(Neuf
heures trente-quatre minutes)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Ayant constaté le quorum, je constate... je déclare, je m'excuse, la
séance de la Commission de l'aménagement du territoire ouverte. Je demande à toutes les personnes dans
la salle de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils
électroniques.
La
commission est réunie afin de poursuivre l'étude détaillée du projet de la loi n° 16,
Loi visant principalement l'encadrement des
inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la
dénomination de la Régie du logement
et l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la
Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives
concernant le domaine municipal.
Mme la secrétaire, y
a-t-il des remplacements?
La Secrétaire :
Oui, Mme la Présidente. Mme Guillemette (Roberval) est remplacée par
M. Lemay (Masson); M. Provençal
(Beauce-Nord) est remplacé par Mme Chassé (Châteauguay); M. Simard
(Montmorency) est remplacé par M. Tardif
(Rivière-du-Loup—Témiscouata);
Mme Charbonneau (Mille-Îles) est remplacée par Mme St-Pierre
(Acadie); Mme Nichols
(Vaudreuil) est remplacée par M. Derraji (Nelligan); et
Mme Lessard-Therrien (Rouyn-Noranda—Témiscamingue) est remplacée par
M. Nadeau-Dubois (Gouin).
Étude détaillée (suite)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Lors de l'ajournement de nos
travaux, nous avions suspendu l'étude de l'article 45 et entamé des
échanges sur l'amendement de la ministre introduisant l'article 39.1.
Mme la ministre, je
vous cède la parole. Je vous rappelle également que l'étude de l'amendement de
la députée Anjou—Louis-Riel
introduisant l'article 38.1 est suspendue. Mme la ministre.
Mme Laforest :
Oui. Alors, hier, c'est ça, on avait eu des discussions avec l'article...
l'amendement 39.1, justement, puis
on avait discuté, à savoir le délai au niveau du droit de vote d'un
administrateur, de trois mois ou qui pouvait aller jusqu'à six mois. On
jugeait que c'était rapide, le délai de trois mois.
Alors,
qu'est-ce qu'on va faire aujourd'hui, après mûre réflexion, évidemment... parce
qu'on a vraiment statué au fait que,
même à la Régie du logement, quand quelqu'un ne paie pas son loyer, après un
mois, c'est inacceptable. Alors, on ne peut
pas donner d'un côté puis enlever de l'autre. Alors, ce qu'on a statué, c'est
qu'évidemment on va faire un sous-amendement à l'amendement puis on va
accepter la proposition du délai de trois mois, qui est tout à fait logique.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Mme la députée.
Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Je comprends qu'on était
retournés dans un autre article qui... le 35.1... 39.1, pardon. Par contre, cet amendement-là, on était à
l'article 45. Donc, je me demande : Est-ce que vous voulez qu'on le fasse à 45? Parce que ça va avec le reste
où on dit : «Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas
acquitté sa quote-part des charges communes
est privé de son droit de vote.» Donc, c'est ce qu'on a déjà à
l'article 45. Et moi, je vous demande tout simplement d'ajouter,
donc de faire un amendement, «et [...] inéligible à la fonction
d'administrateur».
Donc,
à ce moment-là, ça permet de clarifier les choses et de ne pas mélanger le
genre... De toute façon, nous, on est déjà là avec le fait que cette
personne-là ne pourra pas voter.
Une voix :
...
Mme Thériault : Non, mais c'est parce que ce qu'on a fait, c'est que ça,
c'était à l'article 45. Hier, c'est là qu'on était rendus. C'est à ce moment-là que j'avais
l'intention d'introduire cet amendement-là. Les légistes de la ministre
disaient : Oui, mais, ailleurs, on
prévoit la possibilité que les gens peuvent être suspendus de leurs fonctions
d'administrateur. Donc, c'est la raison pour laquelle on est retournés
antérieurement à l'article 45, pour le faire au bon endroit, évidemment.
Donc,
je comprends ce matin que le six mois ne tient plus. Parfait, je n'ai pas de
problème. Donc, je fais juste me demander
si... bien, la pertinence, le fait qu'à l'article 45 on parle déjà qu'on
prive le droit de vote. Un administrateur qui ne paie pas pendant trois
mois sa quote-part pourrait aussi être inéligible à être administrateur à cet
article-là.
Pourquoi
à cet article-là? Je pense, c'est peut-être important de pouvoir le préciser,
Mme la Présidente. Ce n'est pas tellement
le fait que, si c'est un administrateur, en cours de route, il perd son droit
d'être administrateur. Je pense que, dans l'article en question qui est devant nous, ça le dit bien. Puis tu n'as
pas de limite de temps à ce moment-là. Ça fait que moi, je n'ai pas de
problème avec ça. Je pense que chacun des conseils d'administration a sa marge
de manoeuvre.
Je comprends également que quelqu'un
qui est à l'extérieur pour x nombre de raisons, qui ne serait pas en
mesure de participer aux réunions puis de
faire sa charge, ça ne veut pas dire qu'il perd son droit de siéger sur le
conseil d'administration, loin de là.
Moi, je le liais beaucoup plus au fait que, quand tu ne paies ta quote-part, ta
cotisation ou comme ton loyer, ce n'est pas normal que, d'un côté, tu ne
paies pas puis, de l'autre côté...
Si,
en même temps... Imaginez si, en même temps, il y a des élections qui arrivent
pour le conseil d'administration. Cette
personne-là n'a pas le droit de vote, mais elle peut se présenter puis, par
défaut, s'il y a quelqu'un qui ne veut pas se présenter sur le conseil d'administration, puis qu'il reste encore des
postes, bien, la personne pourrait être... elle est apte présentement à
se présenter.
Honnêtement,
je pense que, quand quelqu'un ne paie pas sa quote-part, fait peser... fait
reposer la responsabilité sur les
autres copropriétaires, une charge financière supplémentaire, cette
personne-là, je considère qu'elle n'a pas... elle ne devrait pas être administratrice. En tout cas,
moi, je ne le laisserais pas toucher à mes finances. Si tu n'es pas capable
de payer ton loyer puis ta quote-part
pendant trois mois, comment voulez-vous que cette personne-là soit en mesure de
gérer les finances d'un syndicat, alors que ce qu'on s'apprête à faire, c'est
d'être capable de protéger le fonds de prévoyance, protéger l'argent qu'il y a là-dedans? On a parlé de l'encadrement des gestionnaires de fonds aussi. Donc, je pense que
les questions sont intimement reliées. Ici,
on parle du droit de vote. Bien, à mon avis, puisque c'est lors de l'assemblée
générale annuelle où tu vas décider qui sont tes administrateurs, bien, tu
perds ton droit de vote puis tu es inéligible à être administrateur, tu ne peux pas te porter candidat. Donc, je pense que
c'est peut-être le meilleur endroit pour pouvoir le faire d'une manière très claire, c'est à
l'article 45, donc à l'article 45 proposé par le projet de loi, ce
qui donne à l'article 1094 du Code civil.
• (9 h 40) •
Mme Laforest :
C'est bon. Alors, c'est justement une question du Code civil, avec le Code
civil. Je vais laisser Me Paradis l'expliquer.
La Présidente
(Mme Dansereau) : S'il vous plaît, donnez vos fonctions et votre
nom.
M. Paradis
(Nicolas) : Oui, Nicolas Paradis, sous-ministre adjoint aux politiques
au ministère des Affaires municipales et de l'Habitation.
Le
choix de l'emplacement de l'amendement tient compte des différentes sections et
divisions qu'il y a dans le Code civil. L'article 1094, qui est
prévisé par l'article 45 du projet de loi, s'inscrit dans la section de
l'assemblée des copropriétaires, d'où le
fait où la perte du droit de vote d'un copropriétaire est inscrite, donc, dans
cette section. Par contre, à partir
du moment où qu'on vient toucher à la notion d'administrateur, là, on ne parle
plus de l'assemblée des copropriétaires, mais plutôt du conseil
d'administration du syndicat, d'où l'importance d'intervenir, en termes de
modifications législatives, dans la
section VI, celle qui précède et qui comprend l'article 1086 du Code
civil. Et c'est donc à cet endroit-là qu'est
donc effectué l'amendement pour tenir compte de cette division-là et assurer
encore là, une fois, la cohérence de chacune
des sections du Code civil. Donc, à 1086, on parlerait de l'inhabilité à
pouvoir assumer cette charge d'administrateur lorsqu'il y a défaut,
effectivement, de paiement, tout en conservant les autres pouvoirs, par
ailleurs, pouvant être exercés par le syndicat de copropriété.
Mme Thériault : Oui. Mme la Présidente, j'entends ce que le sous-ministre
dit. Par contre, hier, on disait exactement l'inverse. Je m'excuse, là. Puis, dans mon livre, tu as être qualifié
puis garder ta qualification puis pouvoir te présenter à un poste
sélectif. Ce sont deux choses complètement différentes.
Que,
dans l'article 1089 du Code civil, on vient statuer si la personne peut
perdre sa qualité d'administrateur parce qu'elle n'a pas payé ses charges, vous l'avez déjà en tant
qu'administrateur, pas de problème. Moi, je vous parle en tant que poste électif. Et, avant de donner un pouvoir au
conseil d'administration, ce sont tous les copropriétaires qui vont voter
leur administrateur, même chose qu'une
élection d'un député, d'un maire, d'un conseiller municipal, qu'on soit au fédéral
ou au provincial. Il faut d'abord avoir la
qualité d'électeur, il faut être éligible. Une personne qui ne paie pas ses
frais de condo pourrait, à l'heure
actuelle, si on ne fait pas le changement dans la loi, à l'article 1094,
pourrait se présenter. C'est aussi simple que ça. Parce qu'on n'est pas
venu encadrer les conditions d'éligibilité.
Je
sais quand même de quoi je parle, là, j'ai été élue sept fois, je vote à tous
les niveaux, puis c'est déjà arrivé qu'il y a du monde qui ont perdu leur qualité d'électeur, hein? Puis, quand tu
perds ta qualité d'électeur dans la loi du directeur général des élections, il y a des places que tu
n'as pas le droit de te présenter non plus. Ça va avec, O.K.? Parce que
c'est un privilège. Il ne faut jamais
oublier, là, qu'un vote c'est un privilège. Puis se présenter à un poste
électif, là, il y a des responsabilités
qui vont avec ça. Puis, d'après moi, il y a des prérequis aussi. Puis, si
quelqu'un n'est pas capable de payer ses frais de condo pendant trois mois, je ne vois pas pourquoi cette
personne-là, cette personne-là, on lui donnerait la permission d'être
administrateur d'une copropriété.
Si
c'était quelque chose, là, que je sors de mon chapeau comme ça, parfait, c'est
beau, pas de problème. Ce n'est pas
ça que j'ai fait. Je me fie sur le Regroupement des gestionnaires en
copropriété, qui nous ont demandé expressément de faire ça. Pourquoi? Parce qu'il y en a un,
problème. Ce n'est pas logique que quelqu'un qui ne paie pas ses frais de
condo puisse gérer l'argent des autres copropriétaires, parce que, par défaut,
par défaut... Je vous le dis, là, il y a des petits syndicats, des fois, le monde, ils ne veulent pas se présenter, les
postes sont à combler, ils ne savent pas quoi faire avec les postes, puis il y a des gens qui sont obligés de
rester là. Bien, il y a des postes qui sont ouverts. Ça fait qu'une personne
qui n'a pas payé pourrait se présenter dans
un poste ouvert puis, par défaut, parce qu'il n'y a pas personne qui va se
présenter contre cette personne-là, elle sera élue par acclamation. Élue par
acclamation, voyons donc, ça n'a pas de bon sens!
Mme Laforest :
Mais c'est exactement
ce qu'on est en train de faire. C'est vraiment, exactement... c'est ce qu'on fait présentement. Oui,
c'est vraiment ça. Nicolas, voudrais-tu ajouter...
M. Paradis
(Nicolas) : Je peux
reprendre chacun des paramètres, à ce
moment-là, pour bien resituer. C'est
parce que ça s'inscrit exactement dans l'objectif qui est visé par l'amendement, c'est-à-dire... Et on peut le reprendre sur l'élément, peut-être le mot qui
peut aussi, je veux dire, bien clarifier les choses, c'est l'utilisation du mot
«inhabile». Donc, en introduisant une règle,
à 1086, qui se veut l'article qui... un article dans la section du conseil d'administration, qui dit clairement que «le copropriétaire qui — on
le lirait ainsi à la suite du sous-amendement — depuis
plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes
est inhabile à être administrateur». Ça signifie donc qu'il... s'il est administrateur,
il ne peut plus l'être parce qu'il est
inhabile. Ça signifie également que, s'il n'est pas administrateur, il est un
copropriétaire, et il souhaite se présenter
comme administrateur et qu'il est inhabile, ça signifie qu'il ne peut pas se
présenter, il ne peut pas être élu à cette charge-là.
Donc, dans
cet article-là, qui... à 1086, ça cadre vraiment avec la logique du Code civil
et ça fait en sorte que, lors de l'assemblée des copropriétaires, une
personne qui serait ainsi inhabile ne pourrait pas se présenter.
Mme St-Pierre :
J'aurais une question.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui.
Mme St-Pierre :
Si la personne ne peut pas se présenter, mais, si elle est déjà en poste,
est-ce qu'elle ne devient plus...
M. Paradis
(Nicolas) : Elle devient inhabile, donc elle cesse... elle ne peut
plus exercer cette fonction-là, d'administrateur, automatiquement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée.
Mme Thériault : À l'article 1086, on
lit : «Le syndicat peut remplacer l'administrateur ou le gérant...» Ce
n'est même pas «doit» remplacer,
c'est «peut». Il n'est même pas obligé. Nulle part, on n'écrit qu'il perd sa
qualité d'administrateur. Un «peut»
puis un «doit», depuis le temps que je fais de la législation, il y a une
grosse différence, là. Puis je comprends qu'on parle du Code civil, mais, honnêtement, il faut été capable de se
qualifier comme administrateur. Ce n'est pas vrai... Ça, c'est une chose. Mais, quand on se fait élire,
c'en est un autre. Puis on a plein de lois ici, là, au Québec, là, où c'est
que les gens peuvent ne pas se présenter à une fonction élective.
Tu ne peux
pas te présenter à l'élection du Barreau, hein, sur le conseil d'administration
du Barreau, si tu n'as pas payé ta cotisation
de membre. Minimum. Si tu n'es pas membre de l'ordre, là, tu n'es pas au
tableau, là, tu ne peux pas, même si
tu es avocat. Bien, moi, à mon sens, là, je m'excuse, mais c'est une condition
sine qua non qu'on doit mettre dans la loi. Tu ne paies pas, tu ne peux
pas te présenter comme administrateur.
Puis je veux
juste qu'on se rappelle collectivement, Mme la Présidente, là, moi, je ne suis
pas ici pour marquer des points, hein, pas pantoute. Moi, là, je suis
ici pour faire un beau projet de loi, un bon projet de loi, qui va protéger les
copropriétaires, qu'on va s'assurer que les
gens qui administrent les fonds de prévoyance des copropriétés soient des
gens qui sont bien intentionnés puis qui
font bien leur travail. Puis la base d'être bien intentionné puis de bien faire
son travail, le minimum, c'est de
payer sa quote-part, Mme la Présidente. Voyons donc! Dans notre droit, là, on
peut prendre une hypothèque légale au bout de 30 jours que
quelqu'un qui n'a pas payé. C'est ça, la réalité.
Ça fait que,
là, je comprends que, quelque part, quand on parle du 1086, c'est : «Le
syndicat peut — pas
"doit", il n'a même pas
l'obligation — remplacer
l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa
contribution aux charges communes [...] au
fonds de prévoyance» ou au fonds d'autoassurance. «Peut». Bien, je m'excuse,
là, mais, pour tous les légistes qui sont en train d'écouter ce qu'on
fait, Mme la Présidente, là... Même dans le 1086, là, on devrait déposer un amendement pour enlever le «peut» puis
dire «doit» pour être obligé de les démettre de leurs fonctions. Même
dans cet article-là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest : On va reprendre
les deux articles, on va les lire, sauf qu'il y a peut-être une possibilité
qu'on pourrait ajouter, sans mettre «doit»,
on pourrait mettre un élément, «peut, dans le délai de trois mois» pour revenir
au délai de trois mois. Ça fait qu'on
va relire, Nicolas... monsieur... Me Paradis va relire les deux articles, puis
on pourrait peut-être... on pourrait discuter ensemble pour ajouter
«dans un délai de trois mois» suite au mot «peut». Ça fait qu'on va le relire,
peut-être que ce serait mieux compris comme ça.
• (9 h 50) •
M. Paradis
(Nicolas) : Donc, pour revenir avec l'article... prenons
l'article 1086, là, dans son intégralité, là, avec l'amendement et sous-amendement. Et c'est
l'élément que j'expliquais hier, par ailleurs. Donc, le premier nouvel
alinéa... le premier... nouveau premier alinéa se lirait donc comme suit :
«Le copropriétaire qui, depuis [six] mois — trois mois, pardon — n'a
pas acquitté sa quote-part des charges communes est inhabile à être
administrateur.»
Effet
automatique, ce n'est pas un «peut». Ça, c'est une obligation. C'est un effet
de droit, il est inhabile. Le fait qu'il
arrive, il est inhabile, il ne peut donc pas se présenter, il ne peut pas... il
occupe la charge, il perd sa charge. Il n'y a pas d'ambiguïté à source
d'aspect d'obligation légale.
Peut-être
que l'élément qui suit est lié à l'autre pouvoir que possède le syndicat. Le
deuxième alinéa dit : «Le syndicat peut
remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de
payer sa contribution aux charges communes
ou au fonds de prévoyance.» On l'a modifié, là, avec un article antérieur pour
parler de fonds de prévoyance parce que compris dans les charges
communes.
Alors,
il peut remplacer l'administrateur qui néglige de payer sa contribution. On
n'est pas dans une dynamique de délais
ici. Ce qui signifie qu'avant l'inhabilité, s'il se trouvait que nous avions un
administrateur qui négligeait de payer sa contribution et que le syndicat jugeait opportun de le remplacer,
supposons, après deux mois, il pourrait le faire. C'est ce que dit le
deuxièmement alinéa.
Avec la proposition
de la ministre, pour évacuer toute potentielle ambiguïté, ce qui pourrait être
fait dans ce deuxième alinéa, on pourrait
dire : Le syndicat peut, avant ce délai, les légistes pourront nous le
dire, ou avant l'expiration de ce délai, ou dans ce délai de trois mois,
remplacer l'administrateur.
On
laisse toutes les possibilités au syndicat parce qu'il pourrait juger opportun
que, parce que tu n'as pas payé pendant deux, moi, je veux te remplacer comme... et, quand tu auras acquitté, tu
reviendras joindre les rangs du conseil d'administration. On ne parle
pas de question d'inhabilité dans ce cas-ci. Il y aurait une question de
remplacement.
Si,
par contre, il est remplacé après deux mois et qu'après trois mois il n'a
toujours pas payé ses charges communes, il deviendrait inhabile du fait
du premier alinéa de l'article 1086.
Mme Laforest : Donc, on vient enlever tout doute possible si on
ajoute le délai de trois mois, dans un délai de trois mois.
Mme Thériault : J'entends ce que vous dites par rapport à la fonction
d'administrateur, mais ça ne l'empêche pas de se présenter à un poste électif. Sinon, vous allez m'écrire dans un
amendement : «Et ne peut se présenter à un poste du conseil d'administration.»
C'est aussi simple que ça.
Parce
que, là, présentement, de la manière que c'est écrit à l'article 45...
Puis je veux juste qu'on soit bien clair, là, ce n'est pas moi qui l'a écrit, O.K.? Ça, c'est les gens de
Me Joli-Coeur. Envoyez-lui un message, là. Posez les questions au Barreau, posez les questions à n'importe qui que
vous voulez, là, mais, quand on lit ça comme ça : «Le copropriétaire
qui, depuis plus de trois mois, n'a pas
acquitté sa quote-part des charges communes, est privé de son droit de vote.»
Parfait. Mais partout il n'y a pas
une place où on est en train de dire qu'il ne peut pas se présenter à un poste
électif. Puis je pense qu'il faut le
faire. Il faut qu'on protège l'argent qui est dans les fonds de prévoyance. On
n'a pas parlé de la gestion encore. On ne veut pas confier l'argent à n'importe qui. Là, on est en train de
confier les fonds de prévoyance, puis c'est des centaines de milliers de
dollars et, dans quelques cas, des millions de dollars, à du monde qui ne paie
pas leurs quotes-parts. Ils vont pouvoir se
faire élire sur un conseil d'administration de syndicats de copropriétés, c'est
aberrant. Est-ce qu'on peut protéger les gens? C'est tout ce que je
demande.
Puis,
quand on veut se faire élire sur un ordre professionnel, dans une association,
il faut être membre, il faut être membre
de l'ordre, il faut être membre du Barreau, il faut être membre de l'Ordre des
CPA, il faut être membre de la chambre de
commerce si on veut aller sur un conseil d'administration. Il faut se faire
élire. Il faut avoir la qualité. Ici, quelqu'un qui ne paie pas sa quote-part perd sa qualité, mais ce
n'est pas écrit comme ça. N'importe qui peut se présenter. Et j'ai
parfaitement raison en donnant ce que je
vous dis. Moi, ce que je veux faire, c'est de m'assurer qu'il n'y a pas
personne se présente s'ils ne paient
pas leur cotisation par défaut, parce que, s'il y avait foule dans les postes
électifs, hein, puis qu'on aurait droit à des campagnes électorales comme nous, parfait, pas de problème. C'est le
meilleur qui gagne. Tu fais ta cabale, tu vas voir tes copropriétaires, tu vas chercher tes appuis,
parfait. Mais la réalité, la réalité, fait que les gens sont par défaut
administrateurs. Le monde ne se présente pas. C'est ça, la réalité.
Mme Laforest :
Juste une petite question : Est-ce que, quand vous dites ça, est-ce que
vous parlez le jour 1 que la personne que la personne n'a pas payé
ou dans le délai de trois mois?
Mme Thériault :
Ce que j'ai dit, c'est que quelqu'un...
Mme Laforest :
Parce qu'il y a une ambiguïté.
Mme Thériault :
Oui.
Mme Laforest :
On est en train de vérifier.
Mme Thériault :
Quelqu'un qui n'a pas payé pendant trois mois ses frais de condo, O.K.,
mettons, moi, là...
Mme Laforest :
Oui, mais en...
Mme Thériault : Regardez, je
vous donne l'exemple, là. Moi, là, mon association de copropriété, là, c'est au
mois de septembre, c'est le
15 septembre. Je n'ai pas payé mai, juin, juillet, août, O.K.? Je leur
dois quatre mois, mettons. Je n'étais
pas là, j'étais en vacances, j'étais partie en Europe. O.K. Je
n'étais pas là. Je leur dois quatre mois, l'assemblée générale annuelle arrive, il n'y a pas personne qui veut
gérer le condo. O.K. C'est correct. Je vais mettre mon nom. Vous
pouvez être sûre je l'avoir, le
poste, là, même si je n'ai pas payé. Ce n'est pas normal. Si je n'acquitte pas
mes charges, ce n'est pas normal que
je puisse me faire élire. Il n'y a rien dans la loi qui dit que je ne peux pas
me faire élire. Ce n'est pas normal.
Puis il y a
une grosse lumière rouge qui devrait s'allumer sur le tableau de n'importe quel
syndicat de copropriété à partir du
moment où tu as quelqu'un qui ne paie pas sa quote-part. Tu ne paies pas
tes frais pendant trois mois puis tu veux être en mesure de gérer l'argent du monde.
Hé! méchant banquier, là! Méchant conseiller financier! Je m'excuse, là,
mais voyons donc! Tu sais, c'est...
Mme la Présidente, vous savez comme moi, là, que, quand on se présente à des postes
électifs, là, il faut être plus blanc
que blanc, hein? On le sait, nous autres. On le sait, nous aussi, là. Il faut
être plus blanc que blanc. Si on a un squelette dans nos placards, à un moment
donné, ça va rebondir puis ça ne sera
pas drôle, O.K.? Bien là, moi, je vous parle de se faire élire. Bien, se faire élire, ce n'est pas avec ta
fonction de gestion, c'est deux choses différentes, c'est dans mes tâches
que j'acquitte, c'est une chose. Si je perds
ma qualité en cours de mandat parce que je n'ai pas été correcte puis je n'ai
pas payé mes frais de condo, parfait, pas de problème. Je le sais à part
de ça. Mais là, de la manière que la loi est écrite, bien, n'importe qui, qui n'a pas payé pendant trois
mois, quatre mois, s'en va à l'assemblée générale annuelle, il ne peut pas
voter. C'est ça qu'on fait, là, il ne peut
pas voter, il ne peut pas voter. C'est le seul empêchement qu'il a. Il n'est
pas empêché de se présenter. Il peut se présenter, Mme la Présidente.
C'est utopique. Faisons-le, le changement, je ne vois pas aujourd'hui pourquoi
on ne le ferait pas.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre, je vous cède la parole.
Mme Laforest : Quand on dit...
Moi, j'ai une autre question, en fait. Quand on dit qu'il est inhabile à être administrateur, là, O.K., on le dit : «Le
copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part
des charges communes est inhabile à
être administrateur», ça le dit automatiquement, là. C'est parce que vous, vous
voudriez qu'on écrive «est inhabile à
être administrateur», donc n'a pas droit de vote, mais c'est automatique parce
qu'il ne peut pas se présenter ou n'a pu se présenter.
Mme Thériault : On parle
de deux articles différents.
Mme Laforest : Oui, mais il est
jugé inhabile déjà avec cet amendement-là.
Mme Thériault : Bien,
quand tu es inhabile, tu ne perds pas nécessairement ton droit de vote.
Mme Laforest : Mais c'est
indiqué aussi, le droit de vote.
Mme Thériault : Puis là
le droit de vote est ailleurs, puis tu ne perds pas ton droit de te présenter
comme administrateur non plus. Bien là, je
m'excuse, là, mais, si on perd le droit de vote, là, on va aller le qualifier
dans l'autre article, dans le
deuxième article. Puis vous allez trouver que je ne lâche pas le morceau ce
matin, mais n'importe qui qui écoute nos débats, là, va dire que j'ai
parfaitement raison. Voyons donc! Tu peux perdre...
Tu sais, je
comprends très bien que... je vais faire l'exemple avec le Barreau, O.K.? Vous
êtes membre du Barreau, vous? Vous
payez votre cotisation? Si vous arrêtez de payer votre cotisation puis vous
êtes administrateur, c'est vrai que vous allez perdre votre qualité
d'administrateur, numéro un, mais...
Mme Laforest : On peut
suspendre un petit peu? On va discuter un petit peu.
Mme Thériault : On peut.
Suspendez.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, on va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 9 h 58)
(Reprise à 10 h 5)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Donc, je vais céder la parole à Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui. Alors, merci pour le temps qu'on a pris pour
vérifier si c'était inclus, votre demande, dans d'autres articles. Et on a vérifié, et Me Morissette va bien
expliquer parce que ça se retrouve à d'autres endroits, dans
d'autres articles, votre demande, votre inquiétude se retrouve, puis Me
Morissette va bien l'expliquer.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Veuillez vous identifier, s'il vous plaît.
Mme Morissette (Maude) : Maude
Morissette, légiste au ministère de la Justice.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous cède la parole.
Mme Morissette (Maude) : En
fait, ce qu'il faut comprendre, c'est que les conséquences de ne pas payer la contribution aux charges communes se trouvent dans
deux sections différentes du Code civil. La première, en fait, c'est, quand on ne paie pas les charges communes, on peut
se faire remplacer en tant qu'administrateur. Ça, c'est prévu à l'article 1086
du Code civil.
Puis
l'amendement, ce qu'il vise à faire, c'est qu'en plus de
pouvoir donner la possibilité au syndicat de remplacer l'administrateur on vient dire qui... après trois
mois ou six mois de ne pas avoir payé la contribution, on est inhabile. Ce
que ça vient faire, c'est que, d'une part,
on ne peut pas se présenter en tant qu'administrateur, on est inéligible, et,
deuxième part, si jamais on est nommé
actuellement, au moment où est-ce qu'on est en défaut de payer la cotisation,
on se trouve à devenir inhabile et à ne plus pouvoir exercer la
fonction.
Dans la
section de l'assemblée des copropriétaires, on vient préciser les conséquences
en tant que copropriétaire à ne pas avoir payé les cotisations. Donc,
c'est ce que prévoit l'article 1094. On vient dire que, lorsqu'on n'a pas
payé la cotisation aux charges communes, la
conséquence est d'être privé de son droit de vote. Donc, ça, c'est le droit en
tant que copropriétaire. C'est
pourquoi les règles doivent se trouver dans deux articles différents, un en
lien avec les conséquences sur la
charge d'administrateur et un sur les conséquences par rapport à la
qualification de... aux conséquences qui sont liées au droit de
propriété.
Puis aussi je
tiens à ajouter que l'inhabilité est déjà prévue à l'article 327 du Code
civil. Donc, venir préciser que l'inhabilité
entraîne l'inéligibilité. Ça pourrait avoir pour conséquences de créer des
incohérences au sein du Code civil.
Une voix : Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va. Mme la députée...
Mme Thériault : Mme la Présidente, j'entends très
bien ce que maître dit, mais, honnêtement, là, c'est deux choses différentes. Puis quand bien même vous feriez le
tour des avocats puis que vous vous assoirez tous sur la chaise, là, je
ne suis pas d'accord avec vous, mais pas du
tout, parce que la réalité, là, la réalité dans le pratico-pratique, c'est que
quelqu'un, par défaut présentement, peut parce qu'on ne l'interdit pas.
Puis nous,
là, on fait des lois. O.K. Je comprends, je ne suis pas avocate, là, mais j'en
fais des lois puis j'en ai fait des
lois. Puis, des fois, là, on va mettre la ceinture puis les bretelles. On va
faire les deux. Ça fait que, moi, dans mon livre, là, faut être capable de le mettre, parce qu'avoir
une charge d'administrateur puis garder sa compétence en cours de mandat, c'est
une chose. Puis avoir le droit de se
présenter ou pas, c'en est une autre. Puis, dans mon livre, je pense qu'il faut
venir l'écrire.
Ça fait que je suis d'accord avec la
modification qui a été proposée par rapport à l'article 1086, on ne
s'obstine pas là-dessus, là, je suis
d'accord, mais ce que je vous dis, c'est qu'à l'autre article,
l'article 45, je ne suis pas d'accord à ce qu'on laisse passer ça
comme ça. Parce que c'est de là qu'est partie la discussion. Souvenez-vous.
C'est de l'article 45.
Ça fait que,
je viens tout simplement vous dire que la modification qu'on est en train de
faire, je n'ai pas de problème avec
ça. Mais ce que je dis, c'est qu'à l'article 45, par exemple, je vais
revenir avec des modifications, c'est clair, parce que, pour moi, parce
que, pour moi, la réalité, c'est qu'aujourd'hui il y a des gens qui ont perdu
des charges, là, qui ont été condamnés, qui
ont perdu le droit de gérer des fonds publics, puis ils ont été capables de se
présenter dans des postes électifs, puis ils ont gagné en plus de ça.
Puis ça, c'est vrai, ça existe.
Donc, j'ai un
gros, gros bémol, Mme la Présidente. Puis je peux annoncer les couleurs tout de
suite, là, je ne suis pas là pour
faire de l'obstruction, je l'ai dit. Ça fait que, moi, celle-là, là, l'article
que vous venez de faire, le 1086, là, on peut le passer au vote, là, pas de problème. Mais on va retourner au 45, puis
j'ai deux amendements à proposer, moi. Ça fait que je n'ai pas de
trouble, on peut passer l'avant-midi là-dessus, Mme la Présidente.
Ça fait que
j'ai un premier amendement puis j'ai un deuxième amendement si jamais le
premier, il est rejeté. Ça fait qu'il
y a peut-être des gens qui vont dire que je filibuste, là, je ne filibuste pas,
Mme la Présidente. Je veux protéger, je veux protéger les propriétaires, les copropriétaires, puis je veux m'assurer
que les gens qui gèrent leur argent le gèrent correctement. Puis ce n'est pas normal que quelqu'un qui ne paie
pas ses frais de condo puisse avoir les mains dans le plat de bonbons
puis accès à l'argent de tout le monde de la
copropriété. Notre rôle à nous, là, comme législateurs, quand on fait des lois,
c'est de protéger le monde. Puis c'est exactement ça qu'on fait.
Ça fait que
je comprends qu'à l'article 1086 les fonctionnaires de la ministre, les
avocats de la ministre, les juristes vont finir de rédiger l'amendement,
comme ils ont dit. Parfait, pas de problème, on peut le mettre au vote, Mme la Présidente. Puis on va voter en accord. Puis c'est
correct. On protège. À l'article 45, on va revenir avec d'autres
amendements, Mme la Présidente.
• (10 h 10) •
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais donner la parole à la ministre.
Mme Laforest :
Oui, il n'y a pas de problème. Je suis d'accord avec ça, on va les... on va
déposer un sous... on va suspendre, mais on va déposer un
sous-amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 10 h 11)
(Reprise à 10 h 13)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux.
Je vais céder la parole à Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui. Je vais
laisser la parole au député de Rousseau.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Je cède la parole...
