Journal des débats (Hansard) of the Committee on Planning and the Public Domain
Version préliminaire
43rd Legislature, 1st Session
(début : November 29, 2022)
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Wednesday, September 20, 2023
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Vol. 47 N° 20
Special consultations and public hearings on Bill 31, an Act to amend various legislative provisions with respect to housing
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11 h (version non révisée)
(Onze heures dix-huit minutes)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
à l'ordre, s'il vous plaît! Ayant le quorum, je déclare la séance de la
Commission de l'aménagement du territoire ouverte. Je vous souhaite la
bienvenue à tout le monde, et juste vérifier vos téléphones cellulaires que le
son soit bien fermé.
Alors la commission est réunie aujourd'hui
afin de poursuivre les consultations particulières du projet de loi n° 31, Loi
modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitationMme la
secrétaire, est-ce que nous avons des remplaçants?
La Secrétaire : Oui, M. le
Président. M. Ciccone (Marquette) est remplacé par Mme Caron (La Pinière).
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Merci beaucoup. Alors, ce matin, nous allons entendre de la ville de Gatineau
qui sont avec nous en visioconférence et la Fédération des locataires d'habitations
à loyer modique du Québec.
Alors, tout de suite, nous allons du côté
de la ville de Gatineau. Alors, bonjour à vous trois! Alors, à tour de rôle,
vous présenter avec vos titres et par la suite, vous avez un 10 minutes
pour présenter votre mémoire et on poursuivra avec une période d'échange avec
les députés. C'est à vous.
Mme Bélisle (France) : Merci,
M. le Président. Bonjour, à tous et toutes, mon nom est France Bélisle, je suis
la mairesse de Gatineau.
Mme Marchand (Catherine) : Je
suis Catherine Marchand, directrice générale adjointe au développement durable
à la ville de Gatineau.
M. Bisson (Martin) : Bonjour
à tous. Je suis Martin Buisson, conseiller politique au cabinet de la mairesse
France Bélisle.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
on écoute votre mémoire.
• (11 h 20) •
Mme Bélisle (France) : Parfait.
Alors, merci... du temps que vous accordez à la ville de Gatineau pour qu'on
puisse vous présenter une synthèse du mémoire qui vous a été déposé. Je vous
félicite aussi, comme membre de la commission, de vous pencher sur cette
question extrêmement importante.
Il faut rééquilibrer l'écosystème du
logement au Québec. Il y a un lien direct entre la pénurie de logements et les
crises que vivent non seulement nos populations vulnérables, mais aussi de plus
en plus les gens de la classe moyenne. Il m'apparaît crucial qu'on réalise
collectivement que la participation financière des gouvernements fédéral,
provinciaux et des villes dans le logement social, ce n'est pas une dépense,
mais bien un investissement.
J'ai d'ailleurs la conviction que les
solutions à court, à moyen et à long terme ne passent pas uniquement par les
mains d'une seule ministre. À notre avis, le projet de loi n° 31 doit être
vu comme un point de départ. Accueillons notre responsabilité collective de
tous faire partie de la solution. Ne nous voyons pas comme des adversaires,
mais bien comme des partenaires pour régler cette crise.
Comme Gatineau est frappée durement par
une crise du logement...
Mme Bélisle (France) : ...et
vous l'avez certainement vu dans l'actualité récente, une crise aussi de
l'itinérance. On vous offre, aujourd'hui, bien humblement d'autres pistes à
considérer. Nos propositions sont le fruit de discussions nombreuses avec des
partenaires du milieu communautaire, associatif, coopératif mais aussi les gens
de l'équipe de la ville de Gatineau. Et je vous dirais aussi politiquement ce
qu'on a vécu dans les programmes actuels qui ont été déployés. Les propositions
qui sont faites commandent aussi de la part du gouvernement l'ouverture de
reconnaître les spécificités régionales. On a formulé 15 recommandations
et on les considère, vous le comprendrez bien, tous pertinentes. Par contre, on
va s'attarder sur certaines d'entre elles pour être dans le temps qui nous est
alloué aujourd'hui.
Avec l'arrivée de divers programmes tant
au provincial qu'au fédéral, les villes sont de plus en plus sollicitées pour
compléter les montages financiers dans le développement du logement. À cet
effet, il serait important d'intégrer des dispositions d'aide complémentaire à
la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Je vous réfère donc à la recommandation
numéro 3 que vous voyez dans notre mémoire. La ville de Gatineau
recommande d'intégrer des dispositions d'aide complémentaire à la loi avec
l'objectif d'accélérer les appuis des villes à des projets en logement social
et communautaire, le tout pour optimiser les processus et surtout diminuer les
délais pour les mises en chantier.
L'intégration à la loi de dispositions
d'aide complémentaire, ça peut prendre différentes formes : des crédits de
taxes, des dons de terrains, des interventions pour les infrastructures ou
encore d'autres montants en argent additionnel qui donneraient les coudées
franches aux villes pour soutenir le développement, mais aussi ralentir le
processus administratif. En fait, je devrais dire ralentir la bureaucratie et
accélérer les choses. Ça permettrait aux villes d'éviter l'adoption de
règlements discrétionnaires visant l'adoption de programmes d'aide
complémentaire. Il s'agit aussi d'une mesure qui accélérerait les choses dans
notre administration, ça offrirait aussi une flexibilité d'arriver avec
d'autres options.
Je vous donne un exemple concret. Hier
soir, au conseil municipal, la ville de Gatineau a donné son appui à près de
886 logements dans le cadre de l'appel de projets du programme PHAQ. Si
l'ensemble des projets étaient retenus, et j'espère bien qu'ils le seront, ça
représenterait pour la Ville en argent sonnant 45 millions de
dollars. C'est beaucoup d'argent et c'est difficile dans le cadre actuel de la
situation financière. Faire des changements à l'aide complémentaire, ça nous
permet d'intervenir autrement.
Il faut aussi aborder l'enjeu du
financement ou du sous-financement pour la décontamination des terrains. À la
recommandation 6, on propose une bonification des enveloppes. Dans les
villes qui ont un passé industriel, il y a des terrains stratégiques qui ont un
passé industriel qui sont lourdement contaminés, et le coût pour les
décontaminer vient freiner le développement de projets. C'est majeur et c'est
une façon autre d'intervenir.
Troisièmement, il faut améliorer la
mécanique entourant la contribution fédérale du logement social et
communautaire. À la recommandation 7, la Ville recommande au gouvernement
de négocier avec le fédéral un programme autoportant et structurant qui
pourrait s'inspirer du programme de la taxe sur l'essence et de la contribution
du Québec mieux connue sous le nom de la TECQ.
Quatrièmement, il faut modifier les
mesures fiscales en lien avec la taxe de vente du Québec. À la
recommandation 10, la Ville de Gatineau recommande que le gouvernement du
Québec modifie la Loi sur la taxe de vente du Québec afin que les projets de
logements sociaux et communautaires hors marché bénéficient d'un remboursement
de TVQ à 100 %.
Enfin, à la recommandation 15, la
Ville de Gatineau recommande que le gouvernement du Québec... modifie, pardon,
la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme afin d'introduire le zonage différencié
qui vise à bonifier la densification dans le cadre de projets sociaux et
abordables.
J'attire votre attention sur la
recommandation 4 et 5 qui touchent le milieu communautaire.
Malheureusement, étant donné le sous-financement de nombreux organismes au
Québec et plus spécifiquement dans notre région, je vous rappelle que
l'Assemblée nationale du Québec a voté à l'unanimité, à l'automne, pour
reconnaître qu'il y a un sous-financement en Outaouais, ça devient très
difficile pour les organismes communautaires de lever la main et de jouer
pleinement leur rôle d'alliés sur le terrain.
Enfin, je me permets aussi de souligner la
nécessité d'exempter tous les projets de logements hors marché des processus...
Mme Bélisle (France) : ...d'approbation
référendaire et que cette mesure soit inscrite dans la Loi sur l'aménagement et
l'urbanisme. Ce sont des projets qu'on veut voir dans notre cour. Alors. Il
s'agit de notre recommandation 14.
Il faut aussi raffiner la passerelle entre
les interventions sur le terrain faite par les partenaires terrain, souvent du
milieu communautaire, et l'offre de soins structurée par le gouvernement du
Québec dans le réseau de la santé et des services sociaux.
En conclusion, M. le Président et membres
de la Commission, je vous dirais que ne pas agir, c'est appauvrir le Québec,
c'est mettre un frein à son développement. Ne pas agir, c'est ne pas pouvoir
loger correctement nos étudiants, les travailleurs de demain qui sont si
importants dans un contexte de pénurie de main-d'oeuvre. Ne pas agir, c'est
refuser de créer des conditions de succès pour les nouveaux arrivants. Ne pas
agir, c'est tourner le dos au développement et à l'épanouissement des régions
du Québec dans leur développement économique, c'est rendre très difficiles
l'attraction et la rétention de talents. Ne pas agir, c'est fragiliser des
aînés qui ont pourtant contribué à la société québécoise toute leur vie. Agir
en logement, ça doit se faire sur tous les fronts. Agir, c'est offrir aux
Québécois, peu importe leur situation, des conditions de succès pour qu'ils
contribuent pleinement à la société québécoise. On associe beaucoup la crise du
logement à son impact sur les plus vulnérables. Il y a un lien direct avec le
social, c'est vrai, mais on parle trop peu du frein au développement
économique. Ne pas investir en logement et créer des conditions où les gens
paient trop cher pour leur logement, c'est freiner la formation des étudiants
qui constituent une relève pour nos entreprises et nos institutions publiques.
C'est ne pas pouvoir attirer et retenir de jeunes talents. C'est mettre une
pression immense sur des entrepreneurs actuels qui voient leurs employés avoir
de la difficulté à joindre les deux bouts, qui viennent faire des demandes pour
des hausses salariales et, s'ils ne peuvent pas les offrir, qui voient leurs
employés tourner, et ça déstabilise nos entreprises. Ça mine également la
compétitivité du Québec à attirer des talents et de l'expertise, d'ailleurs,
parce que la disponibilité de logements est souvent un frein pour dire oui.
Merci beaucoup de m'avoir écoutée.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Alors, nous allons commencer une période d'échange en
commençant du côté... ministériel, pardon, avec la ministre. Alors, Mme la
ministre, vous avez la parole pour 16 minutes 30.
Mme Duranceau : Merci, merci.
Bonjour, Mme Bélisle, bonjour à toute l'équipe. Merci de prendre le temps de
nous donner une perspective de l'ouest du Québec.
Mme Bélisle (France) : Merci,
Mme Duranceau.
Mme Duranceau : Alors, je
vais aller peut-être un petit peu, là, dans l'ordre de vos recommandations, pas
que je veux m'étendre indéfiniment sur la notion de cession de bail, mais je me
demandais : Avez-vous des données, vous, empiriques, là, qui vous
réconfortent dans votre position à cet égard là? Puis je vous fais le parallèle
avec la ville de Longueuil qui a dit : Bien, c'est-tu quoi? Moi, je n'ai
pas de données qui me disent que ça va améliorer la situation... ce n'est pas
tant la cession de bail que le registre des loyers, là, parce que c'est ça,
votre recommandation.
Mme Bélisle (France) : Oui,
bien, en fait, je vais fournir une réponse, puis j'inviterais soit M. Bisson,
dans mon équipe, ou Mme Marchand à compléter, si vous le voulez bien. Il y a,
au-delà de la recommandation à laquelle vous faites référence, Mme Duranceau,
une préoccupation chez nous parce que... bien, on a une crise du logement avec
un taux d'inoccupation de 0,8 %. On fait aussi partie des villes au Québec
qui connaissent une croissance fulgurante. C'est un beau problème. Ça fait donc
en sorte qu'on... il y a beaucoup de bail dans l'univers gatinois. C'est aussi,
aussi, vous le savez très bien, on l'a mis dans le mémoire, où un quatre et
demi, ça coûte le plus cher au Québec.
Alors, pour nous, l'idée d'un registre de
loyer, c'est une façon, je dirais, respectueuse d'assurer un prix raisonnable
aux loyers, une façon aussi d'être transparente dans une ville qui, comme nous,
connaît une croissance particulière. Alors, j'inviterais, là, je ne sais pas si
c'est M. Bisson ou M. Marchand... Mme Marchand pardon, qui pourrait compléter
ma réponse.
• (11 h 30) •
Mme Marchand (Catherine) : J'ajouterais,
Mme la ministre, qu'on n'a pas de données probantes qui permettent de faire le
lien directement, mais il faut se rappeler que le logement actuel, c'est là où
on trouve le logement abordable. Les logements à Gatineau qui ont été
construits avant 2005, qui sont des logements locatifs, c'est là qu'il y a du
logement abordable, et donc c'est là où l'écart entre le prix de ces
logements-là, souvent occupés depuis longtemps, et le prix du nouveau logement,
l'écart est le plus grand. Donc, notre réserve de logements abordables, elle
est à l'intérieur...
11 h 30 (version non révisée)
Mme Marchand (Catherine) : ...des
logements qui sont déjà occupés par des gens, parfois depuis plusieurs années.
Mme Duranceau : O.K. Merci.
Ensuite, ça, je suis... la recommandation numéro 3, j'aimerais ça, avoir plus
de précisions quand vous dites : Bien, on aimerait ça que les villes
soient capables d'avoir des participations, là, au-delà de leur participation
financière. Peut-être juste préciser les bloquants puis... pour que je sois
capable de bien porter votre message s'il y a lieu.
Mme Bélisle (France) : Martin,
est-ce que tu souhaites... M. Bisson.
M. Bisson (Martin) : En fait,
Mme la ministre, c'est que ces dispositions-là existent déjà, il y a des
possibilités de le faire à l'intérieur de la Loi sur la Société d'habitation du
Québec, mais ces dispositions d'aide complémentaire là s'appliquent
spécifiquement à des programmes. Donc, il faut adopter, les villes doivent
adopter des règlements discrétionnaires, un pour, par exemple, AccèsLogis, un
autre pour le FAC, un autre pour les fonds fiscalisés. L'enjeu que ça
représente, c'est un enjeu pour les villes d'adopter à chaque fois, à chaque
nouveau programme, des dispositions d'aide complémentaire pour les différents
programmes qui existent.
Il y a aussi d'autres sources de revenus
qui commencent à prendre forme pour le logement social et communautaire. Donc,
d'inscrire à l'intérieur de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme des
dispositions qui automatiseraient ces aides complémentaires là pour éviter que
ce soient des règlements discrétionnaires... Par les villes, c'est-à-dire on l'inscrit
dans la loi, au même titre, par exemple, qu'on le fait pour la revitalisation
des centres-villes. Il y a une durée de temps qui a été mise. Je pense qu'à l'ensemble
du Québec ça pourrait être bénéfique.
Surtout, je prends l'exemple de Mme la
mairesse, dans l'appel au projet FAC, la ville de Gatineau, d'ailleurs, a
déposé 886 logements. Évidemment, vous comprendrez que, demain matin, mêmes les
plus petites villes, c'est un enjeu, de sortir du capital. Donc, c'est de l'automatiser
dans le but d'accélérer les mises en chantier.
Mme Duranceau : O.K.. Ça, je
vous entends. C'est intéressant. Recommandation numéro 4, là, vous faites
référence au groupe de ressources techniques. Pour moi, là, les groupes
communautaires qui nous aident, là, dans tout ça, puis qui ont porté ces
projets-là depuis AccèsLogis, tu sais, c'est des entreprises d'économie
sociale, là, si on veut parler avec le jargon de 2023. Puis que ça soit un GRT,
que ça soit un OBNL, que ce soient les offices d'habitation, c'est tout du
monde qui est impliqué puis qui contribue, là, puis dont on a besoin. Là, de
soutenir spécifiquement... Je pense qu'il y en a qui font très bien, là, puis
qui n'ont pas besoin d'aide pour être soutenus puis pour rester en vie. Ceux
qui ont actualisé leurs pratiques puis leurs méthodes d'intervention puis de
financement, bien, ils réussissent à livrer des super beaux projets.
Alors, qu'est-ce que vous suggérez, là,
ici? Une aide spécifique pour ces groupes-là, pour ceux qui n'ont pas actualisé
leurs affaires puis qui ont de la difficulté?
Mme Bélisle (France) : Bien,
je me permettrais un début de réponse, puis M. Bisson, qui est, au cabinet, la
personne qui traite notamment avec les GRT, pourrait compléter. Vous avez
raison, Mme Duranceau, l'offre des GRT au Québec, elle est parfois asymétrique.
Il y a des GRT, selon les marchés, selon, je vous dirais aussi, la stabilité au
sein même de leur organisation, qui sont peut-être plus performants que d'autres.
Et ça n'a rien à voir avec la compétence ou le désir d'accomplir des choses, ça
a juste à voir... où dans certaines régions, il y a plus de roulement. On le
vit, nous, à Gatineau, avec certains de nos GRT.
Alors, y a-t-il lieu de soutenir les GRT
dans une forme d'attentes, de standards, de professionnalisation des GRT. Et
notre recommandation, elle est un peu dans ce sens-là, pour venir vraiment nous
donner des outils à la grandeur du Québec pour avoir des GRT qui sont
performants parce qu'ils sont aussi soutenus dans leur développement. Alors, M.
Bisson pourrait un petit peu compléter puisqu'il est bien au fait des défis qu'on
peut avoir.
M. Bisson (Martin) : Mme la
ministre, pour les groupes de ressources techniques, un des enjeux qu'on vit à
Gatineau, puis, en fait, qui n'est pas vraiment un enjeu... mais mes gros
groupes promoteurs, mes gros groupes sociaux n'ont pas de difficulté à faire
lever des 100, des 150 portes, des 200 portes. Là où on identifie un risque,
nous, au niveau des GRT, c'est vraiment au niveau des clientèles vulnérables.
Par exemple, l'itinérance, les déficiences intellectuelles, c'est des plus
petits groupes qui portent ces projets-là, et, souvent, les groupes qui portent
ces projets-là, ça n'est pas leur mission première, d'offrir du logement, donc
c'est des gens, par exemple... je prends l'exemple de la Maison des apprentis,
à Gatineau...
M. Bisson (Martin) : ...qui
va accueillir une clientèle de gens avec des déficiences intellectuelles,
qui... ce n'est pas dans son «core business», de faire du logement social. Lui,
il pense qu'en offrant, en ajoutant cette offre de service là pour sa
clientèle, ses usagers, ça va être bénéfique. S'il n'y a pas de plus petits
groupes de ressources techniques qui aident ces petits organismes là à les
développer, ces petits projets... C'est des petits projets, c'est des 15... Des
fois, c'est des maisons de femmes violentées, des 15 portes, des
20 portes. Il y a un ajout à garder «légèreté» pour pouvoir aider ces plus
petits groupes là, communautaires, à développer du logement pour des clientèles
très spécifiques.
On le vit, nous, dans l'Outaouais. On a un
GRT qui se spécialise dans le social. Mais un GRT, c'est un peu comme une
entreprise, à la limite, plus tu as un volume, plus tu as des rentrées. Je
prends l'exemple de nos GRT, qui font des 15, 20 portes, qui n'ont pas
nécessairement les rentrées qu'un 150 portes va donner, ça leur cause des
enjeux. Et il y a un risque, à l'intérieur de l'écosystème social, à Gatineau,
de perdre, puis je suis convaincu que c'est dans d'autres régions du Québec, la
capacité de développer des projets pour les plus petites clientèles ou les
clientèles les plus vulnérables.
Mme Duranceau : O.K., je
vous entends. Je vous entends. Je vous entends.
Pour ce qui est... Il n'y a pas
d'enveloppe, là, au niveau de la recommandation six, au niveau de la
décontamination de terrain, il n'y a pas d'enveloppe spécifique qui est dédiée
aux villes pour ça? C'est ça que vous me dites?
Mme Bélisle (France) :
En fait, il y a parfois des enveloppes de décontamination, je vais dire, dans
différents programmes gouvernementaux. Puis Mme Marchand pourrait...
Puisqu'elle a une grande expérience à la Ville, pourrait le confirmer.
Mais je me permets de vous donner un exemple.
Il y a deux ans, alors que je venais d'être élue, votre collègue M. Girard
faisait un peu une tournée des nouveaux maires et mairesses du Québec. Puis
j'abordais avec son équipe la question de la décontamination. Et il disait, tu
sais : Vous savez, les besoins sont tellement grands qu'on pourrait
prendre Gatineau, Québec et Montréal puis ces trois villes là, à elles seules,
videraient l'enveloppe.
Alors, il y a des enveloppes qui existent,
mais clairement, elles sont insuffisantes.
On a un projet, vous êtes venue à Gatineau
pour l'annoncer, un projet, clairement, là, d'une dizaine de logis pour des
familles à risque d'itinérance à Gatineau, qu'on appelle le projet
Saint-Étienne, qui était complètement bloqué parce qu'il manquait
800 000 $ pour décontaminer le terrain. Et ça, ça aurait fait mourir
le projet. C'est la Ville de Gatineau, finalement, qui a voté une aide
d'urgence pour venir sauver ce projet-là.
Alors, vous comprenez, dans une ville
comme Gatineau, puis il y en a plein, là, des villes au passé industriel à
travers le Québec, s'il faut toujours intervenir à coup de 800 000 $
ici et là, on n'a même pas fait d'investissements dans des portes, on est juste
en train de gérer des terrains, alors on a besoin d'aide et une meilleure intégration
puis une bonification de l'enveloppe de décontamination. Ça viendrait vraiment,
vraiment nous aider.
Je dirais aussi que ça fait, à mon avis,
écho à ce qui a été déposé par Mme Laforest, d'être capables de
revitaliser, de densifier des centres-villes, d'agir là où il y a un passif
environnemental. Et, dans ce contexte-là, on devrait bonifier et... bonifier
les enveloppes, les augmenter, et être capables de les associer plus
directement à des projets de logements sociaux et abordables.
Mais, Mme Marchand, si vous voulez
compléter ma réponse avec des exemples plus concrets, administratifs, je
l'apprécierais. Merci.
Mme Marchand (Catherine) : Très
sommairement, l'enjeu, c'est que les programmes gouvernementaux pour la
décontamination ne sont pas dédiés, donc c'est des gens qui soumettent ces
appels à projets. Et, comme le disait Mme la mairesse, ces enveloppes-là ne
sont pas capables de répondre à l'ampleur des problèmes. Donc, le fait qu'il
n'y ait pas d'enveloppe dédiée pour de la décontamination, liée, par exemple, à
des projets de logements abordables ou à la construction de logements, fait que
tous ces projets-là sont en... toutes ces demandes-là sont en concurrence. Et
c'est, je pense, la portée de la demande exprimée par la Ville.
• (11 h 40) •
Mme Duranceau : O.K.
Non, je vous entends. Puis je me souviens, dans le projet dont vous parlez,
justement, de l'enjeu. Ça fait partie des «blocants», justement, pour les
projets d'habitation. Ça fait que... O.K., ça, je vois ça.
L'autre chose, bien, au niveau d'UTILE, on
les a rencontrés la semaine dernière, je pense. Effectivement, votre
recommandation va dans le sens de ce qu'ils proposaient. Je ne sais pas s'il y
a d'autres choses que vous vouliez ajouter à ce sujet-là. Non. O.K.
Peut-être... Je vais vous amener sur le
zonage différencié versus le zonage incitatif, qui est déjà prévu par la LAU,
là, suite aux modifications qui ont été faites. Puis ma compréhension à moi,
c'est...
Mme Duranceau : ...pour
reprendre l'expression qui m'a été donnée, c'est comme un peu des poupées
russes. Puis le zonage incitatif inclurait le zonage différencié, ça fait que
vous auriez déjà les pouvoirs pour faire ça. Alors, si je ne comprends pas
comme il faut, expliquez-le-moi.
M. Bisson (Martin) : Bien, en
fait, Mme la ministre, vous avez raison que le zonage différencié puis le
zonage incitatif peuvent être liés. L'avantage... je prends l'exemple de
Gatineau où on a une pénurie de terrains et où les entrepreneurs, les
promoteurs communautaires puis le promoteur privé compétitionnent pour le même
terrain, avoir une disposition de zonage différenciée au moment de l'achat du
terrain parce que le zonage incitatif va nécessiter une approbation du conseil
municipal, par exemple, au travers des processus comparativement à un zonage
différencié qui l'automatiserait. Donc, au moment de la négociation pour un
terrain, par exemple, si un OBNL compétitionne contre le privé dans l'achat
d'un terrain, l'avantage d'être capable de faire automatiquement plus de
logements qu'avec un zonage incitatif pour lequel il y a un retour au conseil
municipal, leur permet d'avoir un avantage d'acquérir des terrains, d'être plus
compétitifs par rapport au privé.
Mme Duranceau : Mais là vous
dites, vous feriez ça «on the spot», là. Chaque fois qu'il y a une transaction,
vous pourriez, pour cette transaction donnée là, modifier le zonage?
M. Bisson (Martin) : Non, il
serait inscrit dans les grilles de zonage, c'est-à-dire que le zonage incitatif
n'est pas inscrit à l'intérieur de la grille de zonage, Mme Marchand
pourrait peut-être me corriger là-dessus, mais le zonage différencié, ce qu'il
fait, c'est qu'il est inscrit dans la grille de zonage, c'est-à-dire que, pour
un OBNL, c'est automatique qu'il peut faire plus de logements, c'est pas au
même sens que le zonage incitatif où il faut que ce soit propre au conseil
municipal sur des conditions et il y a de la négociation qui doit être faite
avec la ville. Ce que ça fait, le zonage différencié, notre compréhension,
c'est que ça automatise cette plus-value au niveau du logement abordable, donc
rend nos OBNL plus compétitifs dans un marché où le terrain est quand même
assez rare. L'exemple de Gatineau, là, c'est particulier.
Mme Bélisle (France) : Mme Marchand,
est-ce que vous souhaitez compléter?
Mme Duranceau : O.K.. Bon,
bien, parfait, ça me va. Je vais passer la parole à ma collègue députée de
Labelle et adjointe parlementaire.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
députée de Labelle, vous avez la parole pour 1 min 50 s.
Mme Jeannotte : Merci, M. le
Président. Bonjour, Mme la mairesse. Écoutez, moi, je suis impressionnée par
votre discours, je vous félicite, parce que vous avez beaucoup parlé
d'horizontalité. Vous avez un beau discours qui dit qu'il ne faut pas être
adversaires puis qu'il faut être partenaires. Puis les efforts que fait la
Ville de Gatineau, je vous salue parce que si toutes les villes en faisaient
autant, peut être que... En tout cas, c'est ça, il faut travailler en équipe.
Ça fait que félicitations.
Puis l'horizontalité, on est là-dedans,
hein? Le Tourisme, avec ma collègue, les Affaires municipales, le Travail, avec
M. Boulet, qui va travailler au niveau de la CCQ, France Hélène. Donc, on
est vraiment en équipe, puis vous avez raison d'en parler. Puis moi, dans mon
comté de Labelle, là, je reconnais les mêmes suggestions que vous faites. Je le
vis dans mon comté. Donc, c'est intéressant, là. Toutes vos suggestions aussi,
un coup de chapeau à vos suggestions. C'est très intéressant. La TEQ qui
pourrait venir, là, aider comme modèle avec nos négociations avec le fédéral,
j'aimerais vous entendre là-dessus. Et puis, d'ailleurs, avez-vous interpellé,
tant qu'à faire, M. Trudeau qui vous a lancé un coup de... un petit cri,
ça ne fait pas longtemps? Donc, je voudrais vous entendre sur la TEQ, s'il vous
plaît. Merci.
Mme Bélisle (France) : Bien,
M. Trudeau n'est pas loin, hein? Je faisais des blagues que je suis prête
à aller chercher un chèque pour le gouvernement du Québec, ça me prend 10 minutes
de traverser le pont. Peut-être que Mme Marchand pourrait compléter, mais
je vous dirais, sur le plan administratif et politique, la TEQ un programme...
Le Président (M. Schneeberger) : 15 secondes...
Mme Bélisle (France) : ...est
un programme duquel on peut s'inspirer. Je pense que, quand on est en
politique, on ne veut pas toujours réinventer la roue et cette possibilité-là
est intéressante. Alors, Mme Marchand ou Martin, je ne sais pas si vous
voulez compléter, voir quels sont les liens, là, qu'on voit ou le potentiel de
prendre la TEQ comme un modèle qui pourrait aussi s'appliquer en logement.
Le Président (M. Schneeberger) : Malheureusement,
on a plus de temps. Alors, peut-être qu'on pourra revenir avec les oppositions
là-dessus. Alors, excusez-moi, il faut faire respecter les minutes pour tout le
monde. Alors, nous allons maintenant du côté de l'opposition officielle avec la
députée de Mille-Îles, vous avez 10 min 24s qui vous êtes accordé.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Alors, d'abord, merci, Mme la mairesse et les deux personnes qui
vous accompagnent d'être présent avec nous ce matin. Je dois vous dire que j'ai
beaucoup... j'ai eu à beaucoup insister pour que vous soyez présents. Je tenais
absolument à vous entendre, et après plusieurs refus, heureusement, vous êtes
ici, donc je suis très heureuse. Et la raison pourquoi je voulais autant vous
entendre, c'est que vous êtes à proximité d'une autre province qui a des règles
assez différentes des nôtres par rapport à la construction. Et vous vivez une
réalité qui est vraiment distincte du reste du Québec...
Mme Dufour : ...donc vous en
parlez dans votre mémoire, c'est fort intéressant.
Avant de rentrer dans les détails, je
voudrais juste souligner que j'apprécie d'entendre que le logement social, ce
n'est pas une dépense mais que c'est un investissement. On l'a vu avec le
sommet de l'itinérance la semaine dernière. Donc, merci d'avoir porté ce bâton
de pèlerin là, Mme la mairesse, dans les dernières semaines.
Donc, peut-être venir avec... Justement,
on a vu, l'Ontario a annoncé qu'ils allaient aller dans le sens, dans le fond,
du fédéral pour leur taxe de vente sur les matériaux de construction, et, dans
votre mémoire, vous en parlez, là, en page 11, vous aimeriez que le Québec
également, dans le fond, modifie la Loi sur la taxe de vente du Québec pour,
dans le fond, exempter les logements sociaux et communautaires. Est-ce que vous
pourriez en parler un peu plus? Qu'est-ce que vous pensez que ça aurait comme
impact chez vous?
Mme Bélisle (France) : Je
vais demander à Martin de compléter la réponse, mais merci de me poser cette
question-là. Je vais me permettre de dire quelque chose que j'ai entendu
justement au sommet la semaine dernière, vous étiez présente. Quelqu'un a
dit : «One size fits all fits nobody», c'est-à-dire que, si on fait du
mur-à-mur, on ne répond aux besoins de personne. Et, je veux dire, je suis
mairesse, vous êtes députée, vous êtes ministre, c'est vraiment plus simple
pour une organisation gouvernementale de faire du mur-à-mur. C'est plus facile
pour nous sur le plan administratif, mais ça ne répond pas bien aux besoins. Et
la région de l'Outaouais et de Gatineau, elle a, oui, des spécificités
régionales. Et je comprends bien que les 1 100 mairies et mairesses
au Québec vous diraient qu'ils sont tous spéciaux et uniques, mais, si on veut
être capables d'atteindre des résultats, il va falloir faire preuve de
souplesse et venir mettre des lunettes. Et vous avez complètement raison. Ce
que Gatineau vit, dans sa situation frontalière de pression sur le logement,
de... Une couverture pour un itinérant, là, c'est une couverture, qu'il soit
l'autre côté du pont ou de ce côté-ci. Alors, ça demande une vision comme ça.
Je vais demander à M. Bisson, dans mon
équipe, de vous parler parce qu'il est... c'est lui qui a eu des discussions
avec les gens de l'ACQ et de l'APCHQ dans ce dossier de la construction puis il
pourrait répondre, là, plus précisément à votre question sur les freins que ça engendre,
la situation puis la réglementation actuelles.
M. Bisson (Martin) : Oui, par
rapport à la région, notre proximité avec Ottawa, autant au niveau du marché
locatif privé que du marché... le hors marché, on a... on compétitionne,
Gatineau, avec les entrepreneurs d'Ottawa, même au niveau de la main-d'oeuvre,
au niveau des talents. Donc, on a cette compétition-là. Si, par exemple, à
Gatineau... Puis souvent Gatineau, par les programmes puis par sa proximité
avec Ottawa... Je vais vous donner un exemple. La construction à Gatineau est
17 % plus chère qu'à Montréal. Ça fait qu'on pense souvent que le marché
de Montréal, c'est où c'est le plus cher au Québec. Construire à Gatineau,
c'est 17 % plus cher, puis il y a un impact qui est directement lié avec l'Ontario.
Quand... En octroyant un crédit de taxe au
niveau des... du logement social et communautaire hors marché, ça nous permet
d'être un peu plus... d'être plus compétitifs, de baisser nos coûts,
évidemment, parce qu'au final c'est au même titre qu'au privé ou au social
communautaire, bien, c'est une question de chiffres puis de montage financier.
Dans un exemple, puis même pour le marché
locatif privé, si l'Ontario adopte un crédit pour sa TVH, bien, l'impact pour
nos entrepreneurs de Gatineau, c'est qu'ils deviennent automatiquement
15 % moins compétitifs que le logement qui se construit l'autre côté de la
rivière. Je pense que d'inscrire ça, ça permet une certaine compétitivité puis,
dans la relance qu'on vit présentement, ça donne un avantage au logement social
et communautaire. C'est-à-dire que le temps que les taux d'intérêt descendent,
il y a une possibilité pour le Québec de mettre la pédale au fond pour le
logement social et communautaire, ça nous donne cette opportunité-là, le temps
que le marché se rééquilibre au niveau du marché locatif privé. Donc, c'est une
des avenues que nous, on suggérait.
• (11 h 50) •
On a aussi mis dans notre mémoire le fait
que, pour le marché locatif privé, ça pourrait être intéressant de le faire
aussi, mais, dans le mémoire, ce qu'on inclut, c'est une notion de le faire
dans des axes à haut niveau de service de transport collectif et dans des zones
densifiées justement pour qu'à court, moyen, long terme, bien, ça... on puisse
avoir un retour sur notre... que le gouvernement puisse avoir un retour sur son
investissement.
Mme Dufour : Merci beaucoup.
Il y a aussi une autre réalité que vos voisins vivent, c'est l'accès aux sommes
du fédéral, avec les... Là, il y a eu une sortie, la semaine dernière, du président
de l'Union des municipalités du Québec, est-ce que... qui demandait justement
que l'entente soit rapidement signée ou que les villes puissent directement
aller chercher les sommes au fédéral. J'ai entendu hier...
Mme Dufour : ...je crois, c'était
hier, la ministre qui parlait des conditions qui seraient exigées, mais entre
ne pas avoir l'argent et attendre versus on perd du temps, qu'est-ce que vous
en pensez? Puis est-ce que vous... est-ce que vous voyez un impact, justement,
qu'Ottawa ou... et même Toronto vont... puissent avoir accès à cet argent-là et
pas vous?
Mme Bélisle (France) : Je
vais répondre, parce que la question est peut-être un petit peu plus politique.
J'ai... Tu sais, j'ai le goût de vous dire, là : Moi, au final, ça ne me
dérange pas c'est quoi, le système, mais il peut-tu marcher? Tu sais, on
peut-tu se parler? On peut-tu faire descendre de l'argent? Il y a quelque chose
qui est complètement aberrant de vivre une crise comme on vit, en ce moment, et
de savoir que cet argent-là ne descend pas sur le terrain, c'est inacceptable.
Alors, moi, j'ai le goût de vous dire, au gouvernement du Québec et au
gouvernement fédéral : Assoyez-vous, trouvez une solution puis
arrangez-vous pour que ça fonctionne. Moi, que l'argent vienne directement aux
villes ou qu'elle transite par Québec, bien franchement, ça m'importe peu. Ce
qui m'importe, c'est qu'elle arrive le plus rapidement dans ma ville pour
qu'elle arrive le plus rapidement avec une pépine sur un terrain qui va faire
du logement pour des gens qui en ont besoin.
Mme Duranceau et moi, on a déjà eu cette
discussion-là. Moi, je vais vous dire, je fais peut-être partie des mairesses
au Québec qui ont des liens plus étroits avec le gouvernement fédéral à cause,
justement, de cette proximité où j'ai la chance de voir des ministres fédéraux.
Alors, je pense que tout le monde est plein de bonne volonté, je sais que Mme
Duranceau a eu des échanges souvent avec le fédéral à cet égard-là. J'ai le
goût un petit peu de vous renvoyer la balle puis de dire : Dites-moi
qu'est-ce que ça prend, si vous avez besoin d'aide, je vais aller vous aider.
