Journal des débats (Hansard) of the Committee on Planning and the Public Domain
Version préliminaire
42nd Legislature, 2nd Session
(October 19, 2021 au August 28, 2022)
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Thursday, June 2, 2022
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Vol. 46 N° 12
Special consultations and public hearings on Bill 37, an Act to amend various legislative provisions mainly with respect to housing
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11 h 30 (version non révisée)
(Onze heures cinquante-sept minutes)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
à l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de
la Commission d'aménagement du territoire ouverte. Je vous souhaite la
bienvenue et je demande à toutes les personnes dans la salle de bien vouloir
éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques, ordinateurs inclus.
Alors, la commission est réunie afin de procéder aux consultations
particulières et aux auditions publiques sur le projet de loi n° 37, Loi
modifiant diverses dispositions législatives, principalement en matière d'habitation.
Monsieur, le secrétaire, y a-t-il des
remplacements?
Le Secrétaire : Non, Mme la
Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Parfait.
Alors, nous débuterons, ce matin, avec les remarques préliminaires, puis nous
entendrons, par la suite, les organismes suivants : la Fédération
québécoise des municipalités et l'Union des municipalités du Québec. Alors, j'inviterais
maintenant Mme la ministre des Affaires municipales de l'Habitation à faire vos
remarques préliminaires. Mme la ministre, vous disposez de six minutes, et la
parole est à vous.
Mme Laforest : Oui, merci, Mme
la Présidente. Alors, bonjour, chers collègues, nous débutons le dernier projet
de loi, projet de loi n° 37, pour adopter certaines mesures en habitation.
Alors, salutations à monsieur Châteauvert. Salutations à madame Boisjoly, et
mes collègues également, que nous allons sûrement travailler ensemble pendant
toute la semaine, très très intensivement.
Maintenant, le projet de loi n° 37
est quand même essentiel, parce que quand je parlais des mesures que nous
allons travailler et étudier, on parle du droit de préemption dans les
municipalités et dans les MRC, ou régies intermunicipales ou Communauté
métropolitaine de Montréal, par exemple, et de Québec et aux sociétés de
transport. On parle également de la clause F, on va en discuter ensemble, on va
regarder les possibilités. On parle également d'obliger les OBNL en habitation,
qui sont financés par des fonds publics, à obtenir l'autorisation préalable de
la ministre des Affaires municipales pour se départir de l'immeuble ou en
changer l'affectation. Puis, dans le cas des coopératives d'habitation, celles
également de la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation, en plus
de celles du ministre de l'Économie et de l'Innovation, pour protéger notre
parc immobilier avec les OBNL.
Alors, assujettir les OBNL en habitation,
évidemment, celles-ci auront des exigences en matière d'entretien, de
préservation, d'inspection de l'immeuble et au même titre que les coopératives
en habitation. Alors, on va aussi exiger une compensation financière aux
locataires de logements à loyer modeste dont les revenus augmentent au-delà des
seuils d'admissibilité pour ceux-ci.
Alors, ce que je peux dire en terminant,
parce qu'on m'a dit d'y aller très, très, très rapidement, je me dépêche
encore, Mme la Présidente, le projet de loi n° 37 arrive à la fin de
quatre années ou presque après la session parlementaire, alors je crois que ça devrait
bien aller. Il y a des dispositions importantes, on le sait très, très bien. Dû
à la pandémie, les familles ont quitté pour aller dans les régions. Il faut
offrir plus de logements, il faut offrir plus de possibilités aux
municipalités, dont le droit de préemption. Alors, je crois que tout le monde
ensemble, pour le milieu municipal, ce sera très, très positif, mais je crois
qu'ensemble on va bien l'étudier, bien l'adopter, je l'espère. Merci à mes
collègues et bonjour à vous tous. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole à Mme la députée de
Vaudreuil, qui dispose de quatre minutes.
Mme Nichols : Merci beaucoup,
Mme la Présidente. Alors, bonjour, Mme la ministre. Bonjour, les collègues de
la partie gouvernementale, mon collègue qui m'accompagne ainsi que les
oppositions...
Mme Nichols : ...et tout le
personnel et les membres qui sont avec nous. Projet de loi 37, on le sait,
projet de loi n° 37, disons, omnibus, mais, quand même, moins gros que les
autres qu'on a déjà travaillés ensemble, mais un omnibus tout de même puisqu'il
y a une partie municipale, et ce pourquoi nous entendrons bientôt la FQM et
l'UMQ, qui ont, évidemment, un intérêt particulier pour ce fameux droit de
préemption. Alors, je le dis d'emblée, bonjour, je ne vous ai pas salué, là,
mais bonjour M. Châteauvert, bonjour, bienvenu parmi nous.
Je le dis d'emblée et je le réitère, comme
ancienne mairesse, comme ancienne préfet, je reconnais que ce droit de
préemption est vraiment nécessaire pour l'ensemble des municipalités du Québec.
Puis je comprends aussi, là, l'importance d'adopter rapidement, là, le projet
de loi n° 37 afin que nos municipalités puissent en bénéficier,
particulièrement, là, dans l'environnement de la crise du logement qu'on est
depuis les deux dernières années, là.
Et même, je fais une parenthèse, là, je
pense que ça aurait été même bénéfique de l'avoir voilà deux ans, quand on l'a
soulevé, parce que les municipalités, vous êtes souvent la solution à plusieurs
de nos problématiques, vous êtes des gouvernements de proximité exceptionnels
sur qui on peut compter. Puis évidemment la FQM, l'UMQ, les regroupements, les
associations, là, sont souvent des partenaires qui nous guident, justement,
quand on arrive dans des projets de loi de la sorte.
Donc, je le dis, l'opposition officielle
est en faveur du projet de loi n° 37. On veut travailler promptement,
rapidement. On a été sollicités, on comprend tous l'importance de ce projet de loi
là. Il y a d'excellents articles dans ce projet de loi. La ministre en a parlé.
Ce qu'on fait, entre autres, avec les fins de conventions pour les OBNL, on
reprend un peu ce qu'on avait fait avec les coopératives en 2016, mon collègue
de Robert-Baldwin était venu légiférer, on le reprend pour les OBNL. C'est une
excellente clause. J'ajouterais même, peut-être, et je le dis d'avance,
peut-être même une clause sur la rétroactivité qui pourrait permettre à la
ministre de regarder ce qui s'est passé dans les six derniers mois et demander
des enquêtes. Ça pourrait être intéressant aussi quand on voit et on constate
ce qui s'est passé à Sherbrooke, à Richelieu, ça pourrait être aussi très,
très, très intéressant.
• (12 heures) •
La seule chose et le seul bémol de ce
projet de loi là, je l'ai mentionné à quelques reprises, je l'ai mentionné,
entre autres, là, ce matin, dans un point de presse, c'est la clause F. La
clause F qui passe de... vous le savez, là, elle était prévue sur cinq ans,
puis c'est... Peut-être, là, pour ceux qui nous écoutent puis qui ne le savent
pas, là, mais la clause F, c'est la clause qui, présentement, là, permet
d'augmenter les loyers de construction neuve, là, sur une période de cinq ans.
Puis ici, dans le projet de loi, on vient le réduire à trois ans. Donc, j'ai
déjà partagé mes inquiétudes de le réduire à trois ans. En fait, je cherche il
vient d'où, le trois ans. Je me demande qui a fait la recommandation. On
pourra, évidemment, là, entendre les différents groupes sur cette partie-là.
Mais je pense qu'il y a un préjudice énorme, tant pour les locataires que pour
les locateurs, relativement à ce délai qui est raccourci, parce que je me
dis : Qui pourrait assumer une hausse, qui était prévue sur cinq ans, sur
trois ans? Alors, évidemment, il y a différentes options pour venir encadrer
cette clause-là.
Mais c'est un projet de loi qui a été
déposé puis qu'on nous demande d'étudier dans 10 jours puis de l'adopter
rapidement. Puis évidemment on a la pression des municipalités, puis moi, je
veux le livrer aux municipalités. Alors, ma proposition tient toujours afin de
retirer la clause F et d'adopter rapidement le projet de loi n° 37. Alors,
voilà. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la députée. Je céderais maintenant la parole à M. le député de
Laurier-Dorion. Vous disposez d'une minute.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Un projet de loi fort attendu, qui arrive pas mal tard dans la
session. Nous allons travailler excessivement vite pour faire en sorte que ce
projet de loi puisse être adopté. Évidemment, il y a de très belles avancées,
mais il en faudrait beaucoup plus. On va voir si la ministre est ouverte à
apporter des améliorations à ce qui est proposé dans le projet de loi
n° 37. Elle peut compter sur notre collaboration pour que ce projet de loi
soit adopté. Mais nous allons faire notre travail de parlementaire, nous allons
l'étudier attentivement. Et évidemment je vais tenter de l'améliorer au plus
grand bénéfice du plus grand nombre dans la société québécoise. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment, M. le député de Laurion... Laurier-Dorion, excusez-moi, pardon.
Bon, bien, je crois que cela met fin, maintenant, aux remarques préliminaires.
Nous allons maintenant débuter les
auditions. Alors, je souhaite la bienvenue aux représentants de la Fédération
québécoise des municipalités. Comme vous le savez déjà, vous disposez de
10 minutes. Après quoi, nous allons passer une période d'échanges avec les
membres de la commission. Je vous inviterais à vous présenter puis à procéder à
votre exposé. La parole est à vous...
12 h (version non révisée)
Mme Boisjoly (Audrey) : ...oui,
donc, merci, Mme la Présidente, Mme la ministre, les membres de la commission.
Donc, je me présente, Audrey Boisjoly. Je suis mairesse de la municipalité de
Saint-Félix-de-Valois, dans Lanaudière, et je suis également deuxième
vice-présidente de la Fédération québécoise des municipalités. Aujourd'hui, je
suis accompagnée de Pierre Châteauvert, qui est directeur des politiques à la
FQM.
Donc, vous savez sûrement que la FQM
regroupe, là, sur une base volontaire, plus de 1 000 membres, donc, dont la
totalité des MRC du Québec et est à ce titre le porte-parole des régions. Donc,
la FQM remercie les membres de la commission pour leur invitation à venir
commenter le projet de loi n° 37, qui est la Loi modifiant diverses dispositions
législatives, principalement en matière d'habitation.
De prime abord, vous nous excuserez, là,
pour la brève analyse que nous déposons aujourd'hui, mais le court délai, là,
accordé a rendu, là, bien sûr, impossible, là, toute consultation auprès de nos
membres. Le projet de loi a été déposé la semaine dernière alors que nous
étions, là, tous réunis en assemblée des MRC et en conseil d'administration,
puis nous avons été convoqués il y a 48 h. Donc, nous espérons quand même que
nos commentaires, là, pourront alimenter vos travaux sur ce projet de loi, que,
somme toute, nous accueillons globalement avec ouverture et satisfaction.
Donc, le projet de loi n° 37 porte sur l'habitation,
mais ses implications dépassent largement ce secteur d'activité. En effet, le
projet de loi constitue pour les membres de la FQM un geste fort en matière d'aménagement
du territoire, et on s'en réjouit, bien sûr. Mais avant d'élaborer sur ce
point, permettez-moi de reprendre les principaux points du projet de loi et d'émettre
quelques commentaires.
Donc, un premier commentaire d'ordre plus
général. Alors, le dépôt du projet de loi par la ministre des Affaires
municipales et de l'Habitation a été effectué à la suite, là, d'un engagement
qui a été pris par le premier ministre qui désirait s'attaquer, là, aux
problèmes d'accès au logement au Québec. On le voit souvent dans les médias,
les grandes villes demandent des interventions et surtout de l'argent pour
résoudre les problèmes de pénurie concernant leur territoire. Les problèmes,
bien sûr, sont réels et ils doivent être traités rapidement. La ministre a d'ailleurs
annoncé récemment des mesures, là, qui aideront en ce sens.
Eh bien, pour les régions, les problèmes
sont aussi intenses, mais ils font moins les manchettes nationales. Donc, si,
en ville, l'accès au logement modique constitue un volet majeur de la
problématique, l'absence d'offre de logement est l'enjeu auquel sont confrontées
les régions du Québec. En effet, il n'est pas rare que les problèmes d'accès à
un logement constituent un frein à l'embauche d'une personne dans nos
communautés. Donc, que la problématique se situe au niveau du logement
abordable ou au prix du marché, le Québec doit s'attaquer à la pénurie observée
dans nos territoires.
Comme gouvernements de proximité,
plusieurs MRC ont retenu l'accès à la propriété ou au logement locatif comme un
axe prioritaire d'intervention pour les prochaines années. Certaines se sont
dotées d'une politique, d'autres, d'une stratégie en matière d'habitation, auxquels
sont rattachés des outils d'accompagnement pour les municipalités visant le
développement d'une offre de logement pour soutenir leurs entreprises dans
leurs efforts d'attirer plus de travailleurs dans un contexte de pénurie de
main-d'oeuvre qui affecte toutes les régions du Québec. En effet, la pénurie de
main-d'oeuvre a mis en évidence de façon encore plus sérieuse cette
problématique du manque de logements locatifs et de propriétés disponibles.
Ce manque d'offre en matière d'habitation
a été accentué au cours des dernières années, notamment par le mouvement
migratoire des populations des grands centres vers les régions. Le mouvement
constaté dès 2009 s'est en plus accentué avec l'arrivée de la pandémie et l'imposition
du télétravail en 2020. D'ailleurs, l'Institut de statistique du Québec note
même une amplification du phénomène en 2020-2021 dans son plus récent bulletin
sociodémographique qui a paru en janvier 2022.
Les problèmes vécus en région diffèrent
donc de ceux des grandes villes. Nous avons besoin de logements, de logements à
prix abordables, et la mobilisation des ressources du milieu, la
responsabilisation des milieux et le moins d'embûches administratives possible
pour la réalisation des projets figurent au sommet des solutions, là, que nous
proposerons. D'ailleurs, la FQM publiera prochainement un document d'orientation
à ce sujet.
• (12 h 10) •
Au niveau du projet de loi, donc au niveau
des mesures pour contrer les hausses de loyer, le projet de loi propose de
ramener à trois ans l'exemption actuelle de cinq ans avant qu'un recours en
fixation de loyer puisse être entrepris, là, devant le TAL à l'égard d'un
immeuble nouvellement bâti ou dont l'utilisation à des fins locatives résulte d'un
changement d'affectation récent. Cette exemption avait été instaurée, là, il y
a maintenant plus de 40 ans, et la FQM est d'accord avec la proposition de la
ministre. Tout comme plusieurs groupes, nous croyons que cette mesure peut
contribuer à réduire la pression sur certaines hausses de loyer. La FQM est
particulièrement satisfaite à l'attention portée aux résidences pour les
personnes âgées par cette mesure...
Mme Boisjoly (Audrey) : ...prendre
soin de ces résidents, ces résidents qui sont souvent plus vulnérables. Les
coûts des services offerts et les changements trop rapides, observés dans
plusieurs cas, les placent souvent dans des situations difficiles.
Par ailleurs, nous soulignons aussi le
manque de ressources, en ce domaine, concernant nos territoires. En effet, trop
souvent, les personnes âgées doivent quitter leur village lorsqu'ils ne peuvent
plus habiter dans leur maison en raison de l'absence de résidences conçues pour
les recevoir ou l'absence de services à domicile.
Au niveau du maintien du parc de logements
à but non lucratif, donc, le projet de loi s'attaque à un problème observé à
quelques occasions ces dernières années. En effet, des organismes à but non
lucratif d'habitation ont voulu mettre en vente un ou des immeubles à des
intérêts privés pour diverses raisons, notamment pour régler des problèmes
financiers. On a aussi vu le conseil... qu'un conseil d'administration voulait
simplement mettre fin aux opérations de l'organisme et vendre les édifices de
l'organisation. Or, ces immeubles ont été financés par des fonds publics, et
toute transaction doit donc, selon nous, être évaluée par une instance
publique. Donc, la FQM accueille avec intérêt le contenu du projet de loi à ce
chapitre en confiant à la ministre la responsabilité d'autoriser la
transaction. Par contre, nous proposons que la ministre consulte la
municipalité concernée avant de rendre sa décision.
Les pouvoirs d'acquisitions des
municipalités. Donc, le projet de loi répond aussi à la demande maintes fois
répétée par nos membres. En effet, le droit de préemption facilitera
l'acquisition d'immeubles pour les destiner, notamment, à des fins
d'habitation. Pour les municipalités, il s'agira d'un outil important, si, bien
sûr, les ressources financières sont au rendez-vous. L'intérêt pour cette
maison ne s'arrête toutefois pas au secteur du logement. Tel que rédigé dans le
projet de loi, on comprend que le nouveau pouvoir s'appliquerait à l'ensemble
des domaines de compétence municipale, ce qui constitue une excellente chose
pour le monde municipal.
En effet, ce pouvoir serait important pour
toute municipalité qui désire aménager, par exemple, un parc ou protéger un
milieu naturel. Dans la mouvance des efforts qui sont déployés pour instaurer
une protection efficace des milieux humides, ce pouvoir constituera un atout évident
pour nos membres. En fait, plusieurs de nos membres désirent protéger,
valoriser des secteurs de leur territoire et développent des projets en ce
sens. Ils désirent à la fois faciliter l'accès à la population à des
territoires conservés et protégés et contribuer à la lutte contre les
changements climatiques. Ce droit sera aussi important pour nos membres qui
désirent remembrer, par exemple, des terres agricoles, relancer des productions
et intervenir pour favoriser le développement de ces activités. En fait, ce
droit constituera un outil efficace pour réaliser des projets encadrés par le
schéma d'aménagement et de développement.
Donc, en terminant, vous aurez compris que
nous demandons aux membres de l'Assemblée nationale de procéder à l'adoption du
projet de loi avant la fin de la session parlementaire. Comme mentionné, ce
projet de loi constitue une avancée pour les municipalités, pour nos citoyens,
notamment non seulement en matière d'habitation, mais aussi pour l'ensemble de
nos responsabilités. Donc, nous vous remercions pour votre attention, et nous
sommes disponibles pour répondre à vos questions.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment. Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la
ministre, je vous céderais la parole. Vous disposez de 17 minutes.
Mme Laforest : Oui. Alors,
bien, j'ai quelques questions. Je voudrais savoir en premier, quand on parle du
délai de 60 jours pour le moment où l'offre d'achat est déposée ou
acceptée, je veux vous entendre, est-ce que 60 jours, pour vous, c'était
un délai raisonnable.
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
justement, on en discutait, Pierre Châteauvert et moi, tantôt. Puis, dans le
fond, on saisit, là, le projet de loi, puis ce qu'on comprend, c'est que,
finalement, c'est plus 120 jours. Pierre, peut-être, là, tu pourrais
expliciter un peu plus là-dessus. Mais donc le délai, là, pour nous, après
avoir fait nos recherches, là, on était d'accord, là, au niveau des délais.
Mme Laforest : O.K.
M. Châteauvert (Pierre) :Effectivement. Merci beaucoup, Mme Boisjoly. Bonjour, Mme
la ministre, bonjour aux membres de la commission. Très heureux d'être là.
Effectivement, à la première lecture, puis on en a discuté avec les autorités,
les gens au niveau du ministère, on disait que 60 jours, c'était plutôt
pas suffisant. Ça risquait d'être... Mais quand on relit le projet de loi, en
fait, c'est de 120 jours, c'est une procédure de 120 jours qu'on va
établir. Et, à ce moment-là, avec une procédure bien organisée avec le ministère,
des discussions, et tout ça, on pense que le financement de l'opération, de
l'acquisition sera possible. Bon, une municipalité qui a des surplus, qui a à
sa disposition les liquidités nécessaires, ça ne posera pas de problème pour
faire les opérations nécessaires. Mais, dans ce qui est prévu au projet de loi,
tant modifiant la loi cités et villes que le code municipal, on comprend qu'en
se parlant, que les communications soient efficaces entre le ministère et la
municipalité, le tout...
M. Châteauvert
(Pierre) :...pour pouvoir entrer, on
pourra, ça pourra fonctionner, mais ça demandera discipline, puis ça, on est
prêt à ça. Puis on va informer, on va... je pense qu'avec la ministre, on va
être bon pour informer le monde sur la procédure à suivre. Et ça devrait
fonctionner.
Mme Laforest : Je vais y
aller rapidement. Je sais que je n'ai pas beaucoup de temps. Est-ce que vous
avez consulté la Ville de Montréal, par exemple, pour avoir des exemples sur
les avantages du droit de préemption et aussi quel genre de projet vous
pourriez... quel genre de projets sont demandés dans les municipalités, en
général, pour avoir demandé le droit de préemption? C'est sûrement des projets
en habitation, mais est-ce qu'il y a d'autres projets aussi?
M. Châteauvert
(Pierre) :En fait, on n'a pas... on a
discuté à travers les discussions générales de la Ville de Montréal, mais comme
les délais, comme Mme Boisjoly le disait, tu sais, ça a été court. Mais c'est à
la lecture qu'on a regardé ça, puis on s'est dit... parce que c'est sur
l'habitation, là, on s'est dit : Oh, ça s'adresse à l'ensemble des
domaines de compétence municipale. Mme Boisjoly a parlé des projets dans l'environnement,
mais on pourrait parler des centres de la petite enfance. Et ça, c'est quelque
chose de majeur pour nous. Les établissements, c'est une revendication. On y
travaille depuis deux ans, trois ans. Et lorsque, bon, supposons, un terrain,
un bâtissement, puis il faut établir, puis là il faut procéder. On a proposé au
ministre de prendre en charge, dans nos villages, genre d'héberger des... en
milieu familial, des services en milieu familial pour lui permettre
d'accueillir plus d'enfants sans nécessairement devenir... on parle du CPE.
Donc, à ce moment-là, la municipalité pourrait s'organiser pour livrer le
service à sa population qui est absolument essentiel sur le territoire.
Actuellement, des gens font des dizaines de kilomètres pour aller... ma propre
nièce, puis pour aller mener leurs enfants le matin, le soir. Donc, si ça va
être un outil de plus. Puis en informant le monde, bien, je pense qu'on peut
générer des projets, puis ça va être quelque chose de bien utile puis bien le
fun, là, très, très efficace.
Mme Boisjoly (Audrey) : J'ajouterais
même, mme la ministre, si je peux me permettre, que c'est intéressant parce
qu'on va pouvoir, tu sais, justement, les ajouter dans un outil planification
municipale. Donc, pour prévoir, justement, si on veut, justement, comme M.
Châteauvert disait, si on veut installer un CPE à un endroit, si on veut
planifier de mettre un parc, que ce soit en matière d'habitation aussi. Donc,
ça va pouvoir s'inscrire dans tout ce processus de planification là qu'on fait
dans nos municipalités. Donc, ça devient un outil drôlement intéressant, là,
pour nos membres, pour les municipalités puis les villes du Québec.
Mme Laforest : O.K., merci.
J'ai ensuite une dernière question. Est-ce que, dans les municipalités, c'est
arrivé quelquefois, vous êtes au courant qu'il y a eu des ventes de... avec les
OBNL? Est-ce qu'il y a des municipalités qui ont déjà été approchées, pour
parler de certains OBNL qui seraient à vendre, des immeubles en habitation et
surtout celles avec des aînés? Est-ce que vous êtes au courant, au Québec, de
certaines municipalités qui ont été approchées pour des ventes d'OBNL?
M. Châteauvert
(Pierre) :En fait, on a été approchés...
on a fait... on a su, on a été approchés pour des OBNL qui voulaient vendre
leur... Donc, c'est pour ça que les dispositions sur le projet de loi sont
bienvenues, d'établir un certain contrôle et où est-ce que la municipalité
n'était pas d'accord, parce que c'est de l'argent public puis c'est des
équipements publics. Là, ici, on vient un peu encadrer la discussion. Parce
qu'effectivement, dans des cas, ça peut être justifié, mais il faut encadrer
ces opérations-là, ce qui n'était pas le cas. Donc, ce qui fait que le projet
de loi, je pense, qu'il était de bon aloi, à ce moment-là, puis il est
important. Oui, il y a des cas, effectivement, on a entendu parler de certains
cas.
Mme Laforest : O.K., bon,
bien, merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole à Mme la députée de
Vaudreuil qui dispose de 11 minutes.
Mme Nichols : Parfait. Merci
beaucoup, Mme la Présidente, rebonjour monsieur Châteauvert, bonjour, Mme la
mairesse. J'espère que vous allez bien. Merci d'être parmi nous. On comprend
que le délai était un peu serré pour, entre autres, là, produire un mémoire.
Alors, on a bien écouté votre présentation. Nous aussi, c'était serré un peu,
là, je dois l'avouer, là, on est en période intensive à l'Assemblée nationale,
donc on travaille fort pour nos municipalités.
• (12 h 20) •
Relativement sur le droit de préemption,
vous l'avez entre autres, là, mentionné dans votre présentation. Ça existe, là,
c'est déjà utilisé. Entre autres, la Ville de Montréal de Montréal l'utilise.
Puis on le sait, là, dans les congrès de la FQM, de l'UMQ, les municipalités
nous le disent : On le veut, nous aussi, on veut pouvoir faire des petits
projets dans nos municipalités. Est-ce que... parce que vous avez sûrement
regardé, la ministre vous l'a demandé. Est-ce que vous avez regardé comment
c'est appliqué, là, entre autres à Montréal? Mais je me demandais : Est-ce
que... parce qu'il y a des petites municipalités puis il y a des villes, il y a
des... puis ça va s'appliquer partout pareil. Ça fait que, est-ce que vous pensez
qu'il y a des... ou certaines plus petites municipalités pourraient avoir un
obstacle ou ça pourrait nuire...
Mme Nichols : ...est-ce
que vous voyez des défis, des enjeux en fonction de la taille de la
municipalité? C'est pas mal ça, ma question.
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
à vrai dire, pour l'instant, non. Là, c'est sûr que, tu sais, comme on disait,
on a eu peu de temps, là, pour analyser le projet de loi, donc on n'a pas pu
nécessairement, là, faire des appels ou voir ce qui se passe. Par exemple, tu
sais, il y avait Montréal qui avait la possibilité, le pouvoir de préemption.
Il y avait, comme on a souligné, là, au niveau du délai au départ, là, qu'on
pensait qui était à 60 jours qu'on aurait pu croire que c'est... pour les
plus petites municipalités, notamment, ça peut être serré. Mais là, après la
relecture, là, avec le 120 jours, c'est sûr que ça devient plus
facilitant. Sinon, Pierre, peut-être, la FQM, plus interne, si vous aviez...
M. Châteauvert
(Pierre) :Ça ne vous inquiète pas parce
que, quand il y a... On discute souvent avec les ministères sur la formation et
l'information. Vous savez, comme dans la nouvelle sur l'éthique, là, le nouveau
code d'éthique, on a formé plus de 80 % des élus là-dedans, donc, et ça en
l'espace de cinq mois. Ce qui fait que, s'il faut prévoir une formation par
rapport à ça, un accompagnement, être membre de la FTQ, c'est un accès direct,
il y a des heures pour services juridiques, pour l'accompagnement. Donc, à ce
moment-là, il s'agira de prendre les moyens pour bien informer, bien
accompagner le monde, et tout. S'il faut produire aussi un guide, il n'y a
aucun problème, on en fait régulièrement de ce genre de guide. Donc, ce n'est
pas un problème, c'est un pouvoir, c'est comme dans tout nouveau pouvoir. Vous
savez, on a cette problématique-là au ministère de l'Environnement, qui modifie
énormément de règlements ces temps-ci à une vitesse incroyable. Il y a des
problématiques, bien, on essaie d'accompagner, au mieux, notre monde, puis ça
fonctionne, habituellement.
Mme Nichols : Là... Puis
je le sais que vous allez accompagner les municipalités, puis là je parle pour
la FQM, là, je sais que vous allez accompagner les municipalités, que ça soit
des petites municipalités ou des plus grosses municipalités, là, peu importe la
population, là, en fonction du projet de la municipalité. On a parlé de projets
en habitation. Est-ce qu'il y a d'autres projets, entre autres? Vous savez
parler vite, vite, là, que c'était intéressant, entre autres, pour les services
de garde. Mais, à la FQM, qu'est-ce qu'on entend? Qu'est-ce qui ressort
beaucoup comme priorités de vouloir... en lien avec ce droit?
M. Châteauvert
(Pierre) :CPE, on l'a dit, mais on voit
beaucoup de municipalités, on l'a dit dans l'allocution, Mme Boisjoly l'a
dit, protection des milieux naturels, établissement de parcs, parcs régionaux
pour mettre des équipements, remembrement de terres agricoles. Parce que, bon,
on dit, on parle toujours d'étalement urbain, tout ça, mais, quand on regarde
même autour de Montréal, il y a une progression, une augmentation de
l'utilisation de certain... de niveau de terres agricoles. C'est beaucoup lié à
l'activité... au développement de l'activité économique autour de la MRC puis autour
des municipalités locales. On le voit. Et ça, ça va être des... Des fois, il
faut intervenir dans la propriété même pour relancer certaines opérations.
Donc, ça, ça va être très intéressant. Des fois, il faut... tu sais, pour
mettre en place un marché public.
Quand on a parlé de ça... Parce qu'on l'a
dit, on n'a pas fait le tour. Habituellement, quand on a un projet de loi, on
réunit du monde, puis, des mémoires, des fois, il y a plus que
100 personnes qui y ont participé. Puis on a fait deux, trois appels, puis
tout de suite c'est venu, puis on le sait. Les gens sont très intéressés pour
l'accès à la nature, protection. Et là on est en train de terminer la
cartographie des milieux humides. On voit l'intérêt tout de suite avec ce
projet, avec ça, là. Ça, ça va être majeur. Pour protéger certains milieux
humides, là, particulièrement sensibles, ça va être un outil intéressant. Mais
tout ça, et ça, c'est important, encadré par le schéma d'aménagement. La
compétence municipale, tu sais, on ne peut pas faire n'importe quoi, c'est
encadré, il y a un schéma d'aménagement, puis ça va être encadré par rapport à
ça.
Mme Nichols : Moi, je vous
entends bien, ce que j'entends à l'extérieur du monde municipal, quand on dit
qu'on va donner ce droit de préemption aux municipalités tel que demandé, les
gens disent : oui, mais est-ce que ça va permettre à la municipalité de
bloquer des projets? Si un promoteur veut acheter un projet, un terrain, mais
que la ville, est-ce qu'on peut dire qu'elle pourrait grever d'un droit de
préemption un terrain? Est-ce que ça pourrait bloquer des projets, empêcher des
promoteurs d'avoir du financement, d'aller de l'avant? Est-ce que vous avez
entendu ce genre de questions là, puis est-ce que vous avez peut-être une
réponse pour rassurer les gens?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
moi, je n'ai pas entendu nécessairement ce type de discours là. Puis, tu sais,
dans le fond, comme M. Châteauvert disait, tu sais : Ça va tout être
encadré par le schéma aussi, donc il va quand même avoir un respect au niveau
de la réglementation municipale qui doit être fait. Donc, de bloquer
nécessairement un projet...
Mme Boisjoly (Audrey) : ...puis
ça va être annoncé avant, là, de ce qu'on comprend, avec le devoir de
préemption, c'est que ça n'arrive pas dans dix jours, j'annonce que je veux
faire l'acquisition du terrain puis que j'ai une priorité, là. Il y a quand
même une procédure qui vient avec ça. Donc, le promoteur, les gens vont être
informés aussi. Donc, ce n'est pas... Je ne pense pas qu'au contraire c'est mal
vu. Je pense, c'est un outil qui s'ajoute à nos outils de planification puis
qui vont permettre, justement, de mieux développer nos territoires puis de
mieux prévoir ce qui s'en vient justement. Donc, non, au contraire, c'est très
bien vu.
Puis, au niveau des promoteurs, moi, je
n'ai pas eu, là, aucun commentaire. Même dans ma municipalité, on a quand même
beaucoup de promoteurs ici, à Saint-Félix-de-Valois, puis moi, je n'ai pas eu
aucun commentaire par rapport à ce droit de préemption là.
Mme Nichols : Je vous
partageais, là, l'inquiétude qu'on entend en dehors des murs du municipal. Vous
pourrez faire des communications avec ça, si vous le voulez, pour rassurer les
citoyens.
J'ai une autre question aussi, en lien
avec la CMM parce qu'il y a des municipalités qui sont dans la CMM puis il y a
des municipalités qui sont hors CMM. Est-ce que le droit de préemption va
s'exercer de la même façon?
M. Châteauvert
(Pierre) :Ça, effectivement, c'est
quelque chose qu'il va falloir qu'il y ait une bonne discussion, CMM, CMQ
aussi, c'est la même chose...
Mme Nichols : Oui, CMM-CMQ.
Oui.
M. Châteauvert
(Pierre) : Effectivement, le niveau d'intervention, nous, on
pense que c'est la MRC, en fait, c'est au niveau... le territoire de la MRC, la
discussion doit se faire à ce niveau-là. Même aussi dans certains secteurs,
bien là, c'est plus dans le coin de Montréal, les sociétés de transport, tout
ce qui a rapport aux transports publics.
Mais il faut que les gens se parlent, là,
ce sont tous des gouvernements à proximité, il faut que les gens se parlent
puis arrivent à des consensus. Ça, c'est l'important. Mais on ne pense pas qu'à
ce moment-ci, ça soit un empêcheur, parce que l'avancée, avec ça, c'est
vraiment intéressant. C'est pour ça qu'il ne faut pas... tu sais, parce que
chaque fois qu'il y a un changement, qu'il y a une modification, il y a
toujours plein de problèmes, vous le savez, vous êtes des législateurs, vous le
savez, il y a plein de monde qui communique avec vous. Mais on pense que ça,
c'est intéressant au point où est-ce que, là, il faut le faire puis, après,
bien, on essaiera de gérer. S'il y a des problèmes, on les verra.
Mme Nichols : C'est ça. Bien,
c'est parce que les problèmes sont plus complexes quand on est ... puis là je
le dis sans préjudice, là, déjà dit sans préjudice, là, mais quand on fait
partie de la CMM ou la CMQ, là, ce n'est pas la même chose, puis, souvent, le
processus est plus lourd, vous le savez.
Vous avez parlé de la caractérisation des
milieux humides, là. Moi, je suis dans Vaudreuil-Soulanges, ça fait jaser, ça
fait jaser pas mal, là, la caractérisation des milieux humides, parce que la
CMM a évidemment un mot à dire, là. Je pense à Notre-Dame-de-l'Île-Perrot, qui
va devenir le poumon vert de Montréal, là, est déjà le poumon vert de Montréal.
Ça fait que c'est sûr qu'il va avoir des obstacles puis ça va être peut-être
plus compliqué, plus long. Puis je ne sais pas si... en tout cas, on verra,
nous, dans l'étude détaillée, si on peut prévoir quelque chose à cet effet-là,
mais, si vous nous confirmez qu'entre autres, là, ça pourrait peut-être être un
enjeu, pour que toutes les municipalités aient le même droit puis n'aient pas
un préjudice relié à ça.
M. Châteauvert
(Pierre) :C'est rattaché à l'organisation
du processus d'aménagement, qui est l'aboutissement de plusieurs lois aussi. Il
y a quelques années, il y a eu beaucoup de modifications, l'introduction,
création de la CMM. Un moment donné, souvenez-vous qu'il avait même été
question de retirer le processus d'aménagement aux MRC pour le confier à la
CMM. Ça a fait une réaction... C'est l'aboutissement de tout ça, là, aussi, à
quelque part. On va enclencher un processus, je pense, dans les prochaines
années, de révision des processus d'aménagement, puis c'est là que la
discussion devrait avoir lieu, la grosse discussion par rapport à tout ça, là.
Mme Nichols : Merci. Il ne me
reste pas beaucoup de temps, donc, en terminant, je pose une question à Mme la
mairesse. Saint-Félix-de-Valois, là, c'est pas mal beau, ça, il y a même un
beau club de golf, à Saint-Félix-de-Valois. Ce droit de préemption là, vous
allez vous en servir pour des projets en particulier?
Mme Boisjoly (Audrey) : On
n'a pas de club de golf, à Saint-Félix, mais il y en a un dans la municipalité
un peu plus au nord...
Mme Nichols : Ah! c'est
Saint-Jean-de-Matha. Il est à Saint-Jean-de-Matha, je m'excuse, je me suis
mêlée. Vous avez raison.
Mme Boisjoly (Audrey) : Saint-Jean-de-Matha,
exactement.
Mme Nichols : J'ai pensé...
non, vous avez le Benny, vous, dans la courbe, à la place, hein?
Mme Boisjoly (Audrey) : C'est
ça. Là, là, vous vous replacez. Bien, tu sais, nous, dans le fond, pour
l'instant, c'est un nouveau pouvoir, donc on va... nous aussi, là, je pense que
les formations que M. Châteauvert disait, par rapport à la FQM, je pense que ça
va être intéressant de le suivre pour savoir exactement, dans le concret,
comment ça va pouvoir s'appliquer, mais, déjà, on voit des opportunités, tu
sais, pour des projets, comme on disait, justement, des espaces verts. Tu sais,
quand on développe nos milieux de vie, bien, des espaces verts, on en a besoin,
des CPE, il y en a de besoin, au niveau du logement abordable aussi. Donc,
c'est certain, bon, est-ce que ça va être demain qu'on va l'utiliser? Peut-être
pas, mais dans un avenir, je crois que ça va nous être utile, c'est certain.
La Présidente (Mme Boutin) : ...
• (12 h 30) •
Mme Nichols : Oui, 30
secondes? 15 secondes? J'aurais voulu élaborer sur la clause F, là, malgré que
vous êtes les spécialistes du monde municipal, j'en ai ambitionné, comme on
dirait, mais j'aurais aimé vous entendre sur la clause F du cinq à trois ans.
Avez-vous eu le temps de faire une étude sur...
12 h 30 (version non révisée)
Mme Nichols : ...cinq à
trois ans, en oui ou non?
M. Châteauvert
(Pierre) :Non.
Mme Nichols : Une étude
d'impact sur le cinq à trois. Non?
M. Châteauvert
(Pierre) :Non. On a été convoqués...
Mme Boisjoly (Audrey) : En
48 heures, c'est très difficile.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci. On doit passer au prochain parlementaire. Malheureusement, on n'a
pas beaucoup de temps. Alors, je céderais la parole au député de
Laurier-Dorion. Vous disposez de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci,
Mme la Présidente. Bonjour, Mme Boisjoly, M. M. Châteauvert, merci d'être
ici. Je vais aller tout de suite sur le droit de préemption, et donc c'est une
obligation qui peut être assez assez vaste. Vous avez nommé différents éléments :
CPE, espaces verts, etc., mais on s'entend que c'est beaucoup sur la question
du logement, là, c'est dans ce secteur-là que la pression s'exerce et que les
municipalités ont un intérêt particulier, là. Moi, j'aimerais savoir, là, si
vous avez... Demain matin, et ça se peut que le projet de loi soit adopté très
rapidement, là, ce droit de préemption là, est-ce que cela vous permettra...
Est-ce que vous avez les ressources financières pour encourager la réalisation
des logements avec le droit de préemption, là? Parce que le droit de
préemption, c'est comme un mot de l'histoire. Il manque un autre bout, là,
c'est la réalisation concrète. Est-ce que vous avez les moyens, Mme Boisjoly,
par exemple, dans votre municipalité, d'accomplir... de réaliser... construire
des logements, là?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
c'est sûr que, tu sais, le logement, c'est un enjeu prioritaire, là. Donc, oui,
on a les moyens, mais il faut aussi être accompagné des organismes, par
exemple, qui font des projets comme ça. Puis je pense que... en tout cas, du
moins, dans notre région, là, puis, même pour avoir parlé à d'autres collègues
de d'autres régions, il y a des enjeux au niveau, justement, de ces
organismes-là, tu sais, du financement qu'ils ont, aussi, mais aussi du nombre
de personnels qu'ils ont pour livrer les projets d'habitation. Nous, par
exemple, c'est ce qu'on vit. Donc, c'est sûr que ce sont de gros enjeux,
toujours, là, l'argent. Il y a quand même le projet, là, le programme
d'habitation abordable, là, que Mme la ministre a lancé il y a quelques mois
déjà. Donc, c'est le genre de projet qui est intéressant.
Je pense que nous, à la FQM, là...
d'ailleurs, tantôt, je parlais qu'on allait pondre un beau document
d'orientation au niveau du logement. On aura quand même des points
d'amélioration, là, à apporter par rapport aux logements, puis ce qu'est-ce qui
a été offert, notamment, avec ce programme-là, parce qu'on trouve que c'est une
belle avancée, mais il y a des choses à améliorer, notamment au niveau de la
lourdeur administrative, là, au niveau de la SHQ. C'est souvent, là, décrié par
nos membres, par les municipalités qui veulent faire naître des projets dans
leurs milieux. Malheureusement, la lourdeur pour faire ces projets-là, que ce
soit pour les promoteurs privés, que ce soit pour les organismes à but non
lucratif, c'est toujours ce qui ressort. Donc, on aura des propositions à
faire. On espère avoir des oreilles attentives sur ces propositions-là. Donc je
ne sais pas si ça répond à votre question, M. le député.
M. Fontecilla : Je vais
aller sur la clause F parce qu'il me reste très peu de temps. Combien de temps?
La Présidente (Mme Boutin) :
20 secondes...
M. Fontecilla : 20 secondes.
N'avez-vous pas l'impression que passer de cinq ans à trois ans sur la clause
F, c'est seulement diminuer la période où on peut faire des abus concernant les
augmentations des loyers?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
écoutez, nous, on pense que c'est un choix qui est raisonnable, quand même. Il
y avait une pression, là, au niveau des locateurs, qui disaient, bon,
effectivement, que ça n'avait pas de sens, le cinq ans. Donc, d'aller... de
diminuer à trois ans, bon, est-ce que c'est le bon nombre? On va le voir, je
pense, avec le temps aussi. Mais on comprend aussi que pour le propriétaire, il
doit y avoir un délai raisonnable, là, par exemple, s'il doit réévaluer avec la
construction, comment ça a coûté, donc, l'établissement, le prix du loyer.
Donc, on comprend que c'est un équilibre...
La Présidente (Mme Boutin) :
Je suis désolée de vous interrompre, je vous ai donné quand même un temps
de réponse. Je vous remercie beaucoup pour votre contribution aux travaux de la
commission.
Je vais suspendre quelques instants afin
qu'on puisse accueillir le prochain groupe. Merci beaucoup, je vous souhaite
une excellente journée.
M. Châteauvert
(Pierre) :Merci. Au revoir.
Mme Boisjoly (Audrey) : Merci.
Au revoir.
(Suspension de la séance à 12 h 34)
(Reprise à 12 h 40)
La Présidente (Mme Boutin) : Bonjour.
J'aimerais souhaiter la bienvenue aux représentants de l'Union des
municipalités du Québec. Je vous rappelle que... bon, je pense que ce n'est pas
la première fois, là, que vous participez, là, à des consultations
particulières... je vous rappelle que vous disposez de 10...
La Présidente (Mme Boutin) :
...pour votre exposé, après quoi on va passer une période d'échange. Donc,
je vous inviterais à vous présenter et puis à débuter votre exposé. Je vous
cède la parole.
M. Tremblay (Guillaume) :
Bien, bonjour à vous tous. Guillaume Tremblay, deuxième vice-président de
l'Union des municipalités du Québec et maire de Mascouche.
M. Sabourin (Jean-François) :
Désolé. Jean-François Sabourin, conseiller aux politiques à l'Union des
municipalités du Québec.
M. Tremblay (Guillaume) :
Donc, merci beaucoup, Mme la ministre des Affaires municipales et de
l'Habitation, Mme la Présidente de la commission, Mmes et MM. les membres de la
Commission, je vous remercie de nous recevoir aujourd'hui dans le cadre des
consultations sur le projet de loi no 37, Loi modifiant diverses
dispositions législatives, principalement en matière d'habitation. Je suis accompagné,
comme on vous l'a présenté, par M. Jean-François Sabourin, qui est
conseiller aux politiques. C'est à titre de deuxième vice-président de l'UMQ et
président du comité sur l'habitation que je m'adresse à vous aujourd'hui.
D'abord, j'aimerais vous rappeler que
depuis maintenant plus de 100 ans, l'UMQ rassemble les gouvernements de
proximité de toutes les régions du Québec afin de mobiliser l'expertise
municipale, accompagner ses membres dans l'exercice de leurs compétences et
valoriser la démocratie municipale. Nos membres représentent plus de 85 %
de la population du territoire du Québec. L'UMQ accueille favorablement le
projet de loi n° 37. Son adoption constituera une avancée majeure pour le
milieu municipal. Le droit de préemption sera un ajout important au coffre à
outils des municipalités en termes de gestion foncière et aussi d'aménagement
du territoire. Il dotera les municipalités de l'agilité nécessaire pour relever
les défis du XXIᵉ siècle, que ce soit avec la crise du logement, la protection
du patrimoine, l'acquisition et la protection des milieux naturels ou
l'implantation optimale d'équipements publics, et ce, dans une optique de
densification des territoires.
Ainsi, l'UMQ a formulé deux
recommandations qui se veulent constructives dans le but de peaufiner le projet
de loi. Mais juste avant de vous les présenter, je veux vous parler de la
principale préoccupation des municipalités par rapport au projet de loi. Pour
nous, c'est essentiel que l'adoption se fasse rapidement, et ce, pour plusieurs
raisons. Nous sommes aux prises, comme vous le savez, avec une crise du
logement sans précédent. Nous devons multiplier nos actions en matière de lutte
aux changements climatiques et enfin, les effets des décisions prises en
matière d'urbanisme ne se feront sentir qu'après plusieurs années.
Donc, plus on agit tardivement, plus les
crises auxquelles nous sommes confrontés s'aggravent. Chaque semaine, chaque
mois compte. En agissant dès maintenant, ce sont des ménages vulnérables qui
passeront quelques mois de moins dans un logement inadapté. Ce seront des
milieux naturels qui seront préservés et des équipements collectifs, comme des
piscines municipales, qui pourront s'implanter dans des endroits mieux
desservis en transport collectif et actif. En plus, dans les derniers mois,
plusieurs organismes possédant des logements communautaires en sont arrivés à
la fin de la convention qui assurait la stabilité de leur modèle financier.
Ainsi, certains organismes craignent de devoir vendre leur parc de logements malgré
leur volonté, alors que d'autres l'ont déjà fait dans des circonstances
nébuleuses.
Avec la pénurie de logements qu'on vit au
Québec en ce moment, on ne peut pas se permettre de perdre un seul logement
social ou communautaire. C'est maintenant qu'on doit agir. L'été est un bon
moment pour faire des changements législatifs qui modifient les pouvoirs
municipaux, puisque la majorité des permis en prévision de la saison de la
construction ont déjà été émis, et plusieurs municipalités peuvent compter sur
la présence de stagiaires. Pour nous, la période estivale est idéale pour
effectuer de tels changements.
J'enchaîne tout de suite avec nos
recommandations. Notre première recommandation est de permettre aux
municipalités de faire part de leur intention d'exercer leur droit de
préemption au plus tard le 90 ᵉ jour après que le propriétaire de l'immeuble a
avisé la municipalité des conditions de la vente. Pour le moment, seule la
Ville de Montréal possède le droit de préemption, à l'exception des municipalités
locales qui peuvent exercer ce droit uniquement au bénéfice d'un centre de
services scolaire.
Si on regarde le cas de Montréal, on peut
constater que l'utilisation du droit de préemption à l'intérieur des
60 jours prévus à la charte de la ville est très complexe d'un point de
vue de la gestion municipale. L'acquisition d'immeubles peut avoir des
implications majeures à long terme sur l'évolution des territoires. C'est
important d'analyser toutes les options possibles, autant en matière de
finances que d'urbanisme, et cela peut prendre du temps, comme vous le savez si
bien. Donc, l'UMQ demande de permettre aux municipalités de manifester leur
intention dans un délai de 90 jours plutôt que le délai de 60 jours
tel qu'il est écrit présentement. J'aimerais rappeler que c'est le délai
présentement prévu pour l'exercice du droit de préemption dans la Loi sur
l'instruction publique. Ainsi, nous recommandons de... nous recommandons,
pardonnez...
M. Tremblay (Guillaume) : ...de
généraliser ce même délai. Notre deuxième recommandation est davantage une
interrogation pour nous assurer que le texte de la loi ne permette pas de
manœuvre légale qui donne la possibilité de se soustraire au droit de
préemption municipal. L'UMQ se questionne quant à une éventuelle faille dans le
mécanisme de préemption actuellement prévu pour la ville de Montréal.
En effet, il est prévu que le droit de
préemption de la municipalité ne peut pas s'appliquer, et je cite, «à l'égard
d'une aliénation faite au bénéfice d'une personne qui est liée au propriétaire
au sens de la Loi sur les impôts». Cette disposition est utile dans le sens
qu'elle cherche à éviter qu'une transaction, à l'intérieur d'une même famille
ou entre une même personne physique ou une compagnie lui appartenant, ne soit
empêchée par l'utilisation du droit de préemption. Évidemment, nous ne pouvons
qu'être en accord avec l'esprit de cette disposition. Toutefois, il pourrait
ouvrir la porte à des manoeuvres qui donneraient l'occasion de contourner le
droit de préemption. Prenons, par exemple, le cas de deux entreprises, il
pourrait être possible de créer une coentreprise, qu'on appelle couramment
joint venture, qui soit une personne morale liée, autant au propriétaire
d'origine, qu'à l'acheteur, et qui finirait par devenir, dans les faits et au
fil du temps, la propriété de l'acheteur véritable. Ainsi, nous demandons
simplement de nous assurer que cette possibilité soit prise en compte dans la
rédaction du projet de loi.
Pour terminer, nous sommes
particulièrement préoccupés par l'érosion du parc de logements financé
collectivement par certains OBNL ou coopératives au bénéfice de fonds publics.
Heureusement, la vente de ces OBNL ou coopératives sera désormais soumise à
l'approbation de la ministre responsable de l'Habitation. Par ce projet de loi,
le gouvernement reconnaît l'importance de mieux encadrer cette situation. Plus
généralement, nous sommes également très préoccupés par la crise du logement.
Ce sont les gouvernements de proximité qui sont les premiers interpellés par la
population lorsque celle-ci rencontre des difficultés à se loger. Ils sont
aussi les mieux placés pour identifier des solutions aux besoins identifiés sur
le terrain.
Au début 2022, l'UMQ a proposé plusieurs
actions pour faire face à la crise. Plusieurs d'entre elles ont été mises en
œuvre par les gouvernements du Québec et du Canada. Le projet de loi n° 37
répond à nos demandes au sujet du droit de préemption ou la vente de logements
sociaux ou communautaires. Il répond aussi, au moins en partie, à notre appel
pour un meilleur encadrement du marché locatif privé. En effet, le projet de
loi comporte des dispositions améliorant la protection des aînés contre les
changements de vocation de leur logement et les variations majeures de loyer.
Il réduit aussi de cinq à trois ans la période d'application de la clause F. Ce
sont des actions complémentaires aux autres actions entreprises par le
gouvernement, par exemple, en ce qui concerne la réalisation de logements
sociaux déjà annoncés, mais non construits.
Nous pouvons toujours trouver des manières
d'aller plus loin pour mieux protéger les locataires, mais les mesures
proposées vont dans le bon sens, elles permettront de soulager une partie des
effets de la crise du logement. Il est certain qu'il faudra en faire plus pour
agir de manière durable sur le déficit structurel de logements, et ce, à tous
les niveaux de gouvernement. Nous devrons rétablir l'équilibre entre l'offre et
la demande des logements de qualité et abordables. À la veille de la fin de la
session parlementaire et de la dissolution de la Chambre cet été, on ne peut
pas se permettre que cet important projet de loi reste au feuilleton. Le milieu
municipal veut continuer de s'engager pleinement pour s'attaquer à la crise,
mais, pour ce faire, nous avons besoin de votre aide. Je suis persuadé que les
parlementaires collaboreront pour adapter cette pièce législative dans les
prochains jours, nous comptons sur vous.