Mme Laforest :
On va déposer un sous-amendement.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je cède la parole au député de Rousseau.
M.
Thouin : Alors, Mme la Présidente, j'aimerais déposer un
sous-amendement, c'est à l'article 39.1, c'est... En fait, l'objectif est de remplacer, dans l'alinéa ajouté
à l'article 1086 du Code civil par l'amendement insérant
l'article 39.1 de ce projet de loi, «six mois»... on va remplacer
les termes «six mois» par «trois mois». Voici notre proposition.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
commentaires? Nous allons procéder à la mise... Oui, je m'excuse.
Mme Thériault : Oui, effectivement, je vais réitérer qu'on est en accord
avec le «trois mois». Je n'ai absolument pas de problème à cette section-ci. Donc, il est prévu que, pour ça, c'est
beau, pas de problème, c'est le reste qui me pose un problème. Pas de problème, on est... amendement.
Je pense que les gens sont mieux protégés avec un «six mois»... avec un
«trois mois» qu'un «six mois», comme ça a été présenté hier.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, est-ce qu'il y a d'autres
commentaires? Nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que le
sous-amendement à l'amendement 39.1 est adopté?
Des voix :
Adopté.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
commentaires pour le projet de loi n° 16? L'article, l'article, je m'excuse.
Mme Thériault : Oui. Mme la Présidente, c'est sûr que, comme la ministre a fait mention ce matin, quelqu'un qui ne paie pas son loyer, dès le premier mois, le propriétaire peut prendre
des recours. Je comprends ici que ce n'est pas de la même nature, mais disons que le trois mois,
c'est quand même un nombre de mois, je veux dire, qui peut sembler
bizarre puisqu'on considère que c'est un
privilège, d'être administrateur. Donc, c'est sûr que ça me laisse un petit
point d'interrogation, là, mais je pense que c'est mieux de mettre trois
mois que six. Donc, c'est la raison pour laquelle on est en accord.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Votre temps est...
Mme Thériault :
Ah! mon temps est écoulé sur celui-là?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Votre temps est écoulé.
Mme Thériault :
Avoir su, j'aurais parlé sur le sous-amendement, Mme la Présidente. Mais
c'est correct.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Donc, nous allons revenir à Mme la ministre. L'article 45?
Mme Laforest :
Oui. Mais on... Non, non, non. Là, on va voter, présentement.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Sur l'amendement?
Mme Laforest :
Oui.
La Présidente
(Mme Dansereau) : O.K. Il y a d'autres commentaires? Non? Ça va?
Mme Laforest :
Ça va.
La Présidente
(Mme Dansereau) : O.K. Donc...
Mme St-Pierre :
Je veux faire un commentaire, Mme la Présidente?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Pardon? Oui.
Mme St-Pierre : Alors, écoutez, moi, j'écoute ce débat-là depuis
quelques minutes. Je pense que ma collègue a vraiment... En fait, c'est de
la bonne volonté puis c'est aussi d'être rassurant envers les propriétaires de condo. On a vécu, dans le passé, beaucoup
d'histoires d'horreur, et je pense qu'il faut être le plus rassurant possible.
Alors, moi, j'abonde vraiment dans le sens de ce qu'elle... Et je salue l'ouverture de la ministre, parce
que je pense qu'il faut vraiment
écrire noir sur blanc ces
conditions-là. Puis, comme elle a dit, c'est un privilège, d'être
administrateur, c'est un privilège, d'être élu par ses pairs puis c'est un privilège aussi dans
d'autres domaines de la société. Et je pense qu'on n'est jamais
assez méticuleux sur ces questions-là.
Donc,
je considère que le travail qui est fait ce matin, c'est un bon travail puis
c'est un travail pour faire avancer et progresser.
Puis il faut que les gens qui nous écoutent comprennent que le travail qui est
fait, c'est vraiment pour donner encore plus de... être plus rassurant... puis encore plus de sécurité au
propriétaire. Puis il y en a là-dedans, ce sont les économies de leur vie, et c'est... Une résidence, c'est l'économie
d'une vie, puis il y en a qui achètent dans une copropriété et se
retrouvent à un moment donné avec des gens qui n'ont pas des... qui sont mal
intentionnés ou qui essaient d'influencer des décisions en n'étant pas... en ne respectant pas leurs propres
charges. Alors, je pense qu'il faut être vraiment clair, il faut être
sévère, puis ça va être rassurant pour les propriétaires. Merci.
La
Présidente (Mme Dansereau) : D'autres commentaires? Ça va? Donc, on va passer à la mise aux voix. Est-ce
que l'amendement introduit à l'article 39.1 est adopté tel qu'amendé?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Adopté. Bon, nous pouvons poursuivre.
Une voix : ...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, on revient à l'article 45.
Mme Laforest :
L'article 1094 de ce code est modifié par la suppression de «ou sa
contribution au fonds de prévoyance».
Alors, l'article 45,
article 1094 du Code civil du
Québec. Cet article
fait partie d'une série d'articles qui proposent d'uniformiser la terminologie utilisée dans le Code civil
pour désigner l'ensemble des dépenses qui doivent être supportées
collectivement par les copropriétaires, les charges communes.
Alors, l'article 1094
du Code civil du Québec tel que modifié : «Le copropriétaire qui,
depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges
communes, est privé de son droit de vote.» Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Mme la ministre. Mme la députée d'Anjou.
• (10 h 20) •
Mme Thériault : Oui. Mme la Présidente, on revient à la case départ, on était là hier.
Donc, je vais essayer de faire preuve
de beaucoup de pédagogie. Lorsque les gens viennent nous
voir en commission parlementaire, prennent la peine d'écrire des mémoires, de faire des recommandations, les gens le
font avec un bagage d'expérience terrain. Je vais le dire comme ça, Mme
la Présidente, je vais le dire comme
ça. C'est sûr que, pour quelqu'un qui est copropriétaire, on comprend pas mal plus c'est quoi, la réalité. Quelqu'un
qui n'est pas copropriétaire comprend un peu moins la réalité, parce qu'on n'a pas tous le même vécu, je vais
le dire comme ça. Ça fait que c'est vrai dans la réalité de la copropriété,
mais c'est vrai aussi dans n'importe quel secteur.
On a la
chance, au Québec, d'avoir des gens qui se consacrent à des causes,
puis il y a beaucoup de gens qui, au cours des... particulièrement les 10 dernières années, Mme la Présidente, ont été très motivés à faire en sorte qu'on fasse une réforme du droit de la copropriété. C'est le cas
du Barreau, c'est le cas de la Chambre
des notaires, c'est le cas du Bureau
de l'assurance du Canada, c'est le cas de l'ordre des... l'OAIC, les
administrateurs, nommez-les tous, Mme la Présidente, l'organisme d'autoréglementation. Les gens sont venus nous dire que ce
qu'on faisait, ça faisait longtemps qu'ils l'attendaient.
Hier, on a
été capables de passer au travers de 22 articles, Mme la Présidente. C'est
dû en grande partie parce que la
ministre a accepté qu'on puisse avoir un briefing technique sur la différence
fondamentale entre le projet de loi n° 401 puis le projet de loi n° 16.
Parfait. On a été capables d'avancer. Pourquoi, Mme la Présidente? Elle est
attendue, cette réforme-là. Moi, mon
but, là, ce n'est pas de bloquer. Mon but, c'est de faire le plus meilleur,
comme n'importe qui dirait, projet de loi, Mme la Présidente. Je veux être sûre qu'on peut protéger les
administrateurs, les copropriétaires. Vous savez, il y a des gens qui sont administrateurs, là, ils n'ont aucune
idée de leur charge des responsabilités. Il y en a qui n'ont même pas
d'assurance responsabilité, qu'on pourrait poursuivre demain matin.
La
copropriété, présentement, c'est le far west, on va dire ça comme ça. Ça a pris
du temps avant qu'enfin on décide de se pencher sur la question. Bien,
moi, j'ai eu la chance, comme ministre de l'Habitation, de le déposer, le
projet de loi n° 401.
Je ne prétends pas que c'était un projet de loi qui était parfait. Au
contraire, on est en train de le modifier. Il y a des choses que la ministre a reprises allègrement. Il
y a des choses qu'elle a mises de côté. C'est des choix politiques. Il y
a des choses qu'elle a décidé qu'elle
ramenait suite aux amendements, suite à l'argumentation qu'on a eue, parce
qu'on l'avait dans le n° 401, puis ce n'était pas dans le n° 16, puis c'est
correct, on l'a passé. C'est normal, c'est notre travail de
parlementaires de faire ça, Mme la Présidente.
Moi, je
fais... Là où je pourrais mettre échec dans mon bulletin, Mme la Présidente,
c'est si je n'écoutais pas ce que les
gens viennent nous dire en commission parlementaire, c'est si je ne faisais pas
tout ce qui est en mon pouvoir pour porter à l'attention de ceux qui nous écoutent, mais aussi de ceux qui font les
lois, donc les collègues ici, les légistes de l'autre côté, la
ministre : Bien, telle recommandation nous a été faite par un groupe. Qu'est-ce
qu'on fait avec ça?
Puis hier
c'est ce que j'ai fait, là, vraiment. J'ai pris les recommandations du Barreau,
de la Chambre des notaires, de l'OACI,
de... en vous les lisant, en plus de ça, vous citant la page, le mémoire,
qu'est-ce qu'eux avaient demandé puis mon intention à la ministre : Ah! O.K. Vous avez donné suite, c'est une
recommandation du notaire, de la Chambre des notaires. Parfait. Le Barreau aussi, il faisait la même
recommandation, le Regroupement des gestionnaires en copropriété du
Québec aussi. Parfait, vous avez dit oui, les trois, numéro un. Vous faites un
bon travail. Super.
Maintenant, moi, Mme la Présidente,
quand je vois une modification comme ça qui arrive, je pense que ce
qu'on a fait dans l'article 1089, c'est
correct, ça avait sa place, parce que, là, on est administrateur, on est en
cour. Pas de problème.
Là,
on est en train de dire ici, O.K., que ce qu'il faut faire, c'est aller plus
loin que de priver le droit de vote d'une personne. C'est ça qu'on est en train de faire par rapport à un poste
électif dans un syndicat de copropriété sur un conseil d'administration. Puis, si quelqu'un perd son
droit de vote parce qu'il n'a pas payé pendant trois mois, alors que,
partout ailleurs, Mme la Présidente...
Un
loyer, au bout de 15 jours, il y a... au bout d'un certain nombre de
temps, il y a déjà des recours. À la Régie du logement, c'est un mois quand tu n'as pas payé. Ici, on est à trois
mois, là, puis c'est correct, on est fair-play. Tu sais, on comprend que tu es propriétaire, que tu ne peux
pas vendre ça facile de même. Des fois, c'est un peu plus difficile. Pas
de problème, je comprends ça. C'est correct
qu'il y ait une marge de manoeuvre. Mais, honnêtement, quelqu'un qui ne
paie pas pendant trois mois, Mme la Présidente,
je ne lui confierais pas mon compte de banque. Puis là ce n'est pas juste mon
compte de banque, là, c'est mon investissement à moi, de ma copropriété, mais
c'est aussi l'investissement de tous les autres copropriétaires, là.
Ça
fait que je pense que, dans ce qu'on est en train de faire, l'article 45,
il serait de mise que je vous dépose un amendement, Mme la Présidente, et on va ajouter, tel que le Regroupement
des gestionnaires de copropriété du Québec le demandait, qu'on ajoute
«et [...] inéligible à la fonction d'administrateur» à l'article qui est devant
nous, à l'article 45, Mme la Présidente.
Donc, ça se lirait
comme suit, et on va vous déposer l'amendement par écrit, je vais vous demander
une brève suspension, qu'on puisse le
distribuer. Donc, ça se lirait comme suit : «Le copropriétaire qui, depuis
plus de trois mois, n'a pas acquitté
sa quote-part des charges communes, est privé de son droit de vote et est
inéligible à la fonction d'administrateur.»
Donc, je vais vous
demander une suspension, qu'on puisse terminer la rédaction et la distribution.
La Présidente
(Mme Dansereau) : On va suspendre pour quelques instants. Merci.
(Suspension de la séance à
10 h 25)
(Reprise à 10 h 28)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Donc, je vais céder la parole à la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Merci, Mme la Présidente. Donc, évidemment, Mme la
Présidente, j'ai eu l'occasion de
l'expliquer. On a commencé cette discussion-là
hier soir, hier, avant de suspendre les travaux, aux alentours de
17 h 45. Donc, 15 minutes de discussion, ça fait une heure qu'on en parle, on a réglé le
côté lorsque les gens sont... le jeune administrateur.
Je pense que la modification que la
ministre a faite, c'est correct, il n'y a pas de problème. Par contre, je
maintiens, je persiste et je signe que ça prend la ceinture et les
bretelles pour s'assurer que n'importe qui ne soit pas administrateur.
On
est ici pourquoi, Mme la Présidente? Des histoires d'horreur, là, ma collègue
la députée de l'Acadie, elle l'a dit, on
en a vu, là. On a vu, il y a des gens dans leurs copropriétés... ont cédé la
gérance de leur fonds à des similis administrateurs qui sont partis avec la caisse. Bon, on voit
toutes sortes d'histoires d'horreur. Il y a des gens aussi qui font des
emprunts dans le fonds, bon. On
peut-u faire en sorte que, quand quelqu'un se présente comme administrateur,
parce qu'il va avoir accès à des
centaines de milliers de dollars, des millions, voire, tout dépendant du type
de syndicat et de la quantité de copropriétés à l'intérieur du
syndicat... Ces personnes-là ont accès à des fonds.
• (10 h 30) •
Moi,
je ne vous demanderai pas ce que vous en pensez, Mme la Présidente, mais je
pense que, pour le commun des mortels
ici, là, ton portefeuille puis la clé de ton compte de banque, tu ne donnes pas
ça à n'importe qui. Puis quelqu'un qui ne
paie pas ses frais de condo parce qu'il a un problème financier, ça en dit
long. Si tu as un problème parce que tu n'es pas capable de payer tes frais de condo, on n'est pas obligé d'aller donner
la clé du compte de banque, là, puis c'est ce qu'on est en train de faire. On est assez sage pour dire
qu'il perd... il est privé de son droit de vote. C'était prévu dans notre
loi... dans le Code civil pour la
copropriété, c'est prévu, il perd son droit de vote. O.K. Nulle part ce n'est
écrit, particulièrement pour la copropriété, que quelqu'un qui a perdu
son droit de vote ne peut pas se présenter comme administrateur. Nulle part.
Moi,
tout ce que je veux, c'est qu'on puisse l'écrire. Honnêtement, là, si à
l'article 45, ici, on est en train de dire que les gens perdent leur droit de vote, hein, on
parle d'un vote à l'assemblée générale annuelle, ou à l'assemblée générale
spéciale, ou peu importe, là, où on prend un
vote, on peut-u s'assurer que, s'il y a des postes électifs, que les gens ne
peuvent pas se présenter, surtout par
défaut? Parce que la réalité, je l'ai dit puis je vais le répéter, ce n'est pas
tout le monde qui veut être administrateur
d'une copropriété, d'un syndicat de copropriété, Mme la Présidente. Il y a des
gens qui n'aiment pas ça, se faire
déranger par leurs voisins qui viennent porter les chèques ou bien parce qu'ils
ont des problèmes, puis qu'ils ne sont pas contents, puis qui appellent toujours. Il y a du monde qui n'aime pas
ça. Il y a du monde qui ne sont tout simplement pas à l'aise de gérer
l'argent des autres, parce qu'il y a beaucoup d'argent aussi. C'est vrai. Il y
a des gens qui ont plus de compétence, j'en conviens aussi. Mais ça, c'est
notre société qui est comme ça.
Mais quelqu'un qui ne
paie pas ses frais de condo, ce n'est pas ce que j'appellerais un prérequis
bien, bien brillant pour être capable de
gérer un fonds de gestion... un fonds de prévoyance puis l'argent qu'il y a
dans un syndicat de copropriété, là.
Honnêtement, là, ça fait pas mal broche à foin, Mme la Présidente, pour prendre
une expression qui est très populaire.
Ça fait que vous comprenez bien, Mme la Présidente, qu'en déposant un
amendement comme ça, pour dire que la personne, elle est inéligible à la
fonction d'administrateur, c'est clair, c'est net, c'est précis.
Vous savez, Mme la
Présidente, on fait des lois, hein, ici, on en fait des centaines par
législation, là... par législature. Puis le
propre des lois, c'est de permettre... Le propre de notre système, c'est de
permettre à vous et moi, qui sommes
élues par le peuple, de faire des lois puis de décider qu'on met ça dans une
loi. Puis on vit dans un système législatif où, quand les gens pensent que nos lois ne sont pas bonnes puis qu'elles
ne sont pas correctes, ils s'en vont devant les tribunaux puis ils les
contestent, hein? C'est comme ça qu'on vit. C'est de même qu'on marche dans
notre système.
Moi, il n'y a
pas personne qui va me faire dire que d'écrire qu'est inéligible à la fonction
d'administrateur quelqu'un qui n'a
pas payé pendant trois mois ses frais de condo, que ce n'est pas correct de le
faire. Je pense qu'on met la ceinture puis les bretelles. Puis, si quelqu'un veut contester ça, bien, il le
contestera, Mme la Présidente, pas de problème avec ça. Puis savez-vous
quoi? Ça a le mérite d'être clair.
Quand on fait
de la législation puis qu'on écrit un «peut», on donne une possibilité. Quand
on fait de la législation puis qu'on
écrit un «doit», c'est une obligation, c'est un devoir. Il y a une grosse
nuance aussi entre les deux termes utilisés. Et, dans tous nos projets de loi, Mme la Présidente, il y a une grosse
nuance entre un «peut» puis un «doit», puis c'est pour ça qu'on va voir : Le syndicat peut, le syndicat
doit. Puis, de manière générale, on ne s'enfarge pas dans les fleurs du
tapis entre un «peut» puis un «doit». On ne
le fait pas. Je ne le fais pas, moi, en tout cas. Je ne le fais pas. Ce n'est
pas... Tu sais, dans la vie, il faut
être capable de choisir ses batailles. Mais là-dedans, pour celle-là... Puis on
a eu l'occasion de discuter sur des
incongruités où il y avait des gens qui ont perdu leur qualité à gérer des
charges publiques puis des fonds publics, qui ont pu se présenter à une
charge élective puis gagner leur élection. Puis vous savez, Mme la Présidente,
on en a parlé.
Ici, là, on
est à peu près dans le même style, mais à un niveau moindre, sauf que ces
personnes-là, qui ne paient pas leurs
frais de condo, vont pouvoir avoir accès au compte de banque des 40 autres
propriétaires, ou des 20 autres propriétaires, ou des six autres propriétaires, ou des
1 000 autres propriétaires, qui, eux autres, se sont acquittés avec
diligence de leurs frais de condo.
Puis habituellement, quand tu as de l'argent dans un compte de banque, bien,
c'est sûr que tu fais des intérêts. Bien
là, tu as quelqu'un qui ne participe pas comme il devrait participer puis qui
ne respecte pas les règles fondamentales de la vie en copropriété, soit s'acquitter de ses responsabilités puis
payer ses factures. Ça va être beau, ça, tout à l'heure. Ça, c'est le type de personne, là, qui est sujette à
une poursuite, hein? Puis on est en train de dire, là, que cette personne-là
peut se présenter comme administrateur.
Moi, je ne
suis pas convaincue par les explications qui m'ont été apportées par les légistes
tout à l'heure, mais pas du tout, à
part de ça. Ça fait que, si, ici, on est en train de dire qu'ils perdent leur
droit de vote, parce que c'est écrit, là, on ne l'a pas inventé, c'est écrit, c'est de même depuis le début, j'imagine,
parce qu'on n'y a pas touché, bien, c'est ici que je pense qu'il faut qu'on ajoute aussi qu'il est
inéligible à la fonction d'administrateur, parce qu'il n'a pas payé pendant
trois mois ses frais, alors que tout le monde sait ici, là, qu'une
hypothèque légale c'est au bout de 30 jours qu'on peut prendre ça.
Ça fait
qu'honnêtement Mme la Présidente, on a... on pourrait dire ce matin qu'on a
frappé un os, peut-être. Mais ce
n'est pas comme si on était de même, opposés à deux affaires, là. Je pense qu'à
partir du moment où on va pouvoir dire que
ce qui est important, c'est de protéger les syndicats de copropriété... des
fois contre eux, hein, contre eux-mêmes, parce qu'à défaut d'avoir des gens qui se présentent sur les postes
d'administrateurs, tu prends des administrateurs qui ne sont pas bons.
Bien, on peut-u les protéger contre eux autres?
Vous savez, Mme la Présidente, qu'il y a une
autre option, hein, qui s'appelle la gestion par des compagnies spécialisées. On n'est pas obligé de prendre des
administrateurs qui ne paient pas leurs frais de condo pour gérer nos
fonds. On peut donner ça à des compagnies de
gestion. Ça existe, il y en a, hein? Le Regroupement des gestionnaires de
copropriété, il doit y avoir une panoplie de
personnes qui font ça, qui sont accréditées, qui sont professionnelles, Mme la
Présidente, puis je suis sûre qu'ils paient leur loyer, eux autres, en
plus de ça, ainsi que leur cotisation à leur ordre professionnel.
Ça fait qu'il
y en a, une autre option, sur la table, là. Moi, je vous demande juste de faire
en sorte qu'on puisse mieux protéger les gens. Il va y avoir des
milliers, des centaines de milliers de dollars là-dedans, des millions, des
fois, tout dépendant du type de copropriété,
puis je ne peux pas croire qu'on va laisser passer que quelqu'un, par défaut,
pourrait être administrateur parce qu'il n'y a pas personne qui peut se
présenter. Ah! c'est un peu ordinaire, Mme la Présidente.
Ça fait que
vous comprenez bien que je tiens à mon amendement, je l'ai dit. Je pense que ce
serait de bon augure de dire que, oui, on va protéger les gens. Donc, je
pense encore que c'est le meilleur endroit pour pouvoir le faire.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Mme la ministre, je vous cède la parole.
Mme Laforest :
Bon, alors merci. Je voudrais peut-être mettre une chose au clair, parce que
qu'est-ce qu'on fait, c'est prévu,
c'est bien écrit, c'est bien indiqué. L'article 1086 enlève le droit
d'être administrateur. L'article 1094 enlève le droit de vote. Puis ensuite, si on se réfère dans le
Code civil... J'aimerais le lire parce que, oui, je comprends que c'est une
demande du RGCQ, mais en même temps, peut-être, j'ai... peut-être que
l'article 327 du Code civil, il n'a pas été lu, parce que, peut-être... Je comprends très bien que c'est une
demande... Puis je regarde ici M. Joli-Coeur. Mais, en même temps,
on le dit, c'est bien écrit.
L'article 1086 enlève le droit d'être administrateur, et 94 enlève le
droit de vote. On ne peut pas faire plus que ça. Notre amendement est
parfait.
Maintenant, si on lit l'article 327 du
ministère de la Justice... Bien, je vais le lire parce que c'est important, peut-être, que vous l'entendiez : «Sont
inhabiles à être administrateurs les mineurs, les majeurs en tutelle ou en
curatelle, les faillis et les personnes à qui le tribunal interdit l'exercice
de cette fonction.
«Cependant, les mineurs et les majeurs en
tutelle peuvent être administrateurs d'une association constituée en personne
morale qui n'a pas pour but de réaliser des bénéfices [pécuniers] et dont
l'objet les concerne.»
Alors, ça,
c'est la Loi sur les compagnies. C'est l'extrait du ministère de la Justice.
Puis je comprends très bien que peut-être
l'extrait du ministère de la Justice, il n'a pas été considéré dans cette demande-là,
mais, en même temps, je pense qu'il
faut respecter que, quand ça vient du ministère de la Justice... Peut-être, la
demande du RGCQ... Je comprends votre demande, mais, si vous lisez très, très bien
l'article 327 du Code civil, 1086 et 1094, vous êtes tout à fait protégé.
C'est écrit dans la loi. On l'a, on est protégé. Notre amendement vous
le permet, en plus.
Alors, je
comprends, mais, en même temps, tu sais, je pense que... Moi, je comprends
qu'il y a énormément de compétences et de connaissances, mais, en même
temps, en plus, avec l'article 327 du ministère de la Justice qui vient confirmer nos deux articles, 86, 94, notre
amendement est tout à fait, tout à fait en protection de tous les
copropriétaires. C'est complètement... On prévoit que, oui, les
copropriétaires vont être protégés à partir de trois mois.
Hier, on se posait la question
si on allait y aller jusqu'à six mois, on a retracé, évidemment,
durant une période de trois mois
parce qu'on considère que, même après un mois, un locataire doit payer son loyer,
évidemment, ça fait qu'on n'aurait pas permis jusqu'à six mois. Mais moi, j'aimerais ça que vous
le preniez en note l'article 327 du Code civil, 1086, 1094,
et notre amendement respecte justement l'obligation au niveau du droit de vote
et au niveau du droit d'être administrateur.
Alors, on vient bien clarifier ça, c'est fait, c'est prévu, c'est dans la loi,
en plus. On est vraiment épaulé avec l'article 327 du Code
civil.
Alors, moi,
tout est dit, tout est là, tout est sur papier. Les articles sont bien définis.
Je n'ai pas d'autre commentaire. Merci.
• (10 h 40) •
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui. Mme la Présidente, l'article 327 du Code civil, O.K., on
va le décortiquer : «Sont inhabiles — O.K.,
inhabiles, pas le droit — à être administrateurs les mineurs — on ne parle pas de mineurs, là — les majeurs en tutelle — on ne
parle pas de personne qui est en tutelle — ou en curatelle — non
plus, après ça c'est écrit, Mme la Présidente :
les faillis — les
personnes qui ont fait des faillites, on ne parle pas de ça — et les personnes à qui le tribunal interdit l'exercice de cette fonction.» On ne
parle pas de ça non plus. On parle de quelqu'un qui n'a pas payé ses frais
de condo pendant trois mois. Ce n'est pas écrit nulle part, ça, là, nulle part
dans le 327, Mme la Présidente. On continue :
«Cependant,
les mineurs et les majeurs en tutelle peuvent être administrateurs — on dit qu'ils peuvent être
administrateurs ici — d'une
association constituée en personne morale qui n'a pas pour but de réaliser des
bénéfices pécuniaires et dont l'objet les
concerne.» Ce qui pourrait être un syndicat de copropriété, c'est une personne
morale d'après ce que je comprends,
là, Mme la Présidente. C'est ça qu'il vient dire 327. On dit clairement :
«Ceux qui sont inhabiles à être
administrateurs — on le
dit, là, ils sont inhabiles, c'est prévu, on le dit — les mineurs, les majeurs en tutelle ou
en curatelle, les faillis puis les personnes
à qui le tribunal interdit l'exercice de cette fonction.» Est-ce que vous êtes
en train de me dire que je dois
ajouter là-dedans quelqu'un qui n'a pas payé ses frais de condo pendant trois
mois? Là, on parle de ceux qui sont
inhabiles, là, mais il n'y a pas personne présentement qui répond à
l'article 327 dans les frais de copropriété, là. Voyons donc! Je
m'excuse, là, mais je suis capable de lire un article aussi puis je suis
capable de l'interpréter.
Puis je vais
le relire sans faire de pause, sans ajouter de mot. L'article 327 :
«Sont inhabiles à être administrateurs les mineurs, les majeurs en tutelle ou en curatelle, les faillis et les
personnes à qui le tribunal interdit l'exercice de cette fonction.
«Cependant, les mineurs et les majeurs en
tutelle peuvent être administrateurs d'une association constituée en personne
morale qui n'a pas pour but de réaliser des bénéfices pécuniaires et dont
l'objet les concerne.»
Ça fait qu'on
vient dire nommément ceux qui ne peuvent pas, Mme la Présidente. Ce n'est pas
vrai que le 327, on est en train de
me dire qu'avec celle-là on a les bretelles, là. Non, non, non. Ça, c'est
nommément ceux qui ne peuvent pas. Ça fait
que je comprends que l'article 327 peut peut-être s'appliquer dans la
copropriété, là. C'est vrai qu'un mineur ne pourra pas, sauf si, parce qu'on le permet. Une personne
qui est en curatelle ne pourrait pas être administrateur. Parfait. Pas
de problème. Quelqu'un qui est failli, O.K.,
pas de problème, encore faut-il le savoir, Mme la Présidente. Honnêtement,
là, le 327, il ne règle pas le problème, pas du tout, pas du tout, Mme la
Présidente.
Donc, je
m'excuse, là, mais je pense que je suis à la bonne place, Mme la Présidente,
puis vous comprenez bien que, quand
on me dit que le 327, là, il vient faire exactement ce que je dis, puis que
c'est exactement l'inverse, là, je m'excuse, là, mais ça me donne... ça me renforce dans ma conviction de dire que ce que
je suis en train de faire là, de rendre inéligible à la fonction d'un administrateur quelqu'un qui n'a pas
payé pendant trois mois ses frais de condo, un syndicat de copropriété, bien, je pense que je suis à la bonne place, Mme
la Présidente. Au mieux, au mieux, si jamais on trouve que ce n'est pas
la bonne place qu'on doit le mettre, là, on
peut aller faire un amendement à l'article 327, par exemple, ça me ferait
plaisir aussi, là, parce qu'on va
venir marquer ici : «Quelqu'un ne pourrait pas être administrateur d'une
société s'il ne s'est pas acquitté de
ses droits pendant trois mois.» Pas de problème, on peut, ça va de soi, mais je
pense qu'ici, là, ce que je vous ai déposé à l'article 45, là,
c'est le meilleur endroit pour pouvoir le mettre, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je donnerais la parole à Mme la ministre.
Mme Laforest : J'ai tout dit,
tout est bien dit.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Ça va? Est-ce qu'il y a d'autres
commentaires? Mme la députée de l'Acadie.
Mme St-Pierre :
Merci, Mme la Présidente. Je pense
que trop fort ne casse pas. Je pense qu'il faut... Si les légistes, les avocats du ministère disaient :
Bien, si on introduit ça, ça vient... ça a des effets négatifs ou ça peut avoir
des effets, entre guillemets, là, le
mot n'est peut-être pas bon, pervers sur d'autres éléments dans la
loi, je comprendrais la réticence. Moi, je le vois comme étant vraiment d'ajouter la ceinture puis les bretelles, de
faire en sorte qu'on rassure les propriétaires de condo. Je reviens à cette idée que, souvent, ce sont les économies
d'une vie, et les gens font confiance à leurs administrateurs et doivent
faire confiance à l'administrateur puisqu'ils vont les élire, ces
administrateurs-là. Donc, je pense que les mots sont quand même assez clairs, «et est inéligible à la
fonction d'administrateur». Ça vient vraiment dire les choses carrément
noir sur blanc, et on vient ici être plus rassurants.
Il y a une
phrase que j'aime bien, moi, que j'ai entendue souvent dans ma vie, qui se dit
ainsi : Cela va sans dire, cela
va mieux en le disant. Ça date de 1854, c'est Talleyrand, puis c'était un
diplomate. Alors, je pense qu'on est capables de faire preuve d'une certaine, je dirais, ouverture dans le sens qu'on ne
vient pas briser un édifice dans une... Une loi, on comprend très bien. Une loi, c'est un édifice que
l'on bâtit, puis on essaie de rendre cette loi-là... ou de faire en sorte
que la loi soit la mieux construite
possible. Et c'est une pierre après l'autre, on fait la base une pierre après
l'autre quand on construit cet
édifice-là, c'est un édifice, une loi, et de faire en sorte qu'on puisse être
le plus clair possible, oui, pour les juges qui vont avoir à interpréter la loi, pour les avocats qui vont avoir à
plaider ces articles de la loi... mais on fait des lois pour qui? On fait des lois pour les citoyens, on fait des lois
pour M. et Mme Tout-le-monde, on fait des lois pour protéger. Je pense
que c'est le but du législateur, protéger
les citoyens. Et d'avoir cet ajout-là, moi, je ne trouve pas que c'est exagéré
et je ne trouve pas que c'est une
demande qui est une demande loufoque. C'est une demande qui est légitime.
Pourquoi? Parce que ça vient dire...
ça vient envoyer un message très clair, très puissant, de dire que la personne
est inéligible à la fonction d'administrateur. Même si on dit : Bien oui, mais c'est parce que c'est comme
implicite dans d'autres textes de la loi ou dans d'autres textes
d'autres lois qui sont rattachées, Code civil, etc., même si ça a l'air d'être
implicite, ce ne l'est pas nécessairement, puis
il y en a qui peuvent jouer sur les mots, puis il y en a qui peuvent
dire : Bien, moi, je vais l'être, je vais être administrateur.
Bien, si c'est écrit : Non, non, mon gars ou ma fille, tu ne vas pas
l'être, «est inéligible à la fonction d'administrateur».
Il faut vraiment faire en sorte qu'on soit clair
dans cette loi-là. Il y a eu trop, dans le passé, d'histoires d'horreur. Il y a eu trop d'exagération. Il y a des gros
édifices à condos avec des grosses sommes, des sommes colossales à
administrer. La personne qui paie à chaque
mois sa cotisation, bien, elle s'attend à ce que ceux qui administrent sa
cotisation, bien, aient une tête sur
les épaules. Puis, si la personne qui n'a pas payé sa cotisation n'est pas apte
à être administrateur, bien, il faut dire qu'elle l'est, il faut
l'écrire, il faut écrire vraiment les mots noir sur blanc.