Mme Dufour : Merci. Merci
pour ce... Ça venait du cœur. On parlait aussi de la proximité de l'Ontario,
là, c'était intéressant, je trouvais. En page 12, vous parlez de la
mobilité des travailleurs de la construction. Puis ça, c'est un enjeu, il y a
une pénurie de main-d'oeuvre dans le domaine de la construction. On parle de
plus en plus, là, d'avoir des gens issus de l'immigration dans ces domaines
spécifiques là. Mais, vous, ce que vous demandez, c'est que les
500 Québécois qui travaillent en Ontario, donc juste l'autre bord de la
frontière, puissent venir construire chez vous, puis actuellement ce n'est pas
possible. Donc, peut-être vous entendre un peu plus là-dessus, s'il vous plaît.
Mme Bélisle (France) : Martin,
veux-tu aborder cette question-là de la mobilité de la main-d'œuvre?
M. Bisson (Martin) : Oui,
absolument. Il y a une entente qui existe entre le Québec, l'Ontario et
d'autres provinces de l'Atlantique, justement, pour la mobilité de la
main-d'œuvre. Un des enjeux particuliers de Gatineau, c'est que... bien, puis
du Québec, c'est qu'il y a le système de cartes de compétence. Ce qui arrive à
Gatineau, c'est que j'ai des travailleurs qui vont acquérir de l'expérience en
Ontario, O.K., qui deviennent des charpentiers-menuisiers, des gens de métiers,
qui ne peuvent pas, parce qu'ils n'ont pas de carte de compétence, venir
travailler au Québec, sauf si, par exemple, le bassin s'ouvre ou s'ils vont
faire des formations professionnelles. Ce qu'on considère qui serait avantageux
pour l'Outaouais, ce serait, justement, de décloisonner ça et de permettre à
ces travailleurs-là, sous des conditions particulières à l'Outaouais, de
pouvoir intégrer le marché de la construction à Gatineau, en Outaouais, pour,
justement, là, se donner un avantage ou une chance... une condition de succès
additionnelle.
Mme Dufour : Oui, et un des
enjeux au Québec, c'est, justement, la multiplication des cartes de compétence.
Puis, en Ontario, il y en a beaucoup moins. Donc, est-ce que... Dans le fond,
c'est sûr qu'on voit que c'est plus efficace. Est-ce que vous voyez des
différences dans les temps de réalisation des chantiers entre Ottawa et chez
vous?
M. Bisson (Martin) : Donc,
cette question-là particulière, Mme la députée, je ne pourrais pas vous... je
ne pourrais pas vous répondre à savoir est-ce que c'est plus vite en Ontario ou
au Québec, là. Je pense que chacun des marchés a ses particularités. La façon
dont les corps de métier, les inspections sont gérés d'une province à l'autre
sont trop différentes, je ne pourrais pas me positionner là-dessus.
Mme Dufour : Parfait.
Peut-être un dernier point. Vous demandez, là, un taux d'imposition différencié
pour les OBNL, les coopératives d'habitation. Dans le fond, ce qu'on comprend,
c'est que, comme ville, vous souhaiteriez pouvoir les aider en les taxant sur
un taux différencié que le reste du résidentiel qui se compare actuellement,
c'est bien ça?
Mme Bélisle (France) : Oui,
martin, tu peux ajouter, mais, en fait, l'idée, c'est ce qu'on entend... Ce
qu'on entend beaucoup, c'est la capacité ou l'incapacité, parfois, à faire des
réinvestissements ou des investissements pour maintenir l'infrastructure.
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
Mme Bélisle (France) : Donc,
s'il y avait une pression moindre, on fait le pari que les organismes
pourraient se garder certaines réserves pour faire un meilleur entretien et
donc offrir des logements de meilleure qualité pour les gens.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du...
Le Président (M. Schneeberger) : ...côté
de la deuxième opposition, avec le député de Laurier-Dorion. Vous avez 3 min 28 s.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. Bonjour, Mme Bélisle, Mme Marchand et M. Bisson. Écoutez, je vais y
aller tout de suite avec votre première recommandation, là, les cessions de
bail, là. Vous ne parlez pas de cession de bail, vous parlez de registre des
loyers. Donc, on est forcés de faire, comment dire, un raisonnement mental pour
se dire que vous préférez... En fait, c'est la question que je vous pose, là. À
la lecture de votre mémoire, on dirait que vous préférez nettement le registre
des loyers à la cession de bail, là. Est-ce que c'est ça, votre raisonnement?
Mme Bélisle (France) : Martin,
veux-tu parler du débat qu'on a eu là-dessus?
M. Bisson (Martin) : En fait,
nous, on voit le registre des loyers comme une mesure de contrôle des loyers,
mais la cession de bail comme telle, c'est entre le locateur et le locataire.
La ville de Gatineau, elle, n'est pas ni un ni l'autre, O.K. Le registre des
loyers, ce qu'on trouve, c'est que c'est une opportunité, à notre avis, d'être
moins contraignants autant pour le locataire que le locateur, puis qui
permet... Un des avantages, au-delà du contrôle du bail, d'avoir des données,
en temps réel, du marché, qui peut... qui... À notre avis, ça, c'est un des
avantages d'avoir ces données-là, pour savoir ils se dirigent où vers le
marché. Si mon parc de logements abordables a une hausse plus significative,
par exemple, que mon marché privé, bien, avec un registre de loyers, nous, on a
la prétention que ça nous permettrait, puis ça permettrait au gouvernement de
pouvoir ajuster le tir en cours de route, et ne pas se retrouver devant des
faits accomplis.
M. Fontecilla : Très bien. Je
vais aller sur votre recommandation n° 5, donc : «Intégrer, dans le
développement des projets d'habitation pour les clientèles vulnérables, les
mises à niveau pérennes et suffisantes des ressources humaines». Et donc vous
parlez d'une planification des besoins en santé et services sociaux. Bon, on le
sait, on a, tous et toutes, entendu votre cri du cœur, Mme Bélisle, la semaine
dernière, concernant l'itinérance et la nécessité absolue de s'attaquer à cette
problématique-là. Croyez-vous que, dans l'état actuel des choses, le
développement du logement social et communautaire n'est pas assez arrimé à de
l'accompagnement, de l'assistance en termes de santé et services sociaux, en
particulier pour les populations en situation d'itinérance?
Mme Bélisle (France) : Merci,
M. le député, de me poser cette question-là. Je reviens à ce que j'ai dit au
début de mon mémoire, où je disais que Mme Duranceau ne pourra pas, seule,
porter ce dossier. C'est l'affaire de tous, et c'est l'affaire d'autres
ministères et d'autres ministères au gouvernement. Je reviens à votre question.
Si on ne voit pas les défis de notre réseau de la santé, si on ne voit pas les
défis de notre réseau de services sociaux, si, avec nos CISSS, on n'est pas
capables de s'asseoir à la table et d'avoir des discussions productives pour
voir comment on passe de l'intervention terrain à la phase soins, bien, on fait
juste pomper des millions, et on n'est pas dans une réflexion de solutions du
système. Et donc j'ai le goût de vous dire que le succès, par rapport,
notamment, à l'itinérance, mais aussi à d'autres personnes vulnérables et
fragilisées, il repose aussi, en grande partie, sur notre capacité de
travailler en équipe sur tous les fronts.
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
Mme Bélisle (France) : Alors,
la faiblesse ou la force, dans un réseau de santé et de services sociaux efficace,
a un impact direct sur les clientèles qu'on essaie d'aider.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup pour votre réponse. Alors, nous allons maintenant du côté des
Îles-de-la-Madeleine. Alors, vous avez 2 min 38 s, M. le député.
• (12 heures) •
M. Arseneau : Merci, M. le
Président. Bonjour, Mme la mairesse, membres de votre équipe. Je voudrais
d'abord saluer la teneur puis l'approche de votre mémoire, qui est... je
qualifierais d'humaniste et d'holistique, dans la mesure où on veut aborder les
problèmes en collaboration avec les autres, mais de façon globale. Vous parlez
de santé, vous parlez de logement, les deux sont interreliés, j'imagine que
vous pourriez parler aussi d'environnement, et, sous cet angle-là, je pense que
c'est une bonne façon de voir les choses. On voit qu'il y a des recommandations
pour soutenir les projets de résidences étudiantes. On a aussi des propositions
pour soutenir les organismes communautaires. Vous avez aussi votre rôle à
jouer, le gouvernement également. Alors, moi, je trouve que l'approche est très
intéressante.
Puis, pour entrer dans le vif du sujet,
puisqu'on a peu de temps, j'aimerais savoir... On a beaucoup parlé de cession
de bail. Vous refusez de vous prononcer là-dessus, en disant : Ce n'est pas
nécessairement l'affaire des villes. Mais sur le registre des loyers, vous
prenez position. On est d'accord avec vous. La ministre, hier, a semblé
suggérer que ce n'était pas le travail du gouvernement, mais plutôt l'affaire
de Vivre en ville ou, même, des villes, si elles voulaient en développer un.
Quelle est votre réaction à ce point de vue?...
12 h (version non révisée)
M. Arseneau : ...votre
réaction à ce point de vue?
Mme Bélisle (France) : Nous,
on estime qu'un registre des loyers à portée, je vais dire, nationale est
intéressant. Il est intéressant pour les locataires, je pense aussi qu'il est
intéressant dans la collecte de données pour le gouvernement, autant le
gouvernement du Québec que pour les villes. Je ne sais pas quelle serait la
bonne solution. Vivre en ville a fait une proposition très intéressante que,
nous, on a appuyée par rapport à son registre.
Il y a déjà des mécanismes qui existent
entre le gouvernement du Québec et les propriétaires. Je vais prendre par
exemple le relevé 31, que les propriétaires doivent faire et doivent fournir à
leurs locataires. Est-ce qu'il n'y a pas là une façon d'intégrer une nouvelle
donnée ou une nouvelle question qui permettrait de colliger le prix des loyers?
Alors, je... moi, je pense que cette idée-là, elle est très intéressante pour
protéger les locataires, pour tenir aussi les locataires imputables, mais pour
permettre aussi au gouvernement du Québec — puis là, je reviens à mon
discours économique — de voir comment ça va dans l'économique de ses
régions, de voir quel est le profil ou la pression sur certaines populations et
villes du Québec par rapport à d'autres, et ça, c'est très important. Je vous
dirais, dans une région comme Gatineau, de façon plus granulaire, et vous le
voyez dans le mémoire — je n'en ai pas parlé ici aujourd'hui, parce
que vous l'avez sous les yeux — mais on est le logement abordable d'Ottawa.
On est la ville au Québec où le quatre et demie coûte le plus cher, mais on est
presque 400 $ moins cher que le côté d'Ottawa. Alors, il y a une pression
immense.
Donc, ce genre de... En fait, ce registre
des loyers permettrait peut-être d'aller chercher de la donnée fine autre que
seulement propre au logement, mais pour voir et pour moduler, sur le plan
économique, qu'est-ce que ça donne dans une population.
M. Arseneau : Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci,
Mme la mairesse. Alors, merci pour votre précieuse contribution à nos travaux.
Alors, nous allons suspendre quelques
instants pour permettre au prochain groupe de prendre place. Bonne journée.
Mme Bélisle (France) : Merci,
merci à vous.
(Suspension de la séance à 12 h 04)
(Reprise à 12 h 06)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons la séance. Alors, je souhaite la bienvenue à la Fédération des
locataires d'habitations à loyer modique du Québec. Alors, bonjour à vous
quatre...
Le Président (M. Schneeberger) : ...bonjour
à vous quatre. Alors, dans un premier temps, peut-être juste vous présenter
très rapidement, parce que c'est à l'intérieur du 10 minutes qui vous est
consacré pour présenter votre mémoire. Alors, je vous laisse la parole.
M. Dubé (Yves) : ...je vais
vous présenter les des membres qui sont avec moi. J'ai la vice-présidente, Mme
Marie-France Poirier, organisatrice communautaire, Patricia Viannay, notre
trésorier, M. Lucien Dionne, et moi-même, le président, Yves Dubé. Alors, Mme
la ministre, Mmes et MM. les députés, bonjour. Les présentations sont faites,
alors je vais passer à un petit topo de la fédération. Alors, bien, en premier
lieu, au nom de la fédération, je tiens à vous remercier pour l'invitation à
participer à cette commission parlementaire. La fédération a toujours été une
force de proposition et nous sommes contents de pouvoir contribuer avec nos
commentaires à l'avancement du droit au logement au Québec.
Il y a 30 ans, la fédération voyait
le jour et, aujourd'hui, elle parle au nom de 65 millions de ménages
administrés par les 149 offices d'habitation du Québec. Elle regroupe près
de 300 associations de locataires et une centaine de comités consultatifs
de résidents répartis sur tout le territoire. Depuis sa fondation, notre
fédération se soucie d'assurer la bonne gestion et la pérennité du parc de
logements publics au Québec, notamment en favorisant l'implication des locataires
à la gestion de leur office d'habitation. La fédération est dirigée par un
conseil d'administration composé de 18 locataires représentant les
différentes régions du Québec.
D'entrée de jeu, ici, il est important
pour nous de préciser que nous n'interviendrons pas sur la modification
proposée par la ministre concernant la cession de bail et le fonctionnement du
Tribunal administratif du logement. Cependant, nous attirons votre attention
sur des sujets qui sont très importants pour la fédération et les
65 000 familles que nous représentons. En premier lieu, la
préservation du parc immobilier HLM, un patrimoine collectif de plus de
30 milliards de dollars. Ensuite, nous proposerons des solutions à la
crise du logement grâce à un nouveau programme HLM et à des mesures
législatives pour augmenter l'offre de logements. Finalement, nous aborderons
des articles sur la gouvernance des offices. Et, sur ces quelques mots, je vais
céder la parole à Patricia Viannay, qui va développer davantage sur le contexte
et notre amendement à l'article 19 de la loi 31. Merci.
Mme Viannay (Patricia) : Merci.
Donc, en effet, nous, à la fédération, bien, vous l'avez vu à la lecture de
notre mémoire, on a choisi de se concentrer sur les articles 19 et 22
directement en lien avec le parc HLM, la gouvernance des offices, et je vous
dirais en particulier l'article 19. C'est l'article, donc, qui ouvre la
possibilité, en cas d'aliénation d'un immeuble ou d'un terrain, que le produit
de cette aliénation serve à reconstruire du logement HLM ou du logement
abordable. Donc, c'est plus sur le coût du logement abordable qu'on
souhaiterait intervenir. C'est sûr que la vente de HLM, la démolition, la
reconstruction, c'est encore quelque chose qui se fait rarement. C'est déjà
possible, ça se fait à certaines conditions, c'est encore rare. On lit aussi
dans les programmes gouvernementaux que ça ne semble pas être l'intention de
diminuer le nombre de logements HLM. On n'a pas l'intention d'en vendre. On l'a
bien lu, on aimerait ça, le lire dans la loi aussi. En fait, finalement, c'est
ça, notre point.
• (12 h 10) •
Pourquoi on trouve que c'est important que
ce soit enchâssé dans la loi et dans l'article 19 actuellement? C'est
parce que, bien, la crise du logement a fini par nous rattraper, on ne voudrait
pas que le contexte qu'on vit en ce moment en HLM finisse aussi par nous
rattraper. Qu'est-ce que j'entends par le contexte HLM? Bien, sans surprise,
l'état du parc. On a beaucoup échangé avec le gouvernement à la fédération sur
l'état du parc. On sait, on partage tous le fait qu'il y a d'énormes défis à
relever par les offices. On a applaudi le programme de rénovation HLM au mois
de juin. On est rassurés que le 2,2 milliards soit consacré à ce
programme-là, puis on y voit des opportunités de rénovation ou modernisation.
On le voit. Mais, la réalité étant ce qu'elle est, le programme va aussi
permettre, dans des conditions particulières, de vendre ou de démolir pour
reconstruire, tu sais. Puis démolir pour reconstruire... tu sais, démolir, c'est
plus facile que reconstruire. Donc, c'est ça qu'on veut vraiment préciser avec
l'article 19. Un autre élément du contexte qu'on ne peut pas passer sous
silence, c'est, bien, l'appétit plus ou moins grand, hein, des administrations,
des...
Mme Viannay (Patricia) : ...d'investir
dans le logement social. ODonc, on l'a vu, puis je n'irai pas dans les détails
des exemples, mais on peut citer des municipalités qui ont fait le choix de ne
pas entretenir leurs parcs HLM et qui ont fait le choix de vendre ensuite, une
fois qu'ils étaient barricadés, pour faire place à des condos. Dans certains
cas, les locataires ont réussi à bloquer ce mauvais projet. Dans d'autres cas,
ils n'ont pas réussi. Donc, ça pourrait être ça, tu sais, c'est ça, le contexte
HLM, qui nous dit : On ne peut pas laisser ça ouvert, ah oui, on va
démolir, on va reconstruire en HLM ou en logement abordable. Ce n'est pas juste
une question de sémantique.
Vous savez ce qu'on pense du logement
abordable à la Fédération des locataires de HLM. Ça ne répond pas aux mêmes
besoins que les HLM, pas juste en termes de coûts de loyer, mais aussi qui
accède au logement abordable. On a fait les vérifications, à date, le Programme
de logement abordable ne prévoit pas que la partie abordable soit attribuée en
fonction des règlements d'attribution des offices. Donc, ce n'est pas les gens
qui sont sur les listes d'attente des offices qui iront dans le logement
abordable.
C'est pour ça qu'on propose une
reformulation de l'article 19, pour s'assurer que, si c'est l'intention du
gouvernement de sauvegarder le parc, de ne perdre aucun HLM, il faut que
l'article garantisse que toute démolition entraînera une reconstruction égale
ou supérieure en logements à loyer modique, et non pas abordables, et avec
l'assentiment des locataires, parce qu'ils ont leur mot à dire, ils sont
impliqués dans la gestion, et on veut qu'ils sont impliqués dans ces
réflexions-là.
Donc c'est vraiment le cœur de nos
changements, l'article 19. Il y a quelques éléments sur la gouvernance des
offices qu'on trouve intéressants dans le projet de loi, donc, je vais laisser
M. Dionne les préciser.
M. Dionne (Lucien) : Merci,
Mme Viannay. Le premier article, l'article 20, qui réfère à l'article de la loi
de la CHQ 85.1, on attire votre attention sur l'énoncé suivant : «Les
dispositions de la présente section s'appliquent à un organisme d'habitation
qui est un organisme sans but lucratif.» Nous autres, on voudrait qu'on insère
après qui est», à ce moment-là, «ou un organisme sans but lucratif». Ça
donnerait l'occasion, à ce moment-là, d'éclaircir que la loi s'applique
également à l'office d'habitation.
L'article 21, lui, concerne la période de
mise en tutelle. Alors, on est d'accord avec l'article 21, qui prescrit, à ce
moment-là, de passer d'une période de trois mois à une période de 12 mois, de
façon à éviter des mandats répétitifs.
L'article 22, qui concerne la période
d'inhabilité à siéger, on est d'accord pour une période de trois ans. Cet
article-là modifie l'article 85.5 de la CHQ, qui, lui, est imprécis à cet
effet.
On aimerait, par contre... L'article 41 du
code de déontologie des administrateurs, que ça devrait être la même durée
aussi, de façon à demeurer cohérent entre les articles. J'ai terminé. Je passe
la parole à notre vice-présidente.
Mme Poirier (Marie-France) : Merci,
M. Dion. La crise du logement, la solution, c'est vraiment les HLM. Nous avons
des propositions pour cette crise. La... voyons, la colocation entre les
locataires peut être proposée, donner le pouvoir aux offices de construire des
HLM, les moyens. C'est pourquoi on veut un nouveau programme. En conclusion, le
80-20 pour relancer la construction, c'est un must pour contrer et relancer.
Merci, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci pour votre présentation. Nous allons débuter une période d'échange
avec... du côté ministériel, avec Mme la ministre. Vous avez un 16min 30s.
Mme Duranceau : Parfait.
Merci. Bien, merci de vous être déplacés pour nous rencontrer. Ça ne fait pas
tellement longtemps qu'on s'est rencontrés, mais là on est précisément sur ce
sujet-là du projet de loi. Merci bien.
Je comprends vos modifications. Je trouve
que vos propositions sont très pertinentes, puis, clairement, l'idée ce n'est
pas de réduire le nombre de logements sociaux. Ça fait que, sur ça, je peux
vous rassurer d'emblée. Je pourrais... Ça fait que, sur les modifications
techniques, là, j'ai bien compris, puis on va les analyser, puis on pourra en
reparler en temps et lieu.
Peut-être, on en a parlé brièvement quand
on s'est vu l'autre fois, mais tout l'enjeu de colocation, j'aimerais ça qu'on
aille un peu plus dans le détail sur cette question-là, colocation à
l'intérieur des HLM, pour le bénéfice de tout le monde, puis qu'on voit comment
on peut bonifier ça, puis aussi l'impact que ça peut avoir sur les listes
d'attente, puis le respect...
Mme Duranceau : ... de la
liste d'attente. Ça fait que je vous écoute.
Mme Viannay (Patricia) : Donc,
le règlement actuel, vous savez, en HLM, bon, il y a le règlement d'attribution
pour entrer dans les HLM et le règlement ne permet pas actuellement à des gens
qui ne font pas partie d'une même famille d'habiter un même logement, à moins
que la personne soit reconnue comme aidante naturelle. Mais c'est... on parle
de logement. La volonté du législateur, à l'époque, j'imagine, on parle de
logements familiaux, puis l'intention, c'était vraiment que ces logements
soient réservés à la cellule familiale.
Actuellement, ce qu'on constate, c'est qu'il
y a à peu près 10 % du parc HLM qui est en sous-occupation. Donc, on parle
quand même de plusieurs milliers de logements. Il y a plusieurs raisons. Il y a
des... Ça dépend vraiment de la demande, évidemment, mais l'essentiel des
situations de sous occupation qu'on retrouve, ça va être, par exemple, souvent
une femme qui va avoir élevé sa famille dans son logement en région. Pourquoi
dans les plus petits centres? Parce que c'est là où il y a... où l'offre est la
moins diversifiée, finalement. On connaît qu'il y a des immeubles, c'est
10 logements, c'est toute la même taille, ou 20 logements, c'est tous
les mêmes, le même modèle. Donc, cette personne-là, elle a le droit au maintien
dans les lieux, évidemment, elle a encore besoin de son HLM. Mais l'office ne
peut pas lui offrir de logement adapté à sa taille. Elle voudrait avoir un
trois et demi, mais il n'y en a juste pas, de trois et demi dans la région,
donc elle reste dans un quatre, voire dans un cinq et demi. C'est des
situations... ça, c'est un exemple de sous occupation.
À Montréal, ça va être une autre raison.
Par exemple, il y a des immeubles qui ont été construits avec à chaque bout du
corridor des quatre et demi, puis c'est des immeubles qui sont destinés à des
personnes âgées. Mais le niveau de revenu actuel ne permet pas à deux personnes
âgées de cohabiter. Ils ne sont pas éligibles, ils dépassent les revenus. Donc,
on a beaucoup de difficulté à louer certains quatre et demi dans des résidences
personnes âgées à Montréal. Donc, on comprend pourquoi ces logements sont
vides. Il y a des raisons de programme, de règlement, mais là, les
locataires... vous savez, nous, quand on disait qu'on a une force de
proposition, c'est venu des locataires, c'est les locataires qui ont dit :
Ben nous, on pourrait louer, on pourrait partager ces logements-là...
Mme Duranceau : ...vous
interrompre. Est-ce que c'est un enjeu au niveau des règlements du côté HLM ou
c'est au niveau de la loi sur la sécurité sociale ou...
Mme Viannay (Patricia) : Non.
Là, c'est vraiment le règlement d'attribution qui ne permet pas la colocation.
C'est ça qu'il faudrait changer. C'est sûr qu'il y aura des arrimages à faire,
parce qu'on sait que, quand il y a partage de logement, ça peut avoir un impact
de revenus, un impact sur le revenu en termes de sécurité sociale, la
sécurité... le soutien au revenu.
Mme Duranceau : ...
Mme Viannay (Patricia) : Tout
à fait. Mais c'est pour ça que nous, on l'amène comme, regardez, il y a
10 % du parc qui est en sous occupation. Il y a aussi 10 % du parc
qui est en suroccupation. Mais ce 10 % du parc en sous occupation, il y a
des locataires à notre congrès qui ont levé la main, qui ont dit : Mais
moi, j'ai des voisins, voisines, ça fait cinq ans qu'ils attendent sur la
liste. J'ai un cinq et demi. Je pourrais partager avec eux, donc, mais le
règlement ne le permet pas actuellement. Donc, c'est un chantier qu'on pense
qu'il faut qu'on travaille ensemble. Il y a quelque chose là, il faut le
penser. Il faut que ce soit sur une base volontaire, parce qu'on sait que la
cohabitation, on ne veut pas que ça finisse par entraîner d'autres problèmes de
vivre ensemble. Donc, c'est un chantier à entreprendre ensemble, mais on y voit
au moins une partie de la solution pour loger certaines personnes, en effet,
sur les listes d'attente.
Mme Duranceau : Parfait. Je
pense, je vais passer la parole à ma collègue de Labelle.
Le Président (M. Schneeberger) : Députée...
députée de Labelle? Oui. Allez-y.
Mme Jeannotte : Oui, merci,
M. le Président. Dans le fond, j'aimerais vous entendre, parce que vous
proposez également, là, que vous seriez capables, dans le fond, de gérer un
programme vous-même, c'est ce que je comprends dans une des propositions.
• (12 h 20) •
Mme Viannay (Patricia) : On
n'avait pas tout à fait cette ambition, pour être honnête. Non, en fait, le
programme qu'on propose, le 80-20, donc, pour nous, pour nous, le logement
social, le logement public, c'est une mission du gouvernement. Ça fait... on
veut... on a le droit au logement. On reconnaît l'importance du droit au
logement au Québec, qu'il soit dans les textes de loi ou pas, là, à la
commission ici, on veut tous ce que tout le monde ait un toit sur la tête. On
reconnaît de droit là.
Puis, pour certains ménages, les moins
fortunés ou les gens qui vivent de la discrimination dans l'accès au logement,
c'est le logement public qui permet ceci, ou le logement social et
communautaire. Donc, nous, c'est sûr que pour... on mise sur le logement
public, il y a des administrations en place, il y a des offices, il y a des
locataires impliqués. Les offices sont en lien avec les municipalités. Donc, on
y voit... on voit les offices, puis on pense, tu sais, avec la tournée qu'on
voit actuellement sur l'optimisation du réseau, qu'on partage ça avec le
gouvernement, les offices pourraient développer et gérer les HLM.
Mme Jeannotte : Oui, c'est
plutôt ça, dans le fond.
Mme Viannay (Patricia) : Dans
le fond, nous, c'est un programme gouvernemental. Ça reste un programme...
Mme Jeannotte : ...est ce que
vous pourriez expliquer comment les offices pourraient s'y prendre?
Mme Viannay (Patricia) : C'est
ça. Donc, l'idée, en fait, puis ça, c'est des... en tout cas, on est dans
différents groupes de travail, de réflexion, on n'a pas pensé ça tout seul, on
l'a déjà même discuté un petit peu avec les SHQ, l'idée, en fait, c'est que ce
qui était reproché au programme HLM, c'était ses coûts sur le long terme. Des
engagements à 35, 45 ans qui engageaient les municipalités et les
gouvernements sur du long terme, tout ça. Puis ça, on l'a entendu, on l'entend
tout le temps, c'est un enjeu. Donc, on a essayé de penser déjà à un programme
qui serait plus à un coût à court terme élevé. Je ne dis pas le contraire, on
le sait que ça coûte cher pour faire du logement social. Les premières fois
qu'on parlait de ça, on était à 250 000, 300 000 la porte, je pense
qu'on est rendu pas mal à 400 000 la porte. Donc, tu sais, on ne nie pas
que c'est un investissement qui va coûter de l'argent, mais il va être à court
terme, il va être prévisible. 80 %-20 %, pour nous, c'est 80 %,
c'est de l'argent gouvernemental, 20 %, c'est la contribution des
municipalités. Je sais qu'en ce moment, on le pense plus 10 % quand on
pense le programme HLM. 20 % des municipalités, ce n'est pas forcément un
chèque, c'est des terrains. Il y en a plein de terrains à développer. On sait
qu'on entend tout le temps qu'on manque de terrains, mais il y en a des
terrains qui ne sont pas développables parce qu'il faudrait changer la Loi des
cités et villes, par exemple. Mais les offices ont des terrains qu'ils
pourraient densifier, qui sont des terrains municipaux. Donc, on pense qu'il y
a une contribution de commissaire municipale qui pourrait être de l'ordre de 20 %.
Pourquoi ça serait géré par les offices?
Parce qu'on veut absolument vider cette liste. On veut s'assurer que les
locataires qui bénéficient de ces investissements, ce soit ceux qui en ont le
plus besoin, c'est ceux qui sont à plus faible revenu et ceux qui vivent toutes
sortes de discrimination quand ils appliquent dans du logement puis les HLM, on
ne vit pas ça. Les offices justement règlent ce problème-là. On dit 80 %
d'attribution selon le règlement, 20 % selon les besoins municipaux. Parce
qu'après tout, c'est vrai que c'est une contribution municipale. Peut-être que
dans certaines municipalités, il y aurait un 20 % qui pourrait servir à
d'autres besoins. On le voit maintenant, on est obligé de faire des décrets
pour dire : Bien, telle municipalité peut augmenter un petit peu son
plafond de revenus parce que ça correspond mieux à sa réalité locale, bien, on
pourrait le prévoir dans le programme d'avance. C'est sûr que les offices,
comme les grandes villes, Montréal, qui ont des listes d'attente interminables,
il y a des chances qu'ils utilisent 100 % de leur logement pour vider leur
liste, mais il y aurait cette flexibilité-là dans le nouveau programme HLM
qu'on voudrait.
Mme Jeannotte : Puis,
peut-être, si j'ai encore du temps, est-ce qu'il y a une différence dans ce que
vous venez d'expliquer et une deuxième génération de HLM, là, que vous verriez?
Mme Viannay (Patricia) : Pour
nous, c'est ça, la deuxième génération? Puis pourquoi on dit deuxième
génération? Parce qu'on va apprendre de nos erreurs passées. Entre autres, on
pense, tu sais, à des immeubles multigénérationnels, on l'entend beaucoup,
c'est une demande qu'on entend beaucoup dans le milieu. Les gens veulent rester
dans leur milieu. Il y a toutes sortes d'entraide qui se fait. C'est un
exemple, tu sais, de pourquoi on parle de nouvelle génération.
Mme Jeannotte : Est-ce que
les loyers seraient encore toutes sortes de grandeurs ou avez-vous réfléchi
aussi à ça? Non.
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
oui... Non, on fait le lien entre un programme 80 %-20 % HLM et le
programme PSL, c'est sûr. On veut que les loyers soient à 25 % des
revenus. Il n'y a pas de marge de manœuvre budgétaire, malheureusement, dans
les ménages avec qui on travaille. Donc, il faudrait que ce ne soit pas
abordable, mais à 25 % des revenus.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci.
Alors, nous retournons du côté de la ministre. Mme la ministre, c'est à vous.
Mme Duranceau : Oui. Vous
mentionnez être d'accord, dans votre mémoire, là, avec la prolongation des
délais pour les administrations provisoires. Moi, je vais vous avouer, ça me
décourage toujours quand j'ai ça sur mon bureau à approuver, là, je vais les
avoir dans une fréquence un peu moins élevée. Mais je voulais vous entendre, je
pense qu'à l'égard des offices d'habitation, ce n'est pas applicable, c'est à
l'égard des OBNL qui s'occupent des HLM privés, disons, là, ceux qu'on qualifie
de HLM privés parce qu'ils sont sous un OBNL. Quelle est votre perspective sur
ça, sur le mode de gestion, justement, au niveau des OBNL dans ce contexte-là,
versus peut-être les offices d'habitation? Avez-vous des recommandations à
formuler?
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
j'aurais tendance à laisser ça au regroupement des OSBL en habitation.
Mme Duranceau : Vous être
bien placée pour commenter.
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
en fait, on connaît bien le programme HLM. Tu sais, à Ottawa, quand le
programme a été pensé, on sait comment il fonctionne, le déficit
d'exploitation, les règles... tu sais, toutes les règles d'attribution, ça,
c'est pareil, mais la gestion est complètement différente, après, quand c'est
un office et quand c'est un OBNL. Un OBNL, on parle vraiment d'un conseil
d'administration autonome qui gère ces logements-là. Nous, la beauté, je vous
dirais... en tout cas, je pense, les deux répondent à des besoins différents.
L'avantage du HLM public, c'est son volume, mais c'est aussi l'implication des
locataires dans...
Mme Viannay (Patricia) : ...dans
la gestion, je vous dirais. C'est là, nous, qu'on voit la principale
différence. L'implication des locataires dans la gestion, quand le HLM, il est
public, géré par l'office, bien, l'implication, elle est structurée, elle fait
même partie de la loi, maintenant, de la SHQ, elle fait partie du guide de
gestion, c'est un chapitre au complet, et ça fait toute une différence. Les
locataires sont sur le conseil d'administration. Je sais que sur les OSBL
aussi, là, il y a des sièges réservés aux administrateurs. Mais c'est pas
facile d'être un administrateur locataire autour, tu sais, quand on gère des
HLM. Mais là, en HLM, les administrateurs, ils ont l'appui d'un comité
consultatif des résidents. C'est une obligation du gouvernement d'avoir un...
imposée par la SHQ, d'avoir des comités consultatifs. Il y a des associations
locales.
Donc, il y a toute une prise en charge
dans les HLM qui est peu connue. Tu sais, on pense plus... HLM, on ne pense pas
prise en charge. On pense prise en charge quand on pense coop, mais on n'y
pense pas en HLM. Mais pour avoir travaillé dans toutes les tenures, je peux
vous dire que, dans les HLM, il y a une implication qui est énorme, qui fait
une différence et qui rend selon nous les offices pas mal plus intelligents,
pas mal plus flexibles dans leur gestion, parce que les locataires apportent
des idées. Puis on pourrait en parler longtemps. Les locataires ont toutes
sortes de propositions, même pour peut-être diminuer le déficit d'exploitation
parce qu'ils disent : Bien, nous, il y a une partie des jobs qu'on
pourrait faire. Il y a énormément de choses qui se font bénévolement, que si on
allait chercher que des intervenants et intervenants de milieux pour faire ce
qu'ils font sur le terrain, ça coûterait pas mal plus cher. Donc, en termes de
gestion, nous, on trouve que la place centrale que prennent de plus en plus les
locataires, c'est une bonne garantie aussi d'une bonne gestion.
Mme Duranceau : Parfait.
Merci. Puis, au niveau des listes, évidemment, on parle toujours de la liste
d'attente, là, des HLM, puis il faut effectivement que ça diminue. C'est quoi,
votre perspective sur la gestion de ces listes-là? Êtes-vous confiants qu'on a
les bons chiffres, confiants qu'outre le fait qu'il faut construire plus, la
gestion, l'attribution, avez-vous des recommandations à faire sur ça?
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
la liste d'attente, tu sais... puis on le sait qu'il y a des travaux en ce
moment, on pourra revérifier si toutes les personnes qui sont sur les listes
sont bel et bien en attente. Moi, je vous dirais qu'il y en a plus qui ne sont
pas sur les listes qui ont besoin d'un HLM, qu'il y en a sur les listes qui
n'en ont plus besoin. On peut les faire, les appels, mais combien? Il y en a
qui vont dire : Ah non, moi, ça ne m'intéresse plus, un HLM, si on le
rejoint. Parce que c'est une chose de vider la liste, parce qu'on n'a pas
rejoint la personne, c'est une chose de vider la liste parce qu'elle nous a
confirmé qu'elle n'en avait plus besoin. Si on se fie aux besoins en logement,
la liste, elle, sous-estime les besoins.
Après, en termes de gestion de liste,
c'est sûr que mettre de l'énergie pour gérer une liste ne nous semble pas le
meilleur choix. Tu sais, si on veut mettre de l'énergie, ce que nous, les
locataires nous disent, c'est qu'ils veulent que quelqu'un réponde au téléphone
quand ils appellent, ils veulent quelqu'un sur le terrain. Puis les offices ont
des budgets limités, donc plus ils mettront d'énergie à gérer la liste, moins
ils en mettront à parler aux locataires qui sont déjà en place. Dans la gestion
de la demande de logement social, c'est sûr qu'on trouve intéressant, par
contre, de fusionner les listes des différentes tenures, parce que c'est là où,
des fois, les locataires, c'est moins clair pour eux. Ils ont appliqué dans un
OBNL, puis ils croient qu'ils sont sur la liste de logement social, mais, en
fait, ils ne sont pas sur la liste de l'office, ou inversement, ils ont
appliqué à l'office puis ils ne comprennent pas pourquoi ils n'ont jamais été
appelés par le nouvel OBNL. Donc ça, ça peut être... pour les besoins des
locataires, ça pourrait être quelque chose...