Et, pour finir, je souhaite vous réitérer
l'entière collaboration de l'UMQ. Nous sommes satisfaits du projet de loi n° 37
et nous sommes prêts à travailler avec vous pour la suite. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, M. le maire. Nous allons maintenant commencer la période d'échange
avec Mme la ministre. Vous disposez de sept minutes.
• (12 h 50) •
Mme Laforest : Oui, oui.
Merci, monsieur Tremblay, monsieur Sabourin. En fait, je vais y aller tout de
suite avec mes questions, parce que vous parlez pour la question du droit de
préemption, j'aimerais avoir des exemples. Par exemple à Mascouche, est-ce que
vous pouvez me donner des exemples, qu'est-ce que ça apporterait immédiatement?
Ça, c'est ma première question. L'autre question également, je voudrais avoir
des exemples, parce que, dans le projet de loi n° 49 qu'on a adopté
dernièrement, avec d'ailleurs les collègues qui sont ici, on avait donné la
possibilité aux municipalités soit de faire un don de terrain, crédit de taxes,
subvention pour faire lever des projets, par exemple, en habitation, je veux
savoir si vous l'avez pratiqué ou si vous l'avez déjà utilisé, cette nouvelle
possibilité là. Ça, c'est ma dernière... ma deuxième question. Puis au niveau
du délai, 60 jours, 90 jours, 120 jours, si on y allait avec 60 jours, est-ce
que vous seriez quand même d'accord, si on gardait les 60 jours? Alors, voilà
mes trois questions...
M. Tremblay (Guillaume) : ...Mme
la ministre. Si vous permettez, je vais répondre à la première question et je
vais laisser les deux dernières questions à Jean-François, qui est notre
responsable, au niveau technique, à l'UMQ.
Pour la ville de Mascouche, clairement,
sans rentrer dans les détails... parce que vous comprenez qu'il y a des
terrains qui sont peut-être un peu plus sensibles, que je n'entrerai pas dans
les détails avec vous aujourd'hui, mais pour vous donner des exemples plus que
concrets... par exemple, on va avoir des écoles, bientôt, à mettre de
l'avant... clairement, ce droit, on a des terrains qu'on pourrait cibler, là,
parce qu'une ville on planifie, donc c'est important de planifier d'avance.
Donc on pourrait commencer à cibler, parce qu'une ville comme la nôtre, qui est
en effervescence au niveau de la démographie, bien, clairement, ça va nous
permettre, justement, de planifier puis de pouvoir penser d'avance où est-ce
qu'on peut mettre nos écoles. Quelquefois, c'est aussi au niveau de la santé
qu'on a des demandes. Donc, on peut travailler en collaboration, bien sûr.
Puis, oui, ça peut être très utile dans le cadre de projets où est-ce qu'on va vouloir
mettre de l'habitation abordable. Pour nous, clairement, ça va nous donner...
comme on dit, c'est une boîte à outils, une ville, et ça va nous donner un
outil de plus pour pouvoir, justement, nous accompagner dans toute cette
réalité qu'une ville vit au jour le jour.
Maintenant, pour la deuxième... votre
question sur le 60 jours, moi, je peux juste vous dire que, présentement...
puis je vais laisser Jean-François terminer, si tu le veux, après... la seule
ville qui a ce droit-là, c'est la ville de Montréal, et la ville de Montréal
fait partie, bien sûr, de l'union, et les échos qu'on a, c'est que le 60 jours
est très rapide. Pourquoi qu'on demande 90 jours, c'est que vous savez, des
fois, ça peut être des terrains qui sont contaminés, des terrains... donc, une
ville, des fois, il faut faire des études de terrain. Il y a toute la question
aussi avec les notaires, là. Vous savez que, des fois, c'est lourd. Donc, même
quand c'est juste une question d'une entente, là, on s'entend pour acheter un
terrain, des fois, le 60 jours qu'on demande, on est obligés des délais
supplémentaires. Donc, ça fait partie de nos vies. Donc c'est pour ça que nous,
on pense vraiment que 90 jours, ça pourrait nous aider, nous favoriser...
vraiment, pour nous assurer de ne pas acheter un terrain à la va-vite, puis
qu'après, à terme ce soit une mauvaise décision parce que le terrain était
contaminé. Donc, c'est juste dans ce principe-là.
Jean-François, je peux te laisser la
parole pour continuer, si tu le veux bien.
M. Sabourin (Jean-François) : Absolument.
Puis juste mentionner aussi qu'actuellement la Loi sur l'instruction publique,
le délai de 90 jours, là, pour le droit de préemption pour l'exercice, là, pour
exactement ce même délai-là, donc, c'est la même logique, là, si c'est bon dans
ce cas-là. On trouvait que c'était quand même intéressant d'utiliser ce
modèle-là, parce que la seule ville qui a l'expérience disait... allait dans ce
sens-là également aussi. Donc, voilà.
Pour le p.l. n° 49, le projet de loi
n° 49, les nouveaux pouvoirs qui ont été octroyés en matière de programmes
d'habitation que les municipalités peuvent mettre en place, ce que je sais,
c'est qu'il y a beaucoup de municipalités, particulièrement en Gaspésie, qui
regardent ça, en ce moment, avec intérêt. C'est sûr que c'est un nouveau
pouvoir, mais je sais, de source sûre, qu'il y a des gens qui regardent ça pour
mettre ça en place, pour essayer d'appuyer la construction, là, appuyer le
marché privé, là, pour agir dans ce domaine-là. Notamment, le droit de
préemption permettrait de donner des terrains, par exemple, à des promoteurs
privés, en échange de garanties d'abordabilité. Justement, ce qu'on a besoin,
c'est de créer des logements, en ce moment, de rétablir l'équilibre entre
l'offre et la demande, particulièrement en logements abordables et
communautaires. Mais je pense que ça, ça peut être un outil, là, qui peut nous
aider davantage.
Mme Laforest : Mais est-ce
que vous avez des exemples? Est-ce que vous avez déjà eu des... commencé des
projets grâce au projet de loi n° 49?
M. Tremblay (Guillaume) : Là,
vous parlez localement, chez nous? Non. Clairement, non.
Mme Laforest : Mais des
exemples avec d'autres municipalités?
M. Sabourin (Jean-François) : Moi,
je n'en ai pas. Je ne nommerai pas les municipalités qui m'ont posé des
questions sur l'application de ça. Là, je ne sais pas s'ils sont à l'aise par
rapport à ça. Il y avait tout un enjeu aussi avec le marché privé, là, dans
leurs régions. Mais, oui, c'est quelque chose qui est intéressant, là, quand
même, du côté municipal, là. Il y a un intérêt, là, ça, c'est sûr et certain,
avec ce pouvoir-là.
Mme Laforest : On l'a adopté.
M. Sabourin (Jean-François) : Absolument.
La Présidente (Mme Boutin) : Est-ce
que vous avez terminé, Mme la ministre?
Mme Laforest : Oui, merci,
Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Parfait.
Je céderais maintenant la parole à la députée de Vaudreuil, qui dispose de 11
minutes.
Mme Nichols : Merci, Mme la
Présidente. La question de Mme la ministre, elle était fort pertinente, là. Le
projet de loi n° 49, ça fait presque deux ans qu'il a été adopté, puis on
est venu donner des superbeaux pouvoirs aux villes et aux municipalités, puis
dans le fond, ce qu'on comprend c'est que, bien, on n'a pas d'exemples, encore,
là, d'endroits ou ça a été utilisé.
Merci, M. Tremblay, merci, M. Sabourin,
là, d'être parmi nous aujourd'hui pour représenter l'Union des municipalités du
Québec. Merci de votre présentation. Merci d'avoir complété un mémoire, là, ce
n'était pas évident. Je sais que vous étiez serrés dans le temps. La FQM était
là avant, puis eux aussi ont invoqué, là, le court délai. Nous aussi, on
l'invoque, les oppositions. C'est compliqué de traiter... En fait, c'est... On
en a fait beaucoup, là, d'omnibus, là, mais la contrainte du temps, comme ça,
là, en fin de session, c'est toujours un peu plus complexe, parce qu'il y a
aussi les PLIP, mais en fait, ça, c'est la... notre agenda à Québec. Mais on
comprend, puis on comprend...
Mme Nichols : …l'importance
qu'a, entre autres, le projet de loi n° 37, l'intérêt que les
municipalités portent, entre autres, pour le droit de préemption. J'ai reçu
beaucoup d'appels à cet effet-là, beaucoup de maires se sont manifestés en me
rappelant, entre autres, l'importance du droit de préemption. Donc, je vous
confirme, M. Tremblay, que, oui, le message s'est rendu, puis on sent que
vous le vouliez, puis on le sait depuis le début. Puis je le rappelle, là, v'là
deux ans, quand on est rentré dans la crise du logement, c'est une des
solutions qu'on avait proposées de donner le droit de préemption aux
municipalités. Parce que vous êtes des gouvernements de proximité, vous
connaissez vos territoires puis vous l'avez dit dans votre exposé. La crise du
logement, vous êtes certainement au premier plan puis vous êtes ceux qui
viennent en aide, là, rapidement au bénéfice de votre population, vous avez les
outils. Donc, je le réitère, vous l'avez compris, que je trouve ça super important
le droit de préemption puis je suis d'avis, là, qu'il faut livrer le projet de
loi n° 37, là, pour que les municipalités puissent en bénéficier.
On est d'accord aussi avec les fins de
conventions, les OBNL, que ça soit traité, même c'est bénéfique que ça soit
traité dans ce projet de loi là. Puis là je radote, là, pour ceux qui sont dans
la salle, mais on l'a dit, je ne sais pas si vous avez entendu les
représentations avant vous de la FQM. Mais ce que je disais à la FQM, tu
sais : On pourrait même regarder pour donner un pouvoir supplémentaire à
la ministre qu'elle puisse revenir six mois en arrière pour pouvoir ordonner
des enquêtes sur Sherbrooke, Richelieu, tu sais, des endroits comme ça où ça
s'est drôlement passé ces fins de convention d'OBNL.
On est d'accord avec vous aussi
relativement à la protection des aînés. En gros, le projet de loi n° 37,
là, c'est des éléments, là, qu'on a portés à l'attention du gouvernement dans
les deux dernières années. Donc, vous comprendrez qu'on est bien contents de
venir - je vais dire, patcher - patcher ces besoins-là.
Il y a un gros, gros bémol, là, dans le
projet de loi n° 37, puis je l'ai soulevé, ce matin, en point de presse,
mais j'en ai parlé aussi à différents groupes sur le terrain pour prendre le pouls.
C'est la clause F, la clause F pour... la clause F, là, qui passe de cinq ans à
trois ans. Vous le savez, des constructions neuves... puis vous le savez parce
que je suis certaine qu'il y a peut-être des citoyens dans vos municipalités
qui vont vous voir puis vous dire : Ça n'a pas d'allure, mon bail a
augmenté de 300 $ par mois pour la prochaine année. Puis ils ne peuvent
pas rien faire, ils ne peuvent pas aller devant le tribunal administratif parce
que la clause F prévoit que, pour les cinq premières années, les nouvelles
constructions, c'est possible.
J'ai des questions sur le droit de
préemption, mais je vais commencer par la clause F. Le cinq ans a trois ans,
là, vous aviez dit que vous étiez en faveur - puis je n'en doute pas, là, que
vous êtes en faveur - mais je comprends aussi l'intérêt pour le projet de loi
pour qu'il soit adopté rapidement, ça fait que vous n'êtes pas pour dire que
vous êtes contre parce qu'on veut l'adopter vite. Mais, bon, avez-vous étudié
cette clause-là, le cinq ans à trois ans? Avez-vous évalué l'impact que ça
pourrait avoir sur vos citoyens? Parce que le propriétaire pouvait augmenter
pendant cinq ans, là il peut le faire pendant trois ans. Moi, ce que j'entends,
en dehors du monde municipal, c'est qu'ils vont manger une méchante claque, là.
Le temps rétrécit, là, je ne connais pas grand monde qui serait capable
d'absorber une augmentation sur trois ans au lieu de cinq. Est-ce que vous avez
étudié, consulté ou un avis relativement à ce délai?
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
si vous le permettez, je vais répondre à votre question, mais je vais aussi
répondre à votre premier préambule faisant la suite avec la discussion que vous
aviez avec la ministre. Si vous le permettez, je pense qu'il y a un autre...
Tantôt, vous demandiez : Le projet de loi n° 49, est-ce qu'on l'avait
utilisé? Moi, je trouve ça important aussi de rapporter et puis de ramener ici
la Loi sur l'expropriation à terme, là. Parce que, par exemple, une ville comme
la ville de Mascouche, si, demain matin, on voudrait faire des logements
abordables, bien, il faut d'abord et avant tout être propriétaire de terrains.
Je ne peux pas, comme ville, donner le montant nécessairement que les
promoteurs présentement ils veulent, ou les gens, qu'ils veulent pour leurs
terrains. Donc, quand qu'on va revoir la Loi sur l'expropriation - puis ça, on
le voit, ça, d'un bon oeil, ce changement-là - bien, ça va nous permettre,
comme ville, d'être propriétaires puis après ça de pouvoir appliquer peut-être
le projet de loi n° 49 un peu plus facilement.
Maintenant que, ça, c'est dit...
Mme Nichols : Je vois le
lien, c'est un bon lien.
• (13 heures) •
M. Tremblay (Guillaume) : Merci
beaucoup. Je trouve ça important parce qu'on veut bien en faire, mais il faut
bien avoir des terrains pour pouvoir en faire.
L'autre chose, maintenant pour votre autre
question, clairement, on est très content, puis il y a une expression qui
dit : un tiens vaut mieux que deux tu l'auras. Donc, nous, on voit d'un
bon oeil de passer de 5 à 3 ans. Est-ce que ça serait mieux d'être encore plus
rapide? Je veux dire, à l'UMQ, on n'est pas, je veux dire, on n'a pas fait les
études nécessairement approfondies parce que le projet de loi vient juste
d'être déposé, ça ne fait pas longtemps. Cependant, on sent que...
13 h (version non révisée)
M. Tremblay (Guillaume) : ...c'est
dans la bonne direction. Est-ce que, dans une autre mouture, on pourrait le
voir un peu plus rapidement? Possiblement. Mais, clairement, nous, on voit, de
cinq à trois, que ça pourrait être quelque chose d'intéressant. C'est mieux que
qu'est-ce qu'on a présentement.
Mme Nichols : Parfait.
Qu'est-ce qui est intéressant dans le cinq à trois? Puis, je le dis, là, de
façon très neutre, là, moi, là, je suis avocate de formation, j'ai été
mairesse, j'ai été préfète. Quand je vois le cinq à trois, là, je vois des
préjudices pour tout le monde.
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
je vais vous donner un exemple...
Mme Nichols : Ça fait que,
moi, le cinq à trois, pour vrai, je ne le comprends pas, je ne le sais même pas
il vient d'où, je cherche qui l'a recommandé, le trois ans.
M. Tremblay (Guillaume) : Je
vous reviens...
Mme Nichols : Moi, je pense
que ça mérite plus de... En tout cas... Mais c'est mon avis, là. Moi, je pense
que, tu sais, ça mérite qu'on étudie l'impact sur... Puis je vais même vous
poser une sous-question: Est- ce que ça va régler la crise du logement, passer
de cinq à trois ans?
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
je ne pense pas que ça va être ce qui va régler la crise du logement demain
matin. Cependant, je peux vous donner un exemple dans Lanaudière, donc un peu à
côté de chez nous, à Saint-Calixte, puis il y avait eu d'ailleurs des
reportages dans le Journal de Montréal, de mémoire. Donc, il y avait des gens,
après cinq... bien, la dernière année, donc la cinquième année, ils ont eu des
augmentations phénoménales de leur logement. Est-ce que, donc, ça veut dire que
les logements qui ont entre trois, quatre puis cinq ans, bien, ils ne pourraient
plus avoir des augmentations de la sorte? Est-ce qu'on sauve certains dans
notre population à avoir des augmentations? Je pense qu'il faut voir les choses
dans leur entièreté, je pense que ça peut être très, très intéressant. Est-ce
qu'on pourrait aller encore plus loin? La réponse, c'est oui. Mais, je veux
dire, aujourd'hui on peut voir ça d'un bon œil. Je ne sais pas, de votre côté,
M. Sabourin... si tu as quelque chose à rajouter, Jean-François.
M. Sabourin (Jean-François) : Simplement
dire que, tu sais, ce genre de relations là, par exemple le Code civil, là,
entre les propriétaires et locataires, ce n'est pas l'expertise municipale
nécessairement, on est interpellés par la population qui vit ça, c'est certain.
Mais ce qui était l'appel de nos membres, c'était à mieux encadrer le marché
privé locatif de manière générale, peu importe la manière de le faire. Pour
nous, ça appartient au gouvernement de définir, au législateur de définir aussi
comment... qu'est-ce qui est mesuré, qu'est-ce qui est nuancé. Mais ça prend
une analyse approfondie pour justement définir, mais on pense que ça a été fait
avec ça comme premier pas. Est-ce qu'on peut en faire plus, comme on
mentionnait? Oui, probablement, dans le futur. Mais, déjà, ça va dans le bon
sens pour ce qui est de la mesure qui est prévue au projet de loi.
Mme Nichols : Dans le bon
sens? Quel bon sens?
M. Sabourin (Jean-François) : Le
sens d'encadrer le marché locatif en habitation pour protéger les locataires.
C'est notre orientation.
Mme Nichols : Bien, c'est
parce qu'on ne les protège pas mieux de cinq à trois ans. La troisième année
est déjà... Bon. O.K.
La clause f... Oui, ça, vous avez dit: La clause
f, ce n'est pas nécessairement une expertise municipale, mais on se permet de
vous poser les questions parce qu'on vous demande de vous prononcer entre
autres sur la clause f, parce que vous le faites aussi dans votre mémoire, vous
vous prononcez sur la clause f. Ça fait qu'évidemment j'essaie de comprendre
qu'est-ce que vous trouvez de bon, Comme je disais préalablement, moi, je
trouve que c'est un énorme préjudice pour vos citoyens, vos locataires, qui, au
lieu d'avoir une hausse sur cinq ans, vont l'avoir en trois ans. Puis même les
propriétaires, les méchants propriétaires, là, tu sais, c'est... ça, je trouve
que ce n'est pas superbon non plus pour leur réputation, mais bon.
Droit de préemption, je voulais savoir...
À l'UMQ, bon, peut-être moins qu'à la FQM, mais il y a des grandes
municipalités, des plus petites municipalités, des villes. En fonction de la
population, est-ce que vous pensez que ça va être plus difficile pour certaines
d'exercer ce droit de préemption là? Puis je fais une sous-question. Ceux qui
sont membres CMM - il y en a qui sont hors CMM aussi dans vos membres - CMM,
CMQ, est-ce que vous pensez qu'il va y avoir peut-être un déséquilibre de ceux
qui pourront l'exercer? Peut-être justement qu'on pourrait le corriger dans le
projet de loi pour que tout le monde puisse avoir le même droit de
préemption...
M. Tremblay
(Guillaume) : Bien, merci beaucoup de votre question, je suis aussi
président du comité au niveau de la CMM, là, sur l'habitation et la cohésion
sociale. On est en train d'adopter une politique de logement justement pour
l'ensemble du territoire de la CMM, et je peux vous dire une chose, le droit de
préemption faisait partie de nos demandes. Donc, on est très heureux d'être ici
aujourd'hui, au nom de la CMM aussi, avec ce nouveau pouvoir qui est donné.
Bien, moi, je pense que ce pouvoir-là est donné aux villes, chaque ville est
assez grand et grande pour décider justement des droits de préemption des
terrains qu'ils veulent cibler. Maintenant, ça va être chacune des villes qui
va l'appliquer. La CMM aura aussi un... pour ce que je comprends du projet de
loi, aura aussi un pouvoir si jamais ils ont des terrains qu'ils pourraient
cibler. Mais on s'entend que c'est très rare que la CMM, là, va aller jusqu'à
aller chercher un terrain dans un secteur en tant que tel.
Moi, j'aurais le goût, madame, si j'ai le
temps, là, puis je ne sais pas si j'ai le droit de vous répondre à votre autre
question que vous avez posée sur le trois, cinq ans, si vous le permettez.
Mme Nichols : Oui.
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
moi, ce que je comprends... Oh! Oui, je peux? O.K. Donc, ce que je comprends,
c'est que... Oh!
La Présidente (Mme Boutin) : 38
secondes.
M. Tremblay (Guillaume) : O.K.
Donc...
M. Tremblay (Guillaume) : ...je
vais y aller rapidement. Ce que je comprends vite, c'est que, présentement, les
propriétaires ont le droit d'augmenter les logements pendant cinq ans. Là, on
va avoir le droit de l'augmenter pendant trois ans. Donc, ça veut dire que les
habitations, présentement, qui ont quatre puis cinq ans, ne pourraient plus
augmenter. Mais c'est ce que je comprends.
Mme Nichols : J'interviens
rapidement, parce qu'il doit me rester cinq secondes, mais le coût de la
nouvelle construction, là, il l'étalait sur cinq ans, là, il va l'étaler sur
trois ans. Mettez ça dans votre... Réfléchissez.
M. Tremblay (Guillaume) : Je
vous entends.
Mme Nichols : Je vous lance
ça comme ça. C'est pour ça que moi, je pense que ça prend une étude puis il
faut la retirer du projet de loi, pour aller vite.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment. C'est tout le temps qu'on avait pour cet échange. Je cèderais
maintenant la parole à M. le député de Laurier-Dorion. Et puis, si vous faites
la demande... ou a une petite demande pour donner le temps de la députée de
Gaspé, si on a consentement, monsieur député de Laurier-Dorion. Est-ce que
j'aurais le consentement? Par contre, j'aurais un autre consentement à vous
demander, si on fait ça, ça serait de pouvoir dépasser de trois, quatre minutes
maximum. Consentement? Parfait. À vous la parole, M. le Député de
Laurier-Dorion. Vous avez 5 min 50 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Merci, les collègues. Et bonjour M. Tremblay, M. Sabourin. Écoutez,
on va aller justement sur la question du droit de préemption, là. Vous dites
que c'est une demande historique. C'est tout à fait tout à fait vrai. Nous
aussi, on le propose depuis longtemps. Mais, en même temps, vous dites, et je
vous cite, dans le dernier paragraphe de votre mémoire : "Il faudrait
toutefois en faire plus collectivement et à tous les niveaux du gouvernement
pour agir de manière durable sur le déficit structurel en matière de
logement." Et ceci étant dit, est-ce que vous pensez, là, que le fait
d'avoir le droit de préemption va vous permettre de régler la crise du logement
ou il faudrait en faire plus? Et, s'il faut en faire plus, tel que vous le
dites dans votre mémoire, de quoi s'agit-il?
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
écoutez, rapidement, il est clair que le droit de préemption ne va pas tout
régler dans le domaine du logement. Cependant, comme je disais tantôt, à vos
collègues, c'est comme une boîte à outils, nous, les municipalités, donc on
voit que ça nous donne un outil de plus dans notre coffre pour justement nous
donner.
Autre chose qu'on a demandée, c'est le
droit à l'expropriation. On est très heureux d'avoir entendu le premier
ministre à cet égard-là. On sent une volonté aussi de la part des partis à
l'Assemblée nationale. Maintenant, clairement, bien, il va falloir aller un peu
plus loin au niveau du logement, que ça soit avec bien sûr des logements...
donner des logements... en annoncer encore, je pense que c'est une réalité,
hein? Vous savez, quand on en demandait, si je retourne à mes notes, là, la SHQ
estimait à 37 000 ménages en attente de logement social, ce n'est pas rien.
Donc, je pense que ça va être vraiment important au cours des prochaines années
de continuer. Puis il ne faut pas aussi... ne sous-estimer jamais la vitesse
que le marché est capable de livrer, aussi, ces logements-là. Donc, ça, c'est
notre réalité. Donc, il va falloir vraiment avoir des positions claires au
cours des prochaines années à cet égard-là, autant le marché, il va falloir
qu'on soit capables de livrer, il va falloir qu'il y ait des annonces. On voit
de bons augures. Cependant, là, tout le programme qui a été annoncé par le
gouvernement du Québec, le FAC. Donc, on est en évaluation présentement. On
voit qu'il y a plein de projets qui lèvent un peu partout. Ça peut être
intéressant. Donc, on essaie les choses différemment, tout comme je disais
tantôt, on sentait la volonté, autant du gouvernement du Québec que du
gouvernement du Canada, d'aller de l'avant. Puis, collectivement, je pense, il
faut se le dire, on a reconnu le problème aussi. Donc, tous les gens en
autorité, bien, on a été capables de dire : Il y a une crise de logement,
c'est notre réalité. Maintenant, bien, il va falloir... il faut l'attaquer.
Puis je pense qu'il y a des mesures qui ont été annoncées, qui ont été très,
très, très intéressantes. Puis il pourrait y en avoir d'autres clairement au
cours des prochaines années.
M. Fontecilla : Toujours dans
le même sens. Si vous exercez le droit de préemption, est-ce que vous pensez
que les municipalités ont les moyens financiers pour aller au bout du processus
et réellement construire de l'habitation, en particulier du logement social?
M. Tremblay (Guillaume) : Bien
oui, on a... ça va nous donner, comme je vous disais tantôt, un autre outil
dans notre... Puis, tu sais, est-ce que chaque ville a ... Est-ce que toutes
les villes vont vouloir faire du logement... Vous savez que moi, comme maire,
je crois à l'autonomie municipale. Donc, si une ville décide d'en avoir, bien,
c'est sa responsabilité, si elle décide d'investir, par exemple, donner un
terrain, on a aussi le pouvoir maintenant de donner certains congés de taxation.
Il y a plein de pouvoirs qu'on a. Maintenant, bien, chaque ville, chaque région
va avoir des objectifs. Puis, au point de vue... Pour vous parler de la CMM,
bien, au point de vue de la CMM, on est en train, justement, d'adopter une
politique métropolitaine pour donner justement des initiatives à l'ensemble des
villes de la CMM. Bien, je pense que le gouvernement du Québec, on sent une
volonté...
M. Tremblay (Guillaume) : ...justement
d'améliorer les choses, là, on la sent, cette volonté-là.
• (13 h 10) •
M. Fontecilla : Les OSBL,
donc, le projet de loi n° 37 octroie à la ministre la possibilité de
refuser une transaction impliquant des OSBL ayant été financés par de l'argent
public. Et est-ce que vous pensez que ça règle le problème? Parce qu'un OSBL
peut être amené à vouloir vendre, parce que, par exemple, il y a de bonnes
raisons. Il faut investir de façon substantielle et non pour l'argent. Il y a
un problème de... ils peuvent faire faillite, etc., là. Une fois que la
ministre a dit non, ou les ministres ont dit non à une transaction, est-ce que
vous pensez que le problème s'arrête là? Est-ce qu'on devrait aller plus loin,
là, en termes de... pour assurer la viabilité financière des OSBL ou du modèle
d'OSBL?
M. Tremblay (Guillaume) : Qu'est
ce que je comprends, c'est que, dans le projet de loi, on va donner le pouvoir
à la ministre de refuser une transaction. Donc, je pense qu'un ministre ou une
ministre, avant de prendre une décision, bien, va aller à l'écoute de
l'organisme. S'ils ont une réalité différente à... par exemple, je vais vous
donnez des villes, là, à Terrebonne versus à Laval parce qu'il y a eu un cas
exceptionnel, bien, je pense que la ministre ou le ministre va être capable de
prendre acte des raisons. Puis si elle trouve que les raisons sont valables,
elle va pouvoir dire : O.K., c'est correct, je laisse la transaction. Si
elle trouve qu'elles ne sont pas valables, ce qui est important, cependant,
puis je suis sûr que vous allez être d'accord avec moi, c'est qu'il ne faut pas
perdre de logements pour nos citoyens, des logements à prix abordables. Donc,
je pense que chacun des OBNL va pouvoir se défendre ou, du moins, expliquer à
la ministre ou au ministre la raison pour laquelle ils ont décidé de le vendre.
Si la ministre ne trouve pas ça valable, bien, elle va pouvoir appliquer son
droit. Et je suis totalement d'accord avec ce principe.
La Présidente (Mme Boutin) : Malheureusement,
c'est tout le temps qu'on avait, je suis désolée.
M. Fontecilla : Merci beaucoup.
4bout Merci infiniment à M. Tremblay
et M. Sabourin pour votre belle contribution à nos travaux. La commission
suspend ses travaux jusqu'à 14 h 30.
(Suspension de la séance à 13 h 12)
14 h 30 (version non révisée)
(Reprise à 14 h
33
)
La Présidente (Mme Boutin) :
Alors, à l'ordre, s'il vous plaît! La Commission de l'aménagement du
territoire reprend ses travaux. Je demande à toutes les personnes dans la salle
de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques ainsi que
les ordinateurs.
Nous poursuivons les consultations
particulières et auditions publiques sur le projet de loi no 37, Loi
modifiant diverses dispositions législatives, principalement en matière
d'habitation.
Alors, cet après-midi, nous allons
entendre les personnes et les organismes suivants : la Corporation des
propriétaires immobiliers du Québec, le Réseau québécois des OSBL d'habitation,
le Front d'action populaire en réaménagement urbain, conjointement avec le
Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec et le
Réseau FADOQ.
Alors, sans plus tarder, j'inviterais...
j'aimerais souhaiter la bienvenue au représentant de la Corporation des
propriétaires immobiliers du Québec, M. Benoit Ste-Marie. Alors, comme
vous le savez, vous disposez de 10 minutes pour présenter et nous faire
votre exposé. Ensuite, on va procéder à une période d'échange avec les membres
de la commission. Alors, je vous céderais la parole.
M. Ste-Marie (Benoit) : Bonjour,
Mme la ministre, messieurs dames, les députés et Mme la Présidente. Merci de
cette invitation. J'espère être en mesure de vous sensibiliser cet après-midi
sur les questions qui se posent et qui touchent l'habitation.
D'entrée de jeu, j'aimerais souligner que
ce projet de loi offre une réponse, évidemment, très limitée face aux besoins
du secteur locatif, qui désire ou qui demande à améliorer sa prestation en
termes de quantité et de qualité de logements au Québec. Bon, dans un premier
temps, je vais parler de la section F et, dans un deuxième temps, de la préemption.
Je vais d'abord vous expliquer, en fait,
la raison d'être de la section F, à savoir quelles étaient les intentions du
législateur, il y a plusieurs années, je pense, il y a plus de 25 ans,
lorsque c'est apparu dans le bail. En fait, il y a trois éléments fondamentaux.
D'abord, la section F est là comme contrepoids à un risque très important qui
existe pour construire du logement locatif, c'est-à-dire le modèle d'affaires
où les conditions pour construire du logement locatif sont très très difficiles...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...compare
avec le condo, par exemple. Comme tout le monde le sait, le condo est vendu sur
plan avant, donc tous les revenus sont avant de construire le projet, alors
que, dans le secteur locatif, les revenus sont étalés sur des dizaines
d'années. Donc, c'est un modèle beaucoup plus risqué, et c'est pourquoi le
législateur a dit : On va leur donner cinq ans pour ajuster leur loyer et
pour aussi inciter, bien sûr, l'investissement dans le secteur locatif qui, je
le répète, représente beaucoup de risque.
Le deuxième élément, et celui-là n'est pas
très connu, je dirais, du public, et c'est important, là, que vous portez
attention particulière, il s'agit des coûts d'opération. Quand on construit un
condominium, le constructeur, il a son risque, qui est celui de la
construction. Il vend à un prix défini puis ensuite il prend le risque de
construire et d'assumer des coûts de construction qui vont connecter avec les
prix qu'il a vendu ses condos. C'est un risque qui connaît ce risque puis c'est
ce risque... Le risque des coûts d'opération, il... combien ça va coûter, gérer
l'immeuble, gérer le condominium par la suite, le fait qu'il y ait des
occupants, puis quels seront les besoins d'entretien, par exemple, de cet
immeuble-là? Il n'en a pas d'idée puis ce n'est pas lui qui va en avoir, des
idées, il laisse ça aux occupants. Donc, les occupants vont, eux, prendre le
risque d'ajuster, puis le terme est important, les frais de condo en
conséquence. Et tous ici, vous savez que les gens qui ont acheté des condos,
ils disent : Au début, ça ne coûtait pas cher de frais de condo, mais plus
ça va, plus ça coûte cher, et ils rajustent les frais de condos. Et ils se
rendent compte qu'entretenir le terrain, le déneigement, tout coûte plus cher
que qu'est-ce qu'ils pensaient.
Or, c'est la même chose du côté locatif,
sauf que le promoteur, le propriétaire, le constructeur, c'est lui qui doit
assumer ce risque-là de comprendre, disons, sans avoir toutes les données, son
coût d'opération, quel sera-t-il. Puis je fais juste porter à votre attention
que, dans les constructions neuves, souvent, le chauffage est inclus ou
l'énergie, et c'est un élément qui est très difficile à évaluer avant d'avoir
cette période qu'on appelle la période de stabilisation. Dans le domaine de la
construction, c'est quelque chose de connu, période de stabilisation. Cette
période de stabilisation, là, pour connaître ses coûts d'opération, en général,
c'est de trois à cinq ans. Donc, ce n'est pas pour rien que le législateur est
arrivé... dire cinq ans, parce que ça prend cinq ans entre, on va dire, les
premières unités qui vont être utilisées puis les dernières louées, puis le
fait qu'on va avoir un, deux hivers, un, deux étés, quelques 1ᵉʳ juillet qui
vont être passés pour voir c'est quoi, les coûts d'opération. Il n'y a pas de
hasard, juste mentionner ça, comme ça.
Troisième élément très important, c'est
l'aspect anticipation, qui explique aussi pourquoi il y a cinq ans, puis il
pourrait même y en avoir plus, pour ajuster le prix. C'est que les villes,
quand elles se développent... elle dit : On veut développer tel coin de la
ville qui a besoin d'amour, par exemple, ou on va installer un hub de transport
dans ce coin-là. Il va y avoir un REM, il va y avoir quelque chose qui va
passer là. Il va y avoir un golf, un terrain. On annonce qu'est-ce qui... plus
tard, mais on donne tout de suite des permis pour que les gens construisent,
parce que c'est long, construire, et, par la suite, on va avoir un aménagement
urbain, on va avoir ce qu'on appelle un quartier. Mais les premières unités
qu'on va louer, il n'y a pas de quartier encore. Souvent, on est devant une
incertitude assez grande. Donc, il y a une très grande prise de risque pour
encourager des constructeurs à aller construire dans des endroits qui sont
désirés, on va dire. Et donc cette période-là, elle permet cette prise de
risque, de dire, bien : Je vais pouvoir louer au montant, on va dire,
moins cher, au départ, puis je vais pouvoir ajuster par la suite.
• (14 h 40) •
Alors, les impacts de passer de 3 à 5
ans... Il est absolument certain que les constructeurs, lorsqu'ils vont faire
leurs études, vont devoir partir en mettant le prix de location beaucoup plus
élevé au départ, au risque de prendre plus de temps à remplir, mais ils ne vont
pas prendre de risques de partir trop bas leur prix. Et ça, ça va avoir des
impacts.
Deuxième chose, c'est que si...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...on
réduit la période. Les hausses entre les différentes années risquent d'être
beaucoup plus fortes dans un modèle trois ans que cinq ans. Donc, je pense,
vous avez tous compris, là, qu'en moyenne les trois premières années
d'occupation, donc, le locataire devrait payer en moyenne plus cher. C'est
plate à dire, là, mais ça aura ça comme effet, plus cher en moyenne selon nous,
là, que le modèle de cinq ans qui permet un ajustement sur une plus longue
période.
Je vais parler du droit de préemption.
Écoutez, je suis... Je suis celui qui a accordé des entrevues à Radio-Canada,
notamment en Gaspésie, sur le fait que la crise actuelle, qui n'est pas
normale, on s'entend, là, c'est du jamais vu, un déplacement de population
comme ça. Il y a des besoins très importants de construire dans les régions au
Québec, dans les villes régionales, et j'ai bien mentionné que c'est une
opportunité assez extraordinaire pour les villes régionales, une grande
opportunité pour revaloriser leur centre-ville, revaloriser en fait ces
municipalités-là ou des secteurs de cette municipalité qui porte, puis je suis
allé me promener en Gaspésie en passant l'an dernier, très belle région, mais
on remarque en se promenant qu'il y a des traces d'un déclin qui a opéré, lui,
depuis 30 ans. On voit des immeubles, par exemple, en pas bonne condition ou
qui mériteraient d'être refaits.
Donc c'est le temps des rénovations. C'est
le temps de refaire une beauté à nos belles villes régionales. Elles sont déjà
belles, mais il y a toujours place à amélioration. Et comme le besoin est assez
criant, on comprend, on voit le sens du droit de préemption qui apparaît puis
qui permettrait à des villes d'agir, puis de faire une planification, on va
dire, urbaine, là, qui s'impose.
Mais ce que je vous dis, c'est de faire
très, très attention parce qu'il s'agit d'un pouvoir qui est demandé par les
villes, qui peut être très pernicieux à moyen et long terme. Ça peut donner
lieu à des abus de pouvoir. Et on ne veut pas ça au Québec. Alors, il se doit,
ce droit-là, d'être très, très bien encadré. Et je ne suis pas certain, je ne
suis pas un spécialiste non plus, mais je ne suis pas certain que le projet de
loi qui est devant nous nous le garantit.
Aussi, la mécanique qui est proposée dans
cette loi me semble à parfaire. Elle peut causer, semble-t-il, potentiellement,
des préjudices financiers, un genre de perte de valeur à partir du moment où le
droit est connu, le droit de préemption est connu sur un immeuble en question.
Donc, ça serait important que, pour aller dans cette direction-là, que la
mécanique d'une part soit bien définie et que le droit qu'on donne aux villes
soit, lui, encadré pour ne pas qu'il y ait de dérives et pour ne pas qu'on
vive, disons, des questions qu'on a déjà connues dans d'autres secteurs, par
exemple, là, sur des questions de zonage ou des choses comme ça, tu sais. Il ne
fait pas... Il ne faut pas aller dans cette zone-là.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci. Merci, M. Sainte-Marie. Je dois malheureusement mettre fin à
votre allocution, mais vous aurez sans doute l'opportunité de compléter puisque
nous débutons la période d'échanges. Et nous allons débuter avec Mme la
ministre. Vous disposez de 17 min 30 s
Mme Laforest : Oui.
Bonjour, M. Sainte-Marie. Écoutez, je vais passer tout de suite mes
questions en rafale. On a une... On a eu déjà des... quelques rencontres, là,
depuis longtemps, depuis le début même, il n'y a pas longtemps. Là, vous dites,
on doit calculer les coûts de construction, il y a les coûts d'opération. Moi,
présentement, en général, là, comment... Dites-moi, là, pour les propriétaires,
là, pour fixer les loyers, tout de suite comme ça, donnez-moi vos outils que
vous avez pour fixer le prix du loyer.
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
c'est-à-dire que c'est une étude de marché. Et cette étude de marché là, où la...
Le focus sur le prix du loyer, les constructeurs, au départ, se sont vraiment
focussés sur la construction. Ils se disent, l'aspect montant du loyer, on va
le définir quand on aura toutes les pièces du puzzle, parce qu'il en manque
quand on construit. C'est très difficile de savoir d'avance combien ça va
coûter pour chauffer...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...ce
n'est vraiment pas une question facile à répondre. Ça fait que cette
démarche-là de définition de prix, elle va arriver dans un processus qui n'est
pas le même que dans un condo, c'était lui au départ, un condo, le site
Internet, et tout ça. Or, le prix, comment ils font? Bien, c'est ce qui est
difficile dans le cas d'un nouveau produit. Si je... un produit existant, je
prends des comparables, j'essaie de voir un peu des appartements comparables,
mais là, je suis dans neuf, je suis dans un secteur qui est en redéfinition.
Fixer le prix, ce n'est pas facile.
Pour répondre à votre question, il y a des
firmes qui le font, les... de ce monde où ils font études de marché puis ils
chargent les propriétaires pour ces études de marché là pour savoir quel serait
le prix potentiel du secteur selon telle, telle, telle possibilité. Puis ils
vont, en général, refaire ces études-là, avec le temps, pour voir,
effectivement, compte tenu du projet... Parce qu'il ne faut pas se le cacher,
entre le projet qui est annoncé et le projet qui est finalement construit, il y
a souvent des variantes puis c'est ces variantes-là qui vont définir...
parfois, la piscine prend le bord, ou, tu sais... selon les coûts du projet.
Donc, ce n'est pas facile, avant de le faire, de fixer les prix, ça se fait à
la fin et, au mieux, par des firmes externes, sinon avec des comparables, mais
qui sont souvent boiteux dans le marché, c'est difficile de fixer le prix.
Mme Laforest : Maintenant,
moi, si on compare, admettons, un projet de condo, alors le promoteur à son
projet de condo et, quand le projet est terminé, le promoteur vend les condos.
Dites-moi, ça veut dire que le promoteur, si on compare un peu, le promoteur de
condo devra attendre trois ans pour vendre au bon prix, ou cinq ans.
M. Ste-Marie (Benoit) : Non,
c est parce que la différence, puis c'est là que c'est important, c'est que les
condos n'assument pas le risque, d'abord, financier. D'abord, sur le
financement, je commence par le financement, quand vous allez à la banque puis
vous construisez des condos, ils vont vous demander... Pas de problème, ils
disent : Venez nous voir. Quand vous aurez 70% des condos vendus, on va
vous prêter. Je comprends, tout l'argent est là. Donc le risque, dans un condo,
il n'y en a pas beaucoup et de fixer le prix, on regarde combien ça va coûter
pour construire, mais immédiatement, dans les prochains temps. Et toute la
question long terme, et c'est là qu'est toute l'importance ici, long terme, il
s'en fout complètement, parce que ce long terme là, le moyen, long terme, c'est
les occupants qui vont courir le risque en achetant le condo, après, on va
savoir combien ça coûte comme frais de condo.
Puis attention, les frais de condo, ce
n'est pas des 90 $ par mois, 400, 450 par mois. Ils ne le savaient pas
nécessairement, quand ils ont acheté le condo, ils se disent : C'est du
neuf, c'est du neuf, ça ne coûtera pas cher pour l'entretenir, tout est neuf,
tout est neuf. Attention, tout est neuf, il y a des frais d'entretien. Vous
comprenez ce que je veux dire, c'est que l'arrimage entre les modèles
d'affaires, dans le cas du locatif, les revenus sont... puis ils sont sur du
long terme. Donc, le danger, c'est qu'ils s'enferment dans les règles de la
régie et qu'à ce moment-là le projet ne devient pas rentable, donc il ne se
fera pas.
Mme Laforest : O.K. Bien, en
fait, qu'est-ce que... c'est quoi, votre proposition, vous? Parce qu'on sait
très, très bien, puis ça, c'est ma première question, parce qu'on sait, c'est
une réglementation, c'est une règle qui est là depuis 1980. C'est sûr qu'on est
en 2022, on a des outils beaucoup plus rapides maintenant pour calculer le
risque ou encore, comme vous le mentionnez, les coûts de construction, les
coûts d'opération. Qu'est-ce que vous auriez à proposer? Ça, c'est ma première
question. Et j'aimerais ça avoir votre opinion sur pourquoi, depuis deux ans,
on vit des hausses abusives. On le sait, là, puis vous allez me dire : On
manque de logements, mais, vous savez, on augmente l'offre. C'est sûr qu'on
augmente l'offre, mais, en même temps, quelle serait votre réponse, à savoir
pourquoi on a connu énormément de hausses abusives, et l'autre chose, qu'est-ce
que vous proposez?
• (14 h 50) •
M. Ste-Marie (Benoit) : Je ne
sais pas si j'aurai assez de temps, mais l'idée, c'est de dire : La
section f, c'est comme une patch sur une plaie qui saigne. C'est quoi, cette
plaie-là? C'est un secteur, le locatif, qui n'est pas rentable. Donc, on est
obligé, parce qu'il n'est pas rentable, d'y aller avec des incitatifs comme ça.
Et aussi il est en concurrence, comme je vous l'ai expliqué, avec d'autres
secteurs de la construction, ça peut être le commerce... ça peut être d'autres
secteurs, et ça s'avère le mode de construction le plus compliqué et le plus
risqué. Donc, c'est pour ça que F est là...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...si
on pouvait s'en passer, on s'en passerait, mais elle semble nécessaire. Et...
Mais on comprend que ça irrite. Mais il y a d'autres choses qui irritent dans
l'immobilier. Puis, comme j'explique, la rentabilité comme telle du secteur
locatif... je sais qu'on n'aime pas le mot «rentabilité», mais il est
nécessaire que ça soit plus rentable pour qu'il y ait de la construction, plus
de construction au Québec, qui manque de logement.
Pour votre deuxième question, à savoir
comment ça se fait, je pense c'est une bonne question parce qu'effectivement on
n'avait jamais entendu parler de problématique. Et vous avez remarqué que c'est
arrivé, les cas médiatisés, là, à Granby, à Magog, Sainte-Marthe-sur-le-Lac,
tous des endroits en région, alors que... et avec, j'oserais dire, des
constructeurs moins expérimentés. Et on a remarqué aussi que l'écart était
réel. Il y avait un gros écart... donc, ça veut dire que ces loyers-là étaient
très, très en bas du marché. Et en fait ce qui s'est produit, c'est que ces
endroits-là, le taux d'inoccupation qui, au Québec, historiquement, là, de
toute l'histoire, là, du Québec... Le taux d'inoccupation, c'est quelque chose
qui bouge très lentement. Ça va dans une direction, il monte, il va
redescendre, mais jamais de façon saccadée, on voit venir l'affaire. Mais,
pendant la pandémie, du jamais-vu, on est passé, dans des endroits où est ce
qu'il y avait de l'équilibre ou un peu plus... un marché qu'on va dire
confortable, à presque zéro, à presque zéro de... Donc, ça, c'est quelque chose
qui, historiquement, n'est jamais arrivé. Et là on l'a vécu, et c'est à cause
de la pandémie. Il y a eu un déplacement de population comme jamais dans
l'histoire du Québec. Tout le monde a bougé, là. Ça fait que ça, c'est quelque
chose que... Là, je comprends, on est très réactifs.
Donc, je vais juste y aller avec un
élément fondamental qui est à comprendre, c'est que la section F n'est pas
complètement libre, c'est-à-dire qu'il y a quand même une jurisprudence autour
de la section F. Et les propriétaires, quand ils augmentent le loyer, sont
obligés de donner la même augmentation à tout le monde. Ils ne peuvent pas
viser un ou l'autre, donc ça les force à augmenter tout le monde. Donc, la
personne qui va... qui devrait donner une augmentation qui fait en sorte que
tout le... Ils ne peuvent pas prendre le risque de donner une trop grosse
augmentation. Et c'est pour ça que, dans les grands projets ou à Montréal, il
n'y a jamais eu rien parce qu'ils y vont tranquillement sur cinq ans. Or, là,
en région, ils ont... si vous avez remarqué, d'ailleurs, dans les reportages,
il y a des gens qui sont demeurés en place. Ils ont dit : Nous, ça nous
va, là. L'augmentation est terrible, mais ça demeure encore un bon choix.
Donc, ce que je veux dire, c'est qu'il n'y
a pas de possibilité d'y aller d'une augmentation trop forte parce qu'il va se
vider... personne ne veut faire ça. Autre chose, c'est que le législateur,
quand... et c'est... il y a une jurisprudence, quand il y a des augmentations
trop fortes, elle peut être régie par le TAL. Il y a eu des cas.
Mme Laforest : Je comprends très
bien puis je comprends aussi... au niveau de l'amortissement, ça, on le sait
que c'est très, très difficile sur 43 ans, même voire plus. Puis la
cession de bail, on en a parlé aussi, là, le transfert du bail. Mais, en même
temps, si, admettons... On jase et on en parle. C'est important d'avoir votre
opinion. Si, demain matin, on dit : Ce n'est plus cinq ans, c'est trois
ans. Est-ce que vous pouvez me dire si ce... si les promoteurs seraient quand
même confortables, parce qu'on parlait du cinq ans, on parlait d'un an, on
parlait de l'enlever. Si on reste sur le trois ans, parce qu'on jasait aussi
puis, quand on avait nous raconte, on regardait le rôle foncier, qui est sur
trois ans. Donc, l'équilibre entre le cinq ans et un an, c'était trois ans.
Qu'est-ce que... Dites-moi, là, la vérité. C'est quoi, votre réaction?
M. Ste-Marie (Benoit) : La
vérité, là, c'est que, dans le contexte actuel, c'est le pire moment pour
réfléchir à une affaire comme ça, parce qu'il ne faut pas, d'aucune façon,
enlever quoi que ce soit actuellement à ce qui peut exister comme élan pour
construire. Il manque de logements. Donc, je veux dire, tout ce qui peut aider
à faire construire du logement locatif, il faut le faire. Quand on va dans
l'autre direction, ça veut dire que le gouvernement devra probablement
subventionner encore plus le logement locatif... Donc, c'est important parce
que, oui, je pense, ça fait une différence dans le risque que prend...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...les
gens, de passer de 5 à 3 ans. Puis malheureusement, si on pensait faire un
gain côté locataire, je pense qu'il ne s'avèrera pas. Et probablement, ça fait
drôle à dire, je sais que ça peut représenter... l'image de 5 à 3 ans,
mais je pense que les locataires sont perdants dans l'histoire. Donc, ce n'est
pas l'instant, en tout cas, ce n'est pas le moment de changer ça.
Et là vous avez parlé de d'autres sujets.
Puis je pense que c'est important, c'est de dire que l'habitation, là, c'est
toute une espèce de système, là, on va dire interrelié avec toutes sortes de
composantes. Et toutes ces composantes-là, on ne peut pas en enlever une sans
tout regarder, là, le fonctionnement de tout ça. Donc, ça, ça demande une
démarche impliant l'ensemble des intervenants et l'ensemble de tout ce que
représente, je dirais, le projet de l'habitation, puis d'en faire effectivement
un grand projet pour qu'il y ait plus de constructions qui se fassent au niveau
privé puis que le parc de logements, on arrête de perdre aussi des logements au
Québec.... répondre à votre question, je vous dirais : Moi, je comprends
les intentions du gouvernement, puis c'est... Ça a été dur de voir ça pour
nous, hein, de voir des grosses augmentations, puis, tu sais, on est
déstabilisés un peu par ça. Mais je pense, ce n'est pas le moment de pointer la
section F qui, pour l'instant, m'apparaît très, très nécessaire pour qu'il y
ait des projets de production de logements.
Mme Laforest : C'est bon.
Moi, je vais juste terminer, parce que c'est sûr que, quand on parle que ça,
c'est instauré en 1980, 2022, même les constructions sont plus rapides
aujourd'hui, les prévisibilités aussi. On est capables de... en tout cas, selon
moi, de prévoir combien coûterait le logement par mois. Mais je vous comprends,
parce qu'on parle du terrain parfois non terminé, le stationnement qui
serait... qui n'est pas terminé, les coûts de chauffage, l'électricité, le
déneigement. Tu sais, il y a des aspects, c'est sûr, à considérer et à évaluer.
