que vous souhaitez la plus grande ouverture possible pour le bien
des potentiels acheteurs, mais en même temps, on sent chez vous qu'il y a quand
même une certaine pudeur, j'oserais employer ce mot, mais une certaine limite à
cette ouverture, enfin, d'accès à l'information, parce qu'évidemment il y a des
enjeux derrière tout ça, là, et j'aimerais vous entendre, j'aimerais que vous
puissiez creuser... J'ai lu des choses entre les lignes, j'aimerais ça que vous
puissiez me les expliciter.
M. Papineau (Yves) : Si vous
permettez, ce n'est pas une pudeur, c'est une question de responsabilité. Je
vous donne un exemple : on demande maintenant, dans le projet de loi, que
le syndicat déclare toutes les causes pouvant influencer l'acheteur. Il y a des
acheteurs que... et on l'a vu dernièrement en immobilier, maintenant, dans les
formulaires des courtiers en immeubles, on déclare s'il y a eu un suicide dans
l'appartement. Alors, est-ce que le syndicat va être obligé d'écrire que dans
le garage, il y a eu suicide de deux personnes? Est-ce que le syndicat va être
obligé de dévoiler qu'il y a eu des noyades dans la piscine en 1994? Jusqu'où
ça va aller? Ce que le Barreau, on dit, c'est : Écoutez, nous, comme
syndicat, on donne des informations qui sont la normale ou la moyenne. Donc, on
va donner des informations économiques. Ça, on n'a aucun problème avec ça. Mais
sinon, jusqu'où ça va, les informations que le syndicat est obligé de donner?
Et si jamais il n'y a pas de limite, ça veut dire que l'acheteur qui va
prétendre qu'il n'a pas été informé adéquatement va pouvoir poursuivre le
syndicat en disant : Il y a eu un manque d'information de la part du
syndicat. Avoir su qu'il y avait eu des noyades dans la piscine puis qu'il y a
des âmes qui flottent dans la piscine, je n'aurais pas acheté. C'est là qu'on a
un petit problème, là. Jusqu'où ça doit aller?
M. Simard : ...même, vous me
corrigerez, moi, je ne suis pas avocat, donc, pardonnez mon ignorance, mais je
lisais dans un article du journal La Presse tout récemment, en fouillant
rapidement je pourrais vous le trouver, il me semble que pour l'achat d'une
maison, on doit déclarer s'il y a eu suicide ou meurtre ou...
M. Papineau (Yves) :
Suicide... les nouveaux formulaires des courtiers.
M. Simard : Bon, mais dans mon
jargon, là, si mon père était ici, il me dirait : Ce qui est bon pour
minou, c'est bon pour pitou. Pourquoi je devrais déclarer ça pour une maison
puis pas pour un condo?
La Présidente (Mme Dansereau) :
...je vous remercie, M. le député, c'est tout le temps. Je cède maintenant la
parole au porte-parole de l'opposition officielle, Mme la députée
d'Anjou—Louis-Riel, pour 13 min 12 s.
Mme Thériault
: Je
vais vous donner 15 secondes pour répondre à la question de minou puis de
pitou.
M. Papineau (Yves) : Alors,
il vous devra 15 secondes. La réponse, elle est simple : je n'ai pas de
problème à ce qu'on déclare les suicides. Mais jusqu'où? Est-ce qu'on doit
déclarer aussi les noyades accidentelles dans la piscine? Est-ce qu'on doit
déclarer qu'il y a quelqu'un qui a été tué par son épouse un matin qu'il
rentrait trop tard? Jusqu'où ça doit aller? C'est ça, la question.
M. Mallette (André-Philippe) :
Et vous me permettrez, en complémentaire, je pense, c'est ça, c'est...
l'importance, le point que le Barreau veut faire, et je prends une seconde pour
vous remercier pour l'invitation du Barreau du Québec, je comprends qu'il est
le bienvenu dans toutes les commissions, alors, on prend note de ça et on vous
remercie, on est d'ailleurs enchantés d'être ici aujourd'hui. Et quand... je
reviens sur cette question-là, je pense que l'important, c'est que ce soit
clair dans le projet de loi. À l'heure actuelle, il y a un flou, et ce qu'on a
peur, c'est qu'il y ait des litiges sur l'interprétation de cette disposition.
Donc, tout simplement, quelle est l'intention du législateur sur cette
disposition-là, c'est ça qu'on cherche à obtenir.
Mme Thériault
: Donc,
on comprend que vous cherchez à clarifier avec ce que vous nous déposez. Vous
allez me permettre de vous souhaiter la bienvenue à M. Lespérance, parce qu'il
n'est pas maître, Me Papineau, Me Mallette, Me Poirier, et je souligne aussi Me
Jolicoeur qui fait partie du comité. Merci d'être avec nous en commission
parlementaire. Écoutez, votre mémoire est fort intéressant, 22 recommandations.
Vous avez pris le temps de bien scinder ce qui touche le Tribunal administratif
du logement et la copropriété. Je trouve c'est particulier, parce que vous êtes
bien... vous avez... On fait une ligne : Ça, c'est pour ça; puis ça, c'est
pour ça. C'est parfait. C'est bien correct. Je vais commencer là où j'ai
terminé avec l'autre groupe qui vous a précédés, parce que je vois que la
manière dont vous avez monté votre mémoire, vous parlez des absents. Puis je
trouve ça vraiment intéressant que vous parliez des absents, parce
qu'effectivement ce qu'on fait, c'est pour les copropriétés divises. On n'a pas
parlé des copropriétés indivises, hein? On comprend. Vous avez parlé des
copropriétés par phase. On fait quoi quand le commercial se mêle au
résidentiel? Il y a des copropriétés qui se construisent présentement qui ont
des fonds de garantie de maison neuve, d'autres qui n'en ont pas aussi. Il
reste encore beaucoup de travail à faire. Je pense que la ministre, elle est
vraiment très bien intentionnée, la ministre de l'Habitation et des Affaires
municipales...
Mme Thériault
:
...on fait quoi quand le commercial se mêle au résidentiel? Il y a des
copropriétés qui se construisent présentement qui ont... qu'il faut une
garantie de maison neuve, donc ils n'en ont pas aussi. Il reste encore beaucoup
de travail à faire. Je pense que, la ministre, elle est vraiment très bien
intentionnée. La ministre de l'Habitation et des Affaires municipales, ça va
lui permettre vraiment... Je souhaite qu'elle reste là pour quatre ans pour
être sûrs qu'on va être... qu'on va avoir en masse de travail sur la planche
pour pouvoir avancer dans les autres domaines qu'on ne touche pas aujourd'hui
dans ce projet de loi là. Puis, honnêtement, c'est sûr qu'un comité-conseil à
tout le moins pour la ministre ne serait pas de trop particulièrement en
copropriété. Qui devrait faire partie de ce comité-conseil là?
M. Papineau (Yves) : Je
vais vous dire, on a commencé le premier en 2009. Il y avait des notaires, des
avocats. Il y avait beaucoup de monde, de fait peut-être un peu trop. Il y
avait des gens de la ville de Montréal, des gens, des technologues, des
architectes. Moi, je pense qu'il doit avoir les principaux acteurs :
architectes, évaluateurs...
Mme Thériault
:
Barreau puis...
M. Papineau (Yves) :
...Barreau, Chambre des notaires.
Mme Thériault
:
Le BAC, le Bureau d'assurance du Canada?
M. Papineau (Yves) : Le
Bureau d'assurance, effectivement.
Mme Thériault
:
Les courtiers.
M. Papineau (Yves) :
Mais l'importance... Pardon?
Mme Thériault
:
Les courtiers devraient être là aussi.
M. Papineau (Yves) : Les
courtiers.
Mme Thériault
:
Ils sont partie prenante aux transactions.
M. Papineau (Yves) :
Mais il faut quand même faire attention, Mme Thériault, qu'on ne se
ramassera pas 25 parce qu'on ne réussira pas à faire grand-chose à 25. Mais je
pense que peut-être un comité de huit, neuf, maximum 10 qui pourrait être fait.
Mme Thériault
:
Parfait. Parce que je pense que c'est important aussi. Ça permettrait de voir
avec les absents qu'est-ce qui arrive. Vous avez parlé de, à juste raison, de
l'encadrement des gestionnaires de copropriété. Vous avez dit que c'est dans la
catégorie où il y a moins d'unités, c'est là qu'on retrouve le plus de
copropriétés. Moi, je comprends que la ministre n'a pas voulu mettre tout de
suite la gestion des copropriétés. Mais n'empêche que, quand tu es une grosse
copropriété, tu as plus de moyens, plus d'argent, plus de monde pour payer,
alors que, dans la petite copropriété, quand il faut que tu prennes la facture
du toit qui t'en coût 30 000 $ ou 40 000 $, puis la diviser
à quatre, cinq, six, huit, 10, 12, il faut quand même le prévoir. Puis
malheureusement, présentement, j'ai comme l'impression qu'il y a beaucoup de
copropriétaires qui gèrent comme s'ils étaient des locataires puis qui
disent : Bien, on s'en fout, le prochain réglera le problème quand le toit
coulera dans 25 ans. Donc, de là, c'est important. Pour moi, en tout cas,
je trouve que c'est là que c'est important de venir faire en sorte qu'on
protège, encore une fois, je le répète, l'acquisition, quand on fait... quand
on achète un condo, une copropriété. Et je vois que, M. Lachance, vous
vouliez...
M. Lespérance (Michel) :
Lespérance.
Mme Thériault
:
Excusez-moi, Lespérance, vous voulez nous parler là-dessus. J'aimerais ça vous
entendre.
M. Lespérance (Michel) :
Écoutez, on se souviendra qu'il y a plusieurs années, là, dans les
années 60, l'accession à la propriété, c'était la maison unifamiliale.
Bon. Maintenant, il y a... l'accession privilégiée à la propriété, c'est via la
copropriété. On construit des immeubles importants, hein, et c'est un
investissement majeur pour un citoyen que sa copropriété où il a établi sa
résidence.
J'ai été administrateur d'une copropriété
pendant 26 ans, dont 23 comme... et heu, Dieu merci, mes prédécesseurs
avaient engagé un gestionnaire compétent. C'est une chose que d'être
administrateur, et quand on a... Vous savez sur René-Lévesque à Montréal, et
ailleurs, il y a des tours d'habitation en copropriété qui se construisent.
Toute une série de kyrielles de lois, de dispositions et de règlements
s'applique aux architectes, aux ingénieurs, aux ouvriers de la construction, et
une fois la bâtisse terminée, on en confie la gestion à des administrateurs
nommés parmi les gens qui ont acheté une partie de la copropriété. Ça n'en fait
pas des spécialistes, loin de là. Et les systèmes dans ces maisons-là sont des
systèmes complexes, les sommes en cause sont majeures. Et, Dieu merci, vous
avez, dans votre règlement, imposé la constitution d'un fonds de prévoyance à
la suite d'un rapport d'évaluation.
• (16 h 10) •
Notre copropriété, pendant des années, a
été sous-considérée parce que nous avions des frais de condo importants pour
financer le fonds de prévoyance et la gestion. Les autres n'avaient pas ce type
d'approche. Et maintenant, suite à des évaluations faites par des évaluateurs,
ces copropriétés ont dû imposer des cotisations spéciales importantes...
M. Lespérance (Michel) :
...financer le fonds de prévoyance et la gestion. Les autres copropriétés
n'avaient pas ce type d'approche, et maintenant, suite à des évaluations faites
par des évaluateurs, ces copropriétés ont dû imposer des cotisations spéciales
importantes, et ça a placé ces gens-là dans une situation difficile. Grâce à la
bonne gestion qui était le fait à la fois des administrateurs, mais le fait
qu'on avait un gestionnaire compétent, on a eu un fonds de prévoyance dûment
doté, on a eu par conséquent une bâtisse en bon état, et le règlement...
l'évaluation nous permet d'envisager les 25 prochaines années sans cotisation
spéciale. Ça crée sur le marché maintenant, cette obligation-là, une équité
entre les copropriétés qui font bien leur travail, qui se dotent de gens
responsables, compétents pour gérer des immeubles extrêmement coûteux, et, si
on ne met pas la compétence là aussi, bien, on risque, comme société, de se
retrouver comme d'autres sociétés dans une situation difficile dans plusieurs
années.
Mme Thériault
: Vous
parlez des litiges. Parce qu'effectivement, il n'y a absolument rien qui
fait... qui est fait pour faciliter la vie quand les relations sont difficiles
entre un copropriétaire et un syndicat de copropriété, on va être obligé
d'aller devant les tribunaux pour un paquet de raisons. On comprend qu'il y a
la Régie du logement. C'est ça, tout à l'heure, vous avez parlé de toute
l'information qui est disponible par rapport à la Régie du logement entre un
locateur et un locataire, alors qu'il n'y a presque ou pas d'information de
disponible... Sauf si on est membre d'un regroupement et qu'on lit les revues
qui sont faites par le Regroupement des gestionnaires en copropriété, il n'y a
pas grand-chose qui existe pour les copropriétaires puis les associations de
syndicats.
M. Papineau (Yves) :
C'est-à-dire qu'il pourrait en exister plus. C'est étonnant de voir que les
gens ne savent même pas qu'il existe des regroupements. Mais je pense que ce
qui est important, c'est effectivement de faire plus de publicité. Vous parlez
de recours aux tribunaux, il y a la médiation et l'arbitrage. La médiation et
l'arbitrage... Dans les formulaires que fait Me Gagnon pour la Chambre des
notaires, c'est prévu qu'il doit y avoir une médiation et, sinon, un arbitrage
pour éviter le recours aux tribunaux. Mais, effectivement, un tribunal de la
copropriété, je pense, ça pourrait réduire les coûts et les délais.
Mme Thériault
: O.K.
Vous avez parlé aussi d'une commission. J'aimerais ça que vous alliez un peu
plus loin. Est-ce une commission de la copropriété telle qu'on pourrait
l'envisager si vous aviez la baguette magique dans vos mains?
M. Papineau (Yves) : Bien, si
j'avais la baguette magique, avec beaucoup de respect pour les parlementaires,
je ne ferais pas juste demander qu'il y en ait une, je l'écouterais et
j'appliquerais ce qui a été fait, ce qui a été dit. Comme je vous ai dit, on a
commencé en 2009, aujourd'hui on est en 2019 et on parle de ce qu'on parlait en
2009. On n'a rien inventé aujourd'hui, là. Alors, une commission, je pense que
les gens sont prêts. Me Gagnon est là, Me Joli-Coeur, je les suis, il y en a
d'autres qui sont prêts; les gens de... les évaluateurs. Tout le monde est prêt
et tout le monde a déjà plein de choses dans leurs cartons, mais il va falloir
savoir cette fois-ci qu'on a une volonté de les appliquer, et d'arriver à
quelque chose, et de faire une forme globale et non pas, comme disait mon
confrère tantôt, à la pièce, il faut arriver à... Parce qu'on crée des
distorsions en avançant d'un côté et en n'avançant pas sur l'autre.
Mme Thériault
: Vous
diriez que l'état de la copropriété au Québec par rapport au Canada, on est
rendus où? On en arrière de beaucoup, beaucoup, on est dans le milieu, on est
en avance?
M. Papineau (Yves) :
Regardez, c'est sûr qu'il y a des lois qui sont meilleures que les nôtres.
Mais, moi, j'arrive de Belgique, là. Ils viennent de comprendre en Belgique et
en France depuis quelques années qu'il faut qu'il y ait 5 % dans le fonds
de prévoyance. Là, on est en train de leur dire : Nous autres, là, on a
compris que ce n'était pas bon. On est rendus à d'autres choses. Alors,
malheureusement, nos lois ne sont pas les meilleures, mais je pense qu'on n'a
pas des lois si mauvaises. Ce qui est un peu malheureux, c'est qu'on a plein de
gens qui veulent aider à améliorer le produit, mais, pour toutes sortes de
raisons qui sont correctes, on n'y est pas arrivés encore.
Mme Thériault
: Si
dans la loi on obligeait la création d'un comité-conseil ou d'une commission
pour la ministre pour la suite des choses?
M. Papineau (Yves) : Ça
serait une excellente idée.
Mme Thériault
:
D'accord. Je vais... Donc, vous ne serez pas surpris de me voir déposer un
amendement si la ministre ne le fait pas.
M. Papineau (Yves) : Et je
serais même souriant.
Mme Thériault
:
Parfait.
M. Papineau (Yves) : Et,
comme j'ai entendu la semaine dernière, ça serait de la musique à mes oreilles.
Mme Thériault
: De la
musique à vos oreilles. Bien, il n'y a pas de problème, parce que je pense
vraiment que, maintenant que le ministre des Affaires municipales a aussi le
volet de l'habitation, les deux ministres doivent se parler pour faire avancer
les choses. Quand je dis «les deux ministres», là, je ne parle pas d'elle, je
le dis amicalement. Je pense que les attachés politiques d'un dossier et des
autres dossiers, les fonctionnaires d'un dossier et des autres dossiers doivent
être en mesure de communiquer, pour être sûr qu'on fasse avancer les choses. Et
c'est sûr que, moi, je n'ai pas eu assez de temps, mais j'espère qu'elle sera
là pendant quatre ans pour qu'on puisse faire changer les choses réellement.
M. Papineau (Yves) : Et, si
vous me permettez, ce...
Mme Thériault
:
...parle pas d'elle, je le dis amicalement. Je pense que les attachés politiques
d'un dossier et des autres dossiers, les fonctionnaires d'un dossier et des
autres dossiers doivent être en mesure de communiquer pour être sûr qu'on fasse
avancer les choses. Et c'est sûr que, moi, je n'ai pas eu assez de temps, mais
j'espère qu'elle sera là pendant quatre ans pour qu'on puisse faire changer les
choses réellement.
M. Mallette (André-Philippe) :
Si vous me permettez, ce comité-là pourrait notamment aider à la cohérence
entre les dispositions réglementaires qui doivent être adoptées suite à 141 et
les dispositions réglementaires qui doivent être adoptées ici, donc va pouvoir
apporter assistance au niveau de ces textes-là qui sont envisagés, et je pense
que c'est une bonne chose, donc c'est sûr qu'on serait heureux de cette demande
d'amendement là.
Mme Thériault
: Petite
question...
Une voix
: Oui, et en...
Mme Thériault
:
Petite, petite question avant : Est-ce que vous pensez qu'on devrait
sortir du Code civil complètement tout ce qui est copropriété puis faire une
loi propre aux copropriétés?
M. Mallette (André-Philippe) :
C'est la position du Barreau depuis de nombreuses années. Ça permettrait, et
j'ai entendu la semaine dernière en commission que le Code civil n'est pas un
outil très souple, bien, une loi particulière serait un outil très souple et
aurait l'avantage d'offrir aux copropriétaires un seul véhicule qu'ils auraient
à consulter pour avoir un portrait complet de la copropriété. C'est ce qu'on a
fait pour le louage, c'est ce qu'on a fait en protection du consommateur.
Mme Thériault
: M.
Lespérance, les dernières secondes sont à vous.
M. Lespérance (Michel) : Oui,
en complémentaire, je m'adresse à la ministre qui est aussi responsable du
secteur municipal. Ce que j'ai vécu, moi, comme président...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je dois vous interrompre. Je cède maintenant la parole au porte-parole
du troisième groupe d'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de
3 min 18 s.
M. LeBel : Merci. Bonjour.
J'ai bien entendu les commentaires sur la visioconférence que vous avez... et
je partage ces mêmes commentaires là. Pour être un député de région, j'ai
l'impression souvent qu'on veut compenser l'éloignement des régions par la
visioconférence, et je pense que nos populations en région n'ont pas accès aux
mêmes services ou aux mêmes qualités d'accès à la justice que les gens en
ville. Ça, je ne suis pas capable d'accepter ça. Et les propos que vous avez
faits tantôt viennent me convaincre que la visioconférence, ce n'est pas la
solution partout, mais vous avez mis des nuances, pour certaines choses, ça
peut être fait, mais, pour s'assurer que les parties soient toutes là, puis
quand il y a des décisions, c'est mieux d'y aller physiquement.