Moi, je pense
que ça n'enlève rien. Au contraire, ça vient donner encore plus de force à la
loi. Puis la ministre, elle peut se
dire : Bien, moi, je suis fière de faire en sorte que ma loi va être
tellement claire, là, qu'il n'y aura pas d'ambiguïté possible. Parce qu'il y a, et je vais dans le sens
de ma collègue, il y a ambiguïté. Même si on dit : Va voir un autre
article ailleurs, c'est implicite, ce n'est pas clair.
• (10 h 50) •
Donc, rendu à
cette étape-là, je pense aussi que l'article, il vient se compléter. C'est à
l'article... L'amendement vient compléter
l'article. Et je sais que les personnes qui travaillent à la rédaction des
lois, pour avoir été témoin, dans mes fonctions antérieures, parce que j'en ai fait plusieurs, projets de loi, ces
personnes-là, là, qui rédigent les lois sont de bonne foi, là, ils ne sont pas là pour... ils ne travaillent pas sur un coin de table, ils travaillent
bien puis ils connaissent leurs droits. Mais, en même temps, nous, on n'est peut-être pas des avocats, avocates, mais on
est capables aussi de comprendre ce que le citoyen demande. Puis le citoyen, ce qu'il demande, c'est
d'avoir vraiment la ceinture puis les bretelles, puis d'être bien
rassuré, et d'être sûr que la loi, qui va
aboutir, puis on le souhaite, avec un vote unanime de l'Assemblée nationale, parce que c'est important, c'est demandé, c'est dans l'air depuis
longtemps, il y avait déjà eu des travaux qui avaient été faits, puis les
travaux heureusement... puis je suis bien
fière de voir que... bien contente de voir que certaines choses qui ont été
faites dans le passé sont considérées
comme des bonnes choses, puis, parce que c'est des bonnes choses, on les
reprend, puis on les ramène
sur la planche à dessin, puis on continue de faire avancer et progresser.
Ma collègue a
une excellente expérience. Elle a une bonne connaissance du domaine et
elle est capable de voir là où il
peut y avoir des zones grises, des mauvaises interprétations. Elle est capable
de voir à quel endroit on se dit : Bien là, c'est le moment de vraiment, vraiment, je reviens à mon expression,
mettre la ceinture puis les bretelles et d'envoyer un message. C'est un
message clair et puissant qu'on envoie.
Donc, je pense
qu'on peut peut-être se dire : Bien, ce n'est pas nécessaire
de mettre ce bout de phrase là, mais je trouve que ça n'enlève rien à un texte de loi. Comme je le disais au début, si
le texte, ça venait comme mettre de la confusion ailleurs puis ça venait briser une partie de l'édifice, je
dirais : Oh! oui, attention, ils ont raison, puis il faut
faire attention de notre côté aussi. Mais là ce n'est pas ça que je vois, moi.
Je vois qu'on vient solidifier l'édifice. On vient mettre du ciment autour de la brique. On vient dire :
Voici, c'est quoi que ça veut dire si vous n'êtes pas... si vous n'avez pas
payé vos cotisations.
Je reviens à
l'histoire, bon, qu'il y a des propriétés de condos qui ont des sommes
colossales à administrer, mais il y a
des petits complexes de condos où ils ne sont pas nombreux, les propriétaires,
puis ils voient ça comme une grosse tâche, administrer pour peut-être une vingtaine, une trentaine de condos. C'est
beaucoup, c'est beaucoup de temps, c'est beaucoup de responsabilités puis ça peut aussi amener de la
chicane chez les administrateurs, là. Une rencontre de propriétaires de condos, ce n'est pas toujours facile, là. Et cette
personne-là, si elle s'incruste, ou si elle veut s'incruster, ou si elle
décide qu'elle a raison sur les autres,
bien, ils n'ont peut-être pas les outils, puis, après ça, aller devant les
tribunaux puis essayer de faire valoir ses droits, et tout ça, c'est
bien compliqué.
Moi, je pense
qu'on est là, là, pour... Puis ajouter des mots dans une loi, là, qui n'ont pas
d'incidence néfaste sur d'autres
articles de la loi, moi, je pense que ça fait une meilleure loi. On est là pour
travailler pour la population. On travaille pour nos gens. On travaille pour notre monde. On travaille pour les
Québécois et les Québécoises qui veulent que les lois soient les plus
claires possible. Et, cette loi-là, elle ne l'était pas, puis ces règles-là ne
l'étaient pas, parce que...
Puis il y a
d'autres provinces qui sont pas mal plus avancées que nous autres, là. Je pense
à l'Ontario, entre
autres. Ça fait des dizaines d'années que
c'est vraiment clair, les fonds de prévoyance. Ici, c'est
ridicule. Ça peut enlever de la valeur. Les fonds de prévoyance sont tellement... on a tellement été... ça a tellement
été lousse, je dirais, comme encadrement
que les fonds de prévoyance sont vides, puis
là les gens se retrouvent avec des cotisations spéciales. Puis les personnes à
la retraite qui se sont acheté le
condo puis que leurs revenus sont limités, qu'ils se voient arriver... se
voient garrocher une cotisation spéciale de 1 000 $,
2 000 $, 3 000 $, 6 000 $ parce qu'il faut
refaire les fenêtres, puis il faut refaire la toiture, parce qu'on
n'a pas été assez brillants pour faire des fonds de cotisation, mais ça, ça n'arrive
pas en Ontario, je peux vous le dire. Je le
sais parce que j'ai déjà vécu là-bas puis j'avais un condo, puis c'est très,
très, très sévère. C'est vraiment très, très, très sévère, et je pense qu'il faut l'être ici aussi. Il
faut que le propriétaire... Puis souvent, de plus en plus, on
voit qu'il y a des personnes
retraitées, donc des personnes qui mettent leurs économies d'une vie là-dedans.
Bien, il faut les protéger, ces personnes-là, contre des personnes qui
pourraient avoir des mauvaises intentions, qui pourraient s'incruster.
Moi,
je pense que les termes «est...», c'est un terme qui est fort. «Est inéligible
à la fonction d'administrateur», ça vient
vraiment, vraiment, vraiment bien compléter l'article. Ça vient donner une
force, ça envoie un message clair, et
puis là on peut se dire : Bien, mission accomplie, on a fait le meilleur
projet de loi possible.
Puis
moi, encore une fois, je salue l'ouverture de la ministre depuis... depuis...
bien, ça ne fait pas longtemps que je suis
ici, mais j'aime l'atmosphère de cette commission
parlementaire là. Ce n'est pas
désagréable être ici. Puis, des fois, ça peut être désagréable, être dans une commission parlementaire. Je
l'ai vu dans le passé. Puis j'ai vécu aussi des commissions parlementaires où c'était agréable, puis qu'on travaillait en collaboration, puis on travaillait de façon très constructive. Puis je pense que ma collègue, c'est ce qu'elle
fait. Elle est très constructive dans sa démarche puis dans sa volonté de faire
en sorte que ce projet de loi là soit le meilleur possible.
Donc,
moi, j'inviterais, Mme la Présidente, les collègues députés qui sont ici autour de la
table puis qui comprennent très bien les enjeux, bien, de dire... ils vont retourner
dans leurs circonscriptions quand ce projet
de loi là va être adopté puis ils vont dire : Bien, on a fait un maudit bon
projet de loi. On a fait une loi qui protège nos citoyens. Puis
moi, je pense que c'est ça, le
message qu'il faut envoyer. Et on est fiers quand on arrive à la fin, puis
qu'on voit... puis je peux vous le dire, puis elle va être fière, la ministre, quand elle va voir
que tout le monde va se lever à l'Assemblée nationale, puis va
voter d'une seule voix, puis va voter
à l'unanimité. C'est pas mal mieux qu'un projet de loi où tu vois des gens se lever puis être contre, puis voir la
division, puis ça envoie un message dans la population que le Québec est
divisé.
Là,
ça n'a l'air de rien, là, mais c'est la vie quotidienne des gens. Des fois,
c'est technique, puis les gens disent : Oui, mais ça vient faire quoi dans ma vie? Non, c'est
la vie quotidienne de milliers, milliers, milliers de personnes au Québec,
des propriétaires de condominiums, de copropriétés.
Donc,
alors, moi, j'appuie fortement ma collègue. Alors, je ne sais pas s'il te reste du temps, si vous voulez prendre...
Mme Thériault :
Peut-être que la ministre veut...
Mme St-Pierre :
...en mettre une autre couche.
Mme Thériault :
Bien, peut-être la ministre veut interagir à ce que tu as dit.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va? Merci. Mme la ministre, je vous cède la
parole.
Mme Laforest : Oui. Alors, merci. En fait, je suis quand même
très heureuse de vous entendre, sincèrement, parce que vous avez dit deux points... Puis j'aime ça que
vous soyez à ma commission, en passant, je trouve ça vraiment intéressant, parce que
vous avez mentionné deux points essentiels pourquoi on tient justement
à nos points qu'on avait dans l'article 1086, qui parlait du droit d'être administrateur, puis
1094, qui enlève le droit de vote. Puis le Code civil, le numéro... l'article 327.
Alors,
ce que vous dites, là, vous vous êtes posé... La première question,
vous avez dit : Si jamais les avocats et les légistes voyaient qu'il y avait
un enjeu, vous avez dit ça au départ, puis c'est les avocats et légistes qui
voient un enjeu par rapport au Code civil si on introduisait cette
demande-là.
L'autre
chose, vous avez dit la phrase : Si ça vient briser la logique du Code
civil. Je suis avec des avocats et aussi des légistes, et ils m'ont
dit : Justement, c'est ça qui va arriver. Ça va venir briser la logique du
Code civil. On ne peut pas embarquer là-dedans.
Puis considérant que 1086 et 1094, ils n'auront plus le droit d'être
administrateurs puis ils n'auront plus le
droit de vote non plus, alors, ce que vous avez dit, là, c'est tellement
important, honnêtement, je suis très,
très heureuse de votre commentaire, parce que, oui, c'est vrai qu'on brise la logique du Code
civil, vous le voyez vous-même, puis en disant : Bien, si les
avocats et les légistes le disaient... Bien, oui, les avocats et les légistes
le disent.
Alors,
vous venez résumer, là, toute notre conversation qu'on a depuis le début, en
fait. Merci, parce que je pense que vous avez touché les points, la corde sensible, pourquoi on doit
maintenir ce point-là. Parce que, comme vous le dites, briser la logique du Code civil, on ne commencera pas à
faire ça aujourd'hui, là. Il
y a quand même une prudence à
avoir, mais je remercie vraiment...
je vous remercie de votre commentaire, parce
qu'il est très pertinent, il est très logique, puis je considère que vous avez énormément d'expérience pour venir
se poser la question : Est-ce que ça va briser la logique du Code civil? Oui, les légistes
et les avocats sont là pour le dire. Alors, je vous remercie vraiment de votre commentaire.
Merci.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci, Mme la ministre. Je vais céder la parole
à la députée de l'Acadie.
Mme St-Pierre : Est-ce que c'est possible d'avoir le commentaire de l'avocat du ministère pour nous dire quels sont les dangers d'ajouter cet élément-là, si on
ne brise pas la logique du Code civil ou si on brise... si on brise la logique
du Code civil? Moi, j'avais l'impression qu'on ne brisait pas la logique du Code civil et que c'était comme un élément
qui ne venait pas en contradiction, mais...
dans le sens que la ministre vient de me l'expliquer. J'aimerais ça avoir votre
explication.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je vais céder la parole à Me Paradis.
• (11 heures) •
M. Paradis
(Nicolas) : Oui. L'idée
exprimée par la ministre, dans
le fond, rejoint exactement
ce que j'exposais plus tôt, mais également
Me Morissette du ministère de la
Justice, dans l'idée... et c'est en
lien précisément avec justement
la référence que la ministre faisait tout à l'heure avec l'article 327 du Code
civil.
Il est vrai
que 327 du Code civil ne concerne pas les copropriétaires. Il vise les
personnes qui ont un statut et des caractéristiques particulières, les mineurs, les majeurs en
tutelle ou autres. Et que fait cet article-là? Il vient dire que ces personnes-là, qui sont dans une situation
particulière, sont inhabiles. Ils sont inhabiles, donc, et ne peuvent pas être
administrateurs d'une personne morale. Qu'est-ce qu'un syndicat? C'est
une personne morale. Ça signifie donc que les personnes qui sont à 327, sous réserve du deuxième alinéa, bien entendu, qui amène une réserve particulière pour les mineurs, bien, il
prévoit des situations d'inhabilité qui ne pourraient pas, s'ils ne rentrent
pas dans l'exception, se présenter.
Alors, que fait l'amendement qui a été voté un
peu plus tôt à l'article 1086? Il prévoit une cause particulière d'inhabilité pour les copropriétaires qui n'ont
pas assumé leurs charges communes pendant plus de trois mois. Et, de ce
fait, ça entraîne exactement
les mêmes conséquences, cette inhabilité, que celle qui est prévue, qui
résulte, qui est applicable en vertu de 327, c'est-à-dire qu'ils ne
peuvent pas se... ils ne peuvent être administrateurs. S'ils n'ont pas le droit
d'être administrateurs, ça signifie qu'ils
n'ont pas le droit de se présenter comme administrateurs et ça signifie que,
s'ils devaient être élus malgré cette
règle, malgré ce que prévoit la loi, ça signifie que leur élection serait
nulle. Ça signifie qu'elle pourrait être
annulée parce qu'ils n'ont pas la qualité de base, c'est-à-dire d'être habiles, ils n'ont pas cette capacité juridique là nécessaire
pour pouvoir assumer la fonction d'administrateur.
De sorte
qu'ajouter cette mention-là d'inéligibilité ou qu'il ne peut se présenter et
qu'il n'est pas éligible équivaut à venir
repiquer des éléments qui sont compris dans l'inhabilité. Et ça signifie donc
que, si on le faisait pour la situation
des copropriétaires avec le cas de
non-paiement, qu'on entraînerait une incohérence juridique avec une autre
partie du Code civil. Et certains pourraient y voir là, donc, la possibilité
que les gens qui sont faillis, qui sont en tutelle ou plutôt en curatelle, pourraient tout de même assumer des
fonctions d'administrateur, alors qu'ils sont inhabiles. Donc, elle est là,
l'incohérence qui était exprimée un peu plus tôt, à laquelle Mme la ministre
réfère et que Me Morissette du ministère de la Justice référait également.
Mme St-Pierre : Juste une courte question. Quand l'article
dit : «...les faillis et les personnes à qui le tribunal interdit
l'exercice de cette fonction...» Bon : «Sont inhabiles à être
administrateurs les mineurs — dans ce cas-là, ce n'est pas nécessairement des mineurs — les
majeurs en tutelle — ce
n'est pas ça non plus — ou
en curatelle — ce
n'est pas ça non plus — les faillis et les personnes à qui le
tribunal interdit l'exercice de cette fonction.» Mais, à mon avis, très, très respectueusement, c'est précis là, mais ce n'est
pas large. C'est comme si ça se limitait à certaines personnes, mais ce n'est
pas...
Mme Thériault : Ça ne
touche pas aux copropriétaires.
Mme St-Pierre :
Ce n'est pas large.
M. Paradis
(Nicolas) : Ce n'est pas
large. Ça se limite, bien entendu, aux éléments qui sont prévus à 327,
l'ensemble des personnes que vous avez identifiées, c'est vrai. 327, ne
s'applique pas, là, pour la situation qu'on a traitée par l'amendement à 39.1. Ce sont d'autres cas, là, d'inhabilité. Mais, dans ces autres
cas d'inhabilité, il y a exactement le même effet
qui fait l'objet de la discussion, c'est exactement le même effet, c'est-à-dire l'inéligibilité, l'impossibilité de se présenter à cette charge d'administrateur.
Alors, si 327
entraîne ces conséquences-là, 1086, tel
qu'amendé, entraîne ces
conséquences-là. Prévoir un ajout dans la
loi pour faire en sorte d'apporter une précision supplémentaire pour dire que
ça permet de faire ça, ça entraînerait une incohérence par rapport à 327. Et certains pourraient donc y voir la possibilité que la portée de 327 soit limitée et, de ce fait, de conférer de nouveaux droits à des personnes,
des mineurs, des majeurs en tutelle, curatelle ou, voire même, ceux qui
se feraient faire interdire ou faire reconnaître cette inhabilité-là par les
tribunaux.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui, Mme la Présidente. C'est parce
que M. le sous-ministre vient de dire que 327 ne s'applique pas. Bien, c'est parce que,
quand vous nous l'avez présenté, vous nous avez dit que ça s'applique. Honnêtement,
c'est justement pour ça. Ça ne s'applique pas, 327, parce que ce n'est pas les
administrateurs de copropriété.
Puis je
comprends très bien que, dans l'article qu'on a parlé précédemment, qu'on a adopté, qu'on a amendé, là, ce qu'on a dit, c'est que c'était en cours de
fonction, O.K.? Ils sont en charge, là. Parfait, pas de problème,
mais ça n'implique pas nécessairement que la personne a perdu son droit
à se présenter.
Puis ma
collègue la députée de l'Acadie, qui... Mme
la Présidente, je vais dévoiler un
petit secret. Vous savez que, chez
nous, elle est considérée comme une sage, hein, cette grande députée là. Elle
est une force tranquille. Je vais dire ça comme ça. Tu te souviens? On a
dit ça de toi voilà à peu près une semaine et demie, deux semaines. Elle est
une force tranquille, c'est une sage, mais
elle a aussi une douceur incommensurable, chose que je n'ai pas. J'avoue, honnêtement, je ne l'ai pas, je suis pas
mal plus carrée qu'elle. Bon, mais au moins c'est : «What you see, what
you get», comme on dit chez nous en
anglais, Mme la Présidente. Je suis peut-être un petit plus intense, puis je vais le dire de
même, je vais être gentille avec moi-même, Mme la Présidente, je vais me
qualifier.
Ma collègue a
développé un argumentaire qui est assez intéressant sur le principe de
dire : Bien, on ne vient pas nuire à d'autre chose dans le Code
civil, là, pantoute. On est en train
de faire... décider des règles de la copropriété. On vient mettre la ceinture et les bretelles. On vient rassurer
les gens. On vient les protéger. C'est ce que vise l'amendement, Mme la Présidente.
Je
comprends qu'entre légistes, des fois, ils peuvent avoir une interprétation,
mais ma collègue a dit bien humblement :
On fait les lois pour le monde, Mme
la Présidente, pas pour les débats de
juristes. C'est ça qu'on fait. Puis la loi,
quand c'est écrit, c'est écrit, c'est clair, puis, quand ce n'est pas écrit,
c'est ambigu, puis, quand ce n'est pas écrit ou quand c'est mal écrit,
bien, ça donne lieu à toutes sortes d'interprétations.
Là,
ici, avec l'amendement qui vous est proposé, Mme la Présidente, ce n'est pas compliqué, on vient d'enlever toute ambiguïté.
C'est tout ce qu'on fait, puis je n'ai pas l'impression qu'on nuit au Code
civil, là, pas pantoute.
Si
on a été capables, dans l'article 1086... Quand on a été capables, dans l'article 1086,
de venir confirmer que les gens
perdaient leur droit d'être administrateurs s'ils n'ont pas payé pendant trois
mois, Mme la Présidente, je ne vois pas pourquoi on ne viendrait pas préciser et clarifier, à l'article 45,
qu'une personne n'est pas éligible. On est exactement en droite lignée.
Vous
savez, Mme la Présidente, j'ai eu l'occasion de dire ici, lorsqu'on a fait le
bout qui touchait les inspecteurs dans le projet de loi, j'ai cité
l'ancien député de Mercier, Daniel Turp, qui avait toujours le mot juste puis
qui disait que le législateur ne parlait pas
pour ne rien dire puis que chaque mot a son poids. Bien, ici, quand on dit «est
inéligible à la fonction d'administrateur»,
ça a le mérite d'être clair. C'est écrit en français correct, sans faute
d'orthographe. Je pense que tout le monde peut comprendre que, quand tu
n'as pas le droit de vote, en plus, tu ne peux pas te présenter.
Puis
mon point n'est pas au fait d'avoir la qualité ou pas d'administrateur. Je l'ai
dit. On l'a voté sur l'article 1086, Mme la Présidente. J'en suis, je suis d'accord. J'ai même dit à trois
mois : Hum, c'est particulier, trois mois, là, parce que, tu sais, c'est comme déjà... Il n'est pas blanc, là,
il n'est pas correct, tu sais, il devrait payer ses frais ses frais de condo.
Mais, c'est correct, on a besoin d'une marge de manoeuvre. O.K. Trois mois,
parfait.
Mais
là, là, je ne vous parle pas en cours de mandat, je vous parle avant un mandat.
Puis, avant un mandat, là, c'est hyperimportant
que les règles soient claires. Et elles ne sont pas claires pour M. et Mme
Tout-le-monde. Elles ne sont pas claires. Ce n'est pas vrai. Dites-moi
pas ça, là.
Moi,
j'en ai fait, là, des assemblées, puis il y a plein de monde qui font des
assemblées de copropriétaires, Mme la Présidente.
Puis, la vraie réalité sur le terrain, le monde, ils ne les écrivent pas, les
lois. Puis la vraie réalité sur le terrain, c'est que le monde ne veulent même pas être administrateurs
de leur copropriété. Puis la vraie réalité, c'est que, si tu as du monde
pas compétent, pas qualifié, puis qu'ils ne
paient pas leur quote-part pour être administrateurs, la vraie vérité, c'est
que ces copropriétés-là devraient se
tourner vers une firme de gestion pour prendre les décisions de leur conseil
d'administration, honnêtement. Ce n'est pas
comme s'il n'y a pas d'autre solution qui existe, là. Ça existe, les autres
solutions. Elles sont là. Elles sont là, il y en a une.
Moi,
tout ce que je viens de faire, Mme la Présidente, c'est que je viens
dire : Non, tu n'as pas payé, tu ne mérites pas. Tu ne peux pas te
présenter. Hors de tout doute, tu ne peux pas te présenter. C'est ça qu'on est
en train de dire, là.
Ce
n'est pas là. Ce n'est pas là parce que c'est sûr que, dans ta qualité
d'administrateur, quand tu es administrateur, si tu régularises ta situation, il n'y en a pas, de problème, mais elle
n'est pas régularisée, là, la situation. Les gens ne sont pas
nécessairement administrateurs. Puis, honnêtement, là, ça n'enlève rien à
l'autre article. Ça vient juste de mieux protéger.
Tu as raison, ma collègue la députée de l'Acadie. Elle a raison. Écoutez-là, puis je vais le répéter, ce n'est
pas frivole, ce n'est pas sorti d'un
chapeau. Ce n'est pas moi qui ai écrit ça hier en train de prendre un verre de
vin, Mme la Présidente.
Pas du tout. C'est une recommandation du Regroupement des gestionnaires de
copropriété qui suivent nos travaux puis
qui ont l'expérience terrain. Puis je
pense vraiment qu'il faut voter en
faveur de l'amendement que j'ai déposé, Mme la Présidente, parce qu'on est ici pour
protéger les gens. Elle l'a dit ma députée, ma collègue députée de l'Acadie, on
est ici pour faire des lois pour
protéger le monde, pour mieux les protéger. Quand il y a des vides dans la loi,
il faut être capable de les remplacer.
Il
y aura toujours place à interprétation sur la version que les juristes ont
donnée. Puis il y aura toujours du monde qui va vouloir contester la définition qu'ils ont faite. Ça, ici, pas sûre qu'il y a quelqu'un
qui va venir contester ça, Mme
la Présidente. Puis savez-vous quoi? S'il y
a quelqu'un, bien, tant mieux,
qu'il s'amuse. Moi, je pense que ça, c'est correct. Puis ça, ça a le
mérite d'être clair.
Donc,
je pense que j'ai un amendement qui est très logique. On en parle depuis hier. Ça
fait un petit peu plus qu'une heure
et demie qu'on en parle, Mme la
Présidente. On va en parler encore.
Puis je ne lâcherai pas le morceau tout
de suite, là. Puis ce n'est pas parce que
je suis entêtée. Ne pensez pas ça, Mme
la Présidente. Je choisis mes
batailles, là, hein? Je choisis mes
batailles, toujours. Je suis une femme intelligente. On est dans la
loi. On est en train de le faire, en train de le changer. Je ne vois pas
pourquoi les collègues du gouvernement voteraient contre cet amendement-là. Je
ne le vois pas.
• (11 h 10) •
La Présidente
(Mme Dansereau) : ...écoulé...
Mme Thériault :
Mon temps est écoulé?
La Présidente
(Mme Dansereau) : ...Mme la députée. Je céderai la parole à Mme
la ministre.
Mme Laforest :
...la parole à Me Paradis parce qu'il veut bien éclaircir les propos qu'il a
dits tantôt.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je cède la parole à Me Paradis.
M. Paradis
(Nicolas) : l'élément qui est important de préciser, c'est que 327 du
Code civil ne vise pas les cas d'incapacité
des copropriétaires du fait... d'inhabilité, pardon, des copropriétaires du
fait qu'ils n'ont pas acquitté les charges communes. Il vise d'autres
situations d'inhabilité.
On peut ajouter à l'explication qui avait été
exprimée un peu plus tôt ce qui suit : La personne qui est inhabile du
fait de ne pas avoir acquitté ses charges communes, donc inhabile à devenir
administrateur, ne peut pas se présenter. Faire un ajout pour prévoir qu'il est, en plus de
ça, inéligible, entraînerait la conséquence directe eu égard à 327 qui
s'applique dans les situations de
copropriété, c'est-à-dire les faillis et les majeurs en curatelle ne peuvent
pas actuellement se présenter pour pouvoir devenir administrateur, car
ils sont inhabiles.
Faire un ajout à 1094 pour dire que ces
copropriétaires qui ne paient pas sont inéligibles entraînerait cette interprétation non souhaitée à l'article 327
selon laquelle un failli, voire même un majeur en curatelle qui est inhabile,
pourrait alors se présenter, car il serait
considéré comme étant éligible. Ce qui n'est pas la portée de
l'article 327, ce qui n'est pas non plus souhaitable, bien entendu,
pour assurer le bon fonctionnement des conseils d'administration des syndicats.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je vais céder la parole à la députée de l'Acadie.
Mme St-Pierre :
Bien, j'apprécie les éclaircissements que vous nous donnez. J'ai un petit peu
de... Vous connaissez ça beaucoup
plus que moi, bien sûr. J'ai un petit peu de difficulté à voir l'effet que cet
ajout-là pourrait avoir. Évidemment, je me dis : Bon, bien, probablement
que vous le voyez de façon plus claire que moi. Mais il me semble que, si on
prend l'exemple, ce que vous me dites,
c'est... j'ai peut-être mal compris. Si on prend l'exemple de quelqu'un qui
serait une personne qui aurait eu une
faillite, est-ce que cette personne-là devient éligible à un poste
d'administrateur dans un complexe de condominiums?
Je pense que oui. Je pense la réponse, c'est oui, que ce n'est pas lié. On
parle de gens qui n'ont pas payé leur cotisation. Comment on règle leur
situation? Alors, j'essaie de saisir.
Mais, pour la
base des choses, je reviens encore à l'argumentaire de ma collègue,
je pense vraiment que ça vient éclaircir cette loi-là. Ce que je comprends, ce que vous me dites, c'est
que ça va avoir des impacts sur — est-ce
que c'est bien ça? — le
Code civil? Il y a un impact direct si on adoptait ça. C'est intéressant, mais,
en même temps, ce serait intéressant que je le comprenne très bien. Est-ce qu'une personne qui serait... Si on adoptait ça, est-ce qu'une personne qui serait dans une situation de
faillite pourrait être... est inadmissible à devenir administrateur dans un
complexe, dans un syndicat de copropriété? Est-ce que c'est ça que ça veut
dire?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Ce n'est
pas l'amendement qui dit ça. Dans le fond, l'article 327 traite des
situations d'inhabilité de manière générale,
pour toutes les personnes morales, toutes les personnes morales, pensons aux
syndicats de copropriété, mais toute autre personne
morale. Mais ça vise également la copropriété, le syndicat, le plus grand
emportant plus petit, si je peux m'exprimer
ainsi, plus général emportant plus précis. Donc, dans ce cas-ci, donc, le
failli, le majeur sous curatelle, ne peut pas devenir administrateur, il
est inhabile, effet de 327, directement. Aujourd'hui, il ne peut pas.
Mme St-Pierre :
...qu'est-ce que ça viendrait faire? Ça le rendrait...
M. Paradis
(Nicolas) : Donc, si on faisait cet ajout-là pour préciser ce que
signifie l'inhabileté, O.K., pour dire inéligibilité,
ça signifierait, à 327, que l'inhabileté prévue à 327 ne vise pas
l'inéligibilité, et là on viendrait donc conférer indirectement des droits à des personnes qui, par
des choix des législateurs... certains droits ou certains privilèges leur
ont été retirés pour assurer la protection, bien entendu, du public.
Mme St-Pierre :
Alors, il ne faut pas... Là où j'ai un petit peu de difficulté, c'est que je me
dis : L'intention du législateur,
ici, là, dans le magnifique salon rouge, lorsqu'il y a des causes devant les
tribunaux, le juge peut se référer à ce qui a été discuté autour de la table lors de l'étude article par article et
l'esprit de ceux et celles qui veulent faire adopter les lois. C'est la beauté de la chose. Donc, si on a
l'explication suivante, selon laquelle on veut, nous, un, rassurer davantage
les propriétaires, on veut qu'une personne qui ne s'est pas acquittée de ses
responsabilités soit vraiment tassée du portrait, là, tassée du portrait...
Mme Thériault : Pour les
bonnes raisons.
• (11 h 20) •
Mme St-Pierre :
...évidemment, pour les bonnes raisons, c'est comme si on ne voyait pas
l'esprit derrière cet ajout-là dans
l'article de la loi. Ça m'étonne un peu, mais il faut dire qu'en droit, des
fois, il y a des contorsions qui sont un peu inexplicables mais qui font en sorte qu'on peut faire changer une
situation assez rapidement, puis les mots sont importants, puis les mots
sont puissants.
Donc, moi,
j'accepte avec beaucoup d'ouverture ce que vous nous dites, je vous crois dans
ce que vous dites, mais je pense que
vous avez la connaissance de votre dossier, sans aucun doute, mais je ne vois
vraiment, vraiment pas comment on peut
avoir un effet qui serait négatif. Mais je prends votre parole. Je me
dis : Vous savez de quoi vous parlez. Mais je réitère, pour les gens qui nous écoutent, l'importance des
travaux en commission parlementaire puis des travaux en article par
article. L'article par article vient
expliquer l'esprit du législateur puis pourquoi le législateur veut mettre ça
dans la loi, pourquoi ces mots-là, le poids des mots, l'importance des
mots, la signification des mots puis les effets que les mots peuvent avoir.
Alors, voilà.
Moi, je pense qu'on devrait le faire, je suis convaincue que ça n'aurait pas
d'effet, mais, bon, on est devant une
situation où on ne s'entend pas, où on ne sera pas pires ennemis. Et je
constate que ça serait vraiment, vraiment, pour le contribuable, pour la
personne qui est propriétaire, une façon de lui donner une assurance
supplémentaire de l'inégilibilité à la
fonction d'administrateur par rapport
à quelqu'un qui n'aurait pas rempli ses responsabilités adéquatement. Et cette personne-là, bien... Et, à part ça, on
peut voir aussi, dans ces complexes-là ou dans ces syndicats de copropriété,
des gens qui sont là... ils ne sont pas
uniquement là pour habiter, mais ils sont là aussi pour leur fric personnel,
puis qui veulent continuer
à en faire, puis qui veulent essayer peut-être de s'infiltrer, pas virer
paranoïaque plus qu'il faut non plus, mais on a eu suffisamment de cas.
Je
termine en disant : Ce qui m'a frappée aussi, c'est... je n'ai pas vu les
audiences, je n'ai pas assisté aux audiences, mais on dit que ça a été
demandé. Donc, les gens qui ont écrit le mémoire ont dû l'analyser. Il a dû y
avoir des personnes spécialisées en droit
qui ont dû regarder ça aussi avec votre loupe aussi, la même loupe que vous,
mais qui n'ont pas vu cet effet-là
que vous voyez. Alors, voilà, donc c'est ma conclusion. Je réitère que c'est un
bon amendement, il devrait être adopté, puis on pourrait continuer aussi
à avancer dans les autres articles du projet de loi.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci, Mme la députée. Mme la ministre, vous
avez des interventions?
Mme Laforest :
Moi, je pense, j'ai tout dit, puis, en même temps, vous savez très bien que je
ne suis pas celle qui va bloquer des
amendements. Quand on peut faire avancer puis améliorer un projet de loi, je
suis la première à le faire, vous le
savez très bien depuis le début, puis on travaille très, très bien. Maintenant,
quand on a des légistes, puis je vais redire, des avocats qui nous disent que c'est non et c'est
risqué, moi, je crois qu'il faut faire confiance aussi à nos professionnels
qui sont avec nous. Alors, moi, je n'ai pas
d'autre commentaire, puis je pense que... Oui, le député de Rousseau a un
commentaire.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je vais céder la parole au député de Rousseau.
