Journal des débats (Hansard) of the Committee on Planning and the Public Domain
Version préliminaire
43rd Legislature, 1st Session
(début : November 29, 2022)
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Tuesday, October 17, 2023
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Vol. 47 N° 21
Clause-by-clause consideration of Bill 31, an Act to amend various legislative provisions with respect to housing
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16 h (version non révisée)
(Seize heures trois minutes)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
à l'ordre, s'il vous plaît. Alors, ayant constaté le quorum, je déclare la Commission
de l'aménagement du territoire ouverte. Veuillez bien vérifier vos sonneries,
qu'elles soient éteintes. Alors, la commission est réunie aujourd'hui afin d'entreprendre
l'étude détaillée du projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions
législatives en matière d'habitation.
M. le secrétaire, est-ce que nous avons
des remplaçants?
Le Secrétaire : Non, M. le
Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous débutons... je propose les mémoires des organismes suivants qui ont été
reçus depuis la fin des consultations particulières, alors c'est : Action
Dignité de Saint-Léonard, la Fédération des associations étudiantes du campus
de l'Université de Montréal, la Fédération étudiante de l'Université de
Sherbrooke et le Regroupement québécois des résidences pour aînés.
Alors, nous en sommes maintenant aux
remarques préliminaires. Vous avez, Mme la ministre, un 20 minutes en
tout, là. Alors, j'invite Mme la ministre si elle veut se... faire des
remarques. Vous avez le droit de le faire ou pas. Et puis après ça, bien, au
niveau des oppositions. Alors, c'est à vous.
Mme Duranceau : Alors, j'ai
quelques remarques, M. le Président. Merci. Oui, merci. Merci. Alors, je salue
d'abord mes collègues, mes collègues du gouvernement, mes collègues des
oppositions. Merci d'être présents. Alors, notre marathon commence dans la
collaboration et, jj'imagine l'objectif d'arriver à nos... à des résultats pour
les Québécoises et les Québécois.
Alors, nous sommes un gouvernement en
action. Merci à tous et à toutes d'être ici aujourd'hui pour l'étude détaillée
du projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en
matière d'habitation. Je remercie particulièrement les gens qui m'accompagnent,
dont l'équipe du ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, du
Tribunal administratif du Logement, de la Société d'habitation du Québec, les
députés du gouvernement et bien sûr, des oppositions qui, je le sais... pour
qui, je le sais, la question du logement est une préoccupation.
D'emblée, je tiens à souligner que nous
poursuivons tous le même objectif, c'est-à-dire d'agir pour augmenter l'offre
de logements au Québec. C'est important de le répéter, le projet de loi ne va
pas régler à lui seul la pénurie de logements actuelle. Le projet de loi est
complémentaire à plusieurs autres mesures et investissements mis de l'avant par
notre gouvernement au cours des dernières années et dans les années à venir.
Nous avons investi 3,8 milliards depuis 2018 pour soutenir les ménages en
habitation. Mentionnons aussi que près de 12 000 logements sont à
différentes étapes d'élaboration ou construits depuis 2018. Notre gouvernement
a la volonté d'offrir des logements adéquats et sécuritaires qui respectent la
capacité financière de payer un loyer des ménages québécois à faible et moyen
revenu. Nous nous faisons un devoir de participer à l'effort collectif afin d'améliorer
le contexte du marché locatif. Et le projet de loi fait partie des solutions
qui peuvent contribuer à faire la différence. Il s'inscrit d'ailleurs dans la
continuité d'autres mesures législatives adoptées dans le cadre de projets de
loi antérieurs.
Alors, maintenant, pour parler des objectifs,
des mesures, j'aimerais rappeler que les...
Mme Duranceau : ...les offres
proposées visent notamment à améliorer l'efficacité d'intervention du Tribunal
administratif du logement ainsi que de la Société d'habitation du Québec, à
préserver et à accroître l'offre de logements sociaux communautaires abordables
et étudiants ainsi qu'en assurer une meilleure gestion, à offrir une meilleure
protection aux locataires et à faire connaître leurs droits.
Nous allons aussi nous attarder à
l'efficacité du temps du TAL, du Tribunal administratif du logement. Le présent
projet de loi comporte différentes mesures qui permettront aux citoyennes et
citoyens d'exercer plus facilement leurs droits, notamment grâce à la
simplification des règles de représentation devant le tribunal.
Nous allons travailler sur l'efficacité de
la SHQ. Toujours dans le même optique, nous avons aussi la volonté d'accroître
les moyens à la disposition de la Société d'habitation du Québec pour créer
plus de logements plus rapidement. Nous voulons lui donner les pouvoirs
nécessaires afin qu'elle puisse être plus agile, plus agile financièrement,
dans l'intérêt premier des ménages qui ont des besoins en matière d'habitation.
La société doit pouvoir intervenir sur l'ensemble du territoire à l'aide de
nouveaux leviers financiers.
Évidemment, on s'attarde aussi à
l'augmentation de l'offre de logements. À ce sujet, il faut aller encore plus
loin si nous voulons réussir à préserver et accroître l'offre de logements
sociaux communautaires abordables et étudiants. C'est primordial pour répondre
notamment aux besoins des ménages pour lesquels il peut être complexe de se
loger dans d'autres types de logements.
Grâce à la loi modifiant diverses
dispositions législatives, principalement en matière d'habitation, qui a été
adoptée en 2022, avec ma collègue des Affaires municipales, nous avons plus de
pouvoirs, notamment en ce qui concerne la préservation et l'encadrement de la
gestion du parc de logements sociaux communautaires et abordables.
Pour ne donner qu'un exemple, pensons à la
vente de tout immeuble appartenant à un organisme sans but lucratif ou à une
coopérative d'habitation dont l'affectation est sociale ou communautaire. Il
est maintenant... Depuis ce projet de loi là, il est maintenant obligatoire que
les administrateurs obtiennent notre autorisation préalablement à la vente. Si
nous l'autorisons, nous pouvons aussi imposer toutes conditions nécessaires. Il
s'agit d'une bonne chose de mieux encadrer les immeubles financés par les fonds
publics ou les dispositions d'immeubles encadrés par des fonds publics, cela
permet d'éviter la perte de logements abordables et sociaux de qualité.
En ce sens, certaines de nos propositions
du présent projet de loi s'inscrivent en continuité avec les mesures
précédentes que nous avons mises de l'avant, comme la mesure qui vise à
permettre à un organisme d'habitation ou à une municipalité d'utiliser le fruit
d'une vente d'immeubles pour rénover ou reconstruire une autre habitation HLM
ou réaliser un nouveau projet de logement abordable. D'ailleurs, cette
proposition est complémentaire avec le programme de rénovation pour les HLM que
nous avons lancé ce printemps.
Ensuite, c'était important pour nous de
parler de protection des locataires. Alors qu'il fallait aller encore plus
loin, c'est aussi mettre à la disposition des locataires et des locateurs les
outils nécessaires pour améliorer leur relation et préserver un juste équilibre
entre leurs droits et responsabilités. Particulièrement, nous devons offrir une
meilleure protection aux locataires et mieux les informer de leurs droits.
Pensons aux pratiques abusives d'éviction, communément appelées rénovictions,
et aux augmentations de loyer déraisonnables qui s'ensuivent.
• (16 h 10) •
Bien que la majorité des locateurs
agissent correctement envers leurs locataires, notre gouvernement a le devoir
d'améliorer la situation pour les gens plus vulnérables. Nous devons d'abord
mieux encadrer les évictions et bonifier les indemnités aux locataires. Dans le
cadre d'un recours en dommages et intérêts résultant d'une reprise ou d'une
éviction, il reviendrait, par ailleurs, au locateur de démontrer qu'il a agi
avec bonne foi. Personne ne mérite de se retrouver sans toit. Notre
gouvernement doit donc poursuivre et accentuer ses efforts en s'assurant que
les droits des locataires soient respectés tout en respectant, bien entendu,
ceux des locateurs.
Autre point, toujours dans un souci de
mieux protéger les locataires, il faut leur permettre de conclure un bail de manière
plus éclairée lorsque le logement est situé dans un immeuble neuf ou ayant fait
l'objet d'un changement d'affectation récent. Ils doivent être en mesure de
connaître le loyer maximal que le locateur pourrait exiger dans les cinq années
à venir, soit la période pendant laquelle les locataires ne bénéficieront pas
du mécanisme de fixation de loyer. Par ailleurs, cette disposition permettrait
aussi aux locateurs de conserver la marge de manœuvre que leur confère la
clause F pour ajuster les loyers en fonction de leurs coûts réels
d'exploitation au cours des cinq premières années suivant la construction.
Au bout du compte...
Mme Duranceau : ...Tout le
monde serait gagnant.
Notons que cette mesure s'inscrit en
continuité avec une autre mesure découlant de la loi modifiant diverses
dispositions législatives, principalement l'habitation, adoptée en 2022. En
effet, nous avons établi un mécanisme de contrôle des loyers en cas de
changement d'affectation d'un immeuble où étaient auparavant offerts des
services personnels aux aînés. En somme, nous avions fait part de notre
intention de poursuivre nos efforts pour améliorer les règles entourant la
clause F, nous y voilà donc, c'est ce que nous faisons avec notre nouvelle
proposition. Et ce serait un gain notable pour les locataires sans être un
frein pour la construction de logements.
La cession de bail. Il s'est dit beaucoup
de choses au sujet de la cession de bail depuis le dépôt du projet de loi. Une
chose est claire pour notre gouvernement, la cession de bail est un outil
fondamental pour permettre aux locataires de se libérer de leurs obligations. À
ce titre, il nous apparaît important de leur donner une possibilité encore plus
grande de s'en libérer, c'est pourquoi nous proposons qu'en cas de refus du
propriétaire d'accepter un cessionnaire pour un motif autre qu'un de ceux
reconnus par le Code civil du Québec, celui-ci doive alors libérer son
locataire de ses obligations.
Je conclurai donc en réitérant que nous
devons ensemble poursuivre les travaux du projet de loi n° 31 afin qu'il
soit adopté dès que possible, parce qu'il va assurément concourir à notre
objectif commun, travailler collectivement et en concertation afin d'améliorer
le contexte du marché locatif, améliorer le contexte du marché locatif dans
l'intérêt premier des ménages québécois. Les mesures que nous proposons nous
permettront de faire un pas de plus pour offrir des milieux de vie de qualité
aux Québécoises et Québécois.
Notre gouvernement ne prétend pas que le
projet de loi est une réponse entière à la crise actuelle, il serait d'ailleurs
invraisemblable de penser qu'une seule initiative, à elle seule, peut faire
autant de miracles, mais il fera une différence. Comme je l'ai dit d'emblée,
nous avons d'autres projets, nous travaillons avec tous les partenaires en
habitation, et c'est le cumul de ces projets et de ces mesures qui permettront
d'amoindrir les effets de la crise.
Je suis persuadée que chaque geste que
nous posons est important. Unissons donc nos forces plutôt que de nous diviser,
déployons des efforts en synergie et faisons preuve de créativité et
d'adaptation plutôt que de travailler en silos, c'est ainsi que nous réussirons
réellement à soutenir les ménages québécois. L'habitation est un domaine
prioritaire pour le Québec, et nous avons le pouvoir d'agir concrètement dans
les prochains jours pour améliorer la qualité de vie de personnes et de
familles dans toutes nos collectivités grâce à nos actions et à nos décisions.
Maintenant, je serai à votre écoute parce
que vos commentaires et vos idées sont essentiels pour alimenter nos échanges.
Alors, ayons des échanges constructifs, des décisions réfléchies, et soyons
ouverts. Merci. Je vous remercie, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la ministre. Alors, nous allons maintenant du côté de l'opposition
officielle avec la députée de Mille-Îles. Vous avez 20 minutes.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Alors, bonjour à tous. Moi aussi, je remercie les... tous ceux qui
sont ici présents, les membres du gouvernement, les élus de l'opposition, mais
aussi le personnel, là, qui accompagne le gouvernement parce que je suis
certaine qu'ils vont nous aider tout au cours des échanges qu'on aura lors de
cette étude détaillée. Donc, je remercie également tous les groupes qui sont
venus en consultations particulières et tous ceux qui ont fait, qui ont envoyé
des mémoires. Nous en avons reçu beaucoup, des mémoires, tous plus pertinents
les uns que les autres, et les échanges que nous avons eus en consultations
particulières étaient très, très, très pertinents, alors je les remercie.
La ministre l'a mentionné, ce projet de
loi là ne va pas créer... régler la crise du logement. Elle a dit «à lui seul»,
je dois dire qu'il y a peu, en fait, d'éléments dans ce projet de loi qui vont
contribuer à régler la crise du logement, tout court. Il est effectivement
complémentaire, mais je pense qu'on pourrait certes l'améliorer fortement avec
des amendements pour lui donner un peu plus de tonus et le rendre encore plus
complémentaire à tous les autres... à toutes les autres mesures qui sont
nécessaires.
Évidemment, ça va nous prendre un plan en
habitation, autrement, la crise du logement, on ne pourra pas du tout la régler
sans mesures substantielles.
Je voudrais juste avoir le temps. Je
m'excuse.
Une voix : ...
Mme Dufour : O.K. Excellent.
Merci. Donc, la ministre a mentionné, dans ses notes introductives, là, que
nous avions besoin de logements sociaux abordables de façon importante, et c'est
vrai, et c'est ce que je dis d'ailleurs depuis plusieurs mois, depuis que je
suis élue, et donc, dans ce sens, on viendra avec des amendements pour tenter
de...
Mme Dufour : ...peut-être
justement soutenir davantage la production, là, de logements sociaux.
Évidemment, ça prend des investissements, mais, de notre côté, là, je viendrai
avec des amendements qui permettront d'en faire davantage sans investissement
nécessairement, puisqu'on ne peut pas introduire ce genre d'amendements là dans
un projet de loi.
Et je vais rappeler maintenant, peut-être,
certaines des positions que nous avons prises. Il y en a que j'avais annoncées
avant, avant l'étude, il y en a qu'on a prises au fur et à mesure en entendant
les groupes. Donc, peut-être un rappel que la cession de bail, ça, c'est
quelque chose pour lequel nous avons pris une position, où nous avons, dans le
fond, décidé que... On est d'accord que ça prend un équilibre, qu'il faut un
juste milieu entre les droits du propriétaire et du locataire, mais, par
contre, actuellement, on vit dans un marché tellement déséquilibré qu'on ne
croit pas que ce soit le bon moment pour introduire ce changement. Et, certes,
ça n'améliorera pas la situation de la crise du logement si on ne... on retire
cet élément-là qui actuellement sert, disons, aux locataires pour assurer une
certaine abordabilité des logements.
Et donc, en ce sens, nous sommes contre la
proposition qui est proposée dans le projet de loi concernant la cession de
bail, et... mais, par contre, nous sommes conscients qu'il y a un enjeu et que
les propriétaires ont une inquiétude quant à ce qui est fait avec leurs biens,
et c'est normal. Donc, c'est pour ça que nous croyons qu'il est important de
vraiment interdire la marchandisation de la cession de bail et aussi de la
sous-location, parce qu'on voit aussi qu'il y a des abus du côté de la
sous-location, et c'est un amendement que je déposerai en ce sens. L'objectif
est tout simplement aussi de protéger autant le propriétaire que le futur
locataire qui n'est pas nécessairement courant qu'il y a une marchandisation
sur son dos, et c'est dans le but, là, d'assurer une abordabilité pour tous.
Évidemment, bon, plusieurs groupes nous
ont parlé du registre des loyers, et, s'il y a eu un tel tollé et qu'il y a
autant de demandes pour faire un registre de loyers, c'est parce que la clause
G ne fonctionne tout simplement pas. Elle existe, elle est dans le bail, mais
peu la remplissent, et, s'ils la remplissent, il n'y a aucun moyen de valider,
et les conséquences si on ne la valide pas sont assez mineures, hein, on parle
d'amendes d'environ 250 $ prévues au Code civil. Donc, nous croyons qu'il
est important de renforcer la clause G et on fera des propositions en ce
sens-là.
Je voudrais rappeler aussi qu'il y a eu un
projet de loi qui a été déposé il y a environ deux semaines de ma part pour
interdire les évictions pour faire de l'hébergement touristique temporaire. Et
ça, c'est... on croit qu'il y aurait possibilité peut-être de l'intégrer dans
ce projet de loi là, cette interdiction-là, pour... On a parlé que le projet de
loi venait encadrer, mieux encadrer les évictions. Bien, ça, c'en est un,
élément. Actuellement, je l'ai mentionné à l'époque, on ne manque pas
d'hébergement touristique du tout. Actuellement, ce qu'on manque, c'est des
logements. Alors, il faut trouver des moyens de ramener des logements sur le
marché, mais il faut surtout ne pas en perdre davantage pour faire des... du
genre de Airbnb ou autres de ce genre. Il y a énormément actuellement de
mouvements, on a vu qu'il y a beaucoup de villes, New York, on le voit sur la
côte Ouest, on le voit aux États-Unis, qui agissent et qui veulent interdire
justement les évictions, et même aller plus loin que ça. Donc, je crois qu'il
faut absolument continuer dans le sens. Il y a eu des avancées pour les
hébergements touristiques temporaires, mais on doit aller plus loin.