J'ai aussi aimé que vous ayez pris le
temps dans votre mémoire de parler de ce qui est arrivé en Beauce pour les
aînés, puis c'est vraiment... parce que c'était particulier, là, il y avait une
dame de 85 ans, 48 heures pour sortir, se trouver... Si vous avez pris le temps
de mentionner ça dans votre mémoire, ce n'est pas les seuls cas que vous avez
vus dans... Est-ce que vous pouvez m'en parler un peu plus parce que... et
d'autres cas que vous avez vus, est-ce que vous pouvez m'expliciter pourquoi
c'est important qu'on mette ça là?
M. Poirier (Marc) : Bien, en
fait, ce qu'on a vu dans le cas de Vallée-Jonction, je pense, en Beauce, c'est
effectivement... et là il y a une partie des faits qu'on ne possède pas, parce
que normalement on ne peut pas être exclus d'un logement sans une décision de
justice préalable. Ça fait que normalement, la décision émane du tribunal, et
par la suite un huissier doit l'exécuter. Ce qu'on comprend de ce qui s'est
passé en Beauce, parce que notre lecture, elle est via les médias, ce que les
médias en ont rapporté, c'est que les gens, les locataires ont reçu un avis
d'éviction, un peu comme si l'exploitant de la résidence cessait ses
opérations, faute peut-être de payer ses infirmiers, faute peut-être de payer
son personnel d'entretien, peut-être que son plan financier ne tenait pas la
route, peut-être que le créancier hypothécaire s'est manifesté, puis il n'a pas
à agir ainsi. Mais ce qu'on disait, dans le fond, ce qu'il faudrait
effectivement permettre à ces gens-là qui reçoivent une procédure d'expulsion
de vite saisir la Régie du logement d'une demande, et la Régie du logement
pourrait de manière... nous, on dit, jugée et instruite de manière urgente,
pourrait donc sur-le-champ ou presque émettre une ordonnance pour au moins calmer
le jeu, dire qu'il y a des recours à faire et éventuellement disposer des
demandes qui lui seraient faites en dommages et intérêts, une demande pour
statuer sur la légalité de l'avis, etc.
M. LeBel : Mais souvent, puis
vous l'avez dit, c'est des personnes vulnérables. Tu sais, la dame a 100... 90
ans, elle est en panique, là, ce n'est pas cette personne-là qui va appeler ou
qui connaît... Comment on peut s'assurer que les droits soient bien... qu'elle
ait accès à ses droits puis qu'on l'informe rapidement? Est-ce que vous avez
des...
M. Poirier (Marc) :
Fondamentalement, ça prend des dessertes partout, c'est-à-dire que ça prend des
bureaux où les gens vont pouvoir localement effectivement prendre l'information
qu'il faut. Parce qu'actuellement ce que la Régie du logement fait au niveau de
son modèle d'affaires, c'est de dire : Bien, écoutez, si vous voulez de
l'information, vous m'appelez, je peux vous en donner. Si vous avez une demande
en justice à faire, venez me voir, je vais vous aider à la faire. Alors donc...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
M. Poirier (Marc) : ...cette
demande en justice là, par la suite, est...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Le temps est écoulé. Je vous remercie pour votre contribution aux travaux de la
commission.
Je suspends les travaux pour quelques
instants afin de permettre au prochain groupe de prendre place, même quelques
minutes, là, si les gens veulent aller...
(Suspension de la séance à 16 h 20)
La Présidente (Mme Dansereau) :
...le temps est écoulé. Je vous remercie pour votre contribution aux travaux de
la commission et je suspends les travaux pour quelques instants afin de
permettre au prochain groupe de prendre place, même quelques minutes, là, si
les gens veulent aller...
(Suspension de la séance à 16 h 20)
(Reprise à 16 h 26)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous reprenons les travaux. Je souhaite la bienvenue à l'Association des
syndicats de copropriété du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de 10
minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange avec
les membres de la commission. Je vous invite donc à vous présenter puis à
commencer votre exposé.
M. Bouchard (Eric) : Merci.
Bonjour à tous, merci de nous entendre aujourd'hui. Mon nom est Eric Bouchard,
je suis avocat, je suis le représentant juridique de l'Association des
syndicats de copropriété du Québec. Je suis accompagné à ma droite de Me Gaétan
Mathieu, Me Gaétan Mathieu qui est un pionnier et un spécialiste en matière de
droit de la copropriété au Québec. Il a fondé l'Association des copropriétaires
du Québec dans les années 1980; il a été président de l'association que nous représentons
aujourd'hui, c'est-à-dire l'association des syndicats, durant plus de 10 ans;
et il a participé comme coauteur à la production de plusieurs mémoires pour le
bénéfice des parlementaires lors de réformes antérieures de questions reliées à
la copropriété.
Alors, l'Association des syndicats de copropriété
du Québec, elle a été fondée en 1976, c'est-à-dire il y a 43 ans. C'est la plus
ancienne association du genre au Québec. Elle regroupe environ 500 syndicats,
plus de 2 000 administrateurs de copropriétés en font partie, et elle
représente environ 25 000 copropriétaires au Québec. Nous avons trois
sections structurées, à Québec, Montréal et en Outaouais. Elle est présidée par
M. Michel Charlebois, dont on vous demande d'excuser son absence, et je me
permets de rappeler à votre attention sa contribution à l'évolution du droit de
la copropriété au Québec, à telle enseigne que suite à la réforme de 1994 du
code, M. Charlebois, qui n'est pas membre du Barreau, lui, a quand même reçu la
médaille du Barreau pour cette contribution.
Alors, l'association fait la promotion du
mode de propriété qu'est la copropriété. Elle le fait par de la formation, de
l'information et de la représentation. Elle publie un bulletin périodique
depuis 1989; 160 numéros ont été publiés à ce jour. Elle tient un colloque
annuel sur la copropriété à Québec et à Montréal, et elle tient régulièrement
des séances de formation.
D'entrée de jeu, nous saluons la volonté
de l'État d'encadrer davantage et de façon plus ordonnée la copropriété, et
souscrivons entièrement d'ailleurs aux propos des représentants du Barreau qui
nous ont précédés. Nous considérons qu'elle est souhaitable, qu'elle est
essentielle et qu'à certains égards elle est même urgente. Nous souhaitons
faire une très courte présentation aujourd'hui. Nous n'avons pas présenté de
mémoire aux membres de la commission. Je rappelle que nous avons pris
connaissance de votre projet qui a été déposé le 3 avril; depuis, nous avons
tenu des rencontres avec nos membres à Montréal, deux fois, à Sherbrooke et à
Québec. Nous avons reçu beaucoup de témoignages, un très grand intérêt de la
part des membres par rapport aux modifications qui sont proposées, et aussi
certaines préoccupations.
• (16 h 30) •
Je vais faire mes commentaires sur les
modifications aux articles 10.97 et 10.89 du Code civil du Québec qui sont
proposées. Alors, je les fais spécifiquement sur ces deux points aujourd'hui.
10.97, c'est le concept de la majorité qualifiée, qui avait été préservé lors
de la réforme du Code civil du Québec en 1994 et qui se rattache à l'importance
de certaines décisions. Les actes d'acquisition, d'aliénation d'immeubles;
travaux de transformation; construction de bâtiments; modification de l'acte
constitutif. Le nouvel article 10.97 tel que proposé fait disparaître
l'obligation d'obtenir l'assentiment d'une majorité de copropriétaires, ce qui
est nouveau. Et donc, on élimine une des deux majorités qui étaient requises.
Et quant à l'autre, par le jeu de l'article 10.89, paragraphe 2°, dont une modification est proposée aussi dans le projet, on va
réduire le quorum aux assemblées suite à des ajournements, et le quorum va
s'élever...
16 h 30 (version non révisée)
M. Bouchard (Eric) : ...quant
à l'autre, par le jeu de l'article 1089, paragraphe 2˚, dont une modification
est proposée aussi dans le projet, on va réduire le quorum aux assemblées,
suite à des ajournements, et le quorum va s'élever au trois quarts des voix
d'au moins une majorité des voix des copropriétaires. Alors, en bon français,
ou en mathématiques, comment on peut l'illustrer? C'est-à-dire, à titre d'exemple,
pour une copropriété qui comporte 10 copropriétaires, qui représentent
100 voix pour les fins de mon exemple, sous l'empire actuel de
l'article 1097, ça prend deux majorités pour les sujets que j'ai mentionnés
tout à l'heure. D'abord, l'assentiment de six copropriétaires sur 10, une
majorité, et 75 voix sur 100. Avec les modifications proposées, je répète
qu'on fait disparaître la nécessité d'une majorité au niveau des
copropriétaires, et on réduit, dans les cas d'ajournement, concrètement, à 37,5 %
des voix, la majorité requise pour des modifications aussi exceptionnelles que
celles qui sont prévues à l'article 1097.
Alors, on comprend que l'opportunité de
cette modification s'est motivée par un désir d'efficacité, d'éviter les
paralysies. Nous soulevons la question : Quelles sont les problématiques
qui ont réellement été constatées et recensées à cet égard-là? Et je vous
invite aussi à regarder comment les tribunaux ont commenté, au cours des dernières
années, depuis 1994, ces majorités-là. Je vais y référer à deux décisions de la
Cour supérieure. On parle du pouvoir collectif qui est non-délégué, et on
dit : C'est logique, puisqu'ils visent à protéger le droit de jouissance
des copropriétaires. Lorsque le législateur prescrit des majorités qualifiées,
ce n'est pas la démocratie en elle-même qui le protège ou encadre, mais le
droit de propriété de chacun sur les parties communes.
Donc, nous soumettons, en tout respect,
qu'il y a peut-être un glissement dangereux par ces modifications-là. On fait
disparaître le concept, pourtant, à notre avis, toujours pertinent de majorité
qualifiée, dans certaines situations. On va donc conférer des pouvoirs énormes
à la minorité, ce qui peut impliquer aussi un risque d'augmentation
considérable de contestations de décisions devant les tribunaux. On ouvre la
porte aussi à la manipulation possible des assemblées, et, en quelque sorte, on
considère que ça constitue une forme d'abdication. Au lieu d'encourager la participation,
on constate que ça ne participe pas suffisamment, puis on réduit les seuils.
J'ai envie de vous citer le ministre
Roberge qui, au niveau de l'Éducation, a fait une sortie remarquée dernièrement
et très appropriée en disant : L'objectif est... en parlant des notes de
passage, parce qu'on avait décidé d'abaisser la norme du 60 %,
alors : «L'objectif est d'aider les jeunes à obtenir la note de passage,
pas de gonfler artificiellement les notes lorsqu'ils ne l'atteignent pas.», a
affirmé M. Roberge. Alors, sur cet esprit, cet état d'esprit, je vais
demander à Me Mathieu de compléter notre présentation.
M. Mathieu (Gaétan) : Eh
bien, moi, je vais attaquer le sujet bien différemment parce que je vais vous
ramener dans l'histoire, un petit peu, au départ et le départ étant en 1969. Un
parti politique de l'époque a présenté un projet de loi qui était un projet de
loi sur la copropriété au Québec. Pourquoi? Il n'avait probablement jamais eu
auparavant, du moins à l'époque, je ne me souviens de cette bonne période, et
je ne me souviens pas que, cependant, qu'on en avait entendu parler dans les
médias ou dans mon milieu, du moins. Et puis, effectivement, ils ont procédé
bien discrètement... bien, c'était à la fin d'une session, au novembre 1969,
pour... par la suite, dans les mois qui ont suivis, au mois de... je crois que
c'est mai ou juin, à ce moment-là, il y a eu un changement de gouvernement qui
a fait que cette loi, qui avait été adoptée, est devenue oubliée totalement. Ça
a fait l'objet d'une... on l'a simplement ignorée. Les gens n'avaient pas
eu — tout comme le cannabis a connu — deux ans de
préparation... qui a été annoncé comme projet, et on en a discuté longtemps, et
on parle encore, bien encadrer ce beau projet. Mais malheureusement, pour ce
qui est de la copropriété, ce fut tout à fait le contraire. Ça a été une
institution juridique totalement oubliée, ignorée. Mais il faut dire les choses
aussi. C'est qu'à des périodes... À cette période, 1970, 1971...
M. Mathieu (Gaétan) :
...ce fut tout à fait le contraire, ça a été une institution juridique totalement
oubliée, ignorée. Mais il faut dire les choses aussi. C'est qu'à des
périodes... À cette période, 1970, 1971, eh bien, c'était un peu turbulent au Québec,
et on vivait une petite crise existentielle qui a duré quelques années et qui a
donné comme résultat que, durant toute cette période, c'était secondaire, l'économie.
On parlait plus de projets politiques. On n'en fait pas de reproche à personne,
sauf que le constat, c'est que, durant cette période, on a ignoré la
copropriété, et elle s'est construite seule, sans balise, sans assistance, sans
compétence souvent, et il y a eu de la grande improvisation au Québec. Mais, quand
même, ils ont réussi. Et il faillait que ça... Et il y avait un appel, puisqu'à
cette période beaucoup de... Le rural... Le rural se transportait vers les
villes, vers l'urbain, et on se souvient... Donnez-moi du temps, madame. Je
suis...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Le temps est écoulé.
M. Mathieu (Gaétan) : Je
suis venu vous voir.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Nous allons maintenant débuter notre période
d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous. Vous disposez de
16 min 30 s.
Mme Laforest : Bon.
Merci. Merci à vous, merci de votre présence ici. Ça me fait plaisir. Ça me
fait plaisir également d'échanger avec vous, avec vous deux parce que, c'est
certain, juste à titre personnel, moi, je suis vraiment l'exemple que le fonds
de prévoyance c'est essentiel, parce que ça fait deux mois et demi que j'ai eu
un beau dégât d'eau au condo, ici à Québec, hein? Puis j'étais très satisfaite
des conditions que j'avais avec la copropriété où j'habite. Ceci étant dit, je
pense que... Je regarde. À partir du rapport que vous avez fait depuis... le
rapport que vous avez fait, depuis 2012, il y a eu des recommandations qui ont
été faites. Puis, honnêtement, au ministère chez nous, il y a plusieurs,
plusieurs de vos recommandations qu'on s'est inspiré du groupe de travail qu'il
y a eu en 2012. Puis ça, ces recommandations-là, vous étiez tout à fait
d'accord avec ceux-là. J'ai aussi le... Je suis surprise parce que vous
dites... Je viens de recevoir en même temps, là, c'est sorti aujourd'hui, votre
communiqué, vous êtes... qui vient de sortir de votre association, que vous
dites : Merci au gouvernement de réveiller le monde de la copropriété,
mais n'ambitionnez pas.
Puis je ne pense pas que la projet de
loi... Personnellement, là, je ne pense pas du tout qu'on abuse avec ce projet
de loi là, parce qu'au contraire, moi, je vois ça comme un commencement même.
Parce qu'il fallait vraiment, justement, déposer un projet de loi. Oui, c'est
vrai, il y a peut-être des ajouts qu'on fera dans le futur, mais, honnêtement,
comme je vous le dis, par expérience personnelle de quelques copropriétés que
j'ai vécues, bien, les fonds de prévoyance, les carnets d'entretien, c'est
vraiment excellent. Et moi, je vois que vous êtes... Vous proposez d'ailleurs
que le fonds de prévoyance soit plus de 5 %. Vous le montez même à 10 %.
Puis à certains endroits peut-être, on a peut-être besoin de moins de
10 %. Puis je voulais savoir parce que, là, j'ai beaucoup, beaucoup de
questions, puis je viens de lire votre communiqué, c'est certain que je voulais
savoir, quand vous parlez que vous voudriez que ce soit obligatoirement un
10 % au lieu d'un 5 % pour le fonds de prévoyance, sur quoi vous vous
basez pour dire : Bien, ça serait vraiment mieux d'y aller tout de suite
de l'avant avec un 10 %? J'ai plein de questions, mais je vais commencer
par celle-ci.
• (16 h 40) •
M. Mathieu (Gaétan) :
Moi, je n'ai pas avec moi, là, ces détails. Le communiqué, probablement, a été
produit par M. Charlebois qui était à l'extérieur. Mais moi, je n'ai pas
ces détails. Cependant, en ce qui me concerne, le fonds de prévoyance, dans un
principe qui devrait être adopté et sanctionné par vous et par, ici, la...
c'est le principe de l'utilisateur payeur. L'utilisateur payeur, c'est... Et
ça, c'est dès la première journée. Il prend possession. Quand on transfère les
unités, hein, on transfère l'administration, dès lors, on doit faire un budget
qui respecte et que, dès lors, on commence à s'occuper de la toiture. Alors, si
elle vaut pour 25 ans, bien, on divise par 25. Et les gens contribuent en
tout ce qui concerne l'immeuble, ses... pas ses opérations, mais ses... les
parties communes, là, et les parties... le gros oeuvre de l'immeuble, on
doit... on doit orienter ça et faire un budget sur...
M. Mathieu (Gaétan) : ...en
tout ce qui concerne l'immeuble, ses... pas ses opérations, mais les parties
communes, là, et les parties, le gros oeuvre de l'immeuble, on doit orienter ça
et faire un budget sur la base de l'utilisateur-payeur. Si on avait fait ça dès
1960, là... c'est ça, 1969, 1970, bien, on n'aurait pas de surprise aujourd'hui,
pas du tout. Et le fait qu'on ne l'a pas fait, c'est... on va vivre des drames.
Vous savez comment à Paris ils ont vécu... En Europe, des centaines de milliers
ont fait faillite, alors parce qu'ils n'ont effectivement pas suivi ce
principe. À partir de là, c'est... Mais il est important qu'en amont...
lorsqu'on va demander au promoteur, lorsqu'il va livrer son immeuble, il faut
déjà avoir ces budgets-là... Il faut avoir la valeur, un état de l'immeuble,
oui — ils vont dire il est neuf — mais aussi pour
l'entretenir et le maintenir à neuf. Parce que c'est ça, c'est la pérennité,
c'est une décision à prendre. On la prend ou on ne la prend pas. Peut-être
qu'on pourra laisser la liberté aux copropriétaires de dire : Nous, on
n'en veut pas, de fonds de prévoyance. Bien, ils pourront peut-être...
peut-être, ça sera à étudier dans une commission éventuelle de dire : On
fait un vote à 90 %...
Mme
Laforest : Pas de fonds de prévoyance.
M. Mathieu
(Gaétan) : ...puis nous, on n'en veut pas, de fonds de prévoyance.
Mais ils vont tous...
Mme
Laforest : Puis dans...
M. Mathieu
(Gaétan) : ...l'assumer. Ça va devenir un règlement conventionnel qui
va être inscrit, va être enregistré, qui va être... et qu'on va pouvoir... Les
acheteurs n'auront pas de surprise. L'idée étant qu'il faut qu'il y ait de la
transparence.
Mme
Laforest : D'accord, mais...
M. Mathieu
(Gaétan) : C'est... quand les gens achètent, il faut qu'ils sachent
qu'est-ce qu'ils achètent et dans quel état ça peut être.
Mme
Laforest : O.K. Mais là je vais prendre un petit peu la parole, ce ne
sera pas trop long, mais..
M. Mathieu
(Gaétan) : Excusez-moi, hein?
Mme
Laforest : Je vais juste prendre la parole, parce que justement vous
nous donnez des exemples d'endroits où qu'il y a eu des faillites, puis je les
ai lus également. Puis moi, je me dis, par rapport à ça, quand vous dites, au
niveau des fonds de prévoyance, on vote qu'on en veut ou on n'en veut pas,
avez-vous pensé, dans les futures années, si, admettons, vous êtes avec
plusieurs copropriétaires qui eux ont voté soi-disant un fonds de prévoyance
très minime. C'est sûr que ça hypothèque les années futures, ça, pour la vente
des copropriétés. Vous... Êtes-vous d'accord avec ça?