M.
Thouin : Bien, peut-être
juste pour recadrer, là, comme il faut, la discussion, moi, je suis d'avis,
évidemment, tout le monde ici, là, chaque côté de
la table, là, veut le meilleur, veut protéger les citoyens,
je pense que c'est ce qu'on cherche tous à faire. Moi, ce que je comprends, en tout cas, de l'article 1086, ça nous dit deux choses... ça nous dit
trois choses. Ça nous dit qu'un administrateur qui néglige de payer sa
contribution aux charges communes, jour un au jour 90, le syndicat
peut le remplacer, tu n'as pas payé, après
30 jours, on peut décider de te remplacer, après 60 jours, on peut
décider de te remplacer, alors qu'à partir du 91e jour, après trois
mois, là, il est devenu inhabile, il ne peut plus siéger là.
C'est
la même chose aussi pour un copropriétaire, pas un administrateur, un
copropriétaire qui, lui, néglige aussi de
payer sa contribution. Lui, il ne peut pas se présenter à un poste
d'administrateur. Donc, quelqu'un qui est déjà en poste perd son droit
de siéger et quelqu'un qui n'y est pas ne peut pas s'y présenter.
Moi,
je pense, ça vient régler la fonction d'administrateur de la possibilité ou non
avec l'administrateur, qu'on le soit
au moment où on ne paie pas notre contribution ou qu'on ne le soit pas, bien,
si on l'est, on débarque puis, si on ne l'est pas, bien, on ne peut pas
y aller. Puis 94, lui, il vient gérer le droit de vote, qui est complètement
autre chose.
Je
suis d'avis, évidemment, je ne suis pas juriste, mais je suis d'avis qu'on a la
ceinture, les bretelles, le parachute puis tout ce qu'on peut avoir.
C'est très clair, là, à mon avis, cette proposition-là. Voici donc ma
proposition.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? S'il n'y a pas d'autre intervention, nous allons procéder
à la mise aux voix. Est-ce que l'amendement à l'article 45 est adopté?
Une voix :
...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Mme la secrétaire.
La Secrétaire :
Pour, contre, abstention. Mme Thériault (Anjou—Louis-Riel)?
Mme Thériault :
Pour.
La Secrétaire :
Mme St-Pierre (Acadie)?
Mme St-Pierre :
Pour.
La Secrétaire :
Mme Laforest (Chicoutimi)?
Mme Laforest :
Contre.
La Secrétaire :
M. Thouin (Rousseau)?
M. Thouin :
Contre.
La Secrétaire :
M. Girard (Lac-Saint-Jean)?
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : Contre.
La Secrétaire :
M. Tardif (Rivière-du-Loup—Témiscouata)?
M. Tardif :
Contre.
La Secrétaire :
Mme Chassé (Châteauguay)?
Mme Chassé : Contre.
La Secrétaire : M. Lemay
(Masson)?
M. Lemay : Contre.
La Secrétaire : Mme Dansereau
(Verchères)?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Abstention. Le résultat, s'il vous plaît.
(Consultation)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, c'est... le vote pour, 2; le vote contre, 6; 1 abstention. Donc,
le vote est rejeté. Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Oui.
Mme
Thériault : Mme la
Présidente, je vais déposer un autre amendement, qui se lirait comme suit : L'article 1094 de ce code,
tel que proposé par l'article 45, est modifié par l'ajout, à la fin, des
alinéas suivants :
«Il est également dans l'obligation de
régulariser sa situation avant de se présenter comme administrateur.
«Le copropriétaire qui acquitte ses obligations,
récupère alors son droit de vote et est habilité à être de nouveau
administrateur.»
Donc, Mme la Présidente, je vais vous lire
l'article dans son entièreté. L'article 1094, donc à 45, c'est :
«Le
copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part
des charges communes, est privé de son droit de vote.» Hein? Si tu ne
paies pas, tu es privé de ton droit de vote.
Après ça, on
va dire, Mme la Présidente, parce que j'entends quand même les arguments de
l'autre côté : «Il est également — en parlant de l'administrateur — il est...» Ou du copropriétaire,
pardon : «Il est également dans l'obligation de régulariser sa situation avant de se présenter
comme administrateur.» C'est des mots, mais c'est clair, clair, Mme la
Présidente. Et, après ça, j'ajoute :
«Le copropriétaire qui acquitte ses obligations,
récupère alors son droit de vote et est habilité à être de nouveau
administrateur.»
Donc, Mme la
Présidente, je vais demander une suspension, le temps qu'on transmette
l'amendement et qu'on en fasse la distribution.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons suspendre pour quelques instants.
(Suspension de la séance à 11 h 26)
(Reprise à 12 h 12)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Je vais donner la parole à Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui. Alors, merci. Merci, en passant, à tout le monde, aux collègues, hein, pour nous avoir laissé le temps de rédiger un article qui était vraiment
important. Alors, qu'est-ce qu'on doit faire? On va demander évidemment de retirer un amendement. Nous,
on va déposer un sous-amendement à 39.1 puis on va redéposer un amendement à l'article 45.
Puis, à ce moment-là, on... Vous les avez devant vous, hein? Ils ont-u été
distribués? O.K. Alors, est-ce...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui. Bien, c'est parce que, là, c'est... on va régler le 45, je pense.
Mme Laforest : Oui. O.K. Alors, on va demander de retirer un amendement
pour déposer un sous-amendement
à 39.1. On va commencer comme ça.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça prend un consentement.
Mme Thériault : Je vais
donner mon consentement, mais j'ai un commentaire à faire, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Merci. Merci, Mme la
Présidente. Vous savez, des fois...
Je vais saluer l'ouverture de la ministre et l'ouverture des légistes qui l'accompagnent. Je sais que ce
n'est pas facile, changer le Code
civil, hein? Ce n'est pas pour
rien que la réforme du droit de la
copropriété a attendu tant d'années que ça puis ce n'est pas pour rien
qu'habituellement c'est le ministre de la Justice qui touche au Code civil du Québec. C'est
excessivement rare que c'est quelqu'un d'autre qui le fait. Ça, je suis
capable de comprendre ça. Mais il y a quand même une réalité terrain qui amène
des drôles de situations.
Puis ce que je suis heureuse de voir,
c'est qu'à partir de l'amendement que j'ai déposé, le deuxième amendement à l'article 45,
Mme la Présidente, où... puis je vais
le relire, là, s'il y a des gens qui n'écoutaient pas avant la suspension,
où je demandais d'ajouter : «Il est également
dans l'obligation de régulariser sa situation avant de se présenter comme
administrateur.
«Le copropriétaire
qui acquitte ses obligations récupère alors son droit de vote et est habilité à
être de nouveau administrateur.»
Donc,
suite au dépôt de cet amendement-là, on a suspendu pour que tout le monde
puisse prendre connaissance de l'amendement,
que les légistes, ainsi que l'équipe de la ministre, et la ministre, et les
collègues puissent voir de quoi il en retourne,
qu'est-ce qu'on proposait, est-ce que c'était acceptable. C'était recevable,
sinon vous m'auriez certainement rappelée à l'ordre, Mme la Présidente,
et c'était recevable.
Ce
qui est admirable, c'est qu'on a suspendu les travaux pendant à peu près une
demi-heure où les légistes ont regardé de
quelle manière on pouvait faire en sorte de venir rassurer les gens qui nous
écoutent puis de venir répondre à mon voeu le plus cher, de faire en sorte que les gens qui ne paient pas ne soient
pas administrateurs, parce qu'en fait ce qu'on veut, c'est protéger les
gens.
Donc,
à partir de l'amendement qui était là, ça occasionne deux choses. C'est que la
ministre, avec son équipe, a écrit deux
nouveaux amendements, un pour l'article 45, pour le droit de vote. Et,
puisqu'on avait la discussion sur les responsabilités, les droits, les habilités, inhabilités comme
administrateur en termes de... pendant le mandat, bien, évidemment, pour
être conséquents avec eux, les légistes du
ministère de la Justice demandent à ce qu'on retourne à 39.1, qu'on a vu pas
plus tard que ce matin... hier,
excusez... non, ce matin, en fait, puis ils vont nous proposer un autre
amendement, Mme la Présidente.
Je
veux juste préciser que c'est hyperrare qu'on fait une affaire comme ça. Oui,
c'est un sous-amendement, mais on l'a
déjà amendé, donc, évidemment... C'est hyperrare qu'on fait une affaire comme
ça. Puis ça fait juste démontrer que, dans un Parlement, de consentement, on peut tout faire. Quand la bonne
entente est là puis que tout le monde est en mode solution, tout est
possible. Ça fait que ça fait deux fois ce matin que je donne un consentement,
que je retire les amendements, Mme la
Présidente. Pourquoi? Parce que l'objectif qui était le mien et qui a animé mon
dépôt d'amendement, soit celui de protéger
les gens, je considère qu'avec ce que la ministre va nous présenter à 39.1 et
le nouvel amendement à l'article 45 c'est... l'objectif est
atteint.
Donc,
à partir du moment où ça répond à la préoccupation, je pense qu'il faut être
bon joueur puis il faut dire oui, Mme
la Présidente. Donc, je dis depuis le début que je suis en mode solution,
toujours. Peu importe l'article où on sera rendus dans le projet de loi, à partir du moment où je
pense qu'il y a une incohérence quelque part, il y a quelque chose qui
ne marche pas... Comme j'ai dit tout à
l'heure, on a frappé un os. On est restés un petit bout sur l'os. Je suis
contente de voir qu'on a été capable
de faire la différence. Donc, vous allez me permettre de réitérer mes
félicitations aux légistes. Je sais qu'ils sont sensibles aussi à l'argumentaire qui est développé par les députés de
l'opposition officielle. Le principal, c'est qu'on puisse s'entendre. Puis, moi, peu importe le chemin, tant
qu'on arrive au même endroit puis qu'on est capable de mieux protéger
les copropriétaires, c'est ça qui est important.
Et
avec les deux amendements qui sont proposés par la ministre, on pourra faire la
lecture après mon intervention, Mme
la Présidente, bien, je pense qu'on va pouvoir dire mission accomplie pour cet
article-là, parce que ce que je recherchais, c'est que quelqu'un ne puisse pas, par défaut, être administrateur s'il
n'a pas payé ses choses puis qu'il ne puisse pas se présenter, déjà qu'il perdait le droit de vote.
Donc, je pense que l'objectif sera atteint, Mme la Présidente. Donc,
j'accepte de retirer l'amendement que j'ai déposé à l'article 45.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, ça prend le consentement,
naturellement. Il y a consentement. Je vais redonner la parole à Mme la
ministre.
Mme Laforest :
Oui, alors c'est le député de Lac-Saint-Jean qui va déposer le sous-amendement.
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : Alors, merci. Mme la Présidente, le sous-amendement
déposé à...
La Présidente
(Mme Dansereau) : S'il vous plaît, un instant...
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : Excusez-moi.
Mme Thériault : Là où j'ai une problématique avec la routine, c'est que
l'amendement a déjà été adopté. Ça fait que c'est comme si c'était un
nouvel amendement que la ministre peut déposer à 39.1. Bien, on l'a déjà
amendé, il a été adopté. On revient à l'amendement, non?
Des voix :
...
La Présidente
(Mme Dansereau) : On a comme retiré l'amendement, donc...
Mme Thériault :
Non, à 39.1. À 39.1, tout à l'heure, on a tout adopté.
Des voix :
...
Mme Thériault : C'est ça. C'est qu'on rouvre 39.1, O.K., mais on l'a déjà
adopté. Tout est correct, il n'y a pas de problème. Ça fait que c'est adopté. Ça fait que moi, je pense que c'est
un autre amendement, et non pas un sous-amendement, parce qu'on a déjà adopté, puis c'est correct. Il
n'y a pas de problème, c'est un consentement. Donc, c'est un amendement.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Donc là, ça prend un consentement pour
suspendre le 45.
Mme Thériault :
Consentement. Vous l'avez.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Et un consentement pour rouvrir le 39.1.
Des voix : Consentement.
Mme Thériault : Donc, à partir du moment où vous
avez un consentement, on dépose un nouvel amendement, et non pas un
sous-amendement.
(Consultation)
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est un sous-amendement parce que c'est un amendement à l'article.
(Consultation)
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est ça, ça va introduire un nouvel amendement. Donc, je cède la parole...
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : Donc, le sous-amendement, oui, déposé à
l'article 39.1 se lit comme suit : Modifier l'article 1086 du Code civil, modifié par
l'article 39.1 de ce projet de loi, par l'ajout, après «est inhabile à
être administrateur.», de ce qui suit :
«Cette inhabilité cesse dès qu'il acquitte la
totalité des charges communes dues; il peut alors de nouveau être élu
administrateur.»
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que, Mme la ministre, vous voulez prendre la parole?
Mme Laforest : Non, c'est beau.
Tout est dit.
• (12 h 20) •
Mme Thériault : Mme la
Présidente, juste pour les fins de compréhension et pour les gens qui suivent
les travaux, ça serait bien peut-être
de relire l'article 39.1 dans son entièreté pour qu'on puisse
comprendre qu'est-ce qu'on a ajouté,
parce que, là, il
y a des gens qui n'étaient peut-être
pas avec nous ce matin, puis, après les mots «est inhabile à être administrateur», il y a quelque chose d'autre
avant. Ça fait que juste expliquer peut-être le contexte, s'il vous plaît. Ça fait que peut-être ça serait intéressant aussi de lire
le 1086 pour que les gens puissent le comprendre exactement, ce qu'on
est en train de faire.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je demanderais... C'est Me Paradis qui va...
(Consultation)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça devrait être la ministre qui...
(Consultation)
Mme Laforest : Alors, je relis
l'article 39.1, qui se lit comme suit :
Insérer, après l'article 39 de ce projet de
loi, l'article suivant :
«Le
copropriétaire qui, depuis plus de six mois, n'a pas acquitté sa quote-part des
charges communes est inhabile à être
administrateur.» Point 2 : «Cette inhabilité cesse dès qu'il acquitte
la totalité des charges communes dues; il peut alors de nouveau être
[...] administrateur.» Et point...
Une voix : ...
Mme Laforest :
...à ça, là, s'ajoute... je n'irai pas là, à ça, le 1086 : «Le syndicat
peut remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire,
néglige de payer sa contribution aux charges communes ou au fonds de
prévoyance.»
Alors, on a
englobé toutes les notions essentielles et on respecte en totalité la demande
qui était au niveau du Code civil. Est-ce que c'est adopté?
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a des... je vais
céder la parole, s'il y a des commentaires, à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Merci,
Mme la Présidente. On va l'adopter, ne soyez pas inquiète, Mme la ministre.
Ce que je
trouve qui est intéressant, là, Mme la Présidente, c'est que, de la manière
dont les légistes ont rédigé l'article, c'est qu'on parle qu'il peut alors de nouveau être élu administrateur,
et c'était exactement ce que je recherchais comme objectif lors de... le moment que j'ai déposé les
interventions qu'on a faites sur l'article 45. Que ce soit fait au 39.1 ou
au 45, le principal, c'est qu'on puisse faire la nuance, parce qu'à mon avis
perdre sa qualité ou son habilité d'être administrateur en cours de mandat, c'est une chose, et être élu avec les
qualités nécessaires, c'en est une autre. Donc là, ce que les modifications
viennent faire, c'est elles viennent prévoir
les deux possibilités. C'est ce que j'appelle vraiment la ceinture et les
bretelles, Mme la Présidente.
Donc, je suis
heureuse de voir qu'à quelque part tous les arguments que j'ai pu déployer ce
matin, ainsi que ma collègue la
députée de l'Acadie, ont porté fruit,
Mme la Présidente. Puis je
pense qu'on a un très bel exemple ici
de quelque chose qui, pour certains, pourrait paraître futile,
mais ce n'est pas futile, c'est important, parce
que ça ne laisse absolument aucun flou dans la loi. On a la ceinture, les
bretelles. C'est clair, tout le monde le voit. Puis, quand n'importe qui va lire ça, là, M., Mme Tout-le-monde qui n'ont pas un avocat à côté d'eux autres pour être capables d'interpréter le Code civil,
Mme la Présidente, quand ils vont pouvoir lire : «Cette
inhabilité cesse dès qu'il acquitte la totalité des charges communes
dues; il peut alors de nouveau être élu
administrateur», on va tous comprendre que, du moment que tu as payé ce que tu
n'as pas payé parce que tu étais en défaut, tu peux te faire élire.
C'est aussi simple que ça.
Ça fait que, Mme la Présidente, je suis entièrement satisfaite
du sous-amendement qui a été déposé à l'article 39.1, qui rejoint les objectifs que j'avais, comme je
vous l'ai mentionné. Ça fait que, oui, Mme la ministre, on peut passer
au vote.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Nous allons passer à la mise aux voix. Est-ce que le
sous-amendement à l'amendement de l'article 39.1 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'amendement, tel qu'amendé, à l'article 39.1 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Thériault : ...je ne fais même pas le
«wrap-up», tu sais, c'est comme... je n'ai pas besoin. Je pense qu'on
a... mais, bon, la bonne foi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est bien. Donc, on retourne à l'article 45.
(Consultation)
Mme Laforest :
Je vais lire l'amendement de l'article 45.
Remplacer l'article 45 de ce projet
de loi par le suivant :
45. L'article 1094 de ce code est
modifié :
1° par la suppression de «ou sa contribution au
fonds de prévoyance»;
2° par l'ajout, à la fin, de la phrase :
«Il peut à nouveau exercer ce droit dès qu'il acquitte la totalité des charges
communes qu'il doit.»
Alors, si on
relit l'article au complet, l'article 1094 du Code civil,
tel que modifié : «1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa
cote-part des charges communes, est privé de son droit de vote. Il peut à
nouveau exercer ce droit dès qu'il acquitte la totalité des charges communes
qu'il doit.» Alors, ça va?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je cède la parole à la députée d'Anjou.
Mme Thériault : J'ai juste une question. C'est
parce que c'est écrit : «Remplacer l'article 45 de ce projet de
loi par le suivant.» C'est parce que, si on
remplace juste par le suivant, vous enlevez la première portion. Excusez, là,
c'est peut-être moi qui est dans le champ,
là, mais c'est parce que ça porte à confusion, de la manière que c'est écrit,
c'est juste pour ça. C'est :
Remplacer l'article 45 de ce projet de loi par le suivant : 45.
L'article 1094 de ce code est modifié par la suppression de sa contribution au fonds de prévoyance. C'est comme
si on a oublié un bout, de la manière que vous nous le présentez, là, je
ne sais pas, là.
Mme Laforest :
En fait... O.K., parce que, si on regarde à l'article 45, c'est le contenu
qu'on a ajouté ici, là. Dans le premier
article 45, on avait le contenu, la suppression de «ou sa contribution au
fonds de prévoyance». Alors, c'est le contenu qu'on a ajouté. Alors, tout se retrouve, complètement. Puis on reprend
également la notion qu'on a discutée très, très longtemps, d'inhabileté,
à l'article 327 du Code civil. Donc, en tout respect, toutes les
dispositions légales sont respectées avec ce nouvel amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Thériault : ...quand on fait juste lire le
papier, puis ça marque «remplacer l'article 45 de ce projet de loi
par le suivant», c'est comme si on enlève
tout puis on a juste ces bouts-là. Ça fait que je comprends que ce n'est pas ça
qu'on fait. Mais c'est parce
qu'habituellement c'est écrit : L'article 45 est modifié par l'ajout,
l'insertion de. Puis là, de la manière qu'il
est écrit dans le papier que vous me donnez puis que vous avez lu, c'est
«remplacer l'article 45 de ce projet de loi par le suivant». Donc, c'est comme si le début, on
l'enlève. Je comprends que ce n'est pas ce qu'on est en train de faire,
que l'article, puisque
vous l'avez lu, ça va se lire... l'article 45, au final, ça va donner
1094, qui est le numéro de référence du Code civil : «Le
copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa cote-part
des charges communes — ne
bougez pas — est privé de son droit de vote.» Et après
ça, on ajoute : «Il peut à nouveau exercer ce droit dès qu'il
acquitte la totalité des charges communes qu'il doit.» C'est ça? C'est comme ça
qu'il faut le lire?
Mme Laforest : ...aussi.
Mme Thériault : Oui.
Non, mais c'est juste pour être bien sûre, parce que moi, je vois...
Mme Laforest : De la même
manière.
Mme
Thériault : ...«remplacer l'article 45», je me
dis : Il y a quelque
chose qu'on enlève. Ça fait
qu'habituellement quand on fait des amendements,
c'est : on modifie, on ajoute, on remplace. Là, c'est comme si on
remplaçait le paragraphe. Ça fait
que, Mme la Présidente, oui, je suis entièrement satisfaite, au
grand plaisir de la ministre et de l'équipe de légistes, ainsi que des collègues,
qui vont certainement vouloir aller se sustenter.
Mme Laforest : Merci à vous
tous. Est-ce qu'on peut adopter?
La
Présidente (Mme Dansereau) : Oui. S'il n'y a pas d'autre
intervention, est-ce que l'amendement
à l'article 45 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Sur ce, je vais vous souhaiter...
Des voix : ...
La
Présidente (Mme Dansereau) : On va adopter, oui. Je vais mettre aux voix l'article 45. Est-ce
qu'il est adopté tel qu'amendé?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Sur ce, je vous souhaite un bon dîner, on est de
retour à 2 heures.
(Suspension de la séance à 12 h 29)
(Reprise à 14 h 6)
La
Présidente (Mme Dansereau) : À l'ordre, s'il vous plaît! La
Commission de l'aménagement du territoire reprend ses travaux. Je demande à toutes les personnes
dans salle de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils
électroniques.
Je vous
rappelle que la commission est réunie afin de procéder à l'étude détaillée du
projet de loi n° 16, Loi visant principalement l'encadrement
des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la
dénomination de la Régie du logement et
l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la
Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives
concernant le domaine municipal.
Lors de la
suspension de nos travaux, nous en étions à l'étude de l'article 36. Mme
la ministre, je vous cède la parole. 46, je m'excuse.
Mme Laforest :
46. Juste m'indiquer. O.K., ce n'est pas moi qui s'occupe de ça. O.K. :
L'article 1096 de ce code est modifié par l'insertion, à la fin, de
«ou à modifier le règlement de l'immeuble».
Note
explicative, l'article 46, l'article 1096 du Code civil du Québec. La
modification apportée précise que seule l'assemblée des copropriétaires
peut modifier le règlement de l'immeuble à la majorité des copropriétaires.
Elle vise à mettre fin à l'incertitude à savoir si le conseil d'administration
pourrait le modifier de son propre gré.
Alors, voici
l'article 1096 du Code civil du Québec tel que modifié.
L'article 1096 : «Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des copropriétaires présents
ou représentés à l'Assemblée, y compris celles visant à corriger une
erreur matérielle dans la déclaration de copropriété ou à modifier le règlement
de l'immeuble.»
Et ça, je
crois qu'on a un amendement, si je ne me trompe pas, qui avait été discuté avec
la députée — j'allais dire son nom — de Saint-Laurent. Alors, est-ce que... on
a... Je vais lire l'amendement tout de suite. Alors, l'amendement de
l'article 46 se lit comme suit : Remplacer l'article 46 du
projet de loi par le suivant :
L'article 46.
L'article 1096 de ce code est modifié par l'insertion, après «y compris
celles visant à», de «modifier le règlement de l'immeuble ou à».
Cet amendement propose une modification de forme
seulement afin de faire ressortir l'importance de la règle concernant les
modifications au règlement de l'immeuble. Alors, Est-ce que ça va?
La
Présidente (Mme Dansereau) : Ça va? Je vais céder la parole à la
députée d'Anjou.
Mme Thériault :
Oui, merci, Mme la Présidente. Ça, c'est la discussion qu'on avait eue avec la
députée de Saint-Laurent. C'est au début,
début, hein? C'est parce qu'on avait parlé de ce qui était... Est-ce qu'on peut
remettre en contexte la discussion?
Mme Laforest :
24... on va aller...
• (14 h 10) •
Mme Thériault : C'est ça, c'est avec quel article on en parlait? Parce
que je me souviens lorsqu'elle a travaillé avec nous, au mois de juin, mais je me souviens brièvement. Puis je veux
juste être bien sûre qu'on le mette en perspective aussi puis que les
gens comprennent qu'est-ce qu'on est en train de faire.
Mme Laforest :
Oui. C'était en relation avec l'article 24. Oui. On avait eu beaucoup de
discussions.
(Consultation)
Mme Laforest :
L'article 24... 24.1.
Mme Thériault :
Ça, c'est... On a fait juste les articles là-dedans qu'on n'avait pas passés.
(Consultation)
Mme Laforest :
On le retrouve à l'article 25, l'amendement qui avait été adopté.
(Consultation)
Mme Thériault : C'est quand on
avait eu la discussion de manière expresse, elles doivent être déposées au
syndicat, c'était la grande conversation où
on avait fait état justement des différents cas en jurisprudence des décisions
qui avaient été rendues, de
l'importance de bien notifier puis de faire nos choses par écrit comme il faut,
sinon on se ramasse avec du tacite puis de l'express. O.K.
Mme Laforest : Exact. En fait, c'est l'amendement qui «vise à affirmer clairement que les modifications tacites au
règlement de l'immeuble sont impossibles. Il est donc précisé que les
modifications au règlement de l'immeuble doivent être apportées de manière expresse, soit par écrit — on
avait ajouté aussi, hein, ce bout de phrase là — dans un procès-verbal
ou dans une résolution écrite des copropriétaires. L'article 1060 du Code
civil, tel qu'amendé, précisera l'exigence du caractère
exprès de la modification pour contrer l'interprétation adoptée dans certaines
décisions judiciaires ayant reconnu, dans des contextes particuliers,
l'existence de modifications tacites.
«Cet amendement
propose également de préciser que le registre dans lequel les modifications
doivent être déposées est celui tenu à la
disposition des copropriétaires par le syndicat. En effet, un syndicat peut
tenir plusieurs registres.»
Mme Thériault : O.K.
C'est vrai, on avait parlé de jurisprudence. Bon, bien, Mme la Présidente, je pense que c'est correct, il n'y a pas de problème. On va
pouvoir appeler ça l'amendement de la députée de Saint-Laurent.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Ça va? D'autres commentaires? D'autres interventions? S'il n'y a pas
d'autre intervention, nous allons procéder...
Mme Thériault :
Attendez, Mme la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui. Je m'excuse.
Mme Thériault :
Ça va pour l'amendement. Excusez-moi, je veux juste aller regarder les commentaires.
C'est parce que la Chambre des notaires avait passé un commentaire : «Que
le Code civil [...] soit modifié de façon à modifier l'article 1096 de façon à
[...] préciser que le règlement de l'immeuble est modifié par l'assemblée des
copropriétaires à majorité absolue ou
qu'une disposition soit ajoutée afin de préciser la compétence exclusive de l'assemblée des
copropriétaires pour la modification du règlement de l'immeuble.»
Donc,
ce qu'on fait répond à la volonté de la Chambre des notaires telle qu'exprimée
à la page 39 de leur mémoire qui a été présenté dans le cadre des
consultations. Et je vois le sous-ministre qui opine de la tête en disant oui.
Donc, pour les
fins... C'est beau, Mme la Présidente, on peut passer au vote.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, nous allons procéder à la mise
aux voix. Est-ce que l'amendement à l'article 46 est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'article 46 est adopté?
Des
voix : Adopté.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. Mme la ministre, nous allons passer...
Mme Laforest :
Il ne faudrait pas dire : Adopté tel qu'amendé? Tel qu'amendé. On y va? On
y va?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui. L'article 47.
Mme Laforest :
C'est bon. L'article 47 :
L'article 1097
de ce code est modifié :
1° dans ce qui
précède le paragraphe 1° :
a)
par le remplacement de «à la majorité» par «par»;
b)
par l'insertion, après «tous les copropriétaires», de «, présents ou représentés»;
2°
par l'insertion, à la fin du paragraphe 2°, de «et la constitution d'une
hypothèque mobilière pour les financer».
Alors,
cet article propose de remplacer, pour les décisions qui y sont énumérées,
l'exigence d'une double majorité en
voix et en nombre par une majorité en voix des trois quarts des copropriétaires
présents ou représentés à une assemblée. Il a pour but de faciliter la
prise de décision.
Cet article prévoit aussi une majorité accrue pour
la prise de décision qui concerne la constitution d'une hypothèque mobilière sur les créances du syndicat des
copropriétaires aux fins des travaux de transformation, d'agrandissement
ou d'amélioration des parties communes.
Alors,
l'article 1097 du Code civil tel que modifié : «Sont prises par des copropriétaires,
représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires,
présents ou représentés, les décisions qui concernent :
«1° Les actes
d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;
«2° Les travaux de transformation, d'agrandissement
ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la
répartition du coût de ces travaux, et la constitution d'une hypothèque
mobilière pour les financer;
«3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; et
«4°
La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état
descriptif des fractions.»
Alors, c'était justement pour
alléger, parce que c'était quand même très difficile d'avoir le double d'une majorité
des voix. C'est pour ça qu'on avait fait ces changements-là. Merci.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci, Mme la ministre. Mme la
députée d'Anjou.
Mme Thériault : Oui, Mme la Présidente, je comprends aussi que lors de la
rencontre que nous avons eue, hier, le briefing
technique, on parlait de reprendre l'orientation qui était proposée dans
l'ancien projet de loi puis de proposer une formulation par rapport au libellé actuel qui a été jugé non requis au
point de vue législatif par les légistes, légistique, pardon, non pas législatif. Par contre, il y avait des
recommandations par différents groupes. Donc, je veux juste savoir ce
qu'on fait avec, qu'est-ce qu'on répond dans la nouvelle forme actuelle. Il y
avait une recommandation par le Regroupement des gestionnaires de copropriété. Il y en avait une autre qui a été faite
par l'Association des syndicats de copropriété du Québec, là. Et il y en a eu une autre qui a été faite par
la Chambre des notaires du Québec. Donc, je pense que ça vaut la peine
de peut-être regarder ce que les gens nous demandaient.
Les notaires, eux,
nous demandaient... Recommandation : «Modifier les
articles 1097 — retirés
par le comité consultatif — de façon à ce que les majorités soient
75 % ou 90 % des voix des copropriétaires présents ou représentés
à l'assemblée, selon le cas, et non plus
calculés en fonction de toutes les voix de la copropriété. L'exigence du quorum
devra être maintenue à
l'article 1089...» Et j'ai pris soin de mentionner que ça avait retiré par
le comité consultatif parce qu'hier on a donné suite à une
recommandation du comité, justement. Donc, j'imagine... Ou on a changé quelque
chose qui avait recommandé au départ.
Après
ça ici, ils demandaient de «modifier l'article 1097 de façon à retirer, au
deuxième alinéa, les mots "ainsi que la répartition du coût [des] travaux".» Et il y avait une autre
recommandation : «Que le Code civil [...] soit modifié de façon à accorder au conseil d'administration le pouvoir de
consentir une hypothèque mobilière sur les créances résultant des
charges communes [...] avec l'approbation de
l'assemblée à la majorité de l'article 1097 [...] pour les travaux
d'améliorations, de remplacement,
d'agrandissement des parties communes.» Ça, c'est ce que les notaires
demandaient. On peut peut-être aller voir aux notaires, puis on
regardera les autres modifications, là.
Mme Laforest :
Bien, en fait, moi, je serais prête à déposer un amendement, parce qu'on
l'avait révisé puis on était d'accord, d'ailleurs, avec la demande de la
Chambre des notaires. Alors, si on peut prendre... Est-ce que...
Mme Thériault :
Ah! bien, je peux-tu...
Mme Laforest :
On peut finir les points.
Mme Thériault :
Je peux-tu vous suggérer que je fasse les deux autres recommandations, juste au
cas où?
Mme Laforest :
Ah! oui, on va faire les... O.K. Parfait. Super.
Mme Thériault :
Donc, comme ça, vous pourrez donner suite. Ne bougez pas.
L'article 47, l'Association des syndicats
de copropriété, eux, ils disaient... C'est une proposition qui était catastrophique, à leur avis. Juste la rappeler,
Mme la Présidente. Je rappelle les points de vue de tous, et non pas le
mien. Actuellement : «Sont prises [par]
la majorité des copropriétaires — présents ou représentés — représentant les trois quarts des voix de tous les [propriétaires], les
décisions qui...» les concernant. Il y en a quatre. Donc, évidemment, ils
avaient des grosses réserves,
disaient qu'«on ne peut pas modifier cela dans un party de copropriété, tout de
même — c'est ce
que les amendements visent — au détriment d'un déséquilibre de la paix
sociale du syndicat et de procès coûteux. Il y a un peu plus. Nous aurons une analyse plus complète dans une
prochaine revue.» Sauf qu'on ne l'a pas reçue. Donc, j'imagine que les
légistes se sont quand même attardés à ce qu'on avait comme recommandations.
Et, dans le
1097, il y avait également le Regroupement des gestionnaires de copropriété,
qui, eux, demandaient à faire un changement.