• (16 h 20) •
Il est aussi nécessaire de s'attaquer à
tout ce qui est l'enjeu de l'insalubrité. On n'en parle pas du tout, là, dans
ce projet de loi là, mais ça nous a été... Bien, en fait, on le voit dans les
médias régulièrement, les enjeux d'insalubrité, et il y a des groupes qui sont
venus témoigner, et donc on croit qu'il est important d'intégrer peut-être des
dommages punitifs pour les propriétaires qui laissent vivre leurs... les
locataires dans des... ce qu'on pourrait dire, des taudis. Et, comme on est en
manque de logements criant, bien, les gens acceptent de vivre dans ces
conditions-là, et... Mais, par contre, on croit qu'il est absolument nécessaire
d'encourager les propriétaires à maintenir leurs logements en meilleur état en
améliorant le retour sur investissement lorsqu'ils font des rénovations...
Mme Dufour : ...pour maintenir
leur logement en état. Donc, on viendra aussi avec des propositions dans ce
sens-là. Et, si on encourage les propriétaires à maintenir et à le faire de
façon qu'ils rentrent dans leur argent, bien, peut-être qu'on verra une amélioration
du parc locatif. Et, on l'a vu, le parc locatif est vieillissant, et donc il
est important de s'y attaquer autrement. On risque de voir malheureusement de
plus en plus de taudis et on l'a vu, là, dans les logements, par exemple les
HLM, que, quand on ne rénove pas, bien, éventuellement on les perd et ils
deviennent barricadés. Et on n'est pas gagnant, personne.
Je l'ai dit, il faut des investissements
massifs en logements sociaux et... mais, par contre, ce qu'il ne faut pas,
c'est affaiblir le logement social qu'on a déjà. Donc, on en manque beaucoup,
là, de logements sociaux, on en manque énormément, mais c'est important de ne
pas affaiblir le logement social qu'on a déjà. Et donc, en ce sens, il y a
plusieurs articles du projet de loi que je vais proposer de modifier pour
préciser certains termes, notamment, par exemple la CMM, la Communauté
métropolitaine de Montréal, on veut lui permettre de pouvoir financer de
l'habitation. Bien, je vais venir proposer des amendements pour que ce soit
clair que, ce n'est pas de l'habitation privée, mais bien communautaire, et
donc qu'on se concentre sur des logements sociaux abordables et communautaires.
Ensuite, je l'ai souligné, j'ai... quand
on y arrivera à ce moment-là de l'étude, je vais revenir là-dessus, mais j'ai
une préoccupation quant aux désirs de la société... la SHQ, la Société
d'habitation du Québec de percevoir certains frais pour des services offerts à
la population dans un objectif d'autofinancement. On a eu une rencontre
technique hier, avec le ministère, où on a... j'ai posé des questions à cet
effet là, mais en toute franchise, je n'étais pas rassurée des réponses, et
donc j'y reviendrai.
Par contre, il y a quand même des bons
coups, là, dans le projet de loi, là, et je dois le souligner. Et donc
évidemment, le meilleur encadrement, la ministre en a parlé, des évictions. Ça,
c'est un grand plus, puis il en manque, là, comme j'ai parlé, les hébergements
touristiques, notamment, mais il y a quand même un meilleur encadrement. Le
fardeau de la preuve, la présomption de refus. Donc, aujourd'hui, on... En tout
cas, tel que proposé, un locataire qui ne répond pas à l'avis d'éviction, bien,
on va... c'est... la présomption, c'est qu'il a refusé. Et ça, c'est un grand
plus parce que des gens ont été évincés... tout simplement qu'ils n'ont pas eu
le temps de répondre. Et ça, c'était un problème. Donc, ils avaient
10 jours auparavant. Donc, ça, c'est un... c'est une amélioration. Et le
fardeau de preuve est renversé. Par contre, je dois souligner que ce qu'on a
vu, ce qu'on a entendu, c'est que, dans les contestations au Tribunal
administratif du logement, il y a à peu près 10 fois plus aujourd'hui de
contestations par rapport aux reprises de logements qu'aux cessions... aux
évictions, pardon. Donc, le processus de reprise semble de plus en plus
populaire. Et donc il faudra aussi le regarder puisque peut-être que c'est la
façon de contourner, dans certains cas, pour faire une éviction qu'on n'aurait
pas pu faire, il faut juste s'assurer qu'on ait les mêmes encadrements que pour
les reprises et on en discutera quand on y sera.
Je vais peut-être revenir sur les
consultations particulières. On a entendu beaucoup de groupes, puis... et
vraiment les groupes étaient tous très pertinents. Il y a des groupes qu'on
aurait aimé entendre, qu'on n'a pas entendus, malheureusement, notamment le
Centraide du Grand Montréal qui nous avait fait une présentation fort
intéressante au printemps dernier et qui travaille très fort sur l'itinérance,
donc. Donc, ça aurait été bien de les entendre parce que l'enjeu du logement
est intimement lié actuellement à l'itinérance. Et il y a la Confédération
québécoise des coopératives d'habitation que nous avions demandé à entendre au
départ, mais qui n'avait pas été retenue comme groupe, et le Regroupement
québécois des résidences pour aînés. Je crois qu'un collègue ici va déposer une
demande, je crois, qu'il... pour entendre ces groupes, du moins le dernier.
Donc, des groupes d'aînés, parce que c'est un enjeu. Les aînés sont les personnes
peut-être les plus vulnérables dans toute cette situation-là, des gens qui
n'ont plus la possibilité de trouver un nouvel emploi, qui ne travaillent plus,
que les revenus sont maintenant très limités et qui se retrouvent, là, dans
toutes sortes de situations très vulnérables. Et on l'a vu ou on l'a entendu
aussi avec le groupe de la FADOQ, qui est venue, mais d'autres des mémoires, le
mémoire, notamment du...
Mme Dufour : ...association
des comités de résidents officiel du Québec qui nous a mentionné les enjeux
avec les résidences pour personnes âgées où il y a toute une gamme de services
qui sont facturés, et qu'il y a peu de contrôle de ce côté-là, et des aînés se
trouvent un peu, malheureusement, là, à la merci n'ayant pas d'autres endroits
où loger. Donc, ça aurait été bien d'entendre ces groupes-là. Heureusement, par
contre, on a beaucoup insisté pour entendre la Ville de Gatineau et un certain
jeune homme, David Searle, qui est venu nous présenter des... parmi les plus
intéressantes propositions, donc que la Ville de Gatineau nous a parlé de sa
particularité... de sa proximité avec Ottawa qui la rendait si particulière. Et
donc je suis contente que, malgré plusieurs efforts, que finalement le
gouvernement ait accepté de les entendre, du moins la Ville de Gatineau.
Mais ce qui ressort de toutes ces
consultations-là, c'est que dans la mouture actuelle, le projet de loi déplaît
dans l'ensemble des organismes en habitation et c'est... ce qui est étonnant,
c'est que même les groupes de protection des propriétaires étaient insatisfaits
et, par exemple, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec est
venue dire qu'il était incomplet, qu'il ne venait pas lutter contre la crise du
logement. Évidemment, tous les groupes de locataires ont décrié la cession de
bail, mais d'autres clauses également qui ont été touchées dans ce projet de
loi là.
Donc, dans l'ensemble, je pense que ça
fait le tour des discussions que nous avons vues, mais, comme je disais, il y
aura beaucoup de travail à faire dans l'étude détaillée maintenant pour
améliorer ce projet de loi là. Moi, je suis... je viens ici de façon
constructive. On a toute une série d'amendements. Je suis contente d'entendre
que la ministre est ouverte. Elle souhaite qu'on soit ouvert de notre côté, je
souhaite la même chose, qu'elle soit ouverte à entendre nos amendements, et
qu'on en discute. Puis je pense que même s'il n'est pas... ce n'est pas un
projet de loi qui a beaucoup d'articles, j'ai l'impression qu'on va avoir
beaucoup plus d'amendements que le nombre d'articles qu'il y a présentement.
Donc, voilà. Alors, merci, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la députée de Mille-Îles. Alors, nous allons maintenant du côté de la
deuxième opposition avec le député de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Oui, merci,
M. le Président. Donc, voilà, c'était un moment très attendu, le début de
l'étude détaillée du projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses
dispositions législatives en matière de... en matière d'habitation. Un projet
très, très attendu, je le disais, parce que la question du logement, de
l'habitation, la crise du logement est devenue un enjeu central dans la société
québécoise, et pas seulement la nôtre, mais en particulier la nôtre. Et
heureusement que ce sujet-là est abondamment traité par différents acteurs de
la société, y compris ici dans l'enceinte de l'Assemblée nationale, par les
diverses formations politiques, là. Vous le savez, moi, vous commencez à me
connaître, ce n'est pour la première fois que je parle de la crise du logement.
C'est... depuis que j'ai été élue en 2018, c'est avec raison que j'ai
soulevé... Mais d'emblée, je pense que j'aimerais commencer mon intervention,
moi, mon intervention préliminaire en... bien, tout d'abord, en remerciant tout
d'abord la ministre de l'Habitation d'avoir enfin présenté ce projet de loi...
se mettre quelque chose sous la dent en termes de travaux parlementaires. Et je
salue également la contribution de différents acteurs institutionnels à cet effort-là,
je pense que je salue le président aussi du Tribunal administratif du logement,
M. Patrick Gérard, ainsi que... je crois savoir que la...
• (16 h 30) •
Une voix : ...
M. Fontecilla : Gérard, je
vous ai appelé? Simard. Pardon. Je vous ai débaptisé, M. Simard, là,
excusez-moi, là.
Une voix : ...
M. Fontecilla : Oui, c'est un
autre, c'est quelqu'un d'autre ici dans l'Assemblée nationale. Donc, je pense
aussi que la Société d'habitation du Québec a aussi mis la main à la pâte. Je salue
également nos collègues autant l'opposition que la partie ministérielle, la
députée de Labelle, du Lac-Saint-Jean, de Jonquière ainsi que des Côte-du-Sud,
de participer à cette commission parlementaire.
Donc, tel que je le disais, là, la...
16 h 30 (version non révisée)
M. Fontecilla : ...tel que je
le disais, là, la crise du logement fait partie aujourd'hui du débat dans la
société québécoise, là, et heureusement, heureusement. Malheureusement, le
gouvernement de la CAQ a passé le... son premier mandat, une très bonne partie
de son premier mandat à nier l'existence même de cette crise-là. Je n'ai qu'à
vous citer le ministre des Finances, qui était déjà là dans le premier mandat,
qui, le 7 juin 2019, nous disait qu'au Québec «nous avons un marché en
équilibre qui va bien», et je le cite, alors que ce n'était pas du tout le cas.
On connaît les manifestations multiples de
cette crise du logement, mais j'aimerais parler tout particulièrement d'une
manifestation peut-être la plus grave, là, c'est l'augmentation assez
substantielle du nombre des personnes en situation d'itinérance au Québec, là.
Il y a eu un recensement dernièrement, dont... un dénombrement, plutôt, dont
les résultats ont été publiés il y a quelques semaines, quoi, qui nous disait
qu'il y avait 10 000 personnes en situation d'itinérance au Québec,
et pas seulement dans les grandes villes comme Montréal ou même Québec, mais un
peu partout à travers le Québec, là. Je me rappelle même d'avoir vu des
articles de la présence de l'itinérance dans une petite ville comme
Mont-Laurier, située dans les Laurentides, donc c'est pour prouver là l'ensemble...
pour pouvoir constater l'ampleur du phénomène de l'itinérance.
Et il faut s'éloigner de la vision comme
quoi l'itinérance est produite par des situations très personnelles souvent
liées à des histoires de trajectoires de vie malheureuses qui nous amènent à
une dégradation de notre santé physique et mentale, et finalement à la perte du
logement. Le dénombrement qui a été publié nous indique que 25 % de ces
10 000 itinérants dénombrés, parce que c'est l'itinérance visible seulement,
venaient des... c'étaient des personnes qui avaient perdu leur logement suite à
une reprise, suite à une éviction, et sur principalement ces deux cas de
figure, là, donc, et beaucoup de la crise de l'itinérance est lié de façon - et
je ne suis pas le seul à faire ce lien-là - est étroitement lié à la crise du
logement. Donc, le problème de l'itinérance, ce n'est pas seulement un problème
de santé et services sociaux, c'est aussi un problème de planification, un
problème de vision en termes de politique en habitation, là.
Donc, depuis longtemps, longtemps que
différentes formations politiques, dont la mienne, et différents acteurs, les
comités logement, le FRAPRU, le Regroupement des comités logement et
associations de locataires du Québec et tant d'autres intervenants dans le
domaine du logement tiraient la sonnette d'alarme, mais on a perdu des années
précieuses à ne pas agir sur cette problématique-là, et des années que... où on
pourrait, où on aurait pu intervenir et prévenir ne serait-ce que certains
aspects ou conséquences de cette crise du logement. Parce que, M. le Président,
c'est important de le placer d'emblée, on dit souvent que la crise du logement
actuelle est provoquée et causée par l'absence de construction d'habitations,
alors que plusieurs intervenants sont venus nous dire qu'elle est aussi, cette
crise du logement, elle est accentuée, aggravée par, justement, l'absence d'une
législation qui permet un meilleur contrôle des pratiques abusives, là. Et
heureusement qu'au Québec, là, on a fait certaines avancées par l'existence
même du Tribunal administratif du logement, parce que, si... dans l'absence de
cette instance-là, la crise du logement, elle pourrait être encore pire de ce
que nous vivons aujourd'hui. Donc, oui, la crise du logement peut s'expliquer
par l'absence ou l'insuffisance dans la construction des logements, en
particulier locatifs, mais aussi par souvent les insuffisances en termes de
contrôle des pratiques qui se déroulent dans ce domaine-là. Donc, c'est
important.
Et j'ai parlé de l'itinérance comme une...
la manifestation peut-être la plus grave de la crise du logement, mais cette
crise du logement se manifeste aussi par d'autres types de phénomènes qui affectent
durement ou qui menacent....
M. Fontecilla : ...durement
ou qui menace les 1.3 millions de ménages locataires au Québec, là, tout
d'abord, mentionnons d'emblée les augmentations fulgurantes des loyers,
souvent, très souvent de façon abusive, qui dépassent très largement les
indices d'augmentation des loyers publiés par le tribunal administratif du
logement au mois de janvier à chaque année et qui se produisent surtout,
surtout lorsqu'il y a un changement de locataire. Vous le savez, au Québec, M.
le Président, à chaque année, il y a énormément de locataires qui déménagent
pour différentes raisons, tout autant... Toutes justifiées les unes que les
autres, et c'est à ce moment-là qu'un certain nombre de propriétaires profite
pour faire des augmentations très salées des loyers.
Il y a un article qui est apparu, quoi, il
est apparu hier ou avant-hier, de la Société canadienne d'habitation... de la
société... SCHL, Société canadienne d'habitation et des hypothèques, bon, qui
nous informait qu'au Québec, là, lord des changements de locataire, il y avait
en moyenne, là... On notait une augmentation moyenne des loyers de 13 %,
alors que, M. Simard pourrait nous le dire, l'indice au Québec, là, c'est
autour de 2 %, 2.5 %, là, donc, quoi qu'il en soit, des augmentations
faramineuses. Et cela, c'est accompagné d'autres types de pratiques assez
condamnables comme par exemple les évictions qui... De mauvaise foi ou, encore
une fois, de reprise. Parce qu'il y a deux procédures, la procédure d'éviction
pour travaux pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation ou
encore la procédure de reprise pour installer par exemple une personne proche
ou un parent, là, dans un logement anciennement occupé par un locataire. Il y a
aussi le phénomène de transformation, ma collègue de Mille-Îles en a parlé, la
transformation des logements locatifs en chambres touristiques, encore une
fois, le phénomène Airbnb. Et heureusement qu'il y a eu des mesures prises par
le gouvernement pour limiter ce type de pratiques, là, mais ça existe encore et
c'est nécessaire d'être encore plus strict pour limiter les opérations de
transformation des logements locatifs, très souvent, là, dans... Pour des
compagnies comme Airbnb, ça retire des unités locatives du marché et ça aggrave
la pénurie de logements locatifs, ce qui fait, encore une fois... ça exerce une
pression à la hausse sur les loyers.
Il faut aussi nommer, de... et c'est très
important, là, c'est la situation des personnes aînées qui vivent toutes sortes
de situations dramatiques en termes d'habitation, en particulier des pratiques
d'éviction, malgré la présence des lois qui ne sont pour... très souvent qui
sont méconnues de la part des locataires aînés, qui ne connaissent pas ces
lois-là, qui pourraient les protéger, et qui constituent une population
vulnérable, une population cible pour la pratique de ces... Pour certaines
pratiques spéculatrices et parce que c'est des locataires qui souvent restent
depuis très longtemps dans le même logement, donc qui paient un loyer moins
cher. C'est des personnes vulnérables, qui souvent, encore une fois, ne
connaissent pas les lois, qui sont facilement... qu'on peut intimider plus
facilement, elles sont donc l'objet de beaucoup, et je le dis entre guillemets,
beaucoup de sollicitude de certains spéculateurs qui profitent de la faiblesse
de ces personnes-là pour les mettre à la rue carrément à travers des évictions
de mauvaise foi, là.
• (16 h 40) •
Donc, c'est dans ce contexte-là qu'on
arrive, qu'on voit l'arrivée du p.l. 31 avec beaucoup d'espoir. Et c'est des
espoirs suscités par la ministre de l'Habitation elle-même, qui a passé les six
premiers mois de l'année 2023 à nous dire qu'elle faisait des
consultations, qu'elle parcourrait le Québec pour voir la réalité, entendre les
avis de la part des différents groupes, donc on s'attendait à ce qu'elle nous
présente un projet de loi qui...