Mais, selon moi, sur trois ans, le terrain terminé, le déneigement est déjà
déjà prévu, alors... les coûts de chauffage également. Mais je voulais vous
entendre. Je suis persuadée que mes collègues ont plusieurs questions
également. Alors, merci Monsieur Ste-Marie. Ah! il y a peut-être le droit de
préemption. J'avais une question, si j'ai le temps, Mme la Présidente. Parce
que les municipalités parlaient d'allonger le délai de 90 jours ou encore
de 120 jours, je voulais savoir... nous, c'était sur 60 jours pour le
droit de préemption municipal, pour le délai de la conservation de la vente ou
la préservation du terrain, sur 60 jours. Qu'est-ce que vous en pensez du
90 jours ou 120 jours?
M. Ste-Marie (Benoit) : Très
franchement, je n'ai pas vraiment de réponse à vous donner là-dessus. Le côté
droit de préemption, je ne me suis pas penché énormément sur la question.
Juste, consulter rapidement des gens qui m'ont, disons, éclairé, là, sur les
remarques que j'ai faites par rapport à ce droit-là. Comme je dis, c'est
vraiment une question d'encadrement qui nous préoccupe. Pour ce qui est de la
mécanique, là, je ne pourrais pas répondre à votre question, malheureusement.
Mme Laforest : O.K., merci.
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
reste trois minutes à la partie gouvernementale. Est-ce que...
Mme Laforest : Ah! bien, je
peux continuer. Est-ce que vous avez des questions... Bien, je vais continuer
parce que si... Puis là on est toujours dans l'hypothétique, si je peux dire,
dans... si, admettons, on vous obligeait de prendre un délai respectable entre
le zéro et le cinq ans, pour la clause F, quels sont les bons... le positif,
les avantages du nombre d'années que vous, vous auriez choisi ou que vous
aimeriez choisir? Là, vous allez me dire cinq ans, je le sais très bien.
• (15 heures) •
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
en fait, ce que je veux vous sensibiliser, aujourd'hui, c'est sur la situation
actuelle au Québec. Il manque de logements locatifs, et sans dire qu'on est sur
le bord d'un précipice, ça ressemble un peu quand même à ça. Là, les coûts de
construction n'ont pas augmenté, ils ont explosé, depuis deux ans. Et rien ne
nous laisse croire qu'ils vont baisser. Vous savez ce qui se passe,
l'inflation, tout ça, mais, particulièrement dans le domaine de la
construction, le coût des matériaux ne redescend pas... quand il redescend, on
dirait qu'il remonte, disons, deux mois plus tard. Donc, on a... puis on a un
problème de main-d'oeuvre, là. Donc, ça, ce que ça veut dire, c'est
qu'aujourd'hui on est devant un défi de construction, au Québec, pas juste dans
le locatif, dans presque tous les modèles d'habitation, mais particulièrement
dans le locatif. On se retrouve dans une situation où est-ce qu'il va falloir
trouver une façon de construire malgré ce que je viens de vous dire, avec le
taux d'intérêt qui augmente et toutes ces conditions-là. On est dans un... dans
des...
15 h (version non révisée)
M. Ste-Marie (Benoit) : ...les
lumières, dans le tableau de bord, actuellement sont à peu près toutes tournées
au rouge, là, donc on ne va pas en allumer une de plus, là. Je veux dire, il
faut aider... il faut donner le plus de chance possible pour que des projets
voient le jour. Et le calcul qu'on va faire, avant de se lancer dans les
projets, va être beaucoup plus - comment je vous dirais ça - la prise de risque
est devenue beaucoup plus importante. Est-ce qu'il y aura un arrêt? Est-ce qu'on
ne verra plus de grues? Non, on va encore en voir, mais sur des projets qui ont
déjà été annoncés, qui ont déjà entamé, disons, leurs phases. Mais des nouveaux
projets — et j'ai fait le tour, là, depuis quelque temps, là — et
ce qu'on me dit, c'est qu'on est face à un mur, là, au niveau de la
construction, c'est très, très grave qu'est-ce qui se passe.
Donc, je comprends votre question par
rapport à f), mais on n'est même plus à dire cinq ans, deux ans, trois ans.
Écoute, ne touchons pas à ça, pour l'instant, là, c'est ce que je suis après
dire.
Mme Laforest : Juste
quand même... Puis je vais quand même, vous le savez très bien, je vais passer
le message parce qu'on a donné toutes les possibilités, là, dans le projet de
loi n° 49, avec les municipalités pour aider des
projets, puis il y a également le Programme d'habitation abordable Québec, 300 millions,
puis, ça, ça va vraiment vous aider. Alors, prenez note que ce programme-là d'habitation
abordable, on en a quand même 102 projets avec des promoteurs. Donc, c'est
certain, je peux vous dire qu'il y a des promoteurs encore aujourd'hui qui
veulent construire.
Alors, je crois que mon temps est terminé.
Alors, merci beaucoup, M. Ste-Marie, très intéressant.
M. Ste-Marie (Benoit) : Merci.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole au député
de Viau. Vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme
la Présidente. Merci, M. Ste-Marie, pour votre présentation. J'ai une
première demande pour vous. Est-ce que vous allez être en mesure... Est-ce que
la CORPIQ pourra nous faire parvenir un mémoire? Parce qu'il me semble que vous
nous avez présenté ici quelques éléments de réflexion, il me semble, très
intéressants qui seront sûrement utiles en étude détaillée. Est-ce que vous
comptez nous faire parvenir un mémoire?
M. Ste-Marie (Benoit) : Je
suis en train d'écrire un mémoire actuellement pour la ville de Montréal qui
tient une commission la semaine prochaine, et ça m'a pris tout mon temps et ça
va me le prendre encore parce qu'on n'a pas terminé. En passant, c'est une
commission qui vise à contrôler les loyers encore plus qu'ils le sont aujourd'hui
et à augmenter les coûts d'opération de tous les logements locatifs ou presque
tous les logements locatifs à Montréal. Vous comprendrez que je m'affaire à
essayer de sensibiliser la ville à ne pas faire ça, et donc ça prend beaucoup,
disons, de mon temps.
M. Benjamin : Parfait.
M. Ste-Marie (Benoit) : Mais
pour répondre à votre question, j'ai quand même un écrit devant moi. Je vais
essayer de faire quelque chose. Ça dépend, je vous dirais, des délais que vous
m'offrez parce que j'avoue que j'arrive ici aujourd'hui suite à la demande qui
était faite avec des très, très courts délais, là. Bas.
M. Benjamin : Mais,
écoutez, effectivement, on est conscient du délai aussi effectivement que les
différents groupes ont eu pour préparer et pour se préparer à cette commission.
On est très conscients de cela. Mais, cependant, si j'apprécierais dans la
mesure du possible, aussitôt vous auriez quelque chose, de le faire parvenir à
la Commission.
M. Benjamin : J'ai une
première question pour vous, monsieur Ste-Marie, parce que je n'ai que 11 minutes.
Sur les plus de 30 000 membres de la CORPIQ, est-ce que... quel est le pourcentage
de petits propriétaires sur vos 30 000 membres?
M. Ste-Marie (Benoit) : C'est
à l'image du Québec, environ 70 % de petits. Notre définition de «petit»,
c'est six unités de détention et moins. Donc le, monde des plex, là, on peut
parler de ça, bien, 70 %. Et puis on a... on est vraiment représentatif de
tous les types, là, de segments, on va dire, de marchés dans la propriété. Il y
a de très, très propriétaires, d'autres qui... une organisation familiale, par
exemple, qui ont une cinquantaine, centaines de portes. Il y en a qui sont,
comme vous le savez, l'un des plus grands gestionnaires en ville, oui.
M. Benjamin : Est-ce que
vous avez eu la chance, par rapport à ce projet de loi, de faire une analyse un
peu segmentée sur l'impact sur les petits propriétaires?
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
sur les petits propriétaires, dans le cas de la clause f), il faudrait que ces
gens-là soient impliqués dans des projets de construction, ce qui est beaucoup
plus rare. Par contre, au niveau des constructeurs, on a de plus en plus de
constructeurs aussi opèrent donc demeurent gestionnaires de location. Mais,
oui, j'ai parlé à plein de nos membres qui sont impliqués au niveau de la
construction. Ils ne sont vraiment pas enchantés de voir la conversation qu'on
a aujourd'hui, oui...
M. Benjamin : ...alors,
pouvez-vous peut-être élaborer un peu plus? Alors, quelles auraient été leurs
perspectives, leurs préférences à ce niveau-là?
M. Ste-Marie (Benoit) : Mais
c'est sûr que quand on parle à une personne qui réalise un projet de
construction, c'est tellement une aventure que, je vous dirais, là, ça vaut la
peine de parler à ces gens-là, parce qu'il y a toute une image alentour d'un
promoteur immobilier, que ce serait comme wow, facile, tout ça, mais quand ils
nous racontent leurs histoires puis tout ce qui arrive pendant la construction,
tout ce qui n'était prévu, puis on m'a raconté toutes sortes de situations que,
finalement, l'ascenseur va coûter trois fois plus cher, toutes sortes de choses
comme ça qui fait en sorte que ces gens-là, ils se disent : Est-ce que le
gouvernement puis est-ce que les gens sont conscients des risques énormes
qu'eux prennent pour en arriver en bout de ligne à avoir vraiment besoin de ce
levier-là pour se réajuster?
Puis j'ai eu toutes sortes d'exemples
récemment, là, des projets où est-ce que, quand ça a commencé, effectivement,
il n'y avait pas grand-chose alentour, puis là, bien, ils vivent dans la
poussière pendant cinq ans, puis tout ça, puis que c'est vraiment... ça prend
du temps avant qu'un projet... J'ai quelque chose en tête, là, à Laval, par
exemple, où est-ce que c'est tout en développement alentour pendant cinq ans.
Comment voulez-vous... Eux autres m'ont dit, là : Comment est-ce possible
de même louer, disons? Pour augmenter les loyers à la valeur qui était prévue
dans leur plan, ça leur prend du temps. Ça fait que ce n'est pas si simple que
ça.
M. Benjamin : Voilà. Et
toujours sur l'enjeu, évidemment, des petits propriétaires, au niveau de la
clause F, M. Ste-Marie, le délai qui passerait de 5 à 3 ans, est-ce que vous
êtes en mesure... avez-vous été en mesure d'évaluer les impacts sur les
locataires de constructions neuves là-dessus?
M. Ste-Marie (Benoit) : Comme
je vous le disais, là, pour les petits propriétaires, c'est ça, eux ne sont pas
impliqués ou très, très peu, très rarement dans la construction. Donc, on peut
dire que la section F n'a pas vraiment de lien avec ça, sauf les petits projets
qui sont rachetés à l'intérieur de périodes de cinq ans par des propriétaires.
Je pense, c'était le cas, là, dans certaines régions. Parce qu'il y a des
constructeurs qui, une fois terminé, vendent le projet parce qu'ils ne veulent
pas l'opérer, ils ne veulent pas, justement, prendre le risque de gestion
locative, donc... Mais, pour les petits propriétaires, là, franchement, peu
concernés par ça, peut-être plus par le droit de préemption, s'ils ont des
immeubles, par exemple, dans un centre-ville ou disons qu'ils seraient visés
par la ville. Donc, c'est plus les moyens, grands qui sont capables de faire de
la construction, parce que faire de la construction, comme je le disais, ça
prend tout un arsenal. Ce n'est pas facile.
M. Benjamin : Maintenant, sur
la clause F toujours, Monsieur Ste-Marie, par rapport à ce délai, donc 5 à 3
ans, est-ce que, selon vous, c'est un délai... Avez-vous pu parler à certains
de vos membres sur le fait que peut-être ce délai pourrait empirer la
situation?
M. Ste-Marie (Benoit) : Ah
oui! C'est spontané. Les gens n'en reviennent pas. Ils disent : Ils ne
peuvent pas faire ça, dans le sens qu'ils sont accrochés sur le cinq ans, à
dire que c'est un peu comme une bouée de sauvetage dans un monde où tout a
brassé au cours des dernières années. Les projets de construction, là, qu'on a
vu arriver pendant la pandémie, ces gens-là ont vu leurs coûts... même leur
main-d'oeuvre disparaître, mais les coûts augmenter. Des matériaux qui
n'arrivent pas, des projets retardés, des coûts pour loger à l'hôtel des gens
qui avaient loué. Écoutez, là, eux autres viennent de passer à travers une
période qui est épouvantable puis qui n'est pas terminée, comme je l'expliquais
tantôt. Eux autres, là, sont à s'enlever des cheveux de sur la tête. Donc, ils
se disent : Écoutez, faites-nous pas ça. Donc, c'est certain qu'ils sont
très, très, très, disons, bouleversés même par ça.
M. Benjamin : Alors, la
position de la CORPIQ sur la clause F, est-ce que c'est une clause qui devait
être modifiée, ajustée? Quelle est votre position sur la clause F?
• (15 h 10) •
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
je pense, j'ai été clair tantôt, c'est-à-dire que c'est sûr que, dans un bail,
ça apparaît comme un irritant. Il ne faut pas se le cacher. Mais on est sincère
à dire que la meilleure façon, ça demeure tel qu'elle est là aujourd'hui,
c'est-à-dire cinq ans, puis que cette clause-là a sa raison d'être. Le
législateur qui a mis ça en place avait de bonnes raisons de le faire. Ces
raisons-là sont encore valables aujourd'hui. Donc, parfois, on veut modifier,
«tweaker», comme on dit, et on empire la situation et c'est devant...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...ce
contexte-là où qu'on est aujourd'hui. Comme je le disais, le contexte du Québec
d'aujourd'hui, s'il y a des pas à faire, ce n'est pas dans cette direction-là,
c'est plutôt dans la direction de stimuler, en fait, la construction. Mme la
ministre a parlé du projet... que je connais très, très bien, mais il reste que
ce sont des ressources de l'État qu'on donne pour stimuler de la construction
dans le locatif. C'est un peu la preuve aussi que le modèle d'affaires locatif
privé est presque devenu impossible. Je veux dire, s'il faut toujours compter
sur l'État, ce n'est pas évident de faire en sorte qu'il y ait du logement pour
tout le monde au Québec, dans toutes les régions.
M. Benjamin : Monsieur
Ste-Marie, vous êtes au quotidien dans ce dossier-là. Est-ce que vous êtes au
courant, avez-vous pu avoir accès à des documents, des analyses d'évaluation
d'impacts de cette réduction de cinq à trois ans?
M. Ste-Marie (Benoit) : Non.
Un rapport, je vous dirais, des conversations que j'ai eues avec autant,
disons, des gens qui sont du domaine que toutes sortes de spécialistes, disons,
au niveau juridique, là, c'est sûr que j'ai fait le tour pour bien comprendre
ce dont je vous informe. Et très franchement, ça s'est toujours bien passé,
avec... On n'en a vraiment jamais entendu parler avant. Et là il y a eu quelque
chose qui s'est cristallisé cet hiver alentour... disons depuis deux ans, là,
mais c'est vraiment dû à un impact, je pense, sur les prix qu'a eu la pandémie.
Il y a eu quelque chose d'exceptionnel dans la situation qu'on a vue cet
hiver, en tout cas, je le souhaite, mais qui fait en sorte qu'on est dans une
situation où les impacts de... si vous me demandez, regardez sur la période
depuis qu'elle est là, ce n'est que dans une pandémie qu'il y a eu des impacts
ou qu'on a encore... je dis des impacts, mais dans des endroits, comme je dis,
où est-ce qu'on était plus dans l'exception. Donc, si on le regarde, historiquement,
ce modèle-là, le cinq ans, on a eu une micropériode, qui est celle de la
pandémie, et on en comprend...
M. Benjamin : Si vous
permettez, je n'ai pas beaucoup de temps et j'ai plusieurs autres questions sur
le droit de préemption. Vous avez dit tout à l'heure que ça peut donner lieu à
des abus de pouvoir. J'aimerais peut-être... rapidement, est-ce que vous avez
un exemple en tête a nous apporter?
M. Ste-Marie (Benoit) : Je ne
veux pas y aller trop d'exemples, mais je pense que les gens sont en mesure de
comprendre qu'à partir du moment où on cumule un certain nombre de pouvoirs, au
niveau d'une ville, il peut y avoir des dangers. Donc, on peut penser à toutes
sortes de situations. Quand il y a des transactions immobilières dans une ville,
vous le savez, il y a un historique, là, je ne veux pas... en détail, mais il y
a un historique. Apprenons, quand même, de cet historique-là, parce que, puis
là je me projette vraiment dans le futur, pas dans le monde actuel, mais je
fais juste dire : À moyen, long terme, il peut y avoir, dans des
municipalités, des gens qui sont là... ou un parti qui est là depuis très
longtemps, c'est déjà arrivé, au Québec, et qu'à ce moment-là, en ayant ce
pouvoir-là dans les mains, je suis capable de mettre une pression sur les gens.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
Monsieur Ste-Marie. Je suis désolée, je vous ai déjà laissé quelques secondes
de plus. Vous allez peut-être poursuivre, de toute façon. Je laisserais la
parole à M. le député de Laurier-Dorion. Vous disposez de 2 mins 55.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Bonjour, Monsieur Ste-Marie. Je vais y aller tout de suis sur la
clause F. Ce qui étonne, dans ces situations-là, c'est les augmentations, mais
aussi importantes, faramineuses. On a vu des augmentations de 700 $. Je
comprends bien votre notion de période de stabilisation, mais des hausses
répétées, souvent, là, de plusieurs centaines des dollars, ça semble une
stabilisation assez sérieuse, en tout cas, à tout le moins. Et ce qui apparaît
tout de suite, c'est, comment dire, l'aspect arbitraire de ces
augmentations-là. Je comprends bien, vous parlez d'une période d'ajustement,
etc., mais de façon aussi arbitraire... Puis il y a une opacité. On ne connaît
absolument pas les raisons pour lesquelles il y a des augmentations aussi
importantes des loyers.
Ceci dit, une fois la période de cinq ans
arrivée, les propriétaires, si les locataires le décident, doivent utiliser...
on s'en va en procédure de fixation des loyers. Qu'est-ce que vous diriez, là,
de la possibilité de...
M. Fontecilla : ...enlever ce
côté d'opacité, et que le propriétaire soit, dans une période de cinq ans, mais
soit quand même obligé d'aller au Tribunal administratif du logement expliquer,
justifier des choses qui, jusqu'à présent, nous semblent complètement
arbitraires.
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
d'abord, ils ne sont pas arbitraires. C'est important...
M. Fontecilla : Ils dégagent,
en tout cas, là, parce qu'on n'a aucune preuve pour savoir si ce n'est pas
arbitraire ou c'est le cas, là.
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
regardez, je ne sais pas combien de temps que j'aie, mais je vous dirai que ces
propriétaires-là, remarquez ce que je dis, là, c'est-à-dire que c'est en région
que c'est arrivé, à dire à Granby, Magog. On n'est pas au centre-ville de
Montréal, ce n'est pas... il n'y a pas eu les études de marché, là, à
50 000 $. Il n'y a pas eu ça. Un constructeur, là, quand il
construit, lui, il est focus sur la construction, et son financement est
rattaché à des revenus qui doivent apparaître dès certaines phases. Donc, il
s'arrange pour qu'il y ait des gens. Et, de façon évidente, ils n'ont pas loué
assez cher, puisqu'il y a eu des hausses qui ont été, comme vous le dites,
assez importantes. Donc, il faut quand même voir qu'ils ne peuvent pas hausser
le loyer au-delà du marché. Et, comme je l'expliquais, dans le cas... tous les
cas, il y a des gens qui, devant la caméra, ont dit : Moi, je reste ici,
ça va. Donc, il faut vraiment, puis là j'arrive dans le point crucial ici, je
sais que ça semble simple ou simpliste qu'est-ce que je vais dire, mais il y a
une question de communication qui est fondamentale. Et c'est là, je pense,
qu'il y a eu un problème, que ces petits constructeurs-là n'ont pas pris le
soin, lorsqu'ils ont signé un bail, d'informer adéquatement la personne qui
était devant elle et dire : Je veux juste vous dire, là, là, c'est à
1 000 $, mais il y a de grandes chances que ce loyer-là évolue
fortement à la hausse, parce qu'il y a une section g ici, du fait que c'est une
nouvelle construction, on veut que vous soyez informé de ça, qu'il y aura des
grosses hausses de loyer. Or...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
M. Ste-Marie. Je vous ai laissé 30 secondes de plus.
M. Fontecilla : Merci, M.
Ste-Marie.
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
je vais céder la parole à Mme la députée de Gaspé, qui dispose également de 2
min 55 s.
Mme Perry Mélançon : Merci,
Mme la Présidente. Bonjour, monsieur Ste-Marie. Bien, je trouve que vous êtes
un homme optimiste. Et, oui, on parle de certains constructeurs ou de vos
membres, des propriétaires qui sont de bonne foi, qui sont raisonnables, mais
il y a beaucoup de gens qui ne sont pas dans cette optique-là quand ils se
lancent dans le marché immobilier, où on a entendu dire, depuis plusieurs
années, que c'était là où on pouvait faire de l'argent au Québec, puis qui se
sont lancés là-dedans, puis qui font en sorte que cette spéculation immobilière
là, elle est un poids lourd, là, présentement, dans la crise du logement qu'on
connaît. Donc, tu sais, il y a toutes sortes de... il y a un couple, là, sur
Instagram qui s'est parti une page, là, puis qui était fier même, là, de
rénover puis que ça mettait des gens à la rue. Puis ce n'est pas grave, on est
dans des projets d'investissement, puis il y a de quoi faire, puis on est là
pour les bonnes raisons, on veut augmenter l'offre sur le marché locatif.
Peut-être, nous donner... Est-ce que vous avez un portrait, justement, de qui
utilise cette clause-là? Qui fait des augmentations à un an, deux ans, trois
ans, cinq ans? Il y en a qui le font un tous les ans. Est-ce que vous pouvez
nous donner une idée elle est utilisée à quel escient, présent?
M. Ste-Marie (Benoit) : Vous
me parlez de la section f?
Mme Perry Mélançon : Pardon?
M. Ste-Marie (Benoit) : Vous
me parlez de la section f?
Mme Perry Mélançon : Oui, la
clause f.
M. Ste-Marie (Benoit) : Je
vous ai dit, là, le profil, il n'y a pas de profil, c'est un besoin qu'a la
personne se construit de retrouver, finalement, une rentabilité dans son
projet. Ça vous semble évident, vous, la rentabilité, mais ça ne l'est pas du
tout. Je vous invite à construire un logement locatif pour voir... surtout un
projet d'une ampleur, pour voir à quel point c'est risqué comme projet. Donc,
ne minimisez pas le rôle de ces gens-là, et surtout, ne confondez pas ce qu'on
voit sur Internet, le petit couple en question, ça nous a écoeuré complètement,
la CORPIQ, parce que ce n'est pas fidèle du tout, du tout aux gens qui
possèdent de l'immobilier au Québec. Il n'y a rien de facile, là,
faites-vous-en pas. Tout le monde, dans ce cas-là... on aurait zéro membre,
O.K., on n'aurait pas de membre. Si vous le savez, ici, là, c'est 70 000 appels
par année de propriétaires qui, au contraire, ont des très grandes difficultés.
Donc, pour répondre à votre question...
• (15 h 20) •
Mme Perry Mélançon : Mais ce
que je veux dire, puis je l'ai dit d'entrée de jeu, il y a des propriétaires
raisonnables, puis c'est ceux que vous mettez en valeur dans votre
présentation, c'est correct, mais...
Mme Perry Mélançon : ...un
autre portrait aussi de la situation, puis la spéculation immobilière, elle ne
se passe pas juste à Sainte-Marthe-sur-le-Lac puis à Magog, là. C'est un
problème urbain aussi. Donc, la clause, présentement, elle n'a aucune limite,
là. Est-ce que pour vous, c'est correct qu'il n'y ait pas aucune limite dans la
hausse du loyer présentement au Québec avec les nouvelles constructions?
M. Ste-Marie (Benoit) : Ce
que j'expliquais tantôt, là, le législateur, là, il prévoit qu'il faut donner
la même augmentation à tous les occupants, la même proportion. Donc, un
propriétaire, s'il a 200 unités, là, il ne prendra pas le risque d'y aller trop
fort. Et d'ailleurs, il va y aller graduellement sur cinq ans. Tous m'ont dit
ça. J'ai parlé à toutes sortes de grands constructeurs, ils n'ont jamais été
confrontés, on va dire, à défrayer les journaux parce qu'il y avait une trop grosse
augmentation parce qu'ils s'arrangent pour la passer tranquillement.
Mme Perry Mélançon : Mais
donc ça suit...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Je suis désolée, j'ai déjà dépassé de 40 secondes. J'ai fait preuve
d'équité. Je vous remercie beaucoup, Monsieur Ste-Marie, pour votre belle
contribution aux travaux de la commission.
Alors, nous allons suspendre quelques
instants pour accueillir le prochain groupe. Merci beaucoup, Monsieur
Ste-Marie.
M. Ste-Marie (Benoit) : Merci.
(Suspension de la séance à 15 h 21)
(Reprise à 15 h 27)
La Présidente (Mme Boutin) :
Alors, les travaux de la Commission de l'aménagement du territoire
reprennent. Je vous demanderais le silence, s'il vous plaît. Nous sommes en
ondes. Je souhaiterais la bienvenue aux représentants du Réseau québécois des
OSBL d'habitation. Alors, nous avons Mme Poulette et M. Beaudoin. Je
vous inviterais... bien, vous pouvez vous présenter, là, plus en détail.
Ensuite, vous avez 10 minutes pour votre exposé. Et par la suite, nous
allons procéder à un échange avec les membres de la commission. Alors, je vous
céderais la parole pour 10 minutes.
Mme Poulette (Jessie) : Merci,
Mme la Présidente. Alors, Jessie Poulette. Je suis vice-présidente du conseil d'administration
du RQOH et je suis accompagnée de Me Jacques Beaudoin, directeur des affaires
publiques et juridiques.
Donc, chers membres, d'entrée de jeu, je
vais vous préciser que notre regroupement nous rassemblons huit fédérations
régionales, qui elles-mêmes rassemblent les organismes sans but lucratif
d'habitation qui offrent des logements sociaux et communautaires dans
l'ensemble du Québec. Le RQOH est l'interlocuteur reconnu de notre secteur,
notamment par la Société d'habitation du Québec.
Donc, sans surprise, nos commentaires
aujourd'hui vont porter principalement sur les dispositions prévues aux
articles 13 et 14 du projet de loi qui va modifier la loi sur les
compagnies pour introduire un mécanisme de protection du parc de logements locatifs
qui appartiennent aux OSBL, un peu comme ce qui existe depuis 2015 pour les
coopératives d'habitation.
Avant d'aller dans le vif du sujet,
quelques mots pour présenter ce que sont les OSBL d'habitation. Alors, on parle
ici de 1 200 organismes distincts qui possèdent
2 600 immeubles et qui offrent près de 55 000 unités de
logement à des familles, à des personnes aînées et à des clientèles qui
seraient autrement marginalisées. La très grande majorité de ces projets-là ont
été réalisés dans le cadre de programmes de logements sociaux communautaires ou
abordables, soit administrés par la Société d'habitation du Québec ou, pour les
projets plus anciens, par la Société canadienne d'hypothèques et de logement.
960 millions de dollars, c'est le chiffre d'affaires annuel de ces
OSBL d'habitation. On parle d'une valeur de 5,9 milliards de dollars
pour les propriétés avec un avoir propre de 3,5 milliards. Les OSBL
d'habitation contribuent de quelque 60 millions de dollars
annuellement aux taxes foncières des quelque 400 municipalités dans
lesquelles on les retrouve. Notre réseau emploie 8 000 salariés, mais
peut plus précieusement compter sur l'implication de 10 000 personnes
bénévoles à qui on dit merci.
• (15 h 30) •
Donc, concernant spécifiquement la
protection du parc de logements, en fait, comme mentionné, bien, la très grande
majorité des ensembles qui appartiennent aux OSBL d'habitation ont été réalisés
avec l'appui de la SCHL ou encore de la SSQ. On parle d'une très grande
proportion, soit 50 000 sur les 55 000 logements existants...
15 h 30 (version non révisée)
Mme Poulette (Jessie) : ...donc,
les organismes qui ont réalisé ces projets-là ont bénéficié d'une aide
financière soit à la réalisation ou encore... et/ou, en fait, à l'exploitation,
selon le programme qui était alors en vigueur.
Dans tous les cas, cette aide-là était
encadrée par ce qu'on appelle des conventions d'exploitation. Essentiellement,
ça établit les modalités de financement, de reddition de comptes, c'est
généralement aligné aussi sur l'emprunt hypothécaire et c'est d'une durée
moyenne de 35 ans. Donc, on s'attend à ce qu'à l'échéance de ces
conventions-là que l'organisme, maintenant libéré de dettes hypothécaires,
puisse poursuivre sa mission d'offrir des logements abordables, et ce, de
manière pérenne.
Évidemment, les événements des derniers
mois ont mis en lumière une faille importante dans l'encadrement juridique des
organismes sans but lucratif, et c'est pour ça aujourd'hui que nous vous
livrons cet exposé.
Concrètement, en fait, il y a deux
ensembles immobiliers qui ont bénéficié de financement public et qui totalisent
quand même 230 logements qui ont été vendus à des promoteurs privés par
des OSBL, et ce, sans aucune consultation du milieu, de la communauté ou encore
des locataires. Dans les deux cas, c'est des projets dont les conventions
étaient arrivées à échéance, des conventions et SCHL soit en 2014 et 2015. Il
faut comprendre que tant et aussi longtemps qu'ils étaient sous convention, ça
aurait été impossible, pour les administrateurs de ces organismes-là, d'aliéner
leurs actifs sans obtenir l'accord express de la SCHL. Mais, une fois la
convention échue, en fait, l'encadrement actuel juridique des OSBL, ça n'offre
aucune garantie que les actifs immobiliers ne seraient jamais aliénés sans
motif valable. Et c'est ce que visent à corriger les dispositions prévues aux
articles 13 et 14 du présent projet de loi.
On va laisser le soin à nos collègues de
la fédération de la Montérégie et de l'Estrie, que vous entendrez ce soir, de
vous préciser ce qui est arrivé de manière détaillée puis l'ensemble des
démarches qui ont été déployées dans ces cas-ci, mais on peut mentionner
rapidement que, dans le cas de l'organisme, par exemple, de la Villa Belle
Rivière de Richelieu, bien, c'est 60 logements pour personnes âgées, hein,
que trois administratrices ont pu vendre à un promoteur privé pour la modique
somme de 32 000 $ l'unité. C'est plus qu'une aubaine dans le marché
actuel.
Un autre cas, celui qui a été plus
largement médiatisé, le Faubourg Mena'Sen, qui appartient à l'organisme la Cité
des retraités de l'Estrie à Sherbrooke. En fait, ce sont cinq administrateurs
qui ont vendu l'immeuble pour quelque 18 250 000 $, et ça s'est passé le
25 février dernier. L'organisme a été dissous le 5 avril et, dans l'avis
de dissolution, on voit que les actifs ont été partagés parmi les membres; on
ne sait pas qui sont ces membres. La SCHL nous a d'ailleurs confirmé par la
suite que cet organisme-là avait quand même bénéficié d'une aide publique en
subventions de 7 millions de dollars.
Le premier ministre, le 6 mai
dernier, lorsqu'il était de passage à Magog, avait dit... avait déclaré qu'il
allait demander une enquête soit faite, hein, pour savoir qu'est-ce qui s'est
passé avec les fruits de cette vente-là. D'ailleurs, le gouvernement pourrait
utiliser l'article 230 de la Loi sur les compagnies, hein, qui permet au
ministre des Finances de décréter une enquête sur les affaires d'une personne
morale.
Tout ceci pour vous dire que notre réseau,
on appuie cette démarche-là, cette demande d'enquête là et on souhaite même qu'elle
soit étendue à la transaction qui a été effectuée le 8 avril dernier par
les administratrices de la Villa Belle Rivière de Richelieu.
Ce qu'il faut comprendre, c'est qu'au
Québec c'est presque 14 000 logements qui appartiennent à des OSBL d'habitation
qui ne seront plus sous convention SCCHL ou, du moins, dont la convention va s'achever
d'ici 2028. Ça, c'est une chose. Mais, à ces unités-là, il faut ajouter les
dizaines de milliers d'unités de logement qui ont été réalisées dans le cadre
de programmes administrés par la SHQ. On peut penser au programme PARCO ou
AccèsLogis, dont les conventions vont également arriver à échéance dans les
prochaines années. Donc, évidemment que ces actifs-là, ça l'a une valeur
inestimable pour les communautés et, qui plus est, les besoins en logement sont
tellement importants dans le contexte actuel de crise qu'on ne peut vraiment
pas se permettre de perdre des logements sociaux et communautaires qui sont
déjà existants.
La solution proposée. Alors, sachez d'emblée
que le RQOH affirme son accord complet avec les dispositions prévues aux
articles 13 et 14 du projet de loi et nous souhaitons une adoption rapide. Par
ailleurs, l'utilisation du véhicule qu'est la Loi sur les compagnies pour
introduire l'encadrement juridique nous apparaît totalement appropriée puisque
la très grande majorité des OSBL d'habitation ont été constitués sous le régime
de la partie trois de la Loi sur les compagnies. Donc, l'adoption, la mise en
vigueur de l'article 14 du projet de loi aurait une portée générale immédiate
sur la quasi-totalité du parc de logements sans but lucratif québécois. On
considère aussi tout à fait appropriée la modification à l'article 1 de la Loi
sur les compagnies proposé à l'article 13 du projet de loi, qui va confier à la
ministre de l'Habitation la responsabilité d'appliquer les dispositions
introduites à la...
Mme Poulette (Jessie) : ...article 14.
Ça va de soi, pour nous, que soit confié le pouvoir d'autoriser l'aliénation
d'un immeuble appartenant à un OSBL qui a bénéficié d'une aide publique à la
ministre des Affaires municipales et de l'Habitation. De plus, la décision
d'étendre, hein, la portée de l'encadrement juridique aux OSBL d'habitation aux
projets relevant de ce qu'on appelle, dans notre jargon, dans notre milieu, le
parc fédéral, c'est également bienvenu. Non seulement c'est cohérent avec la
volonté des gouvernements passés et actuels d'augmenter l'offre de logements
abordables, mais en plus, c'est une façon d'affirmer notre compétence en
matière d'habitation.
Le pouvoir qui sera accordé également à la
ministre au premier alinéa de ce qui deviendra l'article 227.9 de la Loi
sur les compagnies est étroitement balisé, à notre avis. Et la procédure prévue
à l'article 227.10 est transparente et elle est respectueuse de nos façons
de faire et de nos instances. En effet, hein, si un organisme souhaite aliéner
son immeuble, il devra transmettre une demande à la ministre. La ministre devra
solliciter l'avis du RQOH ou de la fédération dans laquelle l'organisme se
trouve. Et, lorsqu'elle prendra sa décision, bien, elle devra prendre en avis
notre considération. Donc, sachez que le RQOH et les fédérations, on est très,
très bien placés pour jouer ce rôle-là, notamment grâce à la solide expertise
de nos équipes sur le terrain.
Pour le reste, les autres articles
proposés, donc 227.11 à 227.18, sont là pour veiller au respect de la procédure
de l'article 227.10. On doit souligner, à cet égard, l'importance de
l'article 227.12 qui dispose que tout acte effectué en violation de ce qui
deviendra la section 3.2 de la partie 3 sur la Loi sur les compagnies
est nul de nullité absolue. Si cette disposition-là avait été en vigueur, bien,
ça aurait été possible d'entreprendre un recours pour faire annuler notamment
la transaction de la Cité des retraités de l'Estrie. L'article 227.14
introduit, par ailleurs, une protection additionnelle qui, cette fois-ci, en
cas de liquidation d'un organisme qui est toujours propriétaire d'un immeuble
visé par le projet de loi, cet immeuble-là devra être cédé soit à un OSBL
d'habitation ou encore au Réseau québécois des OSBL d'habitation.
Enfin, les sanctions pénales prévues dans
le projet de loi enverront, on l'estime, un message clair aux personnes
administratrices qui voudraient poser des actes qui contreviennent à ces
dispositions et dérogent à la mission de l'organisme.
En conclusion, on réitère notre souhait
que les dispositions du projet de loi touchant la protection du parc immobilier
des OSBL d'habitation soient adoptées d'ici la fin de l'actuelle session
parlementaire. Pourquoi? On ne veut pas d'autres cas comme Richelieu et
Sherbrooke. Et sachez qu'actuellement nos gestionnaires, nos administrateurs,
en raison du marché immobilier, reçoivent régulièrement des offres d'achat non
sollicitées.
Enfin, on tient à souligner notre
appréciation de la façon dont a été traité ce dossier par la ministre des
Affaires municipales et de l'Habitation, ses équipes, le sous-ministériat à
l'Habitation et la direction de la Société d'habitation du Québec. On reconnaît
également le travail qui a été effectué par les porte-parole en matière
d'habitation des trois groupes d'opposition, au cours des dernières semaines,
qui ont contribué à ce que l'enjeu demeure une priorité et à ce qu'on soit ici,
aujourd'hui, devant vous. Donc, merci de votre attention. Et on reste
disponible, évidemment, pour la période d'échanges.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Nous allons, justement, procéder à la période d'échanges. Nous allons débuter
avec Mme la ministre. Et vous disposez de 17 min 30 s, Mme la
ministre.
Mme Laforest : Oui. Alors,
merci, madame Poulette, monsieur Beaudoin. Très heureuse d'être avec vous,
évidemment. Puis vous le savez, là, j'étais très, très sensible par rapport aux
ventes des OBNL. Est-ce que c'est un phénomène récent? Je crois que oui. Mais
est-ce que c'est déjà arrivé dans le passé?
Mme Poulette (Jessie) : En
fait, je vais répondre à une portion de la question puis je vais laisser le
soin à mon collègue de préciser certains éléments. C'est sûr que c'est un
événement qui est assez marginal parce que, la plupart du temps, les OSBL sont
membres soit de notre fédération ou du réseau québécois, et on peut planifier
les fins de conventions avec ces organismes-là. Et évidemment, nous, on les
enjoint à poursuivre leur mission de manière pérenne, à conserver
l'abordabilité des loyers, voire à développer une deuxième phase d'un projet.
En ce qui concerne les cas historiques, je pense que je vais laisser mon
collègue pouvoir vous répondre sur cet aspect-là.
• (15 h 40) •
M. Beaudoin (Jacques) : Il y
a eu un cas à Montréal, il y a quelques années, un cas de fin de convention
comme ça. Mais c'était un organisme, par contre, qui était propriétaire de deux
immeubles. Et le choix qui avait été fait, puis peut-être qu'à ce moment-là
s'il y avait eu l'encadrement que vous proposez aujourd'hui, on aurait
peut-être dit : Bien, oui, c'est une transaction qui est justifiée.
C'était un immeuble qui est en mauvais état, et il y avait des travaux
importants à faire sur le deuxième. Alors, ils en ont vendu un pour financer,
finalement, des travaux qui allaient permettre d'assurer la pérennité du
deuxième immeuble. Sinon, il n'y a pas d'autre cas, historiquement...
M. Beaudoin (Jacques) : ...à
notre connaissance. Par contre, il arrive à l'occasion des projets qui ne sont
plus viables et qui doivent être abandonnés, même des projets qui sont sous
convention avec la SHQ. Malheureusement, l'an dernier, dans une petite
municipalité rurale où il n'y a plus de demandes pour du logement, on a été
obligé de vendre, avec l'accord de SHQ, un immeuble, et le produit de la vente,
à ce moment-là, a servi à rembourser le prêt hypothécaire, de sorte que la SHQ
n'ait pas à assumer les frais, là, puisqu'elle est garante du prêt
hypothécaire.
Mme Laforest : O.K., merci.
Puis je voudrais avoir des informations, parce qu'on parle ici de l'obligation
d'entretien, préservation et inspection des immeubles. J'imagine que, pour
vous, ce n'est pas un enjeu, ça. Comment ça fonctionne pour avoir la bonne
gestion au niveau de l'entretien des immeubles?
Mme Poulette (Jessie) : Bien,
en fait, nous, bien, on bénéficie, premièrement, de l'expertise de deux centres
de services, donc un qui va desservir les organismes d'habitation du Sud et de
l'Ouest du Québec, ainsi que de l'Est et du Nord du Québec, pour le deuxième
centre de services. Ces centres de services là sont chapeautés par les
fédérations régionales et ont dans leur personnel, évidemment, le personnel
qualifié pour mener des inspections. Nous, on mise sur des bonnes pratiques,
donc, c'est-à-dire, d'effectuer un bilan de santé aux cinq ans et d'accompagner
le tout d'une planification de travaux et des dépenses qui vont s'ensuivre.
Donc, effectivement, pour nous, ce n'est pas, ce n'est pas quelque chose qui
nous est totalement inconnu, bien au contraire, c'est quelque chose sur lequel
on mise, dont on fait la promotion auprès de nos membres, justement pour que le
bâti soit autant en santé que la gouvernance ou les finances. Donc, pour nous,
ça fait partie intégrante de la pérennité de la mission d'un organisme.
Mme Laforest : Puis est-ce
que vous avez le nombre d'OBNL en habitation qui ont un bilan santé? Vous devez
l'avoir, sûrement. Il y en a combien? Et pour le bilan santé, c'est quoi, les
règles pour savoir vraiment si l'immeuble est bien entretenu? C'est quoi la
réglementation pour...
Mme Poulette (Jessie) : Peut
être que, Jacques, tu pourrais m'appuyer.
M. Beaudoin (Jacques) : Il
n'y a pas de réglementation, comme tel, et c'est inégal compte tenu des
différents programmes qui ont existé par le passé. Par exemple, dans le
programme AccèsLogis, il n'y avait pas d'obligation de faire des bilans de
santé jusqu'à 2019, et c'est quand il y a eu des modifications, en juillet
2019, au programme, là, dont vos équipes ont été les artisans, à ce moment-là,
qu'ils ont introduit une obligation pour les nouveaux projets en AccèsLogis de
faire, à tous les cinq ans, un bilan de santé. Il y a d'autres programmes qui
ont existé où il y avait cette obligation-là. Un bilan de santé, c'est fait par
un inspecteur en bâtiment, et suite à ça, on prépare un plan de travaux à
faire, là, pour assurer le bon état du bâtiment.
Mais c'est toujours quelque chose qu'on a
demandé. D'ailleurs, l'introduction dans AccèsLogis, en 2019, c'était suite à
des demandes qu'on avait faites qu'on souhaitait que ça soit une norme dans le
programme. Parce que n'étant pas obligatoire, ça ne se faisait pas
nécessairement automatiquement. Maintenant, bien, les nouveaux projets en
AccèsLogis le font, obligatoirement. Et avec l'adoption de la disposition que
vous proposez, bien, ça va devenir une obligation, dans le fond, pour tous les
OSBL d'habitation. Ça existe, hein, pour les copropriétés. Ça existe pour les
coopératives d'habitation, dans des immeubles de logements collectifs. Il n'y a
pas de raison pourquoi les OSBL d'habitation ne seraient pas tenus de faire les
mêmes pratiques, d'adopter les mêmes pratiques, qui sont des pratiques de bonne
bonne gouvernance, bon entretien.
Mme Laforest : O.K.. Puis,
peut-être, j'ai une question délicate, mais qu'est-ce qui s'est passé avec
l'OBNL Belle-Rivière puis Menasen? Est-ce qu'on vous avait avisé? Comment ça
s'est passé, exactement?
M. Beaudoin (Jacques) : Ça
s'est passé sans qu'on le sache. Dans le cas de Belle- Rivière, c'est un
organisme qui était tout récemment membre de notre fédération de la Montérégie
et de l'Estrie, mais qui ne participait pas à la vie associative et qui n'avait
pas commencé à bénéficier des services d'accompagnement ou des formations qui
sont offertes. Dans le cas de Sherbrooke, c'est un organisme qui existait
depuis 40 ans et qui n'a jamais été membre ni du RQOH ni de la fédération.
On a un taux de pénétration de membrariat
d'à peu près 80 % à travers le Québec. On retrouve cette situation-là dans
les plus vieux projets SCHL, qui ont été créés... on n'existait pas encore à ce
moment-là. Nos fédérations n'existaient pas quand ces groupes-là ont été
constitués. Alors, on est en rattrapage pour essayer de les amener dans notre
membership. Et donc on l'a appris... en fait, dans le cas de la Belle-Rivière de
Richelieu, on l'a appris par des locataires qui ont contacté notre fédération.
Et, dans le cas de Sherbrooke, on l'a appris, en fait, par des...
M. Beaudoin (Jacques) : ...élus
municipaux à Sherbrooke qui en ont entendu parler, là, de la vente, et qui ont
alerté notre fédération régionale, aussi, à propos de cette situation-là. C'est
certain que, quand un organisme est membre puis qu'il participe à nos
formations, à nos activités, on peut voir venir des situations difficiles puis
on peut intervenir en amont. Quand ils ne sont pas membres comme ça, bien, on
n'est pas sur le terrain avec eux.
Mme Laforest : O.K.
Alors là, on va parler de la liquidation d'un OBNL en habitation. Si, par
exemple, il y a une décision... il y a une absence du conseil d'administration
pour la décision de l'OBNL, comment vous voyez, avec vous... Comment que les
immeubles pourront être cédés? Comme, avez-vous une procédure que vous pensez
que ce serait la meilleure? C'est quoi, les enjeux avec la cession?
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
ce qui est prévu dans le projet de loi actuellement, et ça nous... c'est bien
cohérent avec l'ensemble des dispositions qui sont proposées, c'est que, si un
organisme qui est encore propriétaire d'un immeuble mais veut se liquider, peu
importe la raison, il va devoir céder l'immeuble à un autre organisme sans but
lucratif en habitation qui qui poursuit des fins similaires, dans le fond. Et,
si jamais l'organisme ne veut pas prendre cette décision-là parce qu'il ne sait
pas... pour une raison ou pour une autre, là, il ne veut pas prendre la
décision, à ce moment-là, la propriété va être cédée au Réseau québécois des
OSBL d'habitation. Et nous, on va le prendre puis on va reprendre la
gouvernance. D'ailleurs, on l'a fait avec des organismes en difficulté par le
passé pour les redresser et s'assurer qu'il y ait une nouvelle gouvernance qui
soit mise en place puis avec des nouveaux conseils d'administration,
éventuellement, là, et une mobilisation du milieu pour reprendre en main des
projets qui étaient un petit peu boiteux.
Alors, si ça ne fonctionne plus puis que
l'organisme veut se liquider, ultimement, on va le reprendre, on va s'assurer
que les locataires sont encore bien traités puis que l'entretien est fait, puis
on va rétablir la gouvernance avec le milieu pour redonner ça à la communauté.
Mme Laforest : Avec les
deux dernières années qu'on a passées en habitation, les deux années assez
particulières, est-ce que... dites-moi, est-ce que vous êtes en mesure de me
dire si le réseau des OSBL a quand même des survécu? Comme ça s'est passé?
Puis, en même temps, est-ce qu'il y en a quand même... Là, vous dites qu'il y
en a que c'était peut-être plus boiteux, selon votre expression, mais est-ce
qu'il y en a quand même plusieurs ou c'est vraiment des cas isolés?
M. Beaudoin (Jacques) : Il
y a toutes sortes de situations... Vas-y, Jessie, si... Il y a toutes sortes de
cas de figure. Il peut y avoir des cas très, très anecdotiques, disons, où la
gouvernance est faible, puis il faut intervenir au niveau de la gouvernance.
C'est sûr qu'on dit dans un contexte pas facile présentement, surtout du côté
de nos projets pour personnes âgées. C'est un petit peu une caractéristique,
hein, de notre secteur par rapport aux offices d'habitation ou aux coops, là.
50 %, presque, des logements qu'on offre sont dans des ensembles pour
personnes âgées, y compris 200 RPA, nos fameuses RPA, là. On pense
toujours RPA Chartwell, Groupe Maurice, Résidences Soleil, mais les petites RPA
en milieu rural de propriété OSBL qui ont été financées dans l'AccèsLogis ou
d'autres programmes, c'est sûr que, là, la pandémie a eu un impact. On a des
taux de vacance importants parce qu'il y a de plus en plus de gens qui étaient
sur des listes d'attente puis, quand on les appelle pour leur dire: Là, on a un
logement qui s'est libéré, enfin, pour vous, ils nous disent: Non, avec ce qui
s'est passé pendant la pandémie, là, je ne veux pas aller dans une prison.
C'est l'impact du confinement, là, l'image des RPA en a pris pour son rhume,
là. Et c'est un phénomène qu'on voit dans les RPA privées à but lucratif aussi,
actuellement, là, la difficulté de mise en marché. Donc, on voit ça. Puis c'est
sûr que, dans une petite résidence de 11 logements à Saint-Modeste, là, un
petit AccèsLogis qui est une RPA, s'il faut qu'on ait deux logements vacants
sur des 11, là, notre équilibre financier est foutu. Là, ça devient un gros
problème, là. Nos modèles sont faits pour des immeubles qui sont remplis.
• (15 h 50) •
Alors, ça, c'est le genre de problèmes
qu'on rencontre depuis le début de la pandémie, là, augmentation... encore là,
c'est beaucoup dans le secteur RPA, la pénurie de main-d'œuvre, augmentation
des coûts d'exploitation parce qu'il faut augmenter les salaires pour faire
face au contexte de pénurie de main-d'œuvre. On entend parler de ça dans tous
les secteurs, mais c'est sûr que, dans nos OSBL, pour les personnes qui ont une
déficience physique, une déficience intellectuelle, des problèmes de santé
mentale où il y a du personnel ou dans les derniers RPA où on a des préposés,
même dans certaines, du personnel infirmier, bien, on fait face à une
augmentation très importante des coûts d'exploitation. Et ça, ce n'est pas
couvert, là, par un programme comme AccèsLogis. Vous le savez, AccèsLogis,
c'est le bâti, hein, c'est le bâtiment, les logements. Il y a des PSL...
M. Beaudoin (Jacques) : ...le
loyer de base, mais tous les coûts de services, c'est autofinancé puis c'est
payé par les locataires. Mais là, quand les dépenses d'exploitation augmentent,
qu'on a des locataires à faibles revenus à qui on n'est pas capables
d'imposer... On ne veut pas le faire, mais, même si on le voulait, ils n'ont
pas la capacité de payer des loyers plus élevés, là, pour les coûts de
services. Alors, c'est là où on est dans une période pas facile, mais je pense
qu'on est résilients, puis on travaille à passer à travers.
Mme Laforest : M. Beaudouin,
vous amenez un point très, très intéressant, parce que, si je regarde dans
certaines régions, dont la mienne, là il y a des OBNL, oui, qui ont des
logements qui sont disponibles. Maintenant, là, vous le dites en même temps,
là, c'est sûr que si tu as trois logements sur 12 qui sont vacants...
Pensez-vous à une solution? Parce que je sais qu'il y a une question de
certification. Mais, quand on cherche des logements disponibles, avez-vous...
êtes-vous en train de penser à quelque chose? Parce que, si vous dites : Les
aînés, c'est difficile, il y a des aînés qui ne veulent pas venir chez moi.
C'est certain que les logements, on ne peut pas les laisser vacants longtemps.
Est-e que vous avez pensé à une solution?
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
il peut y avoir des possibilités, dans certains cas, d'élargir le type de
clientèles. Bon, évidemment, ça dépend du projet, hein? On a d'ailleurs... au
Saguenay–Lac-Saint-Jean, on a beaucoup de nos petites résidences, que c'est des
chambres, hein, ce n'est pas des logements. Louer des chambres à d'autres
catégories qu'une personne âgée, il n'y a peut-être pas de clientèle pour ça,
là. Les familles, ce n'est pas pour eux. Bon, mais dans certains cas, il y a
moyen peut-être d'élargir la clientèle.