Donc, ils demandaient à ce qu'on puisse modifier «sont prises», qu'on enlève «à
la majorité» et qu'on dise «sont
prises par des [propriétaires] représentant les trois quarts des voix de»... on
enlève «de tout» et on... «de tous les» et on met «des copropriétaires présents ou représentés, [...]décisions
qui [les] concernent», donc les actes d'acquisition et d'aliénation mobilière par le syndicat. J'imagine,
ça, c'est similaire à ce que les notaires demandaient. Et ça va dans le
sens de l'amendement que vous allez vouloir apporter.
Ça fait que,
oui, Mme la Présidente, si l'amendement de la ministre vise les commentaires,
on peut suspendre pour qu'ils puissent le rédiger. Pas de problème.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, on l'a déjà.
Une voix : ...on va le
distribuer.
Mme Thériault : Ah! vous
l'avez? Ah! O.K. Moi, je ne l'ai pas...
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K. Bien, on va le distribuer.
Mme Thériault :
D'accord.
Mme Laforest : ...au niveau de
la préoccupation de l'ASC, là, on en avait tenu compte, justement, pour essayer
d'avoir plus de souplesse au niveau des votes. Ça fait que ça aussi, on l'avait
considéré.
Mme Thériault : Est-ce
que vous voulez lire votre amendement?
• (14 h 20) •
Mme Laforest :
Alors, l'article 47. Remplacer
le sous-paragraphe b du paragraphe 1° de l'article 47 de ce
projet de loi par le sous-paragraphe suivant :
b) par le remplacement de «de tous les
copropriétaires» par «des copropriétaires, présents ou représentés».
Alors, c'est
pour une correction linguistique puis c'est demandé par la Chambre des notaires et le Regroupement des
gestionnaires et copropriétaires du Québec.
Mme Thériault : Autrement dit, on retire «à la
majorité» et on remplace par «représentant les trois quarts des voix des
copropriétaires».
Mme Laforest : Exactement.
Attendez, voir. Non, non, attendez...
Mme Thériault : Oui,
article amendé.
Mme Laforest : ...«de tous les
propriétaires».
Mme Thériault : Oui,
«des copropriétaires», «des copropriétaires».
Mme Laforest : Par le remplacement
«de tous les propriétaires».
Mme Thériault : Ah!
c'est parce qu'à l'article amendé en arrière, ce n'est pas écrit «de tous»,
c'est écrit «des copropriétaires», «de tous les» par «des copropriétaires,
présents ou représentés», oui, c'est ça...
Mme Laforest : C'est ça, on le
remplace.
Mme Thériault : ...par
«[le] trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés».
Mme Laforest : C'est ça.
Mme
Thériault : O.K. Donc, ce qui veut dire que «présents ou
représentés», parce que j'essaie de regarder, entre l'article actuel
puis l'article amendé, avec ce que vous proposez, on enlève «la majorité», on
dit : «Sont prises par des copropriétaires,
représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou
représentés...» C'est nouveau, ça a été ajouté dans ce que vous avez déposé comme projet de loi. Et, dans le deuxième alinéa, au paragraphe 2°, pardon, on
ajoute «et la constitution d'une hypothèque mobilière pour les financer». Donc,
pour les gens qui nous écoutent, là, parce que ça a de l'air juste des
petits bouts, peut-être juste relire l'article tel qu'amendé, ce que ça va
donner, s'il vous plaît, le 1097 avec les alinéas.
Mme Laforest : Alors,
l'article 1097 :
«Sont prises
par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des
copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui
concernent :
«1° Les actes d'acquisition
ou d'aliénation immobilière par le syndicat;
«2° Les travaux de transformation,
d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d'une hypothèque
mobilière pour les financer;
«3° La construction de bâtiments
pour créer de nouvelles fractions;
«4° La modification de l'acte
constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.»
Mme Thériault : Parfait, Mme la Présidente. C'est clair.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va? Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Thériault : Attendez... Non, c'est beau. C'est correct. Excusez-moi.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va?
Mme Laforest : Ça
va.
Mme Thériault : Oui, ça va.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Donc, nous allons procéder à la mise aux voix.
Est-ce que l'amendement de
l'article 47 est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'article 47, tel qu'amendé, est adopté?
Des voix : Adopté.
Mme Laforest :
Alors, l'article 48 : L'article 1099
de ce code est modifié par le remplacement de «en application»...
Mme Thériault : Je pense que je vais avoir un 47.1.
Je veux juste vérifier... Est-ce qu'on peut suspendre quelques instants?
Parce que je veux être sûre qu'on n'est pas en contradiction, s'il vous plaît.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons suspendre pour quelques moments.
(Suspension de la séance à 14 h 23)
(Reprise à 14 h 30)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons reprendre les travaux. Je vais céder la parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Merci,
Mme la Présidente. Évidemment, comme j'ai expliqué précédemment, on a eu une
rencontre avec la ministre et les gens de son ministère pour voir les
différences entre le projet de loi n° 16 et n° 401. Il y avait un
article, hier, qu'on n'a pas discuté, puis je voulais juste m'assurer qu'on ne
défaisait pas quelque chose
qu'on venait de faire avec
l'article 1097 ou autre, là. Donc, je n'aurai pas d'amendement
à déposer, Mme la Présidente, à 47.1. On peut passer à
l'article 48, oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Laforest : Article 48.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest :
Merci. Article 1099 du Code civil du Québec. Cet article propose de
retirer les termes «en application de la présente
section» pour assurer que la règle prévue de l'article 1099 du Code civil
soit applicable lorsque le syndicat est privé des droits de vote afférents à une fraction dont
il est propriétaire. Il propose également de préciser que l'article 1099 vise autant le cas où le
nombre de voix est réduit que celui où un copropriétaire est privé de son droit
de vote.
Alors, voici
l'article 1099 du Code civil du Québec tel que modifié :
«Lorsque
le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, ou
lorsqu'il est privé de son droit de vote, le total des voix
copropriétaires est réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant la
majorité en nombre [de] voix.»
Mais ça, il n'y avait
pas de changement, là?
M. Paradis
(Nicolas) : C'est identique.
Mme Laforest :
C'est identique, O.K. Alors, merci.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci.
Mme Thériault : Mme la Présidente, effectivement, c'est identique. Donc,
on a convenu, lors de notre rencontre d'hier, par contre, il y avait des
commentaires qui avaient été exprimés et par les notaires et par le Regroupement
des gestionnaires de copropriété. Donc, les
notaires, eux, recommandation, c'était que «si la proposition précédente n'est
pas retenue et que l'article 1099 est
maintenu, il y aurait lieu d'y retirer les termes "en application de la
présente section", afin de s'assurer
qu'il soit applicable lorsque le syndicat est privé des droits de vote
afférents à une fraction dont il est propriétaire. Il serait alors
judicieux de préciser que cet article vise autant le cas où le nombre de voix
est réduit, que celui où un copropriétaire est privé de son droit de vote.»
Et
le Regroupement des gestionnaires de copropriété allait à peu près dans le même
sens, et eux demandaient à ce qu'on
retire «pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix»
en plus de retirer «en application de la présente section». Donc, c'est
des commentaires qui étaient similaires pas mal, là.
Mme Laforest :
...on a fait les changements demandés.
Mme Thériault :
Pas dans cet article-là, parce que c'est le même article qu'il y avait avant.
Mme Laforest :
Non, mais on l'a enlevé, «en application de la présente»... On a enlevé «en
application de la présente section»,
puis, si on va voir à l'article 48, en haut, on dit qu'on l'a modifié par
le remplacement de «en application de la présente section» par «ou lorsqu'il
est privé de son droit de vote».
Mme Thériault :
Le regroupement, eux, demandaient en plus qu'on enlève... «[qui] est réduit
d'autant», ça, ça restait là, pour «le vote des décisions exigeant la
majorité en nombre et en voix». Ils demandaient de le retirer.
(Consultation)
Mme Thériault : Et, pour les
fins d'explications, lorsqu'on lit l'article 1099, j'imagine que les
juristes vont pouvoir nous éclairer
là-dessus, lorsqu'on dit : «Lorsque le nombre de voix dont dispose un
copropriétaire ou un promoteur est réduit», comment on peut réduire le nombre de voix? Est-ce que c'est parce qu'on
a plus de procurations en main? Est-ce que c'est parce que le vote d'une
personne vaut moins que l'autre? J'ai juste un peu de difficulté à saisir.
Mme Laforest : ...en fait, on va vérifier, mais il y a aussi la
notion qu'on parlait ce matin, que la personne n'a plus le droit de vote
après trois mois de non-paiement. Ça, c'est un exemple parfait pour dire que
c'est... ça répond à cette question-là. Il y a aussi les nouvelles
copropriétés. Est-ce que tu veux aller plus loin, Me Paradis?
Une voix :
...
Mme Laforest :
Oui, O.K. On va suspendre deux minutes.
Mme Thériault :
Parfait.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Nous allons suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à
14 h 35)
(Reprise à 14 h 40)
La Présidente
(Mme Dansereau) : ...reprendre les travaux. Mme la ministre, la
parole est à vous.
Mme Laforest : Bien, en fait, on voudrait que vous nous
expliquiez vraiment la demande consiste à quoi réellement et le pourquoi vraiment, vraiment
en détail, parce qu'on ne voit pas la
nécessité vraiment. Mais à moins qu'on manque un enjeu, peut-être. Qu'est-ce
que ça implique?
Une
voix : Bien, moi...
Mme Laforest : C'est juste ça, là, si on le fait ou si on ne
fait pas, considérant que ça va prendre la majorité, bref, pour
tout dans presque toutes les décisions, finalement.
Mme Thériault :
Bien, quand on lit l'article comme tel, on dit : «Lorsque le nombre de
voix dont dispose un copropriétaire ou un
promoteur est réduit, ou lorsqu'il est privé de son droit de vote, le total des
voix des copropriétaires est réduit
d'autant...» Ça fait qu'on comprend que, si tu avais 100 % de votes puis qu'il manque cinq votes, ton
95 votes devient le 100 %. Ça
fait que c'est sûr que tu as une différence au niveau du vote. C'est ce que je
pense comprendre, là, de la manière qu'il
est écrit là. Et là c'est le Regroupement des gestionnaires en copropriété qui
dit «d'autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre
et en voix».
Ça
fait que j'imagine qu'on qualifie différents votes, certains votes doivent être
pris à majorité simple, d'autres doivent être pris à majorité en nombre ou en voix. Donc, il y a une expression
certainement consacrée que les juristes à l'arrière de vous, spécialisés en copropriétés et du Code
civil, pourraient certainement mieux expliquer que moi la différence qui
est écrite ici, «pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et
en voix».
Donc,
j'imagine qu'il y a des majorités requises différentes, tout dépendant du type
de vote qui est pris, et je pense que,
si le Regroupement des gestionnaires en copropriété demande qu'on retire ça,
c'est probablement parce qu'on veut que tous les votes soient pris à la
majorité de la même manière. Parce que mon...
Mme Laforest :
...un exemple, s'il vous plaît. Juste un exemple.
Mme Thériault : Je me permets
de regarder de ce côté-ci parce que, dans l'assistance, on a Me Joli-Coeur qui
a écrit en grande partie le mémoire
avec ses collègues. Donc, j'imagine que, si on le regarde... Moi,
je le vois, là, puis je pense que j'ai probablement raison dans mon interprétation,
mais...
Mme Laforest : ...on voudrait juste un exemple. On se pose la question
ici. Me Paradis aussi, il dit : Sur quel exemple on pourrait se
baser?
Mme Thériault : O.K. Est-ce qu'on peut suspendre deux minutes? Je vais aller chercher un exemple puis je
vais venir vous l'expliquer. Je veux
bien vous donner un exemple, mais je ne peux pas en inventer. Il faut juste que
je parle à la bonne personne, qui va
me donner un exemple, puis je vais vous le répéter. Ça va me
faire plaisir, là, sans aucun problème, mot pour mot.
Mme Laforest :
Très rapidement, O.K.?
Mme Thériault :
Rapidement. Pas de problème. Deux minutes.
Mme Laforest :
Super. Parfait.
Mme Thériault :
Merci.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Nous allons suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à
14 h 43)
(Reprise à 14 h 44)
La Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Donc, je vais
céder la parole à la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Donc, pour les légistes qui sont en arrière, ce
qu'on m'indique, c'est que, lorsqu'on
a modifié l'article 1097, on a retiré la majorité
en nombre des copropriétaires. Donc, c'est une question de cohérence ou de concordance. Regardez-le comme
vous voulez. Donc, si on l'a modifié dans 1097, ça paraît opportun de
venir le modifier dans le 1099.
Mme Laforest :
O.K. On va vérifier.
Mme Thériault :
C'est beau.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce que vous voulez que je
suspende, Mme la ministre, quelques instants?
Mme Laforest :
Deux minutes.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Nous allons suspendre quelques minutes.
(Suspension de la séance à 14 h 45)
(Reprise à 14 h 46)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Je vais céder la parole à Mme la ministre.
(Consultation)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre, je vous cède la parole.
Mme Laforest : Bon, oui, O.K. Alors, qu'est-ce qu'on a vérifié, c'est que, oui, il
y a un lien, mais il y a
un lien aussi avec 1098 et aussi
1099, sauf qu'on... si vous voulez un amendement, il n'y
a pas de problème. On le prépare,
c'est bon?
Mme Thériault : C'est
beau. Oui, vous pouvez le préparer, puis la raison...
Mme Laforest : Est-ce qu'il y a
d'autres choses aussi...
Mme Thériault : Bien là, c'est parce que je l'ai vu selon les commentaires. Puis la raison
principale pourquoi je vous parle de ça, ce n'est pas pour le fun de le faire,
c'est juste qu'à un moment donné quand on a un article qui dit quelque chose, un autre article qui n'est pas standardisé, ce que ça fait, c'est
que ça va créer des litiges puis ça va
faire plus de causes devant les
tribunaux, alors que plus on sera clairs dedans ce qu'on fait, mieux ça sera.
Donc, il n'y a pas de problème, préparez un amendement,
puis on va le passer au vote puis on va adopter l'article tout de suite.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons suspendre quelques instants.
Mme Laforest : ...49, puis on
va...
Mme Thériault : Bien, est-ce
qu'il y a quelqu'un qui peut regarder si, dans le 49, il y a la même chose
aussi? Peut-être dans les recommandations, juste pour éviter...
Mme Laforest : Je sais qu'il y
a 1098.
Mme Thériault : Ne
bougez pas.
Mme Laforest : Non, on n'a pas
ça. O.K.
Mme Thériault : Non, on
ne l'a pas. Juste au cas où. Juste au cas où.
Mme Laforest : ...
Mme Thériault : C'est
bon signe, tu peux rire. Tu peux rire. On a le droit de rire, c'est bon pour la
santé.
Mme Laforest : C'est parce que
quand ça commence, des fois, hein...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que... Donc, on distribue les copies?
(Consultation)
Mme Laforest : Bon, je suis
prête, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, allez-y, Mme la ministre.
Mme Laforest : Alors, je vais
relire l'article 48 :
L'article 1099 de ce code est remplacé par
le suivant :
«1099. Lorsque
le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, ou
lorsqu'il est privé de son droit de vote, le total
des voix des copropriétaires est réduit d'autant.»
Merci. C'est l'amendement. C'est bon? On peut
voter? Adopté?
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est bon. Mme la députée, vous avez des commentaires?
Mme Thériault : Oui. Merci,
Mme la Présidente. Le seul commentaire que je vais faire, c'est que je remercie
l'ouverture qui est démontrée par la ministre et l'équipe des légistes, parce que
je pense que c'est important, là, tant qu'à modifier... C'est parce que... Puis, je comprends, des fois, on modifie à une
petite place puis on ne pense pas qu'il
y a un autre article où on doit le faire. Donc, je remercie la célérité
avec laquelle l'équipe ministérielle a répondu oui à la modification qui est proposée
par le Regroupement des gestionnaires en copropriété. Donc, ça me va, Mme la Présidente, on peut voter l'amendement.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, nous allons procéder à la mise
aux voix. Est-ce que l'amendement à l'article 48 est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Est-ce que l'article 48, tel qu'amendé,
est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. Mme la ministre, nous passons à l'article 49.
Mme Laforest :
L'article 49, l'article 1102 du Code civil du Québec. Cet article
précise implicitement qu'une modification au règlement de l'immeuble n'est pas
visée par l'article 1102. En conséquence, une telle modification
s'imposera au copropriétaire qui n'y a pas consenti, sous réserve qu'elle ne
change pas la destination de l'immeuble.
Alors, voici l'article 1102,
qui est modifié :
«Est
sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la
valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative.»
L'article
1102 de ce code est modifié par le remplacement de «, à la destination de sa
partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire» par «ou à la
destination de sa partie privative».
Merci, Mme la
Présidente.
• (14 h 50) •
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci, Mme la ministre. Mme la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Merci, Mme la Présidente. La Chambre des notaires dans
son mémoire, la page 42, disait sur l'article 49 : «Recommandation : Modifier
l'article 1102 de façon à y retirer les mots "ou à l'usage qu'il peut
en faire"», donc demandait à ce qu'on le retire. Là, on a changé
«l'usage qu'il peut en faire» par «la destination de sa partie privative».
Puis
après ça il y avait une autre recommandation qui disait : «De plus,
l'article 1102 [...] devrait préciser que le consentement du copropriétaire concerné est
nécessaire pour modifier dans la déclaration de copropriété sa
contribution aux charges communes liées à des parties communes à usage
restreint.»
Donc, évidemment...
parce que c'est la Chambre des notaires qui demande qu'on puisse s'assurer
d'avoir le consentement du copropriétaire
concerné. Je pense qu'il serait peut-être sage de faire un petit ajout, à moins
qu'on me donne un très bon argument
pour me dire : Non, on n'a pas besoin, parce qu'on le fait ailleurs ou
qu'on a un autre article qui vise ça.
Mme Laforest :
Si vous voulez, Me Paradis voudrait l'expliquer.
Mme Thériault :
L'expliquer? Oui, s'il vous plaît.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Donc, je vais donner la parole... céder la
parole à Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Sommairement, simplement, on peut rappeler qu'il
existe un pouvoir pour les copropriétaires, prévu à 1103 du code, pour que ceux-ci... une possibilité pour ceux-ci de
demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle avait été prise dans
l'intention de nuire aux copropriétaires, ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le
calcul des voix. Donc, le Code civil prévoit déjà une possibilité de recours,
ce qui avait été jugé suffisant et ne requérait pas de modification.
Par
ailleurs, selon les informations que nous avions, le Barreau du Québec, lui,
quant à lui, en 2013, ne s'était pas exprimé favorable à une
modification qui allait dans le sens de celle de la Chambre des notaires.
Mme Thériault : Ce que prévoit comme recours... Parce que, honnêtement,
là, vous m'avez parlé d'une décision, mais là, ici, ce que je suis en
train de me demander, c'est parce que c'est écrit «[concernant] sa contribution
aux charges communes liées à des parties
communes à usage restreint», puis je veux m'assurer que ce que vous avez dit
vient couvrir ce cas-là. Parce que je
comprends que, si une décision est prise, le copropriétaire peut aller en
appel, la contester, etc., pour d'autre chose, mais là, ici, on parle précisément et seulement des contributions
aux charges communes liées à des parties communes à usage restreint.
Ça
fait que ça, j'imagine que c'est une question de balcon, de terrasse, c'est la
discussion qu'on avait eue au mois de juin
aussi. Parce que c'est sûr que, quand tu t'ajoutes des pieds carrés sur ton
balcon, puis tu te fais une belle, belle terrasse, puis qu'on décide de finir par te charger plus de
pieds puis augmenter ta charge, je comprends ça aussi, sauf que je pense
que c'est un peu normal d'avoir
l'autorisation du copropriétaire. Ou, à tout le moins, lorsque vous m'indiquez
qu'il y a la possibilité, si on n'est
pas content, d'aller en appel de la décision qui a été prise, je veux juste
m'assurer que ce qui est prévu présentement dans le Code civil va
s'appliquer sur ce type de contestation possible d'un copropriétaire.
M. Paradis
(Nicolas) : Ça va s'appliquer à...
La Présidente (Mme Dansereau) :
...
M. Paradis
(Nicolas) : Merci. Ça va s'appliquer à toute décision qui peut être
prise par l'assemblée. Donc, oui, ça peut
viser une telle décision si elle est prise par l'assemblée dans la mesure où
celle-ci, elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de
nuire au copropriétaire visé, ou au mépris de ses droits, ou encore si une
erreur s'est produite dans le calcul des voix, 1103.
Mme Thériault : ...
M. Paradis (Nicolas) : Oui?
Mme Thériault : Excusez, c'est parce que, là, vous
me dites : S'ils ont pris une décision sur une base de mauvaises intentions, une erreur de calcul, etc., mais ce
n'est pas le cas. Ça fait que c'est pour ça, je veux juste être bien sûre que,
lorsqu'on ajoute du pied carré, entre guillemets, évidemment, ça va changer la
proportion. Ce n'est pas visé par ce que vous... ou dites-moi où dans
l'article, que j'aille le lire. Moi, je suis visuelle, hein?
M. Paradis (Nicolas) : 1103.
Mme Thériault : 1103,
parfait.
M. Paradis (Nicolas) : Premier
alinéa. Donc, ce qu'on mentionne, c'est des causes... Je vous laisse...
(Consultation)
Mme Thériault : «Tout copropriétaire
peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été
prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs
droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.
«L'action doit, sous peine de
déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée.
«Le
tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à
des dommages-intérêts.» Alors
que, lorsque... le cas de figure qui est
devant nous, c'est de l'ajout de pied carré, donc nécessairement un ajout de cotisation ou de facture
supplémentaire qui n'est pas couvert par ce qui est là. Et évidemment...
parce qu'ici j'ai le Code de la copropriété divise qui est comme un peu annotée avec toutes les causes, la
jurisprudence qui dit ce que le syndicat a fait, ce que les tribunaux... et je vois que, dans ce cas-là, il y
a beaucoup de jurisprudence. Je vous dirais que, dans
l'article, j'en ai comme pour 57 picots. Donc, ça veut dire qu'il y
en a en bibitte. Juste pour éviter de toujours se ramasser devant les
tribunaux, est-ce que ce ne serait pas plus prudent de venir ajouter, dans
l'article ici, qu'on prévoit ce que les notaires demandent?
M. Paradis
(Nicolas) : Ce qu'il faut
considérer, c'est que, dans le fond, c'est en termes d'équilibre entre les
intérêts individuels du copropriétaire visé
par la potentielle augmentation et les intérêts de la collectivité, si je peux le
dire ainsi, du syndicat, du regroupement des copropriétaires, parce que, s'il y a plusieurs contestations, c'est
que souvent, lorsqu'on est confronté
à une augmentation de charge, on n'est pas intéressé, on ne trouve
pas ça le fun, donc on est porté à le contester. Alors, s'il s'agit de modifier la loi pour dire : Il ne pourra pas
y avoir d'augmentation aux charges communes sans avoir l'accord du copropriétaire visé, fort est à parier
qu'il n'y en aura pas souvent, des augmentations des charges communes, et la collectivité
des copropriétaires assumeront globalement, en termes de collectivité, par le
syndicat, l'ensemble de ces charges-là.
Donc, en
termes d'équité, c'est qu'il y a la possibilité toujours de laisser le soin à l'assemblée de prendre la
décision tout en laissant, bien entendu, le
rempart essentiel pour le copropriétaire visé, que, si cette décision-là a été
prise de manière partiale, dans
l'intention de nuire, qu'il ait un recours de le faire. Et c'est sans doute,
dans différentes de ces situations-là qu'il
peut y avoir eu des recours où, bien entendu, les gens n'étaient pas d'accord
avec une augmentation des charges, donc ils prennent des recours en fonction des pouvoirs qui sont là, et le
tribunal a à l'apprécier. Est-ce que, dans
le fond, c'était partial? Est-ce que c'était dans l'intérêt
de la collectivité des copropriétaires ou c'était pour nuire? À ce moment-là, les tribunaux jugent, et on s'assure ainsi qu'il y ait un
équilibre entre les intérêts communs versus les intérêts individuels.
Mme Thériault : Je
comprends parfaitement ce que vous dites. Par contre, dans les cas de figure où
ça risque d'arriver, c'est si, mettons, les
gens se donnent plus de pieds carrés au
niveau de leur terrasse ou d'un
espace quelconque, leur terrasse, le
balcon, agrandir... si tu es au rez-de-chaussée, de prendre un peu plus de
pieds sur le terrain pour te faire une plus belle terrasse là, ça peut être sur un toit, ça peut être sur le balcon.
À partir du moment où ça fait partie des parties des gens, entre guillemets, s'ils l'aménagent, c'est sûr
qu'ils vont l'entretenir. Tu ne mets pas une terrasse sur un toit ou tu ne
mets pas une terrasse sur ton
rez-de-chaussée pour ne pas l'entretenir. Ça fait que la charge, elle n'est
pas... honnêtement, la charge n'est pas à tout le monde, là. C'est le copropriétaire qui le met qui va
s'en occuper puis qui va payer pour. Il ne fait pas porter aux autres le
fardeau financier non plus.
• (15 heures) •
M. Paradis
(Nicolas) : C'est toujours
une situation de cas par cas en fonction de la nature des
travaux, d'où la grande difficulté, également, d'y aller avec une approche de ce type-là.
Prenons votre exemple de dire : On a une terrasse sur le
toit. On décide d'agrandir une terrasse sur
le toit, et puis qu'est-ce qu'on a comme charges communes sur le toit? Bien, la
réfection de la toiture. Est-ce que le fait
d'agrandir une terrasse sur le toit pourrait entraîner des coûts plus importants
en termes de réfection de la toiture,
éventuellement, pour le syndicat, compte tenu qu'il y a
une terrasse là, que ça peut entraîner une charge supplémentaire, que ça peut entraîner une usure
plus rapide de la toiture? Écoutez, je ne suis pas architecte ni même
spécialiste en la question, mais on peut
imaginer, c'est du cas par cas à toutes les fois, qu'une analyse pourrait être requise. Et c'est
pour ça que le tribunal demeure toujours le meilleur rempart pour tenir compte
de ces cas d'exception là puis d'assurer une équité entre les parties.
Mme Thériault : ...vous dites, mais vous ne croyez pas peut-être plus
prudent, étant donné qu'on est en train de faire la loi, d'éviter d'envoyer le monde au tribunal puis d'essayer de mettre
des balises qui peuvent faire la différence? Moi, je ne plaide pas, là, je ne suis pas avocate. Donc,
c'est pour ça que je comprends très bien que, dans l'article qu'on a fait
lecture, on disait, si c'était frivole, ci,
ça, etc., là, O.K., qu'on a toujours un droit de recours. Je n'ai pas de
problème avec ça. Je pense qu'il est bien balisé. Honnêtement, je pense
que c'est bien balisé pour ce qui est là, dans le 1103.
Mais
je fais juste me demander : Dans cette partie-là, que le propriétaire
s'ajoute du pied, c'est lui qui va l'entretenir, c'est lui qui va le payer. Ça fait qu'honnêtement il n'a pas non plus à
payer plus de frais de condo là-dessus à partir du moment où il va tout entretenir sa partie. Je pense tout
haut, là, O.K.? Ça fait que c'est pour ça que je me dis : Bien oui, O.K.,
je comprends qu'on a des tribunaux puis
qu'on peut laisser libre cours aux tribunaux, mais, si, de l'autre côté, on a
la possibilité de faire en sorte de ne pas surcharger nos tribunaux pour
un litige entre deux copropriétaires ou entre un copropriétaire puis un
syndicat qui a décidé de cotiser...
Ça
fait que moi, je comprends que... Là, on a donné des exemples, puis,
honnêtement, là, votre exemple est vraiment très bon par rapport à la toiture, là. Je vous félicite. Je n'y aurais
pas pensé que, oui, peut-être ça peut apporter une charge
supplémentaire, tu sais. Ça, c'est... je vous le donne, là. Oui, c'est bon.
Franchement, félicitations. Ah! prenez-le!
Mais,
pour le reste, tu sais, je me dis : Bien, ça, c'est... Une terrasse sur le
toit peut être aussi, de toute façon, commune. Ça fait que c'est sûr que, quand c'est quelqu'un qui est sur son toit à
lui, bien, ça peut être différent, tu sais. Je pense notamment aux penthouses, là, tu sais. Bien, c'est sûr que,
quand tu ajoutes des pieds carrés sur un penthouse, veux veux pas, quand
tu prends la toiture, tu vas la prendre à ta
charge, tu sais. Peut-être pas chez nous, là, mais, en tout cas, il y en a qui
les moyens que moi, je n'ai pas, Mme la Présidente, ça, c'est
clair. Sauf que, quand on agrandit l'espace au niveau d'une terrasse extérieure ou au rez-de-chaussée, tu sais, c'est
comme... Tu ne te fais pas charger un huit par 10 de plus parce que les
autres ont tous du quatre par six, là, tu sais? C'est ça que je veux dire.
Mme Laforest :
Ça vient éviter que tous les copropriétaires assument les charges au complet,
là. Puis là on parle vraiment des
charges communes. Ça fait que, tu sais... les réparations majeures. Ça fait
que, là, un agrandissement de terrasse pour un copropriétaire en
particulier, c'est un cas d'exception. C'est un cas différent, là, ce que je...
Mme Thériault : Oui. Sauf que, techniquement, si c'est un agrandissement
de terrasse pour un copropriétaire, c'est lui qui va le payer, c'est lui qui va l'entretenir. On est tous d'accord
qu'à un moment donné il y a du monde qui se sont rallongé des terrasses, O.K., dans la copropriété, puis que
là, après ça, l'état du toit fait qu'il y a eu... il y a des périodes de
prescription quand tout le monde le sait, l'accord tacite.
Toute la discussion
qu'on a eue au mois de juin, là, avec mes collègues avocats ici, là, que ce
soit le député de LaFontaine, la députée de
Saint-Laurent ou que ce soit ma collègue la députée de Vaudreuil, les trois,
avec leur formation de juristes, en
tant qu'avocats, disaient évidemment qu'il y avait beaucoup, beaucoup de
prescriptions, de cas de jurisprudence, il y a beaucoup d'exemples.
Ça fait que, moi,
moi, tout ce que je veux dire, c'est que c'est... Tu sais, je comprends que, si
c'est une terrasse au rez-de-chaussée faite par un propriétaire qui a payé
lui-même pour la mettre là, oui, il a été chercher du pied carré supplémentaire qu'il n'était pas supposé d'aller
chercher, mais on s'entend-tu que, s'il a mis une terrasse de 10 par 10
puis que son carré, c'est quatre par six
comme tout le monde, ce n'est pas vrai qu'il va entretenir juste un quatre par
six, il va entretenir le quatre par 10 ou le 10 par 10, là. Il va tout
l'entretenir. C'est lui qui va tout payer pour.
Ça
fait que je comprends que peut-être qu'il a empiété sur un espace commun qui ne
lui appartenait pas. Ça, c'est la jurisprudence
qui vient décider. Mais de là à dire : On va te charger plus de frais pour
l'espace de gestion de tout le monde quand
c'est lui qui va entretenir son balcon, je trouve juste que c'est poussé, parce
qu'il n'y a pas personne que, si tu te prolonges
une terrasse, tu vas entretenir juste le petit carré que tu es supposé d'avoir,
que tu avais à l'origine, puis que la balance,
tu ne le feras pas. Imaginez, là, la belle terrasse 10 par 10, puis tu as
un quatre par six, ça fait qu'on va peinturer un beau quatre par six à tous les mois, on va le traiter, on va... pas à
tous les mois, à toutes les années, on va le traiter, on va l'entretenir parce qu'il est fait en bois, puis la
balance, on ne le fera pas puis on va dire : Bien, payez-le, vous autres,
la copropriété. Pas de même que ça marche,
là. Tu sais, normalement, si tu fais une terrasse plus grande, bien, tu vas
l'entretenir. Ça fait que tu n'as pas une charge supplémentaire pour les autres
copropriétaires.
Mme Laforest :
Moi, j'ai tout dit. C'est parce qu'on vient atteindre un équilibre ici en
indiquant cet article-là de cette manière-là.
Je pense que c'est ça qui est essentiel. Puis je pense que peut-être vous avez
raison, mais, en même temps, c'est un
cas particulier. Est-ce qu'on s'appuie sur ça pour refaire l'article? Je ne
crois pas. Puis, suite à ce que les légistes puis les avocats on dit, on doit l'appliquer comme ça. Moi,
je pense qu'on doit faire confiance puis laisser l'article tel quel,
parce qu'il va y en avoir énormément, de cas
particuliers comme ça, là. Je ne sais pas si on pourrait aller plus loin, mais,
en même temps, on... ou on va ouvrir
les possibilités, on... En fait, on vient clarifier l'article complètement en
faisant ça. Moi, je pense que... Est-ce
que tu as... Peut-être, Me Paradis, as-tu d'autres choses à... Avez-vous
d'autres choses à ajouter? Moi, c'est complet.
M. Paradis
(Nicolas) : Simplement pour compléter et pour peut-être rassurer par
le fait même, la question d'entretien comme telle d'une terrasse, bien,
c'est le copropriétaire concerné qui va l'entretenir. Mais tout est toujours
là, on peut toujours trouver... et c'est toujours en forant avec l'exemple
concret sur le terrain qu'on peut imaginer.