M. Fontecilla : ...je ne lui
demande pas de régler la crise du logement par un simple simple projet de loi,
mais je lui demande quand même de régler les principaux problèmes qui sont
constatés depuis longtemps. Mais d'arriver avec un projet de loi,
malheureusement, nettement insuffisant, qui comporte quand même quelques
petites avancées, on va... j'aurai l'occasion d'en parler, mais surtout qui
comporte un recul très important, le retrait ou l'abolition, à toutes fins
pratiques, de la cession de bail, le seul moyen à la disposition des locataires
pour contrôler les prix des loyers, le seul moyen, pour beaucoup des
locataires, d'avoir accès à un logement décent.
Tout cela, M. le Président, aurait pu être
évité, à mon avis, si la ministre de l'Habitation s'était dotée, auparavant,
d'une véritable... d'une vision de ce qu'il faut faire en termes d'habitation
au Québec, assortie, évidemment, d'un plan d'action qui est fondé sur une
consultation des différents acteurs qui reflète une réalité, qui fait un
diagnostic sur la crise du logement afin de déterminer les pistes des pistes
d'action pour soulager cette crise-là. Jusqu'à présent, on ne l'a pas, cette
vision-là, ce plan d'action. Donc, on agit un peu à l'aveuglette, on s'attaque
à certains problèmes et on ne s'attaque pas à d'autres problèmes. Il y a un
manque de cohérence dans l'action gouvernementale en matière de logement, et
c'est encore plus urgent de se doter d'une politique et d'une vision en
habitation, surtout que la ministre, la semaine dernière, vient de signer une
entente avec le gouvernement fédéral, et je l'en félicite, de 900
millions de dollars. Je suppose que le gouvernement fédéral était tout
aussi pressé qu'elle à arriver à cette entente-là, étant donné la grave crise
du logement qui affecte l'ensemble des provinces canadiennes. Il faut des
résultats.
Donc, il va y avoir 900 millions de
dollars, quand même, montant un montant, un montant substantiel, là. Et la
question que je lance à la ministre, que je lui pose ici, et je vais lui poser
aussi dans d'autres contextes : Que va-t-elle... Quel est son plan pour
dépenser ces 900 millions? Est-ce qu'elle a une vision? Est-ce qu'elle a un
plan d'action? Qu'est-ce qu'elle va faire avec le 900 millions? Va-t-elle le
dépenser... Va-t-elle financer... Encore une fois, la construction de logements
locatifs privés, va-t-elle faire du logement social? Il y a beaucoup de gens
qui se posent cette question-là. Donc, c'est important d'avoir une vision et
d'avoir des réponses de la ministre de l'Habitation concernant l'utilisation de
ce 900 millions.
Mais revenons à l'objet de notre travail
ici, en commission parlementaire, le projet de loi n° 31, là, et allons-y pour,
concrètement, pour la cession de bail, là, qui existe dans notre code civil
depuis 1866, ce n'est pas une nouveauté. Et l'obligation pour les propriétaires
d'avoir un motif raisonnable pour refuser la cession de bail, ça remonte à
1973. Et donc, faites le calcul, M. le Président, ça fait plusieurs décennies
que le Québec vit avec la cession de bail, là, sans que ça ait causé des
catastrophes. En 1991, il y a eu une réforme du Code civil qui a permis de
clarifier certains articles, notamment, pour mieux distinguer la sous-location
de la cession de bail. Et c'est à ce moment-là qu'on a introduit le motif... la
notion de motif sérieux pour refuser la cession de bail. Débits. Et les motifs
sérieux, c'est souvent, pas uniquement, mais c'est souvent lié à une question
de solvabilité du bénéficiaire de la cession de bail. Ce n'est pas n'importe
quel motif, là, donc, ça doit être vraiment, vraiment très sérieux comme, par
exemple, la capacité de payer de la personne qui a reçu la cession de bail.
Il y a d'autres secteurs aussi où la
cession de bail n'est pas permise par le Code civil. Par exemple, dans tous les
endroits où il y a eu, par exemple, une liste d'attente et, par exemple, de
résidence étudiante ou une OSBL d'habitation ou, par exemple, pour une
coopérative, là. Et donc la notion des motifs sérieux est bien définie dans le
Code civil et...
M. Fontecilla : ...déjà, elle
offre beaucoup de latitude aux propriétaires pour refuser de façon raisonnée et
pour une raison sérieuse, là, une cession de bail. Une simple préemption du
propriétaire ne suffit pas pour refuser une candidature, sa décision doit
s'appuyer sur des faits fondés, et, par exemple, cela implique notamment qu'un
propriétaire ne peut pas faire une... refuser une cession de bail, là, sur un
motif discriminatoire, par exemple, la personne qui reçoit... qui est
bénéficiaire de la cessation de bail sur l'aide sociale ou en raison de la
présence d'un enfant. La cession de bail ne contrevient pas non plus à l'article 6
de la Charte des droits et libertés de la personne même si elle pose certaines
limites au droit de propriété. On va se le rappeler, M. le Président, le droit
de propriété n'est pas absolu. Et parce que... dans ce cas-ci, tout simplement
parce que l'habitation, avoir un toit sur la tête, l'habitation n'est pas un
bien commun... un autre, donc.
D'ailleurs, on peut se poser la question,
M. le Président : Pourquoi la ministre de l'Habitation a décidé
d'introduire des modifications substantielles dans la cession du bail, là, dans
la partie résidentielle du Code civil, là, qui concerne les locations générales
et non pas dans la partie commerciale? Il est toujours possible, au Québec, là,
de céder son bail commercial. Et j'aimerais avoir des réponses de la ministre,
là : Quelle est la logique qui pousse à limiter grandement ou à rendre
inutile la cession de bail dans le secteur résidentiel, mais pourtant à
conserver la même... la possibilité de cession de bail dans le secteur des
baux...
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
M. Fontecilla : ...commerciaux?
Donc, M. le Président, on va étudier avec beaucoup d'attention ce projet de
loi, et j'aimerais, en terminant, déposer deux motions préliminaires, si vous
me permettez de les lire immédiatement.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
mais normalement il y a une... J'allais le demander par la suite parce que...
M. Fontecilla : Je vous le
demande, M..
Le Président (M. Schneeberger) : J'allais
le demander. Alors là, vous avez terminé, alors, oui, vous pouvez les déposer.
M. Fontecilla : Donc,
quand...
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
bien, est-ce qu'il y avait d'autres interventions avant de finir? Je ne
penserais pas, mais, oui, M. le député de Laurier-Dorion, vous avez l'accord
pour déposer vos motions préliminaires.
M. Fontecilla : Très bien.
Est-ce que j'ai du temps pour les expliquer ou je ne les dépose seulement...
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
vous avez du temps. C'est une à la fois par contre.
M. Fontecilla : Parfait, une
à la fois, oui. Écoutez, la première, c'est concernant... C'est :
«Qu'en vertu de l'article 244 de nos
règles de procédure, la Commission de l'aménagement du territoire, avant
d'entreprendre l'étude détaillée du projet de loi n° 31, la Loi modifiant
diverses dispositions législatives en matière d'habitation, tienne des
consultations particulières et qu'à cette fin... entende les groupes
suivants : le Regroupement québécois de résidences pour aînés, RQRA;
l'Association des retraitées et retraités de l'éducation et d'autres services
publics du Québec, AREQ-CSQ; et l'Association québécoise de défense des droits
des personnes retraitées et préretraitées, AQDR; ainsi que tout autre groupe
jugé pertinent par la commission.»
Très rapidement, c'est pour... Oui?
• (16 h 50) •
Le Président (M. Schneeberger) : Juste
pour que cette procédure... Alors, vous l'avez déposée juste... Maintenant, le
temps que tous les parlementaires le reçoivent, aussi, juste bien vérifier que
vous l'avez envoyée à la CAT@assnat.qc.ca, au niveau du greffier. Et puis, par
la suite, soit vous pouvez continuer, s'il y a une demande de suspension, on
pourra en prendre note, c'est correct, sinon, vous avez 30 minutes maximum
pour...
M. Fontecilla : Pour
expliquer cette motion.
Le Président (M. Schneeberger) : Pour
expliquer votre motion, voilà.
M. Fontecilla : Donc,
écoutez, je vais commencer par les plus récents. Cet après-midi, M. le
Président, vous étiez là, au salon bleu, et il y a eu une motion qui a été
adoptée à l'unanimité par l'ensemble des députés présents à l'Assemblée
nationale portant sur la question de la nécessaire protection des locataires
aînés. Je veux en faire la lecture parce que c'est important de constater les
consensus autour de cette question-là.
«Que l'Assemblée nationale prenne acte de
l'augmentation de 44 % de l'itinérance selon le dernier rapport sur le
dénombrement des personnes en situation d'itinérance visible;
«Qu'elle s'inquiète des déclarations des
organismes en itinérance qui soulignent une augmentation de l'itinérance chez
des personnes aînées ayant été victimes d'une expulsion de leur logement;
«Que l'Assemblée nationale demande au
gouvernement...
M. Fontecilla : ...de mieux
soutenir les locataires aînés en protégeant leur droit au logement.»
Donc, l'ensemble des députés du salon
bleu, y compris de la partie gouvernementale, ont adopté cette motion-là. Et on
sait, M. le Président, qu'il y a un très grand problème concernant les
évictions de mauvaise foi et, des fois, les reprises aussi, là, des personnes...
des personnes aînées, et il est nécessaire, en tant que gouvernement... que le
gouvernement s'attaque à cette problématique-là pour mieux protéger les
locataires aînés qui sont souvent victimes de ces... des évictions abusives et
de mauvaise foi.
Donc, on sait que, depuis 2016, après
l'adoption par l'ancienne... l'adoption de la loi 492 portée par notre ancienne
collègue députée de Gouin, Mme Françoise David, là, qui faisait en sorte
d'éviter les... sauf certaines exceptions, d'éviter les... la procédure
d'éviction des aînés ayant 70 ans et plus qui avaient résidé au moins pendant
10 ans dans le même logement et qui avaient un revenu maximal... un revenu
maximal admissible lui permettant grosso modo de postuler pour une habitation
de loyer modique, là, dans un office d'habitation au Québec. Cette loi est
venue, oui, protéger les locataires, mais, avec l'accentuation,
l'approfondissement de la crise du logement, on se rend compte que ce n'est pas
suffisant. Il faut aller plus loin. Il faut moderniser cette loi-là et
actualiser les critères en présence. Et, pour cela, il faut entendre des
différents groupes représentant les personnes aînées travers le Québec, là. Je
vous en ai nommé trois, on pourrait en nommer d'autres, qui travaillent autour
de ces questions-là, donc, pour avoir, encore une fois, une bonne idée de la
situation, la situation locative des personnes aînées et des principaux... des
principales difficultés qu'elles rencontrent concernant leurs habitations, des
menaces qu'elles subissent, là, et des conséquences, des conséquences souvent
très malheureuses d'une éviction pour une personne aînée qui reste depuis
longtemps dans le même logement.
Donc, c'est important, donc, d'entendre
ces groupes-là pour permettre aux parlementaires, permettre aux députés d'avoir
une connaissance beaucoup plus précise de la situation des aînés. Écoutez, on
ne parle pas de gens qu'on ne connaît pas. Les aînés, on les côtoie de façon
quotidienne. Ça pourrait être notre tante, notre mère, notre père. C'est des personnes
qui sont proches, et donc... et des personnes qui sont souvent très, très, très
fragiles, là. Donc, c'est important, là, d'entendre les groupes, là, qui
connaissent bien la réalité de ces personnes-là afin de permettre aux députés
de mettre en pratique la motion qui a été adoptée aujourd'hui, là, en vue d'une
meilleure protection des citoyens, de nos concitoyens et nos concitoyennes
aînés, parce qu'il faut aller... il faut dépasser la simple déclaration, la
simple déclaration de principe. Nous avons adopté une motion aujourd'hui, et
beaucoup de gens au Québec, là, s'attendent à ce que... suite à l'adoption de
cette motion de... par tous les députés et toutes les députées de l'Assemblée
nationale, qu'on passe aux actes et qu'on étudie sérieusement la possibilité
d'améliorer les protections accordées aux citoyens aînés dans le domaine du
secteur locatif. Donc, je pense qu'il faudrait entendre ces groupes-là. On sait
qu'il y a énormément de groupes, là, qui ont déposé des mémoires dans le cadre
des travaux de l'étude détaillée du... de l'étude du p.l. 31 et on n'a pas
entendu l'ensemble des groupes, là. Je pense que les députés présents ici
autour de la table gagneraient à entendre l'opinion et la vision de ces
groupes-là qui représentent les aînés.
Donc, je vous invite à procéder au vote et
j'invite mes collègues députés à adopter cette motion...
M. Fontecilla : ...merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
M. le député de Laurier-Dorion. Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Parfait.
Alors, s'il n'y a pas d'autre intervention, nous allons mettre aux voix. Oui,
députée de Mille-Îles.
Mme Dufour : Oui, M. le
Président, je suis désolée, ça va très vite. Moi, je suis en accord avec la
motion de mon collègue député de Laurier-Dorion. D'ailleurs, j'ai pris
connaissance, et là, je le cherche, vous m'excuserez. Je l'ai, j'ai beaucoup de
papiers ici et je cherche le mémoire du groupe, ah! voilà, merci, fort
pertinent que nous avons reçu, l'Association des comités de résidents officiels
du Québec. C'est... en tout cas, c'est un des mémoires, en tout cas, qui... il
y a peu de mémoires qui touchaient les personnes aînées. Mais on l'a vu, les
personnes aînées sont vulnérables face à la situation, la crise du logement,
les augmentations incontrôlées. Et donc ils font des propositions fort
intéressantes. Puis je pense que, moi, j'ai lu le mémoire et je me suis
dit : J'aurais aimé pouvoir les interroger sur plusieurs éléments. On se
pose des questions. Est-ce qu'on doit rédiger l'amendement de telle façon ou de
telle façon? Donc, on a certains doutes, qu'en discutant avec les groupes, ça
nous aurait permis d'avoir un meilleur éclairage.
Je voudrais souligner que le groupe de la
FADOQ que nous avons entendu, bien, c'est le seul groupe qui représente les
aînés que nous avons entendu. Et ça, c'était à notre demande. On a d'ailleurs
insisté assez. On a eu à le faire plusieurs fois parce qu'il n'était pas retenu
au début comme groupe. Mais, ceci dit, à juste titre, la FADOQ, ce n'est pas
que... elle ne se dédie pas qu'à... qu'aux personnes vivant en résidence pour
personnes aînées. Son... disons, son champ d'action est beaucoup plus large et
donc ce n'est pas sa spécialité. Ils nous l'ont dit, même, la FADOQ dans leur
mémoire. Alors, que le collègue, ce qu'il propose, c'est de rencontrer des
groupes que c'est ça, leur spécialité. Alors, je pense que ça serait fort
pertinent de les entendre. Moi, particulièrement, ce groupe-là, là, que
j'aimerais entendre. Je connais moins les autres groupes. En toute franchise,
là, je ne suis pas la porte-parole du dossier des aînés. Mais ma collègue qui a
ce dossier m'a fait part qu'une des revendications, par exemple, de l'AQDR,
c'est d'avoir des logements adaptés, des logements multigénérationnels pour
permettre aux aînés de rester à domicile plus longtemps. Ça, c'est des éléments
qui n'ont pas été abordés du tout, du tout en consultations particulières. Et
je pense que ça serait pertinent de les entendre à ce point-là... sur ce
point-là. Donc, c'est ça.
Moi, pour cette raison, en tout cas,
j'appuierais la demande de mon collègue d'entendre ces groupes-là. Ça nous
donnerait un meilleur portrait. Puis, on l'a vu, ce genre de projet de loi là
peut avoir des incidences à long terme. Tu sais, on parle de la clause F. Les
gens vont signer des baux pour... avec un engagement maximal de cinq ans sur
les augmentations pour les nouvelles résidences. Ça peut avoir des
conséquences, puis les aînés, ce sont nos... les personnes les plus vulnérables
dans notre société, alors qu'ils ont bâti le Québec. Alors, je pense que
pour... dans le souci d'avoir le meilleur projet de loi possible pour les
protéger et s'assurer, là, qu'on regarde bien tous les angles.
• (17 heures) •
Je vous donne un exemple, là, on est en
train de regarder... bon, on parle de la clause F, abondamment, là. On est venu
dire : Bon, c'est un maximum de cinq ans pour les nouvelles constructions.
Mais qu'en est-il des services? Les services... puis là, souvent, il y a des
amalgames entre le loyer, les services, et là, est-ce que les groupes vont...
des groupes pourraient par exemple venir dire : Bien, pour le loyer, il
n'y aura pas d'augmentation plus que... je ne sais pas, moi, vous... comme vous
signez à 1500 $ par mois, puis ça n'augmentera pas plus qu'à 2500 $,
mais d'un autre côté, woups! les services pourraient quintupler. Et ça il n'y a
aucune protection. Il n'y a rien dans ce projet de loi là qui est la... qui en
parle. Et donc comment qu'on intègre ça et comment on intègre ça dans le projet
de loi? Ce n'est pas clair pour moi et... mais ça reste une réalité qui
pourrait être un genre d'effet pervers, disons, de la mesure de la cause F. Donc,
de ce côté-là, je pense que ce serait important de prendre ce petit pas de
recul là pour entendre ces groupes-là, pour avoir fait vraiment le tour,
surtout pour cette clause-là qui est un enjeu, mais il y a toutes sortes
d'autres éléments. Mon collègue en a parlé, là, la clause d'éviction pour... en
fait, la protection d'éviction pour les personnes de 70 ans et plus qui
aurait peut-être intérêt à être modifiée, mais, de mon côté...