Il y aurait moyen, ans certains cas, pour
nos logements subventionnés, de voir les possibilités, un peu comme ça a été
fait dans les offices d'habitation, où il y avait des logements vacants, là, de
voir si on peut être plus souples sur les seuils de revenus. Parce que, pour
les personnes âgées, dans certaines régions, les seuils de revenus sont à
21 000 $, pour un logement à loyer modique, avec un PSL. Une personne âgée
seule, là, qui n'a aucun, aucun... qui n'a jamais travaillé de sa vie, est
quand même à 19 000 $, là. Donc, dès qu'une personne a un petit peu de
revenus de retraite, elle gagne trop cher pour... Si on élargissait la palette,
peut-être qu'on aurait plus de possibilités. Ça, c'est une deuxième option.
Mais il faut tout regarder, là, parce qu'on n'est pas pour laisser aller des
projets comme ça. Il y a eu de l'argent public qui a été mis là-dedans. Ça
répond à des besoins. Il faut faire quelque chose pour les sauvegarder, là.
Mme Laforest : Bien, je suis
très heureuse de vous entendre parce que ça fait quand même plusieurs fois que
moi, je le demande, puis je me dis... Je vais juste parler de ma région, là,
oui, c'est vrai qu'il y a des logements vacants puis, oui, il y a des chambres
aussi, mais il y a des logements vacants. Maintenant, ce qu'on me dit, c'est
qu'on préfère que le gouvernement donne des subventions pour les logements
vacants plutôt que de penser changer ou améliorer la vocation de l'OBNL. Alors,
moi, je vous le dis, je suis contente, puis je l'ai déjà demandé, parce qu'on a
des logements vacants. Alors, essayez peut-être de m'envoyer une proposition
venant de vous. Puis il y a des endroits, il y a des gestionnaires d'OBNL qui
ne veulent pas du tout et qu'eux préfèrent avoir des montants pour payer la
situation des logements qui sont vacants, disant que... et c'est une situation
de la pandémie, et que, là, les gens vont revenir. Maintenant, il faudrait peut0être
avoir une belle proposition à savoir : Bien, nous, on est ouverts, et
quelle serait la proposition, puis on pourrait trouver des solutions. Parce
que, même si un gestionnaire d'OBNL ne veut pas offrir les logements, je crois
qu'on est dans une situation en pénurie de logements. Ça fait qu'il y a moyen
peut-être de travailler quelque chose ensemble. Alors, j'attendrais peut-être
une belle proposition de votre part.
M. Beaudoin (Jacques) : C'est
bien noté. Il va y avoir un petit enjeu de réglementation avec santé et
services sociaux. Actuellement, le règlement sur la certification des
résidences est en révision et dans le projet qui est à l'étude, là, qui a été
publié dans la Gazette officielle, le 20 avril, il y a une nouvelle
disposition. Puis nous, on va recommander qu'elle ne soit pas retenue, qui dit
que dans une RPA, on ne peut pas avoir cohabitation entre deux types de
clientèles. Il faut que ça soit des espaces séparés puis que les gens ne se
côtoient pas. Alors là, ça ne marche pas. Si on a deux, trois logements vacants
dans le bâtiment, mais ils ne sont pas séparés par un mur de brique, là, ils
sont sur les mêmes étages, tout ça, là, la nouvelle réglementation ne pourrait
pas nous permettre de la louer à une autre clientèle. Alors, il va falloir
harmoniser ça, là, pour qu'il y ait une cohérence, effectivement, dans les
interventions qu'on va faire.
Mme Laforest : Tout à fait.
Alors, en tout respect pour les aînés, peut-être nous envoyer une
recommandation. Moi, merci, je n'ai pas d'autre question. Puis, honnêtement, je
suis très, très heureuse de la nouvelle disposition du projet de loi, je crois
que mes collègues également sont très satisfaits, parce qu'on a quand même agi
rapidement. Puis ça va protéger nos locataires, évidemment, qui en ont besoin.
Puis, pour les situations malheureuses qu'on a vécues, bien, c'est certain
qu'on le sait, qu'on va vérifier qu'est-ce qui s'est passé. Pour Belle-Rivière,
je sais que le maire est très, très, très collaborateur, le maire Gauthier, ça,
ça va nous aider aussi. Alors, écoutez, on va essayer de collaborer du mieux
possible. Merci pour le travail que vous faites. Vous aidez énormément de
Québécois à être bien logés. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la ministre...
La Présidente (Mme Boutin) : ...Nous
allons maintenant poursuivre avec M. le député de Viau. Vous disposez de
11 min 40 s
M. Benjamin : Merci, Mme
la Présidente. Merci, Mme Poulette. Merci, M. Beaudoin pour votre
présentation. Je vous redis merci aussi, donc au nom des OSBL qui sont dans ma
circonscription, dont plusieurs sont membres, donc de la Fédération des OSBL
d'habitation de Montréal. Et merci pour l'accompagnement et le support que vous
donnez justement à ces OSBL. C'est je représente une circonscription où il y a
effectivement de grandes demandes, de grands besoins, donc, et la ministre le
sait, donc alors on espère pouvoir compter sur le réseau des OSBL dans
l'accompagnement et le soutien.
Et parlant de ça, donc, vous avez répondu
un peu plus tôt à une question de la ministre sur ces cas-là en parlant de
Richelieu et Sherbrooke. On n'en veut plus. Donc, nous aussi, de ces genres de
situations-là. Donc, je comprends qu'actuellement, donc, en dehors de ces deux
cas, donc il n'y en a pas d'autres, selon vous?
Mme Poulette (Jessie) : Pas
à notre connaissance. Et c'est bien ça le problème, en fait, c'est que quand ce
sont des organismes qui ont été créés il y a de cela très longtemps et dont la
convention arrive à échéance, on n'a pas encore eu l'occasion de les capter
dans notre membrariat. Donc, si jamais il y a d'autres organismes qui
planifieraient une telle aliénation des actifs, bien, actuellement, on n'est
pas en mesure de le savoir.
Je peux parler pour nos fédérations, si on
était au fait d'une telle situation, assurément que vous le sauriez tout autant
parce qu'il y aurait une mobilisation aussi à cet effet-là. Je ne sais pas si
Jacques veut compléter, mais à notre connaissance, actuellement, c'était les
deux cas les plus problématiques, là, qui sont venus à nos faits, oui.
M. Benjamin : Donc, il y
a... tantôt, on parlait du membership du réseau des OSBL. 80 % des OSBL
sont affiliés d'une façon ou d'une autre, je crois, avec le réseau des OSBL.
Donc, il y a un 20 %... la question qui me vient en tête : Est-ce que
vous pensez qu'on devrait prévoir un mécanisme pour pouvoir, justement, tous
les identifier? Donc, qu'est-ce que vous dites par rapport à ça?
M. Beaudoin (Jacques) : On
a de l'information sur chacune, sur l'existence, disons, de ces projets-là, de
ces organismes-là. La question de savoir s'ils ne veulent pas devenir membres,
là, c'est une question de... on voudrait bien les accueillir, nous. D'ailleurs,
il y a eu un effort de fait, en fait, dorénavant, la loi sur la SHQ a été
modifiée en 2019 et dorénavant tout organisme qui demande un financement à la
Société d'habitation du Québec pour obtenir le financement il doit s'affilier à
une fédération d'OSBL d'habitation ou au RQOH et rester membre pour toute la
durée de son engagement avec la SHQ. Donc, 35 ans, là, si on parle d'un
projet en AccèsLogis. Pour un organisme qui a été créé il y a 40 ans, qui
n'a jamais été membre, est-ce qu'on pourrait leur imposer ça? C'est sûr que le
fait d'être membre, ce n'est pas une garantie, hein, parce que bon, ça ne donne
pas un pouvoir à la fédération ou au réseau sur l'organisme, mais ça permet
quand même de les intégrer dans la vie associative, dans la vie démocratique,
de leur rendre accessible des formations, du soutien en gestion, de
l'accompagnement. Donc, à ce moment-là, on intervient en amont, puis je pense
que ça ne peut qu'être positif.
M. Benjamin : Est-ce que
vous avez une idée actuellement, donc, combien d'immeubles, là, qui seraient
peut-être en fin de convention? Ou du moins, est-ce que vous avez une idée du
nombre actuellement?
Mme Poulette (Jessie) : Oui,
bien, en fait, concernant les conventions d'exploitation liées à la SCHL, on
estime que c'est 14 000 unités qui vont arriver en fin de convention
d'ici 2028. Donc, quand on planifie une fin de convention, 2028, c'est presque
demain. Et puis évidemment, il y aura... il faudrait... peut-être, Jacques
aurait les chiffres concernant les premiers projets... AccèsLogis, donc les
premiers organismes qui ont été développés, là, lorsque la société d'habitation
a rendu ces programmes-là disponibles. Mais ultimement, là, d'ici 2028, là,
c'est près de 14 000 unités, là, qui seraient en fin de convention.
M. Benjamin : À la
page 4 de votre mémoire, dernier paragraphe, vous nous dites : Les
obligations prévues au paragraphe 2 à 6, incluant celle de constituer une
réserve suffisante, de faire procéder à une inspection de l'immeuble à tous les
5 ans. Vous nous dites que ce n'était pas nécessaire pour régler les
problèmes de ventes d'immeubles. J'aimerais peut-être vous entendre là-dessus.
• (16 heures) •
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
en fait, spécifiquement par rapport au problème qui a été mis sur la place publique
avec les cas de Richelieu et Sherbrooke, puis qui a justifié une
intervention...
16 h (version non révisée)
M. Beaudoin (Jacques) : ...rapide,
là, ces articles n'étaient pas nécessaires. Par contre, on est d'accord et on
pense que c'est des obligations pertinentes, et c'est une bonne idée d'avoir
profité du fait, finalement, qu'on allait donner un encadrement dans la Loi sur
les compagnies pour amener ces dispositions-là aussi. Mais, en tant que tel, ce
n'était pas lié directement à l'enjeu de vente des immeubles, mais c'est des
bonnes pratiques, c'est des pratiques qu'on demande à ce qu'elles soient... on
demandait à ce qu'elles soient rendues obligatoires depuis plusieurs années.
M. Benjamin : Merci.
Concernant la réglementation des conditions de location des logements à loyer
modeste, à la page 6 de votre mémoire, premier paragraphe, vous nous dites :
«Nous avons exprimé notre point de vue quant au peu d'utilité aussi.» Là
encore, j'aimerais peut-être vous demander pourquoi.
M. Beaudoin (Jacques) : Oui,
c'est une décision qui a été prise puis une orientation qui a été prise à la
suite, entre autres, d'un rapport du Vérificateur général. La situation est
que, dans notre secteur à nous, dans les OSBL d'habitation, des cas où une
personne obtient un logement, parce que ses revenus sont en deçà des seuils d'admissibilité,
et qui, par la suite, voit une augmentation importante de ses revenus, c'est
anecdotique, ça, on n'en voit pas beaucoup. D'ailleurs, on mentionnait un peu
plus tôt qu'il y a à peu près 50 % de nos logements, c'est pour des
personnes âgées et, souvent, c'est du 75 ans et plus. Alors quand une personne
rentre, parce que ses revenus sont en deçà des seuils, ses revenus n'augmentent,
malheureusement, pas vraiment par la suite. Donc, c'est des situations qu'on ne
rencontre pas vraiment dans notre secteur.
Et je dois dire que, tout à fait
ouvertement, je donne souvent le même exemple, nous, ça ne nous choque pas du
tout qu'à Saint-Modeste, dans le Bas-Saint-Laurent, où on a une résidence pour
aînés OSBL, qui est un AccèsLogis de 11 logements, où il y a sept logements
subventionnés puis quatre qui ne le sont en pas, qui aurait une personne âgée
qui a passé toute sa vie à Saint-Modeste, mais qui gagne peut-être le gros
revenu, entre guillemets, de 40 000 $ par année, qu'elle ait l'occasion,
parce que c'est la seule résidence à Saint-Modeste, de pouvoir aller habiter
là, avec sa communauté, même si... pour nous, c'est tout à fait socialement
défendable et justifiable, c'est l'occupation du territoire qui est en jeu, c'est
la cohérence, la structuration des communautés.
Bon. Maintenant, puisque la décision a été
prise qu'on allait réglementer ce qu'on appelle les logements à loyer modeste,
qui ne sont pas des logements à loyer modique, puis qui vont avoir des seuils
d'admissibilité, puis aussi un mécanisme pour récupérer une partie des sommes
pour ceux qui vont dépasser les seuils, tout ce qu'on dit finalement, bien, c'est
qu'à ce moment-là, que ça se fasse en consultation avec les organismes et avec
nous, là, pour que le règlement, au final, quand il va être adopté, soit
vraiment, vraiment bien conçu, puis qu'on ne se retrouve pas dans des
situations malheureuses, par exemple, qui ferait qu'une personne âgée à
Saint-Modeste, bien, on lui imposerait un fardeau tellement lourd qu'il
faudrait qu'elle s'en aille de son milieu.
M. Benjamin : J'aimerais...
merci, M. Beaudoin, pour votre réponse. J'aimerais revenir sur l'enjeu de
Richelieu et aussi de Sherbrooke. Je comprends bien effectivement vos
arguments, à savoir, on ne peut pas effectivement, et je suis d'accord avec ça,
on ne peut pas obliger un OSBL à devenir membre d'un réseau, mais est-ce que
vous pensez, à part ce qu'on a devant nous, dans cette pièce législative,
est-ce que vous voyez d'autres avenues où on pourrait s'assurer, en amont, d'avoir
ce type d'encadrement là pour pour éviter justement d'avoir des Richelieu et
des Sherbrooke à l'avenir?
M. Beaudoin (Jacques) : Je
vous dirais que oui, il y a d'autres choses qui pourraient être faites, puis on
l'évoque en deux lignes, peut-être dans notre mémoire. En réalité, là, ça a été
dit : La loi sur les coops a été modifiée en 2015. Il y a eu une réforme,
puis il était question de faire une réforme du droit associatif. La partie de
la Loi sur les compagnies, ça a été abrogé en 2009, la Loi sur les sociétés par
actions est venue remplacer. On a fait tout un travail législatif pour mettre à
jour une vieille loi qui est la Loi sur les compagnies, qui n'avait pas été
mise à jour à peu près depuis 1964, puis on l'a fait pour la partie 1 puis la
partie 1A.
Puis, à l'époque 2008-2009, il y a des
travaux qui avaient été amorcés pour remplacer la partie 3, qui encadre tous
les OSBL, par une nouvelle loi sur les OSBL. Puis ces travaux-là n'ont jamais
été menés à terme, parce que, bon, ce n'était peut-être pas une priorité, on le
comprend, là, mais on pourrait, au-delà de ce qui est fait aujourd'hui puis qui
est nécessaire, là, parce qu'on vient colmater une brèche, et c'est très
important, éventuellement, ça pourrait être un mandat pour le prochain
gouvernement qui sera élu le 3 octobre, mais de travailler à une réforme de la
Loi sur les compagnies, la partie 3, pour avoir une vraie loi qui va...
M. Beaudoin (Jacques) : ...encadrer
aussi la vie associative, la vie démocratique. Aujourd'hui, la Loi sur des
compagnies permet à trois personnes de créer un OSBL et de former un C.A. de
trois personnes, puis il n'y aura jamais d'autre membre. Le cas de Richelieu,
l'organisme Villa Belle Rivière, il y a trois membres, c'est les trois
administratrices, alors l'assemblée générale, ce n'est pas beaucoup plus de
monde que le C.A., hein, c'est les trois mêmes personnes. Ce n'est pas tout à
fait garant d'une prise en charge démocratique par le milieu. Mais ça, c'est un
autre chantier de travail, là, qui déborde le cadre même de l'habitation et qui
pourrait être entrepris par un prochain gouvernement qui voudrait s'y mettre.
M. Benjamin : J'aurais
tellement aimé vous entendre sur le droit de préemption, notamment par rapport
aux besoins, qu'on le sait, partout, dans toutes les régions du Québec, en
matière d'habitation. Votre vision sur ce droit de préemption par rapport au
dossier de l'habitation?
Mme Poulette (Jessie) : Essentiellement,
je peux peut-être débuter, puis évidemment Jacques sera sans doute en mesure de
préciser, de détailler le tout. Donc, le réseau, on soutient cette
proposition-là parce qu'on estime que c'est une demande qui était légitime de
la part des municipalités qui sont généralement très, très bien placées, hein,
pour identifier les besoins en matière de logement, là, c'est le gouvernement
de proximité. Donc, c'est sûr que, comme on l'indique dans notre mémoire, la
mise en oeuvre du droit de préemption va quand même exiger que les
municipalités puissent s'appuyer sur des actions ou des programmes efficaces,
hein, pour procéder à l'acquisition des immeubles qui vont être visés pour les
convertir en logements sociaux et communautaires, donc quitte à ce que...
J'imagine que, sans doute, plusieurs membres de la commission nous a entendus à
plusieurs reprises à cet égard-là, mais on estime que le gouvernement devrait
s'engager sans tarder à la révision du programme AccèsLogis puis d'allouer des
sommes supplémentaires, des sommes nécessaires pour lancer de nouvelles
programmations.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous remercie. Je suis vraiment désolée de devoir vous couper, mais j'ai laissé
quelques secondes. Je vais maintenant céder la parole au député de
Laurier-Dorion, qui dispose de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Bonjour, Monsieur Beaudoin, madame Poulette. Merci d'être ici avec
nous aujourd'hui. Écoutez, je vous amène... parce que vous avez touché
amplement le sujet des OSBL, je vous amène vers un autre sujet sur lequel vous
vous êtes prononcés : la clause, la section F du bail, là. Et, en lisant
votre mémoire, vous dites que le problème de la clause F, et là je vous cite,
là, «ne tient pas tant à la durée de cette période qu'au fait que ces
augmentations sont totalement incontrôlées», là. Donc, ce que vous semblez dire
qu'ici ce n'est pas une question de période de trois ans, cinq ans, quatre ans,
deux ans et demi, un an et trois mois, là, c'est plutôt à l'opacité et à
l'aspect arbitraire de ces hausses-là, là. Donc, selon vous, si je comprends
bien, dans le cas des immeubles de moins de cinq ans, les augmentations
devraient passer par la procédure de fixation des loyers. Est-ce que je me
trompe?
M. Beaudoin (Jacques) : Non,
c'est exactement ça, en fait, là. Parce que, bon, évidemment, ramener ça de
cinq à trois ans, pour nous, c'est une amélioration. Comme la ministre l'a dit,
c'est peut-être la solution... c'est une solution, disons, qui apparaît
raisonnable, là. Sincèrement, je ne pense pas que ça prenne plus que trois ans
à un nouveau propriétaire pour évaluer, après deux ou trois hivers, là, les
coûts de chauffage, on est capables d'évaluer, là, à peu près ce que ça va
représenter puis ça ne changera pas beaucoup d'un hiver à l'autre, bien qu'on
ne sait jamais avec les changements climatiques, mais là c'est un autre enjeu.
Mais le problème, c'est qu'on a créé un
régime qui déroge à la possibilité pour un locataire de faire appel au tribunal
administratif du logement pour aller en fixation de loyer. Il vaudrait mieux,
selon nous, abolir... c'est le deuxième alinéa de l'article 1955 du Code
civil. Abrogeons-le et ne créons pas une exception, permettons à ce qu'il y ait
un mécanisme de... que le mécanisme de fixation du loyer qui existe soit
disponible pour les locataires de ces immeubles, cinq ans et moins ou trois ans
et moins. Mais on peut prévoir, il y a un règlement, par contre, qui détermine
les conditions de fixation de loyer, on pourrait prévoir, c'est des travaux qui
pourraient être faits par le gouvernement, de prévoir, dans le règlement,
certains éléments de fixation qui tiennent compte, effectivement, de
préoccupations, on va dire, légitimes, là, des propriétaires qui ont à faire
des ajustements la première année, par exemple, là, parce que soit, entre le
moment où les baux ont été signés puis le moment où l'immeuble a été disponible
à la location, il y a eu des dépenses imprévues, un dépassement de coût. Ou,
après un an, on se rend compte qu'il y a un travail a été mal fait, puis il
faut refaire une... bon, il y a des immobilisations qui doivent être... des
dépenses en immobilisations qui doivent être faites. Mais ça pourrait être
prévu dans les critères de fixation.
• (16 h 10) •
Parce que, là, actuellement, on dit
qu'étant donné qu'il y a un risque d'augmentation de coûts d'exploitation dans
les...
M. Beaudoin (Jacques) : ...cinq
premières années, on abolit toute possibilité de contrôle. Je regrette, mais le
cas de Saint-Calixte, à 700 $ par mois, c'est... c'était... Il faut, il
faut qu'il y ait un moyen de savoir si c'est justifié ou pas, puis il faut que
la personne qui est victime puisse exercer son recours.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci. Je suis désolée, M. Beaudouin, j'ai vraiment la tâche ingrate
de couper les intervenants. Alors, je céderais la parole à Mme la députée de
Gaspé pour 2 min 55 s.
Mme Perry Mélançon : Merci,
Mme la présidente. C'est vrai que c'est intéressant. Bonjour à vous. C'est un
plaisir de vous revoir. On a beaucoup, beaucoup parlé de la protection du parc
de logements locatifs social via les OBNL d'habitation, puis, moi, je suis bien
contente qu'on ait réussi justement à ce que ce soit inscrit dans un projet de
loi, là, d'ici la fin de la session. Mais est-ce que nous aurions pu, avec un
moratoire tel que nous l'avons demandé, là, à ce moment-là, est-ce qu'on aurait
pu justement régler le cas ou sauver du moins les deux immeubles dont on parle
depuis tout à l'heure à Richelieu et à Sherbrooke?
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
la demande d'un moratoire, il aurait fallu fouiller ou creuser un peu plus sur
quelles assises juridiques ce pouvoir-là, disons, aurait pu être exercé.
Évidemment, un gouvernement un peu à peu près tout faire, là, mais on l'a vu
dans le cas de la pandémie, mais il doit toujours le faire en s'appuyant sur
des assises juridiques, et ça a été le cas d'ailleurs. La Loi sur la santé
publique permettait de suspendre certains mécanismes puis de gouverner par
décrets, mais...
Mme Perry Mélançon : Donc,
est-ce qu'il a tout fait? Est-ce qu'il a tout fait au moment opportun pour ces
deux cas-là qu'on a travaillés quand même plusieurs semaines justement pour que
ça n'arrive pas?
M. Beaudoin (Jacques) : Dans
le cas de Sherbrooke, la vente a été faite au mois de février. Alors, quand on
en a pris connaissance, c'était déjà fait, la vente. Dans le cas de Belle
Rivière à Richelieu, la vente, le processus était en cours, mais finalement, la
vente est intervenue quand même le 8 avril. Est-ce qu'entre le moment où
on l'a appris le 8 avril, ça aurait été possible de... En fait, moi, je
n'aurais pas appelé ça un moratoire. Ça aurait été le dépôt d'un projet de loi
à étudier en urgence, en accéléré, spécifiquement là-dessus. Bien oui, ça
aurait été possible, mais, bon, les choses étant ce qu'elles sont.
Mme Perry Mélançon : Comme
je n'ai vraiment pas beaucoup de temps, c'est dit. Donc, merci beaucoup,
M. Beaudoin. Mais pour... en fait, pour ce qui est de la clause f), vous
en avez parlé un petit peu. Mais qu'est ce que ça aurait comme impact si on
l'abolissait? Est-ce que vraiment vous croyez, comme d'autres, on a entendu la
CORPIQ tout à l'heure, dire que l'offre, ce serait épouvantable, la
construction, ça serait en baisse? Est-ce que parce que vous avez la même
impression selon vous?
M. Beaudoin (Jacques) : Non,
pas nécessairement. Mais c'est sûr que, nous, on développe, hein? On est des
développeurs aussi, mais on développe du logement, mais dans un contexte de
programmes normés aussi, et on sort les projets avec un montant de loyer qui
est prévu d'avance puis, de manière générale, on s'en tient à ça. Maintenant,
bien... puis tout ça est planifié, puis c'est planifié et minutieusement
d'ailleurs, avec les conseillers de la SHQ avec qui on travaille au niveau des
budgets d'exploitation. Bon. Non, je...
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci.
Mme Perry Mélançon : Merci
beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Je suis désolée. C'est tout le temps qu'on avait. Alors,
monsieur Beaudoin, madame Poulette, je vous remercie très sincèrement pour
votre belle contribution aux travaux de la commission, et, sur ça, nous allons
suspendre quelques instants pour accueillir le prochain groupe.
Une voix : Merci.
(Suspension de la séance à 16 h 14)
(Reprise à 16 h 20)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
nous reprenons les travaux de la Commission de l'aménagement du territoire.
J'aimerais souhaiter la bienvenue aux représentants du Front d'action populaire
en réaménagement urbain, qui viendront faire une présentation...
La Présidente (Mme Boutin) : ...conjointement
avec le Regroupement des comités de logement et associations de locataires du
Québec. Alors, je vous souhaite la bienvenue. Comme je vous l'ai dit, là, hors
ondes, vous disposez de 10 minutes, là, que vous allez vous partager. Je vous
inviterais, tout d'abord, à vous présenter, ensuite à procéder à votre exposé.
Alors, la parole est à vous pour 10 minutes.
M. Dussault (Cédric) : Bonjour.
Merci, Mme la Présidente. Cédric Dussault, du RCLALQ. Dans notre intervention,
on va évidemment parler du projet de loi, mais on ne tient pas spécialement à
entrer trop dans le détail des articles, parce qu'on vous le dit d'emblée, ce
projet de loi là, c'est un projet de loi qu'on considère tout à fait mineur,
pour ne pas dire insignifiant au regard de l'ampleur de la crise du logement
dans laquelle tout le Québec est plongé, actuellement.
Ce qu'on veut plutôt faire, c'est profiter
du peu de temps de parole qui est donné ici aux groupes qui représentent les
locataires pour couper court à la prétention de la ministre à l'effet que ce
projet de loi là, c'est une solution à la crise du logement, à l'explosion des
prix des loyers et à la vague d'évictions qui touchent très durement un grand
nombre de ménages locataires. Si le projet de loi n° 37, c'est ça, votre
réponse à la plus grave crise du logement de l'histoire du Québec moderne, à la
conclusion d'un mandat de quatre ans qui se caractérise par le déni et
l'inaction, c'est une réponse qui est risible. C'est une réponse qui est
irresponsable et qui révèle un profond mépris pour la population locataire du
Québec.
Quand elle a rédigé le projet de loi n°
37, la ministre a elle-même dit avoir consulté la CORPIQ, l'APCHQ, l'ACQ et
l'IDU, soit des groupes privés qui représentent un très petit nombre de gens,
un très petit nombre de gens avec beaucoup d'argent. Tous ces groupes-là sont
ici aujourd'hui et profitent chacun de leurs propres temps de parole, alors que
nous, le RCLALQ et le FRAPRU, qui sont deux regroupements nationaux qui
représentent les locataires, soit 40 % de la population du Québec, non
seulement on n'a pas été consultés dans la rédaction du projet de loi, mais, en
plus, on doit de diviser un seul temps de parole, et ce, même si on a des
enjeux et des revendications qui nous sont propres. Ça fait donc plusieurs
heures de consultation pour une petite minorité qui profite financièrement de
la crise du logement, contre quelques minutes pour une bonne partie de la
population québécoise qui est locataire et qui subit les conséquences de
l'inaction de la ministre.
Ce n'est pas qu'on soit surpris, parce que
jamais, en quatre ans de mandat, la ministre n'a eu la moindre écoute pour les
regroupements qui défendent les droits des locataires du Québec. Ce n'est pas
qu'on est surpris, mais on en est toujours aussi scandalisés.
Mme Deneault (Marjolaine) : Donc,
merci, Mme la Présidente. Marjolaine Deneault, du Regroupement des comités
logement et associations de locataires du Québec, le RCLALQ. Donc, je poursuis
l'intervention de mon collègue. Donc, si la ministre travaillait réellement
pour la population du Québec plutôt que pour les lobbys de propriétaires et les
lobbys immobiliers, si la ministre avait vraiment à cœur de protéger les
locataires aînés, comme tous les locataires du Québec, elle pourrait prendre
des mesures toutes simples, des mesures qu'on demande depuis des années, des
mesures qui ne coûteraient rien mais qui rapporteraient beaucoup.
D'abord, sur la clause F et l'article
1955, pour le RCLALQ, faire passer le nombre d'années de cinq à trois ans, ce
n'est pas une mesure qui permet de régler le problème des hausses de loyer
abusives et ça ne permet pas non plus de le diminuer. En fait, ça risque de
concentrer le problème. Si les propriétaires ne disposent pas de cinq ans pour
faire leurs augmentations, ils risquent de proposer des augmentations plus
importantes sur trois ans. Le nœud du problème, c'est la possibilité pour les
propriétaires de hausser les loyers comme bon leur semble pendant une certaine
période de temps et d'entrer dans le jeu de l'offre et de la demande. On sait
que la clause F a fait beaucoup parler dans les derniers mois, au Salon bleu,
mais c'est une clause qui est peu connue encore aujourd'hui des locataires. En
choisissant un logement neuf, des familles et des personnes aînées ne savent
pas qu'une épée de Damoclès peut leur pendre au-dessus de la tête. Parce que,
malheureusement, certains promoteurs privés les attirent avec des loyers
abordables la première année afin de remplir rapidement leurs constructions
neuves et se rattrapent les années suivantes avec la clause F. Le projet de loi
n° 37 n'apporte pas de solution à ce problème. Face à une hausse de loyer trop
importante, certains locataires se voient contraints de déménager. Et un
déménagement, ce n'est jamais chose facile pour une famille qui doit rebâtir
son réseau de proximité ou un aîné qui recherche la tranquillité.
L'explosion du coût des loyers est le nœud
de la crise du logement actuelle. Même si certaines régions ont des taux
d'inoccupation très bas, le noeud actuel, c'est vraiment les coûts. Pourquoi?
Parce que les règles du TAL en matière de hausses de loyer ne sont pas
obligatoires et qu'elles sont trop peu respectées. Dans notre plus récente
enquête sur le coût des logements à louer, publié en 2021 et qui provient de
l'étude de plus de 57 000 annonces du site Internet Kijiji, nous constations,
par exemple, que le coût moyen des logements à louer à Montréal était de
54 % plus élevé que le prix moyen publié par la SCHL. C'est ça, le
véritable nœud de la crise. Pour le RCLALQ, il est essentiel que Québec se dote
de mesures efficaces de contrôle des loyers pour obliger les propriétaires à se
conformer aux critères du TAL.
De plus, nous réclamons la mise en place
d'un registre des loyers public gratuit et obligatoire pour limiter les hausses
abusives de loyers entre les changements de locataires. Ces mesures, nous les
revendiquons depuis la création de notre regroupement, depuis 40 ans. Il s'agit
pour nous de gestes concrets qui permettraient de régler la crise du logement,
mais qui nécessite un courage politique que le présent gouvernement ne semble
pas détenir.
Nous aimerions maintenant aborder la
question des évictions, avec le peu de temps qu'il nous reste. En marge des
consultations d'un précédent omnibus de la ministre Laforest, le projet de loi
n° 67...
Mme Deneault (Marjolaine) : ...le
comité de travail sur les évictions avait été créé, regroupant différentes
organisations, dont nos collègues du FRAPRU et nous. Ce comité avait pour but
de réfléchir à des propositions concrètes pour agir sur le phénomène des
évictions, qui est aussi un des problèmes liés à la crise du logement actuel.
Lors de notre dernière rencontre, à l'hiver 2021, nous étions sur le point de
nous entendre avec la ministre sur des modifications législatives qui auraient
permis d'aborder certains enjeux liés à cette problématique, mais c'est silence
radio depuis. Nous sommes par ailleurs surpris que...
La Présidente (Mme Boutin) : O.K.,
on arrête deux secondes, là, parce que, là, c'est quand même ma commission. On
vous a invité ici pour contribuer, quand même, au projet de loi, vous entendre,
puis je vous laisse parler depuis le début, puis vous prêtez beaucoup
d'intentions. Vous avez le droit d'avoir votre opinion. Là, c'est ma
commission. Je vous demanderais simplement d'avoir un ton un petit peu plus
respectueux, parce que, là, ça arrive plusieurs fois. Puis je ferais ça pour
n'importe qui, là. Si vous le faisiez envers la députée de Viau,
j'interviendrais de la même manière. C'est tout ce que je vous demande.
Mme Deneault (Marjolaine) : D'accord,
j'ai presque terminé.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Mme Deneault (Marjolaine) : Nous
sommes par ailleurs surpris que le projet de loi n° 37 ne contienne aucunement
le fruit de ce travail collectif. Finalement, le RCLALQ avait porté à
l'attention de la ministre une erreur historique dans le Code civil du Québec
en ce qui concerne les évictions pour subdivision, agrandissement et changement
d'affectation et les reprises de logements. En effet, le fardeau de la
procédure n'est pas la même dans ces deux cas de figure, ce qui entraîne
plusieurs incohérences tant du côté propriétaire que locataire. Cette simple
modification aurait pu être incorporée au projet de loi n° 37 afin de régler
une problématique qui peut avoir de lourdes conséquences pour certains ménages
locataires. Merci.
Mme Laflamme
(Véronique) :Bonjour, Mme la ministre,
membres de la commission. Bonjour. Je suis Véronique Laflamme, porte-parole du
Front d'action populaire en réaménagement urbain, regroupement national de
140 organismes. On aurait apprécié, nous aussi, être entendus de façon
distincte pour pouvoir porter l'ensemble de notre message. Malgré les délais,
on a déposé un avis que vous avez reçu, normalement, qui a été déposé à la
commission, et je vais survoler rapidement notre analyse du projet de loi et
nos recommandations.
Donc, d'abord, vous le savez, la situation
du logement se détériore rapidement dans toutes les régions du Québec. J'étais
ce matin en Mauricie, la semaine passée, à Rimouski. Les communautés sont
vraiment inquiètes de la détérioration de la situation du logement et des
conséquences de la crise sur les locataires à faibles et modestes revenus et
sur l'ensemble de leur communauté. Donc, vous le savez, les rénovictions se
multiplient, les loyers augmentent, à l'approche du 1er juillet, la
précarité se fait sentir, l'inquiétude est grande chez les locataires. Dans un
tel contexte, on se serait attendus à ce que le gouvernement québécois profite
de la révision des dispositions législatives en matière d'habitation, en
particulier du Code civil, pour colmater les brèches, permettant une
détérioration, une telle détérioration de la situation, notamment, au niveau
des évictions.
Donc, Marjolaine vient d'en parler, la
question des évictions. Et un des morceaux manquants de ce projet de loi là, on
s'explique mal qu'on n'ait pas profité de la situation pour modifier le Code
civil, notamment, pour prévoir l'obligation de l'obtention d'une déclaration...
d'une décision du TAL pour procéder à une reprise de logement ou à une éviction
pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation et, également,
prévoir une inspection automatique un an après, donc, la décision du TAL. Donc,
voilà.
Deuxièmement, au niveau des locataires
aînés, on est extrêmement inquiets par les changements d'affectation de
résidences privées pour aînés. Contrairement à ce que prétend le projet de loi,
malheureusement, les changements qui sont faits ne vont pas protéger les
locataires aînés des RPA. Oui, on va les protéger contre les hausses abusives
suivant un changement d'affectation puisque la clause F ne s'appliquera pas,
mais on ne protège pas les locataires aînés contre le changement d'affectation
puis la perte de services qui en découle, qui va les forcer, un jour ou
l'autre, à quitter ou, en tout cas, qui va forcer une majorité d'entre eux et
elles qui ont besoin des services de RPA à quitter. Donc, comme le demande,
notamment, le collectif des résidents et résidentes de Mont-Carmel, qui vous
ont déposé un avis que je vous invite vraiment à lire, qui est excellent, on
aurait préféré qu'on empêche complètement les changements d'affectation de RPA.
Enfin, au niveau de la clause F, je ne
redirai pas ce qui a déjà été dit, mais pour nous, ce n'est pas une solution de
diminuer de 5 à 3 ans. Les raisons qui ont été exposées. Il faut se
rappeler qu'actuellement il y a des mises en chantier et il risque d'en avoir
encore beaucoup dans plusieurs régions. Hein, ça va s'accélérer. Et là les
logements neufs qui se construisent dans les différentes régions, bien là, tous
ces logements-là, pendant trois ans, les locataires ne pourront pas refuser les
hausses abusives de loyer. Ça va créer des problèmes graves. Donc, on a
l'impression qu'on ne résout pas le problème auquel on prétend s'attaquer avec
ce changement. Pour nous, c'est carrément la possibilité de soustraire,
finalement, les locataires de logements, qu'ils soient construits depuis un,
deux, trois ou quatre ans, complètement, finalement, à cette possibilité. Donc,
il faut mettre fin à cette exemption.
• (16 h 30) •
Maintenant, il y a quand même deux bonnes
mesures dans ce projet de loi là. Donc, je... vous comprenez maintenant
pourquoi on dit, dans notre avis, que c'est une opportunité qui est largement
gaspillée, c'est pour les raisons...
16 h 30 (version non révisée)
Mme Laflamme
(Véronique) :...je viens de vous évoquer.
On pense qu'il aurait fallu profiter de ce projet de loi là pour renforcer les
protections contre les évictions de locataires.
Deux bonnes mesures : le droit de
préemption pour les municipalités, on s'en réjouit. On le demande depuis
longtemps, les municipalités le demandent depuis longtemps. C'est un outil pour
les municipalités pour lutter contre la spéculation, et c'est un outil
nécessaire. Par contre, ce n'est pas un outil qui va permettre de lutter contre
la crise du logement, si, au même moment, on n'investit pas davantage et
immédiatement dans le logement social, parce que si on donne un droit de
préemption aux municipalités pour qu'elles luttent contre la crise du logement,
il faut aussi leur donner les moyens de construire les logements hors marché
privé, qui sont les seuls qui ne sont pas soumis à la logique inflationniste et
spéculative, pour qu'elles puissent développer ces logements-là dans leur
milieu. Et ça, malheureusement, on ne le fait pas. Donc, oui, au droit de
préemption, mais à un appel à rapidement investir de l'argent dans AccèsLogis,
qu'on nous promet de modifier, pour que les projets puissent lever de terre.
La Présidente (Mme Boutin) : Excusez-moi.
J'ai la tâche ingrate de devoir vous interrompre. Nous allons maintenant
procéder à une période d'échange. De toute façon, vous allez pouvoir continuer
de parler.
Mme Laflamme
(Véronique) :Est-ce que vous me permettez
quand même que l'autre.... Non. Parfait.
La Présidente (Mme Boutin) : C'est
très, très, très, réglementé. Je suis vraiment désolée. Je vous ai laissé
quelques secondes, d'ailleurs. On va débuter avec Mme la ministre, qui dispose
de 17 min 30 s
Mme Laforest : Oui. Alors,
merci, Mme la Présidente. C'est quand même un bon moment, ce mois-ci, puis
avant la fin de la session parlementaire, pour faire un résumé sur tous les
programmes qu'on a eu en habitation, tous les montants qu'on a investis. Puis
ce serait important aussi, pour moi... j'aimerais ça faire une mise en
contexte, parce que, quand on est arrivés en poste, on avait annoncé 15 000 logements
avec l'ancien gouvernement. Alors, on est parti à moins 15 000 parce que
les logements n'ont pas été construits. Alors, nous, qu'est-ce qu'on a fait? On
a regardé la liste des coûts de matériaux admissibles qui datait de 2009. Donc,
la liste n'était même pas à jour depuis 2009. Donc, c'était même impossible de
voir les projets lever de terre. On a ajusté tout de suite les CMA à 260 millions
de valeur.
Maintenant, ce qu'on s'est fait, on a dit :
Nous, notre objectif c'est de financer 15 000 logements. Il faut
absolument accélérer, et surtout, financer les logements. Alors, il y a deux
ententes qui étaient non signées. Ça faisait deux ans que l'entente avec le
fédéral attendait d'être signée. Ça faisait deux ans qu'on attendait, ce n'était
pas signé. On l'a signé, on a même signé quatre ententes avec le gouvernement
fédéral. On a eu le programme ICRL 1, ICRL 2. On a eu tous les
programmes. Alors, dans l'ICRL 1 et 2, tous les programmes pour des
clientèles vulnérables, par exemple, femmes en situation de violence,
autochtones, toutes, toutes, toutes les clientèles vulnérables, tous les
projets ont été sélectionnés. Alors, c'est important, il y avait des projets,
dans cette l'ICRL 1 et 2, que ça faisait dix ans qu'ils étaient en attente
dans le programme AccèsLogis. Alors, on a tout fait pour améliorer la situation
et essayer de faire lever les projets de terre.
Maintenant, dans le programme AccèsLogis,
c'est important de le mentionner, parce qu'on a toujours dit, ici, que le
programme AccèsLogis ne fonctionnait plus, qu'il était terminé, le programme
AccèsLogis, ce n'était pas vrai, encore là. C'est des choses qui ont fait peur
aux gens. Le programme AccèsLogis est en vigueur et on l'a même reconduit. On
est rendus à 977 millions dans le programme AccèsLogis. Alors, en plus, qu'est-ce
qu'on s'est aperçu? L'allocation logement, dans nos ententes avec le gouvernement
fédéral, pour aider les locataires à se loger rapidement, et en plus, nos
programmes Supplément loyer, on les a ajustés, on a augmenté le pourcentage
pour s'ajuster avec notre année de 2022, 2021. Alors, on l'a fait aussi. L'allocation-logement,
on l'a augmentée, puis on veut même aller jusqu'à 150 $ d'augmentation
pour l'allocation-logement. Ça, c'est directement de l'argent donné aux
locataires pour essayer de se loger, présentement, parce que, oui, il faut
loger nos locataires pendant qu'on construit. Alors, on essaie de rattraper le
retard du passé.
Je peux le dire, puis je l'avoue, oui, il
y a des situations qui sont en crise de logement dans des municipalités. Mais
qu'est-ce qui s'est passé? Les gens ont quitté la grande ville, les gens sont
allés en région, et c'est normal, en région, on manquait de logements, pas
juste de logement social, de logements abordables. Donc, on a mis le Programme
d'habitation abordable Québec. Ça, encore là, c'est un programme à la hauteur
de 300 millions. Mais là, vous avez dit, les gens ont dit, les organismes
ont dit : C'est impossible qu'on ait des PSL, des programmes Supplément au
loyer dans le Programme d'habitation abordable. Ça aussi c'était faux, parce
que, dans le programme d'habitation abordable, oui, les PSL sont tout à fait
disponibles.
Donc, AccèsLogis est toujours en vigueur,
le PHAQ, oui, on peut avoir des PSL qui sont admissibles dans le Programme d'habitation
abordable. Donc, quand on dit que le Programme d'habitation abordable n'inclut
pas le logement social, c'est faux aussi. Écoutez, moi, je travaille avec les
offices d'habitation, ça se passe quand même très, très bien. Je l'avoue, oui,
on a vécu une pandémie, les gens ont quitté pour les régions, les familles, les
étudiants, on a besoin d'investir en habitation, on a besoin d'augmenter l'offre
de logements en habitation, et c'est ce qu'on fait. On avait promis qu'on
allait...
Mme Laforest : ...financer
15 000 logements. On les a financés. Au niveau de la construction, on est rendus
à 8 000 en voie de réalisation. Puis en développement on a déjà, à ce
jour, 9 418 logements qui sont en développement. Donc, vous voyez,
quand même, qu'on est en action. On a même donné toutes les possibilités aux
municipalités dans le projet de loi no 49. Parce que nos municipalités
participent à la création de logements, à la construction de logements.
Comment? Les municipalités peuvent donner un crédit de taxes, une subvention,
un don de terrain. C'était du jamais-vu. Il faut absolument travailler en
collaboration.
Puis, au niveau du TAL, le TAL, quand on
est arrivés en poste, on a augmenté de 30 préposés, de 10 régisseurs, les
délais sont diminués de 54 % au niveau du tribunal administratif du
logement. Les causes d'éviction, c'est les causes qui sont prises immédiatement
dans un délai de 48 heures. Donc, on a une équipe qui s'occupe juste des
causes qui touchent l'éviction.
Alors, moi, ce que je peux dire,
Mont-Carmel... Pour vous répondre, à Mont-Carmel, je voulais y assister. J'ai
même envoyé une proposition parce que, oui, je voulais être présente quand il y
a eu la rencontre avec les gens de Mont-Carmel, avec le Centre d'accompagnement
et d'assistance aux plaintes. On a refusé que j'aille. Alors, oui, je veux
collaborer, mais, encore là, ça, je n'ai pas pu y assister. Donc, évidemment,
ce qu'on fait, on aide avec un projet de loi pour aider les OBNL et qu'il
n'arrive plus de situations malheureuses avec nos OBNL.
Alors, je pense que le projet de loi,
quand même... moi, j'y vois du très, très positif. Je le dis, si on les avait
construits, les 15 000 dans le passé, là, avec nos 8 000, on serait rendus
quand même à 23 000 de logements. Mais il n'empêche qu'on a vécu une pandémie,
les gens ont investi dans leur logement, ont agrandi leur logement, il y a eu
du télétravail. Les gens n'ont pas voyagé.
Et évidemment ce qu'on fait, c'est qu'on
essaie de travailler sur tous les fronts pour améliorer la situation de
logements au Québec. Puis je suis assez honnête pour dire que je suis fière.
Merci, mon équipe, de travailler, vraiment, si je peux dire, avec beaucoup,
beaucoup de collaboration. Parce que, même le Programme d'habitation abordable
Québec, on a eu 102 projets qui ont été déposés, ils sont en analyse
présentement. On va les annoncer dans une semaine. Et, oui, il y a du logement
possible, du logement social. Quand je suis arrivée en poste, il y avait des
HLM barricadés à Montréal depuis dix ans. On a donné 100 millions pour,
justement, les rénover. Et aujourd'hui on va pouvoir offrir des HLM. Et la
réglementation des HLM avec le PRBI, on pouvait habiter dans un HLM, mais il
fallait gagner 21 000 $ par année. On l'a haussé, le PRBI. Donc, ça aussi,
il y a des négociations à faire avec le gouvernement fédéral. Honnêtement, moi
ce que je peux dire, c'est qu'on travaille tous ensemble, et puis il faut
continuer de travailler ensemble.
D'ailleurs, moi, je suis quand même...
puis je vais le dire aujourd'hui, parce que je travaille avec des députés qui
veulent que l'habitation, ça s'améliore au Québec. Nos habitations
travaillent... nos offices d'habitation travaillent vraiment en collaboration.
Les offices ont dit qu'ils n'avaient jamais vu ça, un gouvernement qui était...
qui changeait rapidement la réglementation. Nos coopératives, on essaie de travailler
pour que nos gens... habitent dans nos coopératives, mais on travaille pour le
revenu modeste pour que nos coopératives soient utilisées pour des gens qui ont
des revenus modestes.
Alors, voyez-vous, on essaie de vraiment
redorer l'habitation. Je pense qu'on a vécu une crise du logement, oui, dans
certaines municipalités. Puis ça, je l'ai dit dès le début. Parce qu'avec
15 000 logements qui ont été annoncés, jamais construits, puis les projets
qu'on prend qui sont là sur une liste depuis 10 ans... Je suis ici avec
des gens de la Société d'habitation du Québec. C'est tous des chiffres vrais,
c'est toutes des annonces qui n'ont pas été faites. Nous, on construit puis on
va livrer ce qu'on a promis. On ne livrera pas 15 000 unités, ça, je vous le dis,
puis je suis... encore là, je ne suis pas capable de ne pas le dire, sauf qu'on
en a financé pour 15 000. Les constructions vont continuer. Les annonces, les
102 logements seront... je ne sais pas s'il va y avoir ça 102 projets
qui sera annoncé dans le... Mais dites-vous qu'on travaille pour tout le milieu
de l'habitation. Il faut avoir un équilibre entre nos propriétaires, il faut
avoir un équilibre entre nos locataires. Puis, en même temps, comme je le dis,
tous les programmes Supplément au loyer, pour loger tout de suite des gens dans
les logements, on a haussé le pourcentage également.
Donc, moi, je pense qu'il faut continuer
de travailler ensemble. Il faut rester très positifs, il faut voir que, si on
avait construit dans le passé, peut-être qu'on ne serait pas là aujourd'hui.
Mais honnêtement tous ceux qui travaillent pour améliorer la situation de
l'habitation, merci à vous tous, parce qu'honnêtement, on le sait puis on ne
veut pas arrêter.
• (16 h 40) •
Pour le 1er juillet, maintenant, on a
lancé notre plan en habitation : 77 millions, 2 millions pour les
municipalités, pour les offices d'habitation. Pourquoi? Parce que c'est
évident, 77 millions, encore des nouveaux PSL, des programmes Supplément
au loyer pour qu'on les offre immédiatement au 1er juillet. Ce qu'on fait,
en plus, c'est que les offices d'habitation signent des baux. C'était
impossible avant de signer un bail avec un locataire avant le 1er juillet.
Là, maintenant, on le fait des mois, des mois d'avance. Donc, on peut même
signer des baux. C'est toute de la...
Mme Laforest : ...qu'on a
changé, puis peut-être, ça, c'est difficile de voir ça, mais c'est long,
changer la réglementation, c'est vraiment long. On est à notre sixième projet
de loi. C'est sûr que la première année, on aurait aimé ça tout changer
immédiatement, ça prend des commissions parlementaires. Il faut discuter avec
nos collègues à l'opposition. Puis je sais que des fois, on se parle nous deux,
puis même pour mes collègues à l'opposition, c'est difficile aussi. Mais on
essaie de vous aider. L'important, notre responsabilité, c'est de vous
accompagner. On le fait du mieux possible, avec tous les moyens possibles, avec
les montants possibles. Je crois qu'on a investi énormément en habitation. Il
faut respecter la pandémie qu'on a eue pendant deux ans, le milieu de la
construction a été arrêté quand même quelques mois. Mais je vais rester
positive, parce que, oui, on a les montants, les outils, les offices
d'habitation, je le dis, même mon chef l'a dit, les projets doivent lever de
terre beaucoup plus rapidement. Mais les municipalités, maintenant, avec le
droit de préemption qu'on donne aux municipalités, on va avoir encore là une
autre possibilité pour que les municipalités puissent collaborer encore plus
pour construire du logement partout au Québec. Alors, voilà, merci. Merci
beaucoup, Mme la Présidente, parce c'est important de faire quand même... de
remettre les pendules à l'heure. On ne fait pas juste du mauvais, au contraire,
on fait du très bon. Puis le secteur de l'habitation, les gens qui ont suivi
depuis des années, des années, qu'est-ce qui se passait en habitation, tout le
monde félicite notre gouvernement parce que c'est vrai qu'on est partis de
loin, mais on le fait ensemble puis on va essayer vraiment de continuer à
améliorer la situation.
Alors, voilà, peut-être, là, on ne parle
pas du projet de loi, mais moi, j'avais peut-être une question, c'était au
niveau des OBNL en habitation, parce qu'évidemment on veut protéger tous les
OBNL en habitation. Je crois que d'interdire une vente, les ventes dans les
OBNL, c'est vraiment, on l'a fait rapidement, ce n'est jamais rapide, là, je
sais, mais on le fait très, très rapidement. Parce qu'on vient de vivre deux
ventes, là, des OBNL. Qu'est-ce qu'on a fait tout de suite? Un projet de loi.
Puis maintenant, avant de vendre un OBNL, bien, ce qu'on va faire, c'est qu'on
va demander l'autorisation à la ministre ou au ministre de l'Habitation et
également au ministre de l'Économie. Alors, on va interdire ces ventes-là parce
qu'honnêtement c'est très, très... Parfois, souvent, c'est ingrat. Donc, on
travaille tous ensemble, puis voilà. Merci, Mme la Présidente. Je ne sais pas
s'il me restait du temps. J'ai peut-être dépassé.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
vous reste 6 min 20 s.