Mme Duranceau : Un guichet...
Mme Viannay (Patricia) : Un
guichet.
Mme Duranceau : ...un guichet
unique, peut-être, là, à imaginer. O.K. Parfait. Bien, écoutez, c'est bon, moi
ça fait le tour de mes questions. Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : ...alors,
nous allons maintenant du côté de l'opposition officielle avec 10 minutes 24,
Mme. Députée de Mille-Îles, c'est à vous.
• (12 h 30) •
Mme Dufour : Merci, M. le
Président, et merci à vous tous d'être ici ce matin, en personne en plus,
vraiment un grand plaisir. Et désolée, là, j'ai dû m'absenter juste au début de
votre présentation. Par contre, j'ai pris connaissance de votre mémoire
entièrement avant. Peut-être, juste préciser que ça fait quand même longtemps
que ça se parle de faire un registre central de listes d'attente. Donc, ce
n'est pas une nouvelle idée, je pense que vous en avez déjà parlé. Ça a été
demandé, là, par les milieux il y a quand même plusieurs années... encore
espérer que ça puisse se faire. Parce qu'effectivement, moi, les échos que j'ai
sur le terrain, c'est la même chose, c'est que les gens ne s'inscrivent plus
sur la liste compte tenu des délais qu'ils voient des gens qui sont déjà sur la
liste et qui attendent depuis sept, huit, neuf ans. Donc, donc voilà.
Je vais venir peut-être à votre
proposition. Vous parliez, ça, je trouvais ça assez intéressant, bon, le
nouveau programme de HLM, vous en avez évoqué un peu avec la ministre, mais
c'est en page 7, voilà, et vous parlez, dans le fond, qu'actuellement...
12 h 30 (version non révisée)
Mme Dufour : ...Les
offices d'habitation qui souhaitent faire du développement de nouveaux
logements sociaux doivent créer un genre d'OBNL pour être capables de le faire.
Puis il y a un groupe qui nous a parlé de ça, c'est, je crois, hier aussi, c'était,
je crois, la CMM qui parlait de ça, et... sinon, c'était l'UMQ, mais il me
semble, c'est la CMM, puis il demandait un peu sensiblement ce que... j'ai l'impression
que c'est la même chose. Vous dites que «la loi de la SHQ doit cesser de
cantonner les offices d'habitation au simple rôle de gestionnaire d'immeubles».
Et on sait qu'il y a quand même une bonne... Comment dire, une bonne expertise
dans les offices. Il y en a qui sont très professionnalisés et qui seraient en
mesure de faire du développement, qui le font d'ailleurs, mais par l'entremise,
comme vous dites, d'un OBNL. Donc, peut-être vous entendre un peu plus
davantage sur qu'est-ce qu'il faudrait qui soit modifié pour ouvrir ça un peu?
Mme Viannay (Patricia) : En
fait, actuellement, en effet, il y a quelques offices qui ont fait le choix de
développer. Tu sais, ce n'est pas tous les offices, mais il y en a. Sauf qu'il
n'y a pas de programme dédié aux offices, tu sais. Le programme HLM,
anciennement, comme on le connaissait, lancé par le fédéral, il était pensé
pour les offices, puis la loi encadre comment les offices, ensuite, gèrent les
immeubles.
Là, maintenant, si un office, il veut
développer du logement social, il doit y aller avec les programmes existants.
Déjà, un office ne peut pas emprunter par lui-même, tu sais, il ne peut pas...
C'est ça, il est lié par la loi, donc il y a des choses qu'il ne peut pas
faire. Donc, il ne peut pas se... Dégager lui-même ses propres fonds. Donc, il
y a ça, c'est un problème.
Puis, dans les programmes actuels, tous
ceux qui ont déposé actuellement, que ce soit anciennement AccèsLogis, le PHAQ
maintenant, le programme n'est pas autoporteur, il n'arrive pas à couvrir l'ensemble
des coûts. Donc là, les offices qui arrivent à construire font... Mixent toutes
sortes de programmes pour que ça sorte de terre, sont obligés de mélanger
toutes sortes de programmes, sont obligés, tu sais, avec les fonds fiscalisés,
d'aller chercher des entrants, d'aller chercher... Et ça, ils ne peuvent pas le
faire, la loi ne le permet pas.
Donc, ils le... pour le faire, il faut qu'ils
créent un apparenté, un OBNL, qui, lui, même s'il reste... a... Peut faire ça.
Donc là, ça multiplie les structures de gestion, parce que c'est les mêmes
salariés, c'est le même monde, mais qui sont à l'office ou dans une structure
apparentée. Puis là... Donc ça, ça rend le développement possible, mais ça le
complique énormément. Il faut être une structure solide pour commencer à
embarquer dans ce genre de développement.
Donc, tu sais, si on veut que les offices
aient les coudées franches, vraiment, pour développer, bien, il faut leur
donner les coudées franches en, peut-être, assouplissant les choses qu'actuellement
ils ne peuvent pas faire, soit par la loi de la SHQ, soit dans la loi des cités
et villes aussi, là, qui les restreint de toutes sortes de manières quand ils
vont... quand ils doivent faire affaire, afin qu'ils puissent vraiment être des
outils de développement.
Mme Dufour : Le groupe
que je vous parlais nous parlait aussi des conditions d'appel d'offres qui
étaient plus complexes versus un groupe privé qui part et qui va en
construction, par exemple. Et donc ça rendait les délais plus longs, de
construction, notamment. Donc...
Mme Viannay (Patricia) : C'est
en lien avec la loi des cités et villes, notamment, oui.
Mme Dufour : Exact. Et
là, vous parlez d'une formule de prêt sans intérêt, peut-être même utiliser l'équité
des HLM. Vous avez sûrement entendu parler de plancher, là, ça se discute pour
les... Je crois que c'est les OBNL en habitation. Donc, de plus en plus de
groupes, UTILE aussi fait ça, donc, vont chercher de l'équité sur les immeubles
existants. Mais dans le cas des HLM, j'essaie juste de comprendre. Il y a déjà
des déficits d'opération. Est-ce qu'il n'y aurait pas une tentation, dans le
fond, de la... Je ne sais pas si c'est la SHQ, mais qui qui va aller garder les
loyers, une fois un immeuble libre d'hypothèque, mais est-ce qu'il ne serait
pas tenté d'utiliser ça pour, dans le fond, combler les déficits d'opération?
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
actuellement, ce n'est pas possible de le faire comme ça. Nous, quand on parle
d'équité, tu sais... Puis on est bien conscients, on a eu la discussion
notamment avec Mme Duranceau, que, tu sais, réemprunter, bien, même si on
a la bâtisse, tout ça, pour... à proposer, ça augmente la dette du
gouvernement. Mais déjà, si on se concentrait... Vous savez, il y a 19 000
des 65 000 logements HLM, là, ils sont libérés de ça, il n'y a plus d'hypothèque,
les... donc ils appartiennent en ce moment aux villes ou aux offices. Il y a 19 000.
Ce 19 000... ces 19 000 unités, juste à elles toutes seules, c'est
un 5 milliards. Donc, on a déjà... Ça ne va pas augmenter la dette du
gouvernement, tu sais.
Donc, on pourrait déjà partir de ça pour
réinvestir dans des nouveaux logements, où c'est vraiment en commençant par ça,
déjà, qu'on pourrait dégager des possibilités...
Mme Dufour : ...merci
beaucoup. Peut-être votre... l'idée du programme 80-20, je sais que vous
avez dit, tout à l'heure, que ce serait 20 %, la contribution des
municipalités. Puis vous disiez, bien, actuellement, les autres programmes HLM,
c'était 10 %, mais, dans les faits, avec les nouveaux programmes comme le
PHAQ, c'est beaucoup plus élevé que ça pour les municipalités, là, on est plus
dans l'ordre du 30 %, 40 %, donc, et même plus parfois. Donc, je
pense qu'ils seraient très ouverts à votre proposition du 80-20, ça, c'est
certain.
Peut-être, je voudrais venir sur
l'aliénation des HLM. Ça, moi, c'est une clause que j'ai dénoncée dès que le
projet de loi est sorti, vous m'avez peut-être entendue là-dessus, parce que ça
m'inquiète depuis le début. On semble, actuellement, affaiblir le... vouloir
affaiblir le logement social. Et ça, c'est une des mesures qui pourrait
contribuer à ça encore davantage. Donc, je sais qu'il y a des exemples que vous
avez cités, là, mais peut-être que vous pourriez en parler, là, de... un peu
plus davantage, là, de qu'est-ce qui pourrait arriver si cette clause-là était
appliquée telle quelle. Et peut-être vous entendre aussi sur la mobilité des
projets. Parce que vous, vous demandiez que ça reste dans la même ville, et
vous le justifier, bien, là, vous donner l'exemple de Waterloo, là, qui a une
liste d'attente et malgré tout qu'on va retirer... je pense qu'on souhaitait
retirer de là, le déménager à Granby, si je crois... si je ne me trompe, mais
il y a aussi les... la FQM qui est venue nous dire que, dans le fond, ils
aimeraient que ça soit géré au niveau de la MRC. Et donc je voudrais vous
entendre sur cette proposition-là, là.
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
sur les exemples, en tout cas, on peut... je ne sais pas lequel est le plus
choquant, là, mais on peut prendre, par exemple, l'exemple de Daveluyville, parce
que, nous, ça nous a choqués, parce qu'on s'en est rendu compte, c'était
démoli. Parce qu'en fait ce qui est arrivé à Daveluyville, c'est que les
immeubles, ça faisait des années qu'ils n'étaient plus du tout habités, puis,
tu sais, il y avait juste cet immeuble-là. Donc là, tu n'as plus de... C'est
ça, le... tu n'as plus d'association, tu n'as plus de locataire, tu n'es plus
en contact, il y a juste l'office, tu sais, qui sait qu'est-ce qui se passe.
Puis ils n'ont jamais été rénovés, il n'y a jamais eu un investissement dans
cet immeuble-là, dans ces immeubles de 32 logements à Daveluyville, ils
n'ont jamais été rénovés. Et il est arrivé ce qui finit par arriver, le toit
coule, les fondations sont fragilisées. Donc, les immeubles finissent par être
barricadés, ils sont non habités. Les gens n'appliquent plus, il n'y en a plus,
de logement.
Donc là, à un moment, tu te retrouves
avec, apparemment, la situation où tu n'as plus le choix de les démolir. Ils ne
sont absolument plus habitables, il n'y a plus personne sur les listes parce
que personne ne pense qu'un jour il pourrait être réhabitable. Et on réalise,
un jour, un matin, que, bien, il y a un permis de démolition qui a été donné,
puis il n'y en a plus, de HLM, puis l'immeuble... le terrain, donc, a été vendu
à des promoteurs qui ont fait des condos à la place. Donc, ça arrive. Je l'ai
dit au début, ça reste rare pour l'instant, mais, si on se dit que, pour que
ça, ça arrive, il a fallu qu'il y ait un déficit d'entretien chronique pendant
des années, un désintérêt de la municipalité locale qui ne voulait... qui
faisait du pas dans ma cour avec les personnes à faible revenu, c'est des
situations qui existent encore en 2023. Donc, c'est ça, notre crainte, tu sais,
que ça réarrive.
Mme Dufour : Sur la mobilité
à l'intérieur d'une MRC.
Mme Viannay (Patricia) : C'est
ça, bien, c'est sûr que nous, on a toujours été en faveur d'offices régionaux.
Les premières fusions au début des années 2000, ça a permis d'éliminer
beaucoup de petits offices où quelqu'un travaillait quelques heures par semaine
puis où ça n'allait vraiment pas bien. Ce n'était pas suffisant, il y a eu un
deuxième tour de regroupement, ce n'est pas suffisant, on est content. Il y a
une tournée, actuellement...
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
• (12 h 40) •
Mme Viannay (Patricia) : Il y
a une tournée de la SHQ, actuellement, qui veut optimiser ce réseau-là. Puis de
ce qu'on voit, c'est que les discussions se font à une échelle régionale. Nous,
on trouve qu'un office régional, en effet, aurait plus de... aurait plus les
coudées franches pour faire une bonne job mais devrait s'assurer de répondre
aux besoins de l'ensemble de tout le monde. Puis ça aussi, ça serait un
avantage. Parce qu'actuellement les villes où il n'y en a pas, de logement
social, bien, les gens, c'est fini. S'il n'y a pas de HLM, ils n'appliquent
pas, là. Une vision régionale pourrait permettre, justement, peut-être une
meilleure mobilité. Il ne faut pas qu'elle soit forcée non plus. Il ne faut pas
qu'on concentre tous les HLM à un endroit. Les HLM, ça a été vraiment une façon
de développer des milieux de vie partout au Québec, dans des petits villages,
dans des centres-villes.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup.
Mme Viannay (Patricia) : On
veut garder ça.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, on a déjà dépassé. Alors, nous allons maintenant du côté de la
deuxième opposition. Alors, vous avez un trois minutes 28, M. le député de
Laurier-Dorion.
M. Fontecilla : Merci.
Mesdames, messieurs, merci beaucoup d'être ici et de vous être déplacés.
Écoutez, je vais y aller tout de suite, j'ai été, comment dire, agréablement
impressionné par l'affirmation de Mme...
M. Fontecilla : ...qui disait,
là : La solution à la crise du logement, c'est les HLM. On n'a pas...
C'est la première fois qu'on entend parler de ça ici, à l'Assemblée nationale.
On oublie souvent les HLM, là. Et je constate également vos solutions
novatrices, là, en termes d'utilisation, par exemple, de l'équité du parc
immobilier, là. Et il nous manque un peu d'imagination, peut-être, au Québec,
là, pour aller de l'avant, là, et répondre aux besoins des populations les plus
défavorisées justement, là, c'est là qu'il faut intervenir en priorité.
Puisque vous vous êtes déjà exprimés sur
le sujet, là, je vais aller sur... dans une autre direction, là, la
préservation du parc HLM. Oui, tout à fait d'accord avec vous, là, il faut
développer les parcs de HLM, là, mais il faut, d'abord et avant tout, je pense,
là, conserver ce qu'on a, là. J'aimerais vous entendre parler sur cette
nécessité-là.
Mme Viannay (Patricia) : Bien,
c'est sûr que le parc HLM... tu sais, en moyenne, les HLM ont entre 38 et
48 ans, O.K.? Donc, comme tout projet immobilier, si tu n'as pas investi
au fur et à mesure ce qu'il fallait pour l'entretien, tu te retrouves, après 38
et 48 ans, avec certains immeubles ou certains logements qui ont vraiment
des déficits d'entretien énormes. Là, les indices de vétusté sont... peuvent
être très gros. Tu sais, je peux vous inonder de chiffres si vous voulez, mais,
tu sais, quelques-uns marquants, là, tu sais, même, selon le recensement même
du gouvernement, il y a près de 5 000 logements HLM, en ce moment, qui sont
vides juste parce qu'ils ne sont pas rénovés... c'est 4 480, juste parce qu'ils
ne sont pas rénovés. Une chance, il y a le programme HLM qui a été mis en place
pour ça, mais c'est ça, la réalité. On parle de 27 000 ménages qui vivent dans
des logements cotés d et e, ce n'est pas juste... C'est beaucoup de monde, là,
27 000 ménages dans des d et e. On parle de... Puis surtout, peut-être, le
chiffre le plus alarmant, je vous dirais, c'est que ça ne cesse de se
détériorer. En fait, on est passé de 29 % à peu près de vétusté du parc en
2020 à 40 % en 2022. Donc, ça se détériore, puis ça se détériore vite.
Donc, c'est sûr que ça, ça nous inquiète.
On a beaucoup... On a parlé presque que de ça, je vous dirais, dans la dernière
année. On a documenté ça, on a démontré les besoins. On s'est aussi réjoui en
juin 2022. C'est sûr que nous, on est contents qu'il y ait le programme de
rénovation HLM. Le programme de rénovation HLM, c'est la garantie que le
2,2 milliards d'Ottawa, il va servir à la rénovation des HLM. Ça ne suffira
pas. Il y a encore... on est un peu dans technicalité, mais il y a encore du
RAM, là, le budget partagé entre la SCHL et la SHQ qui s'ajoute à ça. Donc, ça
nous prenait ce programme-là pour vraiment lancer le message. Tu sais, pour
nous, c'est une façon aussi de dire : On va les rénover, les HLM. Nous,
maintenant, à nos membres, on parle objectif 2028...
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
Mme Viannay (Patricia) : ...on
demande aux associations de locataires de faire la liste de tout ce qu'il faut
qu'il soit rénové dans les HLM. Le programme de rénovation va permettre qu'il y
ait des projets de rénovation qui s'étalent sur trois, quatre ans. Bien,
collectivement, là, donnons-nous l'objectif 2028. Les locataires ont leur
liste de travaux, les offices ont les bilans de santé immobiliers, puis allons
demander à SHQ les budgets qu'il faut. Le programme doit le permettre, il y a
les trois volets qui doivent le permettre. Mais il faut le faire, puis il faut
le faire vite. Il faut commencer tout de suite pour ne pas avoir à tout à
dépenser en 2027, sinon on va perdre des logements.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté du député des Îles-de-la-Madeleine
pour deux minutes 38.
M. Fortin :Merci, M. le Président. Merci à vous d'être là et
d'évidemment nous éclairer sur la situation des HLM, qui est quand même assez
dramatique selon ce que vous nous présentez, là. Oui, vous représentez 65 000
familles ou personnes, mais il y en a 38 000 qui attendent, presque 39 000 qui
attendent des logements et, vous venez de le mentionner, il y en a 5 000 qui
sont déserts parce qu'ils ne sont pas salubres ou pas habitables. Vous nous
dites : Bon, on est rassurés parce qu'il y a de l'argent puis on va
construire. Malgré tout, l'argent, là, il a été débloqué, en fait, il a été
annoncé il y a déjà un certain nombre d'années, et pourtant, les deux dernières
années, ça n'a cessé de se détériorer.
Alors, ma question est la suivante. Même
si vous dites : Bien, on est rassurés parce qu'il y a de l'argent, vous
mentionnez quand même qu'il s'agit d'un énorme défi, bon. Quel est votre degré
de confiance que, d'ici 2028, on arrive à la fois à rénover le parc des HLM et
en construire des nouveaux?
Mme Viannay (Patricia) : On a
le goût d'être optimistes. Je vous dirais, de 2018 à 2022, on a déchiré notre
chemin sur la place publique, tu sais, on était contents qu'il y ait une
annonce dans le cadre de la stratégie canadienne, mais ça a pris, c'est vrai, trop
de temps, on est d'accord, pour arriver, en 2022, à ce programme-là. Je ne vous
dirai pas le contraire. Puis on le voit, les conséquences, on a accumulé. On
espère qu'avec toutes...
Mme Viannay (Patricia) : ...le
bruit et toutes les démonstrations qui ont été faites depuis, avant ceci, là,
que c'est rendu clair, là, si on n'agit pas tout de suite, il y en aura plus de
détériorées dans deux ans, il n'y en aura pas moins. Puis l'objectif,
objectif 2028, c'est de rénover l'ensemble du parc et même de le
moderniser. C'est sûr que ça va être un gros défi, on le sait, mais nous, on
n'a pas le choix d'être optimistes, il faut que cet argent soit dépensé d'ici
2028 puis c'est pour ça, tu sais, on est... nous, on travaille avec la SHQ, les
offices, il y a une table des partenaires sur les HLM publics puis nous, je
peux vous dire qu'on suit puis on demande à la SHQ c'est quoi les travaux
demandés? Combien ont été engagés pour monitorer ça de proche? Puis voir :
Bien, regarde, si... pourquoi l'argent n'est pas engagé, pourquoi il n'est pas
dépensé? Et c'est là où on rejoint toutes sortes d'autres demandes qui vous ont
été présentées pour faciliter ces dépenses.
M. Arseneau : Et dans les
propositions que vous faites concrètement pour contribuer, là, à la page sept
de votre document, on en a parlé tout à l'heure, mais vous parlez d'aller
utiliser, évidemment, là, votre parc actuel pour pouvoir développer de nouveaux
projets. Quand vous parlez de formules de prêt sans intérêt, vous pensez à
quoi, garanties par le gouvernement, un programme particulier, une caisse
particulière du gouvernement, ou allez auprès des banques, mais garantie par le
gouvernement du Québec?
Le Président (M. Schneeberger) : 10 secondes.
Mme Viannay (Patricia) : C'est
sûr que ce n'est pas... nous, on n'est pas fiscaliste, et tout ça, mais oui, on
pense que c'est à partir du gouvernement, la SCHL l'a fait, est-ce qu'elle?
Est-ce que c'est la SHQ plutôt? C'est sûr que nous, notre interlocuteur
privilégié, ça reste la SHQ, ça reste le gouvernement du Québec qui développe,
donc...
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, merci beaucoup pour votre contribution à nos travaux. Alors,
nous... je vais suspendre la commission jusqu'à 15 heures.
(Suspension de la séance à 12 h 48)
15 h (version non révisée)
(Reprise à 15 h 05)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
bon après-midi à tous. La Commission de l'aménagement du territoire reprend ses
travaux. Alors, bien, veuillez éteindre vos sonneries, si, des fois, ce n'est
pas fait. Alors, nous poursuivons les consultations particulières et auditions
publiques du projet de loi n° 31, loi modifiant diverses dispositions
législatives en matière d'habitation. Cet après-midi, nous attendons les
témoins suivants : L'Association des propriétaires du Québec, en
visioconférence, qui sont présents avec nous, le Front d'action populaire en
réaménagement urbain, le Regroupement des comités de logements et associations
de locataires du Québec et Association des juristes progressistes.
Alors, tout de suite, nous commençons avec
l'Association des propriétaires du Québec. Alors, bonjour à vous quatre. Alors,
dans un premier temps, juste, vous nommer à tour de rôle ou une personne qui le
fait pour les quatre. Et par la suite, vous nous présentez notre mémoire...
votre mémoire. Vous avez 10 minutes et il y aura ensuite un échange avec
les députés et ministres. Voilà. Allez-y.
M. Messier (Martin
A.) :Parfait. Bonjour, M. le Président, Mme
la ministre, Mesdames et Messieurs les députés, je suis accompagné aujourd'hui
de M. Alain Dion, propriétaire de logements dans la belle région de l'Estrie,
de Maître Jean-Olivier Reed, avocat et de Mme Estelle Fabre, directrice
développement des affaires...
M. Messier (Martin
A.) :...l'APQ, l'Association des
propriétaires du Québec représente plus de 7000 propriétaires, gestionnaires
immobiliers depuis 1984. On est heureux de pouvoir vous faire part de notre
vécu, particulièrement en ce qui concerne le projet de loi no 31, et on est
également heureux de voir que le monde locatif se retrouve sur vos planches à
dessin, qu'on puisse regarder ensemble pour faire évoluer les choses.
On tient à souligner, évidemment, que,
concernant le projet le no 31, on est principalement en accord avec l'article 7
du projet de loi, concernant la réforme des cessions des baux. Donc, cette
possibilité-là, qui aurait toujours dû être celle du propriétaire, de pouvoir
choisir son locataire, qui redevient mise de l'avant avec le projet de loi.
Pour nous, le choix du locataire, c'est essentiel, hein, ça fait partie de la
vie de notre immeuble, ça fait partie de nos devoirs de propriétaires de
s'assurer de la sensibilité des uns et des autres, de la santé et sécurité, de
la jouissance paisible des lieux. Donc, choisir son locataire, c'est vraiment
une façon, là, de s'assurer du bon fonctionnement de notre investissement
immobilier. Donc, on considère que, par cet article, en fait, on respecte la
visée initiale de la cession bail, qui était vraiment de permettre au locataire
d'être libéré de son bail, de pouvoir, donc, cesser d'avoir à payer le loyer
avant la fin du bail.
On retrouve ça dans la modification
proposée et on vient mettre fin à, malheureusement, ce qu'on a vu grandir dans
les dernières années, une vente aux enchères, en quelque sorte, du droit au
bail, donc, des locataires qui viennent céder leurs baux en disant : Je
vais vous le vendre, parce que j'ai un loyer pas cher, et donc ça vaut de
l'argent, et donc qui viennent, finalement, bouleverser un petit peu ce que
devrait être le marché, particulièrement dans un contexte locatif où on a des
contrôles de loyer très sévères, très lourds, trop lourds, d'ailleurs, on va en
parler un petit peu plus tard avec d'autres de mes collègues, mais c'est
d'autant plus difficile quand on a cette cession de bail là, parce que
l'occasion du départ d'un locataire, pour nous, ça va être l'occasion d'un
renouveau dans l'immeuble, de renouveau dans le prix du loyer. Et c'est pour
cette raison qu'on considère que la clause G devrait également faire partie des
modifications, parce qu'on croit qu'elle devrait purement et simplement être
abolie, que la protection conférée au prix pendant que le locataire occupe le
logement, c'est une chose, mais de maintenir cette protection-là alors que le
logement est vide, pour nous, c'est une situation qui devrait cesser.
On voit également, dans les articles sur
les modifications en matière de reprise de logement et d'éviction, les articles
2 à 6, un mauvais message lancé aux propriétaires, alors qu'on veut stimuler
les réinvestissements puis on veut dire aux gens : L'immobilier, c'est
intéressant, ça nous prend des logements, ça nous prend donc des gens qui
veulent investir dans ce secteur-là. On vient rendre encore plus difficile les
règles et, en fait, on vient en quelque sorte proposer, à la base, que le
propriétaire est de mauvaise foi dans sa démarche de reprise, puisqu'il doit se
défendre en faisant état de sa bonne foi, il doit prouver sa bonne foi. Donc,
c'est un peu comme si on devait prouver son innocence au lieu d'être présumé de
bonne foi, qu'on doive la prouver. Pour nous, ça lance un mauvais message,
alors que le Tribunal administratif du logement a, selon nous, déjà, les outils
et qu'il les a utilisés, il y a plusieurs décisions qui ont été rendues, là,
qui ont été très sévères, à juste titre, dans plusieurs cas, avec des
propriétaires qui avaient utilisé leur droit à la reprise ou l'éviction d'une
façon inadéquate.
• (15 h 10) •
Le montant des indemnités est également
important, donc c'est une préoccupation, parce qu'évidemment un immeuble, là,
où on prévoit un changement de vocation, un changement d'affectation, c'est
souvent un immeuble qui doit être redressé, tant au niveau de son entretien que
de sa place dans le marché. Ça demande des investissements importants. Et là,
quand on parle d'aller jusqu'à 24 mois d'indemnités, pour nous, c'est beaucoup
et ça risque d'encore une fois empêcher ces immeubles-là qui ont besoin d'un
redressement.
Je vais passer la parole à Me Jean-Olivier
Reed pour la clause F et le dépôt de garantie. Ton micro, Jean-Olivier, je
pense...
M. Reed (Jean-Olivier) : Alors,
bonjour, M. le Président, Mme la ministre, messieurs et mesdames les députés.
Le projet de loi aborde la clause F du bail sur la construction d'immeubles
neufs et sur la fameuse clause des cinq premières années. À prime abord, nous
appuyons l'adoption de cet article, mais nous souhaitons...
M. Reed (Jean-Olivier) : ...que
des précisions soient apportées sur la modification législative. Notamment,
étant donné que plusieurs projets sont en construction, déjà planifiés ou en
chantier, il serait important que cette loi-là ne soit pas d'application
immédiate pour permettre... en cours, et aux futurs projets, que ça soit... que
les futurs projets de construction et que la loi soit appliquée à ces futurs
projets là. Donc, il serait important pour éviter une confusion avec les
propriétaires d'immeubles, pour savoir qu'est-ce qu'on fait avec les baux qui
sont actuellement en vigueur et qui disposent d'une clause est actuelle.
Pour finir, nous souhaitons souligner que
le projet de loi n° 31 doit être vu comme un grand changement. Et surtout
deux éléments primordiaux qui ont été oubliés ici et qui n'ont pas été
discutés, c'est le dépôt de garantie et le taux de rentabilité des travaux.
Donc, le dépôt de garantie devrait être discuté au niveau de la société
québécoise et devrait faire partie à tout le moins des discussions pour
permettre aux propriétaires d'immeubles de pouvoir avoir une garantie, puisque
ce n'est pas seulement une demande qui profitera aux propriétaires, mais c'est
aussi parce qu'il y a... le gros niveau de logements saccagés fait en sorte que
les logements saccagés ne sont pas sur le marché, et souvent les propriétaires
n'ont pas le moyen de les dépasser rapidement. C'est un... Le dépôt de garantie
est un ajout financier supplémentaire. Et la plupart des pays, la France...
autres provinces ont, dans certaines circonstances, ce dépôt-là. Il faudrait,
dans ces circonstances-là, que le Parlement se penche sur cette possibilité-là
pour qu'on puisse améliorer, disons, surtout, par exemple, pour les bungalows,
qui est une des choses les plus difficiles à louer en ce moment. Ça fait qu'à
travers les exemples des autres pays on devrait pouvoir trouver une solution
pour permettre aux propriétaires d'immeubles à revenus de disposer, dans
certaines circonstances, d'un dépôt de garantie.
Eh voilà. Donc, pour moi, je vais
transférer la parole à M. Alain Dion pour la fin de notre petit exposé. Merci
beaucoup...
M. Dion (Alain) : Bonjour, M.
le Président, Mme la ministre, M. et Mme les députés. Moi, je suis propriétaire
immobilier. Et, la commission, il y a une chose qu'elle n'aborde, c'est la
rentabilité et les pourcentages de rentabilité quand qu'on fait des travaux
majeurs. Présentement, dans les cinq dernières années, les taux ont été
ridiculement bas. Je vais vous donner un exemple. J'ai mis une toiture sur un
12 logements qui m'a coûté 50 000 $. Ça va prendre 50 ans
pour récupérer ma dépense, puis la dernière toiture a duré 15 ans. Ça fait
que c'est... il n'y a aucun encouragement à faire des travaux. Je trouve ça un
peu... pas raisonnable.
Puis aussi, ce que je dénonce, c'est qu'on
ne peut même pas... si on fait des travaux vraiment majeurs, on ne peut même
pas s'entendre avec le locataire pour le répartir sur trois ans. Moi, quand
j'ai un bon locataire, là, je veux qu'il reste. Si je fais des travaux majeurs,
je veux m'entendre puis l'étaler. Je pense que ça fait des années qu'on parle
de la rentabilité sur les investissements. Il faut qu'il y ait un
encouragement. Notre parc immobilier se dégrade, et il faut que ça soit
corrigé.
M. Messier (Martin
A.) :Oui, parfait merci. Donc, ça met le
terme, M. le Président.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
O.K., ça me met fin. Alors, nous allons maintenant passer aux périodes
d'échanges. Alors, on commence avec... du côté ministériel avec Mme la
ministre. Vous avez un 16 minutes 30.
Mme Duranceau : Merci. Bien,
écoutez, merci de prendre le temps de nous rencontrer. Vous avez des positions
bien énoncées dans votre document, là. Et je vais vous poser quelques
questions. Je vais commencer par la fin concernant le lissage, si on veut des
dépenses, là, dans un contexte où il y a des travaux qui sont...
Mme Duranceau : ...vous
dites : Bien, on n'a même pas la possibilité d'étaler ça sur un certain
nombre d'années, parce que, si on ne fait pas notre argumentation l'année un,
bien, dans le fond, après ça, la méthode de calcul de fixation de loyer ne nous
permet pas de nous rattraper ou d'ajuster l'année suivante. Mais vous n'êtes
pas au fait de situations où, finalement, il y a eu une entente entre le
propriétaire puis le locataire, et il y a un loyer qui est fixé à un montant x,
mais on accorde un rabais pour tenir compte du fait qu'on ne veut pas, l'année
un, imposer toute la hausse, compte tenu des travaux qui ont été faits? Ce
n'est pas une alternative, là, de le faire de cette façon-là?
M. Messier (Martin
A.) :Ce n'est pas une alternative,
malheureusement, Mme la ministre, parce que la loi va prévoir, si j'accorde des
rabais, que, dans la méthode de calcul, on va tenir compte des 12 derniers mois
réellement payés par le locataire, donc on vient, finalement, faire la moyenne
des 12 derniers mois. Donc, actuellement, pour un propriétaire... Et je trouve
ça heureux, moi, que des propriétaires viennent nous dire ça. Souvent, on parle
des propriétaires, là, qui veulent toujours tout avoir tout de suite. Moi, j'ai
souvent des propriétaires, comme M. Dion, qui me disent : Bien là, moi, je
voudrais... oui, j'ai une hausse de taxes ou d'assurance, mais je ne veux pas
perdre mes locataires. Je suis prêt à absorber une partie, mais je ne veux pas
la perdre pour tout le temps. Est-ce que je peux convenir d'un étalement d'un
an, deux ans, trois ans? La réponse, malheureusement, c'est non. Si on
procédait avec un système de rabais, bien, le locataire pourrait, ensuite,
demander le rabattement du coût de son loyer. C'est l'objet de la méthode
actuelle, ce qu'on demande, d'ailleurs, de changer, Mme la ministre. Ça permet
de voir qu'un propriétaire et un locataire devraient pouvoir s'entendre.
Encore, ce matin, en fait, il y a un
propriétaire qui nous a expliqué avoir négocié un bail avec un locataire, il a
rempli la clause G, il s'est entendu sur un prix de loyer, puis, quelques
heures plus tard, le locataire était au tribunal pour faire réduire le loyer à
la baisse, ce qui est permis, actuellement, par la loi. Alors, c'est assez
spécial, ça, de dire, propriétaire et locataire, on s'entend sur un prix...
Oui, le loyer était payé, je ne sais pas, exemple, 800 $, puis, maintenant
on s'entend sur 900 $, je signe avec le locataire, on est tous les deux
consentants, et lui, dans les heures qui suivent, il s'en va au tribunal puis
il fait ramener ce loyer-là au loyer le plus bas. On pense, Mme la ministre,
que ce type de situation là, d'abord, ça nuit aux relations
propriétaire-locataire, c'est une mauvaise façon, avouons-le, de décoller la
relation, mais également que la place au libre marché, quand le logement est
libre, c'est ce qui vient insuffler une certaine vigueur au marché, ce qui
permet de combler à d'autres lacunes qu'on a, en termes de taux de rendement,
puis de permettre de garder notre parc immobilier en santé.
Mme Duranceau : Vous trouvez
que le marché n'est pas assez rigoureux en ce moment?
M. Messier (Martin
A.) :Bien, le marché est très rigoureux,
le contrôle des loyers est absolument atroce pour les propriétaires. Puis,
quand on... On en discutait ce matin, en fait, la méthode donne des rendements
qui sont très longs puis elle ne tient pas compte du fait qu'actuellement je
vais devoir payer des intérêts pour ça. Donc, quand on parlait tantôt d'un taux
de rendement, là, qui varie de, mettons, disons, 26 ans pour l'année dernière à
plus de 50 ans, qu'on a déjà vu, bien, ça, c'est un peu comme si on
disait : Il faut prendre l'argent qu'on a, si on a l'argent dans un tiroir
dans la cuisine, parce que sinon, ça ne tient pas compte du fait qu'il faut que
je paie des intérêts pour emprunter cet argent-là ou que je n'en ai pas parce
que je dois réinvestir. Donc, ce rendement-là est vraiment à revoir.
• (15 h 20) •
Mme Duranceau : Bien, ça, je
vous l'accorde, là, qu'il y a une hausse des coûts pour tout le monde puis que
les taux d'intérêt pour... dans un contexte où tu es propriétaire puis que tu
finances, effectivement, ça a un impact sur le rendement.
Je vais vous amener sur le dépôt de
garantie. Il n'y a rien, actuellement, dans le projet de loi, qui est prévu
là-dessus. Je suis bien consciente qu'ailleurs, dans d'autres pays ou même dans
les autres provinces canadiennes, c'est monnaie courante, là, d'avoir un dépôt
de garantie. Comment vous géreriez ça? Puis moi, je vous le dis, j'ai une
préoccupation, là. Il y a des gens qui n'arrivent pas à payer leur loyer, ça
fait que de leur demander un dépôt de garantie, à prime abord, ça me semble
difficile à réaliser, mais... Donc, comment vous voyez ça, justement, pour des
locataires à faibles revenus?