17 h (version non révisée)
Mme Dufour : ...c'est
vraiment la question des résidences pour personnes âgées que je pense qu'on n'a
pas assez travaillée lors des consultations particulières. Et là, on va venir,
on va débattre sur ce projet de loi là, mais sans avoir vraiment entendu les
groupes qui sont des spécialistes de cette question-là. Donc, pour cette
raison, moi, j'appuie la motion de mon collègue de Laurier-Dorion. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la députée de Mille-Îles. M. le député de Laurier-Dorion, vous ne pouvez
pas faire une autre réplique. Vous avez une autre motion, mais là, on va passer
au vote, par la suite, vous pourrez... Alors, nous allons passer au vote.
Est-ce que la motion du député de Laurier-Dorion est adoptée?
Des voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Refusé?
Des voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Non,
bien... Oui. Alors, nous avons une demande par appel nominal. M. le Président...
le secrétaire. Excusez-moi. C'est moi.
Le Secrétaire : Pour, contre,
abstention. M. Fontecilla, Laurier-Dorion?
M. Fontecilla : Pour.
Le Secrétaire : Mme Duranceau,
Bertrand?
Mme Duranceau : contre.
Le Secrétaire : Mme Jeannotte,
Labelle?
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire : M. Rivest,
Côte-du-Sud?
M. Rivest : Contre.
Le Secrétaire : M. Gagnon,
Jonquière?
M. Gagnon : Contre.
Le Secrétaire : M. Girard,
Lac-Saint-Jean?
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Contre.
Le Secrétaire : Mme Dufour,
Mille-Îles?
Mme Dufour : pour.
Le Secrétaire : M.
Schneeberger, Drummond-Bois-Francs?
Le Président (M. Schneeberger) : je
m'abstiens. Voilà. Alors, la motion est rejetée. Alors, M. le député de
Laurier-Dorion, on vous écoute pour vos secondes motions préliminaires.
M. Fontecilla : Donc,
«qu'en vertu de l'article 244 de nos règles de procédure, la Commission de
l'aménagement du territoire, avant d'entreprendre l'étude détaillée du projet
de loi n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière
d'habitation, tienne des consultations particulières et qu'à cette fin elle
entende le groupe suivant : l'Association des comités de résidents
officielle du Québec, ACROQ.»
Donc, pour faire suite à ce que notre
collègue de Mille-Îles affirmait tantôt, écoutez, les résidences pour personnes
aînées au Québec, là, sont un secteur très important, là. Il y a en ce moment,
là, 100 000 unités de logement qui sont regroupées sous la forme de
résidences pour personnes aînées, donc c'est un volume considérable, 100 000 aînés
qui restent en... non, et peut-être plus parce qu'il y a des couples aussi qui
peuvent rester dans une seule unité, mais il y a 100 000 logements,
résidences pour personnes aînées au Québec, là. Et c'est un secteur qui s'est
développé relativement depuis quelques années, depuis deux décennies peut-être,
et qui connaît une croissance rapide qui va de pair avec le vieillissement de
la population du Québec, là.
Donc, c'est un secteur qui mérite toute l'attention
du législateur et dans lequel on retrouve énormément de différents types de
problématiques entre les locataires et les locateurs. Par exemple, les
résidences pour personnes aînées, les RPA, ne possèdent pas de... malgré leur
fonctionnement très particulier, parce que ma collègue de Mille-Îles en parlait
tantôt, il y a la partie bail, là, donc on signe un bail pour avoir accès à un
logement, mais aussi il y a une partie services, ce qui vient complexifier pas
mal la relation entre propriétaires et locataires. Et ça mérite peut-être la
création d'un formulaire de bail adapté aux résidences pour personnes aînées. Donc,
et c'était, selon plusieurs... Ces formulaires adaptés devraient être utilisés
de façon obligatoire par les différents propriétaires des résidences pour
personnes aînées, avec toutes les caractéristiques que ça... qui correspondent
à la spécificité des RPA. Il devrait y avoir par exemple toute une annexe à ce
bail-là concernant... Une annexe unifiée, une annexe, comment dire, qui est la
même pour tout le monde à travers le Québec, là, concernant les services qui
sont donnés par les différentes RPA, des services qui peuvent être modulés
selon les besoins des résidents. On devrait... les résidences pour personnes
aînées qui travaillent avec une clientèle, avec des personnes... Un secteur
tout à fait particulier des aînés, devraient avoir accès à des documents d'accueil
et d'information lorsqu'ils arrivent...
M. Fontecilla : ...qui est
uniformisé pour... et qui spécifie leurs droits en termes des locataires.
Aussi, ça nous prend des formulaires uniformisés et obligatoires pour le
renouvellement du bail, là, ce qui peut être un moment très, très important
dans la vie d'une personne, et spécifiant, peut-être, certains aspects qui
peuvent être très problématiques, comme l'utilisation des cartes-repas, et
aussi spécifiant certaines procédures pour faciliter la représentation au
Tribunal administratif du logement. Et, également, il y a toute la question de
la variabilité dans les prix exigés pour le service dans les RPA, et il
faudrait... Ça vaudrait la peine que les législateurs et aillent voir un petit
peu ces pratiques-là pour constater les disparités importantes en termes des
prix de services qui sont offerts. Donc, il y a tout un... plusieurs aspects de
l'avis en résidence pour personnes aînées qui doivent être mieux compris et qui
doivent être mieux réglementés.
Et, puisque nous allons... justement, nous
ouvrons la loi qui concerne les relations entre propriétaires et locataires,
nous devrions aussi tenir compte, en tant que législateurs, de toute la réalité
des 100 000 ménages, 100 000 ménages, là, qui font... qui
vivent en ce moment dans les RPA et s'occuper de certaines situations très
problématiques, comment... Par exemple, comment on fait lorsqu'un propriétaire
décide de fermer, de fermer une RPA? Qu'arrive-t-il avec le locataire? C'est
une situation qui est arrivée dans ma famille, dans ma famille proche, et où,
un jour, les locataires ont été informés qu'à telle date soit qu'ils
quittaient, soit qu'ils perdaient tous les services et devenaient des simples
locataires avec une augmentation substantielle des loyers, soit dit en passant.
Et donc cet aspect-là qui peut être assez traumatisant pour différents aînés
devrait être considéré par les législateurs.
Donc, tant qu'à rentrer, tant qu'à
s'attaquer à différentes problématiques qui sont vécues dans le domaine
locatif, il faudrait aussi s'occuper de la situation qui règne dans le domaine
des résidences pour personnes aînées. Donc, ça vaut la peine que les députés
ici présents entendent très particulièrement l'Association des comités des
résidents officielle du Québec, ACROQ, et d'autres acteurs qui pourraient avoir
une idée ou une connaissance sur les problématiques particulières de ce
secteur-là. Il faudrait aussi légiférer et améliorer, tant qu'on peut, là, la
situation vécue par les 100 000 locataires des résidences des
personnes aînées. Voilà.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
M. le député de Laurier-Dorion. Est-ce qu'il y a des commentaires sur la motion
présentée. Mme la députée de Mille-Îles.
• (17 h 10) •
Mme Dufour : Oui, merci, M.
le Président. Écoutez, tout à l'heure, je me suis emportée, j'ai parlé du
mémoire de l'Association des comités de résidents officielle du Québec, alors
qu'on parlait d'autres groupes. Alors, je vais revenir, pour cette motion-là,
pour le résultat de nos débats. Je veux mentionner qu'ici le rapport, que j'ai
trouvé fort pertinent, que nous avons reçu... donc, je vais, malheureusement,
me répéter un peu, là, mais c'est vraiment pour nos journaux futurs, pour ceux
qui réécouteront tout ça dans des années. Dans le fond, c'est ça, le mémoire
que nous avons reçu, c'est un des seuls qui traitait vraiment des résidences
pour personnes aînées a proprement dit. Et il y a beaucoup d'éléments qui sont
dans ce mémoire-là que moi, j'aurais aimé entendre le groupe, j'aurais aimé
pouvoir les consulter, poser des questions. Il y a des éléments que je ne suis
pas certaine. J'aimerais pouvoir apporter des amendements, mais je ne suis pas
certaine. Est-ce que ça va créer le bon effet? Est-ce que c'est ce qu'ils
voulaient dire? Donc, de pouvoir les entendre, ce serait très pertinent.
Et nous avons entendu le groupe, je l'ai
mentionné tout à l'heure, là, la FADOQ, mais ce n'était pas... Puis eux le
disent dans leur mémoire, d'ailleurs, ils représentent exclusivement les
résidents vivant en résidences privées pour aînés. Et donc, contrairement à la
FADOQ, qui a un champ d'expertise beaucoup plus large et qui...
Mme Dufour : ...d'ailleurs,
nous a mentionné qu'il y avait plusieurs éléments dans le projet de loi sur
lesquels il ne pouvait pas vraiment se prononcer, alors que ce groupe-là,
l'Association des comités résident officielle du Québec, l'a fait et en très
grand détail. Je dois dire que j'ai trouvé ça très intéressant, ils nous ont
parlé notamment des services qui sont associés aux loyers et ils nous ont mis
des exemples dans leur mémoire qui nous servent aujourd'hui, là, de... pour
travailler parce que c'est très détaillé et ça nous indique chacun des
éléments, où dans le Code civil on les retrouve et... Mais il y a un enjeu ici
où on parle, par exemple, de la clause F. La clause F, ils nous soulignent, là,
qu'il faut s'assurer que... bien, d'abord, que dans le loyer, pour la clause G,
il faut s'assurer que les services soient vraiment clairement séparés du
montant du loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois, ce n'est pas
toujours évident que ça l'est. Et, par rapport à la clause F, il faut s'assurer
que le maximum qu'on va venir... dans le fond, qu'un propriétaire va venir...
de résidences personnes aînées nouvellement construites va venir indiquer pour
ces locataires qu'il ne va pas, d'une certaine façon, baisser le loyer pour
être attirant, mais, d'un autre côté, se reprendre sur les services en les
augmentant de façon substantielle au-delà du nécessaire. Donc, il y a cet
équilibre-là que moi, j'aurais aimé pouvoir discuter avec le groupe pour être
certains, là, qu'on fait les amendements de la bonne façon. Donc, pour cette
raison-là, j'appuie encore une fois la motion de mon collègue de Laurier-Dorion
et je crois qu'on aurait tout intérêt à entendre l'Association des comités de
résidents officielle du Québec pour s'assurer de faire le tour pour nos aînés
qui sont quand même un des groupes... les bâtisseurs du Québec, mais un des
groupes les plus vulnérables de notre société lorsqu'ils arrivent à un âge où
ils peuvent perdre des facultés, ils ne sont pas en moyens, peut-être,
d'augmenter leurs revenus pour compenser les hausses de loyer, etc. donc,
voilà. Merci, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
à la députée de Mille-Îles. Est-ce qu'il y a d'autres commentaires, suggestions?
Non. Alors, nous allons procéder au vote. Est-ce que la motion du député de
Laurier-Dorion est adoptée? Oui?
Une voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Par
appel nominal? Alors, M. le secrétaire, appel nominal?
Le Secrétaire : Pour, contre,
abstention. M. Fontecilla (Laurier-Dorion)?
M. Fontecilla : Pour.
Le Secrétaire : Mme Duranceau
(Bertrand)?
Mme Duranceau : Contre.
Le Secrétaire : Mme Jeannotte
(Labelle)?
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire : M. Rivest
(Côte-du-Sud)?
M. Rivest : Contre.
Le Secrétaire : M. Gagnon
(Jonquière)?
M. Gagnon : Contre.
Le Secrétaire : M. Girard
(Lac-Saint-Jean)?
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Contre.
Le Secrétaire : Mme Dufour
(Mille-Îles)?
Mme Dufour : Pour.
Le Secrétaire : M. Schneeberger
(Drummond Bois-Francs)?
Le Président (M. Schneeberger) : Abstention.
Alors, la motion est rejetée. Alors, est-ce qu'il y a d'autres motions avant de
commencer les articles par article? Député de Mille-Îles.
Mme Dufour : Oui, M. le
Président. Et là j'ai vraiment trop de papiers. Je vais le trouver. Et voilà.
Alors, M. le Président...
Le Président (M. Schneeberger) : Est-ce
qu'elle a été envoyée?
Mme Dufour : Est-ce
qu'elle a été envoyée?
Une voix : ...
Mme Dufour : L'article 245.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
Bien, à ce moment-là, juste la lire. Et puis après ça, on va suspendre pour...
Parce que là les députés n'ont pas reçu la motion, alors, à ce moment-là,
l'envoyer au Greffier. Alors, lisez-là, nous allons suspendre puis on va
prendre connaissance.
Mme Dufour : Parfait.
Alors, M. le Président, tel que prévu à l'article 245 et conformément à
notre jurisprudence pour cette étude détaillée, je demande à ce que les
articles de ce projet de loi soient étudiés alinéa par alinéa et paragraphe par
paragraphe et à ce que chacun des articles qu'on propose de modifier ou
d'ajouter dans les lois existantes soient étudiés séparément là où c'est
applicable. Donc, en somme, on n'accepte, là, pas l'étude en bloc qui avait été
proposée par la partie ministérielle.
Le Président (M. Schneeberger) : Sauf
que là, c'est... Moi, à ce que je sache, ce n'est pas une motion préliminaire,
là, qui est demandée, c'est une...
Une voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : C'est
çà.
Mme Dufour : C'est à...
En tout cas, nous... moi, on m'a indiqué que je devais la demander avant le
début de l'étude détaillée.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
Bien... oui, on... Regardez, on va juste suspendre... être clair parce que ce
n'est pas clair. Alors, nous suspendons quelques instants.
(Suspension de la séance à 17 h 16)
17 h 30 (version non révisée)
(Reprise à 17 h 49)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons nos travaux. Alors, suite aux discussions, alors, je pense que
la députée de Mille-Îles a un ou plusieurs amendements à déposer, alors, qui
concernent des amendements qui précèdent l'article 1. Alors, Mme la
députée de Mille-Îles, allez-y avec le premier amendement.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Donc, le premier amendement, c'est l'article 0.1, donc, qui
précède l'article 1 et qui modifie l'article 1870.1 du Code civil du
Québec, donc, et se lit comme suit, là, c'est : Insérer, avant l'article 1
du projet de loi, l'article suivant :
0.1. Insérer, après l'article 1870 du
Code civil du Québec, le suivant :
«1870.1. Le locataire ne peut sous-louer à
un prix supérieur prévu au bail avec le locateur. Il ne peut recevoir une
contrepartie monétaire ou matérielle en échange de cette sous-location ou d'une
cession de bail. Il peut être attribué des dommages-intérêts punitifs en cas de
violation de cette disposition.»
• (17 h 50) •
L'article 1870 du Code civil du
Québec se lirait comme suit, et là c'est exactement le texte que je viens de
lire :
«1870.1. Le locataire ne peut sous-louer à
un prix supérieur prévu au bail avec le locateur. Il ne peut recevoir une contrepartie
monétaire ou matérielle en échange de cette sous-location ou d'une cession de bail.
Il peut être attribué des dommages-intérêts punitifs en cas de violation de
cette disposition.»
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Merci.
Mme Dufour : Donc, ça, c'est
l'article 1. Et je crois qu'on va suspendre.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
bien, à ce moment-là, peut-être juste... Parce que là il y a eu des
discussions, mais moi, personnellement, je ne suis pas supposé présumer les
discussions. Alors, peut-être juste mentionner ce que vous voulez faire suite
aux négociations que vous avez eues avec Mme la ministre.
Mme Dufour : Oui, comme il y
a plusieurs amendements qui précèdent, dans le fond, l'article 1 et que la
partie ministérielle a des amendements qui pourraient être similaires mais qu'ils
n'étaient pas prêts à déposer aujourd'hui, nous avons convenu, tous les groupes
parlementaires, de suspendre. On va les déposer en bloc, d'une certaine façon,
il n'y aura pas de discussion sur ces amendements-là, mais on va suspendre
les... chacun des amendements, on va suspendre et, par la suite, on pourra
reprendre lorsque les amendements de la partie ministérielle auront été
déposés.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
à ce moment-là, moi, ce que je vais faire, c'est que, s'il y a une demande de
suspendre, je vais demander le consentement de chacun. S'il y a consentement, l'article
va être suspendu. Est-ce qu'il y a consentement? Parfait...
Le Président (M. Schneeberger) : ...Alors,
Mme la députée de Mille-Îles, allez-y avec le second amendement.
Mme Dufour : L'article 0.2,
qui va ajouter l'article 1895.1 du Code civil du Québec. Donc :
insérer, avant l'article un du projet de loi, l'article suivant :
«0.2. L'article 1895.1 du Code civil
du Québec est modifié par l'ajout, à la fin, des alinéas suivants :
«Lors du renouvellement du bail, le
locateur doit réviser avec le locataire la liste des services se rattachant à
la personne choisie au bail précédent. En cas de suppression ou d'ajout de
services à la personne, le locateur se doit de réviser la portion du loyer se
rapportant auxdits services.»
L'article du Code civil du Québec se
lirait comme suit : «1895.1. Lorsque le bail comprend des services qui se
rattachent à la personne même du locataire, le locateur doit indiquer dans
l'annexe appropriée du formulaire obligatoire la partie du loyer afférente au
coût de chacun de ces services. Lors du renouvellement du bail, le locateur
doit réviser avec le locataire la liste des services se rattachant à la
personne choisie au bail précédent. En cas de suppression ou d'ajout de
services à la personne, le locateur se doit de réviser la portion du loyer se
rapportant auxdits services.»
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Mme Dufour : Alors, on va
suspendre.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
vous suspendez l'article. Alors, est-ce qu'il y a consentement pour suspendre
l'amendement?
Des voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Alors, consentement. Allez-y avec le troisième.