Mme Laforest : Six minutes,
O.K. Merveilleux. Alors, quand on travaille la clause F, vous parlez tantôt de
la clause F...
Une voix : ...
Mme Laforest : Tu as une
question? O.K. La question de la clause F, de passer de 5 ans à trois ans,
on dit que ce n'est pas encore assez, mais encore là, c'est une chose. Mais il
faut considérer aussi que pour faire lever de terre un projet en habitation,
ajuster les coûts, il y en a qui disent : On ne veut plus de clause F,
d'autres : On veut garder le cinq ans. Donc, il y a un juste équilibre.
Moi, je voulais juste savoir... le trois ans, pour vous, c'est sûr que j'ai
entendu votre interpellation tantôt, vos propositions. Mais, en même temps, il
faut voir qu'il faut travailler aussi avec les propriétaires. On essaie de
travailler autant propriétaires, locataires, pour que tout le monde soit bien
respecté dans le milieu. Alors, voilà, mais je crois que je vais laisser mon
mon collègue député de Mégantic, il y a... Je crois qu'il avait des questions.
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
Mme la ministre. M. le député de Mégantic, allez-y.
M. Jacques : Oui. Bien,
merci, Mme la Présidente. Moi, je vais parler d'un projet d'habitation,
d'ailleurs, pour les aînés, là, qui a vu le jour dans mon comté puis qui était,
au départ, en 2017, les gens ont commencé à travailler ce dossier-là. On parle
de la Coop du Ruisseau de Weedon. À ma première rencontre pour... comme député,
a été de rencontrer ces gens-là qui ne réussissait pas à attacher un
financement pour leur coopérative, leur coopérative de 26 unités, des
unités de quatre et demi, de trois et demi, puis de studios pour des personnes
âgées de 75 ans et plus ou de 60 ans et plus en perte, en légère
perte d'autonomie. Ça fait que ces gens-là s'étaient regroupés, ils avaient
commencé à ramasser de l'argent, mais il y avait aucun financement disponible,
là, pour réaliser cette belle résidence là, puis pour garder les gens à Weedon,
dans leur famille, avec leur famille, avec leurs petits-enfants et sans s'en
aller vers... ou Sherbrooke, pour recevoir les soins où les besoins étaient.
Puis, dans cette coopérative-là aussi, il y a deux repas par jour qui doivent
être servis à chacun des résidents. Finalement, avec les programmes qui sont
sortis, on a réussi à attacher le projet qui est en réalisation, il est promis,
les premiers résidents vont pouvoir entrer dans la coopérative du Ruisseau au
premier août de cette année et d'ici la fin septembre, tous les résidents, là,
vont avoir occupé les logements...
M. Jacques : ...il y a eu
beaucoup de travail bénévole, il y a eu une mobilisation de la communauté, de
l'ensemble des municipalités autour de Lingwick, de Weedon, de Dudswell, de
Bishopton, de Fontainebleau et de Saint-Gérard. Donc, les gens se sont
mobilisés, la municipalité a mis de l'argent, a donné le terrain, a payé les
infrastructures. L'argent de la communauté a été ramassé. Et il y a eu une
subvention, là, tout près de 4,8 millions, du gouvernement du Québec pour
permettre de la réalisation de ces travaux-là. J'ai eu la chance d'aller
visiter la construction. Même les gens, là, du comité, du conseil
d'administration ont décidé de prendre le taureau par les cornes puis de faire
agrandir, même, l'habitation pour permettre à tous les locataires d'avoir des
casiers mais pas à l'extérieur du bâtiment, parce qu'on parle de personnes en
perte d'autonomie, des personnes aînées, des personnes âgées, et toutes les cases
vont être à l'intérieur.
Puis je faisais la visite avec Monsieur
Jean-Denis Roy, puis, pour lui, tous les gens qui avaient contribué, que ce
soit un don de 100 $, un don de 1 000 $, un don de
5 000 $, c'était important que tous les gens, les municipalités
aussi, aient un beau panneau à l'intérieur de la coopérative du Ruisseau pour
que les gens qui ont participé à cette coopérative-là soient tous affichés,
qu'il y ait un sentiment d'appartenance pour le futur aussi. Parce qu'il y a
des gens plus jeunes qui ont participé à la construction, là, monétaire de
cette coop du Ruisseau là. Donc, il a fait même enlever un petit garde-robe qui
ne servait, pour lui, à rien. Il a fait changer la porte de côté pour mettre un
beau grand panneau de 12 pieds de large par huit pieds d'haut et de
mettre, là, l'ensemble des personnes qui avaient contribué au projet.
En plus, il y avait un souci d'avoir un
gazebo à l'extérieur, et un gazebo, là, qui va coûter quelques dizaines de
milliers de dollars. Puis il a réussi aussi à aller chercher les
commanditaires, du financement pour faire le gazebo, pour que les personnes
aient un accès extérieur soit avec avec leur chaise roulante ou... mais tout
ça, là, tout près de la forêt, en arrière de la coop du Ruisseau. Et finalement
il a réglé deux, trois autres petites choses. Les gens vont pouvoir... avec son
agrandissement, ça a permis d'avoir aussi un espace de recharge pour les plus
triporteurs et les quadriporteurs à l'intérieur. Donc, les gens peuvent rentrer
complètement à l'intérieur, il y a un petit espace de 15 par 15 pour remiser
l'ensemble, là, des triporteurs ou des quadriporteurs des résidents de la coop
du Ruisseau. Et aussi pour les gens qui vont avoir des véhicules électriques,
bien, il a fait quand même installer cinq bornes de recharge pour les véhicules
électriques. Donc, on vise vers l'avenir. Puis il y a même des tuyaux de passés
pour en ajouter pour plus tard, quand que l'entièreté du parc automobile du
Québec, là, va à l'électricité.
Donc, c'est un peu ça, Mme la Présidente.
Je voulais vous partager que ça se fait, des projets de logements. Et on a
réussi à en faire un dans mon comté. Et je sais pertinemment qu'il va y en
avoir d'autres d'annoncés bientôt avec le PHAQ. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, M. le député de Mégantic. Je céderais maintenant la parole au député
de Viau. Vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme la
Présidente. Merci à vous. Merci à chacun de vous pour être présents aujourd'hui.
Écoutez, ça va faire bientôt quatre ans que je suis ici, à l'Assemblée
nationale, représentant la région de la circonscription de Viau. S'il y a une
chose que j'ai apprise, c'est que, quand ça va mal, c'est la faute à l'ancien
gouvernement. Mais, quand ça va bien, on prend tout le crédit. Et c'est ce que
je viens d'entendre encore une fois de plus. Ce que je sais, c'est que ce n'est
pas la faute à l'ancien gouvernement si, aujourd'hui, vous n'avez pas assez de
temps pour... et j'aurais bien aimé vous entendre, que vous puissiez bénéficier
de tout le temps dont vous avez besoin, parce que cet enjeu-là est important.
Je représente une circonscription où plus de la moitié des résidents, près de
70 % des résidents de ma circonscription sont des locataires. Donc, je
pense que la parole des locataires est aussi importante, et aussi très
importante.
Mais, ceci étant dit, je vais vous donner
du temps. J'irai avec des questions courtes en espérant que vous allez pouvoir
nous répondre rapidement. Vous choisissez qui répond. Qu'est-ce que vous auriez
aimé voir comme mesures de protection, dans ce projet de loi là, pour qu'il
soit un bon projet de loi? Qu'est-ce que vous auriez aimé voir?
• (16 h 50) •
M. Dussault (Cédric) : Bien,
un contrôle des loyers. Comme on le disait, depuis que notre regroupement
existe, depuis 40 ans, c'est ce qu'on demande : un contrôle des
loyers. Ça existe ailleurs, hein, ce n'est pas...
M. Dussault (Cédric) : ...ce
n'est pas sorcier tant que ça de faire un contrôle des loyers, il y en a un
notamment à Toronto. On a besoin, pour un contrôle des loyers, d'un registre.
Un registre aussi, encore une fois, ce n'est pas sorcier. Ça existe ailleurs et
ça serait très possible de le faire au Québec. Donc, bien, nous, on a ça comme
revendication. On aurait aimé ça.
On aurait aimé ça aussi des meilleures
protections contre les évictions. Nous, au RCLALQ, notre revendication, c'est
de carrément abolir la section... l'article 1959 du Code civil qui permet
les évictions en cas de subdivision, changement d'affectation et
agrandissement, parce qu'on sait, en fait, que... je sais que la ministre, là,
donne des chiffres, là, qui sont au tribunal administratif sur le nombre
d'évictions pour dire qu'il n'y en a pas tant que ça. On sait pertinemment que
ces chiffres-là ne sont absolument pas représentatifs. La très grande majorité
des cas d'éviction, de rénoéviction ne se rendent pas jusqu'au Tribunal
administratif du logement. D'une part, parce qu'il y a beaucoup de locataires
qui ignorent leurs droits, parce que les avis d'éviction sont envoyés aussi par
les propriétaires. Il y en a qui sont donnés de façon verbale. Les locataires
ignorent leurs droits et puis, bon, ils vont simplement accepter de partir. Il
y a aussi beaucoup de cas où est-ce qu'il y a des travaux majeurs. On prétend
qu'il va y avoir des travaux majeurs. Et dans la majorité des cas, encore une
fois, les travaux ne sont jamais apportés.
Donc, pour nous, les grands problèmes de
cette crise du logement, en ce moment, c'est évidemment l'explosion des prix
des loyers. Puis l'un ne va pas sans l'autre, là, les évictions. On évince des
locataires pour pouvoir augmenter les loyers davantage. Donc, on aurait aimé ça
avoir un contrôle des loyers, mais on aurait aimé ça aussi avoir des meilleures
protections pour les évictions. Puis, juste pour dire aussi, il y a des aînés
qui ne sont pas seulement... les aînés, ce n'est pas seulement dans les RPA. Il
y a énormément d'aînés vulnérables qui habitent depuis très longtemps dans leur
logement, qui habitent dans des logements qui sont à loyers qui sont plutôt
faibles, et c'est des cibles très, très faciles et très, très vulnérables pour
les évictions, justement, parce que souvent ça va être des personnes qui vont
être dans certains cas, qui vont être même intimidées par leur propriétaire
pour devoir partir. Donc, il n'y a aucune protection dans ce projet de loi là
non plus pour les aînés qui sont en dehors des RPA.
M. Benjamin : J'ai une
question pour Mme Laflamme. Dans le mémoire du FRAPRU, donc, il y a une
proposition à la page 4 qui proposait que le gouvernement s'assure que le
droit de préemption accordé aux municipalités à des fins d'habitation. Est-ce
que, donc, selon vous, soit utilisé pour le logement social? Est-ce que ce
droit de préemption là, par exemple, s'il est utilisé, par exemple, pour la
construction de centres communautaires, par exemple, est une bonne chose?
Mme Laflamme
(Véronique) :Tout à fait. Puis le droit
de préemption, c'est à des fins, en fait, là, grosso modo d'utilité collective.
Donc, ça peut être utilisé, effectivement, pour des fins comme celles-là.
Alors, oui, il y a des besoins collectifs autres et autres que le logement. Par
contre, notre inquiétude, c'est que si les programmes de logements sociaux et
communautaires ne sont pas financés adéquatement, bien, le droit de préemption
ne sera pas utilisé en matière de logement social. Et ça, c'est important pour
nous parce qu'il faut comprendre que le logement abordable ou dit abordable
privé n'atteint pas les mêmes objectifs d'abordabilité dans le temps. Le
logement social et communautaire est de propriété collective, donc qui est hors
logique du profit. Ce qui fait en sorte que même, par exemple, dans le cas du
FAC, si pendant 15 ans, minimalement, il y a des obligations
d'abordabilité, après 15 ans, elles sont perdues, entre guillemets, alors
que quand on investit dans des organismes sans but lucratif d'habitation, dans
des coopératives, comme le député de Mégantic en a parlé, dans des logements
publics gérés par les offices d'habitation, c'est des habitations collectives
de propriété sociale qui vont demeurer à la communauté, et le prix diminue.
Donc, des logements financés il y a 20 ans dans le programme AccèsLogis,
aujourd'hui ils sont moitié moins chers que le prix des logements affichés, et
c'est une bonne chose. D'ailleurs, je n'ai pas pu vous parler des modifications
à la loi de la SHQ. Je vous invite à lire la dernière partie de notre avis
parce que les locataires qui habitent ces logements-là paient les hypothèques,
paient l'entretien. Alors, on trouve un peu bizarre d'introduire une
contribution, une forme de taxe finalement, parce que les logements sont moins
chers que sur le marché, parce que personne ne fait du profit. Mais c'est une
autre histoire. Donc, pour revenir, donc, à votre question finalement sur le
logement social, excusez-moi, je me suis un peu perdu. Donc, le droit de
préemption pour...
Mme Laflamme
(Véronique) :...pour nous c'est vraiment
un bon outil. Ça va permettre aux villes d'agir plus rapidement. On l'a vu à
Montréal. Par contre, si on regarde à Montréal des immeubles et des terrains
qui ont été acquis avec le droit de préemption par la ville, présentement il y
a des projets qui ne peuvent pas avancer. Je pense que c'est le cas notamment
dans Parc-Extension et où... parce que dans le fond, on n'a pas financé le
programme AccèsLogis suffisamment, et il n'y a pas d'unité dans ce programme-là
puisqu'il y a eu 500 nouvelles unités en quatre ans de financées.
J'entends bien, Mme la ministre, quand vous nous dites qu'AccèsLogis finalement
n'est pas terminé. Vous savez, on a eu des inquiétudes que ça soit terminé
parce que ce n'était pas clair quand le FAC a été lancé, si ça remplaçait
AccèsLogis ou pas. On a toutes sortes de rumeurs qui disent qu'en privé les
gens se font dire qu'AccèsLogis est là juste le temps que le backlog soit
livré. Alors, nous, on pense que ça serait bien de clarifier ça publiquement
une fois pour toutes. Qu'on passe à autre chose. Puis une façon de le
démontrer, ça serait d'ajouter immédiatement des nouvelles unités dans ce
programme-là pour que les projets qui sont attendus puissent démarrer parce que
le FAC ne répond pas aux mêmes besoins. Ce n'est pas un programme aussi
complet. Et, oui, il y a des PSL...
M. Benjamin : Si vous
permettez, parce que j'ai deux autres questions. Moi...
Mme Laflamme
(Véronique) :Oui, excusez-moi,
M. Benjamin. Allez-y. Parfait.
M. Benjamin : Voilà.
J'aimerais vous entendre sur la clause f) parce que, nous, on essaie de
comprendre cette réduction de cinq à trois ans et on se demande pourquoi pas
cinq à quatre ans, cinq à deux ans. On essaie de faire une analyse pour bien
saisir. Est-ce que vous avez eu le temps de vous pencher là-dessus? J'aimerais
vous entendre là-dessus, sur...
Mme Deneault (Marjolaine) : Si
je peux me permettre. En fait, nous aussi, on a le même genre de
questionnements. D'ailleurs, on avait été en discussion avec le cabinet, avec
des personnes au cabinet de la ministre Laforest qui nous avaient dit justement
que ce n'était pas une solution de réduire le nombre d'années. Donc évidemment
qu'on a ce même genre de questionnements là. Donc, c'est aussi pour ça qu'on
est en faveur de l'abolition de la clause f) en fait. Donc évidemment je
comprends que ça ne ferait pas l'affaire des propriétaires. Là, on est dans
dans un marché spéculatif élevé, donc c'est pour ça que, pour nous la solution
la plus simple est l'abolition de la clause f), et pourquoi pas regarder du
côté des règlements de fixation de loyer pour voir s'il n'y a pas des
aménagements possibles qui pourraient être faits au niveau des constructions
neuves donc pour éviter, là, des hausses de plusieurs centaines de dollars avec
la clause f).
Mme Laflamme
(Véronique) :Même chose pour nous concernant
la clause f). On est extrêmement inquiets puis on pense que les pistes qui sont
soumises, notamment de regarder s'il n'y a pas moyen d'aménager la méthode de
fixation. Parce qu'il faut savoir que les gens qui se retrouvent dans un
logement neuf qui reçoivent une hausse de 300 $ soit ils acceptent, soit
ils quittent grosso modo, et, quand il n'y a pas de logement, quand on vient
de déménager, ça crée des drames. Alors, on force les gens à arriver dans des
situations ou ils vont payer 100 % de leurs revenus pour se loger
pratiquement ou on va les mettre dans une très grande précarité avec les
logements qui sont disponibles sur le marché qui sont aussi extrêmement chers.
Donc, il y a une absence de choix. Et il faut savoir aussi se rappeler qu'on parle
de la logique inflationniste. Actuellement, le prix des loyers est en hausse,
les logements nouvellement construits contribuent grandement à ça, hein? C'est
les logements nouvellement construits qui sont les plus chers. Bon. Il y a
aussi la transformation. Donc, on va continuer à contribuer à cette logique
inflationniste avec les modifications qui ont été apportées.
M. Benjamin : Merci. À
la page 5 de votre mémoire, en fait le mémoire du FRAPRU, vous, quand
vient le temps de parler de l'introduction de la contribution financière qui
peut être exigée aux locataires de logements à loyer modeste, une telle
contribution, vous dites, n'est absolument pas nécessaire puisque les ménages
visés contribuent déjà, via leur loyer, à l'entretien. Pour le bénéfice des
gens qui nous écoutent, j'aimerais peut-être que vous nous expliquiez votre
point de vue là-dessus.
Mme Laflamme
(Véronique) :Malheureusement, on a fait
des demandes d'éclaircissement quand le projet de loi a été déposé, mais on n'a
toujours pas reçu de réponse. Donc, on peut... on présume. Mais ce qu'on
comprend, c'est que ça découle de l'adoption du projet de loi n° 67,
donc l'an passé, quand des modifications ont été apportées à la Loi de la SHQ
qui prévoit qu'il y aura un règlement sur les revenus modestes qui sera adopté.
Ce règlement-là n'a finalement pas encore, là, été déposé. Évidemment qu'on
espère être consultés sur le projet de règlement. Mais ce qu'on comprend, c'est
que la modification à la loi aujourd'hui, c'est pour permettre qu'on exige une
contribution à des ménages qui habiteraient ces logements modestes. On ne sait
toujours pas est ce que c'est pour l'AccèsLogis, est ce que c'est pour le FAC,
est ce que pour les deux.
• (17 heures) •
Ce qu'on comprend de cette logique-là, c'est
que pour des gens qui habiteraient dans un logement qui a été subventionné
notamment, par exemple, par un AccèsLogis, des locataires finalement dont les
revenus ne seraient plus modestes selon le règlement, donc on ne connaît
toujours pas quels seront les critères pour avoir un revenu modeste, vont être
appelés à contribuer finalement pour payer davantage. Donc, nous, on remet
cette logique-là en question parce qu'on pense que de sortir du privé, d'avoir
une plus grande part du parc de logements qui est hors marché privé, que ça
soit des coopératives, des OSBL, ou des HLM, c'est une partie de la solution
pour s'assurer que tout le monde se loge décemment. Et on ne pense pas...
17 h (version non révisée)
Mme Laflamme
(Véronique) :...c'est le principal
problème actuellement, qu'il y a des gens trop riches, il y en a peut-être,
mais ce n'est vraiment pas le principal problème, et on trouve que c'est une
drôle de logique de dire qu'on va taxer, finalement, les gens qui gagneraient
un petit peu trop cher, qui habitent dans ces logements-là, surtout ne sachant
toujours pas quel... comment on définira, finalement, le loyer modeste dans...
le futur règlement qu'on ne connaît toujours pas...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
merci, merci.
Mme Laflamme
(Véronique) :Donc, pour nous, c'est
prématuré un peu.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous ai laissé plusieurs secondes supplémentaires. Je suis désolée, j'ai la
tâche ingrate d'interrompre. Mais maintenant, c'est la... Je cède maintenant la
parole à M. le député de Laurier-Dorion. Vous disposez également de 2 min 55 s
M. Fontecilla : Très peu de
temps également. Je déplore, également, comme d'autres personnes, le fait que
vous n'ayez pas été invités, vous devez vous partager le temps. Je vais y aller
avec une question très, très large. Vous partagez le temps comme vous voulez.
Selon vous, là, qu'est-ce qu'il faudrait inclure dans ce projet-là qui ne se
trouve pas actuellement?
Mme Laflamme
(Véronique) :Bien, je vous invite... D'abord,
merci pour la question. S'il... C'est vraiment au niveau des évictions, donc,
je vous invite à regarder à la page 4, les modifications au Code civil pour
empêcher les évictions de locataires. D'une part, j'en ai parlé tout à l'heure,
il y a au moins trois modifications faciles qui pourraient se faire au Code
civil et qui ont été... et qui sont connues, qu'on a déjà présentées à la
ministre il y a plusieurs mois, lors du comité interministériel, que la ministre
a formé, auquel ont a été invités à participer. Donc, il y avait des
modifications au Code civil que je vous ai énumérées plus tôt, que vous allez
trouver aussi dans nos mémoires.
L'autre élément, bien, vous avez déposé un
projet de loi pour l'élargissement, finalement, des protections des locataires
aînés, là, connu comme la loi Françoise David. On pense que ça aurait été un
bon moment aussi. On entend beaucoup de désespoirs chez des locataires aînés
qui habitent leur logement, qui habitent leur quartier depuis longtemps, puis
qui sont souvent des locataires aînés qui habitent en logement locatif pas en
RPA, et qui sont des victimes, finalement, de ces reprises-là. Donc, on pense
que de renforcer les protections des locataires aînés, ça aurait été aussi un
bon pas de le faire maintenant pour lancer un signal clair. Parce que ces
locataires-là qui se font... qui perdent leur logement, souvent, c'est le début
de la fin. On va se le dire. On entend des histoires extrêmement tristes. Et
donc, voilà.
L'autre élément, bien, c'est, j'en ai
parlé tout à l'heure, c'est d'aller plus loin et d'empêcher, carrément, le
changement d'affectation des RPA pour s'assurer que les locataires aînés,
finalement, ne perdent pas les services auxquels ils et elles ont droit,
surtout dans le contexte où il n'y a pas d'alternative. Si on finançait plus
rapidement et de façon plus ambitieuse, avec le logement social et
communautaire, et puis qu'il y avait des logements disponibles pour les aînés,
notamment, comme la Coopérative du Ruisseau ou d'autres, les OSBL d'habitation,
où les aînés ont accès à du soutien communautaire en logement social, bien, il
y aurait au moins un endroit où aller. Mais là ces locataires-là qui perdent
leurs services, ces personnes-là aussi, là, font face à un mur. Donc, ce sont
deux exemples, là, concrets, je dirais.
Et je profiterais, finalement, pour dire
un mot sur la protection des OSBL, parce que je n'ai pas pu le dire tout à l'heure.
Je sais que vous avez entendu le regroupement québécois des OSBL juste avant
nous et que, ce soir, il y aura la FROHME. On partage leur avis à 100 %.
Donc, on... je tiens à dire, là, que cette protection-là des OSBL est
nécessaire, là, contre la vente au privé.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Vous êtes vraiment très, très, très bien timée. Je vais laisser la
parole maintenant à la députée de Gaspé pour 2 min 55 s
Mme Perry Mélançon : Merci
beaucoup, Mme la Présidente. Donc, je suis contente de vous entendre. J'aurais
aimé pouvoir vous entendre plus longtemps chacun avec votre temps, moi aussi,
parce que vous amenez des points importants, pas juste intéressants, mais
importants, pour lutter contre la crise sociale, crise du logement, mais crise
sociale, qui va s'accentuer avec le 1er juillet qui s'en vient. On est d'accord
sur deux points : droit de préemption et la protection des OBNL. Moi
aussi, j'ai des questions sur la question de la clause F. D'ailleurs, 15 juin,
une autre date, ce sera la Journée mondiale de la lutte contre la maltraitance
chez les personnes aînées. Puis, dans notre plan, au Parti québécois, on veut
abolir la clause F, carrément. Donc, qu'est-ce que vous répondriez à des gens
qui représentent, par exemple, les propriétaires et qui se disent : Bien,
ça, ça va complètement anéantir l'offre, il n'y aura plus de construction qui
va se faire au Québec à cause de cette clause qui est si importante.
Mme Deneault (Marjolaine) : Je
me permettrais de répondre là-dessus parce que mon... bien, notre regroupement,
on a fondé un front commun, en fait, avec des groupes de défense de droits des
aînés, des syndicats. Donc, on parle de la FADOQ, de différents AQDR, on parle
de la Fédération des CAAP, donc, qui a eu le mandat d'intervenir sur les enjeux
liés au bail dans les RPA, on parle de l'ACROQ qui est une nouvelle association
que vous connaissez peut-être, qui essaie de représenter les droits des
résidents et résidentes de RPA. Donc, on a fait plusieurs rencontres ensemble
parce que ce...
Mme Deneault (Marjolaine) : ...ce
qu'on réalisait, en fait, c'est qu'on s'est connu à travers les consultations
particulières des autres projets de loi puis on voyait qu'on avait des points
communs, alors que... même si nos organisations ont vraiment des histoires très
différentes et travaillent de manière différente, on a des points communs et on
s'entend sur le fait qu'il y a énormément de problèmes dans les RPA, des
problèmes graves, des gens, justement, que... La clause F, là, tu sais, on
parle d'argent, on parle de rentabiliser des logements. C'est que le problème,
c'est que, dans les RPA, la première année est souvent utilisée comme une
espèce d'année marketing, c'est-à-dire qu'on va mettre le loyer très bas pour
attirer les locataires aînés. On pense que les gens en RPA, c'est souvent des
gens qui ont été propriétaires dans leur vie, qui ont vendu leur maison, qui
veulent habiter en logement pour faciliter leur vie, puis là ils se ramassent
dans des RPA en ne connaissant pas leurs droits, ne savent pas un peu ce qui se
passe, donc, en fait, et là se retrouvent à l'an deux avec une augmentation de
200, 300, 400, 500 dollars, ne sont pas capables de l'assumer, vont se mettre
dans des situations financières très précaires, en faillite. Ça peut causer
d'énormes problèmes de santé, du stress, quand on pense à tout ça.
Donc, pour nous, c'était vraiment unanime,
s'il y a une chose pour laquelle toutes nos organisations étaient très
claires... Je ne sais pas si la FADOQ a été entendue, mais elle va l'être...
O.K., tantôt. Donc, on est en faveur de l'interdiction de la clause F. Ça n'a
été même pas un débat entre nous, c'était unanime. C'est la solution pour les
RPA, c'est déjà, pour la plupart... Je ne parle pas des petites RPA, je pense
qu'on serait tous et toutes ouverts à avoir un modèle différent pour les
petites RPA de proximité, dans les villages, notamment, mais pour les grosses
RPA , quand on pense à Groupe Maurice, Résidences Soleil. C'est des entreprises
qui sont cotées en Bourse, qui ont beaucoup d'argent. On a vu une émission d'Enquête
qui a essayé de révéler des choses là-dessus. Ça a fait très peu d'échos ici.
Donc, pour nous, ce n'est pas des organismes qui ont besoin de la clause F.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Merci de votre contribution. Malheureusement, c'est tout le temps
qu'on avait, là, pour Mme la députée de Gaspé.
Alors, je vous remercie pour votre
contribution aux travaux de la commission. Sur ce, je vais suspendre les
travaux pour quelques instants.
(Suspension de la séance à 17 h 7)
(Reprise à 17 h 16)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
la commission est en ondes. Nous reprenons les travaux. Je vous inviterais au
silence, s'il vous plaît. Nous allons maintenant accueillir les représentants
du Réseau FADOQ. Alors, je vous rappelle que vous disposez de dix minutes pour
votre exposé. Je vous inviterais donc à vous présenter et ensuite procéder à
votre exposé. Par la suite, nous aurons une période d'échange avec les membres
de la commission. Je vous cède donc la parole pour dix minutes.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Merci.
Mme la Présidente, je vous remercie. Mme la ministre, Mesdames et Messieurs les
parlementaires. Je me nomme Gisèle Tassé-Goodman, présidente du Réseau FADOQ.
Je suis accompagnée de Monsieur Danis Prud'homme, directeur général, et
Philippe Poirier-Monette, conseiller aux relations gouvernementales.
Le Réseau FADOQ est un regroupement de
personnes de 50 ans et plus qui compte près de 525 000 membres. Dans chacune de
nos représentations politiques, nous souhaitons contribuer à l'amélioration de
la qualité de vie des aînés d'aujourd'hui et de demain.
D'abord, j'aimerais remercier les membres
de la commission pour cette invitation et exprimer le point de vue du Réseau
FADOQ sur le projet de loi n° 37, Loi modifiant diverses dispositions
législatives, principalement en matière d'habitation.
La protection des locataires aînés est un
enjeu qui préoccupe notre organisation. En 2020, certaines recommandations du
Réseau FADOQ avaient été retenues afin d'améliorer la défense des droits des
aînés dans le cadre du projet de loi n° 67. Néanmoins, beaucoup restait à faire
dans le dossier. Ainsi, le projet de loi n° 37 est une pièce législative qui
était attendue par le Réseau FADOQ.
À de nombreuses reprises, notre organisation
a dénoncé l'article 1955 du Code civil du Québec, que l'on nomme également
clause F. Les dispositions de cet article empêchent un locataire de refuser une
hausse de loyer si l'immeuble dans lequel il réside a été construit il y a
moins de cinq ans ou s'il a changé d'affectation il y a moins de cinq ans. Cet
article crée des situations inadmissibles, notamment pour les locataires aînés.
Malheureusement, le projet de loi n° 37 ne
propose que de réduire la portée de la clause F de 5 à 3 ans. Cette proposition
ne règle pas le problème, il le circonscrit à une période moins longue. Notre
organisation recommande que les RPA soient exclues des dispositions prévues à
l'article 1955 du Code civil du Québec.
Par ailleurs, il importe que les
augmentations de loyer dans les immeubles visés au second alinéa de l'article
1955 du Code civil du Québec soient encadrées et que le Tribunal administratif
du logement puisse avoir l'autorité nécessaire afin d'entendre les clauses en
lien avec ces augmentations.
Néanmoins, notre organisation souhaite
saluer la mise en place d'une balise en ce qui concerne la section F du bail
par le biais de l'introduction de l'article 1955.1 au Code civil du Québec. Cet
article encadre la fixation du loyer en ce qui concerne le logement situé dans
une résidence privée pour aînés ou dans un autre lieu d'hébergement où sont
offerts à des aînés des services lorsque cet établissement fait l'objet d'un
changement d'affectation tout en demeurant offert à des fins d'habitation.
Toutefois, notre organisation propose de
modifier le premier alinéa de l'article 1955.1 en retirant le passage qui se
rattache à la personne même du locataire. Cette proposition est effectuée afin
de s'assurer que cet article puisse s'appliquer aux RPA et aux lieux d'hébergement
pour aînés qui n'offraient pas nécessairement de services rattachés à la
personne. Incidemment, notre organisation propose de retirer le même passage
proposé à l'article 5 du projet de loi n° 37.
Par ailleurs, le Réseau FADOQ se permet de
saluer l'introduction de l'article 1955.2, lequel précise que le locateur ne
peut pas évincer un locataire au seul motif d'un changement d'affectation.
Notre organisation apprécie également
l'ajout d'une section à la Loi sur les compagnies, laquelle porte sur les
immeubles construits, acquis, restaurés ou rénovés grâce à une aide en matière
d'habitation. Cette section ajoute d'une série de responsabilités qui
renforcent la gestion saine de ces actifs immobiliers, ce qui est bien
accueilli par le Réseau FADOQ.
• (17 h 20) •
Par ailleurs, cette section insère une
clause qui donne au ministre un droit de regard sur différents...
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : ...dispositions
relativement à ces bâtiments, notamment son aliénation. Des amendes aux
contrevenants en lien avec les infractions nommées à cette section sont
ajoutées. Finalement, notre organisation salue l'implication du Réseau
québécois des organismes sans but lucratif d'habitation dans ce contexte.
Notamment, en cas de liquidation de la personne morale, il sera possible de
céder un bâtiment à ce regroupement.
Le Réseau FADOQ souhaite maintenant
aborder d'autres aspects qui n'ont pas été touchés par le projet de loi n° 37,
afin de favoriser la défense des droits des aînés qui résident en résidences privées
pour aînés. Tout d'abord, il importe de rappeler la réalité de la clientèle en
RPA. Selon la société centrale d'hypothèques et de logement, les résidents en
RPA ont en moyenne 82 ans. Bien des aînés choisissent ce milieu de vie à
cause de leurs limitations. À des degrés divers, le locataire est dépendant du
milieu de vie et de son personnel. Il s'agit donc d'une clientèle qui peut être
vulnérable. En 2016, le Protecteur du citoyen signifiait que les locataires en
RPA craignaient d'être la cible de représailles s'ils exprimaient leurs
mécontentements ou s'ils entreprenaient un recours. Ainsi, certains aînés ne
contestent pas des modifications de bail abusives, tandis que d'autres
redoutent les procédures et les délais. Selon le Protecteur du citoyen, un tel
état de situation conduit à un risque de déni des droits des résidents en RPA.
Le Réseau FADOQ recommande au gouvernement
du Québec de permettre le dépôt des demandes conjointes en lien avec la
fixation de loyer dans les RPA afin que les augmentations annuelles puissent
être contestées de manière commune auprès du Tribunal administratif du
logement. Actuellement, si l'ensemble des locataires d'une même RPA souhaitent
contester une augmentation de loyer applicable à tous, chaque résident devra
entreprendre individuellement une démarche auprès du Tribunal administratif du
logement. En plus d'entraîner l'engorgement du tribunal administratif et
d'augmenter les délais afin d'obtenir une audience, cette situation est une
source de stress pour de nombreux résidents et les décourage d'entamer des
démarches afin de défendre leurs droits.
Par ailleurs, lors du renouvellement de
son bail, il serait important de permettre aux locataires en RPA de retirer des
services qui seraient inscrits à son bail et dont ils n'auraient plus besoin à
la suite, par exemple, d'un rétablissement. Nous souhaitons également que les
hausses relativement aux services offerts en RPA, qui se rattachent à la
personne même du locataire, soient encadrées.
Finalement, il est nécessaire de préciser
le coût des services inclus dans le loyer de base en RPA. Sans précision
relativement à la proportion du loyer alloué à ses services, le locataire peut
difficilement obtenir un remboursement juste et équitable auprès du Tribunal
administratif du logement.
J'aimerais remercier les membres de la
commission de nous avoir écoutés. Monsieur Prud'homme répondra à vos questions.
Je me réserve toutefois le droit... le privilège d'intervenir. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup pour votre intervention. Nous allons maintenant procéder à la période
d'échanges avec... On va débuter avec Mme la ministre, qui dispose de 17 min 30
s.
Mme Laforest : Oui. Bonjour,
bonjour. Ça me fait plaisir de discuter avec vous. J'ai une question vraiment
importante. En commençant, je voudrais savoir : Les deux ans de pandémie,
dites-moi, sommairement, là, comment les deux années de la pandémie ont affecté
le milieu de l'habitation pour les aînés, spécifiquement, durant ces dernières
années-là?
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Merci pour la question. En fait, à plusieurs niveaux. Dans un premier temps, si
on pense aux RPA, bien, les gens ont été confinés, n'avaient pas le droit de
sortir. Donc, ça, ça a été très difficile pour eux autant physiquement que
mentalement. Ensuite, il y a des services qu'ils n'ont pas reçus et pour lesquels
ils ne peuvent pas avoir de remboursement ou ont de la difficulté à obtenir
remboursement. Donc, ça, c'est du côté RPA.
Si on regarde du côté de l'habitation,
normalement, bien, les gens qui étaient en habitation normale n'étaient pas
confinés à l'intérieur de leur appartement, pouvaient sortir. Donc, il y avait
quand même une dichotomie importante de ce côté-là. Autre chose, bien,
évidemment, les gens ont eu besoin de services additionnels, à titre d'exemple,
l'épicerie, notamment, parce qu'on leur demandait de ne pas aller. Donc, ça, il
y a eu des coûts additionnels, il y a eu des stress additionnels, et évidemment
tout ce qui entoure la peur d'attraper la maladie. Tous ceux qui, entres
autres, aussi, avaient des services, donc, procurés pour leur... soit des
services quotidiens ou des services d'aide-domestique, évidemment, pendant un
grand bout de temps, ils n'ont pas eu ces services. Et nous avons fait un
sondage qui disait que près du trois quarts des gens...
M. Prud'homme (Danis) :...qui
recevaient ces services-là, quand ils ne les ont pas reçus, leur état s'est
détérioré. Donc, voilà, en gros, rapidement, des choses qui ont eu lieu à cause
de la pandémie.
Mme Laforest : O.K..
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Alors,
si vous permettez, Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui, allez-y.
Allez-y.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Bien
des aînés, et, dans bien des cas, ce sont des femmes, parce qu'on a parlé
d'âge, 82 ans, de personnes qui habitent en RPA, nous ont rapporté avoir été
confinées, naturellement, pendant la pandémie. Donc, plusieurs d'entre ces
personnes-là ont choisi d'habiter en RPA pour les services qui sont offerts,
pour la vie active au sein de la RPA, et, en étant confinés, n'ont pas obtenu
ces services-là et ont une crainte que ceci se reproduise et se disent
pénalisées parce qu'ils n'ont pas pu... ils doivent... ils ont payé, en bout de
ligne, dans ces services-là, c'était un choix, d'aller habiter en RPA. On nous
fait part qu'on se sent en sécurité, en habitant là. Plusieurs d'entre elles ou
d'entre eux sont veufs ou veuves et savent que les RPA sont barrées, sont
verrouillées à la fin de la journée. Donc, ce n'est pas n'importe qui qui peut
y entrer. Alors, tout ça pour dire que les aînés se sont sentis pénalisés du
fait qu'ils ont été pénalisés, mais... ont eu l'occasion de vivre en RPA, mais
de payer aussi pour ces services, mais n'ont pas pu les obtenir.
Mme Laforest : O.K., oui. On
a discuté, d'ailleurs, hein, pour le bail, on a eu des discussions à propos de
ça.
J'ai une autre question au niveau des...
Avez-vous connaissance de plusieurs résidences pour aînés qui ont été vendues
pour devenir des immeubles à logements réguliers?
M. Prud'homme (Danis) : Pour
répondre à votre question, bien, on le voit, quand ça se produit, parce que,
souvent, ça fait les manchettes, comme on dit. Il y a aussi des gens qui nous
écrivent ou nous appellent à cet effet-là. Donc, plusieurs, on ne suit pas le
compte, mais ça fait quand même depuis quelques années, à quelques reprises,
que ça arrive.
Mme Laforest : O.K.. Donc, la
situation... l'article qu'on veut adopter pour les OBNL, vous êtes sûrement
d'accord pour les protéger à ce moment-ci, si vous avez vécu des situations
avec MenaSen et Richelieu. O.K..
Alors, je voulais savoir, quand on dit...
Vous avez parlé tantôt... Les causes communes au Tribunal administratif du
logement, parce que c'est quand même un succès, là, qu'on avait, on l'avait
adopté dans le projet de loi, c'était 16, les demandes, 67... dans le projet de
loi n° 67, puis je crois que c'est vraiment un succès. Est-ce que vous en
entendez parler beaucoup, vous? Là, vous parlez des causes communes pour la
fixation, les hausses de loyer, mais, au niveau des demandes communes, pour une
autre raison, j'aimerais ça vous entendre sur ça. Moi, j'ai des échos que c'est
positif, mais vous, je voudrais vous entendre.
M. Prud'homme (Danis) : Bien
oui, c'est positif, effectivement. On est satisfaits de cette avancée-là. Par
contre, souvent, les gens, ce qu'ils vont nous dire, c'est qu'ils aimeraient
bien que ça soit la même chose pour les loyers, parce qu'eux font un parallèle
du fait qu'on aurait dû l'attribuer... impôt, loyer inclus.
Mme Laforest : Vous dites...
O.K., O.K., pour les prix payés. Les services non reçus, là, tantôt, je vous ai
entendu, vous avez dit : On aimerait ça que... Quand les services ne sont
pas rendus, si j'ai bien entendu, il faudrait qu'on change à chaque fois qu'il
y a des services que les aînés n'ont pas. Comment vous voyez ça?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, un bail, c'est un contrat. Donc, si, au contrat, il y a des services
qui doivent être rendus à l'intérieur, on parle des services de base inclus
avec le bail, là, pas les services en annexe, là. Bien, en fait, à titre
d'exemple, la jouissance par rapport à une piscine, par rapport à un jardin, à
titre d'exemple, si les gens ont un jardin communautaire ça peut être
effectivement, même quand on va manger en salle. On l'a vu pendant la pandémie,
les gens qui n'ont pas pu aller manger, qui n'ont pas reçu les services, qui
n'ont pas pu jouir des installations pour lesquelles ils paient. Bien, en fait,
c'est très difficile de voir le montant qui devrait leur être octroyé. Et
deuxièmement, dans certains cas, on leur donne pour des activités... à titre
d'exemple, on leur donnait des crédits pour une prochaine activité. Et pour
nous, ça, c'est inadmissible. Si on a payé, on n'a pas reçu, on doit recevoir
remboursement.
Mme Laforest : O.K., donc,
parce que, là, tantôt, c'est ça... c'est bien d'éclaircir, parce que j'avais
comme entendu qu'à chaque fois que les services ne sont pas donnés il faudrait
quand même avoir un remboursement. Mais on ne peut pas le faire directement
parce qu'on sait que le bail est signé, c'est un contrat, c'est évident. O.K..
Je pensais que, là, vous vouliez quand même qu'il y ait une révision à un
moment donné, là, durant le contrat qui est signé.
Je voulais vous entendre, la situation dans
les plus petites municipalités... C'est quoi la différence pour les résidences
pour aînés dans les plus petites municipalités puis dans les grandes
municipalités?
• (17 h 30) •
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, souvent, dans les plus petites municipalités, à l'extérieur des grands
centres, on va avoir des plus petites résidences, allant de presque une
résidence familiale, neuf places et moins...
17 h 30 (version non révisée)
M. Prud'homme (Danis) : ...jusqu'à
une cinquantaine de places, dans certains cas, rarement des très grandes. Par
contre, on a vu que, malheureusement, certaines ont dû fermer pour faute de
fonds pour les opérations, pour plein de raisons, des changements qu'eux ne
pouvaient pas mettre en place parce qu'ils n'avaient pas les capacités d'investir
à cet effet-là. Et lorsque ça, ça se produit, on voit souvent les consortiums,
des plus grandes résidences, prendre la place. À titre d'exemple, on a dressé
un rapport qu'on a soumis au gouvernement. Les loyers, entre une plus petite
résidence et une plus grande, quand ça se produit en région... peut monter de
30 % à 40 % de différence par rapport à l'aîné qui est en plus petite
résidence et l'aîné qui, maintenant, doit... la seule solution est un
consortium. Donc, c'est quand même énorme au niveau de changements, et ça,
un... le gros changement, si on peut dire.
Mme Laforest : O.K. Merci.
Puis j'avais une dernière question. Puis, en fait, la question est vraiment
importante. Parce que, tantôt, on discutait... pour un OBNL, parce qu'on disait
qu'à cause de la pandémie, depuis deux ans, il y a plusieurs logements qui ne
sont pas attribués dans un OBNL pour aînés, dans certaines régions. Alors, on
discutait à savoir : Est-ce que vous seriez d'accord, par exemple, pour
que les logements qui ne sont pas attribués, qu'il y ait une conversion? Parce
qu'on le sait très bien, on a besoin quand même de logements, on a plusieurs
municipalités qui sont en crise en logement. Et vous, seriez-vous d'accord, par
exemple, pour qu'un OBNL pour aînés, si les logements ne sont pas attribués, qu'il
puisse y avoir une nouvelle affectation pour que le projet d'OBNL soit toujours
viable?
M. Prud'homme (Danis) : En
fait, vous entrez dans un... je dirais... je ne veux pas dire : Un
problème, ce n'est pas un problème, vous rentrez dans un... dans quelque chose
de complexe. C'est-à-dire, souvent on dit qu'on ne veut pas créer des ghettos.
Donc, c'est sûr et certain qu'on doit jumeler toutes sortes d'habitations
ensemble. La seule chose est, quand on parle d'un OBNL d'habitation où, à titre
d'exemple, c'est une résidence pour les personnes âgées, qu'il y ait service ou
pas service, bien, il faut faire attention parce que, souvent les gens qui
choisissent ces résidences-là, c'est pour avoir une certaine sécurité puis un
certain suivi par rapport à quand... le vieillissement et lorsqu'ils ont besoin
de services. Donc, il faut juste s'assurer qu'on n'enlèvera pas cette
possibilité-là qui peut-être aujourd'hui n'est pas en demande dans ce secteur
ou cette municipalité-là, mais qui le deviendra sûrement, avec le
vieillissement, comme on le voit, là.
Mme Laforest : O.K. Alors,
bien, merci, moi, je n'ai pas d'autre question. Est-ce qu'il y en a qui ont d'autres
questions?
La Présidente (Mme Boutin) : Il
reste 8 min 23 s pour la partie gouvernementale.
La Présidente (Mme Boutin) : Bien,
c'est parce qu'on a eu beaucoup de discussions avec le ministère de la Santé
et... pour certaines situations comme le bail, pour les services non rendus.
Alors, il y a eu beaucoup de rencontres avec ma collègue et évidemment pour la
situation des OBNL en habitation, pour les résidences pour aînés, c'est sûr qu'il
fallait agir. Donc, je pense que ça, c'est positif aussi. Puis là je vous
entends très, très bien pour les demandes communes, pour les hausses des
loyers. Alors, c'est certain. Mais, à ce moment-ci, tu sais, il y a une
responsabilité aussi du locataire. Si vous refusez la hausse, à ce moment-là,
il y a une preuve qui est obligée d'être vérifiée au Tribunal administratif du
logement. Ça, j'entends bien aussi. Alors, moi, c'est complet pour mes
questions.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
pense que M. le député de Mégantic, vous... aviez-vous une question? Non. Bon,
bien, c'est parfait. Nous allons maintenant aller vers la partie de l'opposition
officielle avec M. le député de Viau, vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme la
Présidente. Mme Tassé-Goodman, Monsieur Prud'homme, Monsieur Poirier-Monette,
merci beaucoup pour votre présentation. J'ai pris connaissance de votre
mémoire. Un mémoire très, très intéressant. Le mot qui me vient en tête, c'est
un mémoire qui focusse sur les priorités de la FADOQ et je trouve ça très
intéressant. Je vais tout de suite aller avec vous à la page cinq de votre
mémoire. Donc, le dernier paragraphe, quand vous dites : "Réduire la
période pendant laquelle un propriétaire peut se prévaloir de l'article 1955
ne règle pas le problème." J'aimerais vous entendre là-dessus.
M. Prud'homme (Danis) : Tout
à fait. En fait, merci pour la question. Dans le fond, si on réduit la période,
l'augmentation resterait la même échelle, le cas échéant, là, si on parle d'une
augmentation donnée. Pour nous, une résidence privée pour aînés, ce n'est pas
un appartement ordinaire, c'est un lieu d'habitation qui est choisi par un
aîné, c'est un lieu d'habitation qui est choisi pour plusieurs raisons,
notamment parce qu'on s'y voit en sécurité, parce qu'on s'y voit vieillir,
parce qu'on s'y voit obtenir des services au fur et à mesure qu'on pourrait en
avoir besoin. Donc, c'est un choix qui est mûri longtemps, une bonne réflexion.
Et, quand on décide, c'est parce que c'est là qu'on veut aller, pour plusieurs
raisons. De ce côté-là, si, l'année suivante ou la deuxième année ou même la
troisième année, on a une augmentation qui frise la dérision, parce qu'on l'a
déjà vu, dans certains...
M. Prud'homme (Danis) : ...bien,
à cet effet-là, ça veut dire que l'aîné n'a plus les moyens de demeurer, parce
qu'on peut prévoir des hausses de loyer. Il ne faut pas oublier que ces
gens-là, dans certains cas, ont aussi un revenu qui est fixe, donc pas
d'augmentation. Et malheureusement il y en a qui utilisent le crédit d'impôt
maintien à domicile pour s'y rendre. Donc, si on augment beaucoup trop le
loyer, bien, en fait, il y a une incapacité de payer, ce qui fait que la
personne se voit obligée de déménager, et en plus, elle n'a même pas le droit
de contester cette hausse-là ou de dire non. Donc, pour nous, c'est ça le... le
bât blesse à ce niveau-là. Ce n'est pas qu'on doit réduire la période, c'est
qu'on doit circonscrire cette chose-là pour, justement, s'en référer,
premièrement, avoir le droit de contester, et, deuxièmement, d'aller au
tribunal, et que le tribunal puisse, lui, regarder le tout pour savoir si c'est
une augmentation qui est honnête et correcte. Un peu comme on le fait pour
Hydro-Québec, un peu comme on le fait pour d'autres organisations qui demandent
des hausses de façon globale, il y a un organisme qui valide que ces hausses-là
sont correctes.
M. Benjamin : Merci pour cet
élément de réponse. Ma deuxième question concerne votre recommandation 3,
donc cette recommandation où vous parlez que le projet de loi... que
l'article 4 du projet de loi, 37, soit amendé. J'aimerais peut-être que
vous nous expliquiez cette recommandation.
M. Prud'homme (Danis) : Désolé,
j'avais oublié mon micro. Oui, effectivement. Dans le fond, c'est tout
simplement pour s'assurer que, si on enlève, effectivement, ce qui se rattache
à la personne même du locataire, c'est d'assurer que cet article-là peut
s'appliquer à des RPA ou à d'autres lieux d'hébergement pour aînés qui ont subi
des changements, mais qui n'offrent pas nécessairement de services rattachés à
la personne. Donc, c'est tout simplement pour circonscrire qu'on sait qu'il y a
des... comme les OBNL d'habitation, à titre d'exemple, et les RPA, s'il y a des
choses qui n'offrent pas de services, bien, à la base, on ne veut pas non plus
que ce soit considéré, parce que la personne a quand même choisi ce lieu en
tant que tel, au début, à titre d'exemple, comme RPA. Donc, on veut tout
simplement que ça soit circonscrit à l'intérieur de ça.
M. Benjamin : Dans votre
dernière recommandation, que le coût des services inclus dans le loyer de base
dans les RPA soit précisé, j'aimerais savoir comment, comment c'est fait
actuellement. Est-ce que c'est un genre de montant global qui est versé?
Comment ça s'est fait actuellement?
M. Prud'homme (Danis) : Oui,
bien, en fait, c'est un coût qui est inclus à l'intérieur du loyer de base, et
c'est difficile de savoir quelle partie de ce montant-là fait référence à des
services. Et donc si, comme je disais tout à l'heure, on n'a pas le loisir de
pouvoir bénéficier des services rattachés au loyer de base, bien, perte de
jouissance, notamment, d'une installation quelconque, bien, c'est très
difficile de savoir comment ça vaut actuellement. Et donc dans tout contrat, si
on a quelque chose qu'on n'a pas le loisir de bénéficier, donc ça veut dire
qu'un contrat n'est pas respecté ou il y a un amendement au contrat, bien, en
tant que tel, on doit avoir dédommagement. La loi est faite ainsi. Donc, pour
l'instant, c'est très difficile d'avoir dédommagement si on n'est pas capable
de savoir qu'est-ce que ça représente comme montant.