Supposons,
encore une fois, que cette terrasse-là, qui est agrandie, se rend jusqu'à la
limite du terrain qui est soutenu par
un mur de soutènement, par un mur de soutènement qui est la propriété de la
copropriété, qui, par la présence d'une telle terrasse, entraîne encore une fois une pression sur ce mur de
soutènement. Et là la copropriété va... pourrait dire : Bien là, regarde, dans cinq ans, il va y avoir des coûts
afférents parce que tu es construit sur le mur, puis il y a une pression
supplémentaire. Donc, inévitablement, c'est
des réparations majeures, pas d'entretien dans ce cas-là, des réparations
majeures, puis tu devras en assumer une charge afférente.
Et là le...
Si ça devait être partial, si ça devait être dans l'intention de nuire, le
tribunal pourrait être en saisie puis il évaluera pour dire : Bien
non, ce n'était pas correct ou : Oui, effectivement».
Mme Thériault : J'achète
votre argument.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va?
Mme Thériault : Le mur
de soutien m'a achevée.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K.
Mme Laforest : Sauvés par le
mur de soutènement.
Des voix : Ha, ha, ha!
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Donc, nous allons
procéder à la mise aux voix. Est-ce que l'article 49 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Laforest : Alors, l'article 50 :
Ce code est modifié par l'insertion, après l'article 1102, du
suivant : «1102.1. Le
conseil d'administration doit notifier aux copropriétaires le procès-verbal de
toute réunion de l'assemblée ou toute
résolution écrite adoptée par celle-ci, dans les 30 jours de l'assemblée
ou de l'adoption de la résolution.»
Alors, cet article
propose d'introduire un nouvel article au Code
civil, l'article 1102.1, lequel
prévoit que le conseil d'administration doit transmettre aux copropriétaires le
procès-verbal de toute assemblée ou la résolution écrite adoptée par
celle-ci.
Je crois qu'on avait ajouté le fait qu'on... On
disait que c'était une transmission, hein? C'était...
Une voix : ... il y a un amendement.
Mme Laforest : O.K., il y a un amendement.
On va déposer un amendement. C'est juste pour changer les...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que les gens l'ont?
Mme Laforest : ...oui, alléger la procédure, puis, au lieu de...
on indique «transmettre»... On avait fait la même affaire qui était
proposée dans l'article 40. O.K. Est-ce que vous voulez que... Je vais
lire l'article amendé. Alors :
«1102.1. Le conseil d'administration doit
transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute réunion de l'assemblée ou toute résolution écrite adoptée
par celle-ci, dans les 30 jours de l'assemblée ou de l'adoption
de la résolution.»
Alors, je vais relire l'article 50 :
Modifier l'article 1102.1 proposé par l'article 50 de ce projet de
loi par le remplacement de «notifier» par «transmettre».
Alors, cet amendement propose de modifier l'article 1102.1
pour clarifier que le conseil d'administration doit transmettre le
procès-verbal ou la résolution écrite aux copropriétaires et non leur notifier
ces documents. Il s'agit d'un allègement procédural et tout à fait logique, selon
moi. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Mme la ministre. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Mon collègue me souligne à juste titre que, souvent,
il arrive qu'on va, exemple,
notifier le copropriétaire, on va lui envoyer un courriel pour lui dire :
Le procès-verbal est à telle place, tu peux aller le voir. Donc là, je
comprends que ce qu'on est en train
de faire, au lieu de notifier, dorénavant, quand la loi sera adoptée et qu'elle sera
rentrée en vigueur, il sera interdit de dire : On vous notifie d'aller
lire à telle place. On va devoir plutôt transmettre à tous les copropriétaires
copie des documents. C'est bien ça?
Mme Laforest : ...
• (15 h 10) •
Mme Thériault : Parce qu'effectivement, et il
a tout à fait raison de le souligner, moi, ça m'est arrivé de recevoir
un avis pour me dire : On a versé ça,
allez le voir, alors que, là, ce qu'on vient faire avec la modification que vous déposez, c'est qu'on vient renverser le fardeau de la preuve puis
dire au conseil d'administration ou à la compagnie de gestion : Ton
devoir, c'est d'acheminer à tous les copropriétaires directement une copie de
la documentation. C'est ce qu'on fait avec ça.
Mme Laforest : C'est une
procédure de plus. En même temps, c'est un allègement, parce qu'on s'entend
qu'il y a une sécurité qui vient avec ça, une clarification également.
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le député de Nelligan.
M. Derraji : Merci,
Mme la Présidente. Au fait, ce qu'on
voit dans certaines copropriétés où il
y a 40, 50... en fait, ça devient un peu lourd, au niveau du conseil d'administration, de faire les envois par e-mail parce que,
parfois, tu mets des Hotmail ou des
Gmail... bien, tu as toujours le retour de l'e-mail où il y a
moyen de vérifier. Donc, certains gestionnaires de conseils d'administration gérés par les membres, donc ce n'est pas un
gestionnaire, c'est vraiment les administrateurs de la résidence elle-même, bien, ils créent des
sites Web maintenant sur WorldPress et ils mettent tous les procès. Donc
là, c'est la responsabilité du propriétaire d'aller voir les procès, et les
résolutions, et les réunions.
Donc, ce que
vous, vous proposez ici, c'est que ça, ça ne sert plus à rien, donc, d'utiliser
un site Web où on peut centraliser et
éviter une charge supplémentaire au conseil d'administration ou un des
responsables de communications au sein des C.A. d'aviser l'ensemble des
copropriétaires. Est-ce que c'est ça, le raisonnement?
Mme Laforest :
Ça va un petit peu plus loin que ça parce qu'en fait ça n'empêche pas de faire
les deux. Les gens peuvent aller voir, mais, en même temps, il va y
avoir maintenant l'obligation de transmettre aux copropriétaires les informations. Ça fait qu'en même temps ce sera
plus clair, parce que, souvent, les gens qui n'ont pas le temps d'aller
voir, ils n'ont pas le temps. Sauf que, s'ils le reçoivent personnellement,
c'est évident qu'ils vont avoir les informations.
M. Derraji : Donc, ce que vous
suggérez, c'est : on peut toujours continuer à avoir un endroit virtuel où
il y a l'ensemble de la documentation, mais, à chaque fois, s'il y a
un ajout d'un procès-verbal ou une résolution, il
faut notifier l'ensemble des copropriétaires.
Mme Laforest : Il faut
transmettre, exactement.
M. Derraji : O.K.
Mme Laforest : Vous avez tout
compris.
M. Derraji : O.K. Et corrigez-moi si je me trompe, parce que
moi, je viens d'arriver, mais, quand je lis l'article, je ne vois pas la possibilité de centraliser l'ensemble des documents. Je me mets à
la place... moi, j'ai été copropriétaire, j'étais même président de C.A. de la copropriété, parfois
des gens cherchent toujours... bien, qu'ils n'ont pas lu un procès-verbal.
Donc, le fait de centraliser ça, ça aide les gens à aller répertorier
l'ensemble de ce qui a été dit tout au long de l'année.
Est-ce qu'à
la lumière de ce que je viens de vous dire vous ne pensez pas que, dans
l'article 50, on peut ajouter cette information, que, s'il y a un
moyen où l'information, elle est centralisée, exemple, un site Web, et de plus
en plus de copropriétés utilisent ce genre
de moyens pour centraliser l'information, comme, au lieu d'avoir un registre
dans le classeur, bien, on l'a virtuellement, donc ne pensez-vous pas
que ça serait bien de le mettre dans l'article 50?
Mme Laforest :
O.K. Si on regarde l'article 1070, qui a été discuté plus tôt... On peut
aller revoir l'article 1070. Si on
va voir l'article 1070, qu'on a discuté auparavant, bien, ça fait le
travail. J'aimerais ça qu'on prenne deux petites minutes pour aller voir
l'article 1070 puis je pourrais le relire. 1070, il est... Je l'ai, 1070. O.K.
O.K. Alors, je vais le relire. L'article 1070 :
«Parmi les registres
de la copropriété, le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et
l'adresse postale de chaque copropriétaire...»
Une voix : ...
Mme Laforest : Ça va?
M. Derraji : ...
Mme Laforest : O.K. Merci.
M. Derraji : Je vous suis, je
vous suis. Non, non, oui.
Mme Laforest : Ah! O.K. O.K.,
je vais continuer : «...de chaque copropriétaire; ce registre peut aussi
contenir d'autres renseignements personnels
concernant un copropriétaire ou un autre occupant de l'immeuble, si celui-ci y
consent expressément. Ce registre contient
également les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires [...] du conseil d'administration, les résolutions écrites,
le règlement de l'immeuble [les] modifications, ainsi que les états
financiers.
«Ce registre contient aussi la
déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une
copie du plan cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti — s'ils
sont disponibles — le
carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance [...] tous autres
documents et renseignements relatifs à l'immeuble et au syndicat ou prévus par
règlement du gouvernement.
«Ce
registre contient enfin une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient [indiquées] — sûrement — identifiables. Une même description peut
valoir pour plusieurs parties lorsqu'elles présentent les mêmes
caractéristiques.»
Mme Thériault :
...
Mme Laforest :
Oui, c'est vrai.
M. Derraji :
Ça, on parle d'un registre papier, pas virtuel, accessible via une plateforme.
Mme Laforest :
On ne l'avait pas déterminé.
M. Derraji :
O.K. Parce que, de plus en plus...
Mme Laforest :
On leur laisse le choix.
M. Derraji :
O.K. C'est juste parce que, de plus en plus, les gens vont pour des solutions beaucoup
plus faciles et accessibles en tout temps, donc c'est juste... c'est le
questionnement : Est-ce que c'est aussi valable pour une version
électronique?
Mme Laforest :
Oui.
M. Derraji :
O.K. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Nous
allons procéder à la mise... Ça va?
Mme Thériault :
Je vais juste mentionner qu'il y avait quand même des petites demandes de
changement par rapport... qui sont
similaires à ce qu'on a discuté à l'autre article par le Regroupement des
gestionnaires de copropriété, mais on a laissé aller sur l'autre, donc
c'est la même chose pour celle-là. Je suis consciente que, quand on fait des
choses, il faut que ce soit, d'une certaine manière, uniformisé. Donc, ça va.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres commentaires?
Mme Thériault :
Non.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons passer à la mise aux
voix. Est-ce que l'amendement à l'article 50 est adopté?
Mme Laforest :
À l'article amendé, oui.
Mme Thériault :
50, il n'est pas amendé.
Mme Laforest :
C'est l'article qui a été amendé.
Mme Thériault :
Non, il n'a pas d'amendement, lui.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Non, il n'a pas été amendé.
Mme Thériault :
Il n'a pas d'amendement, lui.
Mme Laforest :
O.K. O.K. Excusez.
Mme Thériault :
Bien, on peut en faire un. Si vous tenez à en avoir un...
Mme Laforest :
Non, non, non!
Mme Thériault :
...on peut vous préparer un petit amendement.
Mme Laforest :
Non, mais j'étais prête à en faire un.
M. Derraji : ...voir si vous en
avez un.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Bon, je vais reprendre. Est-ce l'amendement à l'article 50
est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Adopté.
Mme Laforest : Amendé, amendement,
oui, adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'article 50, tel qu'amendé, est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Laforest : Alors, l'article 51 :
L'article 1103 de ce code est modifié :
1° par l'insertion, dans le premier alinéa et
après «d'annuler», de «ou de modifier»;
2° par le remplacement, dans le deuxième alinéa,
de «60» par «90».
Alors, notes explicatives. L'article 51...
est-ce qu'on continue?
Mme Thériault : Oui, je m'excuse. Je m'excuse, Mme
la Présidente, c'est parce que mon
collègue vient de me dire : Mais
vous avez du fun dans cette commission-là. Je n'ai jamais eu ça, moi. Il est tout ébahi
de voir qu'on peut avoir du plaisir à faire du travail législatif. Il
est jaloux. Tu vas-tu revenir?
M. Derraji : Sûrement, sûrement
demain matin.
Mme Laforest : Bien, il faut être heureux au travail, hein? On
travaille tellement que, si on n'était pas heureux, hein?
Alors, l'article 51. On y va? L'article 1103
du Code civil du Québec. Cet article propose de permettre à tout copropriétaire de demander au tribunal de modifier
certaines décisions de l'assemblée des copropriétaires, en plus de
pouvoir les annuler.
De plus, le
délai pour présenter une demande passe de 60 à 90 jours pour tenir compte
de la nouvelle obligation du conseil
d'administration de transmettre le procès-verbal d'une assemblée ou la résolution écrite adoptée par celle-ci
dans les 30 jours, introduite à l'article 1102.1 par l'article 50
du projet de loi.
Voici l'article 1103 du Code civil tel que
modifié :
«1103. Tout
copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler ou de modifier une décision
de l'assemblée si elle est
partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou
au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans
le calcul des voix.
«L'action[...],
sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours — au
lieu de 60 jours, bien entendu — de
l'assemblée.
«Le tribunal peut, si l'action est futile ou
vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.»
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va, Mme la ministre?
Mme Laforest : Oui, ça
va, sauf qu'hier on avait ajouté le
mot «exceptionnellement» puis on fait référence à la même légistique
ici. Ça fait que peut-être qu'on pourrait... on va préparer un amendement pour
ça.
Mme Thériault : Je vais passer d'autres commentaires en attendant, ça va travailler les légistes,
on va sauver du temps. Ça ne vous dérange pas?
Mme Laforest : O.K. Bien, je
n'ai pas d'autre commentaire.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, je vais céder la parole à la députée d'Anjou.
• (15 h 20) •
Mme
Thériault : Oui, parce qu'hier on a fait les mêmes commentaires aussi sur cet article-là où, justement, le Regroupement des gestionnaires de copropriété demandait... puis souvenez-vous de la
discussion d'annuler ou de modifier. Donc,
je ne referai pas la discussion ici, je voulais juste le souligner pour les
fins d'enregistrement. Mais la Chambre
des notaires, elle, demandait quelque chose d'un peu plus «crunchy», à mon
avis. Elle disait : Si la...
(Interruption) Ouf! Un peu plus, le thé partait.
Ils disaient : «Si la proposition précédente est retenue, modifier à l'article 1103 le délai de 60 jours de l'assemblée pour un délai de 90 jours de la
tenue de l'assemblée.» Donc, j'imagine que, si la Chambre des notaires
demande de changer le délai de 60 à 90, c'est parce qu'il doit y avoir une
application quelconque ou un délai de temps; donc, question pour les juristes.
Et après ça, la recommandation 2.1.2. : «Modifier l'article 1103 afin de préciser que le délai de
déchéance ne s'applique pas à une décision adoptée avec une majorité
insuffisante par rapport à celle prévue
impérativement par la loi, et de façon également à préciser que tout autre
recours est soumis aux dispositions
de droit commun.» Ça fait que ça, j'imagine, pour la deuxième portion, on est à
peu près dans le même type de réponse qu'on a eue hier.
Mme Laforest :
...minute, on va vérifier.
Mme Thériault : Je pense que celui-là, oui, mais,
pour le premier, ça, je me demande, le délai, pourquoi 60 jours à
90 jours. Qu'est-ce que... Oui?
Mme Laforest :
C'est quand on les avait rencontrés, je me rappelle, hein, c'est qu'ils
manquaient de temps pour...
Mme Thériault : Bien oui, parce qu'on en avait
parlé. Donc, c'est pour ça puis c'est très rare qu'on va demander de prolonger un délai comme ça. Ça fait que, si on
le demande, c'est parce qu'il y a une incidence quelconque. Donc, je veux juste m'assurer qu'on laisse le temps aux
gens de pouvoir faire leurs choses correctement. Moi, 60 ou 90,
honnêtement, je ne vois pas la différence,
là, mais, pour les gens qui sont dans cette procédure-là, il doit y avoir une
raison pour laquelle ils ont demandé ça.
Mme
Laforest : Oui, évidemment, parce que, là, maintenant, on oblige le
conseil d'administration à transmettre le
procès-verbal, alors : «...de toute réunion de l'assemblée ou toute
résolution écrite adoptée par celle-ci, dans les 30 jours de l'assemblée ou de l'adoption de la résolution»,
puis également, que le procès-verbal ou la résolution écrite ait été
transmis ou non, le délai de 90 jours
s'applique, évidemment. Ce délai vise à assurer une certaine stabilité des
décisions prises par l'assemblée des copropriétaires.
Mme Thériault : Ça, c'est correct. Sauf que le
reste dit : «L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée
dans les...» Au lieu de 60 jours...
Mme Laforest : Oui.
Mme Thériault : ...la Chambre des notaires demande
90 jours. Donc, ils demandent un délai supplémentaire pour que les gens puissent se prévaloir de prendre une
action. Donc, est-ce qu'on le laisse à 60 ou est-ce qu'on accède à la
demande des notaires pour passer à
90 jours? Puis, auquel cas, j'aimerais avoir une explication juridique,
peut-être, s'il vous plaît, ou la vôtre, Mme la ministre.
Mme Laforest : Mais on le met à
90 jours...
Mme Thériault : On le
met à 90 jours?
Mme Laforest : ...à moins que
j'aie...
Une voix : ...
Mme Laforest : Oui. Il l'est à
90 jours.
Mme Thériault : Ah! O.K.,
parfait.
Mme Laforest : Puis c'est la
demande...
Mme Thériault : Ça
répond à la demande de la Chambre des notaires.
Mme Laforest : Oui, exactement.
Mme Thériault : Parfait,
c'est beau. Moi, ça me va. Mon collègue avait un commentaire.
M. Derraji : Je peux?
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le député de Nelligan, oui.
M. Derraji : Merci,
Mme la Présidente. J'ai lu la note et
je me demande qui paie pour la poursuite. Est-ce que c'est le propriétaire qui demande au tribunal de
modifier? C'est lui ou bien, au bout de la ligne, c'est le syndicat qui va
ramasser la facture?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Comme
tout principe de base, c'est le principe de base qui s'applique ici, donc c'est
le requérant qui prend... qui assume les
frais d'entrée de jeu. Le requérant, donc le demandeur, le
copropriétaire lésé, s'il prend un
recours, il devra, bien entendu, assumer les coûts pour prendre son recours. Puis
faire une nuance là-dedans, bien
entendu, lorsqu'une personne prend un
recours, il recherche des conclusions en principal, annuler une décision, tout
ça, et, s'il se trouve qu'il a subi, par ailleurs, un préjudice, il lui est toujours loisible d'évaluer la possibilité de demander des dommages. Et là, à
ce moment-là, c'est le tribunal qui
va évaluer quels sont les dommages qui vont... il pourrait, le cas échéant,
obtenir par le biais d'une condamnation de celui qui est fautif, le syndicat,
s'il se trouvait qu'il devait être fautif, là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va?
M. Derraji : Donc, si j'ai bien
compris, en gain de cause, le syndicat va ramasser la facture du requérant.
M. Paradis (Nicolas) : Non, ce
n'est pas ça que j'ai dit, là.
M. Derraji : Non? O.K.
M. Paradis
(Nicolas) : Ce n'est pas ça
que j'ai dit. Le principe de base, c'est que la personne qui prend un
recours assume les frais du recours qu'il
prend, principe de base, et puis, après ça, c'est en fonction des conclusions puis qu'est-ce que
le juge va décider. S'il demande des dommages parce qu'il a subi un préjudice puis il a besoin... des dommages
pour compenser le préjudice qu'il a subi, le
tribunal va l'apprécier, pourra, à ce moment-là, condamner le syndicat à des
dommages puis il va pouvoir statuer, par ailleurs, sur les frais
judiciaires — je
pense que je le dis correctement, oui — les frais judiciaires de la
cause.
M. Derraji : Donc, ici, vous ne jugez pas que c'est pertinent
de préciser... Donc, ça va de soi. On n'est pas obligé. O.K.
M. Paradis (Nicolas) : Ça
s'inscrit dans les recours communs, je vais le dire comme ça.
M. Derraji : Merci, hein?
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce que l'amendement est prêt?
Envoyé? Donc, on va le distribuer, si c'est prêt. On prend quelques
instants.
(consultation)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, Mme la ministre, je vais vous demander de faire la lecture de
l'amendement.
Mme Laforest : Alors, l'amendement de l'article,
là, 51 : Modifier l'article 51
de ce projet de loi par l'insertion, dans le paragraphe 1°
et après «ou», de «, exceptionnellement,». Alors, on a ajouté le mot
exceptionnellement.
Ici, je vais
le relire : L'article 1103 «Tout copropriétaire peut demander au
tribunal d'annuler ou, [...], de modifier [exceptionnellement] une
décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans
l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou
encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.
«L'action doit, sous peine de déchéance, être
intentée dans les 90 jours de l'assemblée.
«Le tribunal peut, si l'action est futile ou
vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.»
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Commentaires? Interventions? Mme la députée.
Mme Thériault : C'est de la concordance, Mme
la Présidente. Donc, je ne répéterai
pas mes commentaires deux fois.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Ça va? Il n'y a pas d'autres interventions? Donc, nous allons
passer à la mise aux voix. Est-ce que l'amendement à l'article 51
est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'article 51, tel qu'amendé, est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Poursuivez. L'article 52.
Mme Laforest :
L'article 52 : Ce code est modifié par l'insertion, après
l'article 1103, du suivant :
«1103.1. Si
les copropriétaires ne peuvent, en cas d'empêchement ou par suite de
l'opposition systématique de certains d'entre eux, agir à la majorité ou
selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d'un copropriétaire,
rendre toute ordonnance qu'il estime appropriée dans les circonstances.»
Alors, cet article établit le pouvoir du
tribunal de rendre toute ordonnance qu'il estime appropriée en cas de
dysfonctionnement de l'assemblée des copropriétaires, en cas d'empêchement ou
d'opposition systématique de certains des copropriétaires.
Alors qu'est-ce qu'on vient indiquer? En fait, c'est
semblable à la protection qu'on avait proposée à l'article 1086.3.
Et l'article 1086.3, c'était : «Si les administrateurs ne peuvent, en
cas d'empêchement ou par suite de l'opposition systématique de certains d'entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue,
le tribunal peut, à la demande d'un administrateur ou d'un
copropriétaire, rendre toute ordonnance qu'il estime appropriée dans les
circonstances.» Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va?
Mme Laforest : Ça va.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Commentaires? Mme la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Merci.
Petit commentaire qui émane des membres de la Chambre des notaires, à la
page 43, qui est à peu près en ligne avec ce qu'on avait dit, là, par
rapport au pouvoir qu'on donne aux tribunaux. C'est recommandation 2.10.1 : «Que l'article 1103 [du] Code
civil du Québec soit modifié à l'exemple du Code civil
belge...» On a parlé de la France, là, on
parle de la Belgique parce
qu'évidemment les deux ont des... on s'est inspiré des deux pour faire notre copropriété. Donc, moi, je n'ai pas de
problème avec ça, sauf qu'ils donnent la référence ici. «...soit modifié à
l'exemple du Code civil belge de façon à
permettre, de manière exceptionnelle, au tribunal, en cas d'abus de majorité ou
de minorité, d'annuler une décision ou de réformer une décision et que,
dans les cas où une minorité de copropriétaires empêche l'assemblée de prendre une décision à la majorité requise par la loi,
tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge afin que
celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision
requise.»
Donc, c'est la Chambre des notaires qui posait
cette question-là.
Mme Laforest : Honnêtement, je
vais laisser l'équipe vérifier, parce que...
• (15 h 30) •
Mme Thériault : Parce qu'au départ, là, on comprend
que «si les copropriétaires ne peuvent, en cas d'empêchement ou par suite de l'opposition systématique de
certains d'entre eux, [d'agir] à la majorité», on comprend qu'on est dans une problématique
beaucoup plus profonde qu'un désaccord quelconque, là.
Mme Laforest : On devrait peut-être
suspendre, là.
Mme Thériault : Oui.
Pour l'information, c'est à la page 43 du mémoire de la Chambre des
notaires.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons suspendre quelques instants.
Mme Laforest : D'accord.
Mme Thériault : Merci.
(Suspension de la séance à 15 h 31)
(Reprise à 15 h 33)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, nous allons reprendre les travaux. Mme la ministre, la parole est à vous.
Mme Laforest : ...alors, si on
lit la recommandation que vous soumettez, si on la relit comme il faut,
c'est : «Que l'article 1103 CCQ
soit modifié à l'exemple du Code
civil belge de façon à permettre, de manière exceptionnelle, au tribunal, en cas d'abus de majorité ou de
minorité, d'annuler une décision ou de réformer une décision...» Si on s'arrête
là tout de suite, là, on l'a ici, dans l'article 1103.1, quand on parle
d'opposition systématique. Donc, c'est la même chose.
Puis l'autre
partie qui est surlignée, si on continue, on dit : «...dans les cas où une
minorité de copropriétaires empêche l'assemblée
de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire
lésé peut également s'adresser au juge afin que celui-ci substitue à
l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.» Et ici il est
formulé de cette manière : «...peut, à
la demande d'un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu'il estime appropriée
dans les circonstances.» Alors, les
deux blocs qui sont recommandés, si je peux dire, à l'exemple du Code civil
belge, on les a présentement, ils sont juste formulés différemment ici.
Mme Thériault : La raison pour laquelle je posais
la question, Mme la Présidente, ce n'est pas juste parce que la Chambre des notaires le fait. Parce que, dans le
cas où il y a des édifices à condos où il y a un propriétaire, dont le
promoteur, exemple, a loué un nombre x
d'unités et gardé pour lui une majorité de sièges, de votes, d'unités, pas de sièges,
mais d'unités, ce qui fait en sorte
que, si l'édifice est loué à moitié, bien, le promoteur a déjà, quant à lui, la
moitié des voix. Donc, on comprend
qu'il peut aussi guider les décisions pour garder les cotisations au fonds de
prévoyance bas ou ne pas imposer de cotisations
spéciales. Parce que c'est sûr que, si tu as 30 %, 40 %, 50 % de
la bâtisse dans tes mains, c'est lui qui va se trouver à payer la
facture, et non pas les locataires.
Donc, c'est
la raison pour laquelle je posais cette question-là, parce qu'évidemment on
pourrait penser que, dans les cas où
il y a une majorité qui est comme ça, bien, malheureusement, les
copropriétaires sont comme... je n'aime pas le terme, mais je vais le dire quand même pour les fins de discussion, ils
sont comme pris en otages bien malgré eux dans un jeu où le promoteur a gardé le contrôle, même en
remettant les clés au syndicat. Parce qu'il a gardé un nombre x d'unités,
ça lui permet d'avoir un nombre de voix
assez considérable pour influencer d'une manière indue ou garder un contrôle
sur un certain nombre de décisions
financières quand vient le temps de mettre de l'argent ou de décider qu'il y a
une responsabilité qui incombe au
syndicat de copropriété plutôt qu'aux propriétaires d'unités. Donc, évidemment,
à ce moment-là, ça veut dire que
c'est tout le monde qui paierait pour x nombre, peut-être, d'unités qui
n'appartiennent pas au bien commun, là. Ça fait que, tu sais, je pense
que cette demande-là avait été faite dans ce sens-là.
Ça fait que
je veux juste bien m'assurer que, si c'est le cas... Parce qu'il y a des
édifices comme ça, là. Il ne faut pas se
leurrer, il y en a. Il y en a plus qu'on pense, même, en plus de ça. Donc, il
faut juste s'assurer qu'on puisse avoir des recours. Et plus on va le dire ici dans le micro, plus on
ne laisse pas place à interprétation, puis plus les gens vont pouvoir
dire : Oui, moi, je suis protégé quand même parce que, justement,
la loi prévoit ça. Donc, je voulais juste...
Mme Laforest : ...clarifier...
Mme Thériault : ...expliquer le pourquoi. Je pense
que ça a le mérite d'être très clair. Donc, je ne peux que souhaiter que ce que vous m'avez répondu sur l'article qui
est là va faire le travail. Et je regarde le sourire du sous-ministre, puis
il fait signe que oui de la tête. Donc, on va dire oui. Parfait. Merci, Mme la
ministre.
Mme Laforest : Parole de
sous-ministre, oui.
Mme Thériault : Parole
de sous-ministre.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que
l'article 52 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons procéder à l'article #. Mme la ministre.
Mme Laforest :
L'article 53 : L'article 1104 de ce code est modifié par le
remplacement, dans le premier alinéa, de «l'élection» par «la
nomination».
Article 53, article 1104 du Code civil
du Québec. Cet article propose de modifier l'expression «l'élection» par «la
nomination». Voici l'article...
(Interruption) Excusez.
Mme Thériault :
...suspension, Mme la Présidente.
Mme Laforest : Je vais vous
demander de suspendre.
Des voix : Ha, ha, ha!
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 15 h 38)
(Reprise à 15 h 39)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va, Mme la ministre? On va reprendre.
Mme Laforest : Oui. L'article 53 : L'article 1104 de ce code est
modifié par le remplacement, dans le premier alinéa, de «l'élection» par
«la nomination».
Article 53, article 1104 du Code civil
du Québec. Cet article propose de modifier l'expression «l'élection» par «la
nomination». Voici l'article 1104 du Code civil du Québec tel que
modifié :
«1104. Dans
les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne
détient plus la majorité des voix à l'assemblée
des copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée
extraordinaire des copropriétaires pour la nomination d'un nouveau
conseil d'administration.
«Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les
90 jours, tout copropriétaire peut le faire.»
Alors, c'est le même article. C'est la même
chose. Avez-vous des commentaires?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée d'Anjou, vous avez des commentaires, une intervention?
Mme Thériault : Il n'y
en a pas, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va?
Mme Laforest :
Oui, ça va.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va? Donc, on va procéder à la mise aux voix.
Est-ce que l'article 53 est adopté?
Des voix :
Adopté.
• (15 h 40) •
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. L'article 54, Mme la ministre.
Mme
Laforest : L'article 54 : L'article 1106.1 de ce code est
remplacé par le suivant :
«1106.1. Dans les
30 jours de l'assemblée extraordinaire, le promoteur doit fournir au
syndicat :
«1° le carnet
d'entretien de l'immeuble et l'étude du fonds de prévoyance;
«2° si l'immeuble
bâti est neuf, les plans et devis indiquant, le cas échéant, les modifications
substantielles qui y ont été apportées pendant la construction par rapport aux
plans et devis d'origine;
«3° la description
des parties privatives prévue à l'article 1070;
«4° tout autre
document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.
«Le promoteur est responsable du préjudice
résultant de son défaut de fournir ces documents et ces renseignements.»
Alors,
l'article 54 propose de créer l'obligation pour le promoteur de remettre au syndicat des copropriétaires
les documents et les renseignements nécessaires à l'administration du syndicat, à la gestion de l'immeuble et à la tenue
du registre de la copropriété. Ces documents et renseignements seraient, dans l'état
actuel du droit, difficiles à obtenir.
Alors, l'article 1106.1
du Code civil tel qu'il se lit actuellement, le 1106.1 :
«Dans
les 30 jours suivant l'assemblée extraordinaire des copropriétaires, le
promoteur doit remettre au syndicat la description des parties
privatives prévue à l'article [70].»
Est-ce que vous
voulez que je lise l'amendement?
Mme Thériault :
S'il vous plaît.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui.
Mme Laforest :
L'article 54. Remplacer, dans le premier alinéa de l'article 1106.1
du Code civil proposé par l'article 54 de ce projet de loi les paragraphes
2°, 3° et 4° par les suivants :
«2° lorsque
l'immeuble est neuf ou qu'il a été rénové par le promoteur, les plans et devis
indiquant, le cas échéant, les modifications
substantielles qui y ont été apportées pendant la construction ou la rénovation
par rapport aux plans et devis d'origine;
«3° les autres plans
et devis relatifs à l'immeuble qui sont disponibles;
«4° les certificats
de localisation relatifs à l'immeuble qui sont disponibles;
«5° la description
des parties privatives prévue à l'article 1070;
«6° tout autre
document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.».
Alors,
cet amendement, justement, prévoit l'obligation pour le promoteur de
remettre les certificats de localisation, qu'on avait ajoutés précédemment.
Puis,
cet amendement précise les règles applicables au promoteur en ce qui concerne
la remise des plans et devis relatifs à l'immeuble, ce qui est vraiment
essentiel et ce qui va sauver énormément de temps également.
Il
propose plus précisément que le promoteur doive remettre les plans et
devis qui indiquent, le cas échéant, les modifications substantielles qu'il a apportées à l'immeuble pendant la
construction ou la rénovation par rapport aux plans et devis d'origine. L'article 54
du projet de loi ne prévoyait cette obligation qu'à l'égard des immeubles
neufs.
Alors, est-ce qu'on
lit l'article amendé?
Une voix :
Vous pouvez.
Mme Laforest : Il propose également... d'ailleurs,
avant, il propose également que le promoteur doive remettre au syndicat
les autres plans et devis qui sont disponibles. Les plans et devis d'origine d'un immeuble non
neuf devront, si possible, être fournis également, de même que les plan
et devis préparés lors de rénovations effectuées dans le passé.