Mme Dufour : L'article 0.3
qui modifie l'article 1945 du Code civil du Québec : insérer, avant
l'article un du projet de loi, l'article suivant :
«0.3. L'article 1945 du Code civil du
Québec est modifié dans le premier alinéa des mots "le mois" par
"les 30 jours".».
L'article se lirait comme suit :
«1945. Le locateur... Le locataire qui refuse la modification proposée par le
locateur est tenu dans les 30 jours de la réception de l'avis de
modification du bail d'aviser le locateur de son refus ou de l'aviser qu'il
quitte le logement. S'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la
reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur. Toutefois, lorsque
le bail porte sur un logement visé à l'article 1955, le locataire qui
refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.»
C'est... alors on suspendrait cet article également.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
Alors, il y a demande de suspension, consentement?
Des voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Consentement.
Parfait. Mme la députée de Mille-Îles, allez-y avec le suivant.
Mme Dufour : L'article 0.4
qui modifie l'article 1950 du Code civil du Québec, donc : insérer
avant l'article un du projet de loi l'article suivant :
«0.4. L'article 1950 du Code civil du
Québec est modifié :
«Un, par le remplacement dans le deuxième
alinéa du chiffre «10» par le chiffre «30»;
«2, par l'ajout, à la fin, de l'alinéa
suivant :
«Dans le cas où le locateur n'aurait pas
remis au nouveau locataire ou au sous-locataire lors de la conclusion du bail
ou de la sous-location l'avis indiquant le loyer le moins élevé de l'année
précédente ou dans le cas où l'avis remis comportait une fausse déclaration, le
tribunal administratif du logement peut attribuer des dommages, intérêts
punitifs au locateur en cas de violation de cette disposition.».
L'article se lirait comme suit :
«1950. Un nouveau locataire ou sous-locataire peut faire fixer le loyer par le
tribunal lorsqu'il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des
12 mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la
sous-location à moins que ce loyer n'ait déjà été fixé par le tribunal. La
demande doit être présentée dans les 30 jours de la conclusion du bail ou
de la sous-location. Elle doit l'être dans les deux mois du bail... Du début du
bail ou de la sous-location lorsqu'elle est présentée par un nouveau locataire
ou par un sous-locataire qui n'ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion
du bail ou de la sous-location, l'avis indiquant le loyer le moins élevé de
l'année précédente. Si le locateur a remis un avis comportant une fausse
déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la
connaissance de ce fait. Dans le cas où le locateur n'aurait pas remis au
nouveau locataire ou au sous-locataire, lors de la conclusion du bail ou de la
sous-location, l'avis indiquant le loyer le moins élevé de l'année précédente
ou dans le cas où l'avis remis comportait une fausse déclaration, le tribunal
administratif du logement peut attribuer des dommages et intérêts punitifs au
locateur en cas de violation de cette disposition.»
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Merci beaucoup. Et vous demandez aussi la...
Mme Dufour : Oui, je demande
la suspension.
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Est-ce qu'il y a consentement pour la suspension?
Des voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Consentement.
Parfait. Bon, merci. Je pense, c'était votre dernier amendement?
Mme Dufour : C'était le
dernier de ces amendements-là, oui.
Parfait. Alors, est-ce qu'il y a d'autres
amendements au niveau... Non. Oui? O.K., oui. Bon, député de Laurier-Dorion...
M. Fontecilla : ...donc,
merci, M. le Président, est-ce que c'est sur l'écran? Ça va apparaître. Donc,
c'est l'amendement, article 0.5 : Insérer, avant l'article 1 du
projet de loi, le suivant : 0.5. L'article 1901 du Code civil du
Québec est remplacé par le suivant : « 1900.
Sont sans effet les clauses qui tendent de :
« 1 : limiter la responsabilité
du locateur ou l'en exonérer ou rendre le locataire responsable d'un préjudice
causé sans sa faute;
« 2 : modifier les droits du
locateur en raison de l'augmentation du nombre d'occupants, à moins que les
dimensions du logement n'en justifient l'application ou la clause limitant le
droit du locateur d'acheter des biens ou d'obtenir des services des personnes de
son choix suivant les modalités dont lui-même convient;
« 3 : Interdire la présence d'un
animal de compagnie. »
Voilà, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, vous souhaitez faire le débat ou vous souhaitez la...
M. Fontecilla : Suspension,
M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Suspendre.
Alors, est-ce qu'il y a consentement pour la suspension? Est-ce que vous avez
d'autres... d'autres amendements, pardon?
M. Fontecilla : Oui, deux
petites secondes... Voilà. Amendement, article 0.6 modifiant
l'article 1871 du Code civil : Ajouter, avant l'article 1 du
projet de loi, les suivants : 0.6. Modifier l'article 1871 du Code
civil du Québec par l'insertion entre le premier et le deuxième alinéa, de
l'alinéa suivant : « Peuvent
être notamment considérés comme des motifs sérieux les cas suivants :
« 1 : la solvabilité et les
habitudes de paiement du cessionnaire;
« 2 : les comportements du
cessionnaire dans le cadre de ses baux précédents;
« 3 : le fait pour le cédant
d'avoir reçu un montant d'argent de la part du cessionnaire aux fins de la
cession de bail; 4 : lorsque le locateur est un OSBL qui fournit des
logements à des personnes à faibles revenus, le fait que le cessionnaire ne
fasse pas partie de cette clientèle visée. »
Voilà.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
C'est tout? Parfait.
M. Fontecilla : Et je demande
la suspension.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
vous demandez la suspension. Est-ce qu'il y a consentement pour la suspension?
Consentement. Parfait. Est-ce que c'était tout? Il y a...
M. Fontecilla : Mon troisième
amendement.
Le Président (M. Schneeberger) : Un
autre amendement. Parfait. Allez-y, M. le député de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Donc,
amendement, article 0.7 modifiant l'article 1950 du Code civil :
Ajouter, avant l'article 1, le suivant : 0.7. Ajouter, après
l'article 1950 du code, le suivant : « 1950.1.
Le nouveau locataire qui n'a pas reçu la communication du loyer prévu au
premier alinéa de l'article 1950 ou qui a reçu une information fausse à
cet égard peut demander que le locateur soit condamné à des dommages-intérêts
punitifs. »
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
M. Fontecilla : Et je demande
la suspension.
Le Président (M. Schneeberger) : La
suspension. Alors, consentement pour la suspension? Consentement. O.K., alors
consentement. Aors, vous n'avez plus d'autre amendement, M. le député de
Laurier-Dorion? Non. Alors, s'il n'y a pas d'autre amendement, à ce moment-là,
nous allons procéder à l'étude article par article. Bien, c'est commencé. Mais
on va quand même laisser la chance à la ministre de lire son premier article.
Alors, Mme la ministre, la parole est à vous.
• (18 heures) •
Mme Duranceau : Oui, merci.
Alors, bon, bon début. Donc, l'article... bon, l'article 1, alors :
l'article 1955 du Code civil du Québec est modifié par le remplacement du
troisième alinéa par le suivant : « Ces
restrictions ne peuvent être invoquées à l'encontre du locataire par le
locateur que si elles ont... que si elles sont prévues dans le bail et,
lorsqu'il s'agit d'un logement visé au deuxième alinéa, que si le bail indique
le loyer maximal que le locateur pourra imposer dans les cinq années qui
suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est
destiné. » Alors là, je
vous lis que c'est ça...
Une voix : Oui, c'est.
Mme Duranceau : Donc,
l'article un du projet de loi modifierait l'article 1955 du Code civil
afin de prévoir que le bail d'un logement situé dans un immeuble nouvellement
bâti ou dont l'utilisation des fins locatives résulte d'un changement
d'affectation récent doit indiquer le loyer maximal que le locateur pourra
imposer durant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est
prêt pour l'usage auquel il est destiné, à défaut de quoi le locateur ne pourra
pas...
18 h (version non révisée)
Mme Duranceau : ...empêcher le
locataire d'exercer un recours en fixation de loyer pendant cette période.
Alors, oui, explication.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
est-ce qu'il y a des questions? Avez-vous d'autres choses à...
Mme Duranceau : Oui.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
allez-y.
Mme Duranceau : Bien, je
voulais ajouter quelques commentaires.
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Mme Duranceau : Donc, ça, ça
concerne la clause F, puis j'en profite pour revenir sur les discussions qui
ont eu lieu tantôt concernant les résidences pour personnes âgées, en partie,
bon, parce que vous avez soulevé la clause F dans ce contexte-là. Je veux juste
dire que je suis d'accord, de manière générale, là, sur le concept qu'il y a
des choses à revoir en lien avec les RPA. Elles ne sont peut-être pas toutes
prévues dans le projet de loi, il y a des choses qui peuvent être vues de
manière réglementaire et non au niveau du projet de loi puis... Donc, tu sais,
ça pourra revenir dans les discussions, mais là je voulais traiter... je veux
traiter de ce qui est déjà prévu dans le projet de loi pour le moment. Alors,
on pourrait avoir une autre discussion, dans un autre contexte, sur les RPA
spécifiquement, autre que les modifications que vous avez pu proposer qui
touchent déjà ce contexte-là. Alors, voilà. Donc, bien, pour la clause F, je
pense, je vais plus écouter les questions.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
Voilà. Alors, merci, Mme la ministre, pour les explications. Est-ce que nous
avons des questions?
Mme Dufour : Oui. Bien, en
fait...
Le Président (M. Schneeberger) : Mme...
Oui?
Mme Dufour : Est-qu'on
commence dans les amendements ou on est dans les questions sur... Je ne sais
pas si ça va...
Le Président (M. Schneeberger) : Vous
avez le droit de déposer un amendement ou vous avez le droit de questionner l'article
lui-même, c'est à votre choix.
Mme Dufour : Oui, bien, je
déposerais l'amendement pour... ça va orienter la conversation pour la suite.
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Est-ce que l'amendement a déjà été... O.K. Bon, on l'a. Ça fait qu'il est
déposé au Greffier. Parfait, pas besoin de suspendre, allez-y.
Mme Dufour : On va juste
attendre qu'il soit à l'écran. Parfait. Alors, je vais lire l'amendement qui
est proposé ici : L'article 1 du projet de loi est modifié par le
remplacement du troisième alinéa :
«Ces restrictions ne peuvent être
invoquées à l'encontre du locataire par le locateur que si elles sont prévues
dans le bail et, lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble
nouvellement bâti, que si le bail indique le loyer maximal que le locateur
pourra imposer dans les cinq années. Également, ni le locateur ni le locataire
d'un logement situé dans un immeuble dont l'utilisation à des fins locatives
résulte d'un changement d'affectation récent ne peut exercer un tel recours,
dans les trois années».
L'article 1955 du Code civil du
Québec modifié se lirait comme suit, on lit beaucoup ce soir :
«1955. Ni le locateur ni le locataire d'un
logement loué dans une coopérative d'habitation à l'un de ses membres, ne peut
faire fixer le loyer ni modifier d'autres conditions du bail par le tribunal.
«De même, ni le locateur ni le locataire d'un
logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l'utilisation à des
fins locatives résulte d'un changement d'affectation récent ne peut exercer un
tel recours, dans les cinq années qui suivent la»... Ici, il manque... il y a
une ligne qui aurait dû être enlevée. O.K., je vais le finir puis, après ça, on
en discutera : «...dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble
est prêt pour l'usage auquel il est destiné.
«Ces restrictions ne peuvent être
invoquées à l'encontre du locataire par le locateur que si elles sont prévues
dans le bail et, lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble
nouvellement bâti, que si le bail indique le loyer maximal que le locateur
pourra imposer dans les cinq années. Également, ni le locateur ni le locataire
d'un logement situé dans un immeuble dont l'utilisation à des fins locatives
résulte d'un changement d'affectation récent ne peut exercer un tel recours,
dans les trois années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage
auquel il est destiné.»
Ces règles...» Oups! Est-ce que... Ce que
je dois lire à la fin : «Ces règles ne s'appliquent pas dans le cas d'un
logement qui a fait l'objet d'un changement d'affectation visé à l'article 1955.1.»
L'objectif ici, dans le fond, c'est de
faire en sorte, tout simplement... et là il y a peut-être une confusion, là,
dans le deuxième alinéa, je... on va le valider, mais de faire en sorte que,
les nouveaux logements, il y ait toujours ce cinq ans là, mais que... pour les
logements qui résultent d'un changement d'affectation, donc, des logements qui
existent depuis peut-être 15, 20 ans, mais qu'on met sur le marché pour
une première fois en location, qu'on réduise le délai de cinq ans à trois ans.
Parce que ce n'est vraiment pas la même dynamique de marché que vivent des
logements nouvellement mis sur le marché versus des logements existants depuis
longtemps, qui sont entourés, probablement, d'autres logements. Et là je vais
donner l'exemple, là, par exemple, des gens qui sont dans un immeuble à condos
qui...
Mme Dufour : ...condos qui ont
20 ans. Et là la personne acquiert un condo et décide de le mettre en location,
alors que ce logement-là n'a jamais été en location, il est admissible à cette
clause-là. Mais ça ne prend pas cinq ans pour connaître si le marché... parce
que tous les autres condos autour sont peut-être en location ou pas, mais reste
qu'il n'y a pas de frais de surprise comme dans un logement nouvellement
construit. Puis d'ailleurs, on a vu, les groupes étaient bien... il y avait des
groupes qui étaient d'accord avec le fait qu'il y avait une certaine
incertitude dans les nouveaux bâtiments. Mais, pour ce qui est des bâtiments
déjà construits, existants, qui vont simplement changer d'usage, bien, on pense
que trois ans, c'est bien suffisant pour s'ajuster au marché.
Donc, c'est la proposition qui est faite.
Mais je répète, là, il y a peut-être un petit enjeu avec le deuxième alinéa,
là, qu'il faudrait peut-être juste corriger.
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Alors, merci pour ce que les... pour vos explications. Est-ce qu'il y a des
questions? Est-ce qu'il y a des questions? Aucune? Mme la ministre.
Mme Duranceau : Écoutez... Tu
sais, dans le fond, ça réduit, c'est ça, la clause F à trois ans, dans
l'exemple, là, du condo, mais j'ai l'impression que ça vient juste complexifier
les règles, parce que ce qu'on vient faire avec ça, en obligeant d'indiquer le
loyer, c'est d'imposer la prévisibilité pour le locataire. Ça fait qu'elle va
être imposée, sa prévisibilité, que ça soit sur trois ans ou que ça soit sur
cinq ans. Je comprends mal ce que ça ajoute de plus.
Mme Dufour : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la députée de Mille-Îles.
Mme Duranceau : On a le droit
de se parler?
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
oui, oui. Bien, c'est correct, là. Je vois la députée de Mille-Îles.
Mme Dufour : ...c'est des
échanges. Bien, en fait, en fait, c'est que ce n'est pas juste la
prévisibilité, c'est le délai à partir duquel on devient sous... que le
logement devient sous le contrôle des augmentations du TAL. Et donc le cinq ans
nous apparaît trop long dans un cas d'un immeuble qui est existant et qui a 10,
15, 20 ans, mais c'est juste que l'usage change et, pour la première fois,
tombe sur le marché de la location. Donc, c'est tout simplement... Puis trois
ans, c'est même beaucoup dans le cas d'immeubles comme ça, mais cinq ans...
C'est cinq ans qu'il n'y a aucun contrôle, puis les groupes nous l'ont dit, ils
ont quand même une crainte. Et là c'est quand même trois ans, là, que la
personne peut faire à peu près ce qu'il souhaite, là, au niveau de la location,
mais qu'après ce délai-là il tombe sous le contrôle, dans le fond, des loyers.
Puis, tu sais, s'il y a des enjeux sur le
libellé, moi, je n'ai aucun problème qu'on suspende, qu'on en discute, qu'on le
corrige et... avec la partie ministérielle, là, pour...
Mme Duranceau : Oui, mais
moi, je ne suis pas en faveur de rajouter une autre restriction là-dedans. Le
cinq ans, il est ce qu'il est. L'exemple du condo, il est très...
effectivement, il est très clair, celui-là. Si tu n'as pas de modification, tu
as un condo, tu te mets à le louer, tu sais combien ça coûte. Ça, c'est un cas
bien spécifique, mais il y a des cas de changement d'usage où, finalement,
c'est un bâtiment existant mais là que tu convertis pour... en immeuble
locatif, bien, tu as quand même des opérations qui s'assimilent dans ce cas-là à
un immeuble qui est complètement neuf. Ça fait qu'on va venir créer deux
catégories puis des cas particuliers. Puis, quand c'est une loi comme le Code
civil, tu sais, il faut être le plus général... précis mais général possible
aussi puis que ça tienne la route pour tout le monde. On ne peut pas avoir des
cas d'exception pour ou un... tu sais, des mesures spécifiques pour chaque cas
possible. Ça fait que je ne suis pas convaincue, là, du bien-fondé de ça.
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la députée de Mille-Îles.
• (18 h 10) •
Mme Dufour : Disons que j'ai
épluché le Code civil dans les dernières semaines. Il y a beaucoup de cas
d'exceptions dans le Code civil. Ce n'est que ça. Il y a vraiment beaucoup...
Ce n'est pas très général, justement. Et donc, moi, dans le fond, ce que je
réponds, c'est que j'aimerais bien avoir des exemples de cas où c'est tellement
une conversion qui sort de l'ordinaire qui ferait en sorte que, pendant trois
ans, on ne serait pas encore capable d'évaluer le marché pour savoir bien c'est
quoi, le loyer, dans le marché autour.