Puis mon autre
question, si... En même temps, pour les assemblées, parce que nous, on est
justement au niveau des votes pour les assemblées. On s'était dit qu'il y a
tellement de gens qui sont absents, il fallait diminuer justement le nombre de
votes requis. Mais en même temps, nous, on a pensé que des gens vont peut-être
beaucoup... les gens vont peut-être réfléchir puis là ils vont dire :
Bien, on va y aller, à notre assemblée, on va se présenter, là, maintenant,
parce qu'il y a des décisions qui se sont prises puis on n'était absents.
Et aussi, je ne sais pas si vous l'avez vu
dans le projet de loi, mais on donne quand même la possibilité pour aller
jusqu'à 90 jours, si parfois il y a une décision qui a été prise à l'assemblée.
Alors, je crois qu'on respecte vraiment les deux parties, parce qu'après 90
jours, si les gens ne sont pas d'accord, peuvent quand même se manifester.
Ça fait que moi, ma question, c'est
plus : Au contraire, est-ce qu'on n'est pas en train de sécuriser un
marché qui doit être sécurisé, pour ne pas vivre ce qui se passe dans les
autres pays, première des choses, pour inciter les gens, justement, à
participer aux assemblées, ce qui est vraiment essentiel? Puis après ça, bien,
s'il y a des décisions qui sont prises, puis ils ne sont pas d'accord, ils ont
même la chance de se manifester. Ça fait que c'est un projet de loi assez
respectable. Alors, je vais vous entendre par la suite, j'ai terminé.
M. Mathieu (Gaétan) :
...sûrement qu'il est respectable, le projet de loi. Sauf que la base de la
participation, ça doit passer par l'éducation, par l'information. Et aussi il
faut impliquer le copropriétaire. Il faut impliquer le syndicat. Le débat, par
ce que j'ai vu aujourd'hui, c'est qu'au centre de cette réforme, ça doit être
le syndicat, ça doit être le copropriétaire. J'ai beaucoup de respect pour tous
les satellites qui se promènent tout autour, là, mais sauf que ce n'est pas ça,
l'essentiel. L'essentiel, c'est le copropriétaire, puis il faut le motiver à
participer.
Moi, j'ai toujours dit que la copropriété,
c'est un instrument de développement économique, social et culturel, un des
meilleurs que vous pouvez avoir trouvé depuis des dizaines d'années. Parce
qu'au niveau économique ils ont déjà, malgré toutes les difficultés qu'ils ont
rencontrées, ils ont déjà 100 milliards d'investis dans la copropriété sur
50 ans. On peut imaginer que, dans...
M. Mathieu (Gaétan) :
...vous pouvez avoir trouvé depuis des dizaines d'années par ce qu'au niveau
économique ils ont déjà, malgré toutes les difficultés qu'ils ont rencontrées,
ils ont déjà 100 milliards d'investis dans la copropriété sur 50 ans.
On peut s'imaginer que, dans 30 ans, il y aura un autre
100 milliards. C'est énorme comme contribution à l'économie du Québec. Au
niveau social, c'est tellement bien reçu qu'il y a tout près de
500 000 personnes qui vivent en copropriété quand on compte les conjoints
et les gens qui partagent l'immeuble. Mais il y a
350 000 copropriétaires, mais il faut... souvent ils peuvent être
deux, disons 400 000. C'est de l'ordre des choses. Donc, c'est très
populaire, très acheteur. C'est la seule façon... ça a été la seule façon de
revitaliser les centres-villes de Québec puis de Montréal, et aux États-Unis
aussi. La copropriété a sauvé les villes... Oui? Excusez-moi.
Mme Laforest : Non, vous
êtes très intéressant. Mais, quand vous parlez justement des copropriétés vont
sauver les villes, est-ce que vous trouvez que les municipalités respectent les
copropriétés et les — comment je pourrais dire? — leur
redonnent ce qu'elles doivent recevoir à leur juste valeur? Parce qu'il y a
certaines municipalités, étant donné que le projet de loi n'était pas déposé,
puis qu'il n'y a pas justement une énorme — comment je pourrais
dire? — et qu'il n'y a pas une prise en charge des copropriétés au
Québec, est-ce que vous trouvez que les municipalités travaillent en très bonne
collaboration avec les syndicats de copropriétés?
M. Mathieu (Gaétan) : Je
ne le crois pas. Ils sont totalement... ils s'abreuvent, ils se financent.
Annuellement, les contributions... il se dépense maintenant, tu sais, pour les
taxes, pour l'Hydro-Québec et pour les assurances, et pour aussi l'entretien,
c'est cinq... tout près de 5 milliards par année, la copropriété, au
Québec, dépense pour pouvoir entretenir son parc immobilier. C'est énorme. Et
les villes... vous savez, nous, on a fait faire une étude sur 4 000 unités.
Ça, c'était en 1988. Sur 4 000 unités, 2 000, c'était du
locatif, et 2 000 étaient de la copropriété, et le résultat, c'était qu'on
paie deux fois plus de taxes pour un condo de mêmes dimensions, de même... Dans
le même quartier, c'était comparable. Souvent, c'est le même contracteur qui
les avait bâties. De sorte que c'était énorme. On est surexploités par les
municipalités.
Mme Laforest : D'où
l'importance justement que les Affaires municipales puissent travailler avec
l'Habitation et déposer un projet de loi pour que les municipalités puissent
travailler et respecter vraiment, à leur juste valeur, les copropriétés. Puis
ceci étant dit, moi, je pense qu'en commençant avec un projet de loi comme ça,
moi, je peux vous dire que les municipalités vont vraiment être très
satisfaites que ce soit mieux encadré, les copropriétés, au Québec. Moi, je
peux vous le garantir. Moi, je pense que c'est un très bon commencement. Ça
fait que je pense que j'ai entendu vos demandes. J'ai lu le communiqué, je vais
le relire également, mais soyez très, très confiants. Je pense qu'on va avancer
doucement, mais on va avoir un très beau respect pour les copropriétés au
Québec et les gestionnaires, les promoteurs et les syndicats de condos, moi,
soyez-en assurés.
• (16 h 50) •
M. Mathieu (Gaétan) :
C'est des choses que, nous, on... ici, vous avez un rapport qui est de 1995,
mais dès 1988‑1989, moi, j'ai présidé, entre autres en 1985, la révolte des
condos à Québec. On avait contesté 1 500 comptes de taxes. Pas moi,
les gens ont contesté, et je les ai supportés dans cette démarche parce qu'ils
étaient mal taxés. On ne savait même pas comment taxer. C'était doublement
taxé. Les services... un service d'un logement locatif, c'est semblable au
service que la ville fournit à un condo, mais on le compare à une résidence
unifamiliale, de sorte que sa valeur marchande... Mais, s'il n'y a rien dans le
fond de prévoyance, ce n'est pas tellement comparable. Il faudrait en tenir
compte pour l'évaluer parce qu'il ne vaut plus la valeur parce qu'on le compare
à quelque... un neuf avec un neuf, un immeuble qui vient d'être construit,
alors que, celui-là, d'une part, il a vieilli de 30 ans, 40 ans, puis
en plus il n'y a pas d'argent dans le fonds de prévoyance qui normalement
devrait le tenir à l'état neuf. Alors, ce n'est pas possible. Mais ça, c'est...
on ne peut quand même pas être toujours devant les tribunaux à contester puis
aller en appel de la décision des copropriétaires... c'est-à-dire des
assemblées, puis des administrateurs. Il ne faut pas trop leur en donner de
pouvoirs...
M. Mathieu (Gaétan) : ...puis
en plus, il n'y a pas l'argent dans le fonds de prévalence qui normalement
devrait le tenir à l'état neuf. Alors, ce n'est pas possible. Mais ça, c'est...
on ne peut quand même pas être toujours devant les tribunaux à contester puis à
aller en appel de la décision des copropriétaires, c'est-à-dire... des
assemblées puis des administrateurs. Il ne faut pas trop leur en donner, de
pouvoir, aux administrateurs, non plus, tu sais. C'est... il faut... nous, on
favorisait l'éducation puis revenir... c'était la troisième dimension, c'était
un instrument de culture, c'était de responsabiliser les gens, se prendre en
main, se prendre en main pour pouvoir après ça collectivement se prendre en
main. Mais faut-il leur donner la chance de le faire.
Mme Laforest : Oui, puis en
même temps, quand vous parlez d'éducation, bien personnellement, moi, je pense
qu'avec le projet de loi qu'on a, c'est comme ça qu'on va mieux encadrer nos
copropriétés ici, au Québec, c'est comme ça qu'on va les... maintenir justement
les résidences... pas les résidences, les immeubles. C'est comme ça qu'on va
les garder en santé puis c'est comme ça qu'on va essayer d'éviter ce qui se
passe dans certains autres pays. Ça fait que moi, je suis contente vraiment
du... Je vais laisser des questions s'il reste du temps. Excusez, j'ai
peut-être un peu plus posé de questions...
La Présidente (Mme Dansereau) :
À peu près deux minutes.
Mme Laforest : Il reste que...
peut-être laisser des questions à mes collègues?
La Présidente (Mme Dansereau) :
2 min 45 s.
Mme Laforest : Merci, c'est vraiment
intéressant.
La Présidente (Mme Dansereau) :
...le député de Montmorency.
M. Simard : ...très
brièvement, Mme la Présidente, parce que j'ai la chance, bien, Me Bouchard, je
vous salue, j'ai la chance de retrouver un ami de longue date, Me Mathieu. Vous
avez vu l'éloquence qu'il a, mais aussi toute la connaissance surtout qu'il a
du milieu... en fait, de l'historique de la copropriété. En vous écoutant, je
me disais : Vous êtes une mémoire vivante. Je voulais vous féliciter.
M. Mathieu (Gaétan) : Encore
vivante. Je fête mes 80 ans aujourd'hui.
M. Simard : Ah oui? Bien
monsieur...
Une voix
: Bon
anniversaire.
M. Simard : Bon anniversaire,
bon anniversaire. C'est quand même extraordinaire, quelle belle date.
M. Mathieu (Gaétan) :
Devant... avec vous. Avec vous tous.
M. Bouchard (Eric) : Et c'est
pour ça qu'on n'a pas produit de mémoire, on a produit la mémoire.
M. Simard : Tout à fait. Mais
c'est exceptionnel. Moi, il me reste quelques secondes pour vous féliciter de
tout ce que vous avez fait pour nous à travers le Québec. Vous avez porté ce
dossier-là à un moment où les gens y croyaient plus ou moins, vous nous avez
conscientisés, vous nous avez alertés, vous nous avez aussi largement
documentés, instrumentés aussi pour agir sur les lacunes qu'on voyait, là, dans
le système législatif. Alors, encore une fois, bravo pour tout ce que vous avez
fait pour nous, puis encore une fois, bon anniversaire.
M. Mathieu (Gaétan) : Merci.
M. Simard : Vous reviendrez
nous voir.
Mme Laforest : Merci à vous.
On va... je vais retenir vraiment de tout ce que vous avez apporté ici comme information,
c'est très intéressant.
M. Mathieu (Gaétan) : Nous
sommes disponibles si jamais vous créez une commission quelconque, d'y
participer.
Mme Laforest : Tout à fait.
Vous allez revenir.
M. Mathieu (Gaétan) : Oui, je
vais tout faire...
Mme Laforest : Bon
anniversaire.
M. Mathieu (Gaétan) : ...pour
rester en état.
Mme Laforest : Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie. Je vais maintenant céder la parole à la porte-parole de l'opposition
officielle, Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel. Vous disposez de 13 min 12 s.
Mme Thériault
: Merci,
Mme la Présidente. Bienvenue, Me Mathieu, Me Bouchard, en commission
parlementaire. Évidemment, j'ai écouté avec beaucoup d'attention la réponse de
la ministre, qui vous dit que vous allez revenir, donc je pense que c'est de
bon augure pour la suite des choses. On va essayer de ne pas s'arrêter en si
bon chemin, mais je vois le sourire de la ministre, donc je me dis, c'est parce
qu'on a certainement beaucoup de travail devant nous, et vous serez appelé à
contribuer encore une fois à nos travaux. Moi, je suis heureuse de vous
entendre parce que vous êtes l'Association des syndicats de copropriété. On a
entendu toutes sortes de points de vue, on a entendu les points de vue des
avocats, des notaires, tous des différents professionnels, regroupement des
gestions, des gestionnaires de copropriétés. Parce qu'un gestionnaire, c'est un
gestionnaire; une association de syndicats, c'en est un autre. Puis je... vous
êtes la meilleure personne placée en fait pour qu'on vous demande, parce qu'on
a entendu tout à l'heure les absents, que le Barreau a fait état devant nous,
je ne sais pas si vous avez entendu. Ils parlaient vraiment du fait qu'il y a beaucoup
d'information qui est disponible au niveau de la Régie du logement pour les
locataires, les locateurs, mais peu de choses sont disponibles pour les
copropriétés et les associations de syndicats. Le syndicat de copropriété comme
tel, là, ce n'est pas nécessairement facile quand tu arrives puis tu dis bon,
bien c'est notre nouveau syndicat. On commence par quoi? J'aimerais ça que vous
nous parliez de votre expérience, vous, quand vous avez commencé. Puis je vais
me permettre de dire aussi, parce que vous avez fait état de la loi en 1969,
j'étais quand même très, très jeune, je ne lisais pas encore, je parlais, mais
je ne lisais pas. Ça fait que moi, je ne me souviens pas de ce qui a été fait,
mais je sais que lorsque moi, j'ai été nommée ministre responsable de
l'Habitation, il y avait eu deux ministres, sous le gouvernement de René
Lévesque, qui avaient été nommés ministres responsables de l'Habitation et de
la Protection du consommateur, et c'est tout. Jamais on n'a entendu parler
d'autres ministres responsables de l'Habitation comme telle. Et
particulièrement pour la copropriété, qui a toujours relevé, historiquement, de
la ministre de la Justice, parce que c'est dans le Code civil. Donc, à partir
du moment où le précédent gouvernement a choisi d'avoir une ministre
nommément...
Mme Thériault
: ...de
l'Habitation et de la Protection du consommateur, et c'est tout. Jamais on n'a
entendu parler d'autre ministre responsable de l'Habitation comme telle, et particulièrement
pour la copropriété, qui a toujours relevé historiquement de la ministre de la
Justice, parce que c'est dans le Code civil. Donc, à partir du moment où le
précédent gouvernement a choisi d'avoir une ministre nommément en titre de
l'Habitation, c'est parce qu'il y a des questions, il y a des problématiques,
dont la copropriété, que ça fait des années, des années qu'on discute, puis
personne n'a eu le temps... Puis je pense que je vais le dire comme ça :
Les ministres de la Justice sont par définition très, très, très occupés,
beaucoup de projets de loi passent là, puis c'est bien évident qu'entre, bien,
je ne sais pas, moi, l'arrêt Jordan puis la copropriété, on comprend que
l'arrêt Jordan a été vraiment priorisé, puis il y a beaucoup de choses à
regarder au niveau de la justice. Ça fait que ce n'est pas une méchante chose
d'avoir une ministre responsable de l'Habitation. Moi, personnellement, je suis
bien contente que le gouvernement actuel ait donné cette responsabilité-là à
une ministre, parce que justement ça nous permet de faire avancer les choses.
Donc, j'aimerais ça, vous entendre sur la
suite des choses. Qu'est-ce qu'on devrait faire? Parce que, oui, il y a le
projet de loi, j'entends que vous avez certaines recommandations, mais il y a
tellement de choses qui manquent. Il me semble qu'on en a pour plusieurs
années, non?
M. Mathieu (Gaétan) : En
1995... mais 1988, dans notre discours, qu'on a un petit peu inventé, parce
qu'il n'y avait pas de discours vraiment — le Rapport sur l'état de
l'immeuble, ça vient de 1987‑1988 — nous avions aussi demandé de
créer la Régie de la copropriété, et, effectivement, il y a un certain premier
ministre qui est resté seulement quelques mois, comme d'autres, là, ce n'est
pas... sans faire de politique, et puis malheureusement — c'est en
1994 — il n'a pas eu le temps, il avait donné déjà des instructions
de mettre en... de rédiger un projet pour créer la Régie de la copropriété. En
soi, ce que ça prend, ça prend un encadrement, puis ça prend un patron, puis ça
prend... Il y a un rôle à jouer, vous devez le jouer en amont, puis il faut
créer possiblement le copropriétaire anonyme, et je vous ai... Vous le
connaissez peut-être, mais le propriétaire anonyme, c'est le copropriétaire qui
va un jour acquérir l'immeuble, une unité dans l'immeuble qui est en
construction par le promoteur, mais... et lui, c'est-à-dire cette organisation,
cette institution devrait surveiller l'intérêt de ce copropriétaire anonyme
pour que, quand on lui livre l'immeuble... Et vous avez déjà commencé, parce
que vous avez fait bien, bien des amendements, là, pour tenter de forcer,
contrôler, surveiller les travaux, mais ça prend peut-être encore un cadre
peut-être encore plus rigoureux pour avoir un produit en très bonne qualité qui
est non contestable, qu'on n'a pas besoin de poursuivre pour vice caché, vice
de construction ou vice de conception, il est en parfait état, et après ça on
doit l'administrer.
C'est là que, si on encadre cette
institution, qui pourrait faire l'éducation, se charger de l'information
générale... Parce qu'on est 400 000 et 500 000. Ce n'est pas les
petites associations comme la nôtre ou d'autres associations qui se sont
présentées qui peuvent prétendre atteindre tous ces gens-là, hein, il faut le
faire de façon objective puis il faut pouvoir le faire de façon permanente,
continue et que ça soit quelque chose qui n'est pas biaisé, pas... Il ne faut
pas dériver vers l'intérêt de l'un ou l'intérêt de l'autre. C'est pour ça que
je vous dis que le centre de cette démarche aujourd'hui, c'est le
copropriétaire, c'est le syndicat, et c'est comme ça que vous allez y arriver.
Si on passe à côté, bien, on va servir l'intérêt de tout le monde, sauf celui
des copropriétaires.
Mme Thériault
:
Pensez-vous que la Régie de la copropriété... On va dire ça comme ça, là...
M. Mathieu (Gaétan) : Oui,
oui, on peut l'appeler comme ça, temporairement ou pas, ce n'est pas...
• (17 heures) •
Mme Thériault
: ...on
pourrait l'appeler comme ça, là, mais... Le nom n'a pas d'importance, sauf que c'est
sûr que, quand tu es dans un syndicat de copropriété, ça se peut qu'il y ait
des copropriétaires récalcitrants, délinquants, à tort ou à raison, O.K. Je ne
suis pas là pour dire s'ils sont... si c'est raisonnable ou pas, mais ça arrive
qu'il y en ait qui ne veulent pas la payer, la cotisation spéciale; ça arrive
qu'il y en ait qui font des chèques NSF, puis c'est quand même le petit
syndicat qui est pogné avec : Bien, on fait quoi? Puis c'est des frais. Ça
fait que ce n'est comme pas toujours évident. Puis moi, je ne suis pas partie
prenante de la judiciarisation à tout prix, mais je me dis : Bien là,
c'est vrai qu'au nombre de personnes qui sont propriétaires d'une copropriété,
ce n'est pas normal qu'il n'y ait pas d'instance pour au moins faire de la
médiation ou essayer de trouver une manière pour régler les litiges. Parce que
j'imagine que vous, comme association de syndicats de copropriétaires, vous
devez certainement avoir entendu des histoires d'horreur...