L'article
amendé 1106.1 : «Dans les 30 jours de l'assemblée
extraordinaire, le promoteur doit fournir au syndicat :
«1° le carnet
d'entretien de l'immeuble et l'étude du fonds de prévoyance;
«2°
lorsque l'immeuble est neuf ou qu'il a été rénové par le promoteur, les plans
et devis indiquant, le cas échéant, les
modifications substantielles qui y ont été apportées pendant la construction ou
la rénovation par rapport aux plans et devis d'origine;
«3° les autres plans
et devis relatifs à l'immeuble qui sont disponibles;
«4° les certificats
de localisation relatifs à l'immeuble qui sont disponibles;
«5° la description
des parties privatives prévue à l'article 1070;
«6° tout autre
document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.
«Le
promoteur est responsable du préjudice résultant de son défaut de fournir ces
documents et ces renseignements.»
Très bon amendement.
Une voix : ...
Mme Laforest :
Oui, puis c'est important, vraiment...
La Présidente (Mme Dansereau) : Merci,
Mme la ministre. Je vais céder la
parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault :
Mme la Présidente, très bon amendement qui a été recommandé par le Regroupement
des gestionnaires de copropriété. Donc, effectivement, oui, je pense que c'est important. C'est un très bon amendement.
C'est une demande qu'ils avaient là. Donc, on ne peut pas être en désaccord
avec ça.
Il y avait
aussi l'APCHQ qui recommandait l'adoption de l'article 54 tel qu'il était rédigé. On comprend que
ce qu'on fait, c'est encore mieux, parce qu'on met encore plus d'affaires.
Donc, on ne peut pas s'opposer à ça.
Il y avait les
notaires qui avaient des commentaires aussi, que l'administrateur transitoire
et un représentant du promoteur soient tenus de participer à une rencontre avec
le conseil d'administration dans les 30 jours de la tenue de l'assemblée de transition et de remettre aux administrateurs, là, de cette
rencontre l'information et les documents nécessaires à l'administration
du syndicat, la gestion de l'immeuble et à la constitution des registres de
syndicat.
Donc,
on comprend qu'ils demandent
peut-être juste d'une manière plus précise que l'information soit
transmise quand on transfère la gestion de
l'immeuble au nouveau syndicat. Ça fait que peut-être que vos gens pourraient
regarder ce côté-là, parce qu'il y
avait une autre recommandation aussi qui disait : «Obliger le promoteur à
fournir à l'acheteur d'une fraction
de copropriété un certificat de localisation — là, on l'a mis, mais — global situant le bâtiment sur l'ensemble
du terrain une fois les travaux terminés et un certificat de localisation sur
les parties privatives à jour une fois les travaux d'aménagement terminés sur la partie privative.» Et ils demandaient
également d'«obliger le promoteur à fournir au syndicat lors de la rencontre de transition suivant
l'assemblée de transition ou dès que le certificat de localisation peut être
préparé une copie authentique du certificat
de localisation global situant le bâtiment sur l'ensemble du terrain,
démontrant les parties communes dûment complétées, et une copie
authentique de chacun des certificats de localisation sur partie privative.»
Là, on comprend que, quand on commence un nouveau
syndicat, qu'il y a une nouvelle bâtisse, il y a un grand certificat de localisation pour la bâtisse et qu'il y a des
certificats de localisation pour chacune des parties communes. Donc, le
syndicat, lui, a en sa possession le grand certificat de localisation, et chacun
des copropriétaires a son certificat de localisation de sa partie privative.
Ce
que les notaires demandaient, c'est qu'on puisse remettre aussi une copie du
grand certificat de localisation aux copropriétaires,
d'après ce que j'interprète, là. Donc, là, je me demande... présentement, on ne
l'a pas, ça, parce que c'est le syndicat
qui l'a, c'est le syndicat qui l'a puis, dans le cas d'une transaction, c'est
le syndicat qui transmet au notaire le grand certificat de localisation.
Bien,
la Chambre des notaires demandait à ce que le copropriétaire ait une copie du
grand certificat de localisation, non
pas juste sa partie privative. C'est ce que je comprends, là, d'après la
lecture que je fais de la recommandation de la Chambre des notaires. Je veux juste m'assurer que c'est bien ça, parce
que, présentement, si une transaction se fait, moi, je n'ai pas besoin d'avoir en main le grand
certificat de localisation de la bâtisse avec toutes les affaires. J'ai juste
besoin de ma partie. Ça, c'est ma
responsabilité. C'est à moi de faire établir les certificats de localisation s'il est en bas d'une période de vie de
10 ans de validité.
Par
contre, le syndicat doit remettre quand
même à mon notaire non seulement
mon certificat de localisation, s'il est valide, à défaut, j'en fais un nouveau, mais doit remettre également
le certificat de localisation de l'ensemble de la bâtisse. Et là c'est
le syndicat qui l'a, d'après ce que je comprends.
La Chambre des
notaires demandait lors de la création du syndicat, donc au tout début complètement,
que non seulement on donne et le certificat
de localisation de la partie privative, mais également une copie du certificat
de localisation à chacun des copropriétaires.
J'imagine qu'il doit y avoir une raison pour ça. Peut-être qu'il y a certains
endroits où le certificat de
localisation s'est perdu dans les différentes administrations, entre
guillemets, de copropriété, je vais le dire comme ça, et que, peut-être, on a dû refaire faire un grand
certificat de localisation au bénéfice de tout le monde. Ça fait que c'est
sûr que je pense qu'il doit y avoir certainement une logique derrière cette
recommandation-là.
Puis,
dans la même logique, la Chambre des notaires disait également : «Que le Code civil [...] soit modifié de façon à obliger le promoteur à remettre au syndicat les
plans "tel que construit" de l'immeuble neuf [...] des plans
disponibles pour un immeuble [...] neuf lors d'une rencontre de transition
[avec] le promoteur...» Là, ils mettaient 30 jours. Mais je comprends que, là, vous demandez tous les plans...
l'amendement que vous faites vient en fait non seulement répondre à la
demande du Regroupement des gestionnaires de copropriété, mais également à
celui de la Chambre des notaires.
Et
il y avait une recommandation ici parce
que... Et, si la Chambre des notaires
le fait, c'est parce que j'imagine qu'il doit y avoir une problématique particulière. Ils ont dit : «Que le
Code civil du Québec soit modifié de façon à rendre le promoteur responsable de tout dommage découlant de
son défaut de remplir les obligations découlant de ce qui précède.»
Ça fait que j'imagine que c'est parce
qu'il y a certains endroits où les gens n'ont pas nécessairement remis le
certificat. Est-ce que vous allez le
prévoir quelque part? C'est prévu avec l'amendement que vous nous déposez ou ça
va être prévu plus loin?
• (15 h 50) •
Mme Laforest :
Il est dans l'amendement, mais aussi il serait important de mentionner que,
dans l'article 31, on l'avait fait, l'article, on l'avait déjà
amendé parce qu'on disait, je ne lirai pas tout l'article amendé, mais on
disait au niveau du registre : «Ce
registre contient aussi la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels
il est partie, une copie du plan
cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti ainsi que les certificats de
localisation de l'immeuble s'ils sont disponibles,
le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance...» On l'avait prévue,
l'obligation, dans l'article 1070.
Mme Thériault : C'est beau. J'aurais
juste à ajouter également que l'Organisme
d'autoréglementation de
courtage immobilier du Québec
s'était prononcé sur cet article-là et se réjouissait de la venue de cet article-là.
Donc, je pense qu'avec l'amendement que vous déposez ça répond entièrement aux questionnements qu'on a ici. Il y a juste ma question
par rapport à la copie du
grand certificat de localisation. Oui?
Mme Laforest :
La copie du grand certificat va être au syndicat.
Mme Thériault :
Ah! c'est vrai. Elle l'a, parfait.
Mme Laforest :
Le syndicat va avoir la copie.
Mme Thériault :
C'est beau. O.K. C'est beau. Ça me va.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va?
Mme Thériault :
Oui, ça me va, Mme la Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
commentaires? Donc, nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que
l'amendement de l'article 54 est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Est-ce que l'article 54, tel qu'amendé,
est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci.
Mme Laforest : L'article 55 : L'article 1785 de ce code est
modifié par l'insertion, dans le deuxième alinéa et après «l'acte», de
«ou, le cas échéant, de la réception de la note d'information prévue à la
présente section».
Alors,
l'article 55. Cet article
propose que le délai de 10 jours pour se dédire de sa promesse d'achat
accordée au promettant acheteur d'une
fraction de copropriété divise ou d'une part indivise d'un immeuble à usage
d'habitation puisse commencer à courir lorsqu'il reçoit une note
d'information.
Alors, voici
l'article 1785 du Code civil tel qu'il a été modifié :
«Dès
lors que la vente d'un immeuble a usage d'habitation, bâti ou à bâtir, est
faite par le constructeur de
l'immeuble ou par un promoteur à une
personne physique qui l'acquiert pour l'occuper elle-même, elle doit, que
cette vente comporte ou non le transfert à l'acquéreur des droits du
vendeur sur le sol, être précédée d'un contrat préliminaire par lequel une
personne promet d'acheter l'immeuble.
«Le
contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant
acheteur peut, dans les 10 jours de l'acte ou, le cas échéant, de
la réception de la note d'information prévue à la présente section, se dédire
de la promesse.»
Alors, si on lit l'article
qui amendé, est-ce que je peux lire l'amendement?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Vous déposez un amendement?
Mme Laforest : Alors, l'amendement à 55 : Le deuxième alinéa de
l'article 1785 de ce code est remplacé par le présent :
«Le
contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant
acheteur peut, dans les 10 jours de l'acte, se dédire de la
promesse. Lorsqu'une note d'information doit être remise, le contrat
préliminaire doit également contenir une
stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, si le vendeur fait défaut
de lui remettre cette note lors de la
signature de ce contrat, se dédire de la promesse tant qu'il n'a pas reçu cette
note ou dans les 10 jours de sa réception.»
Alors,
cet amendement vise vise, d'une part, à ce qu'il soit clair que
le promettant acheteur qui n'a pas reçu de note d'information peut se dédire de la promesse tant qu'il ne l'a pas reçue
et, d'autre part, il met l'emphase sur le fait que cette règle trouve application dans les cas où le
promettant acheteur... où le promoteur, excusez, est en défaut de
respecter ses obligations, celui-ci
devant remettre la note d'information au moment de la signature du contrat
préliminaire tel que prescrit par l'article 1787 du Code civil.
Alors,
l'article amendé, 1785 : «Dès lors que la vente d'un immeuble a usage
d'habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de
l'immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l'acquiert pour
l'occuper elle-même, elle doit, que cette vente comporte ou non le transfert
à l'acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée d'un contrat
préliminaire par lequel une personne promet d'acheter l'immeuble.
«Le
contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant
acheteur peut, dans les 10 jours de l'acte, se dédire de la promesse. Lorsqu'une note d'information doit
être remise, le contrat préliminaire doit également contenir une
stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, si le vendeur fait défaut
de lui remettre cette note lors de la signature de ce contrat, se dédire de la
promesse tant qu'il n'a pas reçu cette note ou dans les 10 jours de sa
réception.»
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci, Mme la ministre.
Mme Laforest :
On peut dire que c'est... la note d'information pourrait...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui?
Mme Laforest : Est-ce que vous
voulez? O.K.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui, allez-y.
Mme Laforest : La note d'information.
Alors, si je comprends bien, dans, la note d'information qu'on ajoute à
l'article 55, les noms des architectes, le plan d'ensemble, le plan
général, le budget prévisionnel, une description des installations communes,
les renseignements sur la gérance de l'immeuble, s'il y a lieu, les renseignements
sur les droits d'emphytéose et sur les droits de propriété superficiaires dont
l'immeuble fait état.
Alors, si on comprend que l'acheteur n'a pas
toutes ces notes d'information là, il peut se retirer de son achat.
(Interruption)
Mme Laforest : Qu'est-ce qui se
passe?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je ne sais pas. Est-ce que vous buvez de l'eau?
Mme Thériault :
Excusez-moi, Mme la Présidente. C'est de ma faute cette fois-ci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Non. Je vous cède la parole... à la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Oui. Je vais essayer de reprendre mon sérieux un peu, parce que le
sujet est vraiment très palpitant. Je vous dirais que l'amendement de la ministre a été inspiré en grande partie de la Chambre des notaires qui demandait à ce que la
période de 10 jours commence à courir à partir du moment où les gens ont
reçu la note, effectivement. Je pense que c'est normal de pouvoir le faire, parce que, si tu n'as pas la note, ton
délai de 10 jours, tu ne peux toujours bien pas dire : Bien, j'ai eu le
temps de prendre ma décision. Donc, évidemment, je pense que le délai de
10 jours est important.
Souligner également que l'APCHQ était en accord
avec cet article-là tel qu'il était rédigé. Donc, ils seront certainement encore bien plus en accord avec le
nouvel article qui a été présenté par la ministre, ce qui... pas le
nouvel article, mais l'amendement, Mme la Présidente. Donc, évidemment,
je pense qu'on ne peut pas être contre ça.
Les gens
doivent avoir la possibilité, lorsqu'on fait l'achat d'une copropriété,
d'avoir tous les documents en main pour
pouvoir prendre sa décision. Et je vous dirais que c'est probablement encore... c'est que tu as deux cas de figure, en fait : quand la bâtisse, elle est complètement neuve puis
que le promoteur, il a le devoir de remettre les choses, hein? Parce
qu'entre le moment où tu vas visiter une
nouvelle bâtisse ou tu regardes un condo témoin ou une maison témoin, bien,
évidemment, beaucoup choses se disent, ça fait qu'il faut que les documents soient remis. Puis c'est sûr que,
quand tu parles du marché de la
revente de la copropriété, bien, c'est la même chose encore parce que ça permet
vraiment de voir, à partir du moment où tu as les documents en main, ça
te permet d'avoir toute l'information pour pouvoir prendre une décision
éclairée.
Donc, on
salue, évidemment, et je vais répéter que, lorsque les gens viennent en
commission parlementaire, c'est ça qu'on
veut avoir exactement, parce que chaque professionnel qui oeuvre ici, peu
importe le projet de loi qu'on a devant nous, que ce soit en copropriété ou autre, bien, c'est sûr que les
professionnels, ils sont sur le terrain. Ça fait qu'on voit vraiment les différentes problématiques, particulièrement,
bien, peut-être la Chambre des notaires, parce qu'ils sont au coeur de toutes
les transactions. Donc, je ne peux
que saluer l'amendement de la ministre, avec laquelle on est très en accord,
Mme la Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Est-ce que... Nous allons procéder à la mise aux voix.
Est-ce que l'amendement à l'article 55 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Adopté. Est-ce que l'article 55, tel qu'amendé, est adopté?
Des voix : Adopté.
Mme Thériault : Et est-ce que je peux me permettre,
Mme la Présidente, compte tenu de l'heure, de vous demander de faire la
pause du midi, s'il vous plaît? Pas du midi, de l'après-midi, excusez-moi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, du midi, la pause du midi.
Donc, nous allons prendre une pause pour
quelques minutes. Merci.
(Suspension de la séance à 15 h 58)
(Reprise à 16 h 23)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous étions à l'article 56. Je vais céder la parole à la ministre.
Mme Laforest :
Alors, l'article 56 : L'article 1786 de ce code est modifié par
l'insertion, après le premier alinéa, du suivant :
«Un règlement
du gouvernement peut déterminer d'autres renseignements devant figurer dans le
contrat préliminaire.»
Alors, l'article 56.
Cet article propose de permettre au gouvernement de prévoir de nouvelles
exigences quant au contenu du contrat préliminaire. Alors, voici
l'article 1786 du Code civil du Québec tel que modifié :
«Outre qu'il
doit indiquer les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur, les
ouvrages à réaliser, le prix de
vente, la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l'immeuble, le
contrat préliminaire doit contenir les informations utiles relatives aux
caractéristiques de l'immeuble et mentionner, si le prix est révisable, les
modalités de la révision.
«Un règlement
du gouvernement peut déterminer d'autres renseignements devant figurer dans le
contrat préliminaire.
«Lorsque le contrat préliminaire prescrit une
indemnité en cas d'exercice de la faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder
0,5 % du prix de vente convenu.»
Alors, au
niveau des informations additionnelles, qu'on peut dire, bien, dans le contrat
préliminaire, qu'est-ce qu'on demanderait,
c'est que le document par lequel une personne promet d'acheter un immeuble à
usage d'habitation, bâti ou à bâtir,
bien important, la personne acquiert l'immeuble pour l'occuper elle-même, la
vente est faite par le constructeur de l'immeuble
ou le promoteur. Ce document doit contenir les renseignements suivants :
le nom et adresse du vendeur et du promettant
acheteur, les ouvrages à réaliser, le prix de vente, la date de délivrance, les
droits réels qui grèvent l'immeuble, dont
les servitudes et les hypothèques, les informations utiles relatives aux
caractéristiques de l'immeuble, si le prix est révisable, les modalités
de la révision. Merci
La Présidente (Mme Dansereau) :
Commentaires? Interventions?
Mme Thériault : ...l'article 56, et j'imagine que la recommandation de la Chambre des notaires, qui disait : «Que le Code
civil oblige le vendeur à indiquer au
contrat préliminaire prévu à l'article 1785 du Code civil du Québec la superficie de la partie
privative, une description précise des espaces intérieurs et, le cas échéant,
extérieurs qu'inclut cette superficie, la méthode utilisée pour mesurer ainsi que les parties communes à usage
restreint qui sont comprises, le cas échéant, dans cette superficie»,
j'imagine...
Mme Laforest : Oui, les informations...
Mme Thériault : Est-ce que c'est dans cet article-là ou si c'est à un
autre article? Parce
qu'on parlait de l'article 1785.
Mme Laforest :
O.K. Dans le document, on a ici les informations utiles relatives aux
caractéristiques de l'immeuble, mais, par pouvoir réglementaire, on va
pouvoir ajouter ces notifications-là spéciales.
Mme Thériault : ...dans le pouvoir réglementaire du
gouvernement, la demande de la Chambre des notaires sera prise en compte où vous allez le mettre
précisément. À ce moment-là, quand vous allez publier le règlement, la
Chambre des notaires devrait applaudir, c'est ça?
Mme Laforest : Exact.
Mme Thériault : O.K. Mon
collègue...
La Présidente (Mme Dansereau) :
...donner la parole au député de Nelligan.
M. Derraji :
Merci, Mme la Présidente. Juste de l'information par rapport à «un règlement du
gouvernement peut déterminer d'autres renseignements devant figurer dans
le contrat préliminaire». De quels renseignements s'agit-il?
Mme Laforest :
En fait, c'est tous les restaurants... les restaurants, tous les grands
segments qu'on va pouvoir ajouter par...
Non, c'est... En fait, c'est tous les renseignements. Il y a d'autres
renseignements qu'il va être important de notifier par règlement, puis
c'est ça qu'on donne le pouvoir maintenant de le faire par la suite.
M. Derraji : ...des exemples?
Avez-vous des exemples?
Mme Laforest :
Bien, un exemple... Par exemple, des ajouts, comme on vient d'en mentionner un,
ça, ça en est un. Alors, par pouvoir réglementaire, on va pouvoir
ajouter des demandes comme ça.
M. Derraji :
Mais ça ne serait pas intéressant de les préciser, genre : D'autres
renseignements, par exemple, tel, tel, tel?
Parce que, là, ça reste... juste, ça laisse... c'est très vague, et, je ne sais
pas, si on le précise, ça va plus améliorer le...
Mme Laforest : Oui, sauf qu'il peut y en avoir peu, il peut y en
avoir plusieurs. Alors, c'est normal, cette procédure-là, de fonctionner par habilitation réglementaire,
parce qu'à ce moment-là il faut vraiment prendre le temps de bien
préciser quel ajout on va ajouter, à ce
moment-là, pour l'immeuble. Parce qu'il peut y en avoir plusieurs. Il peut y en
avoir peu, mais il peut y en avoir plusieurs aussi. Alors, c'est la
méthode qu'on doit prendre pour faire ça.
M. Derraji : O.K. Est-ce que le
sous-ministre a des exemples?
Mme Laforest : Il y en a
plusieurs...
M. Derraji :
C'est juste...
Mme Laforest :
Bref, c'est pour être certains qu'on puisse les ajouter, pour ne pas en
oublier, justement, comme vous dites.
Il y a ceux-là, mais il faut vraiment prendre le temps de bien étudier pour
savoir : Est-ce qu'on en oublie? Si on en oublie, on peut en
ajouter, puis c'est comme ça qu'on fonctionne.
M. Derraji :
Donc, si j'ai bien compris, l'ajout «d'autres renseignements», au pluriel,
c'est voulu, le laisser vague, pour éviter, s'il y a un oubli, que vous
trouviez une porte de sortie.
Mme Laforest :
Et voilà.
Une voix :
Dans le contrat préliminaire.
M. Derraji :
Oui, oui, dans le contrat préliminaire. Donc, au fait, l'assurance que vous
vous donnez, c'est juste s'il y a un oubli. Quand on dit que, s'il n'est
pas énuméré avant dans le contrat préliminaire, on peut l'interpréter,
«d'autres renseignements».
Mme Laforest :
Interpréter, peut-être, non, mais en ajouter, oui. Mais interpréter...
M. Derraji :
O.K. Oui, oui, ajouter. Oui, ajouter, ajouter, ajouter.
Mme Laforest :
O.K. Oui. O.K. C'est bon.
M. Derraji :
Au fait, interpréter le texte, mais ajouter les renseignements.
Mme Laforest :
Oui.
La Présidente
(Mme Dansereau) : D'autres interventions?
• (16 h 30) •
Mme Thériault : ...Mme la Présidente, que je trouve ça intéressant qu'on
puisse le mettre, parce que... puis je vais le parallèle avec la protection des consommateurs. Souvent, la
protection des consommateurs va déterminer, par règlement, le type de
contrat qui sera signé, soit, exemple, dans le cas des prêteurs sur gages, le
contrat d'assurance... pas le contrat d'assurance,
mais le contrat pour les agences de voyage, le contrat de location automobile,
les contrats d'assurance, les contrats de
crédit à tempérament, etc. Souvent, c'est l'Office de la protection du
consommateur qui va décider qu'est-ce qu'il va mettre dans le contrat.
Donc,
on a pris soin de sortir ce qui... la possibilité qui était auparavant dans la
loi. Chaque fois qu'on rajoute des nouvelles
sections, donc quand on a fait les autres sections, dernièrement, on donnait un
pouvoir réglementaire. Et, dans le pouvoir
réglementaire, à ce moment-là, le formulaire en entier, entre guillemets, était
à la charge de l'Office de la protection des consommateurs, qui faisait que, dans le contrat, exemple, les condos
à temps partagé, O.K., on va dire ça comme ça, là, le «time-sharing», O.K., le fameux «time-sharing»,
avant, n'était pas encadré. Maintenant, il relève de la Loi de la
protection du consommateur. On a veillé à mettre certaines informations dans
les contrats.
Donc,
on a donné le pouvoir réglementaire à l'Office de la protection du consommateur
pour définir des contrats puis
qu'est-ce qu'on devait retrouver obligatoirement au contrat. Donc, on lui a
donné ça avec un pouvoir réglementaire, puisque c'est un nouveau champ d'application, ce qui permet de dire,
bien, ce qui est à jour aujourd'hui, ce qui est à date aujourd'hui puis ce qui n'existe pas encore dans
cinq ans puis dans 10 ans, comme... Tu sais, comme les adresses de
courrier électronique, là, ça n'a l'air de rien,
mais, voilà 25 ans, on n'en avait pas ou on en avait très peu. On avait
tous des fax, mais pas de courrier
électronique. Donc, ce qui fait que ça permet vraiment de se garder de la marge
de manoeuvre. Ça fait que je trouve
ça sage de voir que, dans le contrat préliminaire, il pourrait y avoir, pour
besoin x... puis je vais donner, exemple, les zones d'intervention spéciales. Tu sais, ça fait partie aussi d'une
nouvelle donne qu'on n'avait pas auparavant, quand tu faisais une transaction. Ça fait que, là, c'est sûr que tu
peux avoir des édifices à condo qui pourraient se retrouver là-dedans
avec une obligation de déclaration du
vendeur, mettons. Tu l'as pour différentes choses, là. Ça fait que c'est sûr
que je trouve intéressant qu'on se donne le pouvoir, par règlement, de
pouvoir le faire. Donc, je suis très, très heureuse de voir que... Comparativement au fait qu'habituellement on met
tout dans la loi, bien, on ne peut rien changer si on ne rouvre pas la
loi.
Mme Laforest :
Il faut recommencer, oui.
Mme Thériault :
Alors que, là, on va pouvoir vraiment venir faire, dans le contrat
préliminaire, de faire les modifications qui
s'imposent en consultant évidemment les premières personnes interpelées, ce qui
permet qu'à partir du moment où on voit
qu'il y a une différente problématique qui va se pointer, que ce soit du
promoteur quand il vend ses unités différentes
dans une nouvelle copropriété, avec toutes les formes de copropriété qu'on a,
comme on a parlé, que ce soit de la copropriété
en hôtel, de la copropriété en industrie ou mixte, bien, c'est sûr qu'il peut y
avoir différentes choses aussi à fournir. Donc, je trouve ça vraiment
intéressant qu'on puisse se donner la possibilité de le faire par règlement.
Donc, c'est une grande avancée, en fait.
Mme Laforest : On se protège
puis, en même temps, on ouvre une porte.
Mme Thériault :
Oui. Mais c'est une grande avancée. Je pense que tous ceux qui évoluent dans le
secteur de la copropriété devront être certainement très, très heureux de voir
qu'on va se donner une marge de manoeuvre du côté du règlement.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que
l'article 56 est adopté?
Des voix :
Adopté.
Mme Laforest :
L'article 57 : L'article 1787 de ce code est modifié par le
remplacement du premier alinéa par le suivant :
«Lorsque la vente
porte sur une fraction de copropriété divise ou sur une partie indivise d'un
immeuble à usage d'habitation, le vendeur doit remettre au promettant acheteur,
lors de la signature du contrat préliminaire, une note d'information; il doit également remettre cette note lorsque la vente
porte sur une résidence faisant partie d'un ensemble de résidences ayant
des installations communes.»
Alors,
l'article 1787 du Code civil du Québec. Cet article propose de rendre
obligatoire la remise d'une note d'information pour tous les projets
immobiliers qui comportent moins de 10 unités de logement.
Il propose également
de rendre obligatoire la remise de cette note lorsque la vente porte sur une
résidence faisant partie d'un ensemble de résidences ayant des installations
communes, peu importe le nombre de résidences.
Alors,
l'article qui est... tel que modifié, l'article 1787 : «Lorsque la vente porte sur une fraction de
copropriété divise ou sur une part
indivise d'un immeuble à usage d'habitation, le vendeur doit remettre au
promettant acheteur, lors de la signature
du contrat préliminaire, une note d'information; il doit également remettre
cette note lorsque la vente porte sur une résidence faisant partie d'un
ensemble de résidences ayant des installations communes.
«La
vente qui porte sur la même fraction de copropriété faite à plusieurs personnes
qui acquièrent ainsi sur cette fraction un droit de jouissance,
périodique et successif, est aussi subordonnée à la remise d'une note d'information.»
Alors,
à titre d'information supplémentaire, on donne la possibilité d'élargir les personnes qui peuvent bénéficier d'une note d'information, évidemment.
La note d'information n'est remise aux acheteurs que dans le cas d'un
immeuble neuf de plus de 10 unités
d'habitation. Les renseignements nécessaires pour un acheteur pour faire un achat éclairé
sont pourtant souvent les mêmes, et peu importe la taille de l'Immeuble.
Merci.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Commentaires? Mme la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Oui, Mme la Présidente. Dans le mémoire de la Chambre
des notaires... puis la ministre
a parlé de 10 unités et plus,
mais, dans le mémoire de la Chambre
des notaires, la recommandation était à l'effet... 1.2.1 : «Rendre la note d'information dans les copropriétés résidentielles neuves
obligatoire, même dans les projets de moins de 10 unités
d'habitation.» Là, on le rend obligatoire, là.
Mme Laforest :
...
Mme Thériault :
O.K. Ce n'est pas juste en haut de 10, c'est au complet.
Mme Laforest :
...
Mme Thériault : Bien, c'est
parce que, dans l'article qui est là, on l'enlève. Dans l'article qu'on a
devant nous, on dit :
L'article 1787 de ce code est modifié par le remplacement du premier alinéa, donc, vous l'enlevez complètement, puis on
dit : «Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise ou
sur une part indivise d'un immeuble à usage d'habitation,
le vendeur doit remettre au promettant acheteur, lors de la signature du
contrat préliminaire, une note d'information; il doit également remettre cette note lorsque la vente porte sur
une résidence faisant partie d'un ensemble de résidences ayant des installations
communes.» Et là, dans votre note explicative, on dit : «Cet article
propose de rendre obligatoire la remise d'une note d'information pour tous les
projets immobiliers qui comportent moins de 10...» O.K., ça fait que c'est eux
autres aussi, ils le disent...
Une voix :
...
Mme Thériault : Non, c'est parce qu'ils l'enlèvent, parce que ça, ici,
c'était 10 et plus. Ça fait que, là, s'ils l'enlèvent, c'est tout au
complet.
Mme Laforest :
C'est ça qu'on vient enlever. On enlève, en fait, «comporte au moins
10 unités de logement», ça, on l'enlève.
Mme Thériault : Pour le mettre partout, partout. O.K. Regarde ici :
«...qui comportent moins de 10...» «...pour tous les projets immobiliers[...]. [...]également de rendre obligatoire la
remise de cette note lorsque la vente [d'une] résidence faisant
partie...» O.K., excusez-nous. J'avais mal...
(Consultation)
Mme Thériault : Par contre, ils avaient une deuxième demande aussi :
«Obliger le syndicat, moyennant des frais raisonnables, à remettre à un copropriétaire, dans un délai de
15 jours [...] la demande, [de] document d'information
mentionné ci-dessus.» Est-ce qu'on le touche ça?
(Consultation)
Mme Laforest :
C'est ça, on l'a fait dans l'article 35, on l'avait...
Mme Thériault : ...fait
ailleurs, O.K., parfait. C'est beau. O.K.,
c'est couvert. C'est bon pour la Chambre
des notaires.
Bon,
vous allez être heureuse de voir que l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du
Québec accueille aussi favorablement les modifications prévues à 1787. O.K.
Parfait. C'est bon. Oui.
Mme Laforest :
Merci.
Mme Thériault :
C'est bon.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Nous allons passer à
la mise aux voix. Est-ce que l'article 57 est adopté?
Des voix :
Adopté.
Mme Laforest : Article 58 : L'article 1788 de ce
code est modifié par le remplacement, dans le premier alinéa, de «Elle»
par «Outre les renseignements prescrits par règlement du gouvernement, elle».
Alors,
cet article propose de permettre au gouvernement de prévoir de nouvelles exigences quant au
contenu de la note d'information. Voici l'article 1788 tel que
modifié :
«La note d'information
complète le contrat préliminaire. Outre les renseignements prescrits par règlement
du gouvernement, elle énonce les noms des
architectes, ingénieurs, contracteurs, constructeurs et promoteurs et contient
un plan de l'ensemble du projet immobilier
et, s'il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le
sommaire d'un devis descriptif; elle
fait état du budget prévisionnel, indique les installations communes et fournit
les renseignements sur la gérance de
l'immeuble, ainsi que, s'il y a lieu, sur les droits d'emphytéose et les droits
de [copropriété] superficiaire dont l'immeuble fait l'objet.
«Une copie ou un
résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d'indivision et du
règlement de l'immeuble, même si ces documents sont à l'état d'ébauche, doit
être annexé à la note d'information.»
Mais je crois qu'on
l'avait déjà...
(Consultation)
Mme Laforest :
On l'avait déjà fait, ça, hein? Je vais juste vérifier quelque chose.
Des voix :
...
Mme Laforest :
Ah! c'est dans le contrat préliminaire, c'est le même principe, O.K., oui,
c'est ça. O.K. Alors, ici, c'est le
complément pour la note d'information qu'on avait travaillée auparavant,
précédemment, dans le contrat préliminaire.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va?
Mme Thériault : La Chambre des notaires du Québec avait des
recommandations aussi, qui disaient d'«ajouter aux mentions obligatoires dans la note d'information toutes les informations relatives au plan
de garantie». On n'a pas parlé des plans
de garantie nulle part à date, puis je trouve que c'est important
aussi, parce qu'il y a des copropriétés qui sont sous l'égide des
plans de garantie, il y en a d'autres qui ne le sont pas.
Mme Laforest :
...par règlement également.
• (16 h 40) •
Mme Thériault : Ne bougez pas,
là. «...toutes les informations relatives au plan de garantie — ce
qui veut dire l'identification de l'administrateur, le numéro de
l'enregistrement de l'unité, le contenu de garantie, on voit qu'ils vont vraiment dans le plan... pardon, dans tous les
détails, obligation du constructeur, procédure et délai de réclamation,
référence à la brochure, le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs. Le texte de cette information pourrait être
uniforme et obligatoire. Il pourrait [être], par exemple, [...]imposé
par règlement.»