Le cinq ans, c'est pour des nouveaux
secteurs, des endroits qui... on ne sait pas s'il va y avoir des taxes
supplémentaires de secteur qui vont être imposées, et cetera. C'est même
beaucoup, cinq ans, mais, bon, on n'y touche pas, mais trois ans nous apparaît
dans ces... dans ce type de logement là, fort raisonnable. Ça donne trois ans
d'ajustement.
Puis ça, c'est dans des secteurs déjà
bâtis, là. Je comprends que c'est peut-être une conversion, mais on est dans un
territoire déjà bâti où il n'y a pas de surprise sur les taxes de secteur,
qu'est-ce qu'il pourrait y avoir comme nouvelles infrastructures, elles sont
déjà existantes. Donc, il n'y a pas vraiment de raison d'étirer. Puis ça, c'est
comme le compromis pour ceux qui voudraient le baisser, le délai, ou...
Mme Dufour : ...l'annuler
complètement, parce qu'il y a beaucoup de groupes qui auraient voulu
complètement qu'elle saute, cette clause-là. Mais il faut aussi protéger les
propriétaires contre les aléas du marché qui sont vrais dans les nouveaux
bâtiments. Au début, début, là, il y a des aléas, mais là on est dans des
bâtiments existants. Oui, peut-être, conversion majeure, mais autour, le bâti,
il n'a pas changé. Donc, trois ans, ça nous paraît bien suffisant, puis c'est
une façon, dans le fond, de répondre, d'avoir un genre de compromis pour les
groupes.
Le Président (M. Schneeberger) : OK
Merci pour vos explications. Est-ce qu'il y a d'autres... Député de... Mme la
ministre, excusez-moi. Députée aussi, mais ministre aussi.
Mme Duranceau : Oui, députée
de Bertrand aussi. Dans le fond, il faut réaliser que le cinq ans, c'est quatre
ans, là, parce que le premier bail, tu le négocies. Ça fait qu'en bout de ligne
il y a quatre augmentations possibles qui sont prévisibles. Ça fait que, tu
sais, ce n'est pas cinq, c'est quatre, ça fait que ce n'est pas trois, là. Moi,
je ne veux pas créer des régimes différents pour chaque cas d'espèce. Je pense
que, quand on vient dire: Tu es obligé de mettre, dans le bail, une
prévisibilité, c'est parce qu'on croit dans cette règle-là puis que les parties
prennent les décisions en connaissance de cause. Et donc que ça soit sur un
horizon... Dans le fond, aller à trois ans versus cinq ans, c'est présumer que
le propriétaire va être de mauvaise foi ou va profiter de la situation un peu
parce qu'il n'y a pas de fixation de loyer. Je pense que, si tu as un bon
locataire, tu veux le garder. Alors, tu vas donner la prévisibilité que tu as à
donner pour garder ce locataire-là. Je comprends la crainte de certains, mais
je pense que...
Mme Dufour : Oui, pour le
locataire qui arrive à l'an 1, c'est vrai que le montant serait identifié. Mais
j'ai posé la question lundi, lors du... je cherche le mot en français pour
briefing, là, mais c'est comme ça que le gouvernement l'a appelé, briefing
technique. Mais bref, lorsqu'on a eu cette rencontre-là, je posais la question:
Qu'est-ce qui arrive? Là, on est à l'an 1, le locataire 1 arrive et fait un
bail. Il y a un montant maximal qui est indiqué, donc, après cinq ans, combien
pourrait monter le loyer. Si, l'année 2, le locataire change, il n'y a plus...
ça ne tient plus, ce maximum-là, là, c'est complètement un autre chiffre. Donc,
dans le fond, ce n'est pas vrai que c'est maintenu pendant trois ans ou cinq
ans, il n'y a pas de contrôle pendant cinq ans, et ça peut monter de façon très
importante si on change de locataire. Donc, dans le fond, c'est vraiment, je
ramène ça que, dans ces cas-là, de le ramener à un contrôle des loyers après
trois ans par le TAL, ce qui est pour tous les autres logements et probablement
tous les autres voisins de ce logement-là qui devient nouvellement locatif,
nous apparaît fort raisonnable. Même si c'est l'an 1, deux ans, deux ans
supplémentaires, ça reste que le propriétaire peut changer de locataire et augmenter
encore davantage. Donc, il n'y a pas vraiment... ce n'est pas une prévisibilité
si automatique que ça. Ça l'est pour le premier locataire, mais pas pour le
deuxième.
Le Président (M. Schneeberger) : D'autres
commentaires, députée de Mille-îles...
Mme Duranceau : Bien,
écoutez, commentaire, je pense que ma position demeure, là. Je comprends, je
comprends la proposition, ce que ça peut provoquer de mon point de vue aussi,
si on veut contre-argumenter, c'est que là je fais cette modification-là, bien,
dans les contextes de conversion, mais on pourrait avoir des propriétaires qui
vont dire : OK Bien, mon augmentation sera plus drastique sur trois ans plutôt
que cinq. Ça fait que, tu sais, il pourrait avoir des comportements pas souhaitables
là aussi. Je pense que le cinq ans a le mérite d'être simple. On laisse aux
propriétaires le droit qu'ils avaient, dans ce cas-là, on vient le baliser. Et
puis, ultimement, oui, s'il y a un changement de locataire, il pourrait y avoir
réaugmentation, mais il demeure que c'est un des principes de notre système,
c'est une négociation entre le locataire, le propriétaire. Ils doivent
s'entendre et, tu sais, ils ont le choix de dire oui ou non dans ce
contexte-là.
Alors, je pense, le marché va dicter ce qui
est raisonnable de charger puis possible d'obtenir de part et d'autre. Alors,
ce sera tout pour moi.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
madame la ministre. Alors, est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Dufour : Je veux juste savoir
combien temps il restait à cet échange, hein?
Le Président (M. Schneeberger) : ...
Mme Dufour : Dans le fond,
c'est ça, la ministre a dit que ça pourrait augmenter plus rapidement, et là,
et là j'ai cru comprendre qu'elle présumait elle-même qu'il pourrait y avoir
des propriétaires de mauvaise foi qui augmenteraient davantage après...
Mme Dufour : ...plus
rapidement que si c'était mis sur cinq ans. Je ne partage pas son opinion. Je
pense que ce serait bien raisonnable, puis que les gens, quand ils arrivent sur
le marché, elle l'a dit, tu sais, dans le fond, ils vont s'ajouter au marché
qui est autour. Mais c'est tout simplement une prévisibilité réelle pour les
locataires qui, après trois ans, ils vont être sous le contrôle du TAL et
savoir le pourcentage d'augmentation maximal qui pourrait les incomber... leur
incomber, plutôt.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, est-ce que... nous allons procéder au vote de l'amendement.
Est-ce que l'amendement est adopté?
Mme Dufour : Adopté, avec
grand plaisir.
Le Président (M. Schneeberger) : Refusé?
Une voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
l'amendement... l'amendement est rejeté...
Mme Dufour : J'aimerais un
vote par appel nominal.
Le Président (M. Schneeberger) : Appel
nominal. M. le secrétaire.
Le Secrétaire : Pour, contre,
abstention. Mme Dufour (Mille-Îles)?
Mme Dufour : Pour.
Le Secrétaire : Mme Duranceau
(Bertrand)?
Mme Duranceau : Contre.
Le Secrétaire : Mme Jeannotte
(Labelle)?
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire : M. Rivet
(Côte-du-Sud)?
M. Rivest : Contre.
Le Secrétaire : M. Gagnon
(Jonquière)?
M. Gagnon : Contre.
Le Secrétaire : M. Girard
(Lac-Saint-Jean)?
M. Girard (Lac-Saint-Jean) : Contre.
Le Secrétaire : M. Fontecilla
(Laurier-Dorion)?
M. Fontecilla : Abstention.
Le Secrétaire : M.
Schneeberger (Drummond-Bois-Francs)?
Le Président (M. Schneeberger) : Abstention.
Alors, l'amendement est rejeté. Alors, nous poursuivons le débat sur l'article
un. M. le député de Laurier-Dorion...
Une voix : ...
Le Président (M. Schneeberger) : Comment?
Non, il n'a pas droit au vote... députée de Mille-Îles... député des
Îles-de-la-Madeleine, pardon, a le droit de siéger, poser des questions, mais
il n'a pas de droit de vote, voilà. Député de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Oui, écoutez,
je vais aller à l'essentiel, là. On va aller... C'est un article important. Ça
a suscité énormément de controverse. On a vu des augmentations faramineuses
dans des immeubles construits depuis moins de cinq ans. Donc, on... je vais
aller sur de la période de cinq ans, là. On le sait, c'était dans le... c'était
dans le Code civil. C'est déjà présent, c'est comme une vérité d'évangile, là,
mais j'aimerais savoir si la ministre possède des études concernant la... que
la rentabilité d'un immeuble locatif, ça prend cinq ans pour... comment dire,
trouver un loyer acceptable qui assure un certain niveau de rentabilité. Est-ce
qu'elle a des études entre ses mains, là, pour dire que ça prend cinq ans, ou
pourquoi pas ça prendrait huit ans? Pourquoi pas 15 ans? Pourquoi pas un
an? Pourquoi cinq ans... ou c'est une vérité d'évangile qu'on accepte, parce
qu'un jour ça a été écrit comme ça.
Mme Duranceau : Bien
écoutez...
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.,
Mme la ministre.
Mme Duranceau : Je vais vous
répondre ce que vous avez soulevé tantôt, là, depuis 1974, c'est cette... la
mesure est comme celle-là. Le contexte était différent dans ce temps-là, mais
la logique est la même. Il faut une certaine période pour stabiliser un
immeuble, c'est-tu deux, c'est-tu trois, c'est-tu cinq? C'est cinq, le chiffre
qui est là. Je pense que l'enjeu du côté des locataires, c'est surtout de ne
pas avoir de prévisibilité quant aux augmentations possibles. Et là on vient
exiger une prévisibilité, une pleine transparence des propriétaires. Alors, ils
vont devoir préciser les loyers à venir, pour les quatre années subséquentes,
suivant la première année du bail. Je pense que ça, ça va amener un équilibre
qui n'était peut-être pas là.
• (18 h 20) •
Puis, on s'entend, la plupart...
Premièrement, l'année 1, là, l'année 1, tu es au prix du marché,
parce que c'est un nouvel immeuble, donc tu regardes le marché puis tu es au
prix du marché. Alors, les augmentations faramineuses dans les années
subséquentes, honnêtement, on le sait, on a vu des cas particuliers relatés dans
les journaux, mais je ne pense pas que ce soit la norme, parce que tu étais
déjà au prix du marché, tu as des bons locataires, tu veux garder tes bons
locataires. Puis tu ne peux pas charger le double du prix du marché, sinon,
c'est un... je veux dire, il n'y aura pas d'intérêt, là. Alors, c'est ça. Moi,
je reste avec le cinq ans puis, par contre, je veux une prévisibilité pour les
locataires pour qu'ils sachent dans quoi ils s'embarquent quand ils signent
leur bail.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
pour les explications. Député de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Deux
questions qui découlent de ce que Mme la ministre nous dit. Tout d'abord,
est-ce qu'il est possible...
M. Fontecilla : ...des
chiffres pour connaître le niveau d'augmentation des loyers dans les immeubles
construits depuis moins de cinq ans ou on est en train de légiférer un peu
dans... en ayant l'impression que, oui, ils n'augmentent pas trop, que c'est
une exception, que ce n'est pas une exception, on ne sait pas trop? Donc,
est-ce qu'elle possède des chiffres à savoir qu'effectivement les données nous
disent... Est-ce que la Société d'habitation du Québec effectue des études, là,
pour savoir si, effectivement, les augmentations sont modérées, raisonnables ou
pas et quel pourcentage? La première question.
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Notre rôle,
là, ce n'est pas de s'ingérer dans le marché locatif de cette façon-là. Il y a
des augmentations que chacun, chaque propriétaire, selon sa réalité, décide
d'imposer ou pas, et les propriétaires doivent suivre les balises du TAL, là,
quand on est à l'extérieur du cinq ans. Mais on ne va pas au cas par cas aller
voir ça a été quoi, l'augmentation, pour tel immeuble neuf. Chacun a des
réalités qui lui sont propres. Puis je ne pense pas que ce serait... Ce dont...
ce que vous proposez ou ce que vous, peut-être, sous-entendez, c'est qu'il
faudrait avoir un contrôle des loyers dès le jour 1, là, mais on n'est pas
dans cette logique-là, là.
M. Fontecilla : Je clarifie
mes propos, si vous avez eu cette impression-là, je ne suis pas rendu encore
là, peut-être tantôt dans la discussion-là. Mais ma seule question est à savoir
si on est en train de légiférer sur des données probantes ou on est en train de
légiférer sur des présomptions comme quoi un propriétaire, ça lui prend cinq
ans pour déterminer si son immeuble est rentable. On ne sait même pas si c'est
trois ans, sept ans ou un an, on n'a aucune idée, on dit cinq ans, et voilà.
Et, d'autre part, à savoir si, dans les bâtiments construits depuis au moins
cinq ans, c'est quoi... l'évolution des loyers. Donc, on est en train de
légiférer dans... Ce que j'en comprends, c'est qu'on est en train de légiférer
sur des impressions, on n'a pas de données.
Le Président (M. Schneeberger) : ...
Mme Duranceau : O.K. Bien,
oui, on est en train de légiférer, là, pour donner une prévisibilité au
locataire sur le loyer qu'il va devoir payer. On pourrait ne pas légiférer du
tout là-dessus, mais je pense que, dans le contexte qu'on connaît, avec le
marché serré qu'on connaît, c'est important de donner cette prévisibilité-là au
locataire puis que... s'assurer qu'il a une pleine transparence dans le
contexte du marché actuel. Je ne suis pas en train de légiférer sur le trois
ans, cinq ans, deux ans. Ce chiffre-là, il est là, et le marché privé doit
s'autoréguler sur cet élément-là. Les gens qui sont performants à déterminer
leurs coûts d'exploitation puis à les prévoir, bien, ils vont aligner leurs
loyers sur leurs coûts d'exploitation, puis il y en a qui le feront plus vite
que d'autres, mais je ne pense pas que c'est au gouvernement d'intervenir sur
chacune des transactions privées de construction d'habitation. Là où on intervient,
c'est de protéger le locataire en s'assurant qu'il s'embarque dans une
transaction dont il connaît l'issue, avec des loyers qui sont prévisibles puis
qui ont été négociés d'avance. Parce qu'un locataire qui arrive puis qui se
fait proposer des augmentations de 15 % par année pour les cinq prochaines
années... Je comprends que le marché serré, là, mais il a le choix de dire non
aussi puis de renégocier ou d'aller ailleurs, là. Il y en a quand même, des
options dans les immeubles neufs de ces prix-là, là. Donc, voilà.
Le Président (M. Schneeberger) : Député
de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Merci. Je me
pose des questions sur les options dont vous parlez, là, avec un taux
d'inoccupation avoisinant le 0 % dans plusieurs régions du Québec, là.
L'option, elle est plutôt limitée, donc la liberté... dans ce sens-là, le
marché, tel que présenté par la ministre, correspond plutôt à une vision
idyllique, là. Les locataires n'ont pas beaucoup le choix.
Mais, ceci étant dit, allons-y sur la
prévisibilité telle que vous la mentionnez puis mettons-la en lien avec,
effectivement, l'évolution des coûts de gestion d'un bâtiment neuf et à travers
le temps. On part du principe, là, que les constructeurs ou les propriétaires
doivent...
M. Fontecilla : ...à une
période de cinq ans pour ajuster ses prix. Vous mettez une... vous lui
dites : Vous devez mettre une limite, une limite... un plafond pour
ajuster vos prix et vous pouvez vous y conformer ou pas, selon l'évaluation
des... selon les prix réels de gestion de bâtiments. Ça peut être moins cher,
d'après ce que je comprends, il n'a pas besoin de s'en tenir toujours à
l'augmentation telle que spécifiée au début, ça peut être moins, là, mais on ne
le saura jamais. On ne le saura jamais, puisque le propriétaire peut s'en tenir
strictement à son... à sa... aux prédictions qu'il a faites, mais... et même si
ça lui coûte moins cher, mais il n'a pas besoin de le dire. Donc, le locataire
va payer toujours le maximum. Est-ce qu'il y a un cran d'arrêt quelque part,
Mme la ministre?
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Oui, il y a
un plafond qui va devoir être inscrit dans le bail. Et moi, je l'ai dit en
déposant le projet de loi, là, notre système est fondé sur une négociation
entre les locataires puis les propriétaires. Alors, le locataire va être très
au courant du maximum... du pire scénario possible. Et je pense qu'aussi, il
faut présumer de la bonne foi de tout le monde. Puis, du côté propriétaire, tu peux
avoir indiqué 10 %, mais tu as un bon locataire, tu veux le garder, tu
renégocies l'année d'après avec lui puis tu annonces ton augmentation qui peut
être moindre que 10 % pour xy raison. Alors, il faut laisser le marché
aussi s'autoréguler, on ne peut pas intervenir sur absolument tout parce que ça
va être complètement contre-productif d'un point de vue de la création de
nouveaux logements. Alors, c'est ça, cette clause-là, c'est de venir donner de
la prévisibilité aux locataires, mais il faut laisser les gens qui veulent
détenir de l'immobilier locatif en construire, être capables de gérer leur
actif comme il faut, là, puis... mais tout ça avec une pleine transparence,
puis s'assurer que c'est juste, que le locataire sait dans quoi il s'embarque.
Ça fait que, je pense, c'est ça, l'objectif de la clause.