M. Benjamin : Cette
demande-là, est-ce que c'est une demande qui avait déjà été formulée, ou c'est
la première fois que cette demande-là, elle est faite, dans le cadre des
consultations particulières?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, nous, à quelques reprises, il y a deux choses qu'on demande depuis
quand même fort longtemps : de savoir c'est quoi, le coût exact de ce que
les gens bénéficient, et la deuxième chose, c'est au niveau des services qui
sont en dehors du bail, en annexe, que ces services-là soient harmonisés. Donc,
comme on le fait pour les services de dentisterie, comme on le fait pour plein
d'autres services, on va légiférer avec une échelle de minimum-maximum, et
donc, de notre côté, on pense que ça devrait être la même chose pour ces
services-là pour essayer d'enlever le Far West là-dedans.
M. Benjamin : Je vais revenir
avec vous encore sur la clause f. Nous, on a essayé de comprendre qu'est-ce qui
explique cette réduction de 5 à 3 ans, et pas de 5 à 4 ans, et pas de
5 à 2 ans. Est-ce que vous, est-ce que vous avez été en mesure de faire
une évaluation, une analyse de tout ça?
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Enfin, on en a fait un dans notre mémoire. On a, et là je ne m'en rappelle pas
par cœur, parce que je ne l'apprends pas par coeur, mais dans le mémoire, à un
endroit, on y fait référence, que c'est probablement pour jumeler à un trois
ans qui existe. Puis, si vous me donnez le temps de le retrouver, je le
retrouve, puis je vais pouvoir vous revenir.
M. Benjamin : Parfait.
Peut-être qu'en attendant, je pourrais peut-être y aller avec une autre
question, si, peut-être, Mme Tassé-Goodman ou M. Poirier-Monette pourraient
nous répondre. Sur le droit de préemption, et je ne sais pas si vous avez eu la
chance de vous pencher là-dessus, parce que je n'ai pas vu de référence dans
votre mémoire par rapport à la question du droit de préemption et des impacts
que ça peut avoir, notamment, dans les logements sociaux pour aînés, est-ce que
c'est quelque chose sur lequel vous avez réfléchi?
• (19 h 40) •
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Philippe,
tu veux répondre?
M. Poirier-Monette (Philippe) : Bien,
merci pour...
M. Poirier-Monette (Philippe) : ...la
question. Je pourrais simplement dire qu'on a écouté aussi les autres groupes,
puis je pense à... il y a beaucoup de municipalités qui demandaient ce droit de
préemption là lors pour, justement, du logement social. Donc, nous, on peut
juste apprécier. Reste, après ça, à voir comment, sur le terrain, ça va se
déployer.
M. Prud'homme (Danis) : Si je
peux venir avec la réponse que vous m'avez demandée, poser la question. Nous,
on pense que c'est lié à l'évaluation foncière qui est sur trois ans.
M. Benjamin : Je vais revenir
avec vous, dans votre mémoire, à la page cinq de votre mémoire. L'avant-dernier
paragraphe, cette recommandation que vous faites sur l'exclusion des RPA des
dispositions de l'article 1955. J'aimerais aussi vous entendre là-dessus.
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Bien, en fait, comme mentionné, c'est : cet article-là permet aux
résidences, en fait, de probablement augmenter le loyer, quand même, de façon
substantielle et même indécente dans certains cas qu'on a vus. Et c'est pour ça
qu'on demande, dans le projet de loi, que les RPA en soient exclus, exclus et
encadrés en ce sens que, lorsqu'il y a des augmentations, que les locataires
puissent, un, la refuser ou la contester et que, deux, le tribunal puisse
regarder ça pour, justement, statuer sur l'augmentation qui serait octroyée.
M. Benjamin : Mme la
Présidente, est-ce qu'il me reste encore un peu de temps?
La Présidente (Mme Boutin) : 3 min 30 s.
M. Benjamin : 3 min 30 s,
ah! bien, oui, il me reste encore un peu de temps. J'aimerais entendre la
position de la FADOQ sur tout ce qui concerne... Vous avez... Dans la
recommandation 2, vous parlez de l'encadrement nécessaire par le Tribunal
administratif du logement. Pouvez-vous nous faire un genre d'état des lieux
suite aux derniers changements législatifs apportés? Comment sont les dossiers
des aînés traités? Parce que, moi, en fait, comme député de la circonscription,
moi, il m'arrive, au bureau de la circonscription, qu'il y ait des aînés qui
viennent nous voir pour nous parler des problématiques par rapport au Tribunal
administratif du logement. Vous, comme organisation, comment vous appréciez ça?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, plusieurs choses, là, dans cette question, là. Dans le fond, merci,
tout d'abord, de permettre d'élaborer là-dessus. Dans un premier temps, avec le
tribunal, on sait que ce qu'on appelle les fédérations des CAAP, des centres
d'accompagnement au niveau des plaintes, ont été légiférées pour vraiment venir
soutenir et accompagner. Donc, ça, pour nous, c'est quelque chose de positif
parce que, justement, on sait que, des fois, les gens sont démunis devant un
tel tribunal. Donc, de pouvoir être accompagné et assisté, ça, je pense que c'est
quelque chose qui est très positif.
Au niveau de la recommandation n° 2,
en fait, c'est directement lié à l'article 1955, c'est que, si les RPA n'en
font plus ou en sont exclues, bien, le tribunal, effectivement, pour nous,
devrait être l'instance qui va encadrer et qui va avoir l'autorité nécessaire
pour entendre les causes avec ces hausses de loyer là. Et, deuxièmement, si on
autorise, on va plus loin, donc, on dit, dans notre autre... la numéro 5,
que soient permises les demandes conjointes en lien avec le loyer. Ça veut dire
qu'une RPA qui augmenterait, parce qu'elle est dans ses cinq premières années,
de façon indécente, bien, tous les locataires pourraient se réunir pour ne
faire qu'une cause, et le tribunal l'entendrait, donc, et pourrait légiférer à
ce moment-là. Je simplifie, mais c'est un peu comme ça qu'on le voit.
M. Benjamin : Merci beaucoup
à vous trois. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
vous reste 1 min 30 s, hein? C'est bon? M. le député de
Laurier-Dorion, ce serait à vous, la parole.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Est-ce que je comprends qu'il y a du temps restant qui n'a pas
utilisé. Est-ce qu'il peut être distribué parmi les groupes d'opposition?
La Présidente (Mme Boutin) : Par
équité, on pourrait le distribuer équitablement. Est-ce qu'il y a consentement?
Mme Laforest : Bien, est-ce
qu'on est obligés de...
La Présidente (Mme Boutin) : On
n'est pas obligés, mais ça revient à peu près deux minutes chaque
supplémentaires, ce n'est pas...
Mme Laforest : O.K., pas de
problème.
La Présidente (Mme Boutin) : Consentement.
Parfait. Donc, vous pouvez continuer, bien, comme vous voulez.
M. Fontecilla : Merci
beaucoup. Bonjour, Mesdames, Messieurs. Merci beaucoup d'être ici avec nous.
C'est un aspect très, très important, là. J'aimerais revenir sur la clause F.
On comprend que vous voulez en être... dans les cas des RPA, que les locataires
puissent être exclus de la clause F. Donc, par ricochet, ça revient à ce que le
Tribunal administratif du logement puisse examiner ces hausses-là. Est-ce que
vous considérez que... si la diminution de cinq à trois ans pour la clause F
est maintenue dans le cadre du projet de loi actuel, est-ce que ça règle
quelque chose...
M. Fontecilla : ...est-ce que
ça vous avantage, ça avantage les locataires dans les RPA? Est-ce que ça fait
un quelconque changement, là?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, non, pour la simple raison qu'au lieu d'augmenter pendant cinq ans, on
augmenterait pendant trois ans puis on pourrait augmenter plus élevé pendant
trois ans pour compenser les deux ans qu'on perd. Donc, à la base, pour nous,
ça ne règle pas du tout le problème, ça peut même l'empirer si on décide
d'augmenter sur trois ans au lieu de cinq ans. Donc, ça, c'est la première
chose.
La deuxième chose, et comme on a dit tout
à l'heure, les résidences privées pour aînés ont une vocation particulière, ont
une certification au niveau du gouvernement pour devenir résidences. Ils ont
des responsabilités, une imputabilité envers les aînés qui demeurent dans ces
résidences-là. Donc, effectivement, d'attirer peut-être en ayant... On prend, à
titre d'exemple, une résidence qui vient d'être construite. Elle décide de
mettre des loyers alléchants pour pouvoir remplir ses appartements et, dans les
deux, trois années qui suivent, elle décide d'augmenter réellement beaucoup
parce qu'elle a le droit, donc tous les aînés ne pourront pas rester, tous les
aînés vont s'en aller. Et ce n'est pas la vocation d'une RPA, je le répète. Si
c'est ça, la vocation d'une RPA, on va devoir retourner avec la certification
pour mettre des bretelles et une ceinture, parce que ça ne devrait pas se
passer.
M. Fontecilla : Donc, je
comprends bien, là, la diminution de cinq à trois ans, là, pour vous, là, c'est
loin d'être la solution. Ce n'est pas une solution, là, ça maintient les
problèmes, même.
Dites-moi, j'ai été... je serais curieux
de vous entendre, et votre mémoire, avec raison, est très axé sur les
résidences pour les personnes aînées, les RPA, là, mais ce n'est pas tout le
monde qui... ce n'est pas tous les aînés qui restent en RPA, il y en a qui
restent dans des... il y en a qui sont propriétaires, etc., et qui vont le
demeurer longtemps, d'autres qui demeurent dans le locatif, le locatif typique,
là. Est-ce que vous avez des propositions concernant le projet de loi n° 37,
là, pour les locataires aînés qui vivent dans des logements privés normaux,
entre guillemets, évidemment?
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Bien, en fait, déjà, il y a déjà eu un projet de loi qui a été déposé il y a
quelques années pour éviter, quand un immeuble est acheté et change de
vocation, que les gens soient évincés tout bonnement à la rue. Donc, il y a
déjà une loi qui dit qu'on doit essayer de repositionner quelqu'un dans un
quartier autant que possible similaire, dans une habitation similaire. Donc, il
y a quand même quelque chose qui a été fait à ce niveau-là. Donc, ça, je pense
qu'il faut s'assurer que ça soit maintenu et que ce soit même amélioré, le cas
échéant, selon les situations qui se présentent.
L'autre chose que je dirais, si on parle
des gens qui sont en... types locataires d'appartements ordinaires, bien, je
pense qu'il y a beaucoup de soutiens que ces gens-là n'ont pas droit, à titre
d'exemple le crédit d'impôt pour maintien à domicile, qui est majoritairement
fait pour les résidences privées pour aînés, et ça, le bât blesse réellement,
parce que, qu'on soit en résidence privée ou en appartement ordinaire, si on a
besoin de services, je ne vois pas pourquoi que le crédit d'impôt ne devrait
pas s'appliquer pour ces gens-là non plus. Donc, il y a une inéquité par
rapport à ce crédit d'impôt là et il y a une deuxième inéquité dans le crédit
d'impôt, c'est que ce n'est pas en fonction du revenu. Quelqu'un pourrait faire
un très haut revenu, bénéficier du crédit, alors... quelqu'un qui est en
appartement avec un très bas revenu ne peut pas en bénéficier. Donc, là aussi,
il y a des correctifs à apporter. Si on parle de logements locatifs ordinaires,
je pense que, ça, c'est un des très gros points qu'on doit regarder
sérieusement dans les prochaines années.
M. Fontecilla : Merci. Il me
reste combien de temps, Mme la Présidente? Pardon? 2 min 20 s. Ah! Il me... 1
min 20 s. Peut-être, je pourrais poser d'autres questions, mais je vais laisser
ça à ma collègue de Gaspésie.
La Présidente (Mme Boutin) : Donc,
Mme la députée de Gaspé, vous disposez d'un petit peu plus, là, que cinq
minutes, là.
Mme Perry Mélançon : Merci,
Mme la Présidente. Bonjour à vous trois. Merci de votre présentation et de
votre présence, c'est très éclairant puis c'est important qu'on parle de la
situation des aînés au Québec quand on... quand il s'agit de mettre en lumière
les problématiques de la crise du logement, parce que c'est souvent les gens
les plus démunis qui vont y goûter le plus durement, et on a vu des tas de...
justement, d'OBNL ou de gens locataires qui ont dû faire affaire avec des
hausses de loyer abusives, et on sait que le Tribunal administratif du
logement, bien, c'est quand même assez complexe parfois pour ces gens-là de s'y
retrouver puis de savoir quels sont leurs droits, d'abord.
Donc, peut-être que ma première question
serait dans ce sens-là: Est-ce que le TAL, il y aurait eu moyen de renforcer
peut-être ses pouvoirs ou son rôle au sein de ce projet de loi là comme tel?
• (19 h 50) •
M. Prud'homme (Danis) : Merci
pour la question. Oui, évidemment. Si on pense juste à la clause 1955, qui
est... qu'on discute depuis quand même un petit bout, je pense
qu'effectivement, les RPA, si elles en sont exclues, bien, effectivement, la
responsabilité tomberait dans les mains du tribunal administratif pour avoir
l'autorité nécessaire d'encadrer et...
M. Prud'homme (Danis) : ...ces
augmentations-là. Donc, ça, ce serait une responsabilité additionnelle qui
serait vraiment importante de ce côté-là.
Mme Perry Mélançon : Et
de pouvoir inclure plus d'un locataire quand c'est pour une même demande au
TAL, bien, que là on puisse faire une demande commune pour tous ces gens-là, je
pense que ça, ça devrait se retrouver, je ne sais pas de quelle façon, dans un
projet de loi comme ça, on pourrait l'intégrer, mais ça, je pense que ce serait
évidemment une bonne chose à faire, là, et ça donnerait un bon coup de main. Le
FRAPRU nous disait que ce serait bien d'empêcher le changement d'affectation ou
de subdivision dans les RPA, est-ce vous êtes du même avis pour toute la
question d'éviter les évictions?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, je pense que c'est une réflexion très importante qu'on doit faire
parce que, comme je le disais tout à l'heure, quand on a une vocation de RPA,
il y a une responsabilité qui vient avec ça. On peut comprendre que certains
propriétaires n'ont plus les moyens de... une RPA. Ça, c'est une chose. Mais
dans le projet de loi, on voyait justement que le RQOH, comme nous on
l'appelle, là, les regroupements québécois des OBNL l'habitation ou en soit,
comme on dit, là, une partie prenante quand une telle chose se produit, pour
nous c'est très important pour justement essayer de garder les logements qui
sont réservés pour les aînés avec une vocation particulière autant que possible
pour justement éviter que des gens se retrouvent à la rue ou qui doivent
effectivement se retrouver un autre logement qui est, comme je le disais tout à
l'heure, dépendant des régions, 30 à 40 % plus élevé.
Mme Perry Mélançon : J'irais
sur un tout autre sujet, peut-être parce que le temps nous le permet, là. Je
vois qu'il y a beaucoup de questions qui vous ont déjà été posées, donc je ne
les répéterai pas, mais j'ai bien entendu vos messages. Donc, tout ce qui est
la question de la clause F, moi, j'irais avec son abolition. Je vous entends
quand même aussi sur la possibilité de faire un demi-pas, puis de l'empêcher
pour les RPA ou, moi, j'irais jusqu'à dire les organismes à but non lucratif.
Ça, ça va de soi. Mais peut-être vous entendre sur c'est quoi les freins? Par
exemple, là, on parle de logement de façon plus large, on aurait aimé voir
plusieurs éléments de plus dans le projet de loi. Est-ce que pour avoir des
annexes à une maison, pour qu'elle devienne bigénérationnelle, est-ce qu'on en
fait assez au Québec pour faciliter ce genre d'ajout-là sur un terrain? Est-ce
que le zonage est permissif? Est-ce qu'on devrait aller dans cette voie-là?
Parce qu'on le sait que ça permettrait aux proches aidants de jouer leur rôle
plus facilement, et tout ça. Est-ce qu'on en a fait assez dans ce mandat-là sur
cette question?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, je pense que ça fait partie de la réflexion de l'habitation au Québec
en ce qui a trait au vieillissement de la population. Et quand je parle
vieillissement, ce n'est pas nécessairement les vieilles personnes parce qu'on
vieillit tous la minute qu'on sort du ventre de notre mère. Donc, à la base,
quand on vieillit, ça veut dire qu'il faut adapter nos communautés au
vieillissement. On a ce qu'on appelle les municipalités amies des aînés. C'est
déjà un pas dans la bonne direction, mais malheureusement, ça ne donne pas
nécessairement ce qu'on veut quand on regarde les résultats.
Si je pousse plus loin avec votre question
par rapport aux habitations intergénérationnelles ou multigénérations, je pense
qu'il y a plusieurs choses qui doivent être améliorées. Notamment, dans
certaines municipalités, ce n'est pas permis. Donc, ça, je ne comprends pas.
Dans un deuxième cas, si on a une deuxième
porte parce que la personne demeure dans une bigénération ou, mettons, au
sous-sol, c'est un appartement, mais il y a une porte autonome qu'on appelle et
non pas une partie commune, bien, souvent, les taxes vont doubler parce que
c'est considéré comme un logement. Donc, c'est encore un frein à une
bigénération.
Donc, il y a des gens qui reçoivent leur
maison, et ça, c'est des cas réels, qui... leurs parents leur donnent la
maison, et les parents ont le droit de demeurer dedans jusqu'à ce qu'ils
meurent ou cessent d'habiter là. Et on a vu des gens recevoir des comptes
arrérages au niveau d'impôt foncier parce que là, c'est comme s'ils faisaient
la location. Donc, là aussi, il y avait un revenu moyen qui avait été calculé
pour les imposer sur le revenu qu'il aurait dû, alors qu'il ne le louait pas,
c'était ses parents qui restaient là. Donc, on cherche les bibittes pour aller
chercher de l'argent, alors que si on pense au vieillissement, on devrait
accommoder, arranger les lois, bonifier les lois, en mettre d'autres de l'avant
pour s'assurer qu'on puisse... que nos gens qui vieillissent aient une vie
digne de ce nom, puis une qualité de vie adéquate.
Mme Perry Mélançon : Merci.
Ça fait le tour. Bien, c'est une belle conclusion à cette présentation-là.
Merci.
Mme Laforest : J'ai
peut-être une question, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) :
Vous n'avez plus de temps, madame.
Mme Laforest : Il ne
reste plus de temps? Bon.
La Présidente (Mme Boutin) :
Vous avez donné votre temps aux oppositions. Je suis désolée de vous
interrompre. Alors, je vous remercie infiniment, Mme Tassé-Goodman,
M. Prud'homme, M. Poirier-Monette. Merci pour votre... le bel apport
que vous avez fait aux travaux de la commission. Je vous souhaite une belle
soirée. Sur ce, la commission va suspendre ses travaux jusqu'à
19 h 30, alors je vous souhaite tous un beau souper.
(Suspension de la séance à 17 h 55)
19 h 30 (version non révisée)
(Reprise à 19 h 33)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
à l'ordre, s'il vous plaît! La Commission de l'aménagement du territoire
reprend ses travaux. Je demande à toutes les personnes dans la salle, comme d'habitude,
de bien vouloir éteindre leurs sonneries de tous les appareils électroniques.
Nous poursuivons donc les consultations particulières et auditions publiques
sur le projet de loi n° 37, Loi modifiant diverses dispositions législatives,
principalement en matière d'habitation.
Alors, ce soir, nous aurons la grande
chance d'entendre les personnes et organismes suivants : l'Institut de
développement urbain du Québec, l'Unité de travail pour l'implantation de
logement étudiant et la Fédération régionale des OSBL d'habitation de la
Montérégie et de l'Estrie.
Alors, en premier lieu, j'aimerais
souhaiter la bienvenue à monsieur Jean-Marc Fournier, qui est
président-directeur général de l'Institut de développement urbain du Québec.
Alors, je pense que vous savez un peu comment ça fonctionne. Vous disposez de
dix minutes. Je vous invite à faire votre exposé. Ensuite, vous pourrez
échanger avec les parlementaires. Je vous céderais la parole, monsieur
Fournier.
M. Fournier (Jean-Marc) : Merci
beaucoup, Mme la Présidente, et mes salutations à vos collègues députés de la
Commission. Je ne prendrai pas les dix minutes. Je vais faire quelques notes d'introduction,
après ça on pourra procéder aux échanges, essentiellement pour réagir au projet
de loi qui a été déposé à quelques jours de la fin de la législature, pas juste
de la session, et qui, selon nous, comporte certaines conséquences et qu'il
serait, à notre avis, préférable de profiter des semaines de l'été pour
suggérer qu'il y ait des réflexions et des analyses objectives faites par des
spécialistes, universitaires notamment, qui pourraient vérifier les dires que j'aurai
aujourd'hui, mais l'ensemble des conséquences qui peuvent être apportées par
les dispositions. Je commencerai par la partie qui concerne la fixation de
loyers. J'irai ensuite vers le droit de préemption.
Nous connaissons présentement une pénurie
de logements. Un des enjeux entraînant les problèmes majeurs de la hausse des
loyers réside dans le déséquilibre entre l'offre et la demande d'unités.
Alors...
M. Fournier (Jean-Marc) : ...le
seul moyen structurant permettant d'endiguer l'augmentation des prix consiste à
ajouter plus d'unités de logement. Le gouvernement a choisi de perturber les
règles du jeu, ce qui va diminuer l'appétit du locatif au profit de la
copropriété.
En plus de cet effet négatif sur l'offre,
la réduction de cinq à trois ans de la période d'exclusion pour les nouveaux
logements risque de voir apparaître de plus fortes hausses de loyer pour les
premières années. Les acheteurs d'unifamilial sont bien conscients que les
banquiers adaptent leurs taux hypothécaires à l'évolution du marché.
D'ailleurs, on le voit encore plus ces jours-ci. Il ne faut pas s'étonner que
les investisseurs immobiliers du multirésidentiel adaptent aussi leurs
pratiques pour assurer le rendement attendu.
Plutôt que de changer les règles dans la
précipitation et sans en avoir, selon nous, analysé les impacts, le
gouvernement devrait adopter un plan d'action en habitation s'attaquant aux
problèmes structurels, le déficit d'offre, la pénurie de main-d'oeuvre en
construction, la disponibilité limitée des matériaux, aux défis découlant de la
crise climatique, aménagement urbain propice à la densification, et aux
conséquences sociales, logements sociaux, abordabilité locative et accès à la
propriété. Cette politique que pourrait se donner le gouvernement serait
l'occasion d'établir un partenariat nouveau entre Québec et les villes.
D'abord, le gouvernement, qui est
responsable de l'habitation sociale, devrait financer à la hauteur des besoins.
Selon l'UMQ, il faut viser la construction d'un minimum de
4 500 logements sociaux et 13 400 logements abordables par année. En
contrepartie de ce financement, Québec pourrait inciter les autorités municipales
à devenir des championnes de la densité heureuse pour ainsi tirer profit des
opportunités aujourd'hui trop souvent freinées par une opposition entre les
intérêts particuliers des voisins immédiats des projets à l'encontre de
l'intérêt public du frein à l'étalement urbain.
Sur le droit de préemption, le droit de
préemption permettra aux villes de détenir un premier droit d'achat d'un bien
immobilier au prix du marché. Pour en profiter, les autorités doivent inscrire
ce droit sur un immeuble. La propriété grevée de ce droit devient évidemment
moins intéressante pour un éventuel acheteur puisque tout le travail en amont
d'une éventuelle acquisition sera soumis à la possibilité d'un rachat
municipal. Cette dimension est particulièrement préoccupante pour les institutions
financières, qui hésitent à financer des projets dont l'immeuble est en
totalité ou en partie soumis à cette charge. La diminution d'intérêt pour la
propriété entraîne, évidemment, une réduction de sa valeur. Pour encadrer
l'utilisation de ce droit, les villes devraient avoir l'obligation de prévoir
une réserve financière pour couvrir une partie importante de la valeur
immobilier grevé par l'enregistrement de ces droits. Autrement, les pertes de
valeur vont se multiplier, et l'attrait économique du secteur immobilier au
Québec pourrait être lourdement affecté.
Donc, dans les circonstances, nous sommes
d'avis qu'il serait préférable de mesurer les impacts des nouvelles
dispositions législatives plutôt que d'agir dans la précipitation à la fin d'un
mandat gouvernemental. Nous souhaitons que les membres de l'Assemblée nationale
choisissent de requérir des études externes objectives avant de procéder à
l'adoption de ces mesures. Voilà, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup, M. Fournier. Nous allons maintenant entamer la période
d'échange. Alors, nous allons débuter avec Mme la Ministre. Vous avez 17 min 31
s, Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui, oui,
merci, M. Fournier, très heureuse, et c'est un honneur pour moi d'être
avec vous ce soir. Merci. J'ai aimé les échanges qu'on a eus avec la
consultation sur l'aménagement du territoire. Donc, c'est une fierté pour moi
d'être avec vous.
Je vais plus dans la mesure de vos propos,
je vais peut-être plus vous demander des exemples. Parce qu'on le sait très
bien, vous savez qu'est-ce qui se passe à Montréal avec le droit de préemption.
De par vos affirmations, avez-vous des exemples à Montréal, par exemple, que le
droit de préemption a apporté certaines problématiques? Si... avoir des
exemples, là, ça ferait très, très bien.
• (19 h 40) •
M. Fournier (Jean-Marc) : Bonjour.
Bonjour, Mme la ministre, et merci de ces bons mots d'ouverture. D'abord, je
vous dirais que, rapidement, lorsque le projet a été déposé, on a fait un tour
rapide de notre membership, de ceux qui sont visés, qui connaissent
l'implication du...
M. Fournier (Jean-Marc) : ...du
droit. Et essentiellement... et même s'il y a lorsque le droit d'achat est fait
par par la ville et qu'on compense la même valeur, il reste que de grever
l'immeuble d'un droit affecte donc l'intérêt pour un acheteur éventuel — on
ne parle pas ici d'un bungalow, on parle d'immeubles qui ont des valeurs
importantes — et qui vont amener les investisseurs éventuels à
pouvoir regarder ailleurs.
Donc, le premier problème, c'est
qu'intrinsèquement... et je ne suis pas contre le droit de préemption. Je
fais... le point qu'on veut faire ici, c'est que, s'il est généralisé et qu'il
n'y a aucune limite à son application, ce qui va arriver, c'est que les
conséquences d'une perte d'intérêt de chacun des terrains grevés, lui, va finir
par être imposant par rapport à des droits qui sont enregistrés mais qui ne
seront jamais réalisés. Parce que si on ne tient pas compte de la capacité pour
la ville, sa capacité financière de réaliser l'achat suite à l'enregistrement
du droit de préemption, au moins en partie, ce qu'on se trouve, c'est avec une
généralisation du droit. Donc, on grève des immeubles qui peuvent aller... qui
peuvent être assez étendus et on perd des valeurs.
Un élément qui nous a été mentionné, c'est
qu'on peut... Lorsqu'il y a des projets qui se font, vous savez, ils peuvent se
faire sur plus qu'un lot. Généralement d'ailleurs, lorsqu'on parle de projets
d'une certaine ampleur, mais ils se font sur le plus d'un lot. Et si la
municipalité, évidemment, est intéressée par un lot, le simple fait de venir
grever ce lot va entraîner la perte du projet qui doit utiliser plusieurs des
lots. Autrement dit, le regroupement de lots aux fins... pour un investisseur,
parce que tout le monde souhaite que les investisseurs puissent développer son
projet, devient impossible.
Et donc s'il y a, d'une part, une perte
d'intérêt parce qu'il y a une charge qui arrive tout de suite sur le terrain
dès que le droit est enregistré, donc une perte d'intérêt, il y a un deuxième
élément qui vient aggraver la situation, c'est celui d'avoir de la difficulté,
voire de l'impossibilité, à planifier parce que ça se fait en amont, puis il y
a des comme des investissements importants qui sont faits dans la préparation,
pour se dire : Est-ce que je vais être capable de regrouper les terrains?
Et donc les gens vont tout simplement regarder ailleurs.
Conséquemment, puisqu'il y a pour chacun
de ces droits enregistré, même s'il n'est pas exécuté, il y a... on affecte la
valeur. Ce qu'on souhaite, c'est que, dans le projet de loi, on essaie
d'encadrer l'exercice par les municipalités. Par exemple, si vous permettez
qu'on enregistre... juste pour donner un exemple, là, si la ville enregistre
pour 1 milliard de droits de... de valeur immobilière avec son droit de
préemption, mais que ses finances lui permettent simplement d'en réaliser
100 millions, pourquoi avoir permis que 900 millions soient grevés
lorsqu'on sait qu'il y a une conséquence? Alors, c'est un peu l'idée de ne pas
mettre de côté le droit de préemption, mais de l'encadrer pour que les effets
négatifs ne soient pas démesurés par rapport aux capacités de la ville de
l'exercer.
Mme Laforest : O.K. Puis
comment vous verriez ça? Admettons, on dit : O.K. on va de l'avant pour le
droit de préemption pour toutes les municipalités. Comment vous verriez la
meilleure manière pour que ce soit mieux encadré ou bien encadré?
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
alors, je vous réponds aussi candidement, l'idée que nous avons, c'est qu'il y
ait accompagnant dans un des articles du projet de loi, sans que ce soit
100 %, là — on ne peut pas non plus nier l'exercice du droit de
préemption — mais que la municipalité puisse assurer d'avoir dans ses
réserves, dans ses engagements, dans ses capacités financières, les sommes
d'argent pour en réaliser 40 % à 50 % du parc grevé. Une limite. Puis
je n'ai pas la solution exacte. C'est la raison pour laquelle on vous suggère
de faire des analyses avec des experts indépendants qui vont pouvoir, sans nier
l'exercice... et on ne peut pas nier l'utilité pour les villes d'avoir un droit
de préemption. Tout ce qu'on veut, c'est qu'il soit... qu'on ne l'utilise pas
de manière telle qu'on ne tienne pas compte de la capacité de la ville de
l'exercer parce que juste l'enregistrement crée un problème. On comprend que ça
peut être utile, et donc, des fois dans la vie, il faut accepter ça. Mais, si
l'exercice est démesuré dans la mesure ou la ville n'a pas les capacités
financières de réaliser son droit, bien là, on a fait ça un peu pour rien, pour
on fait... on a miné l'attractivité économique immobilière de la ville.
Mme Laforest : O.K. O.K.
c'est quand même intéressant. J'ai l'autre question parce que dans, votre
communiqué du 26 mai, là, je vais revenir sur la clause f), vous dites que
ça enlèverait l'appétit aux promoteurs immobiliers de construire des projets
locatifs, et ce serait plus des projets de condominiums qu'on verrait. Dites-moi
la différence. Puis je posais la question tantôt parce que je me disais... puis
là, je le dis dans mes mots, là, monsieur...
Mme Laforest : ...Fournier,
quelqu'un qui fait un projet immobilier locatif et quelqu'un qui fait un projet
immobilier avec des copropriétés en même temps, si son projet est terminé, vend
les condos, il a évalué la valeur de la vente de ses condos. Maintenant, je
sais que les projets locatifs, c'est difficile parfois, c'est des baux, ça va
sur plusieurs années. Maintenant, qu'est-ce qui fait que la clause F pourrait
déranger pour changer l'idée du promoteur de partir du locatif et s'en aller
pour des copropriétés, selon ce que vous avez amené, là, dans votre communiqué?
M. Fournier (Jean-Marc) : D'abord,
je ne veux pas... je vais répondre à votre question en commençant par mettre un
paramètre important. On est dans une situation particulière. Je ne veux pas
plaider ça comme si c'était... on n'a pas à en tenir compte, puis comme si
c'était spécial. Mais sortir de la pandémie, inflation, taux d'intérêt, pénurie
de main-d'oeuvre, coûts de construction, rupture des chaînes
d'approvisionnement. Honnêtement, il y a en ce moment un contexte assez
particulier et qui perturbe le marché. Alors, ça, c'est un contexte qu'il faut
voir et ça arrive au même moment que le projet de loi est déposé. Alors, en
tout respect, je dirais que, si ça avait été à un autre moment, ça aurait
peut-être déjà été préférable.
Ceci étant, à votre question, lorsque les
investisseurs... Il y en a qui sont des spécialistes du locatif, il y en a qui
sont spécialistes du condo, puis il y en a beaucoup qui font les deux. Mais
lorsqu'on arrive à minuit moins une, parce que, dans ce cas-ci, avouons-le, il
n'y a pas... Je comprends que vous avez fait une ou deux déclarations depuis le
printemps, le premier ministre aussi, mais on ne peut pas dire qu'il y a eu un
débat de longue haleine et ça ne percole pas nécessairement automatiquement
partout sur le terrain. Évidemment, peut-être parce que j'ai un intérêt particulier,
ça m'intéresse beaucoup, les déclarations, mais dans le marché, ce n'est pas
tout le monde qui suit l'activité politique à tous les jours.
Donc, aujourd'hui, ça vient changer les
règles. Et, quand on vient changer les règles, les gens, ça menace leur
prévisibilité. Et le condo, juste pour mettre cette nuance, le condo, ce n'est
pas facile non plus, parce que vous savez que le système, en ce moment,
c'est : les institutions financières demandent aux investisseurs d'en
avoir vendu une bonne proportion avant de commencer la construction. Alors,
pour les projets qui ont été lancés, vous vous doutez bien que c'était avant
les augmentations de coûts de construction de 30 %. Alors, en ce moment,
le marché, même du condo, est en train de changer un peu pour éviter de vendre
une si grande proportion avant la construction. Parce que même aujourd'hui, ils
ne savent pas s'il va y avoir de l'acier au prix qu'ils vont avoir... si même
ils vont l'avoir. Alors, même dans le domaine du condo, il y a un problème. Ajoutez
à ces problèmes de construction que vit le condo... le multirésidentiel a les
mêmes problèmes. Mais là, on vient lui dire : On va changer les règles.
Avant, tu avais 5 ans pour t'adapter, maintenant, ce sera 3 ans. Disons que ça
bouscule passablement le marché.
Donc, la première... Je vous dis ce que
les gens nous disent, là, moi, je suis l'éco, je n'en construis pas moi-même.
Mais les gens qu'on représente, la première réaction qu'ils ont, c'est celle de
dire : Bien, on va aller plus vers du condo, c'est plus assuré, on sait où
on fait notre rendement, tandis que si on est dans le flottement actuel, ça va
moins nous intéresser. Alors donc...
Puis n'oublions pas, là, je parlais des
coûts de construction, mais on est aussi dans une problématique de pénurie,
c'est-à-dire de déséquilibre entre l'offre et la demande. Et ce qu'il faut,
c'est maximiser l'offre. Alors, je vous ai dit que le condo, ça vit des moments
un peu difficiles. Et là, le multirésidentiel en vit lui aussi. Mais là, on lui
donne, je dirais, un petit coup de plus pour la difficulté. D'où la demande de
mettre sur pause le projet de loi pour vous permettre, permettre à l'Assemblée
de demander à des experts indépendants d'en faire une vérification des
conséquences, quitte à ce qu'ils trouveront peut-être des voies de passage qui
vous permettront d'atteindre les cibles que vous voulez, mais avec moins
d'effets pervers.
Mme Laforest : D'accord,
parce qu'en fait, monsieur Fournier, on le sait très bien, on a vu, vous les
avez vues aussi, là, les hausses abusives, et moi, je me disais : La
réglementation date des années 80. On est rendus quand même assez loin. Les
outils sont plus faciles, sont plus disponibles. Est-ce qu'un promoteur, en
trois ans, est capable d'évaluer ses coûts des loyers? Ça fait qu'en 2022, avec
ce qu'on a vécu de hausses abusives, selon nous, trois ans, c'est quand même
équilibré.
Mais une question comme ça. Est-ce que si
la clause F passait de 5 ans à 3 ans mais que, par exemple, par une législation
quelconque, on déterminerait la date d'entrée en vigueur, est-ce que vous
seriez plus à l'aise comme ça ou pas du tout non plus?
• (19 h 50) •
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
pour commencer par le premier point, je ne partage pas le point de vue que
les...
M. Fournier (Jean-Marc) : ...hausses
abusives sont généralisées et que tout le marché du locatif connaît des hausses
abusives pendant les cinq premières années. Je suis conscient qu'il y a, dans
les médias, des rapports de certains propriétaires qui ont fait cela, mais je
serais plutôt tenté de vous dire que ça ne correspond pas, en tout cas, pas du
tout, à l'horizon du membership que nous nous avons, qui sont plutôt... je
dirais, dans le multirésidentiel, des immeubles d'ampleur assez considérables.
Et donc, dans ce cas-là, si je nie le fait que les hausses abusives soient
généralisées, je ne les conteste pas, mais je dis qu'elles ne sont pas
généralisées, j'arriverais à la conclusion qu'il n'y a peut-être pas de
problème à régler si de fait les hausses sont plutôt raisonnables.
Maintenant, si elles ne sont pas faites
sur cinq ans, parce que l'État demande que ça soit fait sur trois ans, bien, le
lissage d'adaptation, plutôt que de s'étirer sur une période de cinq ans, il va
se faire sur une période de trois ans. Conséquence qui nous est dite par ceux
qui le font, bien, dès la première année, les montants ne seront pas les mêmes,
mais ni la deuxième. Donc, on va se retrouver avec un choc dès le départ et il
n'y aura pas... on n'atteindra pas, par ce mécanisme-là, je dirais, une
abordabilité. Je suis persuadé que c'est ce que vous souhaitez, tout le monde
le souhaite. C'est vrai pour le condo, parce que l'accès à la propriété est de
plus en plus difficile, mais, dans le locatif, on souhaite que les gens ne soient
pas soumis à des hausses... à des coûts de loyer qui soient élevés.
Mais honnêtement nous croyons, on vous le
soumet, que ce qu'il faut faire, c'est donner de l'air pour que l'offre vienne
rejoindre la demande. Et, un des éléments... l'État ne peut pas tout faire,
mais un des éléments où l'État peut intervenir dans l'offre, c'est certainement
dans l'offre du logement social. Commençons par cette tranche-là. Le marché
pourra travailler sur les autres. Mais ça, déjà, si on règle l'équilibre, si on
sort du déséquilibre, on va, de manière structurante, endiguer les hausses. Et
je crois qu'on va frapper deux balles en même temps, là : on va aider ceux
qui sont dans les clientèles les plus vulnérables, on va équilibrer le marché
pour l'ensemble, et donc on devrait avoir une abordabilité généralisée plus
grande.
Mme Laforest : D'accord. J'ai
peut-être une dernière question. Peut-être pour revenir aux délais, là, parce
qu'on a rencontré aujourd'hui l'UMQ, la FQM, pour le droit de préemption. On a
eu des propositions que le délai de préemption devrait se faire dans un délai
de 60 jours, à partir du moment où l'offre d'achat est acceptée. On parle
de 60 jours, on parle de 90 jours, on a eu des propositions à
120 jours. Qu'est-ce que vous en pensez? Je ne sais pas si vous avez
écouté aujourd'hui. Sûrement pas, vous n'avez pas sûrement de temps énormément,
je sais ce vous faites, mais avez vous écoutez l'UMQ, la FQM pour le délai de
60 jours ou de 90 jours par rapport au droit de préemption?
M. Fournier (Jean-Marc) : Je
ne l'ai pas entendu, mais j'étais à un sommet sur l'immobilier à Montréal et
j'ai assisté à un atelier sur le droit municipal, et il y avait un avocat qui
parlait des droits de préemption et des délais de 60 jours, qui,
disait-il, n'étaient pas correspondant aux besoins des villes, qui ont souvent
besoin de faire des règlements d'emprunt. Donc, je présume, de ce que vous me
dites, qu'elles souhaiteraient avoir un peu plus de temps pour pouvoir trouver
leur financement. J'ai l'impression que c'est ce que vous êtes en train de me
dire.
Mme Laforest : Tout à fait.
M. Fournier (Jean-Marc) : Et,
si c'est le cas, ça me ramène à mon propos initial. Si on considère que les
villes doivent se poser la question au moment de l'exercice du droit de
préemption, si elles en ont les moyens, ça veut dire qu'on accepte que les
villes vont pouvoir enregistrer des droits de préemption sans considérer les
moyens qu'ils ont de les réaliser et ils vont généraliser l'application, ce qui
va avoir comme effet d'affecter des biens immobiliers, d'empêcher parfois des
projets... je ne dis pas tout le temps, mais d'empêcher parfois des projets. Ce
qui me ramène à l'idée initiale. Si on veut parler de délais... puis je
comprends très bien la demande municipale, mais, si on veut parler de délais
accrus pour leur permettre des exercer, il faut constater en même temps
qu'elles n'ont pas les ressources financières pour assumer les droits de
préemption qu'elles enregistrent. Ça devrait nous allumer une lumière, lumière
rouge pour dire comment on va l'encadrer, quelles dispositions on va mettre, en
disant aux villes : Tu as le droit d'enregistrer des droits de préemption
sur des immeubles jusqu'à une certaine limite, si le parc immobilier que tu
grèves de ton droit de préemption vaut 1 milliard de dollars, bien,
assure-toi, au moins, d'avoir la moitié, 40 % de ce de ce fonds-là...
M. Fournier (Jean-Marc) : ...pour
les réaliser. Je veux dire, enregistrer un droit pour un exercice qu'on n'a
jamais les moyens de réaliser, sachant que ça affecte les valeurs des
propriétés, disons qu'une fois qu'on le sait on devrait juste éviter que ça
arrive. Maintenant, ne fiez-vous pas nécessairement à moi, je vous donne une
piste, on pense à celle-là, il y en a peut-être d'autres. Mais on croit que ça
vaut la peine que le droit de préemption... et je ne veux pas nier qu'il est
utile, mais que le droit de préemption ne soit pas utilisé de manière si
générale qu'on y retrouve pour seule conséquence qu'une perte de valeur sans
aucune plus-value pour les municipalités.
Mme Laforest : Parce qu'en
fait le droit de préemption arrive au moment, également, là, depuis la demande
soit de construction de logements abordables, logements sociaux ou encore de
CPE, garderies, c'est sûr qu'il y a des municipalités c'est plus compliqué
d'avoir des terrains pour ces constructions-là. Maintenant, je prends bonne
note de vos commentaires, c'est très intéressant. Et, s'il y avait un petit
ajustement à faire à l'article du droit de préemption, qui se décidera par
règlement sûrement, le principal, j'ai très, très bien entendu, je comprends...
Bref, ce que j'entends, Monsieur Fournier, c'est qu'il ne faut pas geler le
territoire et, si on gèle le territoire, à ce moment-ci, il faut que la
municipalité ait les reins assez solides pour pouvoir acheter ces terrains-là,
reprendre ces terrains-là pour ne pas empêcher des projets immobiliers qui
pourraient voir le jour.
M. Fournier (Jean-Marc) : Je
vais vous donner un exemple...
La Présidente (Mme Boutin) : Vous
pourrez continuer, M. Fournier, avec notre prochain intervenant, au besoin. Je
pense que vous connaissez la procédure.
M. Fournier (Jean-Marc) : Mes
excuses.
La Présidente (Mme Boutin) : Aucun
problème. Alors, M. le député de Viau, vous disposez de 11 min 40 s. À vous la
parole.
M. Benjamin : Merci. Merci,
Mme la Présidente. Bonsoir, Monsieur Fournier. Merci pour votre intervention si
limpide. Donc, c'était très clair. Mais je vous donne le temps, allez-y,
continuez l'élément de réponse que vous alliez donner tout à l'heure.
M. Fournier (Jean-Marc) : Merci
beaucoup. Je voulais juste ajouter qu'en ce moment, prenons le cas de la ville
de Montréal, il y a des terrains qui appartiennent à la ville de Montréal. Et,
même pour des fins sociales ou abordables, la ville n'a pas nécessairement les
ressources financières sur ses terrains pour procéder à la réalisation de
projets. On peut... juste pour exemple, comme ça : Blue Bonnets, Blue
Bonnets n'est toujours pas en phase de réalisation. Et il y a une raison
fondamentale là-dedans, c'est que les villes, Montréal mais les villes, n'ont
pas les ressources financières adaptées au monde moderne. Et c'est d'ailleurs
une des raisons pour laquelle, nous, à l'IDU, on plaide pour qu'il y ait un
programme de transfert municipal.
Il y aura une discussion qui est toujours
latente. Et je le dis, d'entrée de jeu, là, pour Mme la ministre, je pense, je
lui ai déjà dit d'ailleurs, je suis... j'étais aux affaires à ce poste-là, le
dossier du pacte fiscal, la diversification des sources de financement des
villes, existait et, à l'époque comme aujourd'hui, on n'a pas eu de réponse
positive à ça. Qu'il y ait des études sur le sujet, ça serait bien. En
attendant, parce que le temps court et il faut agir rapidement, on plaide pour
un programme de transfert municipal qui pourrait d'ailleurs être sollicité au
fédéral. C'est à contribution. Les volets seraient d'habitation inclusive, de
transports collectifs, de requalification foncière, d'aménagement urbain.
Quatre volets qui sont très importants pour donner de l'air aux villes, pour
réaliser, notamment pour les grandes villes, réaliser des objectifs de
densification qui vont correspondre à la politique d'aménagement du territoire
que le gouvernement est en train de déposer et qui permettrait de donner des
sources financières aux villes pour exercer leur droit de préemption.
Alors, ça, ça n'existe pas pour l'instant.
Elles n'ont pas les ressources. Et donc, lorsqu'on grève les immeubles d'un
droit de préemption, sachant que les villes n'ont pas les moyens de les
exercer, on en arrive à la conclusion que tout ce qui est fait avec cela, c'est
une perte de valeur immobilière des projets que des investisseurs ne feront
même pas naître dans leur esprit parce que l'immeuble est, en totalité ou en
partie, même sur un lot, grevé. Et donc c'est l'attractivité économique qui
peut être mise en péril.
• (20 heures) •
Et, en ce moment, bien, je prends
l'exemple de Montréal, bien, on souhaite surtout la relance, notamment, celle
du centre-ville. Il faudrait éviter d'arriver là. Je ne suis pas en train de
plaider contre le droit de préemption, parce qu'il peut être un outil de
planification urbaine intéressant, je suis simplement en train de dire qu'il
doit être utilisé avec minutie, sachant que l'immeuble que je grève, j'aurais
les ressources financières pour réaliser l'achat une fois que j'exercerai mon
droit, et qu'à défaut de prévoir un certain fonds de réserve à ses fins, tout
ce que...
20 h (version non révisée)
M. Fournier (Jean-Marc) : ...j'ai
atteint, j'ai affecté un immeuble d'une perte.
M. Benjamin : Peut-être, j'aimerais
revenir avec vous, M. Fournier, sur l'enjeu de la clause f. Certains affirment
que c'est un délai qui pourrait empirer la situation, par exemple, dans la
mesure que le propriétaire déciderait, par exemple, d'étaler ses coûts
supplémentaires de construction sur trois ans. Donc, j'aimerais vous entendre
sur les difficultés, les enjeux auxquels nous faisons face avec une réduction
de 5 à 3 ans de la clause f.
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
le premier, honnêtement, tout le monde le voit, là, c'est qu'en ce moment le
système est fait et qu'il permet de lisser sur cinq ans les augmentations qui
vont permettre d'atteindre le rendement qui était identifié avec les
institutions financières au départ pour que le projet puisse lever de terre.
Alors, il y avait un lissage sur cinq ans. La proposition, dans le projet de
loi, c'est le lisser sur trois ans pour arriver au même rendement. Alors,
conclusion : plutôt que de l'étendre sur cinq ans, il va être concentré
sur trois ans, et donc les hausses vont être les mêmes, on va arriver au même
prix, mais les hausses vont être plus substantielles dans les trois premières
années. Ça, c'est la réponse courte, je dirais, de l'effet de la
transformation.
Réponse un peu plus longue, si vous me le
permettez, c'est un changement de règle. C'est un changement dans le système,
dans l'écosystème des investisseurs immobiliers. Un changement qui arrive à un
moment où nous sommes dans une pénurie de logements, les coûts de construction
qui explosent, tout le monde le reconnaît, des difficultés d'approvisionnement
en équipements et en biens. Quand on voit tout cela, même si changer les règles
amène toujours une période de latence où les gens vont rester... vont regarder
un petit peu comment ça va aller plutôt que s'investir, alors qu'on a besoin qu'ils
s'investissent parce qu'il y a une pénurie de logements, là on arrive avec une
situation où, en plus, il y a des coûts additionnels et beaucoup d'incertitudes.
Le monde immobilier compte sur la prévisibilité, la prévisibilité du rendement,
la prévisibilité des règles. Alors, il est clair que le choc... Et sans compter
que ça arrive assez rapidement, là. Le projet de loi déposé il y a deux
semaines, je crois, adoption en trois semaines, honnêtement, ça me semble un
peu rapide.
D'où la proposition qu'on fait, qui est de
dire : Proposez ces dispositions-là à des experts indépendants, des
universitaires, demandez-leur les conséquences économiques de ces dispositions,
demandez-leur comment il va y avoir une réaction sur le terrain et quel
résultat on aura à la fin. Peut-être que cela va nous amener d'autres
suggestions qui vont permettre d'arriver à la fin... Je suis convaincu, M. le
député, que l'ensemble des membres de l'Assemblée nationale cherche à ce qu'il
y ait un meilleur accès à un toit pour tout le monde, en commençant par les
gens qui sont dans les situations qui sont plus vulnérables. Alors, on plaide
que le meilleur moyen, le plus structurant, c'est de régler le déséquilibre, et
donc certainement un investissement massif dans le logement social, le
développement de mesures pour le logement abordable que je mets dans le locatif
ou pour les premiers acquéreurs pour devenir, justement... d'accéder à la
propriété. Ça, c'est probablement des éléments qui pourraient donner le signal
d'aller de l'avant avec une offre accrue, qu'on multiplie les chantiers, déjà
que c'est compliqué quand même parce qu'il y a de la pénurie de main-d'oeuvre,
plutôt que d'envoyer le signal de rester un peu en retrait et d'attendre. Dans
la pénurie, en ce moment, ce n'est pas le temps d'attendre, c'est le temps d'ouvrir
les vannes pour construire.
M. Benjamin : Parfait, merci.
Une autre question pour vous, sur le droit de préemption cette fois-ci. Vous
nous avez suggéré que ce droit-là doit être encadré. Est-ce que, par exemple,
vous pensez qu'une municipalité devrait pouvoir remettre un terrain ou un
immeuble à vendre après un certain nombre d'années sans avoir été développé,
par exemple? Est-ce que ça devrait aller jusque-là?
M. Fournier (Jean-Marc) : Un
terrain qui appartient à la municipalité déjà?
M. Benjamin : En fait, une
municipalité qui aurait utilisé ce droit de préemption et, après un certain
nombre d'années sans que ce terrain-là n'ait été développé, est-ce que vous
pensez que l'encadrement devrait aller jusque-là, jusqu'à le baliser à ce
niveau-là?
M. Fournier (Jean-Marc) : Honnêtement,
un, je ne me suis pas arrêté à penser à cela, je n'ai pas de réponse à votre
question. Là où je me suis arrêté, c'est l'exercice du droit. Parce que la
question que vous abordez, c'est : que la ville soit propriétaire d'un
terrain issu d'un droit de préemption ou pas, elle a des terrains. Et il peut y
avoir de nombreuses...
M. Fournier (Jean-Marc) : ...pour
laquelle elle ne développe pas. C'est d'ailleurs la même chose pour un producteur,
pour un propriétaire privé. Je donnais l'exemple de Blue Bonnets, il y a des
raisons pour lesquelles ce n'est pas développé, notamment celle des ressources
financières. Ce qui ne veut pas dire qu'il ne devrait pas y avoir un projet là,
et le projet de logements qui doit s'établir là-bas est... fait tout à fait son
sens, et là, il faut juste trouver les moyens. Donc, j'aurais tendance, et ce
n'est pas une réponse absolue, mais j'aurais tendance à vous dire que ce que la
ville fera avec ces terrains, il y a suffisamment de personnes bien
intentionnées dans les villes et beaucoup de finalités pour qu'elles les
utilisent au bon moment. La question que je soulève, c'est : Si la ville
décide de grever les immeubles de ces droits-là, ça entraîne une perte de valeur,
un désintérêt des investisseurs, tout ça pour des droits qui sont enregistrés
sans qu'on tienne compte de la capacité de la ville de les réaliser.