17 h (version non révisée)
Mme Thériault
:
...au nombre de personnes qui sont propriétaires d'une copropriété, ce n'est
pas normal qu'il n'y ait pas d'instance pour au moins faire de la médiation ou
essayer de trouver d'une manière pour régler des litiges. Parce que j'imagine
que, vous, comme association de syndicats de copropriétaires, vous devez
certainement avoir entendu des histoires d'horreur par rapport à des
copropriétaires qui étaient délinquants, non?
M. Mathieu (Gaétan) :
Absolument. D'ailleurs, généralement, on dit toujours : Il y en a un par
immeuble. Alors... Ou, du moins, à problème. C'est normal. On a chacun nos
caractères puis c'est... Dans toute équipe de personnes, on retrouve des
caractères différents. Puis c'est... Effectivement, la statistique est bonne.
Elle est comme ça. Alors, il faut vivre avec. Donc, c'est certain que le fait
d'avoir un directeur, un commissaire, un président d'un organisme qui est
indépendant, qui est capable d'intervenir auprès de... Parce que beaucoup de
ministres interviennent, hein? C'est le ministre de la Justice, le ministre des
Affaires municipales, le ministre... Là, si on peut faire un seul, comme vous
en avez parlé il y a quelques minutes, avoir un seul chapeau, une seule
porte-voix, ça va être bien. L'instabilité d'un organisme, quand on y va vers
le politique, c'est que, d'une élection à l'autre, ça peut être... Bien, ça
peut... C'est à vous d'en décider avec le... de l'évaluer. Vous aurez des
opinions de plusieurs personnes, mais on regarde simplement l'intérêt de la
copropriété à ce moment-là puis on se dit : Il faut choisir peut-être
telle formule par rapport à l'autre.
Mme Thériault
:
Donc, pour vous, un organisme-conseil aussi pour la ministre, pour la suite des
choses, ce n'est pas de trop?
M. Mathieu (Gaétan) :
Pardon? Je n'ai pas compris.
Mme Thériault
:
Un organisme-conseil ou un comité consultatif, peu importe comment on
l'appellera, pas pour trancher, pour le reste des choses, donner de
l'information, mais pour la suite des des choses. Parce que, là, présentement,
on a une ministre de l'Habitation. C'est le choix qui a été fait par le
gouvernement. Parfait, tant mieux. Moi, je prétends qu'on va continuer de faire
avancer les choses pendant quatre ans. Mais il est vrai que, s'il n'y a plus de
ministre de l'Habitation dans quatre ans parce qu'on change de gouvernement ou
que, pour x nombres de considérations, mettons qu'il y a un gouvernement
minoritaire puis que la ministre de l'Habitation, elle disparaît, on n'est pas
plus avancé. Et tout le travail qu'on aura fait dans le présent mandat, lui il
va tomber. Ça fait que, c'est sûr que d'avoir un organisme où, à tout le moins,
il y a un comité consultatif pour montrer la voie à la ministre sur ce qu'on
devrait faire pour la suite des choses, ce n'est pas de trop.
M. Mathieu (Gaétan) :
Oui. Ça dépend qui conseille, hein?
Mme Thériault
:
Ça dépend qui conseille. Je suis d'accord avec vous. C'est pour ça que la
composition comme telle n'est pas à négliger non plus.
M. Mathieu (Gaétan) : Il
ne faudrait pas.
Mme Thériault
:
Bon. Ça fait que, j'imagine...
M. Mathieu (Gaétan) : Je
vous le dis, moi, si c'est autre chose que... Si ce n'est pas centré sur les
syndicats puis sur... Le copropriétaire, il a trop d'intérêt dans ça. Il a trop
d'intérêt.
Mme Thériault
:
Mais je vous entends, mais...
M. Mathieu (Gaétan) : Il
se le dire.
Mme Thériault
:
Non, mais c'est correct que vous le disiez, sauf que, vous savez, en bout de
ligne, là, nous, ce qu'on veut faire... Puis je pense que tout le monde
considère que, quand tu achètes une propriété, y compris une copropriété,
souvent, c'est la première place où un nouvel acheteur va devenir propriétaire,
parce que ça coûte moins cher. C'est un fait. Mais, si tu achètes un citron,
puis que tu as plein d'affaires qui n'ont pas été faites par les acheteurs
avant puis les anciens propriétaires... Moi, je reste dans des édifices qui ont
25 ans. Ça fait que je peux-tu vous dire qu'on a... On vient de finir de
faire notre run de rénovation, là. Tout est fait. Mais tout est fait. Quelqu'un
qui achète, là, c'est le temps. Le toit a été fait. On change les fenêtres. Les
balcons ont été faits. Les portes ont été faites. Tout a été fait. Ça fait que,
ça, c'est comme une neuve, presque, là. Sauf qu'il y a un 25 ans dessus.
Mais il faut protéger les autres acheteurs. Puis c'est pour ça que je pense que
les règles de copropriété, à partir du moment où elles sont définies,
particulièrement quand tu es dans des petites copropriétés, où tu n'as pas
nécessairement le loisir de diviser ta facture à 40, ou à 150, ou à 2 000,
il faut être capable de planifier correctement des grosses dépenses comme,
exemple, une toiture. Parce que sinon, je veux dire, la cotisation spéciale, il
y a du monde qui n'auront pas les moyens de la payer puis ça va se ramasser en
deuxième hypothèque aussi. Il y a des histoires d'horreur.
M. Mathieu (Gaétan) :
Écoutez, là, je ne sais pas s'ils vont se retourner vers le gouvernement pour
dire... les gouvernements, ce n'est pas personnel à la personne, ici, je ne
pointe personne, mais ils vont se retourner puis ils vont dire... Les gens qui
n'ont pas payé, qui n'ont pas mis d'argent il y a 30 ans, là, on poursuit
qui? On poursuit... On remonte? On poursuit l'administrateur de l'époque, ou
les administrateurs de l'époque? Ils n'ont pas... Il y a des gens qui n'ont pas
fait leur travail, vous savez. Il y en a, et beaucoup. Et c'était sanctionné
par tous.
Mme Thériault
:
Mais est-ce que vous ne pensez pas que, justement, ce qu'on est en train de
faire, parce que j'ai lu ce que vous nous avez écrit dans votre communiqué de
quelques pages, là...
M. Mathieu (Gaétan) : ...il y
a des gens qui n'ont pas fait leur travail, vous savez. Il y en a beaucoup. Et
c'était sanctionné par tous.
Mme Thériault
: Mais est-ce
que vous ne pensez pas que justement, ce qu'on est en train de faire... Parce
que j'ai lu ce que vous nous avez écrit dans votre communiqué de quelques
pages, là, c'est sûr que là, veux veux pas, on est en rattrapage. Ça fait que
veux veux pas, il va falloir peut-être mettre un peu les bouchées doubles pour
les syndicats de copropriété aussi, pour pouvoir dire : Bien, les fonds, il
faut qu'on fasse les études, il faut qu'on sache combien d'argent on a besoin.
Puis si ça demande de rattraper, il faut rattraper, parce que sinon ça n'a pas
de bon sens... d'accord.
M. Mathieu (Gaétan) : Bien
oui. Puis il faut peut-être aujourd'hui établir un nouveau départ et aussi se
préoccuper, puis c'est ce que je voulais vous suggérer, mais peu importe, de peut-être
créer un comité qui songe à réparer le passé et sensibiliser les gens. Parce
qu'en parlant du passé on va peut-être régler... on va motiver les gens pour
l'avenir.
Mme Thériault
: Est-ce
que ce serait possible pour vous de déposer l'allocution que vous avez faite?
Parce que vous avez parlé de l'article 1097, on le voit dans ce qu'on a, mais
pas le 1099. Vous avez parlé de deux articles tout à l'heure, en début.
M. Bouchard (Eric) : ...1089,
sur le quorum.
Mme Thériault
: 1089,
pardon. Tout simplement parce que j'ai comme l'impression qu'on va commencer à
travailler assez rapidement sur l'article par article. Donc, si vous pouvez
déposer votre allocution, ça va...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Mme la députée.
Mme Thériault
:
...être plus facile pour nous de retrouver ce que vous vouliez dire. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je cède... Merci, je cède maintenant la parole au porte-parole du troisième
groupe d'opposition, M. le député de Rimouski. Vous disposez de
3 min 18 s.
M. LeBel : Merci. Bonjour.
Bonne fête.
Une voix
: Merci.
M. LeBel : C'était
intéressant, l'historique de tantôt, là. À un moment donné on pourra
l'entendre, mais c'était... j'ai trouvé ça intéressant. Dans votre... voyons,
communiqué de presse du 8 avril, vous y alliez fort, là. «En conclusion,
pourquoi ne pas sensibiliser votre député personnel sur les terribles dangers
de ce projet de loi?» À une autre place, vous parliez d'éléments sur l'article
1097, c'était «une proposition tout à fait catastrophique, à notre avis».
Tout le long du communiqué, vous dites que
c'est sûr qu'on s'en va vers des augmentations de frais de condo. J'aimerais ça
vous entendre parler de ça et vous entendre parler aussi de... Vous avez vu, le
Barreau tantôt en a parlé, puis il y en a d'autres qui nous ont parlé aussi,
là, de l'obligation du vendeur et du syndicat de fournir l'information au
promoteur acheteur. Les gens du Barreau disaient : Il faudrait préciser
c'est quoi, les informations à donner. Bref, j'aimerais ça vous entendre parler
rapidement des frais de condo, pourquoi vous nous dites que ça va sûrement
augmenter, puis de l'obligation de transparence.
M. Mathieu (Gaétan) : Bien,
il y a des travaux à faire, puis ils vont faire des cotisations spéciales,
imaginez-vous, au lieu d'à chaque jour... D'où le principe de l'utilisateur-payeur,
c'est de façon... c'est celui qui l'a utilisé qui doit payer, qui doit
contribuer, pas laisser ça aux générations futures. On applique... on veut
appliquer à la copropriété ce qu'on applique généralement, là, dans
l'administration quotidienne publique : reporter à la prochaine
génération, alors que c'est le contraire...
Mais, dans l'esprit populaire, ce n'est
pas encore ancré. Alors, ça va prendre un traitement-choc et puis ce serait
bien. C'est pour ça qu'il faut les sensibiliser, dire : Il y a un
problème, hier, les 50 dernières années, là, on a accumulé des... d'après moi,
c'est des milliards et des milliards. Alors, il faut que les gens contribuent
aussi, les copropriétaires. Mais il y a des gens qui n'étaient pas là qui ne peuvent
quand même pas payer la facture pour les... d'il y a 25 ans, 30 ans. Il faudra
peut-être...
C'est à étudier, c'est à regarder. Mais il
faut être sensible, quand même, à ce problème, parce qu'il y a des drames
derrière ça qui vont s'exprimer, puis vous allez... on est trop sensibles pour
autre chose que... Tu sais, on est sensible pour le cannabis, puis je ne blâme
personne. Mais il faudrait aussi avoir une certaine sensibilité pour ces gens
qui ont été naïvement entraînés, et puis les municipalités les ont exploités,
il faut l'admettre, là. C'est deux fois le... C'est deux fois. 4 000. Un
locatif va payer 2 000, et le condo de l'autre côté de la rue ou la même
construction va payer 4 000. Puis le condo, le type propriétaire du condo,
il paie ça avec de l'argent sur lequel il a payé des impôts, alors que l'autre,
lui, il déduit ça de ses revenus.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie...
M. Mathieu (Gaétan) : C'est
inéquitable.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie de votre contribution aux travaux de la commission puis je me
permets de vous souhaiter encore une fois un bon anniversaire.
On suspend les travaux quelques instants.
(Suspension de la séance à 17 h 10)
M. Mathieu (Gaétan) : ...puis
le condo, le type propriétaire du condo, il paie ça avec de l'argent sur lequel
il a payé des impôts alors que l'autre, lui, déduit ça de ses revenus. C'est
inéquitable.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie pour votre contribution aux travaux de la commission puis je
me permets de vous souhaiter encore une fois un bon anniversaire.
On suspend les travaux quelques instants
afin de permettre au prochain groupe de prendre place.
(Suspension de la séance à 17 h 10)
(Reprise à 17 h 14)
La Présidente (Mme Dansereau) :
...reprendre nos travaux. Est-ce qu'il y a consentement pour qu'on prolonge
d'une quinzaine de minutes?
Mme Thériault
: Mme la
Présidente, après discussion entre tous les groupes parlementaires, y compris
la ministre, nous préférons plutôt couper dans nos temps d'intervention pour
les deux groupes qui restent à faire, pas dans leurs remarques à eux, mais dans
nos temps à nous, donc peut-être répartir le temps également.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K. Ça va à tout le monde?
Une voix
: Oui.
Une voix
: On va faire
un effort.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K. Merci. Donc, on fera les calculs pendant le... Bon. Je souhaite la
bienvenue à la Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité de la
propriété. Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes, monsieur, pour
votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange avec les membres de
la commission. Je vous invite donc à vous présenter puis à commencer votre
exposé.
M. Roy (Mario) :
Merci beaucoup. Alors, bonjour à tous. Mon nom est Mario Roy, je suis le
président fondateur de la Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité
de la propriété. C'est un organisme qui a été mis au point il y a quelques
années dans le but de tenter de solutionner le fameux problème des inspections
actuellement dans le bâtiment.
Moi, je suis de formation en architecture.
J'ai enseigné l'architecture au niveau collégial pendant une douzaine d'années
et construit au-delà de 1 000 unités d'habitation...
M. Roy (Mario) :
...il y a quelques années dans le but de tenter de solutionner le fameux
problème des inspections actuellement dans le bâtiment. Moi, je suis de
formation en architecture. J'ai enseigné l'architecture au niveau collégial
pendant une douzaine d'années et construit au-delà de 1 000 unités
d'habitation avant, soi-disant, de prendre ma retraite. Puis, finalement, j'en
suis ressorti pour tâcher d'apporter ma contribution à la société pour ce qui
est des inspections en bâtiment. Alors, je vous remercie de me laisser le temps
de m'adresser à vous pour vous donner notre point de vue sur ce qui est
l'inspection en bâtiment.
Actuellement, vous savez, il n'y a aucune organisation,
sauf la corpo, qui est en mesure de répondre à la sécurité du consommateur en
matière d'inspection en bâtiment. De nombreux reportages, TV, journaux, ont
dénoncé la pratique des inspections bâclées, le manque de compétence et les
consommateurs floués en cette matière. Les normes de pratique actuelles des
associations sont régies par trop de limitations et trop d'exclusions menant à
des inspections bâclées, et ne protègent pas le consommateur en vertu des lois
déjà en vigueur. La jurisprudence a décrété d'ailleurs, depuis plusieurs
années, particulièrement en 2012, que les normes de pratique des associations
actuelles n'ont aucune force de loi, donc ne sont pas légalement reconnues. En
2015, l'interdiction de se départir de sa responsabilité professionnelle est
interdite selon la Loi de la protection du consommateur à l'article 10 et
déjà décriée par plusieurs cas de jurisprudence. Les juges ont condamné la
pratique de renvoi à trop d'experts dans plusieurs cas de jurisprudence.
Également, les juges ont condamné la présence de trop de limitations et trop
d'exclusions qui ne rend pas service à personne et qui ne protège pas le
consommateur.
L'insoluble situation des inspections
visuelles sommaires actuelles, imposée par les associations, ne peut être
corrigée que par une refonte globale alignée sur la Loi du courtage immobilier
actuelle et sur la Loi de la protection du consommateur.
La mission de la corporation est justement
d'assurer la sécurité du consommateur et la garantie de résultat d'une
inspection, cette fois-ci, complète de la propriété et non pas seulement du
bâtiment. La corporation est née justement de la volonté de se conformer à
l'article 81 du règlement de la Loi du courtage immobile qui, déjà à
l'époque, vers les 2010, a déjà instauré la notion d'inspection complète. Et
l'article 10 de la Loi de la protection du consommateur, à
l'article 10, on a déjà dit que nulle personne qui offre des services à
des tiers ne peut se départir de sa responsabilité professionnelle.
La solution existe. Vous savez, après
trois ans de recherche, nous avons développé une méthode scientifique avec des
normes de pratique rigoureuses obligeant l'inspecteur à systématiquement
définir, vérifier et évaluer chacun des 250 points statutaires
obligatoires. Nous avons mis aussi deux ans à développer un logiciel qui est
capable de produire des rapports sur une base standardisée afin d'assurer la
qualité, d'émettre un indice de qualité qu'on appelle la cote de qualité qui
est la référence absolue, d'émettre un certificat de qualité de la propriété
pour garantir le résultat et colliger les dossiers dans un registre central
national afin d'assurer la transparence.
• (17 h 20) •
Nous vous proposons donc de mieux définir
le mandat de la Régie du bâtiment par la mise en place d'une définition claire
de ce qu'est une inspection en bâtiment, de ce qu'est une inspection complète
et qu'est-ce qu'est la propriété résidentielle. Nous demandons de rajouter et
de mettre en points clairs une méthode scientifique standardisée, des normes de
pratique qui respectent 81 et 10 des lois, une liste de vérifications
standardisées, des rapports d'inspection avec une base standardisée, une cote
de qualité, un certificat de qualité, un logiciel de gestion qui permet les
rapports, le certificat et le registre, un programme d'assurance
professionnelle durable, et un programme avec des critères de formation pour...
au niveau collégial actuel. Nous vous proposons de rendre obligatoire...
M. Roy
(Mario) : ...un logiciel de gestion qui permet les rapports, le
certificat et le registre, un programme d'assurance professionnelle durable, et
un programme avec des critères de formation pour... au niveau collégial actuel.
Nous vous proposons de rendre obligatoire l'inspection complète par l'émission
du certificat de qualité pour toute unité existante et neuve avec la même ligne
de pensée.
Vous savez, en juin dernier, le
gouvernement a voté la loi n° 141 sur justement le
fonds de prévoyance que les gens parlaient juste avant moi. À
l'article 1072, il est déjà prévu l'obligation, par les propriétaires, de
produire une attestation d'immeuble. Allons dans le même sens, soyons les
précurseurs, soyons innovants. Le Québec sera le premier à instaurer le
certificat de qualité avec un système rigoureux d'inspection dans le but de
répondre à la sécurité du consommateur.
J'ai-tu fait ça dans mon 10 minutes?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Vous aviez encore un trois minutes.
M. Roy
(Mario) : Bien, je vous écoute.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va?
M. Roy
(Mario) : Oui.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Bien, merci. Merci pour votre exposé. Nous
allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la ministre, la parole est
à vous. Vous disposez de 12 min 30 s.
Mme Laforest : D'accord.
Alors, bonjour, M. Roy. Bienvenue. Merci pour votre présentation.
Moi, qu'est-ce qui... dans votre mémoire,
j'avais des questions parce que vous dites que, bravo! en passant, vous êtes
sorti de la retraite pour que créer la corporation. Alors, félicitations
vraiment. Donc, vous prenez la copropriété à coeur.
Moi, ce qui m'intrigue, c'est que... bien,
en fait, j'ai plusieurs questions. Vous dites que l'inspection en bâtiment
devrait être obligatoire à partir de maintenant. Donc, moi, ma question,
c'est : Est-ce qu'on aurait assez d'inspecteurs si on obligeait
immédiatement à avoir... à ce que les inspecteurs en... pour les copropriétés
ou les résidences soient déjà formés? Moi, je pense qu'on n'en aurait pas
assez. C'est pour ça qu'on a décidé justement d'y aller doucement. Ça, c'est ma
première question. Je vais y aller question par question. Oui, j'ai d'autres
questions. Oui, allez-y.
M. Roy
(Mario) : En fait, vous avez absolument raison. À partir du
moment où on va requalifier l'inspecteur pour être capable d'accomplir des
inspections complètes normales à notre sens, on n'aura pas assez d'inspecteurs
pour faire le travail.il va falloir penser à une période probablement de
18 mois, d'un an à 18 mois de zone tampon pour le temps des collèges
de former les gens et le temps de qualifier les inspecteurs qu'on a
actuellement. C'est, à mon sens, impensable de dire : Demain matin, on
exige des inspections complètes et on met ça en exécution. Il va falloir avoir
une zone tampon le temps de s'y préparer.