Puis j'aimerais revenir sur la notion
d'abordabilité, où quand on parle de logements flambant neufs comme ceux-là,
ils sont au prix du marché, puis ce n'est pas ces logements-là dont on manque
en ce moment, on en manque de toutes les catégories, mais ce n'est pas dans
cette catégorie de logements là, je pense, qu'on a des problématiques
importantes. Je pense qu'on a des problématiques qui sont encore plus
frappantes dans des logements qui sont très vieux, qui finalement sont remis au
prix du marché, mais sans investissement de la part du propriétaire pour que la
qualité soit là pour le nouveau locataire qui se retrouve à payer un prix qui
ne correspond pas à la qualité du logement qu'il reçoit. Ça fait que je pense
qu'il y a une nuance aussi, et c'est ça. Donc, moi, je pense... J'ai dit ce que
j'avais à dire sur ça. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
pour les explications ainsi que... on a comme ça. Est-ce qu'il y a d'autres
commentaires? Député de Laurier-Dorion.
• (18 h 30) •
M. Fontecilla : On s'entend,
là, je le disais tantôt, là, il y a beaucoup d'acteurs qui disent que la
priorité, maintenant, c'est la construction de nouveaux logements, là. Et il y
a des prédictions qui nous disent qu'il faut construire un demi-million de
logements à travers le Canada, en tout cas beaucoup, plusieurs dizaines de
milliers de logements pour régler la crise du logement. Dans ce contexte-là, la
question, là... comment dire, la... non, pas la pertinence, mais l'importance
de la clause F va se manifester dans toute sa splendeur si l'on construit des
milliers de... si on y arrive, là, avec... peut-être avec les 900 millions
qu'elle a reçus du fédéral, si on y arrive, on croise les doigts, à
construire... et le secteur public et le secteur privé à construire des
dizaines de milliers de logements, bien là, la question... la clause F, là, ça
ne deviendra pas marginal, là, ça va devenir un motif de litige très, très
important, parce que le propriétaire... bien, il n'a aucune assurance que les
propriétaires vont ajouter plus que le Code civil leur permet, ne pas ajuster
leur prix des loyers aux réalités de leurs revenus, là.
Ceci étant dit, là, il y a une très grande
partie, encore une fois, là, très grande partie du parc locatif au Québec qui
est soumis à...
18 h 30 (version non révisée)
M. Fontecilla : ...De règles
qui contrôlent ces marchés-là, un marché capitaliste, là, on s'entend, mais il
y a un tribunal administratif du logement qui tente tant bien que mal, là,
de... en tout cas, qui a la capacité de s'immiscer dans ces marchés-là, mais
lorsqu'il s'agit du locatif neuf, la ministre renonce complètement à s'immiscer.
Et ça peut... Et on l'a vu, ça peut donner lieu à des abus. Donc, les abus qu'on
a connus, là, dans le passé, là, des augmentations de 1 000 $ par mois
pour un quatre et demi dans certaines régions du Québec pourraient continuer,
pourraient se répéter, mais là, cette fois-ci, c'est le locataire qui va avoir
accepté de subir ces hausses-là. Donc, en quelque sorte, la ministre dit :
on peut demander, presser le citron au maximum, mais on va être... On va vous
dire jusqu'à quelle limite, là. Est-ce que c'est une façon, la bonne façon de
légiférer? Est-ce qu'on peut...
Et la question, au fond, qui se pose, là :
pourquoi les propriétaires de nouveaux bâtiments n'auraient-ils pas à
expliquer, ne serait-ce qu'expliquer ces hausses de loyer? Pourquoi cette
opacité-là? Dans un logement construit depuis belle lurette, là, si le
propriétaire augmente de façon inconsidérée son loyer, le locataire peut amener
en fixation de loyer son propriétaire, et le propriétaire est obligé de fournir
de la documentation expliquant les hausses de loyer. Mais, dans le cas de la
construction neuve, c'est l'opacité la plus totale, le propriétaire n'a aucune
explication à donner à personne. Pourquoi cette opacité-là, Mme la ministre?
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Bien, je
pense que c'est un peu exagéré, là, de dire «de presser le citron» puis
«opacité». Justement, on pourrait ne pas légiférer et toucher à la clause F du
tout. Bien franchement, dans le contexte actuel, ça nous prend plus de
logements, la dernière chose qu'il faut faire, c'est dissuader les
entrepreneurs qui veulent construire puis qui veulent détenir de s'embarquer
dans le projet. Alors, on a choisi de modifier la clause F pour donner une
prévisibilité au locataire. Puis je ne pense pas que c'est la majorité des
propriétaires qui pressent le citron puis qui vont presser le citron à l'année
deux puis à l'année 3. La majorité des locataires et des locateurs s'entendent.
Puis, quand tu as un bon locataire, tu veux le garder, alors tu expliques
pourquoi tu augmentes ton loyer, puis il y a une discussion puis il y a une
négociation, puis c'est comme ça que ça finit.
Ça fait que moi, je pense qu'on est venu
bonifier, d'un point de vue du locataire, la clause F en ajoutant de la
prévisibilité. Et il n'est pas question de nuire aux investissements dans le
secteur multilocatif, multilogement, il faut qu'il y en ait, alors il faut qu'il
y ait des conditions qui sont gagnantes de ce côté-là aussi. Puis je pense qu'on
est venu baliser la relation suffisamment, puis on n'ajoutera pas d'autres
choses, de notre côté.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la ministre. Commentaires? Ça va? Parfait. Député des Îles-de-la-Madeleine.
M. Arseneau : On a déjà eu
des discussions sur la clause F il y a environ un an avec votre prédécesseure,
la ministre Laforest, dans le cadre de l'étude du projet de loi n° 37. La
ministre elle-même était prête à réduire la durée d'application de la clause F
à trois ans. Pourquoi ce changement de cap de votre part?
Mme Duranceau : Oui. Bien,
écoutez, le contexte était différent quand les négociations ou les discussions
ont eu lieu, là, il y a x nombres d'années. Là, on a un contexte vraiment de
crise. Et on le voit, là, si on ne le répète pas assez dans les journaux à
chaque jour ou presque, ça prend plus de logements. Ça fait que c'était
peut-être vrai il y a trois ans, là, mais là, c'est criant. Puis je pense que
de venir encore une fois restreindre ou créer des conditions encore plus
difficiles pour les propriétaires... Puis l'autre élément qui était différent,
c'est la hausse des coûts des matériaux, la pénurie de main-d'oeuvre, la hausse
des taux d'intérêt. Tout ça crée un contexte qui est beaucoup plus volatil pour
un entrepreneur. On le voit, personne ne va de l'avant avec les projets...
bien, «personne», je veux dire, il y a une baisse des mises en chantier, donc,
si, en plus, on vient accroître le risque pour l'entrepreneur qui décide de se
lancer en lui disant : écoute...
Mme Duranceau : ...intérieur
de deux ans, trois ans, où il y a... ou zéro, il faut que tu saches, le
jour 1, combien ça va coûter, puis après ça tu es assujetti à la fixation
de loyer, je pense que ça va être catastrophique au niveau des mises en
chantier plus que ce l'est encore. Ça fait que c'est pour ça que moi, je
préconise le cinq ans. Oui, on avait dit trois ans il y a quelques années, mais
le contexte est complètement différent pour les raisons que j'ai énoncées.
M. Arseneau : Oui, mais le
contexte est complètement différent pour les entrepreneurs, pour les
promoteurs, est-ce que vous ne pensez pas que le contexte est complètement
différent aussi pour les locataires? Et que la crise s'est exacerbée et que,
pour les locataires, cette idée d'avoir cinq ans d'insécurité sur ce qu'on va
devoir payer, même si on dit qu'on a sur le bail inscrit un montant, un montant
qui peut être complètement factice, qui est à la discrétion totale du
propriétaire, que ce n'est pas justement exacerber la crise du point de vue des
locataires? Alors que votre argument semble dire : grâce à cet
amendement-là, là, à l'article un, là, on va pouvoir appuyer les mises en
chantier, moi, je vous suggère bien humblement, là, que ce n'est pas ce à quoi
s'attendre les promoteurs, là, pour avoir un contexte favorable à
l'investissement. Ce n'est pas ça qui va démarrer des chantiers, là. Vous
exagérez peut-être la portée, en tout respect, de l'article un. Les promoteurs
savent calculer, et puis à l'heure actuelle, ce n'est pas l'idée que, la
quatrième année, est-ce que je vais pouvoir aller à l'augmentation maximale que
je voudrais parce que j'ai mal fait mes calculs puis je voudrais augmenter mon
loyer. Je pense qu'on est ici dans un débat qui est plutôt factice sur la
capacité de l'article un de stimuler la construction au Québec pour le logement
et pour le logement locatif.
Par contre, on est dans le réel sur l'idée
qu'on ne protège pas davantage le locataire par rapport à des augmentations de
loyer abusives, même si elles sont prévues comme étant un maxima... un Maximum
pour permettre au propriétaire de maximiser son investissement et non pas
nécessairement en fonction des travaux qu'il a faits ou de ses dépenses, mais
en fonction du marché qui évolue, de telle sorte que le gros bout du bâton,
c'est entre les mains du propriétaire. Le marché évolue en augmentant et laisse
en plan quantité de gens qui n'ont tout simplement pas de toit.
Alors, je vous suggère que cet article-là,
cette modification qui est proposée à l'article un n'aura pas un effet
significatif ni même visible sur les mises en chantier, mais par ailleurs
n'apporte rien au locataire.
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Oui. Bien,
écoutez, c'est... Très certainement, enlever ça, ce n'est pas le seul élément
qui aurait un effet négatif sur les mises en chantier, mais ça n'aura
certainement pas un effet positif. Ça, c'est clair pour moi.
Deuxièmement, on a décidé d'intervenir.
Alors, on vient donner de la prévisibilité aux locataires, donc je veux les
protéger, les locataires, là-dedans, dans un contexte où le marché est très
compétitif. Donc, à mon sens, on intervient de ce côté-là, du côté des
locataires.
• (18 h 40) •
Puis je pense qu'il ne faut pas oublier
que c'est un marché, là. Il s'autorégule, le marché. Puis le gouvernement doit
intervenir dans le logement social puis le logement subventionné, puis, si ça
coûte plus cher puis qu'on ne charge pas le loyer de marché, bien, c'est
correct, ça, c'est le rôle du gouvernement pour les gens qui sont le plus dans
le besoin, mais, après ça, le marché privé, là, ils ne sont pas dans la
business de ne pas couvrir leurs coûts, là. Alors, eux, il faut les laisser
faire ce qu'ils ont à faire, construire, ça coûte ce que ça coûte aujourd'hui,
et ils fixent le loyer en fonction de ça. Mais ils ne peuvent pas fixer des
loyers qui sont démesurés puis qui sont hors marché. Le gars d'en face va avoir
lui aussi des logements à louer, puis ils doivent être compétitifs l'un avec
l'autre. Je comprends qu'il y a un contexte particulier où il y a un très
faible niveau de disponibilité et donc, c'est pour ça qu'on vient dire :
Bien, écoutez, ça ne sera pas la folie, là, il faut donner une prévisibilité
aux locataires. Et il ne faut pas perdre de vue, encore une fois, c'est un
contrat en deux parties qui est négocié, puis les gens s'entendent. Ça fait que
je comprends que le contexte n'est pas favorable à une négociation à ne plus
finir puis tirer la couverture du côté des locataires, là...
Mme Duranceau : ...du côté des
locataires, là, en toute facilité, mais je pense que c'est une mesure... Encore
une fois, c'est un équilibre qui est difficile, mais c'est une mesure qui est
équilibrée puis qui tient compte des deux réalités, puis c'est ce que je peux
dire. J'ai terminé, M. le Président.
M. Arseneau : M. le
Président, juste... Vous permettez?
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
Merci, Mme... Oui, M. le député des Îles-de-la-Madeleine.
M. Arseneau : Oui. Mme la
ministre parle d'un marché qui s'autorégule. C'est un marché qui s'autorégule
dans des conditions qui permettent l'autorégulation, mais là vous comprendrez
comme moi qu'on est dans une crise du logement où le marché ne peut
s'autoréguler qu'en faveur des propriétaires, puisqu'on a une pénurie de
logements, on a une crise dans l'habitation. Alors, je vois mal comment
l'autorégulation peut permettre à la fois d'avoir des propriétaires qui
réalisent, je dirais, leur rendement sur leur investissement et en respect ou
dans un plus grand respect d'un droit qu'on pourrait reconnaître aux locataires
d'avoir un toit, c'est-à-dire du droit au logement, puisque ce qu'on instruit
ici dans le projet de loi, c'est que la hausse du loyer, les cinq premières
années, sera à la discrétion totale du propriétaire, sans égard justement, là,
à l'investissement initial ou à ses coûts, mais simplement à l'évolution du marché,
qui lui est complètement favorable parce qu'il y a beaucoup plus de clients, il
y a beaucoup plus de demandeurs qu'il n'y a d'offre. Je ne comprends pas
comment vous pouvez dire que le marché peut s'autoréguler, dans une situation
de déséquilibre aussi patent observé partout par tous aujourd'hui.
Mme Duranceau : Bien, ce
n'est pas vrai qu'il y a un seul locateur dans le marché, les locateurs ont
quand même... Il y en a plusieurs, somme toute, surtout dans le neuf, et puis
il y a une compétition entre les propriétaires pour louer leurs logements, ce
n'est pas vrai que tous les logements neufs sont pleinement loués. Alors, il ne
faut pas oublier, l'année un, c'est le prix du marché. Alors, il n'y aura pas
des hausses nécessairement... il n'y aura pas des hausses faramineuses les
années subséquentes, tu es déjà au prix du marché, ça coûte ce que ça coûte.
Oui, ça a augmenté, ça coûte cher, mais les propriétaires qui veulent louer
leurs logements neufs sont obligés de tenir compte des réalités du marché. Puis
le marché leur est peut-être favorable, mais, à un moment donné, il y a des
limites à ce que tu peux charger, parce que le marché est à une place, puis tu
ne peux pas aller complètement dans un autre extrême.
Donc, je pense qu'il faut considérer qu'il
y a un marché, puis, là où on intervient puis on doit réguler, c'est au niveau
des nouvelles constructions puis des constructions subventionnées pour aider
les gens qui en ont besoin. Mais, après ça, le marché privé, il faut qu'il
puisse respirer puis livrer du logement. Merci, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la ministre. M. le député des Îles-de-la-Madeleine.
M. Arseneau : Bien, je
voudrais juste citer le fait que... bien, en fait, citer le mémoire de la
Commission des droits de la personne, qui dit que la proposition qui est faite
dans le cadre du projet de loi, plutôt que de donner une prévisibilité ou de
protéger le locataire, au contraire, la modification peut inciter les
locateurs, ou certains locateurs à réclamer une augmentation de loyer non pas
en lien avec les coûts réellement encourus, mais eu égard à un loyer maximal
inscrit au bail jusqu'à des années à l'avance. En d'autres mots, c'est comme si
on venait, par cet article-là, non pas donner de la prévisibilité au locataire,
mais donner la prévisibilité au locateur et cette capacité sans limite
d'augmenter son loyer, parce que la limite, on s'entendra que, si elle n'est
pas... elle ne repose que sur le désir ou sur la décision subjective du locateur,
sans plafond, sans règles, sans indicateurs, bien, finalement, elle ne change
pas grand-chose à ce qu'on avait auparavant dans le cadre de la loi,
c'est-à-dire qu'on peut augmenter le loyer à notre guise pendant cinq ans. Là,
on peut l'augmenter à notre guise, mais il s'agit de mettre un chiffre, aussi
fictif soit-il, cinq ans en avance.
En quoi est-ce qu'on améliore vraiment les
choses? Ce qu'on sait, c'est qu'on a une garantie pour le constructeur, pour le
locateur qu'il pourra faire ce qu'il veut, il s'agit de le dire à l'avance, là,
le maximum qu'il peut aller tirer. Je ne vois pas ce que ça change pour le
locataire, vraiment, là.
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Bien,
écoutez...
Le Président (M. Schneeberger) : ...Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Bien,
écoutez, je vais rajouter un commentaire, là. Je pense que c'est une discussion
qui est un peu théorique ou qui voit juste un côté de l'équation, là. Parce
qu'il y a des gens qui construisent, qui prennent des risques, puis que,
l'année 1, là, ils devraient être en mesure de tout connaître leurs coûts,
tout connaître combien ça va prendre de temps, louer l'immeuble, quels seront
les frais d'exploitation puis... Si c'est ça qu'on veut, là, bien, à ce
moment-là, ces gens-là, ce qu'ils vont faire, l'année 1, là, c'est qu'ils
vont mettre une grosse provision pour risques dans leurs loyers, puis ça va
être encore plus haut l'année 1. Donc, à un moment donné, il faut être...
Je comprends ce que vous dites. On vient donner la prévisibilité aux
locataires, mais il faut tenir compte de... ça ne se construit pas tout seul,
des logements, puis il y a des risques à considérer. Puis il faut tenir compte
de la réalité aussi du locateur puis de la personne qui décide d'aller de
l'avant avec ce projet-là.
Donc, je comprends ce que vous dites, mais
je pense qu'il faut, dans le contexte actuel, compte tenu de la volatilité,
compte tenu de la grande nécessité d'avoir plus de logements... De ne pas faire
supporter tous ces risques-là sur les épaules des différentes personnes qui
décideront d'aller de l'avant avec des projets de construction.
M. Arseneau : Mais vous
dites... M. le Président, la ministre dit : On ne voit qu'un côté de
l'équation, je pense que, de part et d'autre, on ne voit qu'un côté de
l'équation. Alors, je me confesse, oui, je suis à la défense du droit des
locataires. Je pense qu'en face, on est à la défense des investissements des
locateurs. Mais cela étant, moi, je peux comprendre que des locateurs, des
constructeurs, des promoteurs peuvent avoir à réajuster un certain nombre de
paramètres, une fois que la construction est terminée et que le bail a été
signé, au bout d'un an ou deux ans.