M. Messier (Martin
A.) :Bien, j'avoue que ce n'est pas
simple comme enjeu. Par contre, c'est important, c'est important de voir que,
là, présentement, il n'y a, à toutes fins pratiques, pas d'enjeu pour les
locataires qui quittent en laissant le logement en mauvais état. Et c'est le
but du dépôt de garantie, c'est de s'assurer que le logement est en bon état
puis que le prochain locataire va bénéficier d'un logement en bon état. Donc,
on pense, par exemple, à une implémentation graduelle, là, commencer... au lieu
de demander un mois de loyer, y aller avec un montant minimal qui s'accumule au
fil des mois, au fil des années pour venir constituer un montant. Mais il ne
faut pas... je dirais, il ne faut pas s'arrêter, de façon absolue, au fait que,
parce qu'on n'en a pas, on ne peut pas...
M. Messier (Martin
A.) :...tu sais. Ces mécanismes-là, ils
ont débuté partout, dans tous les autres pays, et, bon, en permettant,
justement, un étalement des délais, des façons de combler, on réussit à y
arriver.
Je pense que l'objectif, c'est de
permettre qu'on ait un parc immobilier en meilleur état, avec des gens qui sont
conscientisés, qui ont, je dirais, un intérêt direct, là, à respecter les
obligations... celle de laisser le logement dans l'état où ils l'ont reçu. Et,
pour nous, c'est important. Il faut, à un moment donné, se dire : ce n'est
pas parce qu'on ne l'a pas qu'il faut se dire que... Parce que c'est difficile
à mettre en place, on ne le mettra jamais.
Mme Duranceau : Non. Vous
avez raison, on peut réfléchir, effectivement. Ce n'est pas parce que ce n'est
pas là que ça n'a pas de besoin d'être là, mais on a un contexte qui est
difficile en ce moment pour ça, je vous dirais. Mais je vous entends bien.
Au niveau de la section trois de votre
mémoire, Reprise de logement et éviction, la discussion qui est faite là réfère
à des reprises où on devrait compenser les gens, là. Puis vous donnez l'exemple
d'une jeune famille qui veut reprendre son logement pour se loger elle-même,
puis que, là, elle devrait payer une compensation. Les mesures qui sont
proposées, ça vise seulement les évictions dans un contexte où tu veux
agrandir, subdiviser ou changer l'usage, ça fait que des projets à la limite
commerciaux, là, et non un cas de reprise pour soi-même. Je voulais juste
préciser ça, là.
M. Messier (Martin
A.) :Oui, bien, je vous remercie de la
précision. Il faudrait... Parce que, dans certains cas, la reprise est à double
effet, là, donc on reprend possession, parfois, d'un ou deux logements pour en
faire un plus grand pour obtenir le nombre de chambres voulu pour loger notre
famille. Donc, il faudrait peut-être s'assurer que la distinction soit faite
puis, dès lors que c'est la reprise, bien, qu'à ce moment-là, même s'il y a un
agrandissement qui est sous-jacent à cette reprise... qu'il n'y ait pas
d'impact, là, pour les familles qui agissent ainsi.
Mme Duranceau : O.K. Je vais
passer la parole à ma collègue de la Labelle.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
O.K. Alors, députée de Labelle, allez-y.
Mme Jeannotte : Merci, M. le
Président. Bonjour. Oui, vous avez raison, hein, c'est un équilibre délicat
entre les locataires et les propriétaires. C'est ce que la ministre recherche,
bien sûr. Vous nous amenez des bonnes pistes intéressantes pour améliorer les
méthodes. J'aimerais revenir... vous dites, les méthodes de calcul lorsqu'on
fait des rénovations. Est-ce que vous pourriez être un petit peu plus concrets?
Qu'est-ce que vous proposeriez que le TAL change, là, dans... lorsqu'il fait sa
méthode de calcul pour des rénovations?
M. Messier (Martin
A.) :Bien, en fait, je dirais qu'un des
irritants, il y en a plusieurs, plusieurs niveaux, mais l'irritant majeur,
c'est vraiment sur les travaux majeurs. Donc, quand on veut, justement, donner
de l'amour à notre immeuble, et le permettre de retrouver son sourire, et
d'avoir donc des investissements, fenêtres, toit, maçonnerie, ça coûte très
cher. Et là on a des rendements qui sont basés sur une méthode qui est désuète,
qui nous donne des taux de rendement, là, de 26 ans d'amortissement, de
plus de 50 ans d'amortissement, sans tenir compte qu'aujourd'hui la
plupart des propriétaires qui vont se financer vont devoir payer du 7 % ou
8 % pour aller chercher l'argent requis pour faire ces transformations-là.
Donc, c'est ce qu'on demande d'être
revisé, d'avoir un taux d'amortissement entre 10, 12 ans, 15 ans, ce
qui est la durée de vie du toit de M. Dion de tout à l'heure, et qu'on arrive à
quelque chose de raisonnable, que je sache que, si j'ai investi dans mon
immeuble, je vais pouvoir retrouver cet investissement-là. Puis aussi, à un
moment donné, il faut que je puisse me financer, hein? Si je vais voir une
institution financière, puis je lui fais part de mon immeuble avec ses revenus,
puis je dis : Bien, j'aurais besoin de plusieurs centaines de milliers de
dollars, bien, il faut que ça génère un revenu supplémentaire, hein, sinon je
ne suis pas en mesure d'aller chercher mon financement, sauf par d'autres sources
d'actifs, sources de revenus que j'ai. Donc, c'est important pour le marché,
c'est important pour les propriétaires. Puis ultimement je suis
fondamentalement convaincu que c'est important pour les locataires. Il faut
qu'on puisse avoir ça pour avoir un parc en bon état puis inciter nos
propriétaires à investir dans les immeubles.
Mme Jeannotte : Puis vous
savez à quel point c'est chaud quand même, politiquement, ne serait-ce que de
parler de cession de bail. Ça fait que de parler de dépôt de garantie, vous
comprendrez que c'est... ça ne veut pas dire que ce n'est pas... on reçoit bien
là, votre recommandation, mais vous comprenez à quel point ça peut être
difficile. Donc, entre les deux, entre le dépôt de garantie puis améliorer la
méthode du calcul des rénovations, laquelle vous choisiriez?
M. Messier (Martin
A.) :C'est un choix pas facile, mais
certainement que le fait de pouvoir avoir un rendement sur les investissements
qui est plus important, de s'assurer qu'on soit en mesure de redonner au parc
immobilier des années qu'il a perdues à attendre cette réforme-là...
M. Messier (Martin
A.) :...je pense que M. Dion pourra
me corriger s'il n'est pas d'accord, mais je pense, ce serait, pour plusieurs,
la priorité.
Mme Jeannotte : Dernière
question, si je peux encore. Dans le fond, le TAL, vous suggérez énormément
de... On a la chance d'avoir un expert ici derrière, le Tribunal administratif
du logement. Vous suggérez plusieurs choses. J'aimerais vous réentendre
là-dessus, là. Vous suggérez d'engager plus de juges administratifs. Vous
parlez d'un principe basé sur les petites créances. Alors, allez-y, on est là
pour vous entendre.
M. Messier (Martin
A.) :Bien, certainement. Donc, au niveau
du tribunal administratif du logement, on a quelques enjeux qui nous sont
soulevés. D'abord, évidemment, les conflits sont souvent plus longs, plus
compliqués, particulièrement quand il y a un phénomène de rareté de logements.
Les gens, évidemment, n'ont pas le désir de quitter par le biais d'une entente
plus rapidement. Oui, ça prend des ressources, ça prend de plus en plus de
ressources pour qu'on soit entendus rapidement.
Tu sais, quand on a un problème dans un
immeuble à logements, l'enjeu, c'est que j'ai un locataire qui ne s'entend pas
avec un autre locataire, alors c'est un enjeu important, ou un ne s'entend pas
avec plusieurs. Et là c'est tout le monde qui se voit empêché de vivre
finalement dans l'immeuble en attendant que le tribunal puisse intervenir.
Donc, d'être capable d'avoir des ressources supplémentaires, je pense que si
c'est une bonne idée. Il y a certaines mesures, selon nous, qui seraient plus
faciles.
On en a déjà avancé certaines dans le
passé, notamment en cas de non-paiement de loyer. Si le locataire ne se
manifeste pas, parce qu'il y a plusieurs cas où ces causes là, les locataires
ne se présentent pas parce qu'ils n'ont tout simplement pas payé leur loyer, ça
fait qu'il n'y a pas grand-chose à dire, donc on puisse procéder par défaut en
soumettant le bail, l'état de compte et qu'on puisse tout simplement recevoir
la décision, là, sans être obligé de se déplacer au tribunal pour faire valoir
cette situation-là.
On a des enjeux en termes de
compréhension. Puis je vois toute la correspondance que le tribunal fait
parvenir quand on dépose une demande et un délai de 45 jours maintenant,
là, la loi a été modifiée, il faut déposer la preuve de notification. Mais
finalement, la preuve que j'ai envoyé le document à l'autre partie, au
locataire ou au propriétaire, il faut que je dépose ça au tribunal. Il y en a
plusieurs qui, malgré que c'est écrit, on dit que c'est écrit noir sur blanc,
mais ce n'est pas tout le monde qui est en mesure de bien saisir les écrits et
on voit qu'il y a un enjeu avec ça. Il y a des propriétaires et des locataires,
on le voit des deux côtés, qui perdent des droits en raison de ça. Donc, je
pense que le mécanisme qui permettrait un rappel aux gens avant la fermeture du
dossier, donc les propriétaires ou locataires puissent recevoir un
rappel : Attention, vous n'avez pas produit votre avis, si on ne le reçoit
pas, on va fermer votre dossier, qu'il y ait un mécanisme comme ça qui puisse
être établi.
Mme Jeannotte : Merci. Est ce
qu'on a... Veux-tu reprendre ou... Non. Est-ce qu'on pourrait entendre M.
l'expert là-dessus? Si c'est quelque chose qui pourrait se faire ou si c'est
prématuré, je ne sais pas. Est-ce que M. Simard pourrait intervenir, si le
président l'accepte? Est-ce que c'est une suggestion qui pourrait être
facilement mise en œuvre?
Le Président (M. Schneeberger) : Bien,
moi, avec le... si tout le monde a le consentement, il n'y a pas de problème
pour prendre la parole.
Une voix : ...
Mme Jeannotte : Bien, la
dernière suggestion de monsieur.
M. Messier (Martin A.) :D'avoir un rappel avant la fermeture d'un dossier pour
permettre aux justiciables de corriger la situation.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
s'il y a une personne en arrière qui veut intervenir, moi, il n'y a pas de
problème, mais avec le consentement des députés ici. Alors, s'il y a
consentement, la personne peut intervenir en nommant son nom et son titre, et
puis, après ça...
• (15 h 30) •
M. Simard (Patrick) : Bien,
merci, M. le Président, je suis Patrick Simard, le président du Tribunal
administratif du logement. Alors, à l'égard de cette proposition-là, le
législateur a déjà, dans le cadre du projet de loi n° 16
de la première législature, statué sur le délai. Alors, si c'est un élément qui
peut être porté à la connaissance des députés pour la commission, M. le
Président, on sera là pour participer aux réflexions.
Le Président (M. Schneeberger) : Mme
la députée de Labelle.
Mme Jeannotte : Ça semble
déjà là. Donc, non, c'est bon pour moi, je n'ai pas d'autre question.
Le Président (M. Schneeberger) : O.K.
Mme la ministre.
Mme Duranceau : Oui, alors
peut-être, avec le temps qu'il nous reste, il y a plusieurs groupes, là, qui
nous ont présenté leur mémoire, là, au cours des deux derniers jours et, à
répétition, on me parle de registres de loyers. Alors, tout le monde a le droit
d'être entendu sur le sujet, ça fait que j'aimerais avoir votre avis puis en
quoi c'est bon ou ce n'est pas bon pour l'écosystème.
M. Messier (Martin
A.) :Pour nous, non seulement c'est pas
bon, mais, évidemment, comme on demande l'abolition de la clause G, donc on
demande de cesser de protéger le logement qui est libre, bien, le registre du
loyer, évidemment, on ne peut pas être en accord avec ça, mais...
15 h 30 (version non révisée)
M. Messier (Martin A.) :...prenons pour acquis que la clause G est maintenue. De
toute façon, je pense que les coûts impliqués pour un registre de loyers, c'est
des revenus qu'on pourrait investir ailleurs pour aider nos locataires plus
démunis. Je pense que ce n'est pas la bonne méthode. Puis, fondamentalement,
le fait qu'un loyer doive être figé dans la glace ou dans le ciment, si on veut
revenir à l'immobilier, bien, ce n'est pas une bonne idée. Il faut permettre au
marché d'évoluer. C'est comme ça qu'on va avoir des immeubles en santé puis on
va avoir... puis on dit qu'on n'a pas assez de logements qui se construisent,
bien, une des bonnes façons d'intéresser les gens qui investissent en
immobilier, c'est de leur montrer qu'il y a un espoir, que c'est un marché qui
est en vie...
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
M. Messier (Martin A.) :...que, oui, il y a un mécanisme de protection pour des
locataires qui sont en place, mais, quand le logement est libre, qu'on puisse
fixer le loyer au prix du marché.
Mme Duranceau : Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup du côté ministériel. Alors, nous allons maintenant du côté de l'opposition
officielle. Et c'est la députée de Mille-Îles? Oui, c'est ça. O.K.. Vous êtes
deux, alors je le demande. Alors, députée de Mille-Îles, pour un 10 minutes
24.
Mme Dufour : Excellent.
Merci, M. le Président. Merci, M. Messier, Dion, Reed et Mme Fabre
pour votre présence aujourd'hui. J'aimerais... on va continuer sur le dépôt de
garantie. C'est quand même une proposition, là, vous êtes les premiers à
proposer ça, un dépôt de garantie progressiste... progressif, pardon. Et là il
y a... Dans votre mémoire, il y a un élément qui m'a surprise un peu, mais
en... je vais quand même le mentionner, là, pour les... ceux qui nous écoutent,
là, que vous proposez qu'il soit payé au gouvernement et non pas que ce soit le
propriétaire qui garde ce dépôt de garantie, là progressif. Vous proposez qu'il
soit payé par le gouvernement dans le cas où on parle de plus démunis. Et là
vous mentionniez que c'est offert par des assurances privées. Et c'est ça que j'aimerais
comprendre un peu plus parce que pour moi c'est... je ne saisis pas, là, la
nuance.
M. Messier (Martin A.) :Tout à fait. Bien, je vous explique. Ce que vous avez, ce n'est
pas une proposition globale, ce sont différents points de réflexion sur ce qui
peut être fait. Donc, ce n'est pas un ensemble. Donc, dans les pistes étudiées,
pour assouplir la mise en place d'un dépôt de garantie, on se rend bien compte
qu'on part de zéro, là, il faut... il faut permettre de bouger.
Et, dans ce contexte-là, il y a plusieurs
avenues qui nous semblent être pertinentes à étudier. Une de ces avenues-là, c'est
le dépôt... progressif... moi aussi, je suis parti sur le progressiste, et donc
le dépôt graduel. Et qu'on ait également la possibilité, là, de voir ce que le
marché des assurances peut offrir. C'est le cas dans certains pays où les
assureurs vont venir soutenir le dépôt de garantie. Dans certains États,
certains pays, c'est le gouvernement qui, pour les plus démunis, va, je dirais,
assumer en tout ou en partie le dépôt. Et on a également des provinces où le
dépôt est géré par le gouvernement. Donc, les sommes sont versées dans un compte
en fidéicommis dont les intérêts servent à payer la gestion de toute cette
administration-là liée au dépôt.
Donc, c'est un peu le résumé, là, de
différentes pistes de réflexion plutôt qu'une proposition globale. Je suis tout
à fait en accord avec vous, là, que, si on essaie de mettre ça bout à bout, là,
ça s'enligne mal, oui.
Mme Dufour : Oui. Je voudrais
peut-être vous entendre sur les animaux. Il y a eu des collègues autour de la
table qui ont proposé... d'un autre groupe d'opposition, qui ont proposé que ce
soit interdit de les interdire finalement. D'un autre côté, on voit qu'il y a
des fois des enjeux. Vous parlez dans votre mémoire, là, de saccage, puis on a
vu des exemples dans les médias, ce n'est pas toujours avec des animaux,
mais... Est-ce que le dépôt de garantie peut être une... peut rassurer certains
propriétaires d'accepter des animaux, disons, plus... des animaux qui ont l'air
un peu plus, disons...
Une voix : ...
Mme Dufour : ...massifs? Oui,
c'est ça.
M. Messier (Martin A.) :Bien, en fait, je vous dirais... Je vous remercie de la
question. Je veux d'abord préciser qu'on adore les animaux. Moi, je suis un
amoureux des animaux. Je m'ennuie de mon petit Max qui nous a quittés. Et il
faut être conscient que l'animal en soi est rarement, sinon jamais, la source
du problème. C'est vraiment la personne qui devrait s'en occuper adéquatement.
J'ai en tête un cas où les locataires sont partis en laissant plusieurs chiens
dans le logement pendant plusieurs jours. Ça ne va pas bien, ce n'est pas
intéressant ni pour le chien, ni pour le logement, ni pour les autres voisins
autour. Donc, c'est cette... Puis je veux faire la différence parce que je ne
veux pas lancer le message, là, qu'on a quelque chose contre les animaux. C'est
vraiment malheureusement des gens qui devraient en prendre soin, qui n'en
prennent pas soin, et ça cause des dommages...
M. Messier (Martin
A.) :...quand je parle de catastrophe au
logement, là, j'ai vu des situations où... bien, on va utiliser les vrais mots,
là, de l'urine animale sur un plancher, là. C'est... le plancher, c'est... le
madrier sur le plancher, c'est toute l'odeur, là, qui ne part pas, ça ne se
lave pas. C'est des travaux de milliers ou plusieurs dizaines de milliers de
dollars. Et ça a l'air inoffensif, là, un très joli petit toutou, mais, si on
ne s'en occupe pas, ça peut être catastrophique. Donc, d'interdire d'interdire
les animaux, bien, ce n'est pas une bonne idée pour plusieurs raisons, celle-là
en est une.
Également, il y a plusieurs locataires qui
vont nous le demander. Eux, ils ont été troublés dans le passé par des animaux
qui étaient, encore une fois, laissés à... qui aboyaient. On a des gens qui
sont nerveux en présence des animaux, les allergies, les croisements, là, dans
les espaces communs, dans les corridors. Donc, il y a plusieurs raisons, là,
qui militent pour ne pas aller dans ce sens-là.
Et le dépôt de garantie vise à rassurer,
vous avez raison. On a fait un sondage qui démontrait que... je n'ai pas les
chiffres devant moi, mais, de façon sensible, là, ça augmentait, le nombre de
propriétaires qui seraient prêts à accepter des animaux, parce que ça viendrait
démontrer que cette personne-là dit : O.K., moi je vais prendre un risque.
Moi, je donne l'exemple... Je pense qu'on me donne le chiffre, ici, là... on
monterait à la moitié des propriétaires, 50 %, là, qui accepteraient les
animaux. Et, moi, je donne souvent l'exemple de quand j'allais à l'hôtel avec
mon petit toutou, on me demandait un dépôt de 250 $ pour la chambre, que
je payais parce que je comprenais, donc ça fait partie de ça.
Mme Dufour : Tout à fait.
Juste, brièvement, parce que le temps passe vite, quand il y a des dommages
comme ça, qui sont laissés par un locataire, pour le propriétaire, comment
est-ce qu'il arrive à récupérer l'argent s'il ne retrouve plus le locataire ou
qu'il est insolvable? Est-ce qu'il peut le remettre dans le loyer, entre
guillemets, du prochain dans les règles actuelles? Il doit l'absorber...
M. Messier (Martin
A.) :Non. Comment ça fonctionne? C'est
des travaux majeurs au logement. Je ne peux pas les récupérer, parce que,
malheureusement, bien, je pourrais... techniquement, je peux, je peux obtenir
une décision du Tribunal administratif du logement. Si j'en fais la demande, je
présente la preuve adéquate, je vais obtenir une décision. Maintenant, cette
décision-là, il faut que je l'exécute, et là il faut que je puisse trouver de
l'argent quelque part. Quand ce n'est pas... néglige ses obligations... Et, si
je fais des dépenses dans mon logement, mais je me retrouve aux prises avec la
méthode qu'on parlait précédemment, où là j'ai un taux d'amortissement qui
varie, là, mais qui va jusqu'à 50 ans dans les dernières années.
Mme Dufour : O.K. Je vais
vous poser juste une petite question de compréhension. Dans votre mémoire,
j'essaie de trouver, mais, à une place, vous parlez de la méthode de fixation
de loyers puis vous dites : Des taux négatifs ne doivent pas être pris en
compte. C'est quoi, ça, des taux négatifs? C'est en page 9.
M. Messier (Martin
A.) :Bien, en fait, ce qu'on voit dans la
méthode... Finalement, si on visualise la méthode, c'est un peu comme un
tableau Excel. Puis, quand on fait les calculs, on va venir enlever des montants,
ajouter des montants... des travaux majeurs dans une année où j'ai une...
beaucoup d'énergie, mais je vais venir diminuer le montant de rendement que
j'aurais sur mes... parce que, cette année-là, les coûts d'énergie ont
diminué... mes travaux majeurs doivent s'appliquer pour toujours. Donc, c'est
ce qu'on parle dans ce type de calcul là.
Donc, finalement, les éléments négatifs
vont venir annuler les augmentations positives que j'ai eues pour les travaux
majeurs.
Mme Dufour : Parfait, merci. Je
vais maintenant passer la parole à ma collègue députée de La Pinière.
• (15 h 40) •
Mme Caron : Merci. Alors,
j'aurais une question à propos de la clause F. Vous avez mentionné que vous
étiez contre des changements à la clause F pour les baux en vigueur et
peut-être pour les nouveaux. Alors, dans un premier... je vais vous demander
avec quoi vous seriez à l'aise pour les nouveaux baux. Et je vais, avant, vous
amener une situation où j'ai rencontré plusieurs personnes cet été, qui
vivent... un couple qui vit dans une plus petite résidence pour personnes
retraitées, qui ont cette clause-là qui s'applique et me disait : Bien, ce
n'est pas pour finir l'édifice ou pour apporter des améliorations, c'est pour
financer la construction d'autres édifices par le même propriétaire.
Et, dans un autre cas, une grande
résidence toute construite où les gens savaient qu'il y aurait des
augmentations, mais ne savaient pas... Ils ne peuvent pas avoir de
prévisibilité, eux non plus, sur la hauteur des augmentations de loyer. Ils me
disaient... Une dame dit : Moi, ça fait deux ans que je vis ici. Puis, si
l'an prochain c'est la même augmentation, je suis obligée de partir. Alors,
quel est... qu'est-ce qui est bon pour le propriétaire dans ce cas...
Mme Caron : ...étant donné que
si les gens se mettent à partir parce qu'ils ne peuvent plus payer le loyer, ça
ne vous aide pas non plus.
M. Messier (Martin
A.) :Effectivement. Puis je pense que
vous faites une excellente démonstration de ce mécanisme d'offre et demande qui
doit avoir lieu. Le propriétaire qui augmente trop ses loyers, il va se
retrouver avec un logement qui est vide. Donc, c'est un mécanisme qui
fonctionne partout, y compris dans le logement locatif.
Et donc, ce qu'on souhaite, c'est permettre
aux propriétaires qui sont sur la planche à dessins, en ce moment, là, ou qui
sont en train de construire...
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
on a... monsieur....
M. Messier (Martin
A.) :Ceux qui sont déjà construits, là,
c'est autre chose, là, mais... déjà en vigueur, mais... permettre à ces gens-là
de savoir à l'avance ce que leurs logements...
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
il y a des interruptions, je ne sais pas...
M. Messier (Martin
A.) :Ça coupe...
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
ça coupe, ça fait qu'on n'a pas compris la dernière réponse.
M. Reed (Jean-Olivier) : ...peut-être
poursuivre, là, vu que ça coupe, je pourrais peut-être terminer, Martin. Bien,
écoutez, il y a aussi le fait que, si vous lisez l'amendement, on parle de si
elles sont prévues dans le bail, que si le bail indique le loyer maximum que le
locateur pourra imposer. Ça, ça veut dire que, premièrement, c'est que les baux
vont devoir être modifiés, et les baux actuels ne prévoiront pas cette
clause-là. Donc, il va y avoir un problème d'information. Il va y avoir aussi
un problème d'ajustement. Donc, il y a quelque chose qui ne fonctionnera pas
avec les anciens baux et... Parce qu'on voit clairement, là, dans la
modification, que les baux actuels de format papier devront être modifiés, et
les formats papier qui sont déjà signés ne seront pas modifiés, visiblement.
Donc, à ce niveau-là, on voit difficilement comment on va pouvoir imposer au
propriétaire d'ajouter au bail déjà signé, parce qu'il va falloir, selon ce qui
est écrit là, le faire. Donc, ce n'est pas évident de pouvoir gérer cette
situation, et c'est pour ça qu'on demande que... pour le futur. Merci beaucoup.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition, et,
M. le député de Laurier-Dorion, vous avez un 3min 28s.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président. Bonjour, messieurs dames. Concernant la cession de bail, là, est-ce
que vous avez des données, d'une part, concernant... parmi vos membres, je ne
sais pas, des données concernant le nombre de cessions de bail auxquelles vous
assistez, et, d'autre part, le nombre qui ont été monnayées, qui ont été
marchandisées, si je peux m'exprimer ainsi?
M. Messier (Martin
A.) :Bien, en fait, évidemment, les
locataires font ça de façon clandestine, là, ils ne vont pas nous dire qu'ils
ont monnayé. On l'entend à travers les branches ou après, quand le nouveau
locataire est en place, parfois, il va nous le dire. Donc, il n'y pas de
chiffres, mais on voit que c'est un phénomène grandissant. Le phénomène de
rareté des logements contribue à ça.
Et les cessions de baux, on en reçoit très
régulièrement, donc les propriétaires sont gérés, je dirais que c'est une façon
de faire, là, qui a été annoncée par plusieurs groupes, associations de
locataires. Il y a des groupes de plusieurs, de dizaines de milliers de
personnes sur les réseaux sociaux, là, qui qui surveillent les cessions de
baux, donc c'est un phénomène qui est en croissance.
M. Fontecilla : On sait qu'à
l'origine la cession de bail, là, les représentants des propriétaires étaient
d'accord avec... C'était dans un contexte immobilier complètement différent,
avec un taux de disponibilité des logements beaucoup plus grand, mais, à ce
moment-là, les propriétaires étaient d'accord pour que les locataires puissent
céder leurs baux pour pouvoir avoir des loyers. Est-ce qu'on ne pourrait pas
considérer que les propriétaires changent un peu le discours selon la
conjoncture économique? Quand les taux de vacance augmentent, on a une
position, puis, quand ça descend, on en a une autre?
M. Messier (Martin
A.) :Non. Je pense que, de tous les
côtés, l'abus qui résulte de la cession de bail, pour être bien franc, puis je
n'ai pas fait partie de ces débats-là, à l'époque, là, mais ce que j'en sais,
c'est que ça n'a pas été... on ne l'a pas vu venir, en bon français, donc,
cette possibilité d'abus, cette imposition d'un locataire souhaitable dans un
immeuble qui vient, en quelque sorte, rompre la quiétude et la jouissance
paisible des autres locataires. C'est une situation qui n'aurait jamais dû
avoir lieu. Je pense que c'est un redressement, là, qui est très positif.
M. Fontecilla : Très bien. On
vous a entendu dire que le contrôle des loyers, le contrôle qui...
M. Fontecilla : ...en ce
moment est absolument atroce, là, et j'aimerais vous entendre dans un contexte
où d'autres intervenants dans le monde du logement nous disent que les profits
en immobilier atteignent des sommets stratosphériques. Par exemple, les loyers
moyens ont augmenté de 75 % entre 2002 et 2021, alors que, durant la même
période, l'inflation liée à l'indice des prix à la consommation est à
43,1 %. Donc, il y a un... On constate les données, si on croit ces
données-là, il y a un enrichissement net des propriétaires au cours des 20
dernières années. Mais ce n'est pas le discours qu'on entend de votre part. On
dirait que c'est une mauvaise business, l'immobilier en ce moment.
M. Messier (Martin
A.) :Ce n'est pas une mauvaise business,
mais quand on est propriétaire opérateur... C'est sûr que si j'achète un
immeuble, que je le revends, c'est une situation différente. Mais pour un
propriétaire opérateur, là, qui voit son bien à long terme, qui a ses
locataires à long terme, qui veut bien entretenir son immeuble, lui, il doit
fonctionner comme tout le monde, comme toute entreprise, avec un revenu brut,
des dépenses, un revenu net, puis des taux d'intérêt, des facteurs de financement.
Et pour ça, quand on dit à un propriétaire qu'il doit présenter au Tribunal
administratif du logement...
Le Président (M. Schneeberger) : Rapidement,
on n'a plus de temps.
M. Messier (Martin
A.) :...
Le Président (M. Schneeberger) : Rapidement
aussi, le temps est écoulé. Ça fait que je veux juste vous laisser répondre.
M. Messier (Martin
A.) :...parce que je conclus en disant
qu'un propriétaire qui lui veut bien entretenir son immeuble, c'est
cauchemardesque quand on lui dit qu'il a 50 ans, comme M. Dion, avant de
récupérer un investissement sur un toit. Ça ne marche pas.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons au côté du député des Îles-de-la-Madeleine pour
2 min 38 s.
M. Arseneau : Merci, M. le
Président. Écoutez, merci de votre présentation. Je m'attendais à un point de
vue assez campé, mais la radicalité de vos propositions me surprend un peu, je
dois vous le dire, là. Quand on dit : Abolir la clause F, abolir la
clause G, abolir la cession de bail, je me suis demandé si vous n'allez
pas demander d'abolir le Tribunal administratif du logement. Mais plus
sérieusement, là, est-ce que vous ne trouvez pas que votre plaidoyer pour la
déréglementation à peu près totale du logement et du marché locatif au Québec
tombe à un mauvais moment alors que vous l'avez mentionné tout à l'heure, il y
a une rareté de logements.
Depuis le début de la commission, on
essaie de trouver, là, la notion d'équilibre entre le locateur puis le
locataire. On n'a pas la même définition que la ministre de ce qui est
nécessaire pour garder l'équilibre. Vous, vous prônez un plus grand
déséquilibre alors que le marché est déjà complètement déséquilibré en votre
faveur parce qu'il y a une rareté de logements, parce qu'il y a une pénurie de
logements, parce qu'il y a des gens qui sont dehors et parce qu'on le voyait
tout à l'heure avec la mairesse de Gatineau, une augmentation des loyers chez
elle, un loyer moyen dans sa ville de 60 % dans les dernières années,
Je me demande comment vous pouvez demeurer
à ce point insensible à la situation de ceux que vous logez et ce que vous
logerez. Il n'y a pas... il n'y a pas cette notion d'équilibre dans votre façon
de voir les choses?
M. Messier (Martin
A.) :Bien, pas du tout insensible, au
contraire. Ce qu'on représente, c'est le fait que, justement, et vous l'avez
dit, on a une rareté de logements et on n'a pas assez de personnes qui
construisent. Je pense qu'un plus un égale... il manque d'intérêt pour les
investisseurs. Qu'est-ce qu'on a comme situation? On a des contrôles de loyers
qui sont omniprésents, que, même quand un logement se libère, il faut maintenir
le prix du loyer que quand ton locataire est présent. On a des taux
d'amortissement de 50 ans qui ne tiennent pas compte du taux d'intérêt que
j'ai en place. Puis dans ce contexte là, on veut intéresser de nouveaux
investisseurs. Pour moi, c'est un langage qui doit être modifié. Puis le but,
c'est justement d'avoir un marché dynamique, un marché qui évolue. Puis oui, il
ne faut pas... il ne faut pas se faire d'illusion. Là, les prix augmentent pour
tout le monde, les coûts de construction, les coûts d'assurance, les coûts
d'alimentation, tout augmente partout. Dans un contexte comme celui-là, quand
on dit : Bien, les propriétaires vous, on veut vous maintenir le plus bas
possible, il faut faire un petit peu la différence. Il faut intéresser les
investisseurs, puis oui, aider nos plus démunis à se trouver des logements,
puis à joindre les deux bouts. Pour nous, c'est très important, mais pas au
détriment d'un parc immobilier qui doit être bien entretenu avec les coûts que
ça impose.
• (15 h 50) •
M. Arseneau : Mais vous
parlez beaucoup de la loi du marché, là, de la libre concurrence, puis l'offre
et la demande. Et juste une petite question en terminant : Le droit au
logement, vous y croyez?
Le Président (M. Schneeberger) : Le
temps est écoulé. Malheureusement, on ne peut pas embarquer sur une autre
question. On a déjà le temps écoulé.
Alors, je vous remercie pour votre
contribution à nos travaux. Alors, on suspend quelques acheteurs pour laisser
au prochain groupe de prendre leur place.
(Suspension de la séance à 15 h 51)
(Reprise à 15 h 53)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons la séance. Alors, je souhaite la bienvenue à la représentante du
Front d'action populaire en réaménagement urbain. Alors, bonjour à vous. Alors
dans un premier temps, je vous demanderais de vous présenter, et, par la suite,
vous avez 10 minutes pour faire votre exposé, et il y aura un échange
ensuite avec les députés. Allez-y.
Mme Laflamme
(Véronique) :M. le Président, Mme la
ministre, membres de la Commission, bonjour. Donc, mon nom est Véronique
Laflamme... J'essaie de partir le chrono, mais ça ne marche pas. Donc, mon nom
est Véronique Laflamme. Je suis porte-parole du Front d'action populaire en
réaménagement urbain, le FRAPRU, qui est un regroupement comptant
145 organismes de divers horizons à travers le Québec, dont 30 sont au
cœur de nos actions. Ce sont des comités de citoyens et citoyennes, des comités
logement et des associations de locataires.
Donc, le droit au logement est au cœur du
travail du FRAPRU depuis sa naissance, et je vous rappelle que ce droit au
logement est reconnu à l'article 11 du Pacte international relatif aux
droits économiques, sociaux et culturels, le PIDESC, auquel a adhéré le Québec.
C'est en nous basant sur la mise en œuvre progressive de ce droit au logement
que le Québec s'est engagé, donc, à respecter, que nous avons analysé le projet
de loi n° 31.
Or, au moment où se... J'arrive... Au
moment où la situation du logement se détériore et où ce droit subit de
nombreux reculs, nous constatons que le projet de loi n° 31 va en sens
inverse d'une mise en œuvre progressive. Donc, le projet de loi, rappelons-le,
survient dans un contexte bien particulier : rareté de logements locatifs
partout au Québec, flambée du prix des loyers, hausse des évictions et des
reprises de logements, des centaines de ménages locataires ne réussissant pas à
se reloger autour de la période des déménagements et même deux mois plus tard,
comme on le sait actuellement, hausse de l'itinérance visible et cachée.
Le projet de loi n° 31 a été présenté
comme un projet de loi devant rétablir l'équilibre entre propriétaires et
locataires. Or, ce n'est pas le cas. Seulement, l'article deux et, dans une
moindre mesure, les articles trois, quatre et cinq du présent projet de loi
pourraient contribuer à cet objectif. Pour cette raison, il serait plus avisé,
selon nous, de retirer le projet de loi pour le remplacer par un autre plus
adéquat et de déposer le plan d'action gouvernemental en habitation avant de
déposer ce projet de loi. C'est la raison pour laquelle, dans notre mémoire,
vous ne trouverez pas une longue liste de recommandations détaillées, comme
nous en avons l'habitude. Nous apportons quelques recommandations qui
rendraient le projet de loi plus acceptable si le gouvernement décidait d'aller
de l'avant avec l'adoption du projet de loi. Nous pensons que ça prend une
vision globale. D'ailleurs, nous proposons l'adoption d'une politique globale
basée sur le droit au logement, et c'est une demande qui est portée par
500 organisations sociales au Québec. C'est une demande qui est portée par
la Commission des droits de la personne et de la jeunesse, qui a aujourd'hui
déposé aussi à la commission son mémoire. Donc, voilà pourquoi nous avons
plusieurs doutes sur la possibilité d'atteindre l'objectif poursuivi ou annoncé
du projet de loi n° 31.
Concernant les évictions. D'abord, les
collègues du Regroupement des comités logement et associations de locataires du
Québec qui nous suivent vous en parleront plus longuement probablement. Ils ont
fait de nombreux rapports sur le sujet depuis quelques années, mais depuis
quatre ans, les évictions de toutes sortes sont en hausse....
Mme Laflamme
(Véronique) :...les fameuses rénovictions
se sont étendues à plusieurs régions. Les évictions amènent carrément des
locataires à l'itinérance, comme certains l'ont appris la semaine dernière.
Donc, ça fait quelques années déjà qu'on demande l'adoption de mesures pour
mieux protéger les locataires contre les évictions.