Mme Laforest : D'accord.
Ensuite, mon autre question, c'est qu'on a entendu, dans les jours précédents,
que certains acheteurs de maisons qui seraient prêts à renoncer à l'inspection,
à leurs risques et périls, là, si je peux dire. Alors, est-ce que vous croyez,
vous, que, si certains acheteurs... quand l'obligation va être... l'inspection
va être obligatoire, s'il y a des futurs acheteurs qui veulent renoncer à
l'inspection, est-ce que ce serait possible, selon vous?
M. Roy
(Mario) : Écoutez, je pense qu'il faut aller de l'avant et il
faut solutionner le problème une fois pour toutes. Nous, on dit : Rendons
l'inspection complète obligatoire avec une certification. C'est, en passant
entre parenthèses, du jamais vu ni au Québec, ni au Canada, ni aux États-Unis,
ni Amérique du Nord. Ça existe en Europe. Ils ont la certification énergétique
qui est obligatoire. Ici, on n'a rien de ça. Donc, on dit : Tant qu'à
faire, faisons-le bien. O.K.?
Et pour répondre à votre argument sur les
clients qui se désistent de faire des inspections actuelles, c'est parce qu'ils
savent le genre de services qu'ils reçoivent et ils savent que c'est visuel
sommaire, puis ça ne leur amène rien, puis ils paient quand même un bon prix
pour ça. Alors, ils aiment mieux s'en départir que de subir ce qu'ils subissent
actuellement.
Mme Laforest : O.K.
J'aime ça, certification énergétique, je vais peut-être prendre une petite note
là-dessus.
Puis... et quand vous dites : Vous
avez élaboré une méthode scientifique d'inspection en 250 points de
contrôle obligatoires qui permet d'émettre une opinion professionnelle et
objective sur la qualité de l'ensemble de la propriété. Méthode scientifique, expliquez-moi
ces...
M. Roy
(Mario) : O.K. C'est qu'on a développé en comité dans lequel
j'avais architectes, technologues, ingénieurs, bon, comptables, avocats, etc.,
pour le reste, là, on a développé une méthode que n'importe quel inspecteur à
travers toute la province de Québec va devoir se...
Mme Laforest : ...expliquez-moi
ces...
M. Roy (Mario) :O.K. C'est qu'on a développé en comité dans lequel j'avais
architectes, technologues, ingénieurs, bon, comptables, avocats, etc., pour le
reste, là, on a développé une méthode que n'importe quel inspecteur à travers
toute la province de Québec va devoir se référer, et c'est une méthode point
par point et qui définit exactement toutes les étapes qu'une inspection
normale, complète, doit procéder. O.K.? Il faut standardiser l'affaire. Et la
méthode scientifique, c'est la recherche de tous ces points-là qu'on a enlignés
et qu'on a inclus dans un logiciel.
Mme Laforest : Et juste une
question comme ça : Croyez-vous que ce serait possible de l'avoir, cette
inspection-là? Est-ce que, d'après vous, ce serait possible de...
M. Roy (Mario) :
Excusez-moi, je n'ai pas compris votre question.
Mme Laforest : Est-ce que ce
serait possible de l'avoir dans nos documents? Est-ce que vous seriez prêts à
le déposer à titre d'évaluation?
M. Roy (Mario) :
Déposer...
Mme Laforest : La méthode
d'évaluation sur les 250 points, là.
M. Roy (Mario) :
Bien, oui, j'en ai même un exemple dans mon truc.
Mme Laforest : Très
intéressant. O.K. Vraiment, hein, c'est bon.
M. Roy (Mario) :
Regardez, juste pour vous dire, là, ça, c'est tous mes inspecteurs doivent
passer à travers de ça dans un dossier, dans une maison résidentielle. C'est la
méthode, c'est point par point, c'est détaillé. Vous savez — je vous
fais une parenthèse — les assureurs actuellement sont tous partis à
courir, il n'y en a plus, d'assureurs, au Québec. Il en reste un qui vient de je
ne sais pas trop où pour les assurer. Pourquoi? Parce qu'il y a trop
d'omissions. Alors, la méthode scientifique qui est là vient couvrir la
totalité... il s'agit quasiment, bébête, là, prendre ça de la page 1 à la page
225, passer au travers, et on a une inspection complète, exhaustive.
Mme Laforest : Puis... O.K. Je
vais y aller rapidement parce que là je sais qu'il y a d'autres questions
aussi. Vous dites également que vous avez conçu un logiciel en mesure de
fournir tant aux inspecteurs... Donc, le logiciel parle justement de cette
méthode scientifique d'évaluation.
M. Roy (Mario) :
Exact.
Mme Laforest : C'est la même
chose qu'on parle. O.K. Puis pour vous, une inspection, d'après vous, coûte
combien en moyenne?
M. Roy (Mario) :
Bon. Actuellement, nous, pour... on va dire, infiltrer ou s'installer dans le
marché, on a fait des inspections au même titre que l'inspection visuelle
actuelle. Mais la vraie valeur d'une inspection complète avec garantie de
résultat, pour un bungalow d'entrée de gamme, devrait se situer aux alentours
de 750 $ à 800 $.
Mme Laforest : D'accord. Puis
un inspecteur devrait gagner combien environ?
M. Roy (Mario) :
Par année?
Mme Laforest : Question assez
spécifique, hein?
M. Roy (Mario) :Par année?
Mme Laforest : Oui.
M. Roy (Mario) :
Dans cette méthode-là, si ça devient obligatoire, ces gens-là vont faire entre
90 000 $ et 100 000 $ par année.
Mme Laforest : C'est beau.
J'ai toutes mes questions. Merci beaucoup. Je laisse mes collègues poser les
questions.
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le député de Lac-Saint-Jean, je vous cède la parole.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
M. Roy, ça va bien?
M. Roy (Mario) :
Bonjour.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) : Oui.
Alors, au niveau de votre Corporation des inspecteurs vérificateurs, est-ce
qu'on doit reconnaître l'expérience des inspecteurs en bâtiment qui sont déjà
en pratique, même s'ils n'ont pas de formation de base? Et, si oui, de quelle
façon la Régie du bâtiment du Québec devrait procéder au niveau de cette
reconnaissance-là?
M. Roy (Mario) :
Soyons clairs : il est évident qu'actuellement une bonne partie des
inspecteurs qu'on a sur le chemin ne sont pas qualifiés pour faire un travail
d'inspection résidentielle au Québec, et c'est la raison pour laquelle on se
ramasse l'année passée avec au-delà de 2 000 cas en Cour du Québec. Nos
juges s'arrachent les cheveux, en ont ras le pompon de tout ça. Et actuellement
on forme des inspecteurs par les collèges, que ce soit Grasset ou collège CEI,
etc., on prend, excusez-moi l'expression, n'importe qui qui a la volonté de
vouloir faire un travail d'inspection, on le met sur un cours en autant qu'il
ait payé son cours, c'est la justification, et dans 300 heures on en fait un
inspecteur. C'est une folie furieuse.
• (17 h 30) •
Moi, j'ai parlé à des centaines et des
centaines de gens formés par les collèges, et quand ils sortent de là, puis là
ce n'est pas caricature, ils shakent, parce qu'ils disent : On s'en va au
front, là, on est de la chair à canon, et puis on va se faire visser par le
consommateur, et on va se faire poursuivre sur à peu près tous les fronts.
Parce qu'ils ne sont pas formés pour faire ça. Donc, il faut que la régie en
arrive à demander, premièrement, un examen d'admission pour tous ceux qui sont
en place, de niveau collégial, mais d'un niveau d'un technologue, pas une
petite formation de 300 heures qui ne mène nulle part, d'un niveau de
technologue. Et ceux qui réussiront s'en viendront reconnus par la régie comme
inspecteurs, et les autres pourront de nouveau se faire former d'un niveau d'un
technologue en architecture pour devenir des inspecteurs, et les autres devront
quitter la... tu sais, n'appelez même pas ça une profession, devront quitter ce
travail-là...
17 h 30 (version non révisée)
M. Roy (Mario) :
...reconnu par la régie comme inspecteur, et les autres pourront de nouveau se
faire former d'un niveau d'un technologue en architecture pour devenir des
inspecteurs, et les autres devront quitter la... je n'appelle même pas ça une
profession... devront quitter ce travail-là. Je vous répète : une grosse
partie de ces gens-là n'ont pas les compétences pour faire le travail qu'ils
font maintenant.
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Merci. C'est clair.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres questions?
M. Simard : Oui. Oui, oui.
Merci, Mme la Présidente. Combien de temps me reste-t-il?
La Présidente (Mme Dansereau) :
3 min 21 s.
M. Simard : Bon, on va les
prendre, Mme la Présidente, on va les prendre. M. Roy, bienvenue parmi nous,
merci pour la qualité de votre mémoire. Vous avez piqué ma curiosité à quelques
reprises, notamment lorsque vous avez levé votre guide, là. Ça me fait penser
au petit catéchisme, là, mais... un catéchisme d'inspecteur.
M. Roy (Mario) :
C'est ça. C'est article par article, c'est item par item. Tout est là-dedans.
La Présidente (Mme Dansereau) :
...au député de Montmorency, mais est-ce que vous allez faire le dépôt?
M. Roy (Mario) :
Je peux vous le déposer là, maintenant, c'est une copie vierge qui est...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ou est-ce que vous pouvez le transférer électroniquement?
M. Roy (Mario) :
C'est un peu lourd. Je veux dire, lourd, c'est un dossier, c'est un fichier
assez imposant. Mais je peux vous le transférer par fichier. Je peux vous le
transférer par papier. À votre guise.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K. Bon, on va prendre la version papier.
M. Roy (Mario) :
O.K.? Oui?
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K., merci. Poursuivez.
M. Simard : Merci, Mme la
Présidente. Alors...
M. Roy (Mario) :
En... juste une parenthèse, excusez-moi.
M. Simard : Oui, oui, je vous
en prie.
M. Roy (Mario) :
Ça, c'est la version résidentielle unique. Et on a la version multi, qui est
sur des feuilles 8½ X 11 et puis qui est un document de 300 quelques pages. Il
est évident que si on veut faire une inspection complète...
Des voix
: ...
M. Roy (Mario) :
...pour un multilogement, il y a beaucoup plus de matériel à traiter.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Les gens de la commission viennent de me dire qu'ils veulent les deux versions.
M. Roy (Mario) :
Ça va me faire un grand plaisir.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie. Il reste 1 min 55 s au...
M. Simard : Eh! Vous avez pris
ça sur mon temps, vous là? Eh...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je n'avais pas le choix.
M. Simard : Bon, bien, très
bien, Mme la Présidente. Bien, très brièvement, vous avez parlé de l'angoisse
quasi existentielle qui habite parfois ces jeunes inspecteurs, là, en herbe qui
sortent de la formation. Vous avez parlé, donc, des peurs de poursuites; vous avez
évoqué également qu'il n'y a pas beaucoup d'assureurs qui assurent, qui veulent
assurer ces inspecteurs-là.
M. Roy (Mario) :
Plus du tout, là.
M. Simard : C'est...
M. Roy (Mario) :
Il n'y en a plus, là.
M. Simard : Donc, pour mieux
protéger le consommateur, quel genre de garantie financière à laquelle
pourrions-nous penser...
M. Roy (Mario) :
Il faut que...
M. Simard : ...pour nos
inspecteurs, à défaut d'avoir des assurables?
M. Roy (Mario) :
Oui. Non, il faut absolument qu'il y ait un programme d'assurance collective
pour l'ensemble des inspecteurs, au Québec, qui pourrait être géré par la
régie. Ça prend une assurance responsabilité, erreurs professionnelles, c'est
évident.
Chez nous, on est la seule organisation,
en passant, en Amérique du Nord qui a été capable de s'obtenir une assurance
erreurs et omissions professionnelle, collective, corporative. Il n'y a
personne en Amérique qui a ça, sauf nous.
M. Simard : Bien, merci...
oui?
M. Roy (Mario) :
Pourquoi? Parce qu'on a réussi à prouver aux assureurs que des omissions, il
n'y en aura plus. Il reste la qualité pour les erreurs professionnelles. Et on
l'a obtenu par la Lloyd's de Londres. On a négocié ça pendant un an de temps.
Maintenant, elle est en force, et tous nos inspecteurs chez nous sont couverts
par une assurance collective professionnelle.
M. Simard : Et cette
couverture devrait être de quel montant idéalement?
M. Roy (Mario) :
1 million par événement, avec un minimum de franchise, comme nous, on
fait. Mais il faut en arriver à régler les problèmes à la source. Puis les
problèmes à la source, c'est la compétence des gens qui vont l'exercer...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
M. Roy (Mario) :
...O.K., puis...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Le temps est écoulé. Je vais céder la parole à la porte-parole officielle, Mme
la députée d'Anjou—Louis-Riel, pour... vous disposez de 10 minutes.
Mme Thériault
:
Parfait, merci, Mme la Présidente. Merci, M. Roy, d'être avec nous aujourd'hui.
Je pense que les membres de la commission vont être agréablement surpris de
prendre connaissance des documents que vous allez gentiment nous envoyer à la
commission.
Parce que, bon, je pense qu'effectivement,
quand tu es un inspecteur en bâtiment, tu ne peux pas t'improviser inspecteur
en bâtiment. Puis comment peux-tu dire que les fenêtres n'ont pas été
infiltrées d'eau si tu ne tasses même pas les rideaux?
Honnêtement, je pense qu'une check-list,
c'est important, là, excusez l'anglicisme que je prends, là. Donc, c'est sûr
qu'un guide, pour être sûr de ne pas passer à côté, comme n'importe quoi qu'on
fait vérifier, tu dis : Oui, c'est fait; oui, c'est fait; oui, c'est
fait — c'est un minimum.
Je vous demanderais par contre vous êtes
combien de membres, vous, comme Corporation des inspecteurs vérificateurs en
qualité de la propriété?
M. Roy (Mario) :
Oui. Chez nous, on a commencé l'année dernière. On a commencé à 20. Et j'ai un
nouveau groupe... en fait, on est rendus 20 plus un nouveau groupe, en
formation à partir de début juin, de 10 de plus.
Mme Thériault
: O.K.
Et ça, c'est vous qui les formez?
M. Roy (Mario) :
C'est moi qui les forme.
Mme Thériault
: O.K.,
donc, à ce moment-là, quand vous les formez...
Mme Thériault
:
...vous, comme corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité de la
propriété?
M. Roy (Mario) :
Oui. Chez nous, on a commencé l'année dernière. On a commencé à 20, et j'ai un
nouveau groupe... En fait, on est rendus 20, mais plus un nouveau groupe en formation
à partir de début juin de 10 de plus.
Mme Thériault
: O.K.,
et ça, c'est vous qui les formez?
M. Roy (Mario) :
C'est moi qui les forme.
Mme Thériault
: O.K.,
donc, à ce moment-là, quand vous les formez sur la base de quoi... qu'est-ce
qui est un prérequis pour que vous acceptiez des gens chez vous et qu'est-ce
que vous faites en complément?
M. Roy (Mario) :
Oui. Pour être admis à la formation chez nous, il faut avoir passé un examen de
niveau collégial, technologue...
Mme Thériault
:
Collégial.
M. Roy (Mario) :
...et l'avoir réussi à 65 %. En bas de ça, on ne les prend pas.
Mme Thériault
: O.K.
M. Roy (Mario) :
O.K., parce qu'on veut parler d'architecture, on veut parler de construction,
on veut parler de bâtiments, et on ne veut pas avoir à former des gens sur
c'est quoi, le bâtiment, on veut former des gens, comment faire pour faire une
inspection complète. C'est ça, la différence.
Mme Thériault
: O.K.,
puis après ça, la formation complémentaire que vous leur faites?
M. Roy (Mario) :
Oui, la formation complémentaire est sur six jours actuellement, c'est un
séminaire intensif pour comprendre comment ça marche tout ça et surtout aussi
comprendre à se servir du nouveau logiciel.
Mme Thériault
: O.K.
Vous avez deux guides différents. Est-ce que vous en avez un pour la maison
unique, style, mettons, un bungalow.
M. Roy (Mario) :
Ça, c'est bungalow.
Mme Thériault
: O.K.,
puis si on avait besoin d'un guide pour la copropriété, j'imagine, c'est la
même chose? C'est l'autre guide?
M. Roy (Mario) :
C'est l'autre guide qui est beaucoup plus élaboré, qui fait tout le multi, autant
condo que locatif.
Mme Thériault
: O.K.,
ça fait que ça, c'est... ça fait que... vous pensez qu'avec les deux guides que
vous avez, c'est comme... tout est là. On a tous les outils nécessaires pour
être capables d'avoir une mise à niveau de formation, la journée que la Régie
du bâtiment va arriver puis qu'elle va dire : Bon, bien voici, O.K., de
base, tous ceux qui ont des DEC, pouf! Telle mise à niveau ou... sur ce que
vous avez comme formation ou d'autres choses qu'ils auront décidées, là.
M. Roy (Mario) :
Oui, écoutez, on a élaboré ça pendant trois ans de temps. On l'a testé sur une
cinquantaine de maisons de tout acabit pendant ce temps-là et maintenant, on
est rendus à au-delà de 350 dossiers inscrits au registre, au registre central
que je vous parlais tantôt.
Mme Thériault
: O.K.
M. Roy (Mario) :
O.K. Et la preuve est faite maintenant, ça fonctionne, c'est super. Et ce qu'on
n'a peut-être pas le temps de parler beaucoup, c'est la cote de qualité.
Mme Thériault
: Oui,
la cote de qualité, parlez-en donc un peu.
M. Roy (Mario) :
Oui. La cote de qualité, c'est une nouveauté, c'est une valeur ajoutée à
l'inspection. Cette cote de qualité là est attribuée à partir de critères
précis dont l'inspecteur n'a aucun contrôle, dont l'inspecteur n'a aucun
arbitraire pour choisir la qualité de la construction, du projet qu'il est en
train d'inspecter. C'est des algorithmes qui ont été insérés dans le logiciel;
le logiciel en fait l'analyse, et c'est le logiciel qui calcule lui-même la
cote qui va sortir au bout. Donc, l'inspecteur n'a aucune intervention sur le
résultat de la cote.
Mme Thériault
: Ça
fait que ça, ce n'est pas basé sur ce qu'il va voir, mais ça va être, exemple,
si les deux-par-quatre sont placés à tant de distance au lieu de tant de
distance, que si c'est des deux-par-quatre au lieu des deux-par-deux...
M. Roy (Mario) :
Exact. C'est ça.
Mme Thériault
: ...si
l'épaisseur de la feuille de plâtre, ou... peu importe, là, je dis à peu près
n'importe quoi, là, mais juste au niveau même de l'utilisation des matériaux,
si la laine isolante est tant de pouces de plus, si ce n'est pas de la laine,
c'est une autre affaire, automatiquement, tu vas avoir un certain nombre de
points parce que c'est dit que tel type de matériau fait qu'automatiquement tu
as une meilleure qualité ou tu as une durabilité dans le temps qui va faire que
tu n'es pas obligé de faire des réparations qui s'imposent.
M. Roy (Mario) :
Voilà. Le travail de l'inspecteur, c'est d'aller prendre des données à partir
du document qui est rendu là-bas, je pense, là, c'est de prendre des données,
O.K. Il doit définir, vérifier puis évaluer chacun des points de la maison,
puis il y en a 250 à passer au travers dans un dossier. Définir, vérifier puis
évaluer. Et le logiciel s'occupe du reste. On a mis des programmeurs pendant
deux ans de temps pour arriver à ce résultat-là, puis croyez-moi, c'est une...
nous, on l'appelle, c'est notre bombe. Ça marche super bien.