La question, en fait, que je veux soulever
à la commission, c'est ce qu'on essaie de faire puis c'est la raison d'être du
tribunal administratif du logement, c'est d'éviter les hausses déraisonnables.
C'est pour ça qu'à partir de l'année 6, là, on a quand même une instance
qui s'occupe de regarder un petit peu, là, qu'est-ce qui est décent puis
qu'est-ce qui est adéquat. Mais là, ce contre quoi, moi, je m'insurge
aujourd'hui, c'est sur le fait que pendant les cinq premières années, on n'a
pas trouvé de mécanisme qui permettrait d'éviter justement des augmentations
déraisonnables. Ce qu'on peut prévoir, c'est qu'il peut y avoir une
prévisibilité sur des hausses potentiellement déraisonnables, mais on ne
contrôle pas la hausse qui est potentiellement déraisonnable, et c'est là où on
a un différend. Moi, je reconnais qu'il peut y avoir des surprises, le
problème, c'est que ce n'est pas balisé dans... d'aucune façon pendant les cinq
premières années, pas plus que ça ne l'était auparavant. Donc, l'amélioration
est véritablement, là, peu significative en période de crise du logement. Oui,
on veut davantage de logements construits, mais on veut aussi davantage de gens
qui ont les moyens de se trouver un toit, un logement.
• (18 h 50) •
Le Président (M. Schneeberger) : Merci.
Mme la ministre.
Mme Duranceau : Bien,
écoutez, je conclurais en disant que ce n'est pas vrai, que je vois juste un
des deux côtés, là, parce que justement j'agis sur la prévisibilité pour les
locataires. Donc, cette mesure-là, elle est modifiée pour faire en sorte que
les locataires ne soient pas pris par surprise.
Et les hausses déraisonnables, là, je
pense que c'est correct de le mentionner, là, mais il demeure qu'il y a des
balises qui se créent parce qu'il y a une entente entre les parties. Alors, tu
n'embarques pas dans un contrat qui n'a pas d'allure. Donc, tu peux trouver les
hausses importantes, trop élevées, tu négocies, mais de là à dire qu'il y a des
augmentations faramineuses à chaque année, bien là, tu n'embarques pas dans
cette transaction-là. Le locataire va savoir ce qui pourrait arriver. C'est ça
qu'on vient exiger avec les modifications. Ça fait que moi, je pense que c'est
une excellente mesure pour aider les locataires à avoir de la prévisibilité et
ne pas se nuire collectivement au niveau de la construction de logements. Donc,
je conclurai sur ça.
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Député des Îles-de-la-Madeleine.
M. Arseneau : Bien, moi, je
pense que c'est une vision qui est, disons, pour être poli, optimiste. Mais
dans une situation de rareté, de pénurie, voire de crise du logement, je pense
qu'on peut aussi penser que des gens vont signer un bail pour la première
année...
M. Arseneau : ...en se
disant : Je suis capable de me le permettre, mais en regardant la deuxième
année, n'ayant pas le gros bout du bâton dans la négociation, va, entre
guillemets, accepter de signer son bail, sachant que, si jamais le propriétaire
exerçait son droit, selon que lui donnera la nouvelle loi, d'augmenter de façon
importante son bail la deuxième, la troisième ou la quatrième ou la cinquième
année, mais il va dire : C'est sûr que moi, la deuxième année, je n'en ai
pas les moyens, et va se croiser les doigts pendant un certain nombre de mois,
en se disant : Bien, j'espère juste qu'il va vouloir me garder, il va
vouloir me garder à ce prix-là. Mais c'est illusoire de penser que les
locataires vont refuser de signer un bail s'ils sont mal pris dans une période
où ils n'ont pas d'option alternative.
En supposant qu'il y a comme cette espèce
d'entente là où, de part et d'autre, on peut accepter de signer un bail et on a
un pouvoir de négociation équivalent. Le locataire, à l'heure actuelle, dans
une situation de crise du logement, n'a pas le même poids, n'a pas le même
pouvoir de négociation pour exiger de la part du locataire... du locateur, du
propriétaire que la hausse, potentiellement, maximale soit réduite. Moi, je ne
vois pas dans quel monde ça peut arriver dans une période de crise.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
pour vos commentaires. Est-ce qu'il y a d'autres commentaires? Ça va? Oui, Mme
la députée de... Mille-Îles, pardon.
Mme Dufour : Je ne suis pas
intervenue encore sur l'article, j'ai, simplement, j'ai déposé un amendement,
et tout à l'heure les échanges qu'on a eus, c'était sur l'amendement. Donc là,
je peux intervenir maintenant sur l'article lui-même. Donc, je partage un peu
l'avis de la ministre que c'est important... Bien, en fait, je partage
totalement l'avis de la ministre, là, que c'est important d'être attractif pour
le milieu de la construction, le milieu locatif particulièrement, et qui a
certainement des imprévisibilités lorsqu'on construit un immeuble. Et, pour
avoir été pendant huit ans responsable des dossiers d'urbanisme, notamment de la
ville de Laval, j'ai vu assez régulièrement des cas où des immeubles étaient
construits, et que c'est seulement par après qu'étaient enfin déterminés les
montants des taxes de secteur. Puis j'en parlais tout à l'heure, là, qui
étaient... qui, qui vont avec les nouveaux services municipaux, parce qu'ils ne
sont pas toujours complétés au moment que les immeubles se construisent,
surtout dans les nouveaux développements.
C'est là qu'il y a énormément
d'imprévisibilité et donc ça peut prendre, effectivement, plusieurs années à
bien comprendre et bien connaître le... ce n'est pas juste le marché, mais les
coûts réels. Donc, là-dessus, moi... Puis je vois mal, en toute franchise, je
vois mal le Tribunal administratif du logement être capable d'évaluer ces coûts-là
aisément de son côté. Donc, de laisser cette latitude-là, moi, je crois, un
enjeu. Par contre, effectivement, là, il y avait une crainte l'an dernier,
bien, c'est en 2022, là, lorsque ma collègue de Vaudreuil-Dorion était sur le
dossier, elle avait exprimé, à ce moment-là, la crainte de réduire à trois ans
pouvait avoir l'effet d'une hausse plus substantielle rapidement, ce que la
ministre a souligné. Donc... Et d'ailleurs, c'était une suggestion, je pense,
de sa collègue à l'époque, la ministre des Affaires municipales, de réduire à
trois ans, mais que, finalement, suite à l'argumentaire de la collègue, la
députée, bien, ça n'avait pas été de l'avant.
Donc, là-dessus, moi, je suis à l'aise
avec le cinq ans. Il faut rester attractif. On a besoin d'énormément de
constructions, mais, actuellement, il y a encore plus d'imprévisibilité dans le
marché du fait des coûts financiers. Puis ça, on en parle très, très peu, là,
mais il y a une réalité. J'ai rencontré beaucoup de promoteurs, dans les
dernières semaines, derniers mois, qui m'ont parlé que parfois... actuellement,
ça peut atteindre des 30 % de la valeur d'un projet, les coûts financiers.
Il y a l'équité qui est exigée, il y a les taux d'intérêt, on l'a vu, les taux
d'intérêt ont énormément varié. Donc, entre le début, la fin d'un projet, à
moins de vendre des condos, les risques financiers étaient absolument
gigantesques pour quelqu'un qui se lance dans le marché locatif actuellement,
privé, là, je parle.
Donc, c'est absolument nécessaire de
donner une certaine latitude, parce que c'est vrai que ça va... Déjà, le marché
s'est freiné, il va se freiner encore davantage si on ne lui donne pas...
Mme Dufour : ...les outils
pour au moins réduire ses risques financiers. La ministre l'a dit : Si on
l'abaissait à moins d'années ou on le mettait... on enlevait complètement la
clause F, bien, il y aurait une... bien, en fait, on verrait des loyers sortir
probablement autour de 4 000 $ par mois, puis finalement ils se
transformeraient en condos parce que ça serait le seul moyen d'être rentable
pour ceux qui les construiraient.
Donc, il y a vraiment une grande
incertitude actuellement. Puis on le voit, là, les condos qui ont été
construits... Bien, les condos, les immeubles locatifs qui ont été construits il
y a quelques années à peine, les loyers... ils sont sortis à l'époque et
aujourd'hui aux loyers qui sortent, le différentiel, c'est 1 000 $
par mois facilement, là. Donc, il faut se donner cette latitude-là.
Actuellement, on est dans un marché trop instable, et le risque, je le
rappelle, est très grand pour les promoteurs qui font du locatif, beaucoup plus
grand que pour ceux qui font du condo, là, qui revendent puis qu'après ça ils
sont libérés de leurs obligations. Et on a besoin de locatif, c'est ça. Puis on
le voit, là, dans le marché, Centraide a fait un événement, un grand événement,
là. Je pense, c'était en juin dernier. Ils ont parlé, là, du milieu de
l'immobilier. C'était fort intéressant. Bien, ils ont montré les taux
d'inoccupation. Les taux d'inoccupation où ils sont faibles, c'est dans les
logements locatifs. Lorsqu'on tombe dans des logements, disons, condos loués
neufs à des coûts, là, de 2 500, 3 000 $, bien là, il y en a, il
y en a, il n'en manque pas en ce moment, à Montréal du moins. Dans certaines
régions, là, le taux d'inoccupation, même dans ce type de logement là, est très
faible ou sinon à zéro, mais dans la région de Montréal, il n'en manque pas de
ce type-là. Alors, ce qu'on a besoin, c'est d'avoir du locatif, vraiment, du
vrai locatif. Mais pour ça, il faut stimuler le marché, donner... faire en
sorte que ce soit un peu moins risqué pour ces gens-là.
Par contre, je vais revenir avec le point
de tout à l'heure où est ce que je parlais du cas des logements qui sont en
fait un nouvel usage, un changement d'usage. On parle de logements situés dans
des immeubles existants depuis peut-être 10, 15, 20 ans et peut être même
plus, mais qui n'ont jamais été en location. La situation est différente. Là,
il y a moins d'incertitudes. C'est déjà bâti. Le marché est connu. C'est dans
des milieux de bâti existant. Peut-être, c'est une conversion... peut-être,
c'est une conversion, mais la plupart des cas, ce sont des unités qui étaient
tout simplement habitées ou non louées et que la personne arrive à une retraite
ou décide de l'acquérir pour le mettre sur le marché locatif. Mais à ce
moment-là, on n'est pas du tout dans le même genre d'incertitude que le cas
précédent. Alors, on aurait pu, dans ce cas-là, baisser à... baisser le nombre
d'années. Moi, je suggérais trois ans et je pense, ça aurait été amplement
raisonnable, là, pour le propriétaire de s'ajuster puis de n'avoir aucun risque
réel à ce moment-là.
• (19 heures) •
Donc, M. le Président, j'ai fait le tour,
là. Je voulais quand même le préciser, parce qu'il faut aussi aller à la
défense des propriétaires aussi, hein? On a besoin de... Tu sais, il faut
défendre les locataires absolument, parce que le marché est très, très, très
problématique, mais on ne peut pas non plus tout faire pour finalement faire en
sorte que les propriétaires n'aient plus envie de construire, parce que là, on
va se tirer dans le pied encore plus. Donc, voilà, M. le Président. Merci
beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la députée de Mille-Îles. Le député de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Oui.
J'aimerais abonder dans le sens des bâtiments qui subissent un changement
d'affectation. Et l'important ici, dans le contexte actuel, là, je pense que
c'est partagé par la plupart d'entre nous, c'est d'augmenter le parc locatif,
donc d'ajouter des nouvelles unités, là. Et en ce qui nous concerne... en ce
qui concerne la clause F, il y a non seulement les bâtiments nouvellement
construits depuis cinq ans à tout le moins, et il y a aussi les bâtiments qui
ont subi un changement d'affectation. Allons-y dans l'absolu. Vous pouvez soit
avoir un bâtiment qui avait une autre affectation que... commercial,
institutionnel...
19 h (version non révisée)
M. Fontecilla : ...etc., où
est-ce qu'il y avait zéro logement, et vous lui donnez... si c'est permis par
le zonage municipal, évidemment, vous lui donnez une nouvelle affectation, une
nouvelle vie, si l'on veut, là, et vous créez... dans cet ancien bâtiment
institutionnel ou cet ancien bâtiment commercial, vous créez des... du
logement, soit du condominium soit du locatif, enfin, il y a différentes
formules, mais vous créez de l'habitation. Est-ce qu'on en a beaucoup? Je ne
sais pas, j'aimerais avoir des chiffres. Encore une fois, j'insiste sur la
nécessité d'avoir des données probantes pour légiférer correctement, là,
combien d'unités d'habitation sont créées à partir d'un changement d'affectation
où est-ce qu'on partait de zéro puis on arrive à un chiffre, si on peut dire à
zéro, évidemment, là.
Mais il y a d'autres formes de changement
d'affectation, à moins que la ministre me corrige, là, mais qui n'implique pas
la création des nouvelles habitations. Notre collègue des Mille-Îles en a indiqué
une, par exemple passer du condominium à du locatif, ou encore, par exemple, un
héritage. Vous avez une... vous recevez une maison en héritage qui... loger vos
parents, et vous décidez de la mettre en location. En quelque sorte, il y a un
changement d'affectation, on est toujours dans les... mais il n'y a pas d'ajout
de nouvelle unité d'habitation. Et, par exemple, voilà un propriétaire occupant
qui décide de passer à un autre cas de figure, là, qui décide de louer sa
résidence.
Donc, la question que je me pose... que je
pose à Mme la ministre, M. le Président : Est-ce que la ministre croit que
le changement d'affectation est pertinent dans le cas actuel d'appliquer la
clause F, là, aux résidences ou à l'habitation, produit, fruit d'un changement
d'affectation?
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la ministre.
Mme Duranceau : Oui, merci, M.
M. le Président. Bien, écoutez, j'ai répondu à la question tantôt, là, quand le
projet d'amendement a été déposé par la députée de Mille-Îles. Je pense que la
clause telle qu'elle est là, elle a le mérite d'être simple d'application, et
elle vient encore une fois baliser les rapports locataires locateurs sans
pénaliser qui que ce soit. Et je ne pense pas qu'il serait souhaitable d'embarquer
dans tous les cas d'exceptions qui ne nécessiteraient pas nécessairement cinq
ans puis que ça pourrait être moins, ça pourrait être plus. Alors, je pense qu'on
a une clause qui est juste puis qui est pratique surtout. Alors, voilà.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci.
Député de Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. On a surtout une clause mur-à-mur qui ratisse très, très, très
large, donc, la construction neuve et le changement d'affectation. Moi, ce que
je demande à la ministre, c'est de nous justifier, en termes de création de
nouvelles unités d'habitation, là, en quoi le changement d'affectation doit...
contribue à cette... à régler la crise du logement, là. Et pourquoi qu'il doit
absolument faire partie de l'article de loi concernant la clause F, alors qu'on
sait que cette clause F... même souci... d'abus, là? Et, dans ce sens-là, moi,
j'aimerais déposer un amendement, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Est-ce
que vous avez l'amendement?
M. Fontecilla : Oui.
Le Président (M. Schneeberger) : Est-ce
que...
M. Fontecilla : Il a déjà été
transmis.
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Mais il n'est pas déposé.
Une voix : Oui, il est
déposé.
Le Président (M. Schneeberger) : Est-ce
que vous l'avez? O.K. Alors, à ce moment-là, on va juste suspendre quelques
instants pour permettre la recevabilité de l'amendement.
(Suspension de la séance à 19 h 06)
(Reprise à 19 h 13)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons nos travaux. Alors, je vais laisser au député de Laurier-Dorion
de... nous lire son amendement. Par contre, il reste juste trois minutes à
notre séance d'aujourd'hui, alors vous avez les quelques minutes qui restent,
et on va suspendre, ajourner la commission pour la journée.
M. Fontecilla : Très bien, M.
le Président. Merci. Donc, c'est un amendement à l'article 1 modifiant
l'article 1955 du Code civil du Québec. À l'article 1955 du Code
civil du Québec modifié par l'article 1 du projet de loi, modifier le
deuxième alinéa afin de supprimer après «nouvellement bâti», les mots «ou dans
l'utilisation résulte d'un changement d'affectation récent».
Article 1955 tel qu'amendé :
1955. Ni le locataire... locateur ni le locataire d'un logement loué par une
coopérative d'habitation à l'un de ses membres ne peut faire fixer le loyer ni
modifier d'autres conditions du bail par le tribunal.
De même, ni le locateur ni le locataire
d'un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ne peut exercer un tel
recours dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt
pour l'usage auquel il est destiné.
Ces restrictions ne peuvent être invoquées
à l'encontre du locataire par le locateur que si elles sont prévues dans le
bail et, lorsqu'il s'agit d'un logement visé au deuxième alinéa, que si le bail
indique le loyer maximal que le locateur pourrait imposer dans les cinq années
qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est
destiné.
Ces règles ne s'appliquent pas dans le cas
d'un logement qui a fait l'objet d'un changement d'affectation visé à
l'article 1955.1.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Alors, il est 19 h 14, je pense que ça ne vaut pas la
peine de commencer nos discussions étant donné que je vais vous couper. Alors,
à ce moment-là, à ce moment-là, compte tenu de l'heure, je vais ajourner nos
travaux à jeudi le 19 octobre 2023 à 8 h 30, où la commission se
réunira pour une séance de travail. Alors, merci beaucoup. Bonsoir à tous.
(Fin de la séance à 19 h 15)