Le projet de loi offre une avancée à cet
égard là, mais les nouvelles protections offertes contre les évictions et les
reprises de logements sous de faux motifs sont insuffisantes. Je vais revenir
en fin de l'audience, si j'ai le temps, sur le sujet. Donc, il faut élargir les
protections contre les évictions.
Au niveau de la cession de bail dont vous
avez entendu largement parler, évidemment, nous demandons... nous demandons
aussi le retrait de l'article du projet de loi. Les recours légaux actuels
basés sur la section j du bail qui oblige en principe les propriétaires à indiquer
le montant le plus bas payé pour le loyer au cours des 12 derniers mois
sont insuffisants. Donc, il faut trouver un moyen pour que finalement la loi
soit appliquée. Et pour le faire, ça prendrait un registre des loyers, comme
plusieurs autres organismes sont venus vous le dire au cours des audiences. Le
dernier rapport de la SCHL est clair à ce sujet, les hausses abusives se
produisent souvent au changement de locataires.
Au niveau de la clause f, qui a fait
couler beaucoup d'encre dans les dernières années, à raison, et qui a
occasionné de nombreux appels dans les comités logement, entraînant des hausses
de 200 $, 300 $ parfois dans des municipalités où il y a un
quasi-monopole. Je pense à Saint-Calixte, qui avait... dont il avait été question
dans les médias. Donc, il faut s'attaquer à cet enjeu. Malheureusement, le
projet de loi maintient le privilège permettant aux propriétaires de logements
construits depuis moins de cinq ans d'échapper aux règles du tribunal
administratif du logement.
Je passe rapidement sur ces enjeux pour
attirer votre attention sur d'autres enjeux qui ont fait couler beaucoup moins
d'encre sur le projet de loi no 31, mais qui nous inquiètent grandement.
Il s'agit de modifications à la Loi de la Société d'habitation du Québec et à
la Loi de la Communauté métropolitaine de Montréal concernant le logement
social. Nous sommes vraiment inquiets de ces modifications apportées dans le
projet de loi aux lois de la SHQ et de la CMM, qui semblent écrites pour
s'adapter au fait qu'il y a eu au Québec un changement de programme dans les
derniers mois et que, finalement, l'abandon du programme AccèsLogis, seul
programme destiné spécifiquement au logement social hors marché privé depuis
25 ans au Québec, était abandonné. Mais les modifications finalement
apportées au projet de loi élargissent des mesures qui étaient jusqu'ici
prévues pour protéger le développement du logement social au marché privé. Et
là, je parle des modifications à la loi de la CMM.
Dans le projet de loi no 31, aux
articles 8 et 9, notamment, on modifie presque partout le terme «logement
social» pour le remplacer par le terme «habitation». Donc, ce n'est pas la même
chose et ça peut avoir des conséquences, notamment quand on regarde
l'article 153.1 de la loi de la CMM qui prévoit le remboursement par la
CMM de la contribution de base pour des projets de logement sans but lucratif,
des coopératives, des OBNL et des logements réalisés par les offices
d'habitation. Donc, le projet de loi ferait en sorte qu'un tel remboursement
pourrait être fait pour d'autres types. Donc, on pense à des condos, des
maisons de ville, etc., ça dans un contexte où les besoins sur le territoire de
la CMM, vous le savez probablement, sont grands. On parle de plus de
100 000 ménages locataires ayant des besoins impérieux de logements,
avec des revenus largement en deçà de 25 000 $. Donc c'est à ces
besoins qu'il faut pouvoir répondre en priorité. Et on se désole d'affaiblir
les mesures législatives qui avaient été mises en place finalement pour encourager
le développement de logement social, être élargi finalement au marché privé.
• (16 heures) •
Donc, deuxièmement, les modifications à la
Loi de la Société d'habitation du Québec. L'article 19 donc du projet de
loi no 31 modifie l'article 62, et ça nous inquiète. Donc, deux
éléments dont vous ont probablement parlé les gens de la Fédération des
locataires de HLM du Québec. Donc, rapidement, là, la SHQ pourrait dorénavant
permettre à des municipalités ou à des offices d'habitation de procéder à l'aliénation
de HLM pour d'autres raisons que celles actuellement prévues. On comprend que
c'est fait en cohérence, là, avec la volonté de rénover notamment et le nouveau
programme de rénovation des HLM. Par contre, même si on reconnaît que, dans
certaines situations, il est admissible que des HLM en très mauvais état
puissent être cédés pour être reconstruits ailleurs, on est très inquiets dans
le contexte actuel. Et on le sait, malheureusement, il y a des endroits où
l'adhésion n'est pas la même que ça puisse représenter un danger pour les...
16 h (version non révisée)
Mme Laflamme (Véronique) :...des habitations à loyer modique bien situées à proximité
des services. Souvent, on le sait, le droit... la mobilité de gens à faibles
revenus n'est pas la même. Donc, il pourrait y avoir des effets malheureux,
notamment en cédant des terrains bien situés pour leur valeur marchande, là,
afin de relocaliser ces immeubles-là plus loin. Donc il faut que ça se fasse
aux conditions que la Fédération des locataires vous a énoncées, avec l'accord
des locataires, évidemment, et sans perdre des unités, des précieuses unités de
logement à loyer modique. On le sait, les listes d'attente s'allongent dans
certaines municipalités.
Donc, pour nous, il est inacceptable de
perdre une seule unité de logements à loyer modique. Et c'est la raison pour
laquelle nous sommes alertés par l'autre élément finalement de ce projet de loi
qui permettrait que des HLM puissent être aliénés, donc vendus dans le cadre d'un
projet visant la réalisation de logements abordables, hein, la fameuse notion
de logements abordables, qui a été finalement introduite, hein, très, très en
douce, il n'y a même pas trois ans dans la loi de la SHQ, et ça a eu des
conséquences beaucoup plus profondes qu'on le pensait peut-être alors.
Donc, pour nous, ça, c'est inquiétant parce
que ça veut dire qu'on va... on pourrait perdre des unités à loyer modique qui
s'adressent à des ménages à faible revenu pour des projets qui ne s'adressent
pas... qui ne s'adresseraient pas aux mêmes personnes. Donc, ce changement-là n'est
pas acceptable, selon nous, même s'il peut y avoir d'autres besoins. Mais, dans
le contexte actuel, où il faudrait de nouvelles unités de logement à loyer
modique, ce n'est pas le moment d'en perdre. Donc, évidemment qu'on va demander
que ce soit retiré du projet de loi pour...
Le Président (M. Schneeberger) : 15 secondes.
Mme Laflamme (Véronique) :Excellent. Donc, en conclusion, au lieu d'affaiblir le logement
social, on pense que c'est le moment pour le gouvernement québécois de se doter
sans plus attendre d'un plan ambitieux permettant son développement sous
différentes formes. Le projet de loi annoncé pour cet automne en fournirait l'occasion.
Donc, comme je le disais tout à l'heure, on pense que ça devrait précéder
logiquement ce projet de loi là. En conclusion, donc, nos attentes sont énormes
à l'égard de ce plan d'action. Nos attentes sont énormes à l'égard de la mise à
jour économique et financière. On connaît les solutions, donc on espère que les
efforts du gouvernement iront au bon endroit et à très court terme.
Je vais conclure en vous citant ledit
mémoire de la Commission des droits de la personne qui insiste sur le fait que
toute mesure législative liée au logement et toute mise en œuvre de solutions
liées au logement devraient être analysées à la lumière du cadre normatif des
droits de la personne. Il faut rééquilibrer le rapport de force pour garantir
les droits de la personne. Fin de la citation. Je conclurais en disant que le projet
de loi n° 31 ne le fait pas. Merci beaucoup de votre écoute.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup, Mme Laflamme pour la présentation. Alors, nous allons débuter
une période d'échanges avec Mme la ministre. Vous avez environ 16 minutes.
Mme Duranceau : Merci, Mme Laflamme.
Alors, jusqu'à présent, on a toujours eu des bonnes conversations, ça fait que
j'imagine qu'on va continuer aujourd'hui. Bien, écoutez, je vous ai lu. Le
retrait du projet de loi n° 31. On va continuer de parler comme si le
projet de loi allait être déposé, question de maximiser notre temps aujourd'hui,
mais je veux vous entendre sur différents éléments, là, puis peut-être d'emblée
vous rassurer. On a effectivement eu une conversation avec la Fédération des
locataires de HLM. Les préoccupations qu'ils ont soulevées, on les a bien
notées, puis j'étais d'accord avec eux, là, sur l'essentiel de tout ça. Donc,
ça va être revu, là, subséquemment dans la version finale du projet de loi. L'intention,
ce n'est vraiment pas de réduire le nombre de logements pour personnes
vulnérables. On a eu cette discussion-là ensemble. Puis on va revenir à ce type
de logement là spécifiquement, mais en premier, j'aimerais ça... Bon, je
comprends, là, la clause F, tu sais, ce n'est pas quelque chose qui... bon, que
vous soutenez. Par contre, j'aimerais ça vous entendre. Qu'est ce que... On en
a parlé, hein, il faut augmenter l'offre de logements, là, de tous les types de
logements, puis c'est ce qui va ultimement avoir un effet bénéfique, là, sur
les prix. Mais vous, qu'est ce que vous proposez pour augmenter l'offre ou pour
créer un contexte où on va en avoir des constructeurs qui viennent... autre le
fait qu'il faut que le gouvernement le finance, là, comme, le marché, là?
Mme Laflamme (Véronique) :Bien, c'est une grande question. Mais justement, dans le
débat actuel, et c'est... La même discussion a lieu à l'échelle pancanadienne,
hein, il faut le dire. Il y a des gens qui disent que pour se sortir de cette
crise du logement, il faut augmenter l'offre et il faut encourager le privé à construire.
Et d'autres qui disent que... et nous en sommes, que seulement s'attaquer à l'offre
sans regard à ce qu'on construit ne réglera pas le problème, il va contribuer à
augmenter le problème d'inabordabilité...
Mme Laflamme
(Véronique) :...et la clause F
contribue, mais la partie de la clause F concernant les immeubles
construits depuis moins de cinq ans contribue à cet accroissement rapide du
loyer moyen du marché, hein, il faut se le dire. Donc, si on inonde le marché
de nouveaux logements trop chers en plus que finalement on permet de se
soustraire finalement à la fixation... en fait à la fixation des loyers ces
logements-là, on va se retrouver avec des logements, peut-être davantage de
logements, mais avec des logements trop chers pour la capacité de payer des
ménages locataires. Et c'est ça qui se passe actuellement quand on regarde
d'autres villes canadiennes, quand on regarde ce qui se passe avec une ville
comme Montréal où, dans les deux dernières années, on a eu un taux
d'inoccupation en haut du seuil d'équilibre du marché avec un boom immobilier.
Mais les logements construits ne
correspondaient pas nécessairement aux besoins. Alors, on avait des taux
d'inoccupation plus grands pour ces logements-là que pour les autres types de
logements. Donc, il y a des gens qui sont quand même retrouvés sans logement au
1ᵉʳ juillet parce que les logements disponibles ne correspondaient pas à
leur capacité de payer. Et c'est pour ça qu'on répète que la crise du logement,
ce n'est pas qu'une question de taux d'inoccupation, c'est une question aussi
de capacité de paiement, une des composantes du droit au logement. Et donc une
autre solution, et c'est la même, on pense que si on inonde le marché de
logements sans but lucratif, bien, on va contribuer à augmenter l'offre, mais
on va contribuer à augmenter l'abordabilité. Et ça s'est déjà fait, hein?
Avant que le fédéral ne se retire dans les
années... en 94, on a déjà construit, au Québec, de 8 000 à
10 000 logements sociaux par année, sous différentes formes :
des coopératives d'habitation, des organismes sans but lucratif d'habitation,
des habitations à loyer modique. On est capable de faire ça. Et d'ailleurs, on
talonne le gouvernement fédéral également pour qu'il fasse descendre l'argent.
Mais on est capable de faire ça et on pense que c'est là qu'il faut regarder
parce qu'actuellement on craint vraiment les conséquences de l'explosion des
loyers dans plusieurs régions. Et déjà, on a un aperçu très inquiétant,
notamment quand on regarde la hausse de l'itinérance visible et invisible, mais
aussi de la précarité des locataires qui n'ont pas le choix d'aller dans les
banques alimentaires, même en travaillant à temps plein parce que le logement
est trop cher finalement. Donc, c'est à ça qu'il faut s'attaquer.
Donc, c'est la raison pour laquelle on
pense que les ressources publiques dans le fond doivent servir d'abord à ce
secteur-là sur lequel personne ne fait de profits. Et ces logements-là qui sont
construits, ça vient finalement grossir notre patrimoine collectif. On en a un
au Québec, heureusement, il faut le grossir ce patrimoine collectif. Et notre
grande solution, c'est qu'on se dote de cette perspective, là, d'augmenter le
nombre de logements sociaux hors marché privé pour répondre à la diversité des besoins
et avoir une alternative au monopole parce que 90 % des logements locatifs
sont des logements privés. Ça ne laisse pas grand-chose finalement pour les
gens pour qui ce marché-là ne répond pas aux besoins.
Mme Duranceau : Bien, je vous
entends bien sur la l'importance, là, que le gouvernement intervienne où il a à
intervenir au niveau du logement pour les personnes en situation de
vulnérabilité.
Si on conclut sur la clause F, ça,
c'est pour le marché autre, là, privé, puis c'est une mesure qui vise à
encourager finalement les propriétaires à construire, puis il en faut de tous
les types de logements, je pense. Ça fait que, là, on n'a pas d'autre
proposition de votre part, là?
Mme Laflamme
(Véronique) :Oui. Bien, en fait, c'est
qu'ils ne l'utilisent pas pour la bonne raison. C'est ça qui est malheureux
avec la clause F.
Mme Duranceau : Mais les
risques, qu'est-ce que vous faites de leurs risques de construction, là, quand
ils partent un projet et que tu ne sais pas l'année 1, 2, 3,
nécessairement quels vont être tes revenus...
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, il faut trouver une
façon...
Mme Duranceau : ...et tes
dépenses surtout, là?
Mme Laflamme
(Véronique) :...que les loyers puissent
être fixés par le tribunal et que... C'est de soustraire complètement des
logements finalement à la juridiction du tribunal, c'est assez particulier.
• (16 h 10) •
Mme Duranceau : O.K. ça fait
que vous gardez la position initiale...
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, actuellement...
Mme Duranceau : ...que c'est
suffisamment encourageant pour les constructeurs d'aller avec ça?
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, les loyers mis en
marché sont très chers, hein?
Mme Duranceau : Ils sont
fonction des coûts de construction.
Mme Laflamme
(Véronique) :Vous pouvez augmenter les
coûts comme... comme vous voulez, il faut trouver une façon qu'on ne puisse pas
avoir des hausses de 200 $, 300 $, 400 $ dollars comme ça. Et
comme je le disais, la raison invoquée, ce qu'on constate dans les dernières
années, ça a augmenté peut-être parce qu'il y a eu un boom immobilier dans
certaines régions. Mais c'est plus que ça, là, quand on regarde les chiffres le
taux d'inoccupation a diminué, les loyers se sont mis à augmenter, puis c'est
plus l'appât du gain qui a amené finalement l'utilisation de la clause F
que finalement les raisons...
Mme Duranceau : Mais c'est ce
qu'on voulait... c'est ce qu'on veut encadrer en obligeant les propriétaires à
mettre un pourcentage d'augmentation potentiel, bien, ils annoncent leur
couleur. Alors, si ça n'a pas de bon sens... Bien, premièrement, il y a une
prévisibilité pour le locataire, puis si ça n'a pas de bon sens, bien, le
locataire va dire : Sais-tu quoi, moi, je n'y vais pas à cet endroit-là.
Mme Laflamme
(Véronique) :Mais le problème, c'est
qu'avec un taux d'inoccupation aussi bas, les locataires n'ont pas tant que ça
le choix. Même si c'est annoncé, là, même si on dit je pourrais augmenter, là,
de 1 000 $, là, en cinq ans, quand le taux d'inoccupation est à
0,4 %, là, puis là, hein...
Mme Laflamme
(Véronique) :...on peut nommer toutes les
municipalités, là, Drummondville, Granby, en bas de 1 %, là, est-ce que
les gens ont vraiment le choix? Souvent, c'est ça, l'option, ou se retrouver,
finalement, sur le divan de la famille, quand tu en as, là. Donc, est-ce que
les locataires vont dire : Ah! bien... Moi, je pense que, si j'étais dans
la peau de ces personnes-là, je dirais : Je vais prendre une chance. Donc,
les gens vont se retrouver avec un problème quand même. Et donc il est là,
l'enjeu. Donc...
Et par ailleurs, bien, même si le
propriétaire annonce : Je pourrais augmenter jusqu'à 1 000 $,
même si, finalement, les coûts ne sont pas plus importants, quand tu dis...
Honnêtement, dans le contexte actuel, quand c'est une business, si c'est écrit
dans le bail que tu peux aller jusqu'à tant en cinq ans, pourquoi ne pas le
faire? Malheureusement, on voit les exemples, là, de propriétaires mal
intentionnés à qui...
Mme Duranceau : ...je pense,
pas la majorité de tous... De part et d'autre, hein? Les locataires qui ne sont
pas des bons locataires puis les propriétaires qui ne sont pas des bons
propriétaires, je pense, c'est la minorité, quand même, dans notre écosystème,
là.
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, sur la clause F, on a
vu vraiment des cas effarants, dans les dernières années, se multiplier. Alors,
il y a un contexte qui favorise, dans le fond, les abus.
Mme Duranceau : Je suis
d'accord. O.K. Alors, on va passer à un autre sujet que la clause F. Vous
m'avez parlé, bon, de votre inquiétude face aux logements sociaux puis la...
vous avez fait référence, là, à la CMM puis l'utilisation du mot «habitations»
versus «logements sociaux», là. On va revoir ça pour calmer... pas calmer, mais
être sûr, là, que ça ne crée pas d'effet pervers. Par contre, on en a
souvent... on en a parlé ensemble aussi, votre inquiétude, justement, à l'égard
du nombre de logements sociaux. Puis, si je voulais répondre à cette
inquiétude-là, de quelle manière je pourrais le faire? Mais... Puis là
j'aimerais une proposition qui est réaliste. Je sais que vous m'avez écrit
50 000, donc 10 000 sur cinq ans. Réaliste dans un cadre budgétaire
où il y a... il n'y a pas... tu sais, il y a plusieurs choses, là, à financer.
Qu'est-ce qu'on... Avec quoi on est capable de vivre, là?
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, c'est une bonne
question. Le 50 000, hein, je dois vous vous rassurer, c'est ce qui est...
c'est réaliste parce qu'on l'a déjà fait au Québec.
Mme Duranceau : Oui, mais on
n'avait pas de pénurie de main-d'oeuvre comme on l'a en ce moment.
Mme Laflamme
(Véronique) :C'est un enjeu.
Mme Duranceau : On n'avait
pas une pénurie de logements.
Mme Laflamme (Véronique) :Pour pallier à ça, on pourrait dire que le 50 000 peut
inclure également des projets d'achat-rénovation, notamment, donc, dans le
fond, d'acquisition. C'est sûr que, dans le contexte de pénurie, pour nous,
même si on a compris, là, votre ouverture sur l'acquisition, achat-rénovation
pour sortir du marché des immeubles avec des taux d'inoccupation aussi bas pour
les raisons que je viens d'exposer dans la réponse précédente, je ne peux pas
vous dire qu'il faut aller juste vers l'acquisition, au contraire, si on ne
veut pas construire juste du neuf trop cher.
Donc, pour nous, il faut se donner un
objectif ambitieux. Notre 50 000 inclut le neuf et l'achat-rénovation sous
différentes formes. C'est sûr qu'on pense qu'on est capable, on l'a déjà fait,
des 8 000 à 10 000 par année, juste en constructions neuves ou
pratiquement. Il y a un contexte particulier, mais nous, on pense que, si on
veut donner un grand coup pour préserver une abordabilité au Québec, il faut se
donner un objectif de cet ordre-là si on veut répondre aux besoins des ménages
à faibles revenus puis aussi aux ménages à revenus modestes dont les revenus
dépassent un peu les seuils de besoin impérieux mais qui n'arrivent pas, là, à
se loger avec des logements à 2 500 $. Donc, il faut, pour répondre à
ces deux types de besoins, avoir une variété de projets qui répondent à ces
besoins-là et qu'on ne néglige pas les plus pauvres. Donc, c'est pour ça qu'on
dit : Ça prend 50 000. Il faut avoir des coopératives, des organismes
sans but lucratif d'habitations qui répondent aux besoins des ménages à faibles
et à modestes revenus, mais il faut s'assurer d'avoir un programme de logement
social complet, pérenne, qui va nous permettre de s'attaquer aux besoins,
finalement, de personnes qui aujourd'hui sont en train, sous nos yeux, de
tomber à la rue parce qu'ils sont sur une liste d'attente pendant cinq ans.
Donc...
Mme Duranceau : ...l'écosystème,
là, ça demeure les organismes à but non lucratif, là, parce qu'avec les
chiffres puis les coûts de construction actuels, les taux d'intérêt actuels, ça
ne fonctionne pas pour le privé, à moins qu'ils décident d'être dans la
philanthropie. Donc, moi, les acteurs, les acteurs présents dans l'écosystème,
c'est encore les partenaires pour la suite, là.
Mme Laflamme
(Véronique) :Mais, en fait, c'est qu'il
faut se poser la question sur le... Là, il reste... il y a un programme en
place du côté québécois, qui est le PHAQ. Est-ce qu'il est fait pour permettre
à ces projets-là, finalement, de se réaliser rapidement? La réponse, pour nous,
c'est non. Vous avez annoncé, on a lu dans la presse ce matin, des
modifications, plusieurs modifications qui pourraient se faire rapidement au
PHAQ. Donc, c'est sûr qu'il faut aller vers des améliorations pour que, finalement,
il y ait une plus grande contribution gouvernementale pour que les projets
n'aient pas à cogner à plusieurs portes. Mais on pense qu'il faut s'assurer
aussi qu'on donne les moyens...
Mme Laflamme
(Véronique) :...de construire des
logements qui répondent aux besoins les plus urgents, comme on l'avait avec un
programme HLM à l'époque. L'ICRL du fédéral, ça finance 100 % des coûts de
réalisation. Pourquoi, si le fédéral peut le faire, on ne peut pas le faire? Là
je suis d'accord que ça n'inclut pas le supplément au loyer, ce que faisait le
programme HLM, mais je pense qu'on est... en est... Il y a des solutions qui
sont mises de l'avant depuis plusieurs mois, puis il faut regarder vers ça
parce que, finalement, si on veut s'assurer que ces besoins-là soient répondus
puis qu'on ait un filet social, la seule manière d'en être certain, c'est
d'avoir un programme finalement social, un programme de logement social qui
tient puis qui nous donne ces garanties-là.
Mme Duranceau : Je vous
amène sur un autre sujet où, dans le cadre du projet de loi, on permet à toute
partie d'être représentée par toute personne, par toute personne de son choix
devant le Tribunal administratif du logement. Puis je me demandais si,
justement, cette mesure là, ce n'est pas quelque chose qui est intéressant pour
une association comme la vôtre, justement, en matière d'aide aux locataires.
Mme Laflamme
(Véronique) :C'est une excellente
question. Et je pense que vous allez entendre deux points de vue cet après-midi
avec le Regroupement des comités logement et associations de locataires qui
nous suit et l'Association des juristes progressistes également. Pense qu'il
faut faire attention. Ça peut être vu comme une mesure qui favoriserait,
augmenterait l'accès à la justice, mais il y a des inquiétudes à avoir sur est
ce que ça pourrait être rémunéré, ce type de représentation là? Et surtout,
est-ce qu'on s'attend à ce que des groupes, justement, les comités logement et
associations de locataires fassent ça alors qu'ils sont... qu'ils sont
complètement débordés?
Et on va se le dire, là, les...C'est
pratiquement du bénévolat, là, travailler dans un comité de logement ou une
association de locataires. Avec les demandes qui augmentent, là, des
rénovations qui se multiplient, les appels, les hausses de loyer, les... les
groupes, honnêtement, ne pourraient pas faire ça. Donc, nous, on se rallie, là,
à la position qui est contenue dans la mémoire du Regroupement des comités
logement et associations de locataires sur ce sujet-là. On pense qu'il faut
faire attention à cette mesure-là parce qu'on a l'impression que ce ne serait
peut-être pas un gage, là, de la meilleure accessibilité à la justice. Et il
faudrait voir qui pourrait faire ça.
Mme Duranceau : O.K.
Parfait. Bien, écoutez, je pense que, de mon côté, ça... Ah! mais ça va.
Première question. Oui.
Mme Laflamme
(Véronique) :Puis est-ce que ça se fait
de... Là, je ne sais pas si votre temps n'est pas écoulé.
Mme Duranceau : Posez-moi
les questions.
Mme Laflamme (Véronique) :Bien, moi, j'ai une question parce que je... Moi, je n'ai
jamais réussi à partir mon chrono tout à l'heure, et il y avait un élément sur
les modifications à la loi de la SHQ qui était contenu dans notre mémoire et
sur lequel je n'ai pas pu intervenir. C'est la... Puis là, bien, c'est vous qui
en avez dit plus qu'il y en a dans le projet de loi quand vous avez été
interviewé sur le sujet, là, par Le Devoir, quand le projet de loi a été
déposé. C'est au niveau des modifications qui feraient en sorte que la SHQ
pourrait dorénavant vendre ses services en fournissant à tout intervenant du
secteur de l'habitation, moyennant considération et dans un objectif
d'autofinancement, l'expertise et les services requis. Et là, en conférence...
Lorsque vous avez été interpelée, on disait que ça visait à introduire dans la
législation la notion de profitabilité en donnant comme exemple les garanties
de prêts, dans le fond, qui étaient accordées par la SHQ. Et là, nous, on se
questionnait, puis sur l'objectif parce que peut être qu'on était échaudés, là,
par les modifications récentes à la loi de la SHQ. Puis là, bien, on s'est
dit : Oh!
Mme Duranceau : On
n'aura plus de temps.
Mme Laflamme
(Véronique) :O.K.
Mme Duranceau : Pour
vous répondre...
Le Président
(M. Schneeberger) : 10 secondes.
Mme Duranceau : Pour
vous répondre rapidement, c'est pour donner de l'agilité sur le plan financier
à la SHQ. Puis on finance déjà les projets. On ne va pas leur rajouter une
charge par-dessus parce que, là, on va se surcharger nous-mêmes. Alors, c'est
une agilité financière globale quand ce sera pertinent, mais certainement pas
pour des projets qu'on finance par ailleurs, là.
• (16 h 20) •
Le Président
(M. Schneeberger) : Merci. Alors, nous allons maintenant du côté
de la... l'opposition officielle, pardon, je voulais la première opposition,
mais l'opposition officielle. Vous êtes la première quand même, mais, bon,
c'est l'opposition officielle. Alors, vous avez 10 mi 24 s. Mme la
députée de Mille-Îles...
Mme Dufour : Merci, M.
le Président. Et Mme Laflamme, merci pour votre exposé. Je peux vous
rassurer, je vais poser beaucoup de questions sur l'autofinancement, l'objectif
d'autofinancement de la SHQ lors de l'étude détaillée. Donc, il y aura... on
aura sûrement plus de détails rendus là. Je vous remercie, comme je vous le
disais, pour l'exposé que vous avez fait. J'ai trouvé ça intéressant que vous
parliez du droit au logement et que vous disiez : Bien, c'est bien beau
d'augmenter l'offre, mais sans regarder ce qu'on construit, on pourrait s'en
aller dans le mur. Puis je pense que les chiffres qu'on a vus lors du grand
sommet de Centraide il y a quelques mois le montraient. Le taux d'inoccupation
à Montréal dans les logements très, très chers est beaucoup plus élevé. Il est
bien au-delà du seuil d'équilibre. C'est vraiment dans les loyers les moins
chers qu'on trouve le manque de logements le plus criant. Je vais aussi citer
la...
Mme Dufour : ...la mairesse de
Gatineau qui est venue nous voir ce matin, qui est venue nous parler ce matin
virtuellement, puis elle disait : Bien, ce n'est pas une dépense, le
logement social, c'est un investissement, puis ça, on l'a bien vu vendredi avec
le sommet sur l'itinérance. Donc, je pense que c'est très, très noble ce que
vous défendez comme cause, et il faut absolument qu'on soutienne les loyers les
plus démunis.
Par contre, il y a une autre réalité qui
est les coûts, les coûts d'intérêts qui ont monté énormément, les coûts
financiers qui font en sorte que certains propriétaires se ramassent avec des
paiements qui vont au-delà de ce que les loyers leur rapportent. Et là on met
dans la précarité aussi des propriétaires. Donc, ça, c'est une réalité qu'on
doit tenir en compte puis qu'on doit garder, parce qu'on a besoin aussi de gens
qui mettent leur logement sur le locatif. Mais on ne peut pas non plus se
permettre qu'ils se ramassent à la faillite pour autant. Ça fait qu'il y a tout
un équilibre. Ce n'est pas facile.
Je voudrais peut-être vous entendre. Vous
avez parlé des reprises au TAL, ça, c'est intéressant, vous avez parlé comment
qu'elles avaient augmentées, dans votre mémoire, de 1 500 à 2 500 en
quelques années. Est-ce que vous croyez que les pénalités qui sont proposées
dans le projet de loi pourraient venir ralentir ça? C'est sûr que les
pénalités, je pense, c'est plus pour des évictions, mais, si admettons qu'on
avait le même genre de pénalités mais pour des reprises de logements, est-ce
que c'est quelque chose qui pourrait venir, disons, ramener un peu d'équilibre
là-dedans?
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, effectivement, la
question des indemnités, c'est une demande, là, qui est portée par les comités
logement depuis plusieurs années, donc c'est important. Et c'est... oui, ça a
été vu comme une avancée dans le projet de loi n° 31, mais, comme vous
l'avez dit, le problème c'est que ça ne concerne pas les reprises, donc... et
les reprises... au moment où on se parle, les cas sont plus élevés que,
finalement, les évictions, et que, dans le contexte actuel, les reprises sont
souvent pratiquées pour de mauvaises raisons. Donc, il faut s'attaquer à ça.
Il y a des propositions qui sont mises de
l'avant, là, notamment dans notre mémoire et dans celui-là du RCLALQ et de
l'AJP qui vont aussi être entendus aujourd'hui. Mais c'est sûr qu'il faut qu'il
y ait une... il faut qu'il y ait un contrôle automatique, là, parce que ce
n'est pas nouveau, hein, que cette brèche-là est utilisée depuis longtemps,
mais là ça se multiplie. Et, le contexte actuel où le marché est déséquilibré,
on voit, dans le fond, la loi... les brèches dans la loi, les façons de
contourner finalement. Bien là, quand il y en a, on... le mot se passe, puis,
en tout cas, elles sont utilisées.
Donc, c'est pour ça qu'il faut, oui,
augmenter les indemnités en cas de reprise. Il faut les augmenter, parce que
finalement les gens qui sont victimes de ces reprises et de ces évictions sous
de faux motifs, souvent ce sont des personnes... pas toujours par contre, mais
souvent ce sont des personnes qui habitent leur logement depuis un peu plus
longtemps, qui vont payer un logement un peu moins cher que sur le prix du
marché. Mais, quand ces personnes-là se font évincer, ce qu'elles peuvent
trouver, là, c'est le prix du loyer moyen des logements disponibles, donc c'est
beaucoup plus cher, donc... Et, à cet égard-là également, là, comme c'est
indiqué dans notre mémoire, on appui également, là, la position portée aussi
par le Regroupement des comités logement et associations de locataires à cet
effet-là, qu'il faut appliquer les indemnités aussi aux reprises et s'assurer
qu'elles sont augmentées...
(Interruption)
Mme Laflamme
(Véronique) :Oh! excusez, c'est le fameux
minuteur qui n'a jamais fonctionné. Je m'excuse.
Mme Dufour : Parfait. Je
voudrais peut-être vous s'entendre sur... Vous proposez, à la page 10 du
mémoire, là, un moratoire sur les évictions pour subdivision. On est en pénurie
de logements. Est-ce qu'une subdivision n'amènerait pas plus de logements?
Peut-être juste comprendre l'idée du moratoire.
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, en fait, c'est
qu'encore là, souvent, ce sont des prétextes. Dans le fond, les... souvent,
hein, ça a été... par le passé, subdivision, ça a pu être utilisé pour
justement transformer des grands logements en petits logements, quand
finalement il a commencé à avoir moins de grandes familles, etc. Que ce soit
pour agrandissement ou pour subdivision, actuellement, ces évictions-là qui
sont permises par la loi sont utilisées plus souvent qu'autrement, là, pour
finalement déloger les locataires et augmenter le prix des loyers. Donc, on
n'est pas contre d'ajouter des logements, mais il y a un enjeu actuellement,
c'est que les évictions, quand elles sont permises, elles sont utilisées comme
prétexte pour augmenter le prix des loyers.
Et on pense que ça prendrait un moratoire
dans le contexte où il y a un taux d'inoccupation si bas, comme ça a été le
cas, hein, pour d'autres types. Par exemple, les transformations des condos
divises, dans certains arrondissements, c'est permis, dans le fond, quand il y
a... et il y a des moratoires, quand les taux d'inoccupation, par exemple, sont
en bas de 3 %. Par contre, un des éléments au niveau des évictions qui est
important selon nous, c'est les évictions pour changement d'affectation, même
si on demande que l'ensemble, là, des...
Mme Laflamme
(Véronique) :...Des évictions permises
par la loi et qu'il y ait un moratoire dans le... quand le taux d'inoccupation
est en bas de 3 %. Mais l'hébergement touristique, minimum du minimum, il
ne faudrait pas que ça soit un prétexte... que ça ne soit pas, dans la loi,
prévu qu'on peut changer d'affectation pour un hébergement touristique. Et vous
avez, tout le monde, entendu parler de cas, par exemple, dans Hochelaga-Maisonneuve,
de locataires évincés pour un Airbnb. Ça fait dur. Et ça, il faudrait que... On
pourrait, là, utiliser le projet de loi n° 31 pour modifier ça.
Mme Dufour : Oui,
effectivement. Avec la nouvelle loi qui est rentrée en vigueur vers la fin
de... dans le fond, au mois de juin, là, est-ce que vous avez, vous continuez à
avoir des cas d'éviction pour hébergement touristique?
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien là, récemment, là, je
pourrais difficilement vous répondre avec des chiffres précis, mais on peut
quand même procéder au changement d'affectation pour transformer en hébergement
touristique. Et le danger, c'est que là, on pourrait prétexter un hébergement
touristique à long terme. Et on peut afficher sur Airbnb un logement pour 32 jours.
Et là, quand le but, c'est de faire plus d'argent, bien, il y a une fenêtre à
utiliser, bien, on peut l'utiliser.
Donc, je... Comme on constate, là, depuis
quelques années déjà, là, que tous les trous, finalement, sont utilisés pour,
finalement, évincer des locataires pour faire souvent plus d'argent, on pense
que la question de... Cette question-là est particulièrement scandaleuse dans
un contexte où on perd des logements locatifs d'une part, alors qu'on en a
besoin cruellement, et d'autre part, que les prix qui augmentent ne
redescendront pas, hein? Ça fait que les anciens Airbnb affichés pour louer sur
le marché régulier, là, quand on voit les photos puis les prix qui viennent
avec, on en a vu beaucoup pendant la pandémie, là, bien, ils n'étaient pas au
loyer moyen du marché, là, ces logements-là.
Mme Dufour : C'est
évident. Je vais passer la parole à ma collègue la députée de La Pinière.
Le Président (M. Schneeberger) : ...
Mme Caron : Merci.
Alors, il y a une donnée qui m'a interpelée dans le haut de la page quatre de
votre mémoire, où vous dites que le nombre d'évictions de locataires, notamment
dans des résidences privées pour aînés, donc les RPA, est passé de 249 en 2020
à 1 378 en 2022, donc en deux ans, seulement. Est-ce que... Parce que vous
dites «notamment dans les RPA», est-ce que c'est... Les chiffres que vous
donnez dans le mémoire, c'est pour l'ensemble ou c'est... Est-ce que... puis,
si c'est pour l'ensemble, est-ce qu'il y a une majorité de personnes aînées qui
sont concernées par ça?
Mme Laflamme
(Véronique) :Je n'ai pas de chiffres sur
le sujet. D'ailleurs, je vous invite à questionner le groupe, le regroupement
qui passe après nous, qui a réalisé, dans le fond, là, l'enquête la plus
récente sur les évictions. Je ne pense pas qu'on ait de données précises sur
les locataires aînés, donc...