Mme Thériault
: Oui.
Dans votre mémoire aussi, vous recommandez d'établir un protocole de règlement
de litiges et un mode d'indemnisation des consommateurs lésés. Qu'est-ce que
vous entendez par là?
M. Roy (Mario) :
Bien c'est simplement que dans toute organisation, on doit avoir une zone où,
s'il y a des litiges, qu'on soit capables de les régler, O.K. Les assurances
erreurs et omissions professionnelles sont là pour aller pallier cette
affaire-là, simplement. Mais je vous dis honnêtement, jusrqu'à présent, après
325 dossiers passés, il y a zéro réclamation. Ça n'existe pas chez nous, O.K.,
on n'a que des clients satisfaits, on n'a que des clients heureux.
Mme Thériault
:
Parfait. On a... je pense qu'on peut peut-être s'inspirer...
M. Roy (Mario) :
C'est plate, mais c'est comme ça.
• (17 h 40) •
Mme Thériault
: Non,
je pense ce n'est pas plate, moi, je pense que c'est correct. Il faut
s'inspirer des meilleures pratiques. Quand vous dites, dans votre mémoire, de
définir la notion d'une inspection...
M. Roy (Mario) :
...ça n'existe pas chez nous. Puis on n'a que des clients satisfaits. On n'a
que des clients heureux.
Mme Thériault
:
Parfait. On a... Je pense qu'on pourrait peut-être s'inspirer.
M. Roy
(Mario) : C'est plate. C'est comme ça.
Mme Thériault
:
Non. Je pense que ce n'est pas plate. Non. Je pense que c'est correct. Il faut
s'inspirer des meilleures pratiques. Quand vous dites dans votre mémoire de
«définir la notion d'une inspection complète et en réitère l'importance». Bon, parce
que, tout à l'heure, j'ai parlé avec les évaluateurs. Puis là je faisais
référence à la première maison que j'ai achetée. J'ai fait faire la petite
évaluation. La petite évaluation et la grosse évaluation, on comprend que ce
n'est pas le même nombre de points. Mais je vous parle de ça, ça fait plus que
30 ans, là. Ça fait que ça peut vous donner une idée. Aujourd'hui, je
pense qu'on est rendus comme ailleurs. Est-ce qu'il pourrait y avoir différents
types d'inspection, dont certaines plus poussées ou vous recommandez une
inspection unique avec les 250 points ou le nombre de points pour tout le
monde?
M. Roy
(Mario) : C'est qu'il faut viser le certificat de qualité. Le
certificat de qualité s'obtient par les 250 points de vérification de
contrôle obligatoires. Si quelqu'un, après coup, exemple, a changé toutes ses
fenêtres dans l'année d'ensuite, il rappelle à l'organisation, et on fait à ce
moment-là une mise à jour des portes et des fenêtres qui ont changé. Et on
rentre ça dans le logiciel. On en fait le calcul. Et la nouvelle cote de
qualité va en ressortir.
Mme Thériault
:
Vous ne pensez pas non plus que de fonctionner de cette manière-là ça va faire
qu'il y aura des bâtisses qui seront peut-être identifiées comme : on ne
devrait pas acheter là?
M. Roy
(Mario) : Vous avez absolument raison.
Mme Thériault
:
Aussi bizarre que ça puisse sembler, bien, peut-être pas juste de ne pas
l'acheter, mais, tu sais, c'est... Tu allumes une grosse lumière, là.
M. Roy
(Mario) : Bien oui, c'est...
Mme Thériault
:
Parce que moi, je pense, là, que l'inspection devrait être obligatoire. Au
pire... Au pire, tu dis : Bien, je ne l'achète pas. Ça me fait trop peur.
Tu peux toujours bien dire : Bien, il y a pour 25 000 $ de
rénovation. On va faire baisser le prix.
M. Roy
(Mario) : C'est le but.
Mme Thériault
:
Ou on va dire : Bien, je la veux tellement qu'on va faire baisser le prix
un peu, mais je vais faire une hypothèque en fonction d'avoir
25 000 $ ou 30 000 $ de travaux à réaliser sur la maison
que j'achète. On comprend que...
M. Roy
(Mario) : Oui, absolument.
Mme Thériault
:
Tu sais, mais au moins tu as le portrait juste. Ça fait que tu as le choix. Là,
présentement, si les gens ne font pas faire d'inspection... Puis j'imagine que
vous avez déjà tombé sur des gens qui, eux, ils ont eu le coup de coeur quand
ils ont visité. Ah! C'est ça. Tu sais, quand tu vois déjà tes meubles dans
l'appartement, dans le condo que tu achètes ou bien dans la maison, c'est assez
difficile de faire appel à la logique des gens plutôt que de faire appel au
coeur, parce que tu as peur que l'unité soit partie, qu'il y ait quelqu'un
d'autre qui fait une offre, là.
M. Roy
(Mario) : Oui. Bien c'est... Voilà l'importance de faire
affaire avec une corporation professionnelle indépendante, et de l'acheteur, et
du vendeur, et du courtier de l'acheteur, et du courtier du vendeur, totalement
indépendante pour arriver à donner un portrait réel de ce qu'est la propriété.
O.K.? Puis, effectivement, sur les 320 et quelques dossiers qu'on a traité, je
vous dirais, de mémoire, il y a à peu près une quarantaine de dossiers que les
gens ont carrément reculé, et avec merci beaucoup, puis merci, merci, merci
beaucoup, parce qu'ils allaient acheter une scrap.
Mme Thériault
:
Est-ce que vous pensez que l'imposition du code de construction unique partout
au Québec devrait simplifier la chose pour les inspecteurs et pour les
acheteurs en même temps? C'est un gage de qualité.
M. Roy
(Mario) : Oui, absolument. Nous, dans notre ligne de pensée,
c'est qu'on souhaite que le certificat de qualité soit pour toute propriété au
Québec, neuve et usagée. Puis je peux vous dire que, par expérience maintenant,
pour à peu près 25, 30 dossiers, où des clients de maison neuve nous ont
appelés pour avoir la certification, j'en ai plus que la moitié qui n'ont pas
passé le test. Puis on était en situation de maison flambant neuve.
Mme Thériault
:
Flambant neuve. O.K.
M. Roy
(Mario) : O.K.? Ça ne va pas bien, là.
Mme Thériault
:
Est-ce que vous pensez... Parce que, là, la ministre, dans le projet de loi
qu'elle a déposé, ne rend pas l'inspection obligatoire. Vous pensez que, oui,
on doit la rendre complète, évidemment. S'il y avait une clause qui disait
qu'on va la rendre complète, mais qu'on va la rendre complète plus tard, le
temps qu'on forme tout le monde puis que tout le monde soit prêt, c'est le
meilleur des mondes, parce que, dans la loi, elle est là. Et c'est la ministre
qui va devoir faire entrer en vigueur cet article-là quand tout sera prêt.
M. Roy
(Mario) : Oui, absolument. Absolument.
La Présidente
(Mme Dansereau) : C'est terminé.
M. Roy
(Mario) : Et elle se doit d'être...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci, Mme la députée. Je m'excuse, je dois céder
la parole au troisième groupe d'opposition. M. le député de Rimouski, vous avez
2 min 30 s.
M. LeBel : C'est bon. On va
faire ça vite. C'est un peu spécial. Ce matin, l'Association des inspecteurs en
bâtiment nous disait qu'il y avait 19 collèges au Québec qui donnaient de
la formation en inspection. Eux autres étaient en lien avec un collège en
particulier. Je pense qu'ils disaient qu'ils donnaient... ils participaient aux
fondements de la formation, je ne sais pas trop. Vous, vous arrivez là. Vous
expliquez qu'effectivement on devrait consolider la formation. On me disait que
les 19 collèges ne donnent pas la même sorte de formation, ce n'est pas
égal, là. C'est... Elle n'est pas uniforme.
M. Roy
(Mario) : C'est toujours dans l'esprit de l'inspection visuelle
sommaire bâclée.
M. LeBel : O.K. Ça fait que ce
n'est pas ça, selon vous, qu'il faut faire. Bref, selon vous, ce qu'on devrait,
c'est, éventuellement, c'est de s'entendre, la régie, le ministère de
l'Éducation, pour avoir une vraie formation reconnue qui serait uniforme dans
les...
M. Roy (Mario) :
...on est toujours dans l'esprit de l'inspection visuelle sommaire bâclée.
M. LeBel : O.K., ça fait que
ce n'est pas ça, selon vous, qu'il faut faire? Bref, selon vous, ce qu'on
devrait, c'est éventuellement... c'est de s'entendre, la régie, le ministère de
l'Éducation, pour avoir une vraie formation reconnue, qu'elle soit uniforme
dans les 19 collèges en question.
M. Roy (Mario) :
Oui, puis de bon niveau.
M. LeBel : Actuellement, là,
sur 10, là, on dit que la note de passage, c'est 60 %, puis le
gouvernement ne veut pas bouger là-dessus. Sur 10, la formation qui est donnée
actuellement au Québec pour les inspecteurs en bâtiment, vous donnez quelle
note sur 10 à peu près?
M. Roy (Mario) :
Deux.
M. Bérubé : Deux?
M. Roy (Mario) :
Parce que l'expérience prouve maintenant que quand ces gens-là sortent de là,
ils ne sont nullement prêts à faire ça et n'ont pas la base nécessaire pour le
faire. Le problème, il est là. On prend n'importe qui. J'ai envie de vous
dire... Est-ce qu'il me reste un petit peu de temps, Mme la Présidente?
La Présidente (Mme Dansereau) :
1 minute.
M. Roy (Mario) :
O.K. J'ai envie de vous dire, c'est comme, on est à l'hôpital, et puis on a
besoin de médecins dans la salle d'opération, puis on prend le balayeur, en
tout respect, on dit : Balayeur, va opérez dans la salle là-bas, on a
besoin d'un médecin. On est exactement au même titre dans l'inspection.
M. LeBel : C'est un peu
dangereux, par exemple, pour le public. Parce qu'à matin on expliquait qu'il
arrive des nouveaux cas, on parlait de la mérule pleureuse, on parlait de
différentes choses qui arrivent, et là, actuellement, personne ne peut...
M. Roy (Mario) :
Peut statuer là-dessus. Ils n'ont pas la formation qu'il faut. Et après ça, on
les réfère à des experts, et puis il y a plein de cas — vous avez ça
dans le document — il y a plein de cas de jurisprudence par les juges
qui ont dit : Eille, ça va faire les repères à des experts, les renvois
des experts, ça suffit. T'es un inspecteur, t'es condamné. On est là.
M. LeBel : Deux sur 10.
M. Roy (Mario) :
Deux sur 10 et je suis généreux un petit peu.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie pour votre contribution aux travaux de la commission. Je
suspends les travaux pour quelques instants afin de permettre au prochain
groupe de prendre place.
(Suspension de la séance à 17 h 47)
(Reprise à 17 h 49)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je souhaite la bienvenue au Front d'action populaire en réaménagement urbain.
Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé qui...
puis, nous procéderons à la période d'échange avec les membres de la
commission. Je vous invite donc à vous présenter puis à commencer votre exposé.
Mme Laflamme
(Véronique) : Bonjour, Mme la Présidente. Mme la ministre, Mmes
et MM. les députés, bonjour. Donc, mon nom est Véronique Laflamme, je suis
organisatrice communautaire et porte-parole du FRAPRU, le Front d'action
populaire en réaménagement urbain. Le FRAPRU a été crée il y a 40 ans
cette année par des comités de citoyens et de citoyennes, des comités logements
et des associations de locataires de partout au Québec qui faisaient face à des
enjeux communs et qui... des enjeux similaires qui nécessitaient des réponses
politiques, et qui ont décidé de se donner un porte-voix qui est le FRAPRU.
• (17 h 50) •
Notre regroupement est composé de
146 organismes sociaux de partout au Québec, et le coeur de notre organisation
est formé par ces 29 groupes membres participants qui sont au coeur de ses
plans d'action et de ses orientations. Donc, on parle de comités de citoyens et
de citoyennes, de comités logement et d'associations de locataires...
Mme Laflamme
(Véronique) : ...qu'est le FRAPRU. Notre regroupement est
composé de 146 organismes sociaux de partout au Québec, et le coeur de notre organisation
est formé par ses 29 groupes membres participants, qui sont au coeur de ses plans
d'action et de ses orientations. Donc, on parle de comités de citoyens et de
citoyennes, de comités logement et d'associations de locataires des différentes
régions du Québec. Le FRAPRU est un regroupement pour le droit au logement, et,
lorsqu'on parle de droit au logement, on réfère au droit... au logement tel que
le définissent l'ONU et le Pacte international relatif aux droits économiques,
sociaux et culturels, auquel le Québec a adhéré, vous le savez.
C'est à travers cette lunette d'amélioration
et de la mise en oeuvre du droit au logement par le Québec et en partant des préoccupations
des ménages locataires les plus vulnérables avec qui travaillent nos groupes
membres que nous avons analysé le présent projet de loi. On s'est attardés principalement
aux articles 68 à 116 du projet de loi, c'est-à-dire les modifications à la Loi
de la Régie du logement et aux modifications de la Loi de la Société
d'habitation du Québec.
Concernant la révision de la Loi sur la
Régie du logement, nous partageons un des objectifs que la ministre a attribués
au projet de loi n° 16, soit la réduction des délais.
Il est en effet inadmissible qu'au Québec des gens doivent attendre aussi longtemps
pour obtenir justice, surtout lorsqu'il est question d'un besoin essentiel
comme se loger dans des conditions décentes et que les conséquences des mois
d'attente sur la santé mentale, la santé physique et la sécurité peuvent
parfois être désastreuses. Nous apprécions à cet effet que le budget 2019‑2020
ait prévu un rehaussement des budgets de la Régie du logement.
Cependant, nous croyons que le projet de
loi n° 16 a besoin d'être bonifié pour atteindre cet objectif
d'accès à la justice et de diminution des délais d'attente. Nous croyons aussi
que certains des moyens identifiés pour y arriver peuvent avoir des
conséquences négatives sur les droits des locataires.
C'est le cas notamment du recours à la
visioconférence. L'article 74 du projet de loi n° 16
vient ajouter à la Loi sur la Régie du logement la possibilité pour le tribunal
de privilégier l'utilisation d'un moyen technologique pour la tenue d'une
audience. Déjà, dans plusieurs régions, la régie est devenue une institution
virtuelle et invisible. Déjà, lors de la commission populaire itinérante sur le
droit au logement initié par le FRAPRU en 2012, les commissaires avaient noté
dans leur rapport que l'absence physique des bureaux de la Régie du logement
dans certaines régions est à l'origine de l'omission d'exercer ces droits...
les droits des locataires. La visioconférence, donc, devrait servir non pas de
méthode à laquelle on a recours systématiquement pour sauver du temps, mais de
dernier recours pour améliorer l'accès à la justice. Ensuite, à notre avis,
engager des greffiers spéciaux et leur donner davantage de pouvoirs n'est pas
la meilleure solution. La priorité, selon nous, si on veut s'attaquer aux
délais et que ça se fasse dans le respect des droits de tous et de toutes, est
d'engager davantage de juges.
Concernant le non-paiement de loyer, le
problème pour ces causes n'est pas le délai. Une des problématiques ignorées
par le projet de loi n° 16 est la conclusion systématique
des cas de non-paiement de loyer par une éviction. Peu importe la teneur de la
dette, peu importe le contexte, perte d'un emploi, perte d'une personne proche,
maladie, peu importe que le ou la locataire ait maladroitement voulu se faire
justice lui-même ou elle-même, la conclusion de l'audience va se terminer par
une éviction. La loi actuelle ne permet pas aux régisseurs et aux régisseuses
de porter un jugement sur le contexte et d'y adapter leurs décisions. À cet
égard, le Québec devrait s'inspirer de l'Ontario, où les juges de la Commission
de la location immobilière, l'équivalent ontarien de la régie, sont obligés
d'examiner les circonstances sociales et sanitaires dans toute requête
demandant l'expulsion d'un ménage locataire.
Dans certains cas, l'éviction pour
non-paiement de loyer mènera des locataires à la rue ou dans une situation de
logement encore plus précaire. Pourtant, l'ONU-Habitat est claire dans sa
définition du droit à un logement convenable, que le Québec s'est engagé à
respecter : «Les expulsions ne devraient pas avoir pour effet que des gens
se retrouvent sans abri ou exposés à d'autres violations de leurs droits
fondamentaux.» Rappelons qu'au Québec, à peine 11 % du parc de logements
locatifs est du logement hors marché privé, du logement social et qu'avec la
hausse continue du prix des loyers sur le marché privé, une part importante des
locataires ont de plus en plus de mal à joindre les deux bouts. Selon le
dernier recensement, on parle de 195 000 ménages locataires qui consacrent
plus de la moitié de leurs revenus pour se loger au Québec. Le juge doit donc
pouvoir avoir le pouvoir de juger des situations et des contextes. Il doit y
avoir une défense possible. Il faut favoriser les ententes possibles dans les
cas de non-paiement, et à cet égard le recours à la conciliation est une bonne
idée. D'ailleurs, dans les cas de non-paiement, nous recommandons que la régie
révise sa gestion de la mise au rôle des dossiers.
Maintenant, concernant le changement de
nom, le FRAPRU ne s'objecte pas au changement de nom de la Régie du logement
pour devenir le Tribunal administratif sur le logement s'il n'y a pas d'autre
conséquence à cette modification cosmétique. Mais on y voit une dépense plutôt
inutile pour faire...
Mme Laflamme (Véronique) :
...nous recommandons que la régie révise sa gestion de la mise au rôle des
dossiers.
Maintenant, concernant le changement de
nom, le FRAPRU ne s'objecte pas au changement de nom de la Régie du logement
pour devenir le Tribunal administratif sur le logement s'il n'y a pas d'autre
conséquence à cette modification cosmétique, mais on y voit une dépense plutôt
inutile pour faire progresser l'accès à la justice. Cependant, on tient à
rappeler à la commission et au gouvernement que l'un des mandats de la régie
n'est pas administratif mais est plus social, c'est-à-dire de renseigner les
locateurs et les locataires sur leurs droits et obligations résultant du bail.
C'est une responsabilité importante qui doit demeurer et qui doit être mieux
assumée avec évidemment davantage de ressources.
Très régulièrement, les membres du FRAPRU
et le FRAPRU lui-même reçoivent des appels de locataires qui ont été référés
par la Régie du logement. Donc, la régie doit continuer de jouer son rôle d'information
et de sensibilisation et avoir plus de ressources pour le faire.
Concernant l'accès à la justice, il faut
améliorer l'accès aux bureaux de la régie en s'assurant qu'il y a des bureaux
accessibles dans chaque région et sous-régions. L'absence de moyen de transport
autant dans les régions éloignées qu'à proximité des grands centres, par
exemple Gaspésie, Côte-Nord, Montérégie, Chaudière-Appalaches, pour ne nommer
que ces exemples-là, donc l'absence de moyen de transport va souvent compliquer
l'accès à la justice. Déjà, on a plusieurs exemples de régions, par exemple en Montérégie,
où les locataires ne peuvent pas se rendre au bureau de la Régie du logement le
plus près. Donc, dans ces conditions, il est difficile pour les locataires
d'exercer leurs droits.
Les causes portées à la Régie du logement
sont souvent liées à un manque de mesures structurantes permettant de protéger
le parc de logements locatifs et les locataires. Pour cette raison, dans nos recommandations,
vous trouverez des recommandations de mesures globales et structurantes qui
auraient assurément pour effet de diminuer le nombre de causes à la Régie du
logement. On parle ici d'un réel contrôle des loyers, d'un code du logement qui
permettrait d'encadrer l'habitabilité des logements et évidemment d'un nombre
plus important de logements sociaux afin de respecter l'esprit de la loi de la
SHQ auquel j'arrive.