M. Benjamin : Quand vous
dites, M. Fournier, que... toujours à propos du droit de préemption, que
c'est une dimension qui est particulièrement préoccupante pour les institutions
financières, j'aimerais vous entendre là dessus.
M. Fournier (Jean-Marc) : Mais
si vous êtes un investisseur, vous regardez un projet... bien, un immeuble qui
est là, et que vous allez, parce que c'est ça tout le problème, hein, c'est
qu'en amont, avant la décision de la ville, il y a un promettant vendeur et un
promettant acheteur qui ont des discussions, et qui évaluent la propriété, et
qui font des projets, par exemple, de requalification, de transformation et
qui, dans ces équilibres-là, bien, consultent les institutions
financières : Comment tu veux m'accompagner là-dedans? Comment on peut
faire ça? Mais il y a toujours une incertitude. On fait tout ce travail-là sans
savoir comment l'histoire va se terminer. Alors, il y a des investisseurs, des
institutions financières qui te disent : Ton projet, là, pourquoi tu ne
vas pas sur un terrain qui n'est pas grevé d'un droit de préemption? Alors, il
y a cet élément-là, et je passe sous silence le problème majeur. Le droit de
préemption s'inscrit sur certains lots qui intéressent la ville. Mais des
investisseurs peuvent avoir des projets pour un ensemble de lots contigus et
juste le lot grevé empêche le projet. Or, ce projet-là, il peut être bon pour
la communauté. Et là, la Ville se tire dans le pied alors. Mais c'est correct
si elle en a besoin pour certaines fins. Le point est simplement de dire :
Puisqu'il y a des conséquences de ce genre-là, encadrons le droit pour s'assurer
que, dans la plupart des cas, les droits enregistrés sont suffisamment financés
pour être réalisés.
M. Benjamin : Cinq
secondes, M. Fournier, dernière question sur... à propos de la clause f),
vous dites que le gouvernement choisit de perturber les règles du jeu en ce qui
a trait à l'appétit des promoteurs immobiliers de construire des projets
locatifs. J'aimerais vous entendre là-dessus
M. Fournier (Jean-Marc) : En
cinq secondes, c'est facile. On change les règles du jeu à la dernière minute.
Personne n'est vraiment au courant, et ce que les gens vont faire, écoute, pour
un temps, là, on va laisser faire. On va faire du condo puis on va voir comment
ça va finir ces affaires-là. Et donc, à très court terme, c'est ce qui va
arriver à très, très court terme, et tout ça dans un contexte ou ce qu'on
veut, c'est qu'ils en construisent plus. Je fais juste vous le rappeler. Ce
qu'il faut, c'est plus d'offres, pas moins.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci.
M. Benjamin : Merci, M. Fournier.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Maintenant, ce serait au député de Laurier-Dorion de
disposer de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci,
Mme la Présidente. Et je vois que c'est pour tous les partis d'opposition qui
sont ici. Est-ce que... c'est bon, est-ce que je peux?
La Présidente (Mme Boutin) :
...consentement pour... la députée de Gaspé me glisse à l'oreille qu'elle
aimerait offrir son temps à M. le député de Laurier-Dorion. Est-ce qu'il y a
consentement? C'est 2 min 50 s. J'ai besoin de l'entendre.
Des voix : Oui, oui.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Allez-y.
• (20 h 10) •
M. Fontecilla : Merci.
Bonsoir, M. Fournier, et vous apportez une perspective très, très
intéressante. Écoutez, je voudrais bien comprendre votre propos, et vous dites
que grever... grever un immeuble d'un droit de préemption baisse sa valeur.
Dans ma compréhension, là, c'est sur l'immeuble lui-même. Le droit de
préemption, c'est un droit de premier acheteur, et donc la ville, si jamais le
propriétaire procède à la mise en vente de cet immeuble-là, le premier
acheteur, ça va être la ville. Il va y avoir une négociation, oui ou non, et
entente sur le sur les prix. Et soit qu'on procède à l'achat et on fait un projet
X, ou soit que l'immeuble est libéré et mis sur le marché pour que d'autres
acheteurs puissent l'acheter, là. Donc, il n'y a pas de... dans ma
compréhension, il n'y a pas de perte de valeur en soi de l'immeuble lui-même
parce que c'est simplement un droit de premier acheteur. Et mais je crois
comprendre de votre propos qu'il y aurait une perte de valeur sur les immeubles
contigus, les lots à côté et le secteur. Expliquez-moi, là, parce que je ne
comprends pas bien la...
M. Fontecilla : ...des valeurs
dont vous parlez, là.
M. Fournier (Jean-Marc) : D'accord.
Bien, commençons par le premier point parce que les contigus, c'est comme une
deuxième complication. Commençons par la première. Avec votre respect, le droit
de préemption ne s'exerce pas de la façon dont vous l'avez évoqué, c'est-à-dire
que ce n'est pas un vendeur, un promettant vendeur qui appelle la ville, puis
qui dit : Il va-tu exercer son droit de préemption parce que moi je
voudrais vendre à Monsieur X. Ce n'est pas comme ça que ça fonctionne. Il doit
avoir une relation avec Monsieur X. Et Monsieur X qui veut acheter l'immeuble
fait un projet. Et là, il y a des avocats, il y a des architectes, il y a des
urbanistes. Il y a une pléthore... on parle de grands bâtiments, là, de gros immeubles.
Et là, il y a des millions qui sont investis dans la préparation du projet. Et
encore une fois, à ce moment-là, la ville n'est pas encore appelée, là. Elle a
son droit de préemption. Personne ne l'appelle. Lorsqu'il y aurait une attente,
il y en aura probablement, entre un promettant acheteur puis un promettant
vendeur, là, il y a une période de halte. On est prêt à signer. Oups, je ne
signe pas. Là, je vais à la ville et je lui dis : L'acheteur est prêt à
payer ce prix-là. Est-ce que tu le prends? Ça fait qu'il n'y a pas de
négociation sur le prix avec la ville, là, du tout. La ville va payer le prix
de la vente. Mais le problème, c'est qu'en amont de cette vente-là, dès le
moment où l'immeuble est grevé, il y a moins d'acheteurs intéressés par ce
bien-là, parce que pourquoi investir 10 millions, 20 millions
d'études avant... là, je parle d'immeubles de grande valeur, là, pourquoi
investir de l'argent, alors que je ne sais pas comment l'histoire va se
terminer. Est-ce que la ville va l'exercer ou pas? Alors, encore une fois, mon
propos n'est pas de l'empêcher, mais simplement de prendre conscience que
grever le bien de ce droit fait perdre un intérêt. Il y a moins d'acheteurs
intéressés. S'il y a moins d'acheteurs intéressés, il y a une perte de valeur à
la vente. Vous comprenez que s'il n'y a plus de monde intéressé, bien, une
demande plus grande, ça joue. Alors, donc, il y a ça.
Deuxième problème que j'évoquais. Vous
êtes un investisseur et il y a trois lots qui vous intéressent. Et il y en a un
qui est grevé du droit. Et là, vous développez un projet. Encore une fois, il y
a plein de professionnels qui sont impliqués, il y a de l'argent qui est
investi, des banques qui sont appelées à venir au bâton, et vous arrivez avec
le droit sur un lot qui grève l'ensemble. Cette histoire-là va finir plus vite
que la première. Il n'y aura juste pas beaucoup d'intérêt, parce que là c'est
encore plus compliqué, parce que la ville a juste à dire : Bien, moi, je
prends ce lot-là, là. Les autres, ça ne m'intéresse pas. Ce n'est pas grevé.
Alors, il n'y a pas de projet. Je veux dire, le projet a besoin de trois lots,
il y en a un qui est grevé, il n'y a pas de projet. Et donc, on se limite. Puis
ces projets-là, ça peut être des projets de logements. Ça peut être d'autres
projets aussi, là, mais puisqu'on est dans un projet de loi qui parle aussi
d'habitation, imaginons qu'il s'agit d'un projet immobilier pour faire du
logement multirésidentiel. On est en pénurie, tout le monde veut ça. Et là, on
est en train de créer un outil qui pourrait perturber le marché ou, en fait,
réduire l'intérêt.
Mon point est donc le suivant : Oui,
donnons le droit de préemption, mais encadrons-le de manière à ce que la ville
ait les moyens à l'avance. Lorsqu'elle exerce, elle enregistre ce droit,
qu'elle sache qu'elle a des moyens financiers pour en exercer une bonne partie
de son parc grevé. Sinon, on lui dit : Tu peux grever tout ce que tu veux.
Donc, on réduit les valeurs, on limite les capacités de regroupement de
terrains pour faire des projets, notamment immobiliers, de résidentiel. Puis on
s'est juste tiré dans le pied. Il n'y a eu aucun avantage. La ville n'avait pas
les moyens de réaliser le droit qu'elle a enregistré. Alors, il ne faut donc
pas déconnecter le droit enregistré de la capacité financière de la ville de
l'exercer.
M. Fontecilla : Tout à fait.
Et je vais y revenir, mais... parce que le temps file, j'aimerais aborder avec
vous le sujet de la clause F. Et il y a plusieurs intervenants qui nous ont dit
que le problème ce n'est pas tellement les délais, trois ans, cinq, quatre ans,
etc., c'est plutôt l'aspect arbitraire et souvent abusif, là, selon ce que les
médias ont rapporté, vous l'avez même soulevé, le côté arbitraire et abusif. Et
ces intervenants-là proposent plutôt que les augmentations de loyers, même pour
les bâtiments neufs, soient soumises à l'examen d'une autorité compétente,
comme le Tribunal administratif du logement, qui va évaluer si oui ou non
l'augmentation est justifiée ou non. Qu'est-ce que vous pensez de cette
proposition-là?
La Présidente (Mme Boutin) : En
30 secondes.
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien
d'abord, je précise ce que j'ai précisé tantôt, les médias ont rapporté
certaines hausses abusives dans certains endroits, mais je crois que s'il y
avait une étude objective, scientifique faite par l'Assemblée ou le ministère,
on ne verrait pas ces hausses généralisées. Ce n'est pas sur l'ensemble du
territoire. Ce n'est pas tous les propriétaires qui font ça, loin de là.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
M. Fournier (Jean-Marc) : Et
là, je ne sais s'il me reste du... non, je pense que j'avais compris qu'il ne
me restait pas de temps.
La Présidente (Mme Boutin) : Non,
je vous ai quand même laissé du temps pour répondre parce que...
M. Fournier (Jean-Marc) : Vous
êtes bien gentille. J'apprécie.
La Présidente (Mme Boutin) : C'était
très intéressant, et je vous remercie infiniment pour votre belle contribution
aux travaux de la commission. Sur ce, on va...
La Présidente (Mme Boutin) : ...suspendre
quelques instants pour accueillir le prochain groupe.
(Suspension de la séance à 20 h 15)
(Reprise à 20 h 21)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
nous reprenons les travaux de la Commission de l'aménagement du territoire.
J'aimerais souhaiter la bienvenue à
Monsieur Laurent Levesque et Madame Élise Tanguay de l'Unité de travail pour
l'implantation de logement étudiant, mieux connu sous l'acronyme UTILE. Alors,
je vous inviterais à vous présenter, et ensuite vous avez 10 minutes pour
votre exposé, par la suite on va procéder à une période d'échanges avec les
parlementaires. Alors, je vous cède la parole pour 10 minutes.
Mme Tanguay (Élise) : Merci
beaucoup, Mme la Présidente. Donc, Élise Tanguay, je suis directrice des
affaires publiques chez UTILE, donc l'Unité de travail pour l'implantation de
logement étudiant. Je suis accompagnée aujourd'hui de Laurent Levesque, qui est
directeur général et cofondateur de l'UTILE.
Donc, l'UTILE, pour faire bref, nous
sommes un OBNL qui développe du logement étudiant. Donc, nous avons... nous
opérons une des entreprises d'économie sociale qui a connu la plus grande
progression dans les dernières années. On a livré notre premier projet en 2020.
Puis aujourd'hui on opère, donc, on loue et on est en construction pour
400 unités de logements. On a donc des projets dans quatre villes au
Québec, qui sont soit en développement ou en opération. On arrive à faire
des... on a un modèle un peu différent de ce qui se fait habituellement dans le
logement communautaire, c'est-à-dire qu'on arrive à faire des projets avec une
proportion de seulement 20 % de logements... avec seulement 20 %,
pardon, de proportion de financement public. Donc, c'est un modèle financier
innovant qu'on a développé.
On est ici aujourd'hui pour vous parler,
bien sûr, du projet de loi, mais sous l'angle, sous la lunette du logement
étudiant et du logement abordable, donc, à but non lucratif. Pour ce qui est du
logement étudiant, petit tour rapide sur l'enjeu, en fait. Donc, au Québec,
selon les données qu'on a récoltées par notre enquête nationale, il y a plus de
300 étudiants locataires à chaque année, donc, sur le marché locatif du
Québec. Seulement pour les étudiants universitaires, ce sont 245 000 étudiants
universitaires locataires à chaque année. Ce sont les deux tiers de ces
étudiants et étudiantes qui ont un taux d'effort supérieur à 30 %, donc ce
qu'on considère, généralement, comme étant un taux d'effort trop important pour
le revenu. Ça comprend d'ailleurs les prêts et bourses ainsi que l'aide
parentale. On a observé d'ailleurs, dans les dernières années, dans les quatre
dernières années, une augmentation du loyer personnel des étudiants de
18 %, qui est assez inquiétante, donc, sur quatre ans.
Et puis finalement, puisque la plus grosse
dépense chez les ménages étudiants locataires, c'est d'abord et avant tout le
logement, ce qui nous inquiète, donc, c'est le frein que le coût du logement
qui augmente peut représenter à la fois pour l'accessibilité aux études, mais
également pour les stratégies de mobilité régionale qui sont mises en place,
notamment, par le ministère de l'Enseignement supérieur.
Je cède la parole à mon collègue Laurent pour ce
qui est du projet de loi.
M. Levesque (Laurent) : Merci,
Élise. Bonjour, Mme la Présidente. Bonjour, Mme la ministre. Merci pour
l'invitation. C'est très apprécié. Parlons maintenant des dispositions du
projet de loi n° 37. On a trois commentaires sur différentes dispositions.
Je veux commencer par les dispositions
relatives à ce qu'on appelle le contrôle des actifs. Là, vous aurez compris que
je fais référence aux différentes sections qui relèvent de la Loi sur les
compagnies. Nous, évidemment, ces propositions-là de modification, ça nous
affecte, comme OBNL qui est financée par... à la fois... bien, en fait, tous
les paliers de gouvernement dans nos différents projets. On est très en faveur
des modifications qui sont présentées pour la simple et bonne raison que comme
entrepreneurs sociaux, c'est quelque chose qui nous tient très à cœur de
s'assurer que les logements qu'on construit, les immeubles qu'on développe vont
rester du logement abordable à perpétuité. Donc, c'est quelque chose qu'on a
appuie. On trouvait que c'était important la mesure qui avait été mise en place
en 2015 au niveau de la Loi sur les coopératives puis on salue l'action du
gouvernement à mettre en œuvre des contrôles équivalents pour les OBNL
d'habitation, surtout dans un contexte... d'avoir bougé aussi rapidement sur
l'enjeu.
Il y a néanmoins une question dans ces
dimensions-là, au maintien de l'affectation sociale du logement étudiant, qui
est un léger bémol sur lequel je vais revenir un peu plus tard.
Deuxième point où que les dispositions
relatives à la clause F du bail, donc les modifications...
M. Levesque (Laurent) : ...au
Code civil à cet égard-là. On pense que c'est très raisonnable, ce qui est
présenté, très équitable aussi, comme mesure. Nous, comme développeurs de
logements abordables, on pense que, dans nos activités aussi, trois ans, c'est
amplement suffisant pour faire des ajustements, le cas échéant. Évidemment, on
espère ne jamais utiliser ce type de mesure, mais pour ajuster des loyers aux
charges et aux services, pour ça, on est aussi complètement en faveur.
Finalement, bien, pour les mesures
concernant le droit de préemption, on tient aussi à souligner comment c'est un
excellent pas dans la bonne direction. C'est quelque chose qui a reçu beaucoup
d'intérêt de beaucoup de nos partenaires municipaux. On sait que c'est quelque
chose qu'ils ont à cœur. On a simplement une légère préoccupation, que je tiens
à souligner, c'est-à-dire que, dans un contexte d'augmentation rapide des coûts
des terrains dans beaucoup de municipalités au Québec, puis aussi de
transferts, évidemment, de plus en plus, de responsabilités puis d'attentes
envers les municipalités d'agir sur la question du logement, on pense que si ça
ne vient pas avec des moyens financiers substantiels, ça se peut que ça ne
livre pas beaucoup d'unités. Ceci dit, c'est un outil que nous, on voit comme
un outil d'intervention à l'échelle territoriale, c'est-à-dire, quand il y a
des problématiques dans des territoires précis, ça peut venir quand même donner
des leviers intéressants aux municipalités. C'est une des raisons pour
lesquelles on salue la disposition de ces mesures. Néanmoins, c'est aussi
quelque chose sur lequel je veux revenir, parce que je pense que la réflexion
de comment est ce qu'on peut donner des pouvoirs aux municipalités pour agir en
matière d'habitation ouvre aussi la possibilité à des champs d'innovation
intéressants.
Ce qui m'amène justement à quelques
recommandations sur comment est-ce qu'on pourrait aller plus loin sur certaines
des limites de ces dispositions-là que j'ai soulevées. La première, c'est pour
revenir à la question du maintien de l'affectation sociale des propriétés de
logements abordables. Comme je l'ai mentionné, c'est quelque chose qui nous
tient particulièrement à cœur. Comme développeurs de logements étudiants,
évidemment, on est dans un créneau spécifique qui a la nature d'être
transitoire, c'est-à-dire que notre population étudiante, elle est sans cesse
renouvelée et le maintien de l'affectation spatiale et surtout de l'affectation
étudiante de nos propriétés représente des défis dans un contexte où les
articles 1979 et suivants du Code civil, qui sont relatifs aux baux dans un
établissement d'enseignement, ne s'appliquent pas au modèle d'économie sociale
en logement étudiant. Donc, une des opportunités que ça aurait pu être
pertinent d'intégrer dans le projet de loi, mais qui évidemment pourrait être
traitée autrement, mais que... je pense que les mesures relatives au maintien
de l'affectation sociale augmentent un petit peu la nécessité de prendre en
compte ça, c'est la nécessité de trouver un régime législatif pour les
logements étudiants à but non lucratif, qui permet de mettre une limite aux
droits de maintien dans les lieux de la population étudiante.
Puis nous, ce qu'on propose, c'est un
régime qui n'est pas nécessairement aussi drastique que celui qui est utilisé
dans les établissements d'enseignement. On pense qu'un seul article du Code
civil qui serait appliqué aux OBNL d'habitation étudiantes serait suffisant,
nommément, l'article 1982. Tout ça, évidemment, va être détaillé dans le
mémoire que nous avons déposé un peu plus tôt aujourd'hui.
Dans un deuxième temps, bien, il y a aussi
une autre iniquité fiscale à laquelle fait face le logement étudiant abordable,
plus spécifiquement, les projets de logements étudiants sont reconnus comme
étant exemptés de taxe foncière en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale,
article 204, mais exclusivement s'ils visent une population universitaire.
Donc, ça, ça fait partie aussi des choses qu'on a identifiées comme un dossier
qui aurait pu être intégré, qui pourrait aussi pousser plus loin les efforts en
matière de logement abordable. Ce serait de permettre le même statut fiscal qui
est déjà prévu dans la Loi sur la fiscalité municipale pour l'ensemble des
modèles de logements étudiants post-secondaires. Puis ça, c'est quelque chose
qui est très demandé par nos partenaires du réseau collégial. On est très
sollicité dans toutes les régions du Québec, notamment avec tous les investissements
en matière de mobilité régionale qui ont été récemment consentis par le
gouvernement. Et il y a beaucoup de demandes étudiantes, il y a beaucoup de
demandes pour des modèles innovants. C'est ça un peu que nous, on a développé
puis nous, on peut proposer. Mais c'est sûr que ça pourrait accélérer ça
d'avoir quelques ajustements législatifs pour reconnaître notre modèle, qui
est, soulignons-le, une innovation sociale. Donc, ça s'inscrit dans une
logique, vraiment, d'une réponse innovante à un besoin social.
• (20 h 30) •
Finalement, une dernière proposition pour
aller dans la logique du droit de préemption, donc de donner plus de pouvoirs
aux municipalités en matière d'habitation. On pense qu'on peut donner aux
municipalités la possibilité d'aller plus loin, c'est-à-dire, de faciliter la
réalisation de logements abordables à coût nul, à la fois pour les
municipalités et pour le gouvernement. Si on pouvait autoriser, donc donner un
nouveau pouvoir également aux municipalités pour faire varier...
20 h 30 (version non révisée)
M. Levesque (Laurent) : ...pour
un nombre de densités et autoriser une densité légèrement plus élevée pour les
projets de logement social et communautaire. Ça ici, puis si on utilise les
leviers qui sont prévus par le projet de loi n° 37
qui sont très importants de maintien de l'abordabilité à long terme de ces
projets-là, ça permettrait de réduire le coût de réalisation des projets au
pied carré, réduire la proportion de subventions qui est requise dans de tels
projets, puis donner aussi aux municipalités des leviers pour créer des
incitatifs, à travers leurs règlements d'urbanisme, pour encourager le
développement de logements abordables. C'est aussi une approche qu'on reconnaît
qui est innovante en soi, mais on pense qu'on est dans un bon moment au Québec
pour réfléchir à des innovations de modèles d'affaires et réglementaires pour
accélérer le développement de logements abordables. Merci pour votre attention.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup à vous deux. Alors, nous allons maintenant débuter la
période d'échanges avec Mme la ministre qui dispose de 17 min 30 s.
Mme Laforest : Oui.
Mais, en fait, ma première question c'est comment ça se passe dans les
résidences? C'est quoi la situation présentement des résidences étudiantes?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
en ce moment, on a une situation qui évolue assez vite. Là, on a fait une
enquête, comme vous le savez en 2017, une autre en 2021, puis on a vu non
seulement une augmentation des loyers, comme ma collègue l'a soulevé, de 18 %
en quatre ans, mais aussi une augmentation même de la proportion d'étudiants
qui sont locataires. Ça, ça peut être causé par plus de mobilité, plus de
déplacements, plus d'éloignement du milieu familial. Puis, en ce moment, on se
retrouve avec 70 % des universitaires au Québec qui sont locataires sur le
marché locatif privé, donc dont leurs besoins de logements ne sont pas répondus
par l'offre existante des résidences universitaires.
Mme Laforest : La
question est plus pour les résidences étudiantes, les vraies résidences, les
résidences réelles d'étudiants. C'est quoi la situation actuelle? C'est quoi?
Pouvez-vous me faire un portrait des résidences étudiantes présentement?
M. Levesque (Laurent) : Oui,
au mieux de notre capacité, là, ce qu'on attend de nos partenaires du réseau
collégial et universitaire, c'est qu'il y a des... Un, évidemment, ils sont
conscients qu'il y a des défis en matière de quantité d'offres, mais il y a
aussi des préoccupations au niveau de la qualité de l'offre. Donc, ce qu'on
attend de beaucoup d'établissements d'enseignement postsecondaire, c'est qu'ils
ont accumulé un déficit de maintien d'actif au niveau des résidences. Il y en a
certains où, là, on entend des histoires... je ne veux pas dire histoires d'horreur
parce que c'est une légère exagération, mais il y en a qui sont très conscients
qu'ils offrent... que leur capacité à offrir des logements dignes et salubres à
leurs étudiants est limitée, puis je ne veux pas donner de noms. Mais il y a
une préoccupation réelle sur la capacité à maintenir le parc existant des
résidences, qui, dans beaucoup de cas, a été construit il y a plusieurs
décennies, là, parce que ça fait 20 ans qu'on en a construit beaucoup
moins.
Mme Tanguay (Élise) : Si
je peux compléter, l'écho... les échos qu'on entend, c'est également que, bien,
leur capacité, elle est largement dépassée, là, c'est-à-dire qu'ils sont pour
la plupart à pleine capacité, exception faite de quelques moments durant la
pandémie. Ce qu'on entend, c'est qu'elles sont vraiment déjà assez sollicitées.
Mme Laforest : O.K. Puis
est-ce que vous travaillez en partenariat ou vous êtes vraiment différents
complètement? Parce que, vous, avez des logements, puis eux c'est plus des
résidences. En fait, vous êtes... êtes-vous en partenariat ou c'est deux
entités différentes?
M. Levesque (Laurent) : Nous,
on est...
Mme Tanguay (Élise) : Deux
entités différentes, oui, mais même...
M. Levesque (Laurent) : On
est indépendant évidemment. Comme vous le mentionnez, on est une entité
distincte, mais on travaille en partenariat. Donc, par exemple, on a au sein de
notre membership, le réseau Université du Québec, donc, on va collaborer
avec... avec plusieurs campus, avec plusieurs établissements d'enseignement.
Mais on est... ultimement notre modèle complémentaire je pense que, ça, ça vaut
la peine de le mentionner. Nos... et vous l'avez aussi mentionné, nos immeubles
ne sont ne sont pas ce qu'on conçoit comme étant des résidences. Tu sais, c'est
des logements complets, c'est des baux de douze mois. On est vraiment plus dans
du logement que de la résidence.
Mme Laforest : O.K.
Puis, au niveau de l'entretien, parce que vous parlez justement des mesures d'entretien
pour la préservation des immeubles utiles. Est ce que vous avez... comment vous
gérez ça au niveau de la préservation de vos immeubles?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
on a deux avantages, si je peux dire ça comme ça, comparativement aux
établissements d'enseignement. Le premier, c'est que vu qu'on est concentré sur
la mission logement, dans nos budgets d'opération, on a des réserves pour
remplacement, donc on a la capacité de mettre des fonds de prévoyance de côté
pour des rénovations futures. Ce que ma compréhension est que c'est, avec les
défis budgétaires dans le réseau de l'enseignement supérieur, ce n'est pas
toujours possible dans leur cas. Puis le deuxième gros avantage qu'on a
également, c'est que nos projets sont entièrement hors du bilan du gouvernement.
Donc, on a la capacité de réaliser des rénovations futures, des travaux
majeurs, par exemple, par des refinancements hypothécaires, ce qui est
également plus difficile dans le réseau de l'enseignement supérieur parce que
chaque refinancement doit individuellement être autorisé...
M. Levesque (Laurent) : ...par
le ministère de l'Enseignement supérieur.
Mme Laforest : O.K., c'est
bon. Puis les logements, en fait, d'UTILE, je le sais un petit peu, là, parce
que j'en ai travaillé, des projets d'UTILE, avec ma collègue, d'ailleurs, qui
est ici, les autres projets qui sont présentement en développement, comment ils
sont financés?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
ça, c'est une grande question pertinente, Mme la ministre. En ce moment, on travaille
avec votre ministère pour faciliter la réalisation de nos projets à travers le
programme Habitation Abordable Québec. En ce moment, dans les normes actuelles
du programme, le cadre normatif, nos projets ne peuvent pas se qualifier, mais
on a senti une ouverture de la part de votre ministère à éventuellement
bonifier, rendre le programme plus flexible. Puis on a bon espoir que dans sa
nouvelle mouture... qui, je tiens à le souligner, déjà, il y a un gros pas qui
a été fait en autorisant le logement étudiant à travers le programme, alors que
dans AccèsLogis, précédemment, le logement étudiant était exclu. Mais je pense
que... on a bon espoir qu'on y arrive, mais on a toujours eu la capacité aussi,
à l'UTILE, comme vous le savez, pour notre projet, à Québec, de financer des
projets en dehors de la boîte. Donc, pour nous, ça reste aussi toujours une
option de développer des actions spécifiques au logement étudiant. Parce qu'on
va se le dire, quand même, c'est un besoin qui est différent du reste des besoins
de logement abordable au Québec, puis avec des opportunités aussi de réduire le
coût pour l'État, que nous, on est très heureux d'utiliser... Par exemple, on a
des unités, là, des studios qui sont typiquement plus petits que les normes du
programme actuel. Parce qu'une personne aux études a moins de possession
matérielle, elle est là pour une période plus courte, donc elle peut se
satisfaire d'un petit peu moins de pieds carrés.
Mme Laforest : Et ma question
étant quand même : Comment, même, admettons, si vous voulez déposer dans
le programme Habitation Abordable Québec, comment... le montage financier se
présente comment?
M. Levesque (Laurent) : Une
des particularités de notre travail à l'UTILE, c'est qu'on a des sources de
financement non traditionnelles du logement communautaire et ce qui nous sert
souvent d'étincelle ou de bougie d'allumage pour démarrer des projets qui,
éventuellement, pourraient être déposés dans des programmes, c'est des
contributions financières des associations étudiantes. Donc, jusqu'à
maintenant, dans nos projets, on a levé plus de 5 millions de dollars
de contributions financières provenant des étudiants et étudiantes eux-mêmes
qui décident de se prendre en charge puis de développer une solution, de travailler
avec nous pour une solution à leurs besoins de logement. Évidemment, on ne leur
demande pas de payer toute la facture. Puis je ne pense pas que personne pense
que c'est à eux de payer. Mais avec ces montants-là, qui sont souvent des
centaines de milliers ou plus de 1 million de dollars de plusieurs
associations étudiantes, on est capables de, par exemple, acheter un terrain,
avec nos autres partenaires financiers, on travaille beaucoup avec le Fonds
immobilier de solidarité, avec d'autres institutions financières, pour acheter
un terrain, monter un projet, puis le faire cheminer, là, après, dans les
programmes de financement.
Mme Laforest : Puis je ne
sais pas combien qu'il me reste de temps, mais... Combien? Ah! O.K.. Le droit
du maintien dans les lieux, je sais, quand on a discuté ensemble, bien, c'était
une certaine problématique parce que les gens disent : C'est des logements
pour étudiants. Mais qu'est-ce qui va nous garantir que, quand les étudiants
ont terminé les études, vont laisser l'appartement à d'autres étudiants? Vous
nous avez dit : Nous, le droit du maintien dans les lieux, on a des règles
internes pour dire que, quand on a terminé nos études, on doit quitter
l'appartement. Pouvez-vous élaborer sur cette question-là?
M. Levesque (Laurent) : Élise,
est-ce que tu voulais te lancer?
Mme Tanguay (Élise) : Oui,
absolument. Bien, c'est-à-dire qu'évidemment nous, on a un processus de
sélection qui est un peu particulier, aussi, là, qui peut se rapprocher un peu
de ce qui se fait dans les coops, si je peux dire. Donc, il y a un engagement
de la part des étudiants, étudiantes de laisser la place au suivant, au fond,
lorsqu'ils prennent un logement chez nous. Ce qu'on constate, avec le dépôt du
projet de loi n° 37, c'est qu'il y a vraiment cette notion de devoir
maintenir la vocation du projet. Donc, ça nous donne une raison supplémentaire
de trouver une solution pérenne à cet enjeu-là qui, pour l'instant, n'a pas
vraiment eu d'effets concrets, là, mais qu'il y a quand même une hypothétique
problématique qui pourrait être causée si, par exemple, quelqu'un ne souhaitait
pas aller au bout de son engagement au fond, là, puis demeurer dans son
logement.
• (20 h 40) •
M. Levesque (Laurent) : On
tient à souligner que c'est un risque de nature vraiment théorique parce qu'on
n'est pas les seuls à faire du logement étudiant à but non lucratif au Québec.
Il y a des projets qui existent dans certains cas depuis plus de 40 ans et
il n'y a jamais eu de problématique de maintien dans les lieux. Cependant,
nous, on travaille très fort à généraliser cette approche-là ou en tout cas la
développer à plus grande échelle. Parce que, jusqu'à maintenant, c'était un
projet à Trois-Rivières, un projet à Val-D'Or, un projet à Sherbrooke, des
projets un peu ponctuels. Nous, comme vous le savez, notre volonté, c'est
vraiment de développer une réponse structurante, là, aux besoins de logements
étudiants puis au déficit de logements étudiants. Puis c'est pour ça qu'on
pense que ça mérite de...
M. Levesque (Laurent) : ...prendre
le temps de réfléchir un cadre clair, là, plus officiel puis reconnu dans le
Code civil parce que ça va être une question qui va toujours se poser.
Mme Laforest : O.K., mais...
peut être j'ai mal compris les réponses, mais moi, qu'est-ce qui me dit,
admettons, que, quand les étudiants auront terminé les études... vont laisser
les appartements à d'autres étudiants? C'est plus ça, ma question. Parce qu'on
le sait très bien, là, UTILE, c'est pour collaborer et accompagner des
étudiants. Maintenant, quand les études sont terminées, qu'est-ce qui fait...
qu'est-ce qui prouve que vous allez vraiment avoir une règle interne, une régie
interne pour dire : Bien, tu as terminé tes études, tu dois laisser
l'appartement à d'autres? Parce qu'on sait très bien, surtout en situation de
crise du logement présentement au Québec... Juste m'expliquer, parce que vous
dites : Oui, ça va nous prendre un cadre. Maintenant, vous avez des
projets qui sont... qui lèvent de terre, là, bravo, mais est-ce que... Ce n'est
pas établi encore, c'est ça que je comprends.
Mme Tanguay (Élise) : Bien,
c'est-à-dire que nous, à l'interne, oui, on a un fonctionnement, donc, à la
fois... Quand un étudiant, une étudiante, bien, signe un bail avec nous, il y a
un engagement puis une preuve qui doient être fournis de sa présence aux
études. C'est la même chose au niveau du renouvellement du bail, donc on
demande à l'étudiant, étudiante de montrer à nouveau une preuve d'études à
chaque année de bail. Donc, ça, c'est notre régie interne, mais ce n'est pas
prévu dans le cadre législatif à proprement parler, là, comme c'est le cas pour
les établissements d'enseignement.
Mme Laforest : O.K. O.K.,
puis au niveau de la fixation du loyer pour savoir combien les coûts par mois,
comment vous évaluez ça, comment vous calculez les coûts par mois pour les
étudiants?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
au niveau de notre modèle d'affaires, c'est simplement le moins cher possible
en fonction du coût de construction, et ensuite c'est quelque chose qui ne
vient pas purement de l'intérieur de l'UTILE, cette fixation-là de coût, c'est
des engagements qu'on prend aussi par contrat avec tous nos bailleurs de fonds,
toutes les sources de financement qui viennent avec des contraintes sur des
loyers maximaux, etc., qu'on s'assure de respecter.
Mme Laforest : Au niveau des,
si je peux dire, des avantages, c'est combien, en pourcentage, moins cher qu'un
logement régulier, environ?
M. Levesque (Laurent) : À la
livraison, nos unités sont toujours 10 % à de 30 % en bas de la juste
valeur marchande. Puis, bien, évidemment, je pense que ça vaut la peine de
souligner la deuxième dimension, qui est l'avantage de notre modèle. C'est que,
comme on est à but non lucratif, bien, cet écart-là, il augmente à travers le
temps. Nous, par exemple, on augmente nos loyers de 1 %, 1,5 % par année.
Si les loyers de marché augmentent... continuent d'augmenter de 5 % par
année, bien, on gagne en écart, là, de 4 % à chaque année.
Mme Laforest : O.K. Puis
votre parc immobilier, présentement, dites-moi où vous... parce que j'ai un peu
l'image de vos projets, le portrait exact, là, parce qu'on en a annoncé un
récemment, c'est où vous voulez présentement construire? Puis où vous avez
construit dans le passé ou vous êtes en voie de construire, là, d'ailleurs?
Mme Tanguay (Élise) : En ce
moment, on a un projet qui est en location depuis 2020 à Montréal, sur le
Plateau Mont-Royal, qui loge 140 étudiants. On a, en ce moment, un projet dont
la construction se termine tout juste, donc en août. Donc, ce sont 160
étudiants étudiants qui vont pouvoir bénéficier de ce projet-là dans le
quartier Rosemont, toujours à Montréal. Le projet à Québec, donc le premier qui
a été financé par le ministère de l'Habitation, c'est un projet de 240 unités
qui lui sera en location... la construction est débutée déjà et il sera en
location à partir de l'été prochain, donc l'été 2023. On a aussi des projets en
développement. Donc, on a un nombre d'unités moins précis, là, mais on a des
projets en développement à Trois-Rivières, à Sherbrooke, à Québec, toujours, et
à Montréal.
Mme Laforest : Ils sont plus
rapides que les offices d'habitations.
M. Levesque (Laurent) : Merci.
C'est le plus beau compliment que vous pouvez nous faire.
Mme Laforest : C'est un bel
exemple. Maintenant, c'est certain qu'il y a des enjeux particuliers, comme
vous le savez, on en a discuté ensemble, là, parce que c'est du logement
étudiant. Maintenant, moi, j'ai terminé mes questions, je crois. J'avais...
Est-ce que j'avais d'autres questions? Non. Alors, voilà. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : M.
le député de Mégantic.
Mme Laforest : Oui, vas-y,
François.
M. Jacques : Je veux parler
de Sherbrooke un peu, Mme la Présidente, et les collègues, les deux invités. On
a vu, dans les journaux, dans les dernières semaines, là, qu'il y avait des
résidences, là, qui refuseraient les étudiants à Sherbrooke. Est-ce que ça vous
aide à lever du financement pour vos projets ou ça vous amène un petit peu plus
de discussions, autour de Sherbrooke, avec votre projet que vous avez en tête?
Mme Tanguay (Élise) : Évidemment,
il y a des défis particuliers à Sherbrooke. On le voit aussi un peu de loin,
là, mais on le voit puis on entend ce qui se passe...
Mme Tanguay (Élise) : ...pour
nous, ça va être super important, en s'implantant à Sherbrooke, de le faire de
façon concertée. Puis, c'est un peu notre force aussi, là, si je peux être...
modestement le dire, de travailler avec les acteurs sur le terrain, donc à la
fois les associations étudiantes, on est déjà en contact avec la ville,
également, on souhaite parler à l'université, un maximum de conseillers, puis
si c'est... On veut trouver le projet qui soit le plus consensuel possible, qui
permette d'apaiser les tensions sociales, notamment, à Sherbrooke, puis de
canaliser une partie de la demande. Ce sont quand même 20 000 étudiants
locataires à Sherbrooke, donc c'est un bassin considérable de locataires
étudiants auxquels il faudrait offrir un service, certainement.
M. Jacques : Et Sherbrooke,
il y a l'Université Bishop, il y a l'Université de Sherbrooke, il y a le Cégep
de Sherbrooke et... Séminaire Saint-Charles, donc il y a plusieurs unités
d'enseignement. La durée de résidence moyenne des étudiants, le temps, là,
qu'ils vont habiter une résidence dans votre type, c'est combien d'années?
M. Levesque (Laurent) : Ça,
c'est une très bonne question, parce qu'on a des locataires depuis seulement
deux ans, donc c'est difficile de donner un chiffre précis. Mais, ceci dit, on
l'infère à travers le taux de roulement. Donc, on a un taux de roulement d'à
peu près le tiers, donc ça implique que les gens vont rester en moyenne à peu
près trois ans, donc la durée complète d'un programme moyen.
M. Jacques : C'est autant
universitaire que collégial.
M. Levesque (Laurent) : Non.
En ce moment, au niveau uniquement des universitaires, à cause de la Loi sur la
fiscalité municipale, article 204, alinéa 13, que je mentionnais, qui nous
donne le même statut fiscal que les résidences universitaires, mais seulement
si on loge des universitaires. Donc, ça, ça fait partie de nos souhaits de
pouvoir loger des étudiants collégiaux et même d'autres paliers postsecondaires.
Mais, pour ça, il faudrait faire une modification à la Loi sur la fiscalité
municipale.
M. Jacques : Parfait. Merci.
M. Levesque (Laurent) : Merci
à vous.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment. Alors, je laisserais la parole au député de Viau, qui dispose de 11
minutes 40.
M. Benjamin : Merci. Merci,
Mme la Présidente. Merci pour votre présentation. À première vue, à vous
écouter, en lisant aussi votre mémoire, je commencerais par dire : C'est
utile et unique aussi, comme modèle. Donc, je trouve ça très intéressant.
Quand on regarde les retombées économiques
et sociales de vos projets et quand on considère l'enjeu du logement étudiant,
est-ce que la formule de financement, actuellement, du logement étudiant...
Selon vous, est-ce qu'il y a des choses à améliorer? Si oui, qu'est-ce qu'il
faudrait améliorer dans cette formule-là?
M. Levesque (Laurent) : C'est
une bonne question. En ce moment, on est encore dans une situation que je
qualifierais de transition, au niveau de la formule de financement,
c'est-à-dire que, quand on a commencé, quand on a fondé UTILE, là, c'était
fondé par un groupe d'étudiants, étudiantes, d'ailleurs, il y a 10 ans, le
logement étudiant était exclu de tous les programmes de financement à tous les
paliers de gouvernement. Donc, au Québec, AccèsLogis, là, excluait le logement
étudiant. On a réalisé nos premiers projets à travers la gymnastique financière
de grappiller des financements de différentes sources. On a eu quand même des
investissements de presque 7 millions de la ville de Montréal, que je tiens à
souligner, d'Associations étudiantes, comme je mentionnais, puis de partenaires
privés.
Pour accélérer notre modèle, maintenant,
c'est notre souhait d'avoir une structure de financement plus prévisible et
plus adaptée à la réalité du logement étudiant, puis il y a une possibilité que
ça se passe à travers le nouveau programme Habitation abordable Québec,
dépendamment de ses normes révisées, qui, on espère, pourrait entrer en vigueur
avant le prochain appel d'offres, qui est prévu en septembre. Mais en dehors de
ce programme-là, il n'y a toujours pas de chemin de financement existant pour
le logement étudiant.
Traditionnellement, en fait, je vais juste
faire un aparté, traditionnellement, évidemment, le seul chemin qui a existé de
manière substantielle à travers les années, c'était le développement de
résidences plus financées par le ministère de l'Enseignement supérieur auprès
des établissements d'enseignement. Mais ce qu'on entend de nos partenaires du
milieu de l'enseignement, c'est qu'il n'y a pas de crédits au niveau de MES,
là, pour construire plus de résidences depuis un certain temps, donc. Puis on
pense que c'est plus logique d'intégrer la question étudiante dans les
réflexions générales sur l'habitation, évidemment.
M. Benjamin : À vous écouter
encore, je pense que tous les collègues aimeraient ça, avoir des projets UTILE
dans leurs patelins, et moi aussi, d'ailleurs, donc. Mais la question qui me
vient à l'esprit : Quels sont vos critères de sélection quand vient le
temps pour vous de retenir des candidats? Quels sont vos critères?
• (20 h 50) •
M. Levesque (Laurent) : C'est
une très bonne question. On est justement en train d'analyser les candidatures
pour notre deuxième immeuble, qui, comme disait Élise, va ouvrir dans quelques
semaines...
M. Levesque (Laurent) : ...le
premier critère qu'on utilise, là, c'est... Bien, évidemment, les gens, pour se
qualifier, doivent être aux études, là. Ça, ça va de soi, hein? Mais, pour prioriser
des candidatures, le principal critère qu'on utilise, c'est le besoin
financier. Donc, on va... c'est sûr qu'on va s'assurer que les étudiants qu'on
sélectionne ont la capacité de payer leur loyer. Mais, une fois que, ça, c'est
fait, on prend ceux qui ont le revenu le plus bas, et c'est ça, notre souhait,
c'est de loger cette population-là, qui a souvent des très faibles revenus, là.
D'ailleurs, ceux qui ont les revenus les plus élevés, ils ne sont pas très
élevés. Mais ça, c'est notre premier critère, puis après on a quand même
quelques autres critères sur les bénéfices que ça va leur apporter de vivre
dans un de ces immeubles-là ou qu'est-ce qu'ils peuvent apporter à leurs
voisins.
M. Benjamin : J'aimerais vous
entendre à propos de la clause F. Vous en avez parlé tout à l'heure. Mais
qu'est-ce que vous dites à celles et ceux qui pourraient penser que, par
exemple, en réduisant la clause F de cinq à trois ans, que le propriétaire
pourrait à ce moment-là... certains propriétaires seraient tentés à ce
moment-là d'étaler les coûts supplémentaires de construction de cinq ans, mais
le font sur trois ans à ce moment-là? Qu'est-ce que vous en dites?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
je pense que c'est la responsabilité des propriétaires de s'assurer de pouvoir
assumer les coûts de construction, peu importe la durée de leur immeuble, et de
pouvoir ce faire sur la durée de leur détention. Tu sais, nous, par exemple,
quand on emprunte 18 millions pour financer un projet, on doit assumer le prêt
sur l'ensemble de la durée de vie de l'immeuble et la durée du prêt. Donc, je
ne vois pas... Peut-être que, pour certains développeurs qui souhaitent
revendre leur immeuble, ça leur met de la pression pour le faire très
rapidement. Mais, ça, je ne peux pas en parler, parce que, nous, on détient nos
immeubles à perpétuité.
M. Benjamin : Une autre
question, en fait, que j'aimerais vous poser en lien avec votre... la
première... votre première recommandation: j'aimerais vous entendre sur la
recommandation 1.
M. Levesque (Laurent) : Oui.
C'est celle qui est relative à l'inéquité fiscale pour les étudiants
postsecondaires? C'est bien ça?
M. Benjamin : Celle qui est
relative à la modification de la loi sur la fiscalité.
M. Levesque (Laurent) : Oui, voilà.
Bien, c'est ça, c'est un peu comme je disais à votre collègue. En ce moment, en
vertu de l'article 204, alinéa 13 de la Loi sur la fiscalité municipale et de
la Loi sur les investissements universitaires, nos immeubles ont le même statut
qu'une résidence universitaire uniquement tant et aussi longtemps qu'on
priorise la population universitaire. Puis la réalité, c'est que des besoins en
logements étudiants, il y en a à tous les paliers postsecondaires. On est très
sollicités par le réseau collégial, et même de plus en plus des centres de
formation professionnelle dans des régions généralement plus éloignées qui
reçoivent un bassin étudiant qui ne vient pas de leur voisinage immédiat et qui
cherche un logement, puis, en ce moment, pour tous ces établissements
d'enseignement là, le déficit de logements étudiants, ça devient une barrière à
l'accessibilité de... à l'attractivité d'étudiants et à la mobilité, parce que
ces personnes aux études arrivent dans des marchés locatifs saturés. Donc, pour
être capable de répondre à ce besoin-là dans le réseau collégial, dans le
réseau postsecondaire en général, il faudrait simplement élargir la même mesure
pour qu'elle ne s'applique pas seulement aux étudiants universitaires, mais
aussi à tous les étudiants postsecondaires.
M. Benjamin : Pour ce qui est
du droit de préemption, vous semblez nous dire, notamment dans la
recommandation 3, qu'on ne peut pas se limiter seulement au droit de
préemption, vous suggérez aussi autre chose. J'aimerais que vous nous parliez
un peu de la recommandation 3 aussi.
M. Levesque (Laurent) : Oui,
merci. Ça, c'est une qui nous tient à cœur, parce qu'on est une belle équipe
d'urbanistes puis de personnes formées en urbanisme. On pense qu'on a des
possibilités d'innover dans le cadre réglementaire. Ça, ici, c'est relatif à la
Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. De donner à des propriétaires, des
développeurs de logements à but non lucratif de... la possibilité de construire
une densité légèrement plus élevée sur un terrain donné, ça permet de diluer la
valeur du terrain sur plus de pieds carrés, sur plus de logements. Donc, ça
veut dire qu'on atteint des logements abordables qui sont soit plus abordables,
soit ont besoin de moins de subventions pour se réaliser, et ce, à travers simplement
un ajustement réglementaire, mais, évidemment, ce serait un pouvoir qui
relèverait des règlements d'urbanisme, donc des municipalités.
M. Benjamin : Je ne sais pas
si vous avez réalisé une étude exhaustive là-dessus. Mais, en tout cas, au
moins, est-ce que vous avez une vision, actuellement, quels sont les besoins
dans les différentes régions du Québec en termes de logements étudiants?
M. Levesque (Laurent) : Les
besoins sont très importants. Comme disait Élise, il y a 300 000 étudiants locataires
au Québec qu'on peut estimer, puis là-dessus il y a une portion substantielle
qui a des besoins impérieux, là, donc un taux d'effort très élevé. Nous, on
estime que le besoin à combler dans, mettons, la prochaine décennie, ce serait
au moins 15 000 chambres...
M. Levesque (Laurent) : ...le
logement étudiant, donc 15 000 étudiants logés, à la fois pour répondre à
ce besoin-là, mais aussi pour diminuer la pression qu'exerce la demande
étudiante sur les marchés locatifs.
M. Benjamin : Il y a
évidemment le besoin de construction, mais il y a sûrement aussi un besoin,
aussi, de rénovation. Est-ce que vous êtes dans la... Est-ce qu'UTILE est dans
la business, pardonnez-moi l'expression, est dans la business de la rénovation
aussi de logements étudiants?
M. Levesque (Laurent) : Pour
le moment, on ne l'est pas, mais on est en discussion avec des partenaires,
notamment, du réseau collégial sur ces questions-là. Mais à cause de l'enjeu
fiscal dont je parlais, pour le moment, on ne va pas rentrer dans cette
business-là.
M. Benjamin : La formule de
financement du logement qui passe par le ministère de l'Enseignement supérieur,
est-ce que cette formule-là vous semble actuellement la plus adéquate? Ou
est-ce que vous avez d'autres recommandations à faire?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
nous, on n'est pas des experts des mesures relatives au MES, là, vu que,
justement, on travaille beaucoup plus avec le ministère de l'Habitation, mais
notre compréhension, c'est que les projets qui sont financés par le ministère
de l'Enseignement supérieur et réalisés par des établissements d'enseignement
sont entièrement sur les livres du gouvernement. Donc, le gouvernement assume
non seulement le financement sous forme de subventions, mais aussi le passif de
ces immeubles-là puis les emprunts qui doivent être faits pour les financer. Je
pense que notre modèle de financement est supérieur dans le sens où il a besoin
d'une petite proportion de subventions, et est complètement hors bilan pour le
gouvernement.
M. Benjamin : Ah! parfait,
excellent. Au niveau... vous avez parlé, tantôt, dans votre dans les échanges
avec Mme la ministre, du montage financier. Quelle est... J'aimerais savoir quelle
est la portion qui vient du Québec et la portion qui vient du fédéral, des
municipalités, dans le cadre des projets que vous développez?
M. Levesque (Laurent) : C'est
une question complexe, parce que chacun de nos projets a été très différent
dans le montage financier. Mais, si je faisais une moyenne de tous nos projets
jusqu'à maintenant, on a à peu près 5 % de financement du gouvernement du
Québec, mais dans le projet qui a été financé, c'est plus autour de 12 %,
si je me souviens bien, de mémoire, merci. On a à peu près 5 % qui vient
des associations étudiantes aussi. Donc, ça, ça fait partie des innovations de
notre modèle. On a à peu près 10 % qui vient des municipalités, donc elles
ont été des partenaires très importants. On a une petite portion qui vient du
fédéral sous forme de subvention à travers le Fonds national de
co-investissement. Puis ensuite on a des financements sous forme de prêts qui
proviennent de nos partenaires privés, comme le fonds immobilier, des fonds
d'investissement qu'on a mis sur pied pour le logement étudiant, on a mis sur
pied deux fonds d'investissement, mais ça, c'est une autre discussion, mais
également, évidemment, des programmes de prêts du gouvernement fédéral qui sont
en place depuis 2018, qui ont changé un peu le paysage du financement avec des
taux d'intérêt plus bas. Donc, on utilise aussi ces programmes-là.