Par contre, en RPA, d'une part, les
changements d'affectation ont un effet très grave, là, sur les locataires. Et
c'est un enjeu qui est «touchy» dans le sens où on sait bien, là, qu'il y a
tout un contexte, là, autour de ça. Mais on l'a dit, lors de la dernière...
L'avant-dernière ou la dernière audience, quand on est venus en commission
parlementaire ici, on a dit : il faudrait empêcher, dans le fond, les changements
d'affectation. Finalement, la loi n'est pas allée aussi loin, puis on voit que
le problème a continué.
Donc, une des raisons pour laquelle on
demande un grand chantier de logement social, hein?, en grand nombre, là, c'est
notamment parce qu'il faut faire du logement social pour les personnes aînées.
Il faut faire des RPA sans but lucratif, mais juste des logements, hein?,
autant des HLM pour aînés. Dans plusieurs villages, là, c'est là où les gens
ont les moyens d'aller, finalement, et on pense que ça, c'est une façon de
s'assurer qu'on va avoir un endroit pour loger décemment les gens.
Mais il faut s'attaquer à la question des
évictions de locataires, des changements d'affectation de RPA. Et les
locataires aînés, je sais que vous allez recevoir une proposition plus tard.
• (16 h 30) •
Le Président (M. Schneeberger) : 30 secondes.
Mme Laflamme
(Véronique) :J'ai lu dans le mémoire de
l'Association des juristes progressistes, c'est une demande qu'on a déjà faite.
Il faudrait élargir les protections, dans le Fond, législatives sur les... qui
s'adressent aux locataires aînés, minimalement, pour diminuer l'âge des
personnes qui sont protégées. Mais il faut s'inquiéter de ça. Et elles sont
souvent les premières visées en raison de la raison... De la durée pour
laquelle elles habitent leur logement et du fait qu'elles habitent dans un
logement peu cher.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition, et,
député de Laurier-Dorion, vous avez un trois minutes 28 s.
M. Fontecilla : Merci,
M. le Président. Bonjour, Mme Laflamme. Merci beaucoup d'être ici.
Écoutez, on sait que le FRAPRU est très
actif, là, autour de la crise du logement du 1er juillet, là, où vous êtes
dans... Vous êtes très vocaux, là, autour de cette crise-là, des sans-logis. Ça
s'apparente un peu à... bien, à des maisons... à des gens qui n'ont pas un
toit, là. Et d'autre part, tantôt, vous avez abordé une thématique...
16 h 30 (version non révisée)
M. Fontecilla : ...l'offre
insuffisante versus l'abordabilité. Je ne sais pas si c'est... et je crois que
c'est le thème que vous avez utilisé, là, et on vient d'apprendre, la semaine
dernière, là, qu'il y a autour de... dans le dénombrement des personnes en
situation d'itinérance, il y a 22 % des personnes qui sont devenues en
situation d'itinérance suite à une expulsion. Est-ce que la construction de
plus de logements privés et à qui on va appliquer la clause F, là, pourrait
régler cette... ou, en tout cas, contribuer à régler la crise de l'itinérance
qu'on connaît au Québec?
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, la réponse est non.
Merci pour la question. C'est sûr que nous, on regarde les gens. On parle
autour du 1ᵉʳ juillet, du 1er août, du 1ᵉʳ septembre avec des
locataires qui se retrouvent, là, en situation de difficulté. C'est sûr que,
comme je le disais tout à l'heure, même quand il y a des logements disponibles
qui sont trop chers, ça n'aide pas les gens à signer un bail. Donc, et quand on
regarde les causes invoquées, là, pour les expulsions des locataires qui
étaient devenus, en fait, en situation d'itinérance, lors du dénombrement de
2022, ça va sûrement avoir augmenté en 2024, il y avait la question des
évictions frauduleuses, hein, des reprises de possession, mais il y avait aussi
les enjeux de non-paiement, et il faut nommer ce problème-là. Il y a des gens
qui n'arrivent plus à le payer, leur logement parce que les logements sont trop
chers.
Alors, c'est sûr que la clause F, qui...
la part qui concerne, là, les logements en fait construits depuis moins de cinq
ans, elle a un effet sur finalement la difficulté des ménages à payer le loyer.
Effectivement, ça a été mentionné tout à l'heure. Ce n'est probablement pas des
ménages à très faibles revenus qui ont les moyens de se payer un logement neuf,
mais on contribue à mettre en situation de plus grande précarité des locataires
qui avaient peut-être des revenus un peu plus élevés, qui pouvaient se payer le
logement neuf à 1 500 $,
2 000 $, 2 500 $ mais que la hausse de 300 $, ça va être de
trop. Et on met... on expose ces gens là à se retrouver aussi dans des
contextes de non-paiement de loyer.
Pour revenir à l'autre élément de votre
question, bien non, les logements nouvellement construits ne régleront pas le
problème de ces ménages locataires, finalement, qui tombent en situation d'itinérance.
Et on avait mis en lumière déjà ces données-là, là, je ne le sais pas par cœur,
mais, pour vous donner une idée, c'est plus de 50 000 ménages, là, locataires
qui, lors du dernier recensement, payaient plus de 80 % de leur revenu
pour se loger, au Québec, la norme devrait être de 30 %. Donc, c'est... on
le répète depuis des années, les gens, s'il arrive une petite hausse de loyer,
s'il arrive un frigo qui lâche, un problème dans la famille, une séparation,
les gens sont à risque, finalement, de se retrouver à la rue, parce que, quand
ils ont besoin d'avoir un logement social, bien, tout ce qu'on peut leur dire,
c'est : Mettez-vous sur la liste d'attente. Et je serais curieuse de
savoir combien, parmi les personnes qui sont devenues en situation d'itinérance
dans les dernières années, il y en a qui sont inscrits sur une liste d'attente...
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
Mme Laflamme
(Véronique) :...quand on sait que la
moyenne, c'est cinq ans, à Montréal.
Le Président (M. Schneeberger) : Ça
va? Alors, nous allons du côté du député des Îles-de-la-Madeleine pour deux
minutes 38.
M. Arseneau : Merci, Mme
Laflamme. Bon, je comprends que vous suggérez le retrait du projet de loi n° 31
en disant : Ça ne répond pas à la crise actuelle, puis il faudrait une
stratégie beaucoup plus globale pour l'attaquer. La stratégie viendra, on l'espère.
Le projet de loi, j'imagine qu'on va devoir continuer à l'étudier, mais j'aimerais...
Et j'apprécie le fait que, malgré le fait que vous avez certaines réserves
importantes par rapport au projet de loi, vous... quand même vous suggérez des
pistes intéressantes. Puisque vous le faites si bien, là, vous maîtrisez si
bien le dossier, quand vous parlez du logement social versus l'habitation
versus le logement abordable, là, en quelques... sans faire de la sémantique,
là, pourquoi c'est si important pour vous de distinguer les choses?
Mme Laflamme
(Véronique) :Excellente question, parce
que ce débat sémantique là bouge très vite au Québec, hein? Je le disais, la
loi de la SHQ a été modifiée en 2020 seulement pour introduire le vocable
"logement abordable". Donc, c'est que tout ça est très nouveau. C'était
un terme qui était utilisé davantage au fédéral par le passé, donc le logement
social, traditionnellement, au Québec, ça a été... ce qu'on considérait comme
du logement social, c'est du logement hors marché privé, hein? Dans le fond, la
définition, là, c'est du logement sur lequel on ne fait pas de profit, qui n'est
pas sur le marché privé. Il est donc social. Parfois, les gens vont comprendre,
logement social égale habitation à loyer modique. Ce n'est pas la même chose.
Pour nous, l'habitation dans le fond, qui est... est hors marché privé, qui est
une coopérative et qui finalement répond à des besoins de ménages à modeste
revenu, c'est une habitation sociale, mais donc...
Pour répondre à ce débat sémantique, dans
les dernières années, l'utilisation de logement social et communautaire a été
utilisée par certains et certaines. Mais nous, quand on parle de logement
social, on englobe les trois tenures de logement social telles que reconnues...
Mme Laflamme
(Véronique) :...notamment dans le cadre
de référence sur le soutien du logement social et communautaire, auquel ont
adhéré la SHQ et le MSSS, notamment, donc... Mais une chose est sûre
l'habitation, ce n'est pas ça que ça veut dire, et le logement abordable, bien,
ça peut inclure du logement social, mais ça ne le garantit pas. Et c'est là la
préoccupation qu'on a.
M. Arseneau : D'accord. Vous
avez parlé... Rapidement, les évictions forcées, vous dites : Bon, le
projet maintient cette possibilité-là d'évincer les locataires pour subdiviser,
agrandir et changer d'affectation. Mais il y a aussi un article qui disparaît,
les recours du locataire. Ça, j'imagine, ça doit vous inquiéter aussi, là,
l'abolition de l'article du Code civil 1965, qui dit que... bien, qui disparaît
essentiellement, là, selon l'article 5... l'article 1966,
c'est-à-dire, du projet de loi n° 31.
Mme Laflamme
(Véronique) :Attendez un peu, je vais...
Le Président (M. Schneeberger) : En
10 secondes parce que...
Mme Laflamme
(Véronique) :Attendez un petit peu, il va
falloir que vous me rafraîchissiez la mémoire, parce que là je ne vous suis pas
sur ce petit bout là. Je suis désolée.
M. Arseneau : Bien, enfin, on
aura l'occasion d'y revenir.
Mme Laflamme
(Véronique) :Bon, O.K.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors...
M. Arseneau : Le temps est
écoulé.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui.
M. Arseneau : C'est bon.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup pour votre présentation. Alors, nous suspendons quelques
instants pour permettre au prochain groupe de prendre place.
(Suspension de la séance à 16 h 37)
(Reprise à 16 h 40)
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
nous reprenons la séance. Alors, je souhaite maintenant la bienvenue aux
représentants du Regroupement des comités logement et associations de
locataires du Québec. Alors, bonjour à vous deux.
Alors, dans un premier temps, veuillez
vous présenter avec votre titre, et par la suite, vous pouvez procéder
immédiatement à votre présentation. Vous avez 10 minutes. Et il y aura
ensuite une période d'échanges avec les députés. Allez-y.
M. Dussault (Cédric) : Bonjour.
Cédric Dussault, co-coordonnateur et porte-parole du RCLALQ. Je suis accompagné
de mon collègue Martin Blanchard, qui est aussi co-coordonnateur. Je vais y
aller tout de suite. Depuis que le contenu du projet de loi n° 31 a été
rendu public le 9 juin dernier, son article 7, qui vise à restreindre
le droit de cession de bail pour les locataires, a soulevé l'indignation d'une
grande partie de la population québécoise. Il y a de très... Il y a eu des très
nombreuses manifestations contre le projet de loi n° 31, dont une, le
22 juin, a rassemblé des milliers de personnes. Pas plus tard que samedi
dernier, il y a eu des manifestations aux quatre coins du Québec, et des
dizaines et des dizaines d'organisations provinciales, régionales et locales de
différents secteurs se sont prononcées en faveur de la préservation du droit de
cession de bail. Mais l'indignation de la population face au projet de loi
n° 31 ne tient pas seulement à la question de la cession de bail, et c'est
autant pour ce qu'il contient, soit des reculs majeurs pour les locataires que
ce qu'il ne contient pas, soit une réponse à la grave crise du logement...
M. Dussault (Cédric) : ...qui
frappe lourdement l'ensemble du Québec, que le projet de loi n° 31 choque
autant. Si l'intention de retirer un droit au locataire, aussi limité soit-il,
suscite autant la colère, c'est parce qu'il y a déjà un profond déséquilibre
dans le rapport de force entre locataires et propriétaires, qui désavantage
très nettement les locataires, un déséquilibre que le projet de loi n° 31
ne vient qu'accentuer.
Je dis que le droit de cession de bail est
limité. C'est parce que, contrairement à ce qu'on a laissé entendre à cette
commission, ce n'est pas un droit qui est très largement utilisé. La cession de
bail ne concernerait pas plus que 1 % ou 2 % des baux qui changent de
main, chaque année, au Québec, selon une enquête interne auprès des comités
logement du Québec. C'est très loin du 25 %, le chiffre avancé par la
CORPIQ, dont la méthodologie est douteuse, car c'est un sondage interne auquel
ont répondu des propriétaires de plusieurs centaines de logements que sont,
pour la plupart, les membres de la CORPIQ. Prenons les chiffres les plus
solides que possède le gouvernement. En 2022, seulement 17 causes touchant des
cessions de baux ont été entendues au Tribunal administratif du logement. En
2023, nous n'en sommes, actuellement, qu'à 12 causes entendues, donc on aura
peut-être une diminution cette année.
Donc, la question à se poser, c'est :
Pourquoi est-ce que les locataires tiennent au droit de cession de bail, mais,
surtout, pourquoi est-ce que les propriétaires tiennent à ce point-là à s'en
débarrasser? Le droit de propriété n'est pas un droit absolu. Il ne donne pas
le droit à la discrimination, il ne donne pas le droit d'enfreindre le Code
civil du Québec. En effet, le Code civil donne aux locataires le droit au
maintien dans les lieux et celui de refuser une hausse de loyer abusive, même
lorsqu'il y a un changement de locateur. Tout ça, c'est en théorie, parce qu'en
pratique, dans le cadre actuel ces droits-là sont presque systématiquement
bafoués. Je vais y revenir.
Réglons une chose tout de suite : si
les associations de propriétaires veulent voir disparaître la pratique de la
cession de bail, ce n'est certainement pas en raison d'un problème de
marchandisation des cessions de baux par les locataires. Cette idée que la marchandisation
des baux serait un problème répandu est totalement loufoque. D'abord parce que,
je le répète, la cession de bail elle-même n'est pas une pratique à ce point
répandue. Ensuite, parce qu'absolument aucune preuve ne vient corroborer cette
affirmation des associations de propriétaires voulant qu'un nombre important de
locataires monétiseraient leur cession de bail. Ce n'est rien d'autre qu'un
écran de fumée, émis pour masquer les véritables motifs pour lesquels le lobby
des grands propriétaires souhaite voir disparaître la cession de bail.
En fait, ce que le débat de la cession de
bail vient mettre en lumière, c'est l'absence de mécanismes capables de
garantir les droits des locataires, qui sont pourtant inscrits dans des textes
de loi qui sont adoptés ici même par les élus de l'Assemblée nationale. En
l'absence de tels mécanismes, lorsqu'il y a un changement de locataire dans un
logement, les propriétaires ont tout le loisir de dicter le montant du loyer.
Aussi, l'absence de tels mécanismes engendre un contexte de discrimination
rampante. En fait, à l'heure actuelle, à peu près rien n'empêche les
propriétaires de refuser un logement à un locataire sur des bases purement
discriminatoires. En l'absence de mécanismes pouvant garantir les droits des locataires,
pourtant inscrits dans le Code civil et la charte des droits, la cession de
bail est devenue, par la force des choses, le seul recours, aussi limité
soit-il, qui permet à des locataires d'accéder à un logement dont le loyer
n'est pas complètement déraisonnable ou encore à des locataires faisant l'objet
de discrimination d'accéder à un logement tout court. En fait, si les
associations de propriétaires souhaitent voir disparaître la pratique de la
cession de bail, c'est, justement, pour pouvoir continuer de bafouer en toute
impunité et sans entrave les droits des locataires inscrits dans le Code civil
et la Charte des droits et libertés de la personne, en dictant le montant du
loyer et en discriminant à leur guise.
La prétendue libre négociation entre
propriétaires et locataires, dans un contexte qui est le nôtre actuellement,
elle n'existe tout simplement pas. Il ne peut pas y avoir de libre négociation
dans un contexte d'explosion des loyers, dans un contexte où il est presque
impossible pour le commun des mortels de trouver un logement qu'il peut se
payer sans s'appauvrir, et dans un contexte où bon nombre de locataires vivent
sous la menace d'une éviction frauduleuse ou d'une reprise de logement de
mauvaise foi. Il ne peut pas y avoir de libre négociation quand vous visitez un
logement dont le loyer est beaucoup trop cher pour ce que vous pouvez vous
permettre, que le propriétaire n'a pas rempli la clause G du bail... la section
G du bail, pardon, mais qu'il y a 60 personnes qui attendent, en arrière de
vous, qui n'hésiteront pas à payer ce prix-là, même si, comme vous, elles ne
peuvent pas se le permettre, mais que, comme vous, elles n'ont rien trouvé
d'autre.
Il ne peut pas y avoir de libre
négociation quand ça fait six mois que votre propriétaire vous harcèle et vous
menace à chaque jour pour vous forcer à quitter le logement où vous habitez
depuis 22 ans, en échange d'une somme d'argent ridicule. Il ne peut pas y avoir
de libre négociation quand votre propriétaire vous amène à accepter une hausse
de loyer complètement abusive, en vous disant que, de toute façon, si vous
n'acceptez pas, il va trouver une façon de vous évincer. Il ne peut pas y avoir
de libre négociation, il ne peut certainement pas y avoir d'équilibre lorsque,
d'un côté, il y a des personnes qui doivent répondre à un besoin fondamental,
celui d'avoir un logement, et, de l'autre, il y a des possédants qui cherchent
à maximiser leurs profits, en ayant toute la latitude pour dicter les prix.
Investir dans l'immobilier locatif est un
choix, mais un choix que peut se permettre seulement une infime partie de la
population québécoise. Par contre, ce n'est pas un choix, pour une mère
monoparentale, de payer...
M. Dussault (Cédric) : ...par
mois pour habiter dans un sous-sol avec sa fille quand elle dépense déjà une
fortune en garderie. Ce n'est pas un choix pour une famille qui a deux revenus
de travail à temps plein d'avoir recours au dépannage alimentaire parce que le
trois quarts de ces revenus-là passe dans le paiement du loyer. Ce n'est pas un
choix de se retrouver à la rue à 63 ans parce que votre propriétaire a
décidé de louer votre logement à son fils, un fils qui, étrangement, possède
lui-même une belle grande maison à Rosemère. Ce n'est pas un choix de retourner
vivre avec un conjoint qui vous a envoyé à l'hôpital plusieurs fois que vous ne
pouvez pas aller rester chez vos amies parce qu'elles ont toutes peur de lui,
que ça fait déjà plus que deux ans que vous vivez dans une maison deuxième
étape, et que des logements dans votre coin. Il n'y en a presque pas, et il n'y
en a surtout aucun que vous êtes capable de vous payer. Ce n'est pas un choix
de dormir dans son char parce que vous vous êtes fait évincer d'un logement qui
va être loin des touristes sur Airbnb, puis que le programme de supplément au
loyer, bien, ça ne s'appliquait pas à vous.
Pour tout ce que vous venez d'entendre, le
RCLALQ demande non seulement le retrait de l'article 7 du projet de loi
n° 31 qui autoriserait les locataires à refuser une cession de bail sans
aucun motif, mais aussi l'ajout au projet de loi n° 31 d'articles
permettant d'assurer le respect du Code civil du Québec en matière des droits
des locataires, notamment en prévoyant la mise en place de mesures de contrôle
des loyers comprenant un registre, un registre public obligatoire qui
s'appliquerait à l'ensemble des loyers du Québec, ainsi qu'un plafonnement des
hausses de loyer annuel qui s'appliquerait même lorsqu'il y a un changement de
locataire. En établissant que toute reprise ou éviction de logements doit être
soumise au contrôle du Tribunal administratif du logement et que la partie
propriétaire doit faire la preuve, après un an, que le projet pour lequel le
tribunal a autorisé la reprise ou l'éviction a bel et bien été réalisé.
Le RCLALQ demande également au
gouvernement de décréter un moratoire interdisant les évictions et reprises
lorsque le taux d'inoccupation des logements est sous la barre des 3 %.
Par ailleurs, le RECLAQ croit que les articles 29 et 30 du projet de loi
n° 31, qui proposent de modifier l'article 72 de la loi sur le
Tribunal administratif du logement afin de permettre aux parties de se faire
représenter par un mandataire sans exiger la gratuité infligeraient un sérieux
recul aux locataires.
En 2005, la Cour du Québec a obligé la
Régie du logement à mettre un frein aux actes juridiques par mandataire avec le
jugement Guerrero. La représentation par mandataire avantage les locataires qui
peuvent désigner gestionnaires, concierges ou tout autre professionnel pour les
représenter et mener la démarche juridique en leur nom. Ces mandats étaient
courants avant 2005, et le jugement Guerrero y a mis fin. Ce fut une bonne
chose, et il n'est pas désirable de revenir à cette époque. Les locataires
n'ont pas les moyens d'embaucher des mandataires professionnels. En
conséquence, le RCLALQ demande la modification des articles 29 et 30 afin
de n'autoriser le mandat de représentation que par un mandataire membre d'un
organisme à but non lucratif, un OBNL à vocation juridique et seulement dans
les cas où un tel mandat serait gratuit. Nous demandons aussi que les
articles 29 et 30 maintiennent la possibilité que la représentation par
mandataire soit effectuée gratuitement par un conjoint, un parent, un allié ou
un ami.
Il me reste du temps?
Le Président (M. Schneeberger) : Une
minute.
M. Dussault (Cédric) : Une
minute, bien, je vais en profiter, justement parce que comme je suis sur le
sujet de la représentation par mandataire pour dire que... Répondre à la
question comme quoi les comités logement ne sont, dans leur ensemble pour
l'instant pas intéressés du tout à prendre ce mandat-là, premièrement, parce
que le rôle des comités logement est de défendre l'ensemble des locataires du
Québec. Devant un tel mandat, les comités logement devraient avoir à choisir
pour... Si les mandats ne sont pas gratuits, les comités logement devraient
choisir des locataires qui paient, donc avantager des locataires qui sont plus
fortunés. Donc, pour énormément de raisons, on n'a pas encore de position unanime
là-dessus, mais on se dirige vers ça. On se dirige vers une position unanime,
comme quoi, non, ce n'est pas un mandat la représentation par mandataire qui
pourrait être assurée par les comités logement du Québec.
• (16 h 50) •
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup pour la présentation. Alors, nous allons débuter la période
d'échange. Mme la ministre, vous avez 16 min 30 s.
Mme Duranceau : Oui, parfait.
Bien, écoutez, merci pour votre présentation. J'aimerais ça savoir si vous avez
des statistiques concernant les relations entre locataires, propriétaires parce
que ce que vous décrivez, c'est catastrophique, là, ça va mal partout, là. Ça
fait qu'est-ce qu'il y a... est-ce qu'on a des pourcentages, là, qui nous
disent le nombre de personnes contents versus pas contents?
M. Dussault (Cédric) : Bien,
si je suis la méthodologie de la CORPIQ, je peux vous dire que c'est 100 %
des locataires qui viennent de voir les comités logement qui sont insatisfaits
de leurs relations avec leurs propriétaires.
Mme Duranceau : O.K. Puis ça
donne combien de %, ça, de la population locataire au Québec?
M. Dussault (Cédric) : Bien,
nous on défend les droits de l'ensemble de la population du Québec. Les
associations de locataires sont des groupes citoyens justement de locataires
qui se regroupent ensemble pour pouvoir... pour pouvoir se défendre. Les
comités logement répondent aux locataires. Il n'y a pas de mouvement citoyen
qui est plus représentatif puis il n'y a pas, à l'échelle du Québec...
M. Dussault (Cédric) : ...puis
il n'y a pas, à l'échelle du Québec, de groupe qui est plus représentatif que
le RCLALQ pour parler au nom des droits... au nom des locataires.
M. Blanchard (Martin) : Si je
peux me permettre, on estime qu'il y a environ 100 000 demandes
d'information qui sont reçues chaque année par les comités logement et
associations locataires du Québec. On ne peut pas prétendre que tous les
locataires qui ont des problèmes appellent les comités logement. Donc, on peut dire
qu'il y en a au moins 100 000, donc à peu près 10 % des ménages, mais
qu'il y en a certainement beaucoup plus en réalité. Ça ne m'étonnerait pas que
c'est quelque chose comme un locataire sur trois ou sur quatre qui a des
problèmes qui contacte un comité logement ou une association locataires.
Mme Duranceau : Oui.
J'imagine, quand ils vous contactent, là, ce n'est pas toujours parce qu'ils
veulent s'en aller puis ils veulent... que tout va mal, là.
M. Blanchard (Martin) : C'est
une hausse de loyer abusive, c'est d'insalubrité dans le logement, c'est... Ça
peut être parfois... Là où ça ne concerne pas nécessairement un propriétaire,
c'est lorsqu'il peut y avoir des conflits entre locataires. C'est des
situations que l'on constate quand même, malheureusement, dans le domaine
locatif, mais ce n'est pas la majeure partie des cas. Au niveau des
statistiques qu'on a, sur les compilations, je dirais qu'à peu près facilement
la moitié des locataires qui contactent, c'est pour une hausse de loyer abusive,
et puis une autre grande partie, c'est des reprises, évictions de logement et
des problèmes d'insalubrité.
Mme Duranceau : O.K. Donc,
c'est... Pour votre information, le chiffre qui nous a été rapporté par la
CORPIQ, sur un sondage fait auprès de locataires et propriétaires, c'est que
88 % de tout ce monde-là s'entend bien.
M. Blanchard (Martin) : Oui.
Non, ce n'est pas ça.
Mme Duranceau : Ça fait qu'on
est dans... On serait dans le 12 %...
M. Blanchard (Martin) : Ce
n'est pas ce que dit le sondage.
Mme Duranceau : Non?
M. Blanchard (Martin) : Ce
que dit le sondage, c'est qu'il y en a 88 % qui disent que...
Mme Duranceau : Sont
satisfaits.
M. Blanchard (Martin) : Qui
sont satisfaits. Mais, même si on va dans les... dans... un peu dans le fond de
ça, ce n'est pas exactement ça qu'il a dit. J'espère que le gouvernement ne
fonctionne pas par sondages pour ce qui est des relations entre locataires et
locateurs. Ce qu'il faut regarder, c'est sur le terrain. Si on regarde au
niveau des hausses de loyer, elles dépassent largement le cadre de l'inflation;
si on regarde les évictions et les reprises, elles sont nettement en très forte
hausse; si on regarde l'insalubrité, on a toujours les mêmes problèmes
d'insalubrité, qui ne sont pas nécessairement réglés. Enfin, regardons ces
choses-là de face.
Mme Duranceau : Bien, tout à
fait, puis c'est ce que j'ai voulu faire d'ailleurs en déposant ce projet de
loi là. Mais, d'un naturel positif, là, et généralement, je voulais juste
remettre en perspective, là, parce que c'est déprimant pour la population, là,
si on dit que ça va mal pour tout le monde. Il y en...
M. Dussault (Cédric) : Bien,
la situation, elle est dramatique pour une grande partie des locataires du Québec
à l'heure actuelle.
Mme Duranceau : Elle est...
Oui, tout à fait, puis c'est pour ça qu'on va retourner au projet de loi. En
matière d'évictions... Puis combien de fois mon collègue de l'autre côté de la
table m'a interpellée en Chambre pour me parler des évictions puis des
situations où des personnes vulnérables se faisaient mettre à la rue, puis ça
n'avait pas de bon sens, puis j'en ai convenu avec lui dès les premiers jours
en Chambre. Je pense qu'on a des avancées dans le projet de loi en matière
d'évictions. Est-ce qu'il y a des choses que vous voulez féliciter?
M. Dussault (Cédric) : Bien,
notre proposition, c'est que... Bien, notre proposition, c'est que l'ensemble
des reprises et des évictions soient contrôlées par le Tribunal administratif
du logement. De cette façon-là, on n'aurait pas de surprises, puis ça réglerait
la question de... à savoir si les évictions sont... les reprises de logement
sont légitimes ou non. Ça fait que c'est une question de transparence, aussi.
Mme Duranceau : Donc, vous
dites : Deux parties peuvent s'entendre entre elles, locataire,
propriétaire, dans un contexte d'éviction, avec des nouvelles mesures où on
vient donner des compensations financières. Malgré ça, vous dites : Il
faudrait que le tribunal vienne par-dessus?
M. Dussault (Cédric) : Essentiellement,
là, les locataires n'acceptent pas de quitter un logement, ils sont forcés de
le faire. D'autre part, ce que les locataires veulent, ce n'est pas un montant
d'argent, c'est un logement. Les locataires ne veulent pas quitter leur
logement en échange d'un montant d'argent, puis même une compensation, là, un
montant d'argent, ça peut être dilapidé extrêmement rapidement lorsque le
montant de votre loyer, il est tout d'un coup doublé, triplé, voire quadruplé,
parce qu'il n'y a rien d'autre que vous trouvez de moins cher sur le marché.
Donc, les gens... Dans le contexte actuel, je vous dirais que les locataires
valorisent bien davantage le fait d'avoir un toit sur la tête qu'avoir... être
compensé financièrement.
Puis il y a un précédent dangereux que
pourrait entraîner ce projet de loi là, c'est de légitimer les évictions,
c'est-à-dire qu'à partir du moment où on compense des locataires, il n'y a pas
de problème. Mais il y a un problème : les évictions, c'est censé être un
processus exceptionnel, c'est très balisé par le Code civil sur papier.
Malheureusement, dans les faits, c'est systématiquement bafoué. Nous, on
évalue... La plus longue étude qu'on a qui a été faite, c'est l'étude du Comité
logement Petite-Patrie, qui est la plus fiable sur les évictions et les
reprises de logement...
M. Dussault (Cédric) : ...les
évictions, et les reprises de logement, et les rénovictions, et toutes ces
tactiques-là, puis ça a été déterminé que c'était 85 % de tous ces
procédés-là qui étaient frauduleux. C'est-à-dire que le motif qui est invoqué
au départ, pour lequel l'éviction a été faite, était un faux motif, puis le
véritable motif, c'était seulement pour mettre un locataire dehors pour pouvoir
augmenter de façon très significative le montant du loyer ou encore de louer
sur une plateforme d'hébergement touristique.
Mme Duranceau : O.K. Puis là
la notion de fardeau de preuve qu'on renverse puis qu'on met sur les épaules du
propriétaire pour, tu sais, qu'il prouve sa bonne foi s'il n'a pas fait ce
qu'il voulait...
M. Blanchard (Martin) : Oui,
ce dont on parle, là... ce dont vous parlez, c'est l'article lorsqu'il y a une
poursuite pour reprise ou éviction de mauvaise foi et que, pour les dommages et
intérêts... intérêts matériels et moraux seulement, et non pas les dommages
punitifs, il y aurait... le propriétaire aurait à prouver sa bonne foi, sinon
il est condamné aux dommages et intérêts matériels et moraux. Oui, c'est une
avancée, mais c'est une très... une avancée qui est... disons, c'est le plus
petit pas qu'on pouvait faire dans le domaine... dans ce domaine-là.
La première chose à dire, c'est qu'on a à
peu près moins d'une cinquantaine de poursuites pour reprise et éviction de
mauvaise foi au Québec à chaque année. Les locataires ne retournent pas sur le
lieu du traumatisme qu'ils ont vécu. Les locataires qui viennent nous voir, il
y en a qui sont... je veux dire, qui perdent leur santé mentale suite à une
reprise ou une éviction, qui sont aux portes du suicide. Ils ne veulent pas
retourner dans cette histoire-là qui les a traumatisés à vie. Donc, quand bien
même on hausserait... ou, en tout cas, on faciliterait le fardeau de preuve,
ces locataires-là... ça ne va pas aider la très grande majeure partie des
locataires qui ont une éviction, une reprise de mauvaise foi, mais, certes, ça
va être plus facile pour les dommages et intérêts matériels et moraux, qui sont
beaucoup moins élevés que les dommages et intérêts punitifs. Matériels et moraux,
c'est, je ne sais pas, le set de rideaux que vous avez eu à acheter parce que
vous avez à déménager, ce genre de choses là. Mais là où il y a vraiment
beaucoup de compensation à aller chercher, c'est au niveau des dommages
punitifs.
Alors, on demande que le fardeau de preuve
soit aussi renversé pour les dommages punitifs, ne serait-ce que pour avoir un
peu de cohérence et, en plus, pour ne pas se retrouver face à des locataires
qui disent : Bien, je vais juste aller chercher des dommages et intérêts matériels
et moraux, ce qui baisserait les compensations moyennes qu'ils ont, qui ne sont
pas élevées, en ce moment, c'est environ 5 000 $, en moyenne, de
compensation. Ce n'est pas grand-chose quand on est face à une fraude et qui
nous a fait perdre notre logement.
Mme Duranceau : O.K. Mais, au
niveau... revenons au niveau des évictions, donc, est-ce que... là, je ne vous
ai pas entendus dire ça, là, mais c'est déjà dans le Code civil, c'est permis.
Vous avez dit : C'est permis puis ça devrait être des situations qui sont
exceptionnelles. C'est quoi, vos suggestions pour encadrer ça davantage ou
autrement, si vous trouvez que ça, ce n'est pas suffisant?
M. Dussault (Cédric) : C'est
dans notre mémoire, c'est que tous les... toutes les évictions et toutes les
reprises soient... passent par le Tribunal administratif du logement. À l'heure
actuelle, là, pour les gens qui ne sont pas au courant, c'est qu'il suffit
d'envoyer un avis... il suffit que le propriétaire envoie un avis au locataire,
puis même, dans certains cas, il ne le fait même pas par écrit, il le fait
verbalement, puis il y a des gens qui ne connaissent pas nécessairement leurs
droits qui se font évincer quand même. Mais ce qu'on demande, c'est qu'il faut
que ça passe par le Tribunal administratif du logement, tous les cas de
reprise, tous les cas d'éviction, mais aussi qu'il y ait un contrôle.
C'est-à-dire qu'au bout d'un an le propriétaire doit revenir au tribunal pour
faire la preuve que la raison pour laquelle l'éviction a été accordée, le
projet qu'il a invoqué, soit un agrandissement, une subdivision, un changement
d'affectation ou, dans le cas d'une reprise, que c'est vraiment un parent ou un
enfant qui occupe le logement... il faut que le propriétaire fasse la preuve
que cette éviction-là ou cette reprise-là était légitime, au bout d'un an,
puis, par défaut, si le locateur n'est pas capable d'en faire la preuve, bien,
il y a des conséquences pour ce locateur-là.
• (17 heures) •
Mme Duranceau : Là, vous
dites : Il faut qu'il en fasse la preuve au bout d'un an.
M. Dussault (Cédric) : Oui,
parce que c'est, actuellement...
Mme Duranceau : Donc, la
personne est partie, là.
M. Dussault (Cédric) : Oui.
Parce qu'actuellement, là...
Mme Duranceau : Donc, ce n'est
pas pour prévenir.
M. Dussault (Cédric) : Bien,
c'est pour prévenir aussi au sens où, si on contrôle tous les... toutes les
reprises de toutes les évictions, d'abord on a un certain contrôle parce qu'à
l'heure actuelle c'est le far west, il n'y a pas de contrôle. Puis, d'autre
part aussi, c'est que, si les locateurs qui sont... qui procèdent à des fraudes
sont, par la suite, punis, bien, ça va en décourager. Il n'y a pas de système
parfait, effectivement, mais, à l'heure actuelle, il n'y a pas de système du
tout, là, pour encadrer les reprises et les évictions...
17 h (version non révisée)
M. Dussault (Cédric) : ...ce
qu'on sait, c'est que c'est une majeure partie, puis ça, c'est dans l'ensemble
du Québec, qui sont frauduleuses.
Mme Duranceau : O.K. Puis là
vous pensez que les mesures actuelles avec, quand même, des compensations
financières, là, pour dissuader, là... bien, mieux traiter, premièrement, les
locataires ont à être déplacés? Ça, ça ne sera pas...
M. Dussault (Cédric) : Elles
ne viennent pas nécessairement dissuader les comportements frauduleux, les
mesures actuelles.
Mme Duranceau : O.K. Ensuite,
on parle de la limite monétaire qui a trait à la compétence du Tribunal
administratif du logement dans des contextes d'insalubrité. Donc, je pense que
vous saluez le fait que cette limite-là est plus cumulative, là. Justement, les
contextes d'insalubrité, moi, c'est quelque chose qui me préoccupait puis que
les gens puissent vivre dans un un environnement qui est décent, là, puis ça, je
pense que tout le monde a droit à ça. Est-ce que vous avez des suggestions, à
cet égard-là, pour être plus incisifs, peut-être, auprès des propriétaires
délinquants?
M. Blanchard (Martin) : Là où
je pense qu'on pourrait. Là où je pense qu'on pourrait agir, et ce n'est pas
dans le projet de loi, ce n'est pas nécessairement... Ce n'est pas dans notre
mémoire non plus. On a eu cette discussion-là. Mais, puisque la question est
lancée, un des gros problèmes qui est en hausse depuis la pandémie, c'est la punaise
de lit. Et le problème de la punaise de lit est lié fortement à la pauvreté. Il
y a un lien qui est à faire et qui est, et on le constate sur le terrain. Les
locataires qui vivent dans des logements moins salubres vont accepter le sort
qui leur est réservé d'accepter ce logement-là. Ils ne vont pas nécessairement
se plaindre, parce qu'ils ont peur de perdre leur logement, ils ont peur du
stigmatisme, ils ont peur des représailles. Et, de toute façon, ils ont une
expérience de vie qui leur dit que, lorsqu'ils se plaignent, ça va toujours mal
se terminer.