Donc, à ce propos, rapidement, concernant
la loi de la SHQ, le FRAPRU ne s'oppose pas aux modifications proposées dans le
projet de loi n° 16. Par contre, on souhaite que la SHQ soit elle aussi,
comme la régie, mieux outillée pour réaliser sa mission, notamment les objets
cités aux points 3, 6 et 7 de l'article 3 de la loi, par exemple, là, l'alinéa
six, qui précise qu'on doit promouvoir l'amélioration de
l'habitat, et l'alinéa trois, qui dit que la SHQ doit permettre la disposition
pour les citoyens du Québec de logements à loyer modique.
On aurait aimé qu'on profite
des modifications à la loi de la SHQ
pour y inclure les différentes composantes du droit à un logement convenable
que le Québec s'est engagé à
respecter. Ainsi, à l'alinéa six, on aurait pu ajouter, après «habitat»,
«habitabilité, accessibilité,
adaptabilité et abordabilité sans discrimination».
Enfin, plus généralement, nous partageons les recommandations qui ont été présentées ici par le Regroupement
des comités logement et associations de locataires du Québec, la semaine
passée, et nous attirons également l'attention des membres de la commission sur
l'excellent mémoire déposé par les Services juridiques communautaires de
Pointe-Saint-Charles et de Petite-Bourgogne.
Il est clair, à la lecture du projet de
loi, que la révision de la Loi sur la Régie du logement est partielle. Si
l'objectif d'une révision de la loi est d'améliorer l'accès à la justice, il y
aurait des petites lacunes... bien, de grosses lacunes qui, nous l'espérons,
pourront être corrigées à la lueur de notre présentation et de celles que nous
avons citées précédemment.
Autant pour la Loi de la Régie du logement
que celle de la SHQ, le gouvernement doit prévoir plus de financement pour leur
permettre d'accomplir pleinement leur mission. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci à vous. Il vous restait encore un petit peu de temps. Ça va, vous aviez
terminé?
Mme Laflamme
(Véronique) : Ça va, j'ai sauté à la conclusion, je vais
pouvoir répondre à vos questions.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie. Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la
ministre, la parole est à vous, vous disposez de 14 minutes.
Mme Laforest : Oui. Alors,
bonjour, Mme Laflamme. C'est... je suis très heureuse de vous rencontrer de
nouveau.
C'est certain que moi, vous comprendrez
que le projet de loi était très... était comme obligatoire d'arriver très, très
rapidement, considérant qu'il y avait des mesures à prendre avec la Régie du
logement qu'on a discuté tout de suite en arrivant en poste, puis je pense que
c'est vraiment... c'est quand même important de voir, parce que tantôt vous
disiez comme ce serait plus important de ne pas nommer des préposés mais des
juges. Mais des juges, on en nomme 10 de plus. Oui, c'est vrai, les juges, ils
vont être dans un bureau à Montréal, ils vont être situés à Montréal dans un
bureau, mais, ceci étant dit, il y a 70 % de causes à Montréal. Ça fait
que c'est certain que, oui, il y en a. Mais, quand vous dites qu'il n'y a pas
de juge, ce n'est pas vrai, il y a 10 juges de plus.
• (18 heures) •
Puis l'autre point aussi que je voulais
quand même que vous remarquiez, c'est que les AccèsLogis qui n'ont pas été
livrés dans le...
18 h (version non révisée)
Mme Laforest : ...de
70 % de causes, de causes à Montréal. Ça fait que c'est certain que, oui, il
y en a. Mais, quand vous dites qu'il n'y a pas de juges, ce n'est pas vrai, il
y a 10 juges de plus.
Puis l'autre point aussi que je voulais
quand même que vous remarquiez, c'est que les AccèsLogis qui n'ont pas été
livrés dans le passé, on va les livrer. Parce que, oui, c'est vrai, il y en a
qui disaient : On n'a pas de nouvelles unités. Mais il faut quand même
commencer par livrer ce qui a été... ce qui doit être livré. Puis, ce qui a été
promis dans le passé, nous, on va le livrer. Ça fait que, tu sais, c'est quand
même assez... c'est un très, très, très bon commencement.
Ensuite, j'aimerais vous entendre parce
que, dans les derniers jours, on a entendu plusieurs organismes, plusieurs
associations, puis il y a quand même... j'entends régulièrement, puis je vais
être honnête avec vous, j'entends souvent des propriétaires d'immeubles de
logements en fait qui sont en problèmes parce qu'il y a énormément de
non-paiement de loyers. Puis c'est vrai parce que je vous ai... pas, non,
peut-être pas votre groupe, mais j'ai entendu d'autres groupes dire : Les
propriétaires, eux, ils ont les moyens d'attendre. Ils sont capables d'attendre
parce que ce n'est pas vrai que, si on retarde un paiement de loyer pendant
deux, trois, quatre, cinq, même j'ai entendu jusqu'à huit mois, qu'ils sont
justement... qu'ils sont en... oui, en problématiques financières, en situation
de problématiques financières. Puis, ça, je trouvais ça particulier parce que
souvent on pense que, les propriétaires d'immeubles, ils ont de l'argent.
Alors, même s'il y a un retard dans les paiements, ils vont attendre. Puis, ça,
je l'ai entendu quand même de par d'autres groupes que j'ai rencontrés dans le
passé.
Moi, je comprends tout à fait la
situation, la problématique parfois que c'est difficile peut-être payer à
chaque mois le loyer. C'est quand même très, très... pour certaines personnes,
c'est difficile. Mais je voudrais quand même vous entendre à ce niveau-là parce
que je ne sais pas quelle est votre vision vous pour les propriétaires. Parce
que, ceci étant dit, on a vraiment une grande problématique ici, au Québec,
c'est qu'on a de la difficulté à avoir certains promoteurs et on a moins de
gens qui veulent en construire des immeubles parce que... des immeubles, parce
qu'on dit souvent : Bien, on a de la misère à se faire payer nos loyers à
chaque mois. Ça fait que c'est sûr que, si, eux, ils ont de la difficulté à se
faire payer, ils sont moins enclins à construire des immeubles, c'est certains
que ça va être difficile après ça de dire : Bon, mais comment on va faire
pour offrir des logements pour des locataires que c'est vraiment important de
répondre à la demande? Ça fait que, moi, j'ai comme un balancier. Je dis :
C'est vraiment essentiel d'écouter les locataires, puis, oui, je comprends
vraiment votre situation. En même temps, j'ai les propriétaires qu'eux disent :
Bien, c'est certain que, si on ne se fait pas payer nos loyers, c'est moins
intéressant de construire des immeubles à logements. Ça fait que, ça,
j'aimerais ça vous entendre.
Puis, quand vous dites, dernier point, au
niveau de la visioconférence, il y a toujours un préposé qui est en place. La
personne n'est pas toute seule pour entendre les causes. Puis c'est vrai que
peut-être, si ce n'est pas devant directement le juge, mais en même temps c'est
certain que ça va diminuer les délais ça aussi. Ça fait que c'est... pour moi,
c'était un outil vraiment important, puis je ne suis pas sûre que vous êtes
tout à fait d'accord avec ça. Ça fait que je voulais vous entendre également.
Ça fait que, moi, ce que je veux, c'est
vraiment, vous le savez, tu sais, raccourcir les délais, offrir plus de
logements possible pour les unités d'AccèsLogis qu'on veut offrir ici au
Québec. Puis je pense qu'on est bien partis, ça va très, très bien aller, mais,
en même temps, je veux vous entendre du côté des propriétaires. Parce que c'est
certain quand on me dit : Les propriétaires peuvent attendre quatre, cinq,
six, sept mois, ce n'est pas tous les propriétaires qui ont 20, 30, 40, puis
qui ont des tours à condos. Il y en a qui ont seulement quatre appartements,
puis six appartements. Puis il y a des nouveaux propriétaires d'immeubles qui
veulent commencer à travailler dans ce domaine-là. Ça fait que c'est certain
que, pour eux, un ou deux loyers qui n'est pas payé par mois, c'est difficile
d'arriver. Bien, moi, je voulais vous entendre, avec cette situation-là, pour
essayer de voir, là, les deux parties.
Mme Laflamme
(Véronique) : Je m'étais préparée pour votre question sur les
aspects positifs du projet de loi.
Des voix
: Ha, ha, ha!
Mme Laflamme
(Véronique) : Donc, bon, combien de temps que j'ai pour
répondre à ça? Juste pour...
La Présidente
(Mme Melançon) : Il reste encore huit, neuf minutes.
Mme Laforest : Vous avez
tout le bon temps.
Mme Laflamme
(Véronique) : Ah! parfait. Alors, bon, d'abord, bien, sur les juges
à Montréal, j'avais bien pris note qu'il y avait neuf ou 10 juges, là, de
prévus. À notre avis, ce n'est pas suffisant pour arriver à l'objectif de
diminuer les délais. Puis c'est sûr que ça prend des juges à temps plein qui
vont pouvoir aller dans les différentes régions du Québec. Donc, on apprécie
qu'il y ait des nouveaux juges. On pense que ça en prendrait encore d'autres. À
moins qu'en même temps on agisse sur les mesures globales et structurantes qui,
là, permettraient de diminuer les demandes. Mais là on pense que ça n'arrivera
pas tout en même temps. Donc, si on veut rapidement réduire les délais, on
pense que ça prendrait plus de juges et ne pas donner des nouveaux pouvoirs aux
greffiers spéciaux, hein? Parce que les greffiers spéciaux n'ont pas la même
formation que les juges et n'ont pas non plus la même connaissance de la loi,
de la jurisprudence...
Mme Laflamme
(Véronique) : ...à moins qu'en même temps on agisse sur les
mesures globales et structurantes qui, là, permettraient de diminuer les
demandes, mais là, on pense que ça n'arrivera pas tout en même temps. Donc, si
on veut rapidement réduire les délais, on pense que ça prendrait plus de juges
et ne pas donner des nouveaux pouvoirs aux greffiers spéciaux, hein? Parce que
les greffiers spéciaux n'ont pas la même formation que les juges et n'ont pas
non plus la même connaissance de la loi, de la jurisprudence, etc. Donc, on pense
que pour assurer la justice, c'est les régisseurs et les régisseuses qui sont
les mieux placés pour entendre, là, pour entendre les causes.
Sur AccèsLogis, on va... bien écoutez, on
le sait que vous avez prévu débloquer les 10 000 à 15 000 logements qui
sont pris dans la machine depuis 10 ans. Effectivement qu'il faut que ces
logements-là lèvent de terre rapidement, parce que dans certains cas, ils sont
attendus par les communautés depuis déjà 10 ans, hein? Pour les... donc, ça
commence à faire longtemps. Et dans la dernière année, on a atteint des creux
historiques en termes de nombre de logements sociaux qui ont vu le jour, on
parle de 731 l'année passée pour tout le Québec. Donc évidemment, quand on
regarde les besoins que j'ai énumérés tout à l'heure, là, en termes de
locataires qui consacrent une part démesurée de leur revenu pour se loger, puis
avec la pénurie actuelle qui a des conséquences sur la hausse accélérée des
prix de logement, entre autres à Montréal, en Outaouais et dans les Laurentides,
pour ne nommer que ces régions-là, c'est sûr que les besoins risquent d'aller
en s'accroissant dans la prochaine année.
Donc, par contre, concernant AccèsLogis,
le projet de loi ou en fait le nouveau AccèsLogis, avec les coûts maximums
admissibles, n'a toujours pas été annoncé. Donc nous, ce qu'on s'est fait dire
par certains groupes dans différentes régions, c'est que le nouveau formulaire
de demande de subvention, il n'était pas disponible encore. Donc, c'est sûr que
nous, on est... évidemment, on voit ça positivement qu'on veuille débloquer le
développement, mais on pense qu'il faut que ça se fasse le plus rapidement
possible, surtout avec le contexte de pénurie, mais les besoins nombreux aussi,
là, dont... que je vous ai énumérés.
Concernant les propriétaires, bon, là,
c'est une bonne question. Il n'y a pas un type de propriétaire, puis là, je
n'ai pas les statistiques par cœur sur le nombre de logements possédés par une
même compagnie. Il y avait une excellente étude qui avait été faite, et puis ça
pourrait être mis à jour, sur qui possède les logements au Québec. Et là, il y
a des petits propriétaires puis il y a des grosses corporations. Puis
évidemment, si vous me demandez bien quelles vont être les conséquences si les
gens ne paient pas leur loyer, ça va... la conséquence va être différente pour
un petit propriétaire occupant que pour une grosse compagnie qui gère des
milliers de logements. Et c'est ça que le juge doit pouvoir apprécier aussi.
Nous, on pense autant au niveau des... des conséquences pour les locataires,
autant le juge doit pouvoir apprécier le contexte en... et le montant de la
dette, de la dette due, du non-paiement de loyer, autant le fait qu'un juge
aurait le pouvoir, si vous voulez, d'aller plus loin pour entendre les conséquences
et les causes de non-paiement de loyer, ça permettrait de juger également de...
et là, je perds le mot, mais la conséquence pour les propriétaires également.
Est-ce que ça serait une conséquence très grave ou finalement non parce qu'il
s'agit d'une très grande compagnie? Donc, on pense que ça, ça doit pouvoir être
apprécié par le juge.
Et d'ailleurs, pour vous donner un exemple
récent sur les conséquences que peuvent avoir sur les locataires les évictions
pour non-paiement de loyer, à Gatineau, région où le taux d'inoccupation est le
plus bas au Québec, là, pour la ville, on parle de 0,7 %, récemment, une
famille de quatre enfants qui n'avait jamais pas payé son loyer s'est retrouvée
à la rue pour avoir voulu se faire justice elle-même, parce que là, l'entretien
n'était pas fait. Évidemment qu'on ne dit pas aux locataires de se faire
justice eux-mêmes, mais là, c'est une famille qui ne connaissait probablement
pas ses droits, qui était exaspérée par le mauvais entretien puis les
conséquences sur la santé des enfants, bien finalement, la famille s'est
retrouvée à la rue parce qu'elle n'avait pas payé son loyer. Donc, une fois...
et bang! Donc, c'est le genre de cas où on pense que la situation doit pouvoir
être appréciée.
Donc effectivement que la réponse n'est
pas simple à votre question, Mme la ministre, mais on pense que justement pour
ces raisons-là, il faut qu'un juge ait le pouvoir d'apprécier la situation,
comme c'est le cas en Ontario dans le cas des demandes de non-paiement. Et
c'est sûr que c'est les causes qui sont entendues pour lesquelles les délais
sont les moins longs actuellement. C'est même moins long que quelqu'un qui n'a
pas de chauffage chez eux. Donc, il faut... on pense qu'il faut qu'il y ait une
équité dans les délais dans lesquels les causes sont entendues.
Donc, enfin, sur la visioconférence :
bien nous, on se promène à travers le Québec puisqu'on est un regroupement
national, puis en Gaspésie et aux Îles-de-la-Madeleine, on a parlé
régulièrement avec des gens qui nous disent que la visioconférence, ça ne met
pas les gens trop, trop en confiance. C'est sûr que des fois, ça peut être des
personnes âgées, des personnes qui entendent moins bien... On nous a parlé de
cas où il y avait un décalage entre le son et l'image. Bon, je ne peux pas vous
dire combien de fois, là, puis à combien de reprises, mais nous, les
témoignages qu'on a reçus, c'est que ça ne donnait pas envie d'avoir accès à...
de prendre... de recourir à ses droits, finalement. Que plutôt, ça pouvait
encourager le non-recours à ses droits, ce genre d'utilisation là automatique,
là, finalement, à la visioconférence.
• (18 h 10) •
Je vous dis ce qu'on a entendu. Peut-être
que vous...
Mme Laflamme
(Véronique) : ...qu'on a reçus, c'est que ça ne donnait pas
envie d'avoir accès à... de recourir à ses droits, finalement; que plutôt ça
pouvait encourager le non-recours à ses droits, ce genre d'utilisation là,
automatique, là, finalement, la visioconférence. Je vous dis ce qu'on a
entendu. Peut-être que vous pourriez aussi questionner les gens de Gaspésie et
des Îles-de-la-Madeleine, la Côte-Nord, sur leur appréciation de ça. Mais
souvent, aussi, c'est que c'est couplé... Il y a le recours à la
visioconférence qui est couplé avec, souvent, une absence de services à
proximité de la Régie du logement.
Donc, c'est... Tout ça vient s'inscrire
aussi dans une logique où on a plus ou moins accès finalement à nos droits.
Puis ces des endroits où les gens n'ont pas... ont souvent moins accès aussi à l'information,
parce qu'il n'y a pas de bureaux proches. Souvent, c'est des régions qui
sont... où il n'y a pas de comité logement non plus.
Donc, est-ce que... Il faut examiner les
conséquences finalement sur le recours des locataires dans ces cas-là. Nous,
les commentaires qu'on en a eu, c'est que ça ne devrait pas être utilisé
systématiquement pour raccourcir les délais.
Une voix
: ...
Mme Laflamme
(Véronique) : O.K. Je pense que j'ai fait le tour de vos
questions.
Mme Laforest : Puis les points
positifs du projet de loi.
Mme Laflamme
(Véronique) : Ah! Bon. Bon, hein? Vous allez les trouver dans
notre mémoire. On a d'importantes réserves, comme je vous disais, parce qu'on
pense qu'il faut améliorer vraiment les recours, s'assurer de faciliter l'accès
à la justice, de... surtout en pensant aux gens qui n'ont pas accès à des
avocats, avocates puis qui vont se représenter eux-mêmes, les gens qui sont à
faibles revenus. Et, à cet égard-là, comme je vous le disais, je vous invite à
lire le mémoire des Services juridiques communautaires. Mais les bonnes mesures
que je n'avais pas incluses dans ma présentation, étant certaine que vous
alliez me questionner à ce sujet, c'est, entre autres, la question de la
signification d'ouverture de demande, hein, par texto, courriel. J'avais noté
les 10 régisseurs et l'objectif de diminuer les délais... mais en rappelant
qu'il faut en faire davantage. Ensuite, les dispositions prévoyant le soutien
des personnes âgées ou malades par des tiers, c'est une excellente mesure. Il
faudrait l'élargir, parce que plusieurs locataires sont en situation de
vulnérabilité... n'est pas en raison de l'âge. Et souvent ce ne sera pas écrit
dans leur front. Ça peut être des problèmes d'analphabétisme, par exemple, puis
les gens, souvent, ne vont pas s'en vanter. Donc, il y a tout ça aussi. Donc,
vraiment, pour faciliter l'accès à la justice, et pour moi-même avoir
accompagné une personne qui avait... qui vivait des problèmes de santé mentale,
quand je travaillais dans un comité de citoyens et citoyennes, je peux vous
dire que ces personnes-là auraient souhaité avoir du soutien, puis que ne pas
être accompagnées, ça rendait ces personnes-là...
Mme Laforest : ...dans le
projet de loi.
Mme Laflamme
(Véronique) : Oui.
Mme Laforest : Pas juste les
personnes... ils peuvent être accompagnés.
Mme Laflamme
(Véronique) : O.K. Alors là, je n'ai pas le projet de loi
devant moi, mais je n'avais pas noté que tout le monde pouvait y avoir...
Mme Laforest : Bien là, on a
10 juges, on a les personnes qui vont pouvoir être accompagnées. On a deux
points positifs.
Mme Laflamme
(Véronique) : O.K., bon, alors. Mais si toutes les personnes,
pas seulement les personnes âgées ou malades, mais toutes les personnes qui ne
sont pas représentées par des tiers... qui ne sont pas représentées peuvent
avoir accès à ce soutien-là, ce serait excellent. Mais ce n'est pas notre
lecture du projet de loi.