0etab Pour donner une petite idée de la
variation entre les différents montages financiers, le premier projet de
l'UTILE, qui a été plus long à concrétiser, avait 11 bailleurs de fonds.
Ça s'est réduit plus autour de trois, quatre pour les derniers projets, ce qui
est plus facile à gérer, vous en conviendrez.
M. Benjamin : Dernière
question, madame...
La Présidente (Mme Boutin) : Oui,
30 secondes.
M. Benjamin : Dernière
question rapidement. Sur les enjeux de revitalisation de certaines régions, on
le sait que les questions de logements étudiants peuvent faire la différence.
Est-ce qu'il y a des régions en particulier, actuellement... particulières,
pardon, que vous ciblez dans vos prochains projets?
M. Levesque (Laurent) : Ah,
bien, ça, c'est une très bonne question. On pense que toutes les régions où il
y a des établissements d'enseignement et des marchés locatifs très resserrés
sont au top de cette liste-là. Évidemment, les régions où on est déjà
implantées, tu sais, on n'est pas à Sherbrooke par hasard, par exemple, on est
en train de commencer dans cette direction-là. Les autres régions qui nous
préoccupent, ça inclut le Saguenay, la Gaspésie, le Bas-du-Fleuve, puis aussi
l'Outaouais de plus en plus. Donc, dans les faits, il n'y a pas beaucoup de
régions qui échappent à cet enjeu-là, là, je le dirais un peu comme ça.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Merci beaucoup. C'est tout le temps qu'on avait. Je céderais la parole à M. le
député de Laurier-Dorion. Vous disposez de 2 min 55 s
• (21 heures) •
M. Fontecilla : Bonjour, M.
Levesque, Mme Tanguay. Écoutez, c'est très intéressant ce que vous nous dites
là. J'ai été frappé par un élément que vous avez dit tantôt : vous obtenez
du financement des associations étudiantes, ce qui est très bien, là, je n'ai
rien contre, c'est les cotisations étudiantes, donc ça sort de la poche des
étudiants, étudiantes, c'est magnifique, mais il me semble que, dans votre
modèle, il manque quelques acteurs, là, tout d'abord le ministère de
l'Enseignement supérieur, les universités. Pourquoi ces deux acteurs ne
contribuent-ils pas à vos montages financiers? Vous avez parlé, tantôt, de sortir
de la boîte, là, sortir des sentiers battus, disons. Pourquoi ces entités-là
ne pourraient-elles pas financer, avoir une contribution...
21 h (version non révisée)
M. Fontecilla : ...financière,
faciliter vos montages financiers et loger des étudiants, étudiantes, qui sont
leur clientèle essentielle et fondamentale. Est-ce que vous sentez une volonté
politique de ces deux acteurs-là à ne serait-ce que contribuer avec quelques
millions à vos projets, non pas prendre en charge, là, ce qui est le modèle
habituel?
Mme Tanguay (Élise) : Historiquement,
c'est certain qu'on avait vraiment une proximité avec les associations
étudiantes puis c'est là qu'est vraiment née l'UTILE. Par ailleurs, c'est
certain qu'on étudie ces partenariats-là. On travaille à en développer.
Il y a quelque chose que les universités
ont aussi beaucoup, qui pourrait potentiellement faire partie de contributions
très intéressantes, c'est au niveau du foncier, donc des terrains. Ce n'est pas
le cas partout. C'est moins le cas à Montréal. Mais dans des villes comme
Sherbrooke, Québec, il y a de la place sur les campus. Donc, on aimerait bien
sûr travailler à des partenariats de ce type-là.
Même chose pour ce qui est du MES. Pour
nous, c'est un enjeu qui est largement en habitation, donc plus concrètement
avec le ministère de l'Habitation, mais qui devrait être travaillé de façon
interministérielle, assurément.
M. Fontecilla : Vous avez
sollicité ces acteurs-là?
Mme Tanguay (Élise) : Absolument.
On travaille avec certains acteurs avec une volonté variable. Mais on commence
à se faire une marque dans ce réseau-là, notamment en ce moment avec le réseau
UQ, donc, qui vient tout juste de devenir membre de l'UTILE. Donc, ça, on en
est très contents.
M. Levesque (Laurent) : On a
quand même eu une contribution financière d'une université, déjà. C'est
200 000 $. C'est sûr que, quand on leur demande des montants substantiels,
ils nous disent : Bien, je n'ai pas les ressources financières puis...
Mais c'est pour ça qu'on les a orientés plus vers les ressources foncières. On
pense que ça, ça pourrait vraiment débloquer des projets. Mais ce n'est pas
facile pour eux, parce que ce que nous dit le réseau de l'enseignement
supérieur, c'est : Bien, ce n'est pas notre responsabilité, ce n'est pas
notre «core business», si vous m'excusez l'anglicisme. Eux, ils se concentrent
sur leur mission d'enseignement.
M. Fontecilla : Pourtant, il
y a beaucoup d'universités qui sont dans la business de l'immobilier, ils
brassent des grosses affaires. On voit les développements qu'ils font, la
vente, l'achat des terrains, etc. Est-ce que la business immobilière, c'est
leur activité principale? Non. Mais pourtant ils n'y contribuent pas beaucoup,
là.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Vous n'aurez pas... Je vous ai laissé du temps un peu. On va laisser la parole
à Mme la députée de Gaspé. Deux minutes 55 également.
Mme Perry Mélançon : Bien,
merci, Mme la Présidente. Bonsoir à vous deux. Ça me fait plaisir de vous voir.
Vous avez beaucoup de «drive», pour utiliser une expression qu'on connaît.
Pardonnez-moi cette expression. Mais ça vaut la peine d'avoir des gens
impliqués comme vous dans le domaine de l'habitation.
Puis ça m'amène, en fait, rapidement à
dire : Il y a eu des sommes débloquées dans le dernier budget pour la
mobilité étudiante, donc on a cette volonté-là au gouvernement d'envoyer des
étudiants dans différentes régions du Québec. J'imagine que vous voyez ça d'un
bon œil, mais encore faut-il qu'on se donne les moyens de les installer. Alors,
peut-être nous rappeler c'est quoi, l'importance de traiter les besoins en
logement étudiant de façon distincte du reste?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
vous avez raison, c'est... On est évidemment favorable aux investissements en
mobilité. On pense que c'est une très bonne mesure. Mais c'est important de
reconnaître que ça, ça se traduit par une demande résidentielle induite puis...
Parce que si on regarde, par exemple, la population collégiale, on l'a sondée
en 2019, on voit qu'à peu près 30 % des étudiants collégiaux sont
locataires. Mais quand on regarde juste ceux qui quittent leur région du
domicile familial pour aller étudier dans une autre région, bien, tout à coup,
ce ratio-là est vraiment beaucoup plus proche de 100 %, parce que c'est la
première raison évidemment d'être locataire, c'est l'éloignement du domicile
familial. Donc, ça modifie les comportements résidentiels étudiants, ce type de
mesures, des politiques publiques.
Puis, de l'autre côté, bien, les
comportements résidentiels étudiants, ils ont un impact sur les marchés
locatifs. Donc, on voit que souvent les villes avec les taux d'inoccupation les
plus bas au Québec, c'est des villes étudiantes puis si on déplace la
population étudiante, bien, on déplace la demande résidentielle puis on décide
un peu... on crée de la demande pour plus de logements étudiants, parce que
sinon, ça va être d'autres ménages qui ne vont pas trouver de logement quand la
population étudiante va débarquer sur le marché locatif.
Mme Tanguay (Élise) : Si je
peux me permettre, c'est un peu le même phénomène qui se passe avec le souhait
d'attirer davantage d'étudiants internationaux, qui sont à 95 %
locataires. Donc, ça peut effectivement être intéressant d'attirer des
étudiants internationaux, mais il faut considérer la demande en logements que
ça peut impliquer.
Mme Perry Mélançon : Tout à
fait.
M. Levesque (Laurent) : Puis
à ce sujet-là, si je peux rebondir aussi, la population étudiante
internationale a quadruplé depuis 25 ans au Québec. On n'a pas quadruplé le
nombre de logements étudiants.
Mme Perry Mélançon : C'est
intéressant. Merci. J'aurais une autre question pour terminer. Vous avez dit
que votre objectif, c'est toujours de louer le moins cher possible au plus bas
prix. Est-ce que vous avez déjà eu besoin d'avoir recours à cette clause F dont
on parle beaucoup ici dans cette commission...
M. Levesque (Laurent) : …c'est
une très bonne question. On n'en a pas encore eu, on n'a jamais eu recours puis
on espère ne jamais y avoir recours, vu que, justement, notre objectif, c'est
d'augmenter les loyers le moins possible.
Mme Perry Mélançon : Parfait.
Donc, dans la même optique, quand on dit cinq ans, trois ans, un an, sur quoi
on se base pour cette durée-là de temps pour pouvoir encore augmenter? Pour
vous, ça représente quoi?
M. Levesque (Laurent) : Nous,
on serait prêt à s'en passer, de cette clause-là puis on pense que c'est notre
responsabilité, comme développeurs, de s'assurer que nos budgets pro forma, nos
budgets d'opération sont réalistes puis basés sur des résultats probants. C'est
ça, on serait prêt à s'en passer, puis c'est pour ça que c'est un peu
arbitraire, là...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Merci infiniment. C'est tout le temps qu'on avait, malheureusement,
mais ce fut fort intéressant. Je vous remercie infiniment pour votre belle
collaboration aux travaux de la commission. Alors, sur ce, nous allons
suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 21 h 6)
(Reprise à 21 h 14)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
nous reprenons les travaux de la Commission d'aménagement du territoire.
J'aimerais maintenant accueillir les deux
représentants, Mme Godbout et Mme Adam, de la Fédération régionale des OSBL de
l'habitation de la Montérégie et de l'Estrie. Alors, mesdames, vous disposez de
10 minutes pour votre exposé. Je vous inviterais, premièrement, à vous
présenter, ensuite vous pourrez faire votre exposé, et par la suite vous
pourrez échanger avec les membres de la commission. Je vous cède donc la parole
pour 10 minutes.
Mme Godbout (Denise) : Bonjour.
Je me nomme madame Denise Godbout, je suis présidente de la Fédération
régionale des OSBL d'habitation de la Montérégie et de l'Estrie et directrice
des Habitations l'Équerre de Sherbrooke. Je suis accompagnée de madame Sylvie
Adam, locataire à la Villa Belle Rivières de Richelieu. Je sors aujourd'hui de
ma zone de confort. Soyez indulgents, là, j'essaie... j'excelle beaucoup mieux
à travailler dans mon organisme que j'aime vraiment, qui... j'y travaille
depuis 27 ans. Mme la ministre, Mmes, MM. les députés, merci beaucoup de
nous inviter à nous exprimer sur la loi sous le projet de loi n° 37 qui
apportera des changements importants pour les membres de la fédération...
Mme Godbout (Denise) : ...plusieurs
bénévoles et administrateurs sont inquiets de l'avenir de la mission des
organismes et immeubles dans lesquels ils s'impliquent, souvent, depuis
plusieurs décennies, et ce, afin de permettre aux locataires de leur communauté
d'être logés dignement dans des logements sociaux et sans but lucratif. La
Fédération des OSBL d'habitation de la Montérégie et de l'Estrie supporte
119 OSBL d'habitation administrés par plus de 600 bénévoles, qui
gèrent plus de 4000 unités de logement dans un objectif... des logements
de la meilleure qualité possible au moindre coût possible. Notre mission étant,
entre autres, de représenter les intérêts des OSBL d'habitation aux instances
locales, régionales et nationales. Favoriser l'achat collectif de services,
dont, par exemple, les assurances immobilières. Promouvoir la formule OSBL pour
le développement du logement sur le territoire. Et offrir des services de
gestion, d'entretien et de conseil aux OSBL d'habitation de la Montérégie et de
l'Estrie. En Montérégie et en Estrie, nous retrouvons 5000 unités de
logement appartenant à des organismes sans but lucratif de logement, un actif
collectif d'une valeur foncière de plus de 550 millions, selon la
recherche du Réseau québécois des OSBL d'habitation.
Au début des années 2022, notre
territoire comptait 1 718 unités
de logement sans but lucratif. Donc, la convention avec le gouvernement fédéral
est terminée. Un actif collectif libre d'hypothèque d'une valeur foncière qui
avoisine 187 millions. Les ventes des 171 logements du Faubourg
Mena'Sen, à Sherbrooke, et des 60 logements de la Villa Belle rivière à
Richelieu est une perte de 13 % de ce parc de logements. L'organisme...
que je suis la directrice, les Habitations l'Équerre de Sherbrooke, possède
226 unités de logements sociaux et communautaires, dont la convention avec
la SCHL est échue depuis quelques années.
Ces immeubles et logements ont une valeur
inestimable pour notre communauté. Bien que ces immeubles et logements ne
soient plus soutenus par l'État depuis plusieurs années, ils nous permettront,
pour plusieurs décennies encore, d'offrir des logements abordables et de
qualité à 226 ménages avec, pour des prix moyens, exemple 476 $ pour
un trois et demi, 560 $ pour un quatre et demi, 675 $ pour un cinq et
demi, 845 $ pour un six et demi. À Sherbrooke, selon la SHQ, le loyer
médian pour un quatre et demi est de 725 $... 720 $ par mois. Selon
une étude du Regroupement des comités locataires et associations de locataires
du Québec, le prix des loyers disponibles et affichés sur Internet ont augmenté
de 16 % entre le printemps 2020 et le printemps 2021 pour un
prix moyen, en 2021, de 840 $ pour un loyer de deux chambres à coucher, à
Sherbrooke, 280 $ de plus que nos logements de deux chambres que nous
louons sans aucun financement du gouvernement du Québec. Ces 280 $ font
une différence énorme pour les ménages que nous logeons. Ils utilisent ces revenus
supplémentaires pour répondre à leurs besoins de base et dépensent cet argent
dans l'économie sociale.
Notre objectif n'est pas de spéculer ou de
générer un gain en capital en augmentant à l'encontre des règles du Tribunal
administratif du logement. Nos augmentations de loyer permettent simplement de
suivre les dépenses de gestion et d'entretien. Les administrateurs et
administratrices actuels des Habitations l'Équerre croient fermement en la
nécessité de fournir des logements abordables, sécuritaires, accessibles. La
loi 37, si elle est adoptée, permettra de nous assurer que la mission de
notre organisme perdurera dans le temps, et ce, indépendamment de qui assurera
l'administration de l'organisme dans le futur.
• (21 h 20) •
Mme Adam (Sylvie) : Bonjour.
Moi, je me nomme Sylvie Adam, je suis locataire aux villas Belle Rivière à
Richelieu. Les ventes de 172 logements de Faubourg Mena'Sen de Sherbrooke
et 60 logements de Villa Belle Rivière à Richelieu, sur le bord de la
rivière Richelieu, ont créé une onde de choc dans ces communautés et ont
fortement insécurisé les locataires. Les familles des membres fondateurs sont
également choquées par ces ventes, alors que leurs proches se sont investis
durant plusieurs décennies à titre bénévole pour le bien de leur communauté et
sans attendre autre contribution en retour. Nous remercions les partis de
l'opposition et le gouvernement d'avoir réagi rapidement face au choix
inexplicable de huit bénévoles, sur les milliers de bénévoles qui administrent
ces immeubles collectifs, de manière exemplaire, avec dévouement...
Mme Adam (Sylvie) : ...pour
leur communauté. Vous pouvez lire dans les médias tous les jours comment les
locataires de ces immeubles et les citoyens de Sherbrooke et de Richelieu sont
choqués, scandalisés et ont le sentiment de s'être fait déposséder de leurs
immeubles.
Nous proposons donc que le projet de loi
n° 37 donne un pouvoir exceptionnel à la ministre de l'Habitation de négocier
et d'obliger le rachat de ces immeubles aux acheteurs et de récupérer les
sommes des produits des ventes auprès des personnes et entreprises qui les ont
en leur possession afin de les reconvertir en OSBL d'habitation. Selon nous, la
population de ces communautés appuie fortement cet amendement à la loi.
Il est pour nous impératif que les
articles concernant la privatisation d'immeubles financés en partie par l'État,
soient adoptés avant la fin de la législature. Maintenant que tout le Québec
sait que cela est possible d'acheter des immeubles appartenant à des OSBL
d'habitation pour les faire passer au privé, la pression sera encore plus
grande auprès des bénévoles pour vendre leurs immeubles. Beaucoup trop d'OSBL
reçoivent des lettres ou des offres d'achat, et ces offres seront de plus en
plus nombreuses si le gouvernement n'agit pas maintenant. À titre de locataires
de la Villa Belle Rivière, nous demandons à la ministre d'inclure le cas de la
Villa Belle Rivière de Richelieu dans l'enquête prévue à la suite de la vente
du Faubourg Menasen à Sherbrooke, enquête annoncée par le premier ministre il y
a plus d'un mois. Prenez note que les deux immeubles sur le bord de la rivière
Richelieu ont été vendus à 32 000 $ l'unité, soit la moitié du prix de la
valeur foncière. Un autre immeuble semblable, à Varennes, a reçu un rapport
d'évaluation par un évaluateur agréé à 114 000 $ l'unité, alors que leurs
loyers sont moins chers que ceux de la Villa Belle Rivière.
Mme Godbout (Denise) : Mais
nous saluons également les dispositions qui permettront à toutes les municipalités
d'exercer un droit de préemption sur les immeubles de logements afin de les
protéger de la spéculation immobilière. Cette nouvelle permission donnée aux
municipalités est, à nos yeux, une première étape. Elle devrait être soutenue
par un programme d'aide en capital et en garanties de prêt afin de permettre
aux OBNL d'habitation de les acheter et d'offrir pour toujours des logements
sans but lucratif à la communauté où les locataires seront protégés des
rénovictions et d'augmentations qui ne respectent pas les règles insuffisantes
et déjà prévues pour l'augmentation des loyers.
Une fois de plus, merci beaucoup aux
membres de l'Assemblée nationale et à tous les partis de s'être mobilisés sur
la question de la privatisation d'immeubles sans but lucratif rapidement.
Voilà, on a fini.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, mesdames. Nous allons maintenant procéder à la période d'échange et
nous allons débuter avec Mme la ministre, qui dispose de 17 minutes 30.
Mme Laforest : Oui. Alors,
merci. Rebonjour. En fait, bien, ma première question... C'est certain que je
suis quand même curieuse parce que je veux savoir comment ça s'est passé avec
la situation. Il y avait eu une rencontre avec le maire Gauthier pour
Richelieu. Juste me donner des détails ou qu'est-ce qui s'est passé dans les
dernières semaines.
Mme Adam (Sylvie) : Bon, dans
les dernières semaines, on a essayé de contacter les administratrices pour
faire une rencontre avec, justement, M. Gauthier, comme intermédiaire, comme arbitre,
si on peut dire. Ça s'est passé. Une chance qu'il était là, disons que les deux
avocats... c'était un peu raide. Quand on a laissé tomber les avocats, disons,
qu'on ne les a plus écoutés puis qu'on a décidé de se parler entre nous, il
semblait y avoir une entente. Alors, on a prévu une deuxième rencontre, et lors
de la deuxième rencontre, Me Falardeau, l'avocat des administratrices, nous a
obligés à signer une entente de confidentialité. Alors, ça a fait comme un gros
froid, et, depuis ce temps, il n'y a plus de négociation.
Mme Laforest : Donc, vous
n'avez pas idée qu'est-ce qui va se passer, qu'est-ce qui va arriver avec
l'immeuble, là, vous n'avez pas d'information?
Mme Adam (Sylvie) : Bien,
l'immeuble, il est vendu. Il est vendu. Il n'y a rien à faire là-dessus, là.
Mme Laforest : Pour la
prochaine vocation, vous n'avez pas d'idée.
Mme Adam (Sylvie) : La
prochaine vocation, non, on n'a pas d'idée. Apparemment qu'ils mettraient une
portion de l'argent des ventes entre les mains de la ville ou comme en
fidéicommis, mais là c'est sous toute réserve, pour que la ville décide des
projets qui seront présentés pour utiliser cet argent-là. Mais, je veux dire,
il n'y a rien d'officiel. C'est qu'est-ce qu'on avait comme, à peu près,
négocié, mais ce n'est pas le plein montant de la vente.
Mme Laforest : O.K.
J'aimerais ça vous entendre, quand même, parce que vous le savez, justement, le
projet de loi est en raison de ce qui s'est passé...
Mme Laforest : ...à Richelieu,
puis ça, c'est important de le mentionner, ça a été comme l'élément déclencheur
puis évidemment on craint que ça puisse arriver à d'autres endroits. Donc,
c'est pour ça qu'on agit tout de suite.
Maintenant, je veux vous entendre sur
d'autres sujets aussi parce que, dans le projet de loi, on a la clause f).
Est-ce que vous avez vu aussi l'augmentation de loyer pour des... Admettons
qu'il y a un changement d'affectation ou encore une vente comme ça arrive, là,
chez vous, une vente d'OBNL, s'il y a une vente, au niveau de la hausse des
loyers abusives pendant cinq ans, il n'y a pas de possibilité. Ça, vous l'avez
vu aussi.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Si vous parlez du cas de Richelieu, nous, le gestionnaire représentant
Gestion Fauvel nous a dit que les baux seraient respectés, qu'il n'y aurait
d'augmentation plus que qu'est ce que le Tribunal administratif du logement
autorise et que ce serait comme ça pour les locataires actuels. Donc, nous,
entre les lignes, on s'est dit : Si un logement, ça libère le loyer... le
prix du loyer va probablement changer à ce moment-là.
Mme Laforest : L'important,
c'est de remplir la cage g) sur le bail pour dernier trimestre.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Oui, oui.
Mme Laforest : C'est
très important.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Et moi, Mme la Force, si moi j'ai vraiment besoin d'un loyer ,et que le
loyer est à mon goût, je n'irai pas me plaindre même si le loyer est fait à
100 $ plus haut que ce qu'il était auparavant, j'en ai besoin du loyer.
Donc, ça va être appelé à augmenter les loyers. Si ce n'est pas un OBNL, je
suis certaine, ça va être la version qui va se produire.
Mme Laforest : O.K.
après ça, je voulais vous entendre aussi sur... Vous l'avez vous aussi, le
droit de préemption pour les municipalités. Est-ce que vous l'avez lu dans le
projet de loi?
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Dans le projet de loi, je l'ai lu, mais je vous avoue que c'est trop
récent, ce n'est pas encore tout assimilé dans ma tête. Mais je vais me fier à
ce que l'air que le RQOH et à ce que le Front me donnent comme informations.
Mme Laforest : O.K.
Puis, quand vous voyez la situation en habitation présentement comme vous avez
vécu, là, est ce qu'au niveau des besoins en habitation, pour vous, est ce que
vous trouvez... parce qu'il y a des OBNL qui ont des services, il y en a qui
n'ont pas de services, il y a des RPA avec services et non avec services, puis,
quand il y a des ventes d'OBNL, on sait parfois que les services pourraient
être retirés. C'est ça qu'on est en train de protéger. Est-ce que vous avez des
situations comme ça, des OBNL, que vous avez entendu parler au Québec, qui
auraient d'autres situations, d'autres ventes présentement que vous pourriez
nous nous aviser d'avance?
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Bien, je sais qu'il y a un OBNL qui est, disons, voisin nous parce qu'il
est seulement de l'autre côté de la rivière, qu'eux ont déjà reçu une offre
d'achat, et ils l'ont refusée. Mais ils ont eu une offre d'achat, comment je
pourrais dire, avec insistance brune.
Mme Laforest : Oh! Oh!
O.K. Alors...
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Les dames ont été vraiment insultées et les ont revirés de bord, là, mais
ils nous ont fait part de ce que c'était effrayant que c'était bien qu'on parte
la lutte.
Mme Laforest : O.K.
c'est bien. De toute manière, oui, on réagit très très bien, là, puis vous êtes
aussi colorée que, quand on s'est rencontrées, dans vos propos. Je me rappelle
très, très bien, mais en même temps je vous comprends.
Quand vous dites, la situation avec la
municipalité, est-ce qu'il aurait pu avoir une nouvelle... Comment, ça s'est
passé avec M. Gauthier, le maire Gauthier? Ça s'est bien passé puis, on le
sait, il est très, très, très à l'écoute.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Oui.
Mme Laforest : Est-ce
qu'il y a quelque chose que vous pourriez proposer comme changement pour le
futur avec les municipalités?
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Moi, je ne suis pas tellement calée. J'y vais avec mes sentiments et avec
mon instinct. Bien, vous avez vu mes réactions jusqu'à date, les fois qu'on
s'est rencontrées. Moi, je trouve qu'un OBNL devrait marcher main dans la main
avec les municipalités pour pouvoir avoir, je ne sais pas, moi, un soutien, que
ce soit une possibilité de terrain, une possibilité d'édifice et se joindre les
deux pour pouvoir travailler ensemble pour réaliser les projets. Moi, j'ai cinq
avec M. Gauthier, ça serait possible, mais je ne sais pas si, dans toutes
les municipalités, les gens... mais le dilemme, c'est que M. Gauthier est
là d'élection en élection.
Mme Laforest : O.K.
est-ce que... avez-vous des logements vacants à votre connaissance?
• (21 h 30) •
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
Non. Et je peux vous dire que, moi, j'ai été sur la liste d'attente
pendant...
21 h 30 (version non révisée)
Mme Adam (Sylvie) : ...en
deux ans et demi pour avoir la place ici, même si j'étais en situation... j'habitais
un troisième étage et je m'étais fait opérer pour les deux hanches. Un
troisième étage sans ascenseur, c'était de l'ouvrage pendant deux ans. Et la
liste d'attente représente 50 noms présentement. Les gens, la population
est au courant, comment je pourrais dire, de l'ambiance, de la qualité des
logements, le beau site. Vous viendrez faire un tour, Mme Laforest, je
vous invite. Vous allez voir, on est vraiment choyé ici et les gens veulent
venir. Et c'est des gens aussi que : Ma mère était là, moi, je vais y
aller. Alors, pour nous, on n'a pas de problème de liste d'attente. Et je sais
que celui qui est à Chambly, juste l'autre côté, lui aussi les listes d'attente,
on oublie ça.
Mme Godbout (Denise) : À
Sherbrooke, les Habitations l'Équerre a une liste d'attente incroyable cette
année. L'année passée, on avait 50 personnes sur la liste d'attente. Et
cette année, on en a à peu près 150. C'est incroyable. On a des demandes à tous
les jours, à tous les jours. On a un nouvel immeuble qui vient de se construire
avec le programme AccèsLogis. C'est 39 unités, nouvelles unités.
Mme Laforest : O.K.,
excellent. Ça, c'est encore une fois une bonne nouvelle.
Mme Godbout (Denise) : Vous
viendrez...
Mme Laforest : Pardon?
Mme Godbout (Denise) : Vous
viendrez le visiter. Il est très joli.
Mme Laforest : Vous êtes
très accueillante. Je vais y aller si on finit la session parlementaire. Bref,
ça va me faire plaisir d'aller vous visiter. J'ai une autre question, parce que
dans le projet de loi, mais je sais que ça doit... comment ça se passe chez
vous pour... au niveau de l'entretien, des services d'inspection, la
maintenance. Est-ce que c'est très, très bien entretenu? Et comment... qui s'occupe
de la gestion, l'OBNL?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
moi, aux Habitations l'Équerre, nous, on est... on a eu la SCHL qui venait à
tous les cinq ans. Ça fait qu'on s'est basé sur le bilan de santé. Le dernier
bilan de santé de la SCHL, c'était 2019. Donc, on est encore avec notre bilan
de santé de 2019. Et à tous les ans, je le mets à jour avec mes hommes de
maintenance et... pas à tous les jours, mais à tous les ans plutôt, et c'est
notre bible, ça. Puis je le consulte auprès de mon conseil d'administration. On
a investi au-dessus de 250 000 $ autour des habitations à tous les
ans. Et c'est certain qu'on a fini nos conventions avec la SCHL. Donc, dans
trois ans, bien, on va refaire faire une... pas trois ans, je veux dire deux
ans, on va refaire faire un bilan de santé.
Mme Laforest : O.K.
Donc, avec... si on ajoutait des exigences, vous, vous les avez déjà, vous les
respectez déjà. Donc, ce ne serait pas un problème pour des bilans d'entretien,
des bilans de santé des immeubles, donc.
Mme Godbout (Denise) : Notre
réseau a des formations aussi, hein. Tu sais, il y a un beau cartable sur l'entretien
préventif, là, que nous on utilise quotidiennement aux Habitations l'Équerre.
Mme Laforest : O.K.
Puis, au sujet de la vente, vous n'êtes pas au courant si ça, se sera maintenu,
évidemment, là.
Mme Godbout (Denise) : La
vente au Faubourg Mena'Sen?
Mme Laforest : Oui.
Mme Godbout (Denise) : Bien,
ça dépend du premier...
Mme Laforest : Non, je
parle de Richelieu, là. Moi, je reste toujours...
Mme Adam (Sylvie) : Ah,
Richelieu. Ah, nous, Richelieu, les juges ont dit que la vente a été faite de
bonne foi, que l'acheteur était de bonne foi, donc ils ne pouvaient pas annuler
la vente. Mais par contre, on avait comme un droit en affaires que notre
préjudice n'était pas irréparable. Donc, de poursuivre les administratrices
pour notre préjudice. Et ça prend de l'argent pour faire ça. Et disons que sur
les demandeurs, il y a un, notre demandeur principal, si on peut dire, qui est
tombé malade et qui s'est désisté. Donc, c'est plus difficile d'avancer à ce
moment-là. Alors, c'est pour ça qu'on se retourne vers vous pour une enquête à
Villa Belle Rivière.
Mme Laforest : O.K. C'est
bon.
Mme Godbout (Denise) : Et
Faubourg Mena'Sen.
Mme Adam (Sylvie) : Et
faubourg, mais vous l'avez déjà, vous.
Mme Godbout (Denise) : Oui,
mais... effectivement.
Mme Adam (Sylvie) : Mais
c'est important. C'est important, Mme Laforest. Vraiment, pour mettre les
choses au clair parce que la population, là, n'arrête pas de dire : Bien,
pourquoi? Puis comment ça s'est fait? Mais comment ça qu'on n'en a jamais
entendu parler que c'était à vendre? Puis il y en a plusieurs personnes qui ont
dit : On l'aurait acheté, nous, pour que ça reste ici. Pourquoi que ça n'a
pas été annoncé? Ça fait qu'il y a quelque chose à faire avec une enquête pour
Richelieu.
Mme Laforest : Mais c'est
certain, puis de toute manière, on avait discuté ensemble. Puis il faut
remettre la situation comme elle est là, c'était sous convention fédérale,
mais...
Mme Laforest : ...honnêtement,
je peux vous dire qu'on a agi très, très rapidement. On vient quasiment de se
rencontrer, il y a quelques semaines, et voilà le projet de loi qui est là pour
interdire les ventes des OBNL sans qu'il y ait une autorisation. J'imagine,
vous êtes tout à fait d'accord pour, si je peux dire, l'accord du ou de la
ministre, à ce moment-ci, pour la vente, évidemment. Est-ce que vous auriez
pensé d'autres situations avant que ce soit autorisé ou refusé par la ministre,
la vente d'une OBNL?
Mme Adam (Sylvie) : Bien,
moi, je trouve que ça ne devrait pas se faire, une vente d'OBNL
Mme Laforest : Non, mais
admettons, là, que ça se passe, et que, là, dans le projet de loi, on dit que
ce sera sous l'autorisation de la ministre. Ça, à ce moment-là, vous êtes
d'accord certain?
Mme Adam (Sylvie) : Vous
parlez des ventes futures, là? O.K. Bon, moi, j'étais encore avec ma petite
vente à moi, là. Oui, effectivement, c'est ce qu'on... d'ailleurs, c'est ce
qu'on vous demandait quand on est allé vous rencontrer, puis quand on vous a
présenté un mini projet de loi, qu'on voulait que si, nous, on perdait notre
cause, on voulait que les autres ONBNL soient sauvées. C'est ça que ça prend,
une protection.
Mme Godbout (Denise) : Et on
voudrait que ça soit rétroactif, si c'est possible.
Mme Laforest : Je vous
comprends, puis c'était demandé, je vous ai entendus aussi. Maintenant, c'est
difficile, hein, quand c'est... En tout cas, vous le savez comme ça qu'on a
essayé de regarder et de régler la situation, on a fait notre possible, là.
Mais je crois, en tout cas, que ça devrait bien se passer. Une chance que vous
avez un bon maire. Je vais suivre la situation de près. Maintenant, bien, moi,
je vais vous inviter à nous écouter. On va étudier le projet de loi ensemble.
Ça devrait bien se passer parce que mes collègues étaient d'accord pour cette
mesure-là. Je n'ai pas de questions. Puis, en même temps, je vous félicite pour
vos informations, votre présentation. C'est vraiment intéressant de se
rencontrer encore une fois. Merci beaucoup. Puis je vais aller visiter, c'est
certain, dès que je peux.
Mme Adam (Sylvie) : Bien,
merci. Vous serez la bienvenue.
Mme Laforest : Merci
beaucoup. Au revoir.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Nous allons maintenant nous tourner vers l'opposition
officielle, et débuter avec M. le député de Viau. Vous disposez, comme
d'habitude, de 11 min 40 s
M. Benjamin : Merci, Mme la
Présidente. Merci, Mme Adam, merci, Mme Godbout, pour votre présentation de
tantôt. Un peu plus tôt aujourd'hui, il y a le Réseau québécois des organismes
en habitation qui nous avait prévenus que vous aviez... vous alliez venir nous
faire un état de la situation. Et merci pour cet état de la situation que vous
nous avez fait. Le projet de loi qu'on a devant nous, c'est un projet de loi,
oui, effectivement, il y a des éléments qui vont s'assurer pour prévenir, mais
maintenant, je vous entends, Mme Adam, ce que vous semblez nous dire, c'est
qu'il y a un accompagnement, il y a un soutien vous auquel vous vous attendez
du gouvernement dans le cas qui concerne le Richelieu, donc, la villa... Donc,
pouvez-vous nous dire, encore une fois, quelle est votre attente précise par
rapport à ce dossier-là, en ce qui concerne la Villa Belle Rivière?
Mme Adam (Sylvie) : Bon. Moi,
j'ai dans mon idée que, si le gouvernement prenait la situation en main pour
faire une enquête, on aurait des réponses à toutes les questions qu'on se
posait, et on saurait clairement comment la transaction s'est faite et c'était
à l'avantage de qui. Bien là, pour le moment, là, l'aubaine, c'est le promoteur
immobilier qui l'a eu, là, au prix que ça s'est vendu. Tu sais,
60 logements à 2 030 000 $, 60 logements, c'est
vraiment une aubaine, là. C'est pour ça, à ce prix-là, comme je vous dis, on
se serait rassemblés, on l'aurait acheté nous autres même. On en aurait trouvé,
des gens pour le faire.
M. Benjamin : On sait qu'il y
a quelques semaines, il y a eu une demande d'enquête, dans le cas du Faubourg.
Mena'Sen, qui a été demandée par le premier ministre. Et je pense vous avoir
entendu demander une enquête similaire aussi pour comprendre ce qui....
Mme Adam (Sylvie) : Oui. On a
fait cette première demande-là le 24 mars, quand on a participé à une
conférence de presse, là, et on a présenté, cette demande-là, on en a parlé à
Mme Laforest, si c'était possible de faire ça. Mais là, à ce moment-là, on
n'avait pas encore la confirmation de la vente.
M. Benjamin : Je comprends
que, pour le moment, il n'y a pas encore d'enquête qui a été faite.
Mme Adam (Sylvie) : Non, on
n'a pas eu de confirmation qu'il y avait une enquête. On s'est fait dire que
nous serions probablement la deuxième enquête, mais j'aimerais me faire
dire : Vous êtes la deuxième enquête.
• (21 h 40) •
M. Benjamin : Et je pense
aussi vous avoir entendu, tout à l'heure, quand vous nous parliez du juge, le
juge vous a clairement dit que vous avez une option...
M. Benjamin : ...que vous
pourriez exercer en termes de poursuite pour récupérer les sommes?
Mme Adam (Sylvie) : Oui,
bien, pour poursuivre les administratrices, ça fait que, là, à ce moment-là, il
faudrait changer notre requête d'injonction qu'on avait faite. Là, à ce
moment-là, on actionnerait les administratrices, quoi, on pourrait les
actionner facilement pour 4 millions, vu que le prix de... la valeur foncière
est de 4 800 000, puis ils l'ont vendu à 2 millions. Ça fait que, comme, dans
ma tête, ils n'ont pas agi en tant que bon père de famille pour l'OBNL. Bon.
Puis là il y a la loi de la confidentialité, que je ne peux pas tout dire ce
que je sais. Mais oui, ça prend une enquête.
M. Benjamin : Et je suis de
l'avis que ça prend une enquête aussi. Petite question pour madame Godbout.
Madame Godbout, vous êtes présidente de la Fédération des habitations des OSBL
de la Montérégie et de l'Estrie. Par rapport à ces deux dossiers, est-ce qu'il
y a un parallèle que vous pouvez faire entre ces deux dossiers-là, entre
Mena'Sen et Richelieu?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
je pense que c'est des coïncidences. Je crois que le fait que les immeubles se
vendent... Tu sais, il y a de la surenchère et tout. Je crois que c'est le...
tu sais... Comment je pourrais dire? Je ne sais pas comment le dire. Mais moi,
je crois que c'est... il y a tellement de promoteurs immobiliers agressifs qui
croient que d'acheter, ils vont faire des sous avec les immeubles. Moi, je
reçois régulièrement des offres d'achat, là. Ils viennent cogner à ma porte
puis je reçois plusieurs... Je vous dis, là, en six mois, je dois avoir reçu
dix offres d'achat. Donc, les promoteurs sont agressifs. C'est au travers le
Québec, ce n'est pas juste dans notre région. Mais je crois que c'est au
travers le Québec, il faut faire attention.
M. Benjamin : On aura un peu
plus tard, rapidement d'ailleurs, à faire l'étude détaillée de ce projet de
loi. Est-ce que vous avez... Avez-vous l'impression que les balises qui sont là
actuellement sont suffisantes? Ou du moins est-ce qu'il y a lieu de faire plus
afin de protéger cet actif-là pour garder ces actifs au sein des organismes à
but non lucratif en matière d'habitation?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
c'est certain que la loi 37, ça va protéger les OBNL d'habitation. C'est
impératif, là, il faut le faire rapidement. Mais je crois que cette loi-là est
bien ficelée pour pouvoir l'adopter rapidement.
M. Benjamin : J'aurais aimé
vous entendre aussi sur le droit de préemption, droit avec lequel nous sommes,
nous de l'opposition officielle, d'accord. Maintenant, sur les enjeux, et il y
a plusieurs groupes qui sont passés un peu avant vous, et je pense que je
dirais qu'il y a une unanimité sur cette nécessité-là d'aller de l'avant par
rapport au droit de préemption. Comment, vous, vous voyez l'exercice de ces
droits-là? Comment vous le voyez, l'exercice de ces droits-là par la
municipalité?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
en fait, je n'ai pas tant travaillé ce dossier-là. Je vous dirais que les
dernières semaines et les derniers mois, je me suis concentrée sur le Faubourg
Mena'Sen, à Sherbrooke. Je me suis impliquée énormément. Je vous dirais que le
réseau l'a bien expliqué antérieurement cet après-midi. Donc, j'aurais
peut-être de la misère à l'expliquer mieux que mon réseau.
M. Benjamin : Merci. En
termes de... au niveau des conventions, vous avez combien... vous nous avez dit
que vous avez combien d'habitations actuellement, de combien de projets qui
sont en... dont la convention est terminée?
Mme Godbout (Denise) : J'ai
226 unités qui sont terminées à Sherbrooke. On a 287 unités, total. Le 226,
c'est qui sont terminées avec les ententes fédérales.
M. Benjamin : Un enjeu
auquel, un peu plus tôt, lors de notre conversation avec le Réseau québécois
des OSBL d'habitation, il a été question, c'est sur le membership et toute la
vie démocratique. Donc, quel regard que vous portez sur la vie démocratique,
justement, de vos membres...
Mme Godbout (Denise) : ...mais
assurément qu'il devrait avoir des membres locataires, les locataires devraient
être membres. Est-ce que c'est la totalité ou une partie des locataires? Nous,
aux Habitations l'Équerre, j'ai, de sept administrateurs, j'ai deux locataires
qui sont administrateurs, mais je crois que ça serait important qu'il y ait des
locataires qui soient administrateurs ou membres, au moins deux
administrateurs, mais il pourrait avoir un certain nombre membre. Parce qu'au
Faubourg Mena'Sen il n'y avait aucun administrateur qui était locataire et il
n'y avait plus... aucun membre non plus, aucun locataire qui était membre. De
toute façon, il ne restait plus de membres, il y avait zéro membre et il y
avait cinq administrateurs. Le dernier membre a quitté en janvier 2022.
Mme Adam (Sylvie) : Puis on
avait la même situation à Richelieu : trois administratrices, et aucun
membre, et les locataires n'étaient pas... n'avaient pas accès au conseil
d'administration.
M. Benjamin : Donc, est-ce
que vous êtes d'accord avec celles et ceux qui pensent qu'il faudra à moyen
terme ou à moyen terme revisiter la Loi sur les organismes sans but lucratif
pour... par rapport à l'avis démocratique?
Mme Godbout (Denise) : Assurément,
assurément.
Mme Adam (Sylvie) : Oui.
M. Benjamin : Écoutez, merci
beaucoup, madame Godbout, madame Adam. Nous sommes de tout cœur avec vous et nous
espérons qu'il y aura un suivi qui sera fait, notamment par rapport à cette
suggestion du juge, donc, pour voir comment est-ce qu'on peut vous appuyer pour
au moins récupérer ces sommes-là. Parce que, quand on a une réalité où on parle
de logements qui sont vendus 32 000 $ l'unité, soit la moitié de la
valeur...
Mme Adam (Sylvie) : Mois que
la moitié, oui.
M. Benjamin : Moins de la
moitié. Donc, voilà, c'est dramatique, c'est dramatique. Nous sommes tout coeur
avec vous.
Mme Adam (Sylvie) : Merci.
Mme Godbout (Denise) : ...
M. Benjamin : Allez-y, Mme
Godbout.
Mme Godbout (Denise) : Nous,
à Sherbrooke, c'est 172 unités qui ont été zappées, c'est quatre ans...
Les dernières quatre années, à Sherbrooke, on a développé 190 unités de
logements sociaux et, en une journée, on a zappé 172, 18 millions qu'on ne sait
pas où est allé cet argent-là. C'est incroyable. Il n'y a personne qui veut
nous répondre où qui est allé, cet argent-là.
M. Benjamin : ....dans le cas
de Mena'Sen, donc, que l'enquête donnera des résultats, pour vous, dans les
meilleurs délais...
Mme Godbout (Denise) : Il
faut, il faut absolument.
M. Benjamin : Voilà. Merci
beaucoup. Merci.
Mme Adam (Sylvie) : Merci. On
compte sur vous.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
M. le député. Alors, je céderais la parole à M. le député de Laurier-Dorion.
Vous disposez de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
ministre. Je pense que mes questions ont été répondues par mon la question de mon
collègue. Il y a un grave problème avec la Loi sur les OSBL qui affecte tout
particulièrement le secteur de l'habitation, là, qui n'est pas à l'abri des
rapaces immobiliers, là, qui font non seulement de l'argent, puis on ne sait
pas où est-ce qu'il est, mais ça diminue les parcs de logements collectifs, là.
Mais, écoutez, je vais laisser mon temps de parole à ma collègue de Rimouski...
de Rimouski... de Gaspésie qui a joué un rôle assez important, là, dans cette
histoire.
Mme Perry Mélançon : Merci.
Merci, mon cher collègue de Laurier-Dorion. Bien, bonsoir à vous deux.
Une voix : Bonsoir.
Mme Perry Mélançon : Madame
Adam, on s'est rencontrées à quelques reprises. J'aurais aimé entendre, disons,
la ministre vous répondre clairement sur la question de l'enquête, j'aurais
aimé entendre une réponse, un oui au micro, parce que, oui, il y a la nécessité
qu'on fasse enquête sur ces deux cas-là. Et on a échappé belle plusieurs autres
unités de logement en habitation, en OBNL d'habitation, parce qu'il y a eu un
travail qui s'est fait sur le terrain. Vous avez joué ce rôle important, et je
suis déçue que vous ne puissiez pas faire partie de cette avancée-là et du
projet de loi en tant que tel, parce que vous aurez joué un rôle vraiment important.
Mais votre cas à vous, il n'est pas réglé à l'heure actuelle. Donc, on a beau
faire tout ce travail-là pour les prochaines unités, pour les prochains
résidents, mais vous êtes encore dans cette situation-là.
• (21 h 50) •
Et je veux rappeler... parce que moi, je
l'ai visité, votre site, et c'est vrai qu'il est absolument magnifique, et je
comprends pourquoi vous êtes bien de vive là, et je pense que la vue vaut ça,
2 millions, donc... je veux dire, le 2 millions, c'est vrai que c'est
dérisoire. Et je dois dire, parce que c'est la fin d'une journée de
consultations, on a entendu tous les groupes, vous êtes...
Mme Perry Mélançon : ...les
derniers. Et je suis un petit peu déçue de ne pas avoir entendu la ministre,
parce qu'on est dans un esprit de collaboration et on entend beaucoup : On
agit vite, on agit vite, on va tout régler ça. Nous, on a compris, puis on
s'est rencontrés, puis je vous ai bien compris. Mais j'aimerais vous entendre
sur qu'est-ce qui s'est passé avant, quand même, pour qu'on en arrive là. Parce
que nous, on s'est rencontrés dans des manifestations, en point de presse à
l'Assemblée nationale. J'ai posé plusieurs questions... plusieurs points de
presse, après ça, et en étude de crédits, il a fallu aller voir un autre
collègue des Finances pour qu'on puisse avoir, finalement, une réponse et une
confirmation. Alors, je n'aurais pas souhaité des remerciements aujourd'hui,
mais peut-être qu'on puisse souligner, des fois, que le travail de
l'opposition, ça a sa place puis sa nécessité, puis qu'on est capables de faire
des grandes choses ensemble quand on s'y met. Alors, j'aimerais peut-être juste
vous entendre sur l'historique. Qu'est-ce que le travail des oppositions a pu
faire pour vous dans ce cas-là?
Mme Adam (Sylvie) : Vous parlez
de moi, ma petite ville de Richelieu? O.K. Nous, on n'est partis de rien à ne
même pas savoir qu'un OBNL pouvait être en habitation. Pour moi, un OBNL,
c'étaient les œuvres de charité. Bon, alors, je suis partie de loin, quand j'ai
commencé la bataille là-dedans. J'ai commencé la bataille parce que j'étais
surprise, choquée, insultée, trahie que ce soit vendu, quand je savais que
c'était le frère de mon ami qui avait parti le projet et que c'était supposé
d'être à vie, eternam, des habitations pour les personnes. Comme je vous
disais, c'est très sollicité, la place ici. Bon, on a reçu l'avis que c'était
pour être vendu. On a commencé à faire les démarches, on a écrit à tous les
députés, tous les... comme je pourrais dire, les responsables de pouvoir qui
avaient le mot "habitation" dans leurs tâches. On a envoyé ça à tout
le monde. Et les premières réponses qu'on a eues ça, ça a vraiment venu, et de
vous, Mme Perry Mélançon et de M. Andrés Fontecilla, c'étaient les deux
premiers à nous répondre et à nous donner des conseils, comment s'orienter,
comment... puis on a foncé. Puis, à force d'avoir des petits encouragements ici
et là de votre part, ça nous a permis d'avoir l'énergie de poursuivre, de
poursuivre et de continuer. Et naturellement le FROHME nous a vraiment appuyés
dans les démarches, nous a vraiment conseillés. Ils nous ont aidés... bien, ils
nous ont aidés, ils ont payé pour les frais d'avocat de la première partie.
Mais, que voulez-vous, on n'a pas réussi à gagner ce point-là, on n'a pas réussi
à faire annuler la vente. Donc, maintenant, on continue en disant : On a
perdu nos bâtiments, mais on n'a pas perdu notre combat. Alors, c'est pour ça
qu'on poursuit pour les OBNL. Et je suis certaine que Mme Godbout, elle a la
même impression que moi. Il faut absolument qu'il se fasse quelque chose pour
les OBNL.
Mme Godbout (Denise) : Il
faut que l'enquête, est-ce qu'on peut savoir quand est-ce que ça va débuter et
est-ce qu'elle va avoir lieu? On nous dit qu'il va y avoir une enquête, mais ça
fait depuis le 6 mai qu'on entend cette même réponse : Il va y avoir
une enquête, il va y avoir une enquête. Ça fait près d'un mois. Ça fait que
nous, on veut avoir une réponse : Quand il va y avoir une enquête? Ça,
c'est important pour nous.
Mme Adam (Sylvie) : Et puis
je suis certaine que le fait de savoir pour l'enquête, pour notre côté à nous,
Richelieu, ça va influencer sur les prochaines négociations à faire avec les
administratrices.
Mme Perry Mélançon : Bien là,
on a la ministre qui veut vous adresser ses derniers mots.
Mme Adam (Sylvie) : O.K.
C'est bon.
Mme Perry Mélançon : Donc, je
suis curieuse de savoir ce qu'elle a à dire, mais je vous félicite pour votre
courage, votre détermination. Vous nous avez beaucoup inspirés dans ce combat-là,
et c'est tout à votre honneur, c'est vous qui l'avez mené de front.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous remercie. C'est tout le temps qu'on avait. Je suis désolée de ma sévérité,
mais je ne fais qu'appliquer les règlements de l'Assemblée nationale. Et je
vous remercie sincèrement.
Mme Laforest : Mais je pense
que ça rassurerait, quand même... et Mme Godbout.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
y a consentement? Mais très rapidement, très, très rapidement, s'il vous plaît.
Mme Laforest : Bien là, c'est
important quand même. On va les rassurer, là. Moi, ce que je veux dire, là, Mme
Godbout, l'enquête... Je veux dire qu'il y a quelque chose qui... présentement,
qui est en travail. Alors ça, c'est pour Mme Godbout. Mme Adam, dans le projet
de loi, il y a des modifications pour donner des pouvoirs d'inspection et de
vérification pour des ventes d'OBNL. Alors, ça, c'est pour ça que je vous
invite à écouter notre projet de loi parce qu'il y a des articles, là, que vous
allez voir, l'article 21 ou 22. Alors, vous écouterez aussi
l'article 22. Alors, moi, c'est quand même très, très positif. Vous
écouterez le projet de loi. On va essayer quand même de bien vous accompagner.
Puis, si on peut faire quelque chose, Mme Adam, je vous le dis, on va le faire.
Et pour Mme Godbout, bien, j'ai donné la réponse. Puis je félicite, en
terminant...
Mme Laforest : ...les
collègues de Gaspé, de Laurier-Dorion, de Vaudreuil. C'est un travail d'équipe,
oui, félicitations, et je suis la première à bien travailler avec les
oppositions.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous remercie, c'est vraiment, là, tout le temps qu'on avait. Et je vous
remercie pour votre belle collaboration et votre contribution aux travaux de la
commission. Avant d'ajourner les travaux, je dépose les mémoires des personnes
et organismes qui n'ont pas été entendus.
Et compte tenu de l'heure, la commission
ayant accompli son mandat ajourne ses travaux au mercredi 8 juin, à 7 h 45, où
elle se réunira en séance de travail. Merci.
(Fin de la séance à 21 h 56)