Donc là, où il y a réellement une grande
avancée à faire, c'est de se pencher sur les punaises de lit et de regarder la
réglementation québécoise. Actuellement, pas un... un gestionnaire parasitaire,
c'est comme ça qu'on les appelle, n'a qu'à suivre une formation de quelques
heures en ligne pour avoir le droit d'avoir une licence. En fait, il y a un
immense ensemble de problèmes, je ne peux pas tous les décrire ici. Mais, si
jamais le gouvernement voulait agir sur l'insalubrité, la première chose que je
dirais, c'est les punaises de lit. Et appelez-nous parce qu'on a réellement une
expertise là-dessus et qui a été franchement... qu'on a...
Par exemple, dans La Petite-Patrie, on a
des projets pilotes qui ont réussi à réellement se débarrasser de la punaise
pour tout un bloc. Et on parle de conciergerie, d'endroits qui ne sont pas
faciles à travailler et on a réussi à travailler ces problèmes-là. Donc il y a
des avancées à faire.
Mme Duranceau : Bon, bien,
ça, j'en prends bonne note, là. On ne pensait pas parler de ça aujourd'hui,
mais merci du commentaire. Mais... Puis vraiment, au niveau des inspections en
salubrité, comment on peut...
M. Blanchard (Martin) : Il y
a une dernière chose à dire, c'est une revendication du RCLALQ, depuis très
longtemps, qu'il y ait un code du logement provincial. Actuellement, les codes
de salubrité et de sécurité des logements, ça dépend des municipalités. Et les
municipalités, bien, il y en a beaucoup qui disent : Bien, on n'a pas les
moyens d'avoir un code du logement. Donc, on se retrouve avec une immense
inégalité entre les municipalités qui ont un code du logement et celles qui n'en
ont pas. Et là-dessus, on a une revendication historique d'avoir un code du
logement provincial. Il me semble que, s'il peut en avoir un à Montréal, il
peut en avoir un partout au Québec.
Mme Duranceau : Puis qu'est-ce
que ça aurait comme impact... Au niveau de l'application, comment...
M. Blanchard (Martin) : C'est
que les locataires auraient, à ce moment-là, des outils, au niveau municipal,
pour être capables de... Des inspecteurs, il pourrait y avoir... Il pourrait
aussi y avoir des règlements beaucoup plus appliqués à la situation qu'ils
vivent, ne serait-ce que, par exemple, sur les problèmes... les problèmes d'humidité
excessive, toutes ces choses-là qui ne se retrouvent pas dans le Code civil
actuel. Et, avec un code du logement provincial, bien, il y aurait des règles
auxquelles les locateurs seraient tenus. Les propriétaires seraient tenus d'observer
ces règles-là. Il peut y avoir une intervention municipale que je verrais un
peu plus facile qu'avoir des inspecteurs du Québec, un peu partout dans les
municipalités.
Mme Duranceau : O.K. Parfait.
Merci. C'est intéressant. C'est bon pour moi.
Le Président (M. Schneeberger) : Oui,
ça va? O.K. Alors, nous allons du côté de l'opposition officielle, avec la
députée de Mille-Îles. Vous avez 10 minutes 24.
Mme Dufour : Merci, M. le
Président. Merci, MM. Dussault et Blanchard, pour votre exposé, votre mémoire.
Code du logement, juste une petite parenthèse. J'étais à la ville de Laval
avant, et on a eu à le mettre en place, ça a pris quand même plusieurs années.
Et Laval, c'est une grande ville, mais, malgré tout, ça a pris pas mal...
Mme Dufour : ...de ressources
municipales pour l'écrire. Alors, je trouve que l'idée est fort intéressante
parce que je peux imaginer qu'il y a beaucoup de villes de moindre ampleur qui
n'ont pas nécessairement les ressources, là, pour mettre ça en place. Puis, par
contre, après ça, il faut voir comment l'appliquer, là, parce que, malgré tout,
il continue à y avoir des cas d'insalubrité à Laval, malgré le Code du
logement. Ça fait qu'il y a une réflexion, je pense, à avoir là-dessus,
définitivement, parce que c'est... vous l'avez bien dit, là, les plus
vulnérables sont ceux qui sont les plus affectés par ces insalubrités-là,
malheureusement.
Je vais peut-être venir sur quelque chose
d'un petit peu plus technique. Vous avez parlé de la CMM dans votre mémoire. Le
FRAPRU aussi en a parlé, mais je n'avais pas eu la chance de leur poser la
question. Alors, je vais vous la poser à vous. Dans le fond, la notion
actuellement qui est proposée, c'est de changer « logement
social » par le mot « habitation », dans la loi, là,
différentes lois où on réfère à la CMM. Et hier, on a rencontré les gens de la
CMM. Puis ils nous ont expliqué, dans le fond, que ce qu'ils souhaitaient par
ce changement-là, c'était d'être capable de verser une contribution aux
municipalités qui investiraient dans des projets communautaires, mais qui sont
pas... qui ne rentrent pas dans un programme de la SHQ. Et là, ils nous
donnaient l'exemple : UTILE, par exemple, ils ont été approchés pour
contribuer à ce genre de projet là. Alors, je leur ai demandé s'il y avait une
modification au lieu d'être « habitation », que ça soit plutôt « logement social et/ou
communautaire », ils
semblaient ouverts à ça. Et je voudrais vous entendre là-dessus, sur cette
proposition là, qu'est-ce que vous en pensez.
M. Dussault (Cédric) : Bien,
malheureusement, en fait... puis là, je pense que c'est ça, il y a des
questions, des fois, qui sont posées, qui sont plus du ressort d'un
regroupement ou un autre, de part et d'autre. Mais ce que moi, j'aurais à dire
là-dessus, c'est que malheureusement, on a l'impression qu'il y a des
municipalités qui s'adaptent comme ça parce qu'on a coupé le financement pour
le logement social. Donc, c'est malheureux parce que ça entérine un peu ce qui
a été fait au provincial. Donc, on abandonne aussi cette question-là au niveau
municipal. Mais malheureusement, c'est ça, c'est... il faut financer le
logement social. Le vocable qui était... qui a commencé à être utilisé depuis
quelques années, qui est « logement
social et abordable », en
général, quand on parle de ça, le logement, il finit par n'être jamais social
et il n'est souvent pas très abordable.
Mme Dufour : D'accord, merci.
Je voudrais aussi vous entendre sur... à la page 10, là, vous parlez des
reprises, des évictions. On en a parlé un peu. Vous en avez parlé avec la
ministre aussi, mais il y a eu une proposition. Vous, vous proposez, là, que le
propriétaire fasse preuve au tribunal après un an. Mais faire preuve au
tribunal, ça peut... disons, on peut présenter les preuves qu'on veut bien. Le
FRAPRU qui vous a... qui vous a précédés, proposait plutôt une inspection
systématique après un an et j'aurais voulu... je n'ai pas eu la chance d'en
parler avec eux non plus, mais qu'en pensez-vous de cette possibilité là, où
là, on constate sur place la réalité, plutôt que... c'est ça, plutôt que...
• (17 h 10) •
M. Blanchard (Martin) : Bien,
pourquoi pas? Mais le mieux est l'ennemi du bien, parfois, c'est-à-dire, là,
tant mieux s'il y a des inspecteurs qui vont aller dans tous les logements
qui... et je ne serais pas... et je ne pense pas que le RCLALQ et ses membres
seraient opposés à ça. Mais, s'il est possible d'opérationnaliser quelque chose
sans que ce soit trop lourd, je pense que les propriétaires pourraient avoir à
faire preuve de la subdivision ou du... par exemple subdivision ou
agrandissement, bien, c'est sur le rôle foncier. On le voit. Donc, à ce
moment-là, ils envoient un extrait du rôle foncier, puis il y a une subdivision
ou un agrandissement. La reprise, si c'est pour un parent ou un enfant, bien, à
ce moment-là, il peut y avoir, là, une série de vérification des identités par
rapport au logement, là, c'est quand même une preuve qui... dont on peut aller
chercher des documents assez formels à produire et qui serait à la
satisfaction. Après ça, est-ce qu'il y aurait des brèches là-dedans? Oui, il y
en aurait. Après ça, on va travailler les brèches. Mais s'il faut attendre dans
1000 ans, qu'il y ait des inspecteurs, qu'ils aillent dans chaque
logement, je préfère qu'on commence par cette mesure-là.
Mme Dufour : Je comprends.
Merci. Je voudrais aussi vous entendre. Vous êtes les seuls qui avez parlé de
cet élément là, de tous les groupes qu'on a rencontrés, les dommages-intérêts
punitifs versus les dommages-intérêts, matériels et moraux. Donc, peut-être
vous entendre sur votre recommandation quatre.
M. Blanchard (Martin) : Oui,
bien, les dommages et intérêts matériels et moraux que les locataires peuvent
réclamer, lorsqu'il y a eu une... reprise...
M. Blanchard (Martin) : ...ils
ont une éviction de mauvaise foi et qu'ils font une poursuite qui va à travers
la procédure, très difficile pour les locataires de se rendre à la poursuite,
les dommages matériels et moraux, c'est, par exemple, tous les biens qu'ils ont
eu à acheter suite au déménagement lorsqu'ils ont eu une éviction forcée. Ça
peut être aussi le différentiel de loyer. Donc, il y a eu un différentiel de
loyer à payer, et la cour, le tribunal va accorder une année ou peut-être même
deux années. Habituellement, c'est un an de différentiel de loyer, on peut
aller jusqu'à deux ans. Ça s'arrête à peu près là. Donc, ce n'est pas beaucoup,
hein? C'est 3 000 $ ou 4 000 $ qu'on peut réclamer par ça.
Les dommages et intérêts punitifs, c'est
lorsque la mauvaise foi des propriétaires fait en sorte qu'elle est punie par
la loi, c'est-à-dire on veut punir. Ce n'est pas des dommages compensatoires.
On ne va pas compenser les problèmes que les locataires ont eus. On va plutôt
dire : On va vous punir d'avoir fait ce geste-là et on va dissuader... on
va envoyer un message pour dissuader les prochains à ne pas refaire la même
chose. Et là, par exemple, on va y aller parfois sur les profits réalisés lorsqu'il
y a eu la revente des appartements ou des immeubles. Donc, là, les jugements
qu'on trouve les plus intéressants à ce niveau-là, c'est 20 000 $,
30 000 $, 40 000 $ de dommages punitifs parce que les
profits qui ont été réalisés sont immenses.
Mme Dufour : Il y a eu un,
cas de mémoire, 45 000$, il y a quelques semaines à peine. Donc c'est ça
que vous souhaiteriez, que le fardeau de la preuve soit inversé également?
M. Blanchard (Martin) : Exactement.
Le propriétaire a prouvé sa bonne foi aussi dans les cas des dommages punitifs.
C'est un peu étrange de séparer les deux. Je ne vois pas trop la logique.
Pourquoi est ce que d'un côté, le fardeau de preuve serait sur le propriétaire
et de l'autre côté sur le locataire? Il n'y a pas de logique juridique. Je ne
vois pas, là, pourquoi on fait cette séparation-là. Et la crainte, c'est qu'on
abandonne les dommages punitifs parce que le fardeau de preuve est plus
difficile à aller à rencontrer.
Mme Dufour : Je comprends.
M. Dussault (Cédric) : ...c'est
un peu ce que je disais tantôt, c'est que si on fait seulement compenser les
locataires lorsqu'il y a une éviction, qu'elle soit frauduleuse ou non, bien,
en fait, on vient légitimer les comportements frauduleux puis on vient même
encourager les comportements frauduleux. Donc, c'est un peu dans ce sens-là.
Mme Dufour : Je comprends,
merci. Je vais peut-être vous... Le dernier élément pour moi que je vais vous
aborder, c'est la discrimination. Vous êtes aussi les seuls qui en avez parlé
et c'était quand même une préoccupation. On a vu beaucoup de cas. En fait, non.
Il y a eu un groupe qui est venu en parler, c'était la Fédération des étudiants
collégiale qui faisait part de la discrimination envers les jeunes qui
essayaient de trouver des logements. On a vu des cas de personnes qui venaient
d'ailleurs, des mères de famille qui sont refusées parce qu'ils ont des
enfants. Donc... Et j'ai compris ce que vous avez dit, là, le droit à la
propriété n'autorise pas le droit à la discrimination, mais, tu sais, dans
l'ordre des choses actuel, comment on peut, disons, prévenir la discrimination?
Il n'y a pas vraiment de mesures proposées ici, mais je voudrais vous entendre
là-dessus.
M. Dussault (Cédric) : Effectivement,
on n'en a pas proposé dans notre mémoire. Par contre, on a une revendication au
RCLALQ, c'est que les cas de discrimination en matière de logement au Québec
passent aussi par le Tribunal administratif du logement. À l'heure actuelle,
pour les cas de discrimination, que ce soit en matière de logement ou en
d'autres domaines, il faut passer par la Commission des droits de la personne.
Nous, ce qu'on réclame, c'est que ça passe aussi par le Tribunal administratif
du logement. Puis j'aimerais ça dire que la discrimination, effectivement, elle
est très, très problématique au Québec en matière d'accès au logement, elle est
très large aussi, elle touche énormément de population. Puis, effectivement, ça
a peut-être... malheureusement, ça n'a pas été beaucoup entendu.
Nous, on voulait... la semaine dernière,
on a fait une conférence de presse, on a voulu donner la parole à des groupes
qui, malheureusement, ne sont pas nécessairement représentés ici, en
commission, mais pour qui la discrimination est extrêmement présente, là, dans
la recherche de logement puis pour qui... Puis c'est ça qu'on s'est rendu
compte, en fait, comme regroupement, on s'est rendu compte qu'il y avait
beaucoup de groupes qui avaient recours au droit de cession de bail pour avoir
accès à un logement. Donc, ce n'était même pas simplement d'avoir accès à un
logement qui était plus abordable, pour certaines personnes, pour certains
groupes sociaux, c'est d'avoir accès à un logement tout court. Donc, en
enlevant le droit de cession de bail, on vient enlever, pour certaines personnes,
même si ce n'est pas...
M. Dussault (Cédric) : ...des
millions de personnes, on vient enlever, pour certaines personnes, la
possibilité d'avoir accès à un logement, concrètement. Puis effectivement ce
n'est pas la cession de bail qui va tout régler, mais... il faut vraiment agir
en matière de discrimination, effectivement, mais, à l'heure actuelle, ne pas
agir en matière de discrimination et enlever en plus la cession de bail, c'est
favoriser la discrimination.
Le Président (M. Schneeberger) : Merci
beaucoup. Alors, nous passons maintenant du côté de la deuxième opposition avec
le député de Laurier-Dorion pour trois minutes 28.
M. Fontecilla : Merci, M. le
Président, dans les trois minutes 28 qui me sont allouées, j'aimerais ça vous
entendre parler de la clause F. Vous n'avez pas... vous vous êtes concentrés
sur la cession de bail, là, ce qui est tout à fait légitime, là, mais
j'aimerais ça vous entendre, connaître, mieux connaître et comprendre votre
positionnement, là, sur la clause F.
M. Blanchard (Martin) : Oui,
bien sûr. Bien, la clause F, je veux dire, que des propriétaires qui viennent
de construire un immeuble... Moi, j'ai emménagé dans un nouvel immeuble en 2018
et, de 2018 à 2023, bien, j'étais sous la clause F, mais les augmentations de
loyer étaient vraiment correctes. Heureusement, mon propriétaire est un
propriétaire public, et j'ai eu cette chance-là de ne pas recevoir une hausse
de loyer qui m'aurait contraint à quitter mon logement. Mais le fait de ne pas
pouvoir contester sa hausse de loyer, quand bien même elle serait inscrite et
prévue, le fait de ne pas pouvoir contester sa hausse de loyer est une
aberration et un non-sens. Il faut pouvoir avoir le droit de contester sa
hausse de loyer et que le tribunal regarde si celle-ci est juste au regard des
factures, au regard des pièces justificatives qui sont données. Et, oui, il
peut y avoir des coûts non prévus que le propriétaire d'un nouvel immeuble
rencontre, mais celles-ci doivent être regardées par un tribunal et non laisser
la porte à des abus. Alors, quand bien même si l'abus est inscrit dans une
clause dans un bail, elle ne règle pas ce problème-là, qu'il n'y a pas de
contestation possible avec la clause F.
M. Dussault (Cédric) : ...aussi,
là, à la question de la... la prévisibilité, pardon, des hausses de loyer, dans
certaines régions, là, il y a... on est à un taux d'inoccupation qui est à
zéro, tout près de zéro. Pour certains locataires, les seuls logements qui sont
disponibles, ça va être des logements neufs. Quand bien même qu'on vous dit
que, dans un an, dans deux ans, ça va augmenter à tel montant, vous n'avez pas
de choix, il n'y a pas d'autre option qui s'offre à vous, il n'y a pas de loyer
disponible. Donc, le seul choix que vous avez, c'est de quitter la région.
Donc, il y a des gens qui, bon, soit se retrouvent justement avec un fardeau
extrêmement important, avec une augmentation de loyer qui est extrêmement
importante... puis je pense que Véronique en a parlé aussi, ça... oui,
évidemment, ça concerne des gens qui sont à plus faibles revenus, mais il y a
des gens qui ont des bons revenus aussi mais pour qui le fardeau d'une
augmentation de loyer, là, qui est pour les immeubles qui ont été construits il
y a moins de cinq ans, elle peut être extrêmement importante puis elle peut
vous faire passer au-dessus du 30 %. Puis c'est ça, dans certaines
régions, vous allez avoir des gens qui ont le choix entre payer 60 % de
leurs revenus au paiement du loyer ou quitter la région. Puis, même en quittant
la région, je vous dirais qu'à l'heure actuelle les taux d'inoccupation sont
extrêmement bas aussi partout, les loyers sont extrêmement élevés un peu
partout, donc c'est, même en connaissant les prix... C'est comme quand on
recherche un logement aussi. À l'heure actuelle, ce n'est pas vrai qu'on peut
magasiner un logement puis trouver un logement qui est abordable pour nous. À
l'heure actuelle, les loyers qui sont disponibles sont à prix extrêmement
élevés.
• (17 h 20) •
M. Fontecilla : Donc, si je
comprends bien...
Le Président (M. Schneeberger) : Voilà.
Non, on a plus de temps, excusez-moi. Excusez-moi. Alors, nous allons du côté
du député des Îles-de-la-Madeleine pour deux minutes 38.
M. Arseneau : Merci beaucoup.
Merci pour votre présentation très claire sur la cession de bail. Je pense que
votre démonstration est éloquente. J'aimerais aborder la question qui a parfois
été discutée ici, à savoir que peut-être que la cession de bail, bien, enfin,
c'est la prétention de certains, ne serait pas nécessaire si on avait... par
exemple, si tout le monde remplissait de façon obligatoire la clause G.
Qu'est-ce que vous en pensez?
M. Dussault (Cédric) : ...plus
que ça, il faudrait... puis c'est ce qu'on dit dans notre mémoire, il faudrait
un registre des loyers. Il faudrait un registre des loyers universel,
obligatoire, public. Il faudrait un plafonnement aussi des hausses de loyer.
Parce que, puis c'est ce que je disais un peu tantôt, ce n'est pas vrai qu'il y
a une libre négociation. Même si on remplit la clause G...
M. Dussault (Cédric) : ...quand
il y a 60 personnes qui attendent en arrière de vous pour louer le
logement puis qui vont le payer, ce montant-là, même s'ils ne sont pas
nécessairement plus capables que vous de le payer, mais que... parce qu'il n'y
a pas d'autre option disponible, ça ne règle absolument pas cette question-là.
Quand on est dans un marché qui est complètement déréglé, il n'y a pas de choix
qui s'offre aux locataires. Donc, il faut un véritable contrôle des loyers,
mais il y a aussi la question de la discrimination dont on a parlé tantôt.
M. Arseneau : J'imagine que
vous avez entendu, tout à l'heure, le groupe qui est passé juste avant vous,
là, l'Association des propriétaires du Québec, là, qui demande d'aller encore
plus loin que la CORPIQ, c'est-à-dire le libre marché incomplet, et tout ça,
là. Je n'ose pas imaginer la réaction que vous avez eue. Mais, sur le fond, ils
semblaient même dire que la situation que vous décrivez n'est pas réelle. Je
veux vous entendre là-dessus. On est dans le déni ou on est vraiment dans
l'abus de pouvoir à l'heure actuelle?
M. Dussault (Cédric) : Oui,
oui, on est dans l'abus de pouvoir. On peut parler d'abus de pouvoir, mais
c'est certain que... Écoutez, évidemment que, quand on profite d'un système, on
ne voit pas nécessairement ceux qui sont victimes du système. On a des données
extrêmement probantes, là, qui montrent que la situation est dramatique pour
les locataires. Tu voulais-tu...
M. Blanchard (Martin) : Oui,
juste pour... À peu près toutes les données de recherche, sociologues,
géographes, économistes, philosophes, nommez-les, décrient la situation vécue
par les locataires comme étant intenable, problématique et que la situation est
en recul aussi. Il n'y a à peu près aucune donnée qui dise que ça va mal pour
les propriétaires. Ça, on parle des données probantes universitaires.
Le Président (M. Schneeberger) : En
terminant.
M. Blanchard (Martin) : Moi,
je travaille depuis longtemps à un niveau de haute recherche académique, et ça
n'existe pas, cette position-là qui nous est ramenée par les propriétaires.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Le temps était... est écoulé malheureusement. Alors, merci pour
votre présentation.
Nous suspendons quelques instants pour
permettre au dernier groupe de la journée de prendre place.
(Suspension de la séance à 17 h 23)
(Reprise à 17 h 28)
Le Président (M. Schneeberger) :
Alors, nous reprenons la séance. Alors, nous en sommes maintenant au dernier
groupe de la journée. Alors, bonjour à vous trois. Alors... présente. C'est
l'Association des juristes progressistes. Alors, dans un premier temps, vous
présenter à tour de rôle et enchaîner ensuite avec votre présentation. Vous
avez un 10 minutes. Par la suite, on procédera à un échange avec les
députés. Allez-y.
Mme Brown (Kimmyanne) : Bonjour,
tout le monde. Bonjour chers députés, Mme la Ministre. M. le Président du
Tribunal administratif du logement, bonjour. Donc, merci à tous et toutes de
nous accueillir et de nous accorder votre temps.
Je me présente. Je m'appelle Kimmyanne
Brown, je suis avocate et je suis accompagnée de Me Gabriel Pelletier et de
Spencer Nault. Nous sommes membres de l'Association des juristes progressistes,
qui est un OBNL, qui compte 200 membres au Québec et qui se veut, en fait,
une force politique vouée à la promotion des droits politiques, sociaux et
culturels au Québec. En tant que juristes, nous croyons fermement que si le
droit peut s'avérer un outil efficace de lutte contre les inégalités sociales,
il peut également produire et reproduire de telles inégalités. Et donc c'est
dans ce contexte que l'on intervient aujourd'hui dans la commission
parlementaire sur le projet de loi n° 31, et nous considérons que les
dispositions dans le projet de loi n° 31 ont comme objectif avoué de
rétablir l'équilibre entre les propriétaires et les locataires. Si l'on salue
certaines de ces modifications législatives qui sont proposées, force est de
constater que ce projet de loi ne contient pas de solutions structurantes qui
permettent d'assurer à long terme la protection des droits des locataires et un
accès au logement pour toute la population québécoise. On considère également
que certaines des modifications législatives proposées n'auront que comme
conséquence d'accentuer la précarité des locataires, une population qui est
constituée des plus vulnérables de la société, en plus de... de fragiliser,
pardon, dangereusement le principe du droit au maintien dans les lieux, pierre
angulaire du régime de louage résidentiel au Québec.
• (17 h 30) •
Donc, je vais débuter la présentation avec
ce qui a fait beaucoup parler aujourd'hui d'ailleurs, le droit à la cession de
bail. C'est un des enjeux centraux du projet de loi n° 31. Et
l'article 7 propose une modification majeure au régime de la cession de
bail, et il est important de nommer que cette modification opère un changement
de fond du mécanisme et vient renverser plusieurs années de courant
jurisprudentiel en la matière. Il faut comprendre, et c'est très important, que
la cession de bail, c'est un corollaire et une dimension essentielle du droit
au maintien dans les lieux des locataires. Le droit à la cession de bail, c'est
une mesure voulue, désirée et choisie par le législateur afin d'assurer un
contrôle des loyers. C'est aussi, et ça a été...
17 h 30 (version non révisée)
Mme Brown (Kimmyanne) : ...aujourd'hui
un moyen qui permet un droit de mobilité des locataires, donc, qui veulent se
libérer d'un bail avant la date de fin de... prévue de bail. Et donc plusieurs
décisions, depuis plusieurs années, sont venues consolider ce droit à la
cession de bail, et le tribunal a même estimé, en 1995 que ce droit était une
limitation raisonnable au droit de propriété des locateurs.
Donc, on considère que la proposition dans
le projet de loi no 31 met à mal ces éléments, en plus de déséquilibrer de
manière significative les rapports entre les locataires et les locateurs. Et,
comme le RCLALQ l'a mentionné tout à l'heure, nous sommes en fait concernés que
l'on apporte une solution à un problème qui n'existe pas. On se questionne,
pourquoi cette mesure est mise en place? Quel est le problème ciblé? La CORPIQ
va parler de marchandisation des loyers, de cession de bail de mauvaise foi. À
ce jour, il n'y a aucune étude, aucune donnée, aucune analyse scientifique qui
nous permet d'en venir à ce constat, tant sur le terrain qu'au niveau
académique.
Et donc, pour résumer, mettre en place des
solutions législatives pour des problèmes non documentés, c'est, au mieux,
travailler à l'envers, et, au pire, mettre à mal des principes qui sont des
corollaires du droit au maintien dans les lieux des locataires pour satisfaire
un intervenant de l'échiquier politique au Québec.
Et donc c'est la raison pour laquelle nous
croyons que les membres de l'Assemblée nationale ne doivent pas donner l'aval à
ce retrait du droit à la cession de bail, parce que nous considérons que les
modifications faites sont un retrait du droit à la cession de bail pour les
locataires. Et notre mémoire vient donc proposer également une pléthore de
propositions qui viennent solidifier des mécanismes qui existent déjà en
matière de contrôle des loyers, notamment les mécanismes prévus à la clause G
et à la fixation de loyers. Donc, je demande votre attention sur ces moyens-là
que l'on propose, qui sont des modifications mineures mais qui auront des
impacts significatifs pour consolider l'objectif du législateur en matière de
contrôle des loyers. Je vais passer la parole à mon collègue, Me Pelletier.
M. Pelletier (Gabriel) : Merci
beaucoup, M. le Président de la commission, Mme la ministre, Mesdames et
Messieurs les députés du gouvernement et de l'opposition, je vous remercie de
nous recevoir. Je vais vous entretenir, là, quelques instants sur les aspects
du projet de loi qui touchent au régime des évictions. À l'AJP, là, on
accueille favorablement les modifications qui sont proposées à ce régime-là par
le projet de loi tel que présenté par le gouvernement. On pense que c'est des
pas dans la bonne direction, surtout considérant le contexte de crise du
logement. Cela étant, on se permet de proposer un certain nombre d'amendements
supplémentaires qu'on pense permettraient de prendre certains pas
supplémentaires qui sont tout autant nécessaires. Je vous en lance trois, en
rafale, je vous invite évidemment à poser vos questions et à consulter le
rapport.
Première des choses, nous proposons de
renforcer l'article 1899, qui prévoit des dommages punitifs lorsqu'un locateur,
suite à l'exercice d'un droit d'un locataire, agit par représailles en
atteignant à son droit au maintien dans les lieux. Donc, il y a des dommages
punitifs qui sont prévus dans ces cas-là. On propose d'importer un mécanisme
qui existe déjà en droit du travail, dans le Code du travail, dans la Loi sur
les normes, qui prévoirait une présomption, où on présume que le locateur qui
agit ainsi agit justement en représailles, et ce serait à lui de démontrer que
ce n'est pas le cas.
Deuxième des choses, on propose d'élargir
la discussion sur les indemnités afin d'inclure les reprises. Évidemment, on
est conscients que l'objet des reprises de logement et des évictions, ce n'est
pas la même chose. On est donc partis de la base que le gouvernement propose au
niveau des indemnités en matière d'éviction, qui est de 24 mois. Nous, on
propose plutôt un mécanisme, là, qui serait modulable selon le nombre d'années
d'occupation et qui serait maxé à six mois. C'est discutable, mais le principe
reste quand même de vouloir l'élargir à la question de la reprise de logement,
parce qu'éviction, reprise, pour le locataire, l'effet est le même, c'est une
perte de milieu de vie.
Et, en dernier lieu, au niveau de la
protection des locataires aînés vulnérables, on attire l'attention du
législateur sur l'article 1959.1, qui est, il faut le dire, un très rare
exemple dans l'histoire parlementaire québécoise d'un projet de loi de député
qui s'est rendu à son aboutissement. C'est un travail de coalition, c'est un
travail de conciliation en commission qui a permis à cet article-là d'avoir
vie. Il y a eu des compromis qui ont été faits, à cette époque-là, entre
autres, sur le seuil, sur l'âge afin d'avoir accès à cette protection-là pour
les locataires aînés. À l'heure actuelle, pour en bénéficier, un locataire aîné
doit être âgé de 70 ans ou plus. Ce qu'on soumet, et on se base, là-dessus, sur
des études assez récentes, entre autres, de l'Observatoire québécois des
inégalités, qui datent de 2022, et de l'Association québécoise des droits des
retraités, qui fait état d'une situation véritablement épeurante en matière de
pauvreté des aînés, au Québec, surtout en région. En sachant, d'ailleurs, que l'âge
moyen de la retraite, au Québec, actuellement, la prise de la retraite, c'est
63 ans, 64 ans, en sachant qu'on a presque un aîné sur deux de 65 à 69 ans qui
vit en deçà d'un seuil de revenu viable, qui est un seuil d'environ une
vingtaine de mille, donc ce n'est pas grand-chose, on s'entend...
M. Pelletier (Gabriel) : ...Nous,
ce qu'on soumet au législateur, c'est qu'il y a tout à fait raison d'être
d'augmenter ce seuil-là afin qu'un locataire aîné de 65 à 69 ans soit
protégé en matière de reprise et d'éviction à même titre qu'un locataire de
70 ans et plus.
Sur ce, je vais passer la parole à mon
collègue. Je vous remercie pour votre attention.
M. Nault (Spencer C.) : Merci.
Alors, l'Association des juristes progressistes souhaite rappeler que de
nombreuses questions juridiques et sociales sont oubliées dans le projet de loi
n° 31, et que le gouvernement doit prendre ses responsabilités lorsqu'il
est question de la crise du logement.
Comme il est écrit dans notre mémoire, le
gouvernement du Québec est lié par plusieurs obligations législatives
reconnaissant le caractère fondamental du droit au logement.
En effet, le Québec est lié de façon
implicite par sa propre Charte des droits et libertés de la personne, dont
l'article 45 indique que «toute personne dans le besoin a le droit, pour
elle et sa famille, à des mesures d'assistance financière et à des mesures
sociales prévues par la loi susceptibles de lui assurer un niveau de vie
décent.»
Selon la Commission des droits de la
personne et des droits de la jeunesse, le droit au logement fait implicitement
partie du droit à des mesures sociales et financières.
Soulignons également que le Québec a des
obligations de nature internationale puisque le Canada a signé le Pacte
international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, dans lequel
il est indiqué, à son article 11, que «les États parties prendront des
mesures appropriées pour assurer la réalisation du droit à un logement
suffisant.»
Je vous invite à consulter les
pages 45 et 50 de notre mémoire pour prendre la mesure des obligations
auxquelles le Québec est tenu.
Nous suggérons également au gouvernement
d'adopter une approche holistique des droits fondamentaux. En effet, selon la
Conférence mondiale sur les droits humains de Vienne, tous les droits de la
personne sont universels, indissociables et interdépendants. La communauté
internationale doit traiter des droits de l'homme globalement, de manière
équitable et équilibrée, sur un pied d'égalité et en leur accordant la même
importance.
Pour toutes ces raisons, l'Association des
juristes progressistes formule la recommandation numéro 17 : que
l'Assemblée nationale ajoute une reconnaissance qui soit explicite du droit au
logement dans la Charte des droits et libertés de la personne. Je vous
remercie.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup pour votre présentation. Nous allons maintenant débuter une
période d'échange avec... Du côté ministériel avec la ministre. Alors, vous
avez un 16 min 30 s.
Mme Duranceau : Parfait.
Merci. Merci pour votre présentation.
Je vais vous ramener tout de suite à un
élément dont vous venez de parler, l'âge de... Les locataires aînés, là,
70 ans et plus, qui, bon, selon leur niveau de revenus, peuvent être
protégés. Là, vous recommandez 65 ans. Je comprends que c'est parce que
les analyses disent qu'à partir de 63, les gens, bon, sont à la retraite, mais
là, vous ne pensez pas qu'une fois qu'on va être rendus à 65, là, ça va être
60, puis...
M. Pelletier (Gabriel) : Bien,
c'est certain qu'à un moment donné on peut se demander : Bien, où est-ce
qu'on va mettre la ligne, est-ce qu'on va mettre à 60, à 55, à 50? J'ai envie
de vous dire : mettons-la quelque part où ça vaut la peine de la mettre,
et cet endroit-là, c'est 65 ans. Pourquoi 65 ans? Parce qu'il y a un
appauvrissement qui est lié avec le fait de prendre sa retraite, parce qu'on a
une majorité de Québécois qui ne bénéficient pas de fonds de pension privé qui
leur permet d'avoir accès à une rente au-delà de ce que la RRQ ou les pensions
de vieillesse du Canada leur garantissent une fois rendus à la retraite, et
parce que, de manière générale, les études qu'on voit actuellement font état
d'un appauvrissement à partir de 65 ans, le tout dans un contexte
d'augmentation du coût de la vie.
• (17 h 40) •
Alors, je vous entends, effectivement,
quand on élargit un droit, y a-t-il un risque de l'élargir à une population
trop grande?, peut-être. Nous, ce qu'on dit, c'est qu'on fait confiance au
législateur là-dessus. Et on vous soumet qu'avec les éléments qu'on a, c'est
65 ans.
Je me permets une petite anecdote rapide.
On a fait le tour de la jurisprudence pour trouver des exemples, justement, où
cet enjeu de l'âge là était problématique. Puis ce qu'on se rend compte, c'est
que dans un cinquième des cas où la protection du 959.1 a été refusée,
c'étaient des cas où les locataires n'avaient pas l'âge nécessaire. Et ça, il y
a des cas horribles là-dedans. Il y a des cas de personnes de 69 ans qui
habitent dans un logement depuis une vingtaine d'années, qui ont le revenu pour
se qualifier un HLM, mais qui, par la force des choses, parce que, beau cadeau
d'anniversaire, avant leur 70e, ils ne seront pas tout à fait rendus au seuil
de 70, et là, arrive l'éviction. Ils doivent quitter. Bien, ils perdent un
droit à un logement, ils perdent un milieu de vie qui leur est propre.
Donc, certainement, écoutez, je suis
sensible à ça, je vous entends, mais 65, ça nous semble raisonnable.
Mme Duranceau : O.K. Puis on
a parlé de discrimination, là, avec le groupe qui vous précédait. Puis c'est
souvent le commentaire qui est fait à l'égard de cette mesure-là, qu'à la
limite, bien, si tu as un locataire de 64 ans, là, dans...
Mme Duranceau : ...exemple,
qui s'en vient pour louer, bien là, tu... ça risque d'être regardé par le
propriétaire, puis dire : Là, je m'embarque-tu là-dedans? Ça ne va pas
avoir cet effet-là?
M. Pelletier (Gabriel) : Peut-être,
mais, dans tous les cas, ça ne l'aura plus pour ceux de 69.
Mme Duranceau : Ceux qui sont
déjà en logement, on va les protéger. C'est ça votre...
M. Pelletier (Gabriel) : C'est
ça, mais je vous entends.
Mme Duranceau : Oui, c'est
ça, ce n'est pas... Difficile équilibre, hein, tout ça. O.K. Bon, alors je
continue vu que c'est ma job. Vous proposez que le locateur qui souhaite
augmenter son loyer au-delà du taux indicateur, là, en vigueur doive présenter
automatiquement une demande de fixation de loyer au TAL. Et je me demande
est-ce qu'on veut calquer un peu sur le régime ontarien ou... Est-ce que vous
pouvez élaborer un peu sur ça?