Si on peut l'élargir, vraiment, ça
serait... pour tout le monde, ça serait vraiment une bonne nouvelle pour les
gens qui ont besoin de soutien et pour qui ça va aussi rassurer, parce qu'aller
à la Régie du logement ce n'est pas facile pour tout le monde. Sinon...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie. Je vais maintenant céder la parole au porte-parole de
l'opposition officielle, Mme la députée... Anjou—Louis-Riel, vous disposez de
10 min 52 s.
Mme Thériault
: Merci,
Mme la Présidente. Mme Laflamme, ça fait plaisir de vous revoir. Je trouve ça
vraiment le fun que vous ayez écouté ce qu'on a dit la semaine passée, puis
vous avez déjà trouvé des points positifs au projet de loi de la ministre,
parce que je pense qu'effectivement il y a du bon dans le projet de loi de la
ministre.
On a tous compris aussi que les
regroupements, autant de propriétaires que de locataires, vous voulez qu'on
aille beaucoup plus loin que ce qui a été déposé présentement devant nous dans
le projet de loi n° 16. Je pense, la ministre l'a dit aussi, c'est un
début, c'est un commencement. Pour le reste, j'imagine qu'après le projet de
loi n° 16 il y aura certainement d'autres suites, parce qu'elle ne pourra
pas s'arrêter en si bon chemin. Mais vous avez quand même trouvé des points
positifs.
Puis je vais juste compléter là où on
était. Parce que la ministre a bien dit : Ça va s'adresser aux personnes
qui sont en situation de vulnérabilité. Donc, à mon sens, moi, je l'interprète,
puis la ministre nous détrompera, ou quand on sera rendus à l'étude article par
article, on pourra peut-être le préciser, mais une personne vulnérable, pour
moi, c'est aussi une personne qui est analphabète. C'est une personne qui est à
risque d'être en situation d'itinérance.
Et je pense que... on voit la ministre qui
hoche de la tête. Je le dis parce que je veux que ce soit dans les transcripts.
Tu sais, donc, à ce moment-là, c'est sûr que je pense qu'on ne pourra peut-être
pas faire l'économie de qui est vulnérable au sens de ce que la ministre
entend, pour être sûr qu'on n'échappe pas une personne qui pourrait avoir de
besoin.
J'entends que vous dites : Bien, ce
serait le fun que ce soit élargi à tous. Mais je pense que ce ne sera pas à
tous mais plutôt les personnes qui sont en situation de vulnérabilité. Et là il
y aura certainement, peut-être, un petit travail à faire. Est-ce que vous avez
des recommandations sur ce qui est pour vous une personne qui est en situation
de vulnérabilité, auxquelles on...
Mme Thériault
:
...une personne qui pourrait avoir de besoin. J'entends que vous dites :
Bien, ça serait le fun que ça soit élargi à tous. Mais je pense que ça ne sera
pas à tous, mais plutôt les personnes qui sont en situation de vulnérabilité, et
là il y aura certainement peut-être un petit travail à faire. Est-ce que vous
avez des recommandations sur ce qui est pour vous une personne qui est en situation
de vulnérabilité à laquelle on ne devrait pas passer à côté pour se faire
accompagner si on doit aller à la Régie du logement ou au Tribunal du logement?
Quelles recommandations vous faites?
Mme Laflamme
(Véronique) : Mais, écoutez, la vulnérabilité, un indicateur
puis une définition, c'est difficile, hein? C'est pour ça que souvent, quand on
fait une loi, il faut avoir des termes clairs parce qu'après ça c'est dans
l'application que c'est difficile. Et c'est pour ça, ce qui semblait le plus
simple, c'est d'élargir cette possibilité-là tous et à toutes. Les gens qui ont
les moyens d'avoir un avocat ou une avocate ne vont pas y recourir. Mais les
locataires à plus faibles revenus pourraient y avoir accès. Donc, si on élargit
la possibilité, pour nous, ça serait la façon la plus simple parce que, la
vulnérabilité, comme je vous le disais, d'abord les personnes vulnérables
elles-mêmes d'aller se définir, souvent se faire mettre une étiquette, bon,
parce qu'il y a la question de l'analphabétisme, là, il y a... après ça, il y a
la... les gens, des fois, ça ne va pas être un problème de santé ou, tu sais,
socioéconomique, mais les gens ne vont juste pas être à l'aise. Ça peut être
des gens qui ont de la difficulté à s'exprimer. Donc, il n'y a pas juste les
personnes âgées ou les personnes qui ont un problème de santé. Et puis ça,
souvent, comment on va le définir et qui va décider qui rentre dans cette
catégorie-là ou pas? C'est pour ça qu'on fait la recommandation d'élargir la possibilité
à tous les locataires qui ne sont pas représentés. Donc là, évidemment, ce
n'est pas tout le monde, c'est des gens qui ne sont pas représentés.
Mme Thériault
:
Mais j'entends ce que vous dites, sauf qu'évidemment, quand les gens prennent
en considération ce qu'on fait comme projet de loi, ils vont prendre
l'intention du législateur. À défaut de l'étendre à tous, ça prendrait un
minimum de définition de qu'est-ce qu'est une «personne vulnérable». Et je
pense que, le FRAPRU, vous êtes bien placés pour essayer d'à tout le moins nous
donner des indices sur lesquels on ne devrait pas passer à côté. Ça fait que je
vais vous inviter... à défaut de le dire dans le micro, si vous pouvez faire
parvenir au secrétariat de la commission ce qui, d'après vous, devrait être une
situation de vulnérabilité dans laquelle on pourrait permettre l'accompagnement.
Parce que je comprends que, le monde meilleur, c'est tous, mais, si jamais la ministre
ne va pas là, ça nous prend un minimum de choses. Donc, c'est pour ça que je
vous donne l'occasion de pouvoir nous l'expliquer ne serait-ce que par écrit un
peu plus tard parce qu'on n'a pas beaucoup de temps non plus. Puis, moi,
j'entends que, la ministre, elle est quand même sensible à vos arguments. Donc,
je pense que c'est peut-être une bonne manière de commencer à quelque part.
Vous allez me permettre, juste avant de
continuer, j'ai deux documents que je vais vouloir déposer. J'ai peur de
manquer de temps. Tout à l'heure, l'association des syndicats... non, ce n'est
pas vrai. Ça, c'est l'Association des syndicats de copropriété nous ont donné
un document. Je vais vous demander le dépôt officiel, Mme la Présidente. Et
j'ai reçu, moi, une correspondance. En complément de la question que j'ai posée
à Mme Parent tout à l'heure sur l'Ordre des évaluateurs agréés, j'ai reçu
copie ici de sa réponse. Donc, je vais la déposer pour la rendre accessible à
tout le monde. Je m'excuse, je devais le faire. Si je manque de temps, je ne
peux plus.
La Présidente (Mme Melançon) :
Autorisé. Merci.
Mme Thériault
:
Merci. Donc, dans ce que vous nous dites aussi dans votre mémoire, à la
page 6 sur 10, vous parlez de la problématique que vous avez parlé avec la
ministre concernant l'appréciation du juge en... et vous prenez l'exemple en
Ontario. Traditionnellement, vous avez des positions qui sont très pro droit au
logement. Il y a la CORPIQ qui est le droit au propriétaire. Bon, vous avez des
positions qui ne sont pas toujours réconciliables, pas toujours faciles. Là,
c'est sûr que, là, si vous nous dites : O.K., oui, mais regardez, en
Ontario, là, on pourrait s'inspirer de ce qui se fait là-bas où les juges de la
commission peuvent prendre en considération certaines données. Vous n'avez pas
peur que la CORPIQ vienne nous dire : Oui, mais, en Ontario, il y a le dépôt
obligatoire alors qu'on ne l'a pas au Québec puis qu'on est la seule province à
ne pas l'avoir.
Mme Laflamme
(Véronique) : Mais vous avez raison. C'est pour ça qu'on ne
donne pas trop d'exemples en général d'autres provinces canadiennes. Mais il y
a quand même la Colombie-Britannique qui vient d'investir pour des campagnes
d'information, hein? Mais effectivement que c'est un jeu qui peut parfois
s'avérer dangereux. Donc, ne prenons pas l'exemple de l'Ontario. Même sans
citer cet exemple-là, il y a moyen de dire qu'on peut modifier la loi pour
donner le pouvoir aux juges d'entendre et d'apprécier le contexte et la
situation du non-paiement, par exemple : le montant, les conséquences,
etc., sur le propriétaire et les locataires donc.
• (18 h 20) •
Sinon, vous avez parlé de droit au
logement versus les propriétaires. Il faut faire attention, parce que le droit
au logement, ça a préséance. C'est une obligation qu'on a, le Québec, de
respecter le droit au logement. On a adhéré à ce pacte-là volontairement, hein?
Et il y a toutes... il y a des comparutions qui viennent, hein, du Québec et du
Canada devant le Comité sur les droits économiques, sociaux et culturels de
l'ONU, et le dernier comité qui a fait, si vous voulez, l'évaluation du...
Mme Laflamme (Véronique) :
...il faut faire attention, parce que le droit au logement, ça a préséance.
C'est une obligation qu'on a, le Québec, de respecter le droit au logement. On
a adhéré à ce pacte-là volontairement, hein? Et il y a toutes... il y a des
comparutions qui viennent, hein, du Québec et du Canada devant le Comité sur
les droits économiques, sociaux et culturels de l'ONU, et le dernier comité qui
a fait, si vous voulez, l'évaluation du Canada lui a dit : Écoutez, il y a
une pénurie de logements sociaux et il faut faire davantage entre autres pour
protéger les gens contre les évictions, notamment. Donc, il faut que ces obligations-là,
ça ne soit pas juste des mots, mais qu'on les fasse vivre, dans notre législation.
Et là, la révision de la loi de la SHQ et
la révision de la loi de la Régie du logement sont pour nous des occasions de
garder vivantes ces obligations-là à faire avancer et à mettre en œuvre le
droit au logement au Québec. Et c'est avec cette perspective-là qu'on est ici,
devant vous, aujourd'hui : C'est qu'on pense que ces droits-là, bien il
faut les... il faut constamment... et d'ailleurs, hein, quand le Québec a
adhéré au PIDESC, il s'est engagé à une progressivité. Ce qui vient avec le
respect des droits devant la communauté internationale, c'est une
progressivité : on ne recule jamais, on avance toujours dans la mise en
oeuvre de ces droits-là, puis on le fait au maximum des ressources disponibles.
Donc, on pense qu'il y a deux conditions réunies aujourd'hui pour aller plus
loin encore dans le projet de loi n° 16, pour donner plus de ressources à
la Société d'habitation du Québec et à la Régie du logement pour que le droit
au logement, ce soit encore plus une réalité au Québec pour tous et toutes. Et
quand on regarde les statistiques, on voit que ça ne l'est pas, et les
conséquences pour les gens qui vivent des dénis de justice et des dénis de leur
droit au logement sont désastreuses, et ces gens-là, on les voit tous les
jours. Et c'est cette voix-là qu'on porte aujourd'hui devant vous, parce que
ces gens-là qui n'ont pas de recours puis qui ne savent pas où ils vont aller
demain matin, là, bien c'est du vrai monde, et les conséquences de ça sont
désastreuses sur leurs autres droits. Le droit à l'éducation de leurs enfants,
dans un logement surpeuplé, le droit à la santé, quand on vit avec des
moisissures, le droit à une alimentation saine, quand on n'a plus d'argent pour
payer l'épicerie puis qu'on fait la file aux banques alimentaires. Donc, c'est
ça qu'il faut avoir en tête quand on ouvre nos lois. On pense qu'il faut en
profiter pour faire plus de place encore à l'avancement du droit au logement.
Mme Thériault
: Une
dernière question, parce qu'il reste moins de 1 min 30 s., vous parlez de la
Société d'habitation du Québec dans votre mémoire. Félicitations, parce
qu'honnêtement on a un projet de loi qui donne un pouvoir supplémentaire à la
Société d'habitation, personne n'en a parlé. Dans votre mémoire, à la page 7,
vous dites : «Par ailleurs, afin que les différentes composantes du droit
au logement convenable que le Québec s'est engagé à respecter se retrouvent
dans la loi, l'alinéa 6, précédemment cité, devrait être modifié afin d'y
ajouter, après «habitat», «habitabilité, accessibilité, adaptabilité et
abordabilité sans discrimination».».
Qu'est-ce que vous voulez dire par ça?
Mme Laflamme
(Véronique) : Bien, c'est des composantes de la définition du
droit au logement, et ces composantes-là ne sont pas nulle part dans notre loi,
hein? Dans le fond, au Québec, c'est via le droit à un revenu décent, dans la
Charte, qu'on a une reconnaissance du droit au logement dans notre cadre
législatif, même si on a un engagement devant la communauté internationale.
Donc, on pense que c'est bien de prendre ces éléments-là du droit au logement
convenable qu'on a reconnu devant la communauté internationale puis les mettre
dans... quand on définit l'habitat, dans la loi de la SHQ, ça serait un plus.
C'est un renforcement, dans notre cadre législatif, de la reconnaissance de ce
droit-là.
Par rapport à la discrimination, c'est un
enjeu préoccupant puis on l'aborde rapidement en conclusion de notre mémoire.
On dit qu'il faut aussi qu'il faut aussi donner plus de ressources à la
Commission des droits de la personne et de la jeunesse du Québec, parce que la
question de la discrimination dans l'accès au logement, c'est un autre dossier
qui n'est pas dans le... bien en fait, qui n'est pas dans les pouvoirs de la
Régie du logement tant que c'est prébail, et il y a quand même des enjeux
importants qu'on voit quand on est dans une période de pénurie et qui refont
surface : la discrimination envers les enfants, entre autres, les
familles, les personnes à l'aide sociale, les personnes donc immigrantes,
racisées, etc. Donc, on pense que c'est un autre objet de préoccupation, et de
le... même si c'est illégal, la discrimination, au Québec, on pense que quand
même, de définir ce que ça veut dire, habitat convenable, dans notre cadre
législatif, c'est encore là une façon de faire vivre ce droit-là au logement.
Mme Thériault
: Ça
permet aussi de donner plus de légitimité aux demandes de la SHQ vis-à-vis la
ministre, aussi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je cède maintenant la parole au porte-parole du troisième groupe
d'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de 2 min 48 s.
M. LeBel : Merci, salut. Juste
mentionner, j'ai pris... il y avait un mémoire, là, préparé par la Ressourcerie
de la Matapédia qui était très bon aussi et qui appuie en grande partie ce que
vous proposez.
Je vais rapidement : la
visioconférence, je suis très d'accord avec vous. Je le dis à chaque fois.
Sur l'éviction, le Barreau sont venus nous
voir tantôt puis ils en ont parlé. Ils prenaient en cas les 40 personnes âgées,
là, qui ont été expulsées dans Vallée-Jonction, en dedans de 48 heures :
ils disaient qu'il faudrait peut-être mettre en place une... ce qu'ils
appellent une ordonnance de sauvegarde, de maintien sur les lieux, puis qui
pourrait toucher «des situations pour lesquelles les propriétaires auront
réduit unilatéralement les conditions de location, comme interrompre
l'alimentation en électricité, couper le chauffage, enlever les portes du
logement.» Un genre de... pour faire en sorte d'éviter ces expulsions si
rapides. Si ça... deuxième point pour voir si vous étiez d'accord avec ce que
le Barreau propose.
Puis l'autre élément, c'est les gens de la
CORPIC l'autre jour sont venus nous dire que...
M. LeBel : ...propriétaires
auront réduit unilatéralement les conditions de location, comme interrompre
l'alimentation en électricité, couper le chauffage, enlever les portes du
logement.» Un genre de... pour faire en sorte d'éviter ces expulsions assez
rapides. Si ça... deuxième point pour voir si vous étiez d'accord avec ce que
le Barreau propose.
Puis l'autre élément, c'est... les gens de
la CORPIQ l'autre jour sont venu nous dire que... puis très honnêtes, qu'ils
hésitaient à louer à des étudiants, à des gens à l'aide sociale puis à des gens
d'immigration. Un peu particulier. Puis là, ils disaient que la façon pour
arrêter ça, ce serait d'imposer un dépôt de garantie. J'aimerais ça avoir votre
opinion sur le dépôt de garantie. Puis dans la discussion avec les gens de la
CORPIQ, ils finissaient en disant... parce que je leur disais : La meilleure
façon, dans le fond, ce serait de construire des logements sociaux, tu sais,
pour essayer de... Puis ce qu'ils nous disaient, que le logement social coûte
cher, que ce serait mieux d'investir avec le privé, que ça irait beaucoup plus
vite pour offrir des logements à meilleur marché.
Bref, les évictions, est-ce que vous avez
pris connaissance de ce que le Barreau propose? Est-ce que ce serait une
solution? Puis les dépôts de garantie, j'aimerais avoir votre opinion
là-dessus.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Il vous reste une minute pour répondre.
Mme Laflamme
(Véronique) : Oh boy! O.K., bon. Je n'ai pas lu le mémoire du Barreau
encore, mais c'est sûr que, pour nous, aller dans le sens de la défense du
droit au logement, c'est : pas d'éviction sans relogement. On ne peut pas
évincer des gens sans savoir où ils vont aller parce que ça vient aussi à
l'encontre de, hein, de toute notre vision, de la politique nationale, de lutte
à l'itinérance aussi.
Concernant le dépôt de garantie, évidemment
qu'on le sait que des gens hésitent à louer aux étudiants, étudiantes, on
entend des appels de tout le monde, c'est de la discrimination, c'est illégal.
Les gens doivent appeler à la Commission des droits de la personne puis se
plaindre. C'est sûr que c'est difficile quand on cherche un logement d'exercer
ces recours-là aussi. On ne pense pas que le dépôt de garantie, c'est la
solution, parce que le dépôt de garantie, c'est un montant de plus qu'il faut
payer. Les gens, là, qui paient... les loyers ont augmenté. Dans la région de
Montréal, on parle de plus de 4 % l'année passée, de hausses de loyers.
Pour les grands logements, là, dans les quartiers Rosemont, Villeray,
Saint-Michel, etc., on parle de 6 % à 14 % de hausses de loyers pour
les logements familiaux selon les données du rapport sur le marché locatif de
la SCHL. Les gens présentement, ils ont de la misère à trouver un logement
qu'ils peuvent se payer. Rajouter un dépôt de garantie, c'est encore un autre
frein pour les gens qui, malheureusement, vivent au salaire minimum puis vivent
paie après paie, là, hein. Donc, ce qu'on vient... c'est encore mettre un frein
dans l'accès au logement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Malheureusement le temps...
Une voix
: ...
Mme Laflamme
(Véronique) : Je conclus. La question sur le logement social
versus le supplément au loyer privé, écoutez, ça fait aussi partie de nos
obligations internationales, il faut qu'il y ait un pan de logements hors
marché privé, sinon, il n'y a pas d'alternative. 11 % de logements hors
marché privé au Québec, c'est insuffisant. Alors, si le logement social, si les
suppléments en loyers privés, là, regardez comment ils sont rendus, le coût des
loyers moyen au Québec, regardez à Montréal, est-ce que L'État doit payer puis
que cet argent-là reste dans la poche des propriétaires, puis quand ils vendent
leur immeuble, c'est eux autres qui encaissent le chèque puis il n'y a rien qui
revient à la société? La réponse, c'est non. Investir dans le logement social,
c'est quelque chose qui reste à la communauté, qui comble des besoins futurs
aussi, puis c'est une garantie pour tout le monde qui ne sait jamais s'ils vont
se retrouver au chômage ou malades quand ils seront âgés ou...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Madame.
Mme Laflamme
(Véronique) : Donc, voilà. Le logement social, la solution.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie pour votre contribution à nos travaux. Avant de terminer nos
travaux, je dépose les mémoires d'organismes qui n'ont pas été entendus. La
commission ayant accompli son mandat ajourne ses travaux à demain, mardi
14 mai, où elle reprendra un nouveau mandat. Merci.
(Fin de la séance à 18 h 28)