M. Pelletier (Gabriel) : En
fait, l'idée, c'est que... On est sensible au fait que des mécanismes de
contrôle de loyers au Québec, bon, certains diront le contraire, c'est leur
droit, nous, on considère qu'il en manque, surtout si on retire celui de la
cession de bail. À nos yeux, l'idée d'aller en matière de fixation, l'idée est
la suivante, c'est que, dans les faits, comment ça fonctionne aujourd'hui, le
locataire a le poids de l'odieux, disons, d'aller voir son propriétaire puis là
dire : Écoutez, moi, cette augmentation-là ne me convient pas. Nous, ce
qu'on voit dans la pratique puis avec nos membres, c'est qu'il y a énormément
de locataires qui n'osent pas se rendre jusque-là. Pourquoi? Des fois, parce
qu'ils ne connaissent pas leurs droits tout simplement, des fois parce qu'il y
a une barrière linguistique, mais aussi souvent parce qu'ils se disent :
Est-ce que j'ai vraiment intérêt à, disons, m'obstiner pour une augmentation de
loyer quand ça pourrait me revenir contre moi plus tard dans mes relations avec
mon locateur? Donc, ils veulent maintenir une certaine relation, ou carrément
parce que, bien, ils ont peur.
Alors, nous, ce qu'on se dit : Bien,
écoutez, ne punissons pas les locateurs qui, effectivement, font vraiment des
travaux dans leurs logements. Si tel est le cas et qu'ils peuvent en faire la
preuve, c'est assez simple, ils ont des factures, ils ont des contrats, qu'il
se rendent à TAL, qu'ils fassent la démonstration devant un greffier, en plus,
même pas besoin de passer devant un juge pour faire ça, c'est plus simple,
qu'ils en fassent la démonstration. Ça va retirer ce poids-là aux locataires
et, on pense, ça va contribuer à faire un certain contrôle de loyer.
Mme Duranceau : Puis je vais
vous poser une autre question. Disons que l'augmentation du propriétaire, elle
est calquée, là, sur les balises qui sont annoncées par le TAL annuellement,
bien, pourquoi... en fait, les locataires peuvent quand même contester cette
augmentation-là. Puis est-ce que c'est bénéfique? Est-ce que ça n'embourbe pas
le TAL, justement, de demandes qui, finalement, quand les mathématiques vont
être refaites, ça va donner la même réponse?
M. Pelletier (Gabriel) : Bien,
écoutez, ils ont le droit d'ester en justice, c'est un droit fondamental, ils
vont aller là pour perdre leur temps. Moi, je le dis très sincèrement, puis je
vous entends, je comprends, mais je connais très peu de justiciables... ou, en
tout cas, je me fie sur les clients que moi, je connais, je connais très peu de
justiciables qui apprécient l'idée de perdre une journée de travail ou de
perdre du temps de réflexion ou du sommeil à l'idée d'aller au tribunal pour
rien. Et ça inclut les locataires qui vont en demande en fixation. Donc, est-ce
qu'il y a des gens qui vont en abuser? Peut-être, comme dans tout, mais est-ce
que ça va être la norme? Sincèrement, j'en doute, j'en doute.
Mme Duranceau : Oui. On a vu
une grosse recrudescence des demandes devant le TAL pour des raisons
probablement valides, là, compte tenu du contexte, mais, à un moment donné, ce
calcul-là, il est très mathématique aussi, là, ça fait qu'il n'y a pas de
surprise souvent.
Ensuite... Attendez... Ah! oui, c'est ça. Vous
avez parlé de la reprise de logement puis qu'il y a une compensation... dans un
cas de reprise et non pas d'éviction, une compensation qu'on pourrait venir
prévoir dans la loi puis que vous limitez à six mois. Puis je pense qu'en ce
moment c'est le TAL qui... Il y a une compensation qui est déjà prévue, là, de
trois, je pense, trois mois.
M. Pelletier (Gabriel) : Le
trois, c'est... Excusez-moi, est-ce que je vous ai interrompue? Non?
Mme Duranceau : Oui, non,
non, non, mais, en fait, ma question, c'est : pourquoi prévoir six mois et
ne pas laisser le TAL, justement, sur cette mesure-là, convenir de quel est le
bon montant selon les circonstances?
M. Pelletier (Gabriel) : Ça
découle de nos observations. C'est qu'en gros, à l'heure actuelle, le trois
mois, c'est vraiment pour les évictions. Au niveau de la reprise, ce qui est
prévu dans le moment, c'est des conditions qui apparaissent raisonnables au
juge pouvant... y inclus les frais de déménagement. Alors, nous, ce qu'on voit,
c'est que... et ça va de soi, il y a une grande marge de manœuvre qui est
laissée au juge, mais il y a un certain caractère qui est arbitraire puis il y
a une grande fluctuation tout dépendant, disons, dans quel dossier on est.
Souvent, il y a des juges qui vont simplement donner l'indemnité de
déménagement, qui vont se limiter à ça. Il y a des juges, parfois, qui vont
plutôt retenir des décisions de la Cour du Québec qui font état que, par
exemple, le déracinement de son loyer, ça mérite d'être indemnisé, donc ils
vont moduler l'indemnisation en facteur de ça, mais ça dépend, essentiellement,
d'une chose l'une, de sur qui on tombe mais aussi si le locataire est
représenté ou connaît suffisamment bien ses droits pour savoir qu'il peut faire
cette preuve-là.
Alors, nous, ce qu'on dit, c'est :
venons standardiser les choses, mettons en place un mécanisme
d'indemnisation...
M. Pelletier (Gabriel) : ...d'indemnisation
dont le maximum serait moins bas... serait moins élevé que l'éviction, parce
qu'on sait que ce n'est pas la même finalité, on sait que cce n'est pas le même
objectif, on sait que ce ne sont pas les mêmes locateurs qui le font en plus.
Mais six mois, ça me semble être un compromis qui est acceptable, cela étant un
maximum qui est bien en deçà du 24 qui est dans le projet de loi, là.
Mme Duranceau : Oui, le 24
s'applique aux évictions.
M. Pelletier (Gabriel) : Exact,
on s'entend tout à fait.
Mme Duranceau : C'est ça. On
ne touchait pas les reprises parce que souvent le parc locatif au Québec, si je
ne me trompe pas, c'est beaucoup aussi des duplex, puis des triplex, puis des
gens qui reprennent et qui veulent l'habiter aussi. On ne voulait pas pénaliser
non plus des gens qui, de bonne foi, achètent un duplex puis veulent l'habiter.
O.K. Mais je sais, je note ça.
Ensuite, concernant la représentation
devant le TAL, vous mentionnez que ce soit nécessaire... que c'est nécessaire
que la représentation se fasse à titre gratuit, puis peut être qu'on peut
discuter un peu de cette mesure-là, là, qui est proposée, puis vos commentaires
là-dessus. On en a parlé avec les groupes qui vous ont précédé un peu. Mais...
M. Pelletier (Gabriel) : Tout
à fait.
Mme Duranceau : ...comment
vous voyez ça?
M. Pelletier (Gabriel) : Puis
ma collègue, là, Me Brown, là, complétera certainement.
En somme, écoutez, on entend les comités
logement d'une chose l'une, et on entend que nous, pour nous, le fait d'ouvrir
le mandat à l'extérieur de la profession d'avocat, c'est une mesure d'accès à
la justice, ou du moins ça pourrait être une mesure d'accès à la justice. On
trouve ça intéressant.
Cela étant, quand on ouvre ce genre de
mandat là, entre autres dans le communautaire, à un milieu dans lequel on sait
qu'il y a des enjeux de financement et des enjeux de financement de l'action
communautaire autonome. Nous, la question qu'on se pose, c'est : Est-ce
qu'on est vraiment en train de donner les moyens aux comités logement de faire
cette représentation-là? Est-e qu'ils veulent le faire? Est-ce qu'ils ont les
moyens de le faire?
Alors nous, ce qu'on dit, ce n'est pas
compliqué, c'est la mesure, on est en faveur, on trouve ça intéressant. Il y a
certainement des OSBL qui pourraient être intéressés à le faire, probablement
plus si on a augmenté le financement pour aller dans ce sens-là. Mais ce qu'on
craint, c'est qu'en ne le limitant pas aux OSBL, aux employés puis aux
bénévoles d'OSBL qui feraient ça à titre gratuit, on se retrouverait à recréer
ce qui existait au début des années 2000, où on avait des mandataires ou
des employés, ou voire même des boîtes, là, de représentants à bon prix, un
peu, disons-le en bon québécois, cheap, qui venaient permettre à des locateurs
d'être représentés à prix très, très bas. Et là, on se retrouve avec une mesure
qui est censée être une mesure d'accès à la justice qu'on trouve intéressante,
mais qui vient encore plus augmenter la disproportion des forces entre le
locateur puis le locataire, parce que le locataire doit toujours trouver une
ressource qui peut le prendre alors que le locateur, lui, a accès à une
ressource encore moins dispendieuse que ce qu'il a déjà. Peut-être, Me Brown.
Mme Brown (Kimmyanne) : Oui.
Si je peux me permettre de compléter? En fait, le risque avec ça, c'est que
souvent, les locateurs, souvent les personnes morales et les entreprises vont
avoir accès à une multitude de représentants à leur disposition. Faut noter que
les locataires en ce moment, devant le Tribunal du logement, n'ont pas beaucoup
de représentations, n'ont pas beaucoup accès à des avocats en droit du logement
pour les représenter, soit pour une question de revenus ou de disponibilité de
cesdits avocats. Donc, déjà qu'il existe un déséquilibre, ce déséquilibre, je
crois, ne serait qu'encore plus qu'amplifié s'il y a des concierges, des
mandataires, des gestionnaires d'immeuble qui viennent TAL, à titre onéreux,
représenter ces locateurs.
• (17 h 50) •
Mme Duranceau : Donc, je
garde mon esprit. Et par contre, dans cette façon de faire là, les
modifications qui sont proposées sont alignées avec ce qui se fait au Tribunal
administratif du Québec puis le Tribunal administratif du travail. Je me
permets des questions plus techniques que juridiques, là.
Mme Brown (Kimmyanne) : Oui.
Bien, je pense... et Me Pelletier pourra compléter. Mais qu'il y ait des
mandataires, des concierges, des gestionnaires, c'est un phénomène social qui
est très propre au marché locatif, et donc je pense que ça pourrait être une
mesure d'accès à la justice en raison des précédents qui existent dans d'autres
tribunaux administratifs au Québec. Mais on craint de revenir à la situation
qui préexistait, la décision Harvey c. Guerrero en 2005 de la Cour du Québec,
et donc on crée un déséquilibre. Donc souvent, hein, on met en place des
dispositions législatives qui, on croit, vont corriger certaines problématiques
sociales, mais qui vont en générer d'autres. Donc, c'est notre crainte, et je
crois que cette crainte est légitime et fondée dans les circonstances.
Mme Duranceau : O.K. Parfait.
M. Pelletier (Gabriel) : Si
je peux me permettre?
Mme Duranceau : Oui, oui,
allez-y.
M. Pelletier (Gabriel) : J'ai
une petite chose supplémentaire que je rajouterais. Il faut comprendre qu'au
niveau des autres tribunaux administratifs, puis je me prends, là, les premiers
mandats juridiques que j'ai faits, c'était comme édition bac dans le cadre d'un
OSBL où on pouvait avoir une représentation devant un tribunal administratif.
C'était le tribunal de la Sécurité sociale au Canada pour les dossiers
d'assurance-emploi. Mais il faut comprendre que ce soit TSS ou au TAC, très
souvent dans plusieurs dossiers, l'adversaire, disons...
M. Pelletier (Gabriel) : ...l'opposant,
c'est l'État. Souvent, ça peut être l'État, c'est le gouvernement, c'est une
commission. Donc, il n'y a pas ce rapport là, comme Me Brown dit, où est ce que
c'est deux particuliers? Évidemment, bon, en matière d'accidents de travail,
l'employeur peut se faire représenter, mais il faut comprendre que le contexte
est très différent dans ces tribunaux-là à cause des forces en présence.
Mme Duranceau : O.K. Je
vais revenir au contexte d'éviction, mais vous proposez en tout cas des
suggestions intéressantes au niveau des villes pour la preuve, je pense, au
niveau des permis. Est-ce que vous pouvez nous parler un peu de ces
recommandations-là?
Mme Brown (Kimmyanne) : Oui.
En fait, on a constaté, je pense que ça a été amené aujourd'hui ou hier, là,
qu'il y a, dans la foulée de la pandémie, il y a plusieurs arrondissements qui
ont pris des décisions innovantes de limiter l'octroi de certains types de
permis, particulièrement la subdivision de logement puisqu'il était constaté
qu'il fallait... il ne fallait pas plus de logements petits. Il nous fallait
des grands logements pour accueillir les familles. Et donc ces décisions sont
salutaires, mais on constate qu'il existe... C'est à dire, on pourrait habiter
dans Rosemont et ne pas pouvoir être protégé. Et on change... Une rue plus
loin, on est dans un autre arrondissement et on n'est pas protégé.
Et donc on se pose la question. On ouvre
un peu la discussion, je pense qu'il faut aborder ça, et c'est dans un contexte
où ces microdécisions-là qui sont prises dans chaque arrondissement ont des
impacts considérables. On protège les droits des locataires, mais on vient à se
poser la question : Est ce qu'il y a des données qui existent en matière
de crise du logement, de spéculation immobilière? Quels arrondissements
permettent la subdivision et ne la permettent pas? Dans quels arrondissements?
Donc, il n'y a pas d'étude qui est faite, il n'y a pas de données qui nous
permettent de prendre position sur ces éléments-là. Et en contexte d'éviction,
dans le contexte où le législateur va modifier des dispositions avec les
évictions, je crois qu'il faut avoir cette réflexion-là.
Parce que je fais un petit historique dans
le mémoire quand on parle du fait qu'à l'époque, là, il y avait un... C'était
supposé être le Tribunal du logement qui devait gérer cette question-là. Et
l'Union des municipalités du Québec a dit : Non, c'est notre compétence,
on est spécialiste en urbanisme, on va le faire. Donc là, aujourd'hui, on se
retrouve dans un contexte où il y a... il y a plein de règlements qui sont
adoptés, et donc il faut analyser l'impact que ça a. Est-ce que les locateurs
utilisent vraiment le mécanisme de la subdivision?
En ce moment, on le... on ne le sait pas
vraiment. Donc, pour prendre position en tant que législateur sur des choses
qui ont des impacts majeurs, tant sur les locateurs que sur les locataires, il
est fondamental que les données soient mises... soient disponibles pour nous
permettre de comprendre la réalité sur le terrain parce que les évictions pour
agrandissement, subdivision et changement d'affectation, c'est le cœur de la
crise du logement. C'est un droit du locateur, mais c'est un... c'est un moyen
qui est mis en place, qui permet l'enrichissement du locateur. Donc il faut
analyser ça.
Et d'ailleurs, nous décrions fortement que
le rapport annuel de gestion du TAL ne donne pas le nombre d'oppositions aux
évictions que les locataires ont déposé. On a noté une grande augmentation des
demandes de reprises de logement. Tout à l'heure, on en a parlé avec le FRAPRU,
je crois, de mémoire, mais le nombre d'oppositions aux évictions n'est pas
quantifié. Et nous nous désolons franchement de ça parce que, sur le terrain,
nos avocats membres constatent qu'il y a une recrudescence phénoménale de ce
type d'éviction.
Mme Duranceau : O.K. Je
comprends que c'est à l'étude de crédits, cette information-là puis c'est une
information qui est publique. Ce n'était peut-être pas dans le rapport de
gestion, là, mais elle est publique.
Mme Brown (Kimmyanne) : Des
avocats membres de l'association ont fait des demandes d'accès à l'information
pour obtenir ces données-là. Et il y a plusieurs dossiers devant la Commission
d'accès à l'information...
Le Président
(M. Schneeberger) : 30 secondes.
Mme Brown (Kimmyanne) : ...en
lien avec ça. Donc, en tout cas, ça me fera plaisir d'aider... Mais pour les
justiciables, parce que le rapport annuel de gestion, c'est public pour tout le
monde, je pense que cette information-là doit être publiée.
Mme Duranceau : Parfait.
Bien, merci. Merci pour vos commentaires.
Le Président
(M. Schneeberger) : Merci beaucoup. Alors, nous allons maintenant
du côté de l'opposition officielle. Et je crois attendre Mme la députée de
Mille-Îles pour 10 min 24 s
Mme Dufour : Merci, M.
le Président. Me Brown, Pelletier et Mme Nault, je ne me suis pas trompée,
j'ai les bons titres, merci pour votre présence, et votre exposé, et votre
mémoire très, très, très détaillé. Il y a beaucoup, beaucoup de propositions.
Je vais peut-être juste reprendre, là, où on s'est arrêté par rapport aux
demandes de permis dans les municipalités. Vous proposez donc que les
municipalités rendent disponible, via un portail public, l'ensemble des
demandes de permis d'agrandissement et tous les autres, là, statuts que vous
parlez. Ce n'est quand même pas banal comme information. C'est très compliqué à
obtenir. Toutes les villes travaillent différemment. Je viens du milieu
municipal. Personnellement, quand j'ai vu ça, j'ai dit : Ouf! Je ne vois
pas ça demain matin du tout. Ça pourrait prendre même beaucoup de temps. Et
pour, finalement, ce que je comprends, votre objectif, c'est plutôt de comprendre
et d'avoir une...
Mme Dufour : ...état des
lieux, mais est-ce que c'est... en tout cas, je me demande : Est-ce qu'il
n'y aurait pas une autre façon d'avoir un état des lieux que de tenter
d'harmoniser des systèmes de 1 200 municipalités au Québec? Ce qui
n'est vraiment pas fait. Et ils peuvent dire... ils risquent de crier demain
matin si on leur demande de fournir ces informations-là tout en même temps.
Donc, il n'y aurait pas lieu, peut-être, que vous parliez de l'INRS, ailleurs
de faire... peut-être y aller autrement, peut-être par des sondages, des
enquêtes avec un chercheur, je ne sais pas, mais je vous pose la question parce
que ça me semble assez, assez, assez difficile à atteindre, là, cet
objectif-là, la recommandation huit.
Mme Brown (Kimmyanne) : Oui,
bien, c'est une recommandation qui est très ambitieuse. Nous faisons confiance
aux législateurs, bien entendu, pour répondre à ces problématiques-là. Ce qu'on
nomme dans le mémoire, c'est que c'est très difficile pour quelqu'un de savoir ce
qui se passe avec une demande de permis, à part de passer par les mécanismes
d'accès à l'information. Et les difficultés, bon, inhérentes à... je comprends
que les municipalités, c'est des organismes complexes, surtout quand on pense
qu'il y a beaucoup d'arrondissements, il y a beaucoup de personnes qui sont
impliquées là-dedans, mais on est... Je pense qu'on demeure ouverts à toute
possibilité. L'important, je pense, c'est l'accès aux données et de savoir
combien de demandes de permis sont faites dans l'arrondissement, par exemple,
Rosemont La Petite-Patrie, pour de la subdivision. Tu sais, pour moi, c'est un
peu ça qui est important, de connaître, tant pour les justiciables qui
souhaitent se défendre ou connaître, ou nous, l'Association des juristes progressistes,
ou tout le Québec, en fait.
Je pense que l'important de cette
recommandation-là, qui est la recommandation huit, c'est de comprendre qu'en ce
moment ces données-là sont très peu accessibles, sont très peu documentées et
qu'il faut un peu les mettre sur la table par n'importe quel véhicule. On
propose ce portail-là parce qu'on considère que c'est important que les
locataires aient accès au statut d'est-ce que... tu sais : J'ai reçu un
avis d'éviction, là... avec les propositions du projet de loi, c'est un peu
modifié, mais, en ce moment, un avis d'éviction : Est-ce que le locateur a
déposé sa demande de permis? Qu'est-ce qu'il en est? Est-ce que je suis évincé?
Est-ce que je devrais déposer une demande? Donc, je pense que la publicité des
informations en matière de logement, dans un contexte de crise du logement,
c'est fondamental. L'information, c'est du pouvoir, et le fait d'avoir accès à
cette information-là, ça peut changer les choses.
Mme Dufour : Je vais juste me
faire la voix un peu municipalités, là, je peux... Pour l'avoir vécu,
l'information concernant une demande de permis qui est active et non octroyée
encore, c'est confidentiel. Même les élus n'ont pas cette information-là. Donc,
avant qu'elle soit publique, il faudra changer la loi sur la confidentialité
des données. On n'est pas là. Donc, il y a un enjeu là, là. C'est pour ça que
je vous... peut-être, la réflexion, c'est de voir l'objectif, c'est quoi puis
de voir quel moyen. Peut-être que le moyen choisi n'est pas le meilleur moyen
pour atteindre le même objectif, peut-être autrement. En tout cas, je veux...
je vous lance la réflexion, puis on pourra peut-être en discuter ultérieurement
parce que je pense que c'est intéressant, là, sur l'objectif au bout du compte.
Mme Brown (Kimmyanne) : Bien
sûr.
Mme Dufour : Je vais peut-être
vous amener sur la sous-location, c'est page 27 de votre mémoire,
disant... Vous vous faites une... 26 ou 27, vous faites une proposition, dans
le fond, d'amendement où vous dites, dans le fond, que... tu sais, pour
résilier un bail qui a été sous-loué, là, pendant 12 mois, plus de
12 mois, dans le fond, que la demande soit déposée au Tribunal
administratif du logement plutôt qu'actuellement, là, tout simplement signifier
au locataire. Et je me demandais pourquoi ne pas avoir choisi une présomption
de refus. Parce que ma crainte, quand je lis cette proposition-là, c'est qu'on
embourbe le tribunal, tu sais, qui est déjà trop sollicité. Donc, je me
demandais pourquoi on n'avait pas été plutôt avec la présomption de refus.
• (18 heures) •
Mme Brown (Kimmyanne) : En
fait, je pense que la raison pour laquelle on n'est pas allés avec la
présomption de refus, c'est des dossiers qui sont... je n'ai pas le rapport
annuel de gestion devant moi, mais ce n'est pas ce qui embourbe le tribunal en
ce moment, les dossiers en matière de sous-location de plus de 12 mois. Ce
qui embourbe, selon moi, et ce qui constitue un problème social, c'est
d'envoyer des avis à des locataires, alors qu'ils n'ont pas sous-loué pendant
plus de 12 mois. Et ça, pour moi, c'est aussi un des phénomènes qui sont à
l'origine de la crise du logement, et on en parle longuement dans notre mémoire
et on salue, en fait, l'initiative de modifier ça pour le régime des évictions.
Le fait d'envoyer un avis à un locataire qui n'a pas sous-loué depuis plus de
12 mois, c'est grave.
Nous, ce qu'on propose, c'est qu'étant
donné que ce n'est pas... C'est un moyen qui est encore moins utilisé que celui
des évictions et des reprises. Que ce soit le locataire qui tout simplement
dépose sa demande au Tribunal du logement, c'est sûr que le Tribunal
administratif du logement, je crois, a besoin de ressources pour répondre aux
besoins actuels. Je pense que nous avons... je le constate, je pense, chaque jour,
dès que j'arrive...
18 h (version non révisée)
Mme Brown (Kimmyanne) : ...au
Tribunal admnistratif du logement, au village olympique, je vois les rôles d'audience.
C'est incroyable, mais je pense que c'est quelque chose qui n'est pas étranger
à la crise du logement et au fait que, grâce aux mécanismes qui existent, de
contrôle des loyers, les locataires ont les outils pour pouvoir déposer des
types de... donc c'est pour ça. Puis parce que ce n'est pas... 19, 48, la
question de la sous-location, ce n'est pas la même chose qu'il y a une une affaire
d'éviction, puis c'est un phénomène qui est vraiment moins utilisé, là.
Mme Dufour : Est-ce que la
présomption de refus pourrait atteindre, finalement le même objectif de
protéger un peu...
Mme Brown (Kimmyanne) : Tout
à fait.
Mme Dufour : O.K., parfait.
Je vous amène aussi, c'est un peu technique, mais la recommandation 13, je
voulais bien juste comprendre. Vous faites une recommandation de modifier...
que de modifier, dans le fond, là, la... bien, c'est toujours le même élément, mais
on parle... la demande... ah! c'est ça. C'est quand on se rend compte que le
prix conclu n'est pas... dans le fond, là, ne suit pas, là, ce qui a été payé
dans les derniers 12 mois, qui n'est pas en phase avec ça. Précédemment, c'était
que la demande devait être présentée dans les 10 jours de la conclusion du
bail proposé, que ce soit dans le mois, donc donner... qu'il y ait plus de
journées pour le faire.
Mais, dans le deuxième cas, vous le
diminuez, où on dit que ça... elle doit l'être dans les deux mois du début du
bail ou de la sous-location... pardon, et là, vous dites : Elle doit l'être
plutôt dans le mois de la connaissance du loyer le moins élevé. Pourquoi pas
deux mois, là? C'est ça que j'essayais de comprendre pourquoi on l'avait
diminué...
Mme Brown (Kimmyanne) : Bien,
en fait, la raison pour laquelle on a ramené à 30 jours, c'est parce qu'on
harmonise la procédure. Donc, il y a deux délais de 30 jours, ce qui
est... ce qui semble plus aisé et simple pour les justiciables, mais aussi parce
qu'on le fait courir à partir de la connaissance du fait. Donc là, ça, c'est le
cas de la clause G vide, là, donc quand la clause G n'est pas remplie, on
trouve ça un peu insensé que le locataire doit déposer sa demande dans les deux
mois du début du bail. Parce que, s'il ne connaît pas le loyer, ça devient
comme inefficace comme recours. Donc là, ce qu'on dit, c'est qu'il y a 30 jours,
mais à compter de la connaissance du fait, donc on rapporte à 30 jours. Et
là, ça donne la marge de manœuvre au locataire de trouver l'information. Dès qu'il
la trouve, il a 30 jours pour déposer sa demande, ce qui uniformise la
procédure et solidifie aussi ce mécanisme-là, qui est un mécanisme vraiment
essentiel, là, tu sais, c'est un mécanisme qui est très bon, mais qu'il faut le
rendre effectif.
Mme Dufour : Oui. Rapidement,
parce que je veux passer la parole à ma collègue, la colocation, vous ne l'avez
pas abordée. Est-ce que c'est quelque chose que vous croyez qui devrait être
traité dans... éventuellement?
Mme Brown (Kimmyanne) : Il
est vrai qu'en ce moment il existe quelques problématiques, je parle au niveau
du traitement judiciaire de la colocation et non pas de la colocation
elle-même. La colocation, c'est le fait de cohabiter, mais je ne pense pas que
le législateur doit intervenir sur cette question. Je pense que le traitement
judiciaire actuel de la colocation est très bon. Donc, on vient dire : Des
locataires peuvent cohabiter ensemble et un locataire a le droit de donner
accès au logement à des personnes qui peuvent l'utiliser à sa guise. Donc, c'est
un phénomène social qui existe et qui permet d'ailleurs de partager les coûts
du loyer. Donc, je ne pense pas qu'une intervention du législateur est
nécessaire et je fais confiance au traitement judiciaire pour ça.
Mme Dufour : Merci. Je laisse
la parole à la députée de La Pinière.
Mme Caron : Merci. Alors, la
question que j'ai, c'est à propos de votre recommandation neuf. Vous avez... Je
pense que c'est dans un but d'équilibre où vous avez... vous proposez que l'âge,
ce soit de 65 ans et plus plutôt que 70 ans et plus, à la fois pour
les locataires et pour les locateurs. Ma question, c'est : Est-ce que vous
pensez que cette modification-là est suffisante pour assurer la protection des
aînés contre le phénomène, là, des évictions?
M. Pelletier (Gabriel) : Bien,
c'est une excellente question, puis la réponse s'y trouve d'une certaine
manière. Moi, ce que je vous dirais, c'est qu'on a voulu se concentrer sur l'âge
parce qu'on pensait que c'était une bonne piste de départ. C'est quelque chose
qui pouvait être discuté, puis avoir... être porteur de la commission. Mais on
a des enjeux où il y a effectivement des demandes qui sont refusées ou des
protections sont refusées parce que le revenu est un petit peu trop élevé par
rapport à ce qui est déterminé, puis ça... disons-le, le revenu, dans la loi,
actuellement, il est très bas, là. L'admissibilité à un HLM, c'est très bas. On
peut se demander aussi, peut-être... C'est un peu trop. Nous, on a voulu se
concentrer sur l'âge, mais il y a une discussion à avoir sur le revenu maximal.
Il y a une discussion à avoir sur le nombre d'années d'occupation, puis on
espère que la commission pourra avoir cette discussion-là, effectivement.
Mme Caron : D'accord. Merci.
Est-ce que...
Le Président (M. Schneeberger) : On
n'a plus...
Mme Caron : ...plus de temps.
O.K. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Désolé.
Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième opposition. Alors, M. le
député de Laurier-Dorion, vous avez trois minutes 28.
M. Fontecilla : Merci
beaucoup, messieurs dames d'être ici, je vous félicite pour votre mémoire...
M. Fontecilla : ...est
très, très, très complet. Écoutez, je vous remercie également de soulever la
question de la protection des locataires aînés, ce que nous appelons gentiment,
dans ma formation politique, la clause Françoise David, là. Mais j'aimerais
vous entendre plus particulièrement sur les effets du retrait de la cession de
bail sur les femmes victimes de violence conjugale.
M. Nault (Spencer C.) : Oui,
tout à fait. En fait, c'est vrai que, dans l'actualité, on nous rappelle que la
violence conjugale, c'est une problématique sociale qui est très présente dans notre
société, malheureusement. Puis à l'heure actuelle, ce qu'on constate, c'est
qu'il y a de nombreuses femmes qui doivent être hébergées en maison d'aide et
d'hébergement ou chez des proches, puis ça, c'est en attente d'un HLM qui se
libère. Mais on sait aussi que ces places-là sont vraiment rares et voire
inexistantes dans plusieurs secteurs et régions du Québec. Donc, pour plusieurs
de ces femmes, la possibilité de la cession de bail, ça représente une des
rares options existantes pour avoir accès à des logements dont le loyer n'est
pas trop élevé pour leurs moyens.
Puis on en parle aussi, quand on parle de
femmes, on parle évidemment également des femmes autochtones, des femmes
immigrantes, des femmes racisées, qui vivent, en plus, de la discrimination en
raison de leur identité, donc ces personnes tiennent énormément au mécanisme de
la cession de bail.
M. Fontecilla : Donc,
pour avoir accès à un logement dont le bail, il a été cédé?
M. Nault (Spencer C.) : Oui.
M. Fontecilla : Très
bien. Donc, ça pourrait aider énormément ces femmes-là.
Je vais passer à une idée plus... beaucoup
plus vaste, là. J'ai été étonné. Enfin, on a entendu cette idée-là dans... chez
d'autres groupes aussi, là, la question du paradigme dominant, là, comme quoi
le problème, c'est l'insuffisance de la production... Dans la production de
logements. Vous, vous dites c'est plutôt dans l'absence de contrôle des loyers
qu'il faut trouver la cause de la crise du logement. Expliquez-nous votre idée.
Mme Brown (Kimmyanne) : Bien,
en fait, on est des juristes, donc, déformation professionnelle, on analyse le
Code civil du Québec. Puis on pense que, dans un contexte de crise du logement,
il faut une intervention du législateur pour corriger les inégalités. Et on pense
que ce sont des moyens plus efficaces que... Construire des logements, ça prend
du temps et ça prend des terrains, ça prend de la main-d'oeuvre, c'est des
mesures qui sont long terme. Nous, on considère que le législateur peut agir
rapidement, efficacement, sur des moyens qui ont des effets assez significatifs
sur les locataires.
La question des locataires aînés, de
réduire à 65 ans, c'est une intervention mineure qui pourra permettre à
des personnes aînées, dans des situations de vulnérabilité graves et critiques,
d'être maintenues dans leur logement. Il ne... il Faut continuer de rappeler
que le logement, c'est une dimension essentielle du bien-être physique et
psychologique de chaque personne.
Et donc c'est pour ça qu'on arrive avec un
mémoire qui a plusieurs propositions qui viennent corriger ces inégalités-là et
proposer des solutions innovantes pour permettre un meilleur contrôle des
loyers, pour permettre de consolider le droit au maintien dans les lieux des
locataires, qui est la pierre angulaire du régime de louage résidentiel au
Québec.
M. Fontecilla : Je vous
remercie.
Le Président (M. Schneeberger) : Alors,
merci beaucoup. Alors, nous allons voir du côté de député des
Îles-de-la-Madeleine pour un deux minutes 38 s.
• (18 h 10) •
M. Arseneau : Mes Brown,
Pelletier et Mme Nault, merci de votre mémoire très riche, plein de pistes
fort intéressantes. Je note, notamment, là, la question du droit au logement à
inscrire ou la réduction de l'âge pour... En ce qui a trait aux procédures
d'éviction.
Je retiens aussi que vous avez mentionné
pourquoi réparer ce qui n'est pas brisé, là, lorsqu'il est question de la
cession de bail. Mais vous savez que les propriétaires, par exemple, ont fait
valoir leur droit de propriété, puis vous l'abordez. J'aimerais ça que vous
résumiez un petit peu. J'aurais trois questions à vous poser en deux minutes,
donc de petites réponses courtes. Mais pourquoi est-ce que ça n'affecte pas
leur droit de propriété, de maintenir le droit de cession de bail?
Mme Brown (Kimmyanne) : Bien,
en fait, le droit à la cession de bail constitue une limitation raisonnable du
droit de propriété. Donc, la jurisprudence est venue dire, et les tribunaux
sont venus dire : c'est une limitation raisonnable dans un contexte où,
l'objectif du législateur, c'est de protéger le droit au maintien dans les
lieux.
Donc, en ce moment, il faut encore le
dire, et le RCLALQ l'a nommé : combien de cessions de bail sont faites par
année au Québec? Personne ne peut répondre à cette question. Donc, moi, je
considère que ce droit-là est fondamental. Est-ce qu'il est utilisé à
100 %?, je ne peux pas vous répondre. Est-ce qu'il est sous-utilisé?, je
ne peux pas vous répondre sans données. Et c'est important, pour moi, ces
données-là.
Donc, selon moi, là, ces arguments-là, de
droit à la propriété, ont été...
Mme Brown (Kimmyanne) : ...abordé,
et d'ailleurs les décisions dont je vous parle, qu'on parle dans le mémoire, il
y avait des représentations des associations de propriétaires. Ils ont été
entendus. Donc, ces arguments-là ont déjà été abordés et décidés.
M. Arseneau : Et lorsqu'ils
font valoir que ça n'avait pas été l'intention du législateur d'utiliser cet
aspect-là, là, pour le contrôle des loyers, donc, on pourrait tout simplement
l'abandonner aujourd'hui, qu'est-ce que vous répondez à ça?
Mme Brown (Kimmyanne) : Bien,
c'est une interprétation erronée, et je pense qu'il y a plusieurs décisions des
tribunaux qui viennent consacrer ça et dire que, non seulement c'est un moyen
que le législateur a mis en place pour assurer le droit à la mobilité des
locataires, parce que, comme on l'a dit si justement, tout à l'heure, les propriétaires
étaient en faveur du droit à la cession de bail lorsqu'il a été mis en place,
pour favoriser la mobilité des locataires et trouver des nouveaux locataires,
mais c'est aussi une mesure de contrôle des loyers. Ça fait partie du sac à dos
du législateur, des moyens pour contrôler les loyers. C'est ce que le
législateur a décidé. Les tribunaux sont venus confirmer ça à travers le temps,
par des années de super belles décisions qu'on doit garder. Il ne faut pas
aller contre ça.
M. Arseneau : J'aurais aimé
vous poser la question sur la fixation des loyers comme mécanisme de contrôle,
mais je pense que le président ne vous donnera pas le temps de répondre.
Le Président (M. Schneeberger) : Eh
non, malheureusement.
M. Arseneau : On aura
l'occasion de s'en reparler.
Mme Brown (Kimmyanne) : Avec
plaisir. Merci.
Le Président (M. Schneeberger) : Parfait.
Alors, merci beaucoup pour votre contribution à nos travaux. Alors, avant de
conclure les auditions, je procède au dépôt des mémoires des personnes et des
organismes qui n'ont pas été entendus en commission, mais, par contre, je peux
leur dire qu'ils seront pris en considération par les députés pour l'adoption
du futur... du projet de loi.
Alors, à ce moment-ci de la commission ayant
accompli sa mission, j'ajourne les travaux sine die. Bonne soirée à tous.
(Fin de la séance à 18 h 13)