C'était une de leurs
recommandations, parce que, là, vous, dans ce qu'on a, c'est : «Outre les
renseignements prescrits par règlement du
gouvernement, elle énonce — et là vous allez vraiment dans le détail — les noms des architectes, [des] ingénieurs, [des] constructeurs [...]
promoteurs et contient un plan de l'ensemble du projet immobilier[...], s'il y
a lieu, [...]plan général de développement
du projet, [...]le sommaire d'un devis...» Bon, on dit tout ce qu'on veut, mais
nulle part on ne fait mention des
détails du plan de garantie. Ça fait qu'il m'apparaîtrait peut-être opportun,
dans la nomenclature quand on dit
«elle énonce les noms des architectes, [des] ingénieurs, constructeurs et
promoteurs», on pourrait peut-être juste faire un petit amendement pour dire nommément les
informations disponibles sur le plan de garantie pour s'assurer qu'ils soient
là.
Mme
Laforest : ...je discutais tout à l'heure avec la Régie du bâtiment,
on l'avait... on avait travaillé un article qui touchait à ça, mais je
vais vérifier, parce que...
Mme Thériault : Ça ne
touche pas la copropriété.
Mme Laforest : ...parce qu'on
va le déterminer également par règlement, là...
Mme Thériault : Bien,
c'est parce que ce n'est pas clair.
Mme Laforest : ...qu'on va
pouvoir inclure ces demandes-là dans notre règlement, mais je vais vérifier.
(Consultation)
Mme Laforest : C'est bon. Alors, il va falloir le déterminer par
règlement. Par
contre, j'entends la demande,
puis c'est vrai que c'est vraiment
important, considérant le plan de garantie. Mais, en fait,
il va falloir le faire, parce que c'est quand même une grande procédure, il
va falloir le déterminer par règlement, mais c'est vrai que ça concerne le questionnement
au niveau du plan de garantie, mais ce n'est pas ici qu'on pourrait inclure ça,
mais je comprends que c'est important de...
Mme Thériault : Mais c'est parce que moi, je
pense qu'il faut l'écrire quelque part, O.K., parce que, si on prend la peine, dans la
loi, dans l'article de loi, on dit ici : «La note d'information complète
le contrat préliminaire. Outre les renseignements prescrits par règlement du gouvernement», on vient dire précisément qu'on énonce des noms des
architectes, des ingénieurs, des
constructeurs, des promoteurs et qu'on tient un plan de l'ensemble.
On énumère, là. Moi, je voudrais juste qu'on fasse un petit amendement...
Mme Laforest : ...quelque
chose, parce que je me demande...
Mme Thériault : ...puis qu'on écrive «le plan de garantie, s'il y a
lieu», parce qu'il n'y a pas un plan de garantie dans tout.
Mme Laforest : C'est ça que je suis en train de voir, tu sais,
si on indique «plan de garantie» ou encore si on met un petit ajout au
niveau de la garantie de l'immeuble. On vérifie.
Mme Thériault : O.K. Ça
fait qu'on suspend?
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce que vous voulez qu'on suspende, Mme la ministre, quelques minutes?
Mme Thériault : Le temps
qu'on fait les vérifications.
Mme Laforest : On peut
suspendre.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre quelques minutes.
(Suspension de la séance à 16 h 43)
(Reprise à 16 h 53)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux. Mme la ministre.
Mme
Laforest : Alors, on est en
train de composer l'ajout qu'on va insérer dans l'article, là, sauf que je
vais le relire pour l'avoir en tête, si vous voulez bien, l'article
1788 :
«La note d'information complète le contrat
préliminaire. Outre les renseignements prescrits par règlement, elle énonce les
noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs et contient un
plan de l'ensemble du projet immobilier et,
s'il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le
sommaire d'un devis descriptif; elle fait état du budget prévisionnel, indique les installations communes et
fournit les renseignements sur la gérance de l'immeuble, ainsi que, s'il
y a lieu, sur les droits d'emphytéose et les droits de propriété superficiaire
dont l'immeuble fait l'objet.»
Et ici on va
insérer : «Elle — en parlant de la note d'information — indique également, s'il y a lieu, que
l'immeuble est visé par un plan de garantie et les modalités qui permettent au
promettant acheteur d'en prendre connaissance.»
Puis là on continue :
«Une copie ou un résumé de la déclaration de
copropriété ou de la convention d'indivision et du règlement de l'immeuble,
même si ces documents sont à l'état d'ébauche, doit être annexé à [cette] note
d'information.»
Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, vous déposez cet amendement?
Mme Laforest :
Oui, l'amendement est déposé.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K. Donc, on va le distribuer. Oui, c'est ça.
Une voix : ...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui. C'est parce qu'on va distribuer l'amendement.
(Consultation)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, je vais céder la parole à la députée d'Anjou, s'il y a
des commentaires.
Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Évidemment, je vais saluer le fait que les légistes ont
travaillé assez rapidement
à écrire un amendement qui est vraiment conforme à l'essence de la discussion que j'ai
soulevée comme problématique, parce
que ce qui peut arriver, c'est que,
dans la copropriété, puis souvenez-vous, Mme la Présidente,
quand on a parlé de l'inspection en
bâtiment, on a parlé des copropriétés avec un nombre d'étages qui n'étaient pas
nécessairement soumis à la même réglementation, notamment au
niveau des plans de garantie. Il y a
aussi les responsables du plan de garantie qui sont venus nous parler également. Puis c'est sûr que, pour moi, quand tu achètes
une nouvelle unité d'un plus petit plan de copropriété, je vais le dire
comme ça, là, pour qu'on puisse comprendre, c'est sûr que, quand tu as une
bâtisse de 10 étages, oublie ça, là, tu
sais, ce n'est pas le plan de garantie des maisons neuves, mais tu peux avoir
un plan de garantie du promoteur qui
va s'appliquer puis tu as... Ça, c'est un plan de garantie fait avec le
promoteur. Après ça, tu as l'autre plan de garantie qui, lui, va couvrir automatiquement les édifices de trois étages et moins ou
quatre, s'il y a des terrasses, O.K., parce que tu
peux avoir des deux étages. Donc, il est évident que, dans les deux cas, il y a
des plans de garantie, mais ce n'est pas les mêmes plans de garantie.
Puis quand tu viens pour acheter sur le marché,
quand tu es le premier acheteur, ça va, parce que le promoteur immobilier va te dire : Vous avez le plan de
garantie, notre plan de garantie privé qu'on souscrit avec notre association de constructeurs ou celui qu'on a avec telle entreprise, voici ce qu'il va
couvrir, telle affaire, telle affaire, telle affaire. Puis, la plupart du temps, les cinq premières années, souvent, les contributions au fonds de
prévoyance vont être plus basses parce qu'il
y a une garantie, mais ce qui n'empêche pas qu'au bout de 20 ans,
25 ans, il va falloir quand même changer le toit. Donc, plus vite on met de l'argent, mieux c'est,
mais c'est une autre question. Sauf que les plans de garantie, que ce
soit celui du promoteur, peut ne pas couvrir la même chose que le plan de
garantie des maisons neuves, qui est le plan de garantie officiellement reconnu
pour les nouvelles bâtisses en bas de trois étages, dont les copropriétés
aussi.
Ça fait que
c'est sûr que c'est important que les gens, un, aient connaissance qu'il y a un
plan de garantie. Puis là, ici, ce
qu'on vient faire, c'est qu'en plus de déterminer, vous, par règlement, tout ce
qui devrait être transmis comme information dans la note, bien, le plan de garantie, il est vraiment hyperimportant,
parce que, souvent, les gens ne font pas la différence entre le plan de garantie du groupe qui existe
présentement, qui est reconnu, qui est GCR, ou le plan de garantie du
promoteur. Ça fait que ça permet, un, de voir qu'il y a une différence. Ça fait
que j'espère et j'imagine que, dans le règlement du gouvernement, il va y avoir une nuance de faite entre les deux aussi,
savoir si c'est le plan de garantie GCR ou si c'est un plan d'un
promoteur qui a une garantie.
Mme Laforest : Oui.
Mme Thériault : Parfait, c'est beau, je voulais
vous l'entendre dire pour sécuriser les gens qui nous suivent. Donc,
évidemment, à ce moment-là, quand vous allez élaborer le règlement, là, vous
allez pouvoir prendre connaissance des différents
exemples de plans de garantie qui puissent exister, que ce soit soit fait par
GCR ou par un promoteur, pour voir qu'est-ce
qu'il y a comme information qu'on ne doit pas passer à côté pour donner comme
information à la note au promettant acheteur.
Donc, évidemment, ça permet d'avoir un meilleur portrait de savoir que, si
jamais il y a une infiltration d'eau au bout de quatre ans dans tes fenêtres, chose qui peut arriver, là,
honnêtement, ton plan de garantie, si tu es dans GCR, il te le couvre,
c'est couvert. Dans ta garantie du promoteur, peut-être que ce n'est pas
couvert.
Ça fait que
c'est sûr que quelqu'un qui est plus sensible à ça ou qui a déjà eu une maison
neuve avec un plan de garantie fait
par GCR, lui, il va certainement... lui ou elle va certainement poser la
question sur les protections qu'offre le plan de garantie. Donc, c'est sûr que, dans la note, ça peut faire la
différence entre... tu sais, si tu as un plan de garantie puis tu en as
un qui est meilleur que l'autre, qui peut être peut-être meilleur que l'autre.
Une voix : ...
Mme Thériault : Le plan de garantie pour GCR, c'est
cinq ans, mais le plan de garantie du promoteur, je ne sais pas s'il a
une durée différente. C'est une bonne question.
M. Derraji : ...
Mme Thériault : Mme la Présidente, mon collègue a
vraiment une question pertinente, peut-être, s'il pouvait le...
• (17 heures) •
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, je vais vous céder la parole.
Une
voix : Oui, allez-y.
M. Derraji :
Juste une question par rapport aux plans de garantie, la durée, que ce soit
celle du promoteur ou l'autre qu'on disait...
Mme Thériault :
La GCR, c'est cinq ans.
M. Derraji :
GCR, c'est cinq ans.
Mme Laforest :
Mais les autres, c'est variable. Je pense que ça dépend des promoteurs. On va
vérifier.
M. Derraji :
O.K.
Mme Laforest :
Mais je crois que c'est variable. C'est toujours... il me semble que c'est
variable, hein? Bonne question.
M. Derraji :
Parce que ça laisse... le plan de...
Mme Laforest : Mais, dans l'article, en fait, dans cet amendement-là,
ça ne change absolument rien. Au contraire, on considère maintenant
la situation des plans de garantie. On ne parle pas des...
M. Derraji :
Le plan de garantie comme obligatoire.
Mme Laforest :
Exactement.
Mme Thériault : Ça fait qu'à ce moment-là... Excusez, Mme la Présidente. Ça fait qu'à ce moment-là ça veut
dire que, fort probablement, dans les questions que vous allez mettre dans le règlement
du gouvernement, vous allez demander la durée du plan de garantie pour vous assurer... parce que
tu peux avoir un plan de garantie, mettons, qui va dire : Cinq ans pour ça, trois ans pour ça, quatre ans pour ça, ça
peut être à géométrie variable, tout dépendant des différentes
composantes.
M. Derraji :
Bien, c'est là la question qu'est-ce que le gouvernement...
Mme Thériault :
C'est ça, c'est pour ça que ta question est pertinente dans le règlement.
M. Derraji : ...est-ce que le gouvernement, le législateur,
a le droit d'exiger un minimum par
rapport au plan de garantie? Parce
que, là, ma compréhension, un peu...
je peux être à côté de la plaque. Je vois l'ajout d'un plan de garantie. Est-ce
que, d'un point de vue légal, vous pouvez imposer un plan de garantie
avec une certaine limite dans le règlement
sans que le promoteur... bien, pour moi, un plan de garantie, c'est trois mois.
Mme Laforest : Oui, sauf que, là, on ne l'impose pas, là. Ce
n'est pas une imposition d'un plan de garantie, là.
M. Derraji :
Oui, il le déclare, qu'il a un plan de garantie. O.K.
Mme Laforest :
Mais ce n'est pas une imposition, c'est une question de déclaration du plan.
M. Derraji :
O.K.
Mme Laforest :
C'est bon.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Ça va? Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Thériault : Oui, la ministre
a totalement raison. C'est qu'on ne l'impose pas, c'est que tu
as une obligation de le déclarer.
Puis la ministre, ce qu'elle va
pouvoir faire dans le règlement
du gouvernement, c'est s'attarder à, s'il y a un plan de garantie faite par le promoteur, que le promoteur soit dans l'obligation de divulguer quel effet ou élément de son plan de garantie est
bon pour trois ans, quatre ans, cinq ans, s'il y a des durées variables, de le
déclarer dans la note d'information qui sera transmise, parce qu'on parle toujours de la note dans la
modification qui est ici, donc qui sera transmise au promettant
acheteur. Donc, on aura toute l'information.
Mme Laforest :
Exact. Parce que, juste un petit exemple, puis c'est ça, tantôt, qu'on disait,
parfois, on achète une copropriété
puis on ne le sait même pas qu'il y a un plan de garantie. Alors, c'est pour ça
qu'on vient dire maintenant que c'est important de le dire, de le
déclarer.
M. Derraji :
...il est pertinent. Oui, oui.
Mme Laforest : C'est bon?
Mme Thériault :
Parfait.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Ça va? Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que
l'amendement à l'article 58 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'article 58, tel qu'amendé, est adopté?
Des voix : Adopté.
Mme Thériault : Adopté, Mme la Présidente, et je
suis heureuse de dire que c'est vraiment... C'est la Chambre des
notaires qui a inspiré cet amendement-là... qui a inspiré la question, d'abord,
de toute façon, qu'on puisse soulever la question
des plans de garantie. Donc, vous voyez, encore une fois, je pense, c'est
important de mentionner que, lorsque les gens viennent nous faire des
recommandations, ça peut être très pertinent.
Donc, avant
l'article 59, Mme la Présidente, je vais avoir un amendement à 58.1, s'il
vous plaît. Ne bougez pas... Oui, je
vais le lire, parce que c'est... c'était aussi... Non, je vais vous demander
une suspension, Mme la Présidente. Je vais en discuter avec mes
collègues de l'autre côté pour savoir si je le dépose ou pas, s'il vous plaît.
Mme Laforest : De toute façon,
on a déjà un amendement. Ça serait peut-être intéressant de voir...
Mme Thériault : Non,
mais c'est avant, c'est avant le 59.
Mme Laforest : Ah! avant ça.
O.K.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, c'est 58.1.
Mme Thériault : Oui, puis c'est parce que je veux
juste être sûre qu'on ne le traite pas ailleurs non plus, donc... parce qu'on n'en a pas parlé ce matin. C'est comme
l'article qui manquait tout à l'heure. Ça fait que juste pour être bien
sûre.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K., nous allons suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 17 h 4)
(Reprise à 17 h 7)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux. Mme la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Je ne présenterai pas d'amendement
parce que l'amendement que je m'apprêtais à présenter a été traité dans d'autres articles que nous avons
déjà étudiés. Donc, on peut passer à l'article 59 du projet de loi, Mme
la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest :
L'article 1791 de ce code est modifié :
1° par le
remplacement, à la fin du deuxième alinéa, de «et les charges annuelles à
payer, y compris, le cas échéant, la contribution au fonds de
prévoyance» par «ainsi que le montant annuel des contributions aux charges
communes»;
2° par l'ajout, à la fin, de l'alinéa
suivant :
«Lorsque les
sommes prévues au budget prévisionnel établi par le promoteur pour les
exercices financiers pendant lesquels
il contrôle le syndicat sont inférieures aux sommes ayant dû être engagées par
le syndicat pour le premier exercice financier
complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le promoteur
doit lui rembourser la différence entre les sommes prévues et les sommes
effectivement engagées. Toutefois, il n'y est pas tenu dans la mesure où cette
différence est attribuable à des décisions prises par le syndicat à compter du
jour de la nomination d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de
ce contrôle.»
Alors, cet article
fait partie d'une série d'articles qui proposent d'uniformiser la terminologie utilisée dans le Code civil pour désigner l'ensemble des dépenses qui
doivent être supportées collectivement par les copropriétaires, les
charges communes.
De plus, il
propose de prévoir que le promoteur est tenu de rembourser au syndicat la différence
entre les sommes indiquées au budget prévisionnel, et celles
effectivement engagées lorsque cette différence lui est attribuable.
Alors, dans
l'article 1791, le budget prévisionnel doit être établi sur une base
annuelle d'occupation complète de l'immeuble.
Dans le cas d'une copropriété divise, il est établi pour une période débutant
le jour où la déclaration de copropriété est interdite.
Le budget comprend notamment un état
des dettes et des créances, des recettes et débours et des charges communes.
Il indique aussi, pour chaque fraction, les
impôts fonciers susceptibles d'être dus, le taux de ceux-ci ainsi que le
montant annuel des contributions aux charges communes.
Lorsque
les sommes prévues au budget prévisionnel établi par le promoteur pour les
exercices financiers pendant lesquels
il contrôle le syndicat sont inférieures aux sommes ayant dû être engagées par
le syndicat pour le premier exercice financier
complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le promoteur
doit lui rembourser la différence entre les sommes prévues et les sommes
effectivement engagées. Toutefois, il n'y est pas tenu dans la mesure où cette
différence est attribuable à des décisions prises par le syndicat à compter du
jour de la nomination d'un nouveau conseil d'administration après la perte de
contrôle du promoteur sur le syndicat.
Alors,
l'amendement est indiqué comme ceci : Modifier le
troisième alinéa de l'article 1791 du Code civil proposé par le paragraphe 2° de l'article 59 du
projet de loi par l'insertion, après «sont inférieures», de «de plus de
10 %».
Alors,
l'amendement qu'on fait vise à préciser que le promoteur est responsable des
sommes engagées par le syndicat seulement si elle excède de plus de
10 % les sommes indiquées au budget prévisionnel. Merci.
• (17 h 10) •
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je vais céder la parole...
Mme Laforest :
Alors...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je m'excuse, Mme la ministre. Vous aviez
terminé?
Mme Laforest :
Bien, en fait, je voudrais expliquer justement pourquoi qu'on a fait un
amendement au niveau du 10 %.
Alors, on prévoit une marge de manoeuvre pour les promoteurs qui doivent
établir un budget prévisionnel... permet d'éviter les abus. En effet, certaines situations qui amènent des
dépenses excédentaires sont hors du contrôle du promoteur.
Par exemple, le
promoteur ne doit pas être tenu responsable d'une augmentation des frais
d'entretien ou des assurances ni d'une augmentation des frais exigés par
Hydro-Québec, par exemple. De plus, il ne doit pas être tenu responsable d'une augmentation non plus des coûts
liés à une utilisation abusive des copropriétaires, par exemple
l'ouverture sans arrêt des portes de garage l'hiver. Alors, merci, Mme la
Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : ...Mme la ministre. Je vais
maintenant céder la parole à la députée d'Anjou.
Mme Thériault : Oui, merci, Mme la Présidente. Évidemment, lorsqu'on
s'est rencontrés au briefing technique, on avait dit qu'on voulait obliger le promoteur à rembourser des sommes au
syndicat s'il a sous-estimé les budgets prévisionnels. Puis, au départ,
il y avait soit la différence entre les sommes prévues et celles engagées, puis
là vous allez déposer un amendement pour
réintroduire une norme liée au 10 %, mais pas par rapport à celle «et du
double», hein? Si je ne me trompe pas,
là, il n'est pas là, le «et du double», on a juste un 10 %. Je sais qu'on
en a parlé un peu plus tôt, mais je veux juste que ce soit clair
pourquoi, là, on n'a pas le «et le double», on a juste le 10 %.
Mme Laforest :
Bien, en fait, moi, ce que je peux répondre pour ça, c'est qu'après avoir
rencontré, justement, des gens au
niveau de... des gens, des promoteurs, en fait, pour les futurs projets, il y a
quand même... Quand on dit «le double», là, le double peut être énorme, puis il y a une peur parce qu'on
s'entend que, maintenant, si on charge le double pour certains promoteurs, il y a beaucoup de promoteurs qui
trouvaient ça injuste. Parfois, oui, c'est justifié, mais, en même temps,
le double, c'est énorme pour un promoteur
aujourd'hui. Puis il y a des... vous savez très bien qu'il y a des promoteurs
que ce n'est pas nécessairement de leur faute, puis il ne faut pas que
ce soit non plus de leur faute.
Puis,
si on regarde, d'ailleurs, dans des projets en habitation, par exemple, pour
les AccèsLogis, vous le savez très bien,
on ne parle jamais du double non plus. Alors, pour les programmes en
AccèsLogis, si on ne dit jamais la possibilité du double par rapport au
promoteur, pourquoi, ici, on le mettrait?
Ça
fait que, quand même, il faut respecter puis il faut en plus, je le dis, je le
dis à voix haute, il faut encourager les promoteurs à construire, puis cette possibilité-là freinait, freinait
les projets. Au niveau des promoteurs, les gens avaient peur.
Mme Thériault :
Dans l'ancien projet de loi, le n° 401, il y avait la
notion du 10 % et du double.
Mme Laforest :
Du double.
Mme Thériault : Lorsque vous avez fait le projet de loi n° 16, vous
aviez évacué les deux, et là, à ce moment-là, on est en train de remettre, par amendement, la notion du 10 % parce
qu'on est conscients qu'il y a une responsabilité, quelque part, du
promoteur qui lui incombe d'avoir les bonnes... les bons calculs, en fait, là.
Mme Laforest :
Exact.
Mme Thériault : Parce que c'est ça, c'est d'essayer de mettre l'argent
avec les bons calculs. Ça fait que, là, on a réintroduit la notion
10 % et on laisse tomber le double parce qu'on ne veut pas pénaliser...
Mme Laforest :
Exactement.
Mme Thériault : ...puis
on veut s'assurer qu'il y ait des promoteurs qui continuent de développer.
Mme Laforest :
Exact.
Mme Thériault :
C'est correct.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Commentaires?
Mme Thériault : Il y avait d'autres commentaires par rapport aux gens qui
sont venus. La Chambre des notaires en a
fait, le Regroupement des gestionnaires en copropriété en a fait aussi, et je
veux juste m'assurer... parce que, vous voyez, la Chambre des notaires, à chaque fois qu'on l'a relu, on a fait des
petits amendements des fois. Donc, ça vaut la peine de...
Une voix :
...
Mme Thériault : C'est ça, je pense que ça vaut la peine, vraiment. Parce
que j'ai vu que, tout à l'heure, vous avez vraiment pris en considération quelque chose qu'il avait fait, puis vous
avez déposé un amendement, puis qui était déjà prêt. Puis après ça, bien, on en a parlé puis, woup! on
a inspiré un autre amendement. Donc, j'aime autant mieux ne pas prendre
de chance et le relire.
Donc, la
recommandation de la Chambre des notaires, c'était : «Que le Code civil du
Québec soit modifié afin d'obliger le
promoteur à rembourser au syndicat le double de la différence entre les
dépenses et les contributions au fonds de
prévoyance et prévues à la note d'information [...] dépenses réelles — ne bougez pas — du premier exercice financier du syndicat — on comprend que ça ne soit pas le double,
mais qu'il va y avoir au moins un 10 %. Les contributions au fonds
de prévoyance prévues à la note
d'information seront réputées être celles qui auraient dû être prévues, selon
la loi. Une exception devrait
être créée pour les cas où la différence est attribuable aux décisions du
syndicat adoptées après l'assemblée de transition.»
Ce petit bout-là, je le trouve intéressant. Je vais le relire. «Les
contributions au fonds de prévoyance prévues à la note d'information seront réputées être celles qui
auraient dû être prévues, selon la loi. Une exception devrait être créée
pour les cas où la différence est
attribuable aux décisions du syndicat adoptées après l'assemblée de
transition.» Ça fait que je...
Mme Laforest :
O.K., vas-y...
M. Paradis
(Nicolas) : C'est justement,
la question du 10 %, l'ajout, la
réintroduction du 10 % permet de s'inscrire dans cette lignée-là. Ça donne donc cette petite marge de manoeuvre là
pour tenir compte d'imprévus, dont l'exemple auquel vous référez, qui permet de rentrer à ce moment-là
dans le 10 %. Il y a une petite marge de manoeuvre en ce que...
comme... dont les exemples que la ministre
mentionnait un peu plus tôt. Il y aurait exactement aussi potentiellement celui
que vous évoquez. À ce moment-là,
c'est si ça excède le 10 %, bien, là ça signifie donc qu'il y avait
vraiment une mauvaise évaluation qui était faite à l'origine. Mais,
normalement...
Mme Thériault : ...c'est bon. Il y a une autre recommandation aussi,
2.3.2.1 : «Prévoir que les promoteurs soient obligés d'inscrire dans le budget prévisionnel le
montant au fonds de prévoyance qui correspond soit au pourcentage prévu par la loi, soit à celui d'une étude qu'il obtient
d'un professionnel membre d'un ordre professionnel.» On comprend. «À
défaut d'étude par un professionnel, le
montant inscrit devrait être réputé [comme] être le pourcentage prévu par la
loi.» Est-ce que ça vous sonne une cloche?
Mme Laforest :
Bien, je pense qu'avec le 10 % on...
Mme Thériault : Bien, c'est parce que la recommandation, en principe,
elle a été écrite par la Chambre des notaires, c'est à la page 52 de leur mémoire. Si elle est écrite, c'est parce
qu'au départ dans la loi on ne touchait pas cette possibilité-là comme recommandation. Ils nous demandent de
l'ajouter. Je comprends qu'on a été sur le 10 % qu'on a réintroduit,
mais ça, c'est une autre recommandation. Le
10 %, c'était par rapport, là, qu'on ne fasse pas le double, qu'on mette
le 10 %. Je pense que
l'amendement que la ministre propose vient répondre à la
recommandation 1.3.2 de la Chambre des notaires. Mais l'autre recommandation qui suivait, qui est
toujours à la page 52, c'était de prévoir d'autre chose. Donc, c'est pour
ça que je...
Mme Laforest :
...dans quel sens vous trouvez ça intéressant de...
Mme Thériault :
Bien, c'est parce que la recommandation, ici, c'est écrit, 2.3.2.1 :
«Prévoir que les promoteurs soient
obligés d'inscrire dans le budget prévisionnel [le] montant au fonds de
prévoyance qui correspond soit au pourcentage prévu par la loi, soit à celui d'une étude [obtenue] d'un professionnel
membre d'un ordre professionnel. À défaut d'étude par un [ordre]
professionnel, le montant inscrit devrait être réputé être le pourcentage prévu
par la loi.» C'est juste que, si jamais ils ne font pas faire l'étude par un
professionnel... C'est ça, là, moi, je pense que...
Mme Laforest :
...
Mme Thériault : C'est ça. Je veux juste m'assurer que la recommandation
de la Chambre des notaires est prise...
Mme Laforest :
O.K., on dépose un amendement.
Mme Thériault :
Oui?
Mme Laforest :
Oui.
Mme Thériault :
S'il vous plaît. Parfait. On va vous laisser le temps de le créer. On va
suspendre.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K., donc on va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à
17 h 18)
(Reprise à 17 h 25)
La Présidente
(Mme Dansereau) : Avant de vous céder la parole, je voudrais
consentement pour retirer...
Mme Laforest :
L'amendement.
La Présidente
(Mme Dansereau) : ...l'amendement.
Mme Laforest :
Puis je vais redéposer un autre amendement, s'il y a consentement.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Exact. Est-ce qu'il y a consentement?
Mme Thériault :
...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. Mme la ministre, vous pouvez procéder.
Mme Laforest :
Bon. L'article 59 modifié :
1° par l'insertion, dans le paragraphe 1° et après
«montant annuel des contributions aux charges communes», de «, lequel doit correspondre à 0,5 % de la valeur à neuf de l'immeuble ou aux
recommandations formulées dans une étude du fonds de prévoyance»;
2° par l'insertion,
dans le paragraphe 2° et après «sont inférieures», de «de plus de 10 %».
Alors,
c'est l'amendement qu'on avait préparé. On était... On savait qu'il y avait une
petite correction à faire, alors voici l'amendement redéposé. Merci, Mme
la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a des commentaires?
Mme Thériault :
Oui. On est en train juste de vérifier une petite affaire pour être bien sûrs.
(Consultation)
Mme Thériault : Parce que, si je ne me trompe pas, là, ça concorde avec
ce que vous avez déjà... Il y en a un autre article où on a dit
0,5 %, hein? Vous avez déposé un amendement là-dessus?
Mme Laforest :
Exactement, puis ça concorde à ce que la Chambre des notaires avait demandé.
Mme Thériault :
O.K., parfait. Ça fait que c'est dans la même lignée.
Mme Laforest :
Oui, exact.
Mme Thériault : Parfait. C'est pour ça que ça sonnait une cloche, le
0,5 %. Donc, à ce moment-là, ça veut dire qu'on va avoir votre amendement plus l'autre... suite... Non, non, bien
oui, oui, oui, c'est ça, c'est un amendement, donc, à deux volets, donc le premier volet pour introduire
la notion du 10 % et l'autre
volet pour introduire le 0,5 % de la valeur à neuf de l'immeuble ou
l'étude avec le fonds de prévoyance.
Mme Laforest :
Exact.
Mme Thériault : C'est sage, Mme la Présidente. Je suis heureuse de voir
que l'équipe de la ministre était prête... Moi, je pense qu'ils ont
trouvé le mode d'emploi avec moi, Mme la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : C'est parfait.
Mme Thériault :
Je pense qu'ils sont capables de lire maintenant dans ma manière de travailler.
Mme Laforest :
Non, mais c'est... On l'a repassé, quand même, par coeur, là, puis on savait
que ce petit point là, il y avait un enjeu, ça fait que...
Mme Thériault : O.K.,
parfait.
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est très constructif.
Mme Thériault : Ah! non,
mais c'est...
Mme Laforest : Très
constructif, merci.
Mme Thériault : C'est ça qui est intéressant, c'est
que, quand on a la possibilité de faire une étude détaillée dans quelque chose que ça fait longtemps qui n'a pas
été touché, il y a beaucoup de modifications, plus que qu'est-ce qu'on
pense. Puis l'expertise, l'expérience terrain du monde, c'est ça qui va faire
la différence aussi.
C'est pour
ça, moi... Quand on fait des commissions parlementaires puis qu'on écoute ce
que les gens ont à dire, ce qui est
intéressant, c'est que, oui, c'est vrai, des fois, il peut y avoir trois,
quatre, cinq, six groupes qui vont représenter les mêmes intérêts, mais ils ont tous des intérêts
différents... Ce n'est pas nécessairement ils sont cinq ou six à dire la
même chose. Puis souvent tu as un groupe
qui, lui, va pousser sur telle affaire, puis l'autre groupe, il va mettre
l'accent sur une autre affaire, puis ils ne lèveront pas nécessairement
tous la même problématique, sauf qu'ils vont soulever des problématiques.
Puis les consultations, à partir du moment,
Mme la Présidente, où on est capables d'entendre les gens puis de regarder... Puis, quand on lit, on relit, qu'on le
met en contexte avec les amendements de la ministre, si ça demande de
faire un autre amendement, je trouve que c'est bien correct. Ça fait que je
vous remercie. Oui, ça me va.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va?
Mme Thériault : Oui, ça
va, pas de problème.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres
commentaires? Nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que l'amendement
à l'article 59 est adopté?
Des voix : Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que l'article 59, tel qu'amendé, est adopté?
Des voix : Adopté.
Mme Laforest :
L'article 60 : Ce code est modifié par l'insertion, après
l'article 1791, du suivant :
«1791.1.
Malgré toute convention contraire, tout acompte versé à un constructeur ou à un
promoteur en vue de l'achat d'une
fraction de copropriété divise doit être protégé par un ou plusieurs des moyens
suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis
d'un membre d'un ordre professionnel déterminé par règlement du
gouvernement.»
Alors, cet
article vise la protection de l'acompte de l'acheteur d'une fraction de
copropriété, ce qui est tout à fait bienvenu et bien vu. Merci, Mme la
Présidente.
• (17 h 30) •
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a des commentaires? Mme la députée.
Mme Thériault : ...commentaire, Mme la
Présidente, c'est ça, parce que dans cet article-là, ici, là, j'ai
comme... L'APCHQ a passé des commentaires,
l'Association des propriétaires du Québec en a passé, le Barreau du Québec en
passé, le regroupement des gestionnaires en
copropriété, les notaires également et l'ACQ en ont tous... ont tous un petit
commentaire à dire là-dessus. Il y en a qui
sont favorables aux nouvelles dispositions quant à la protection des acomptes,
mais on a vu aussi les promoteurs...
Et là je vais revenir au point de discussion que
j'ai fait avec la ministre hier par rapport aux différents types de copropriété qu'on va retrouver maintenant, que le
projet de loi ne parle pas du tout, du tout, là, que ce soient les
copropriétés en hôtel, ou en industrie, ou
là où il y a de la mixité. Puis là où j'ai un questionnement, c'est qu'il y a
des développeurs qui nous ont
interpellés, Mme la Présidente, parce qu'ils voulaient avoir un peu plus de
flexibilité à cause des catégories de copropriété puis de développement
qu'on a présentement sur le marché immobilier.
Ça fait
qu'évidemment c'est sûr que les projets qui se développent au centre-ville, à
Montréal, on parle de plus gros projets
de copropriété. Souvent, c'est des centaines d'unités. Puis je l'ai vu ailleurs,
je l'ai vu à Saint-Léonard, où on a développé
une tour de copropriété, puis qu'en bas c'est des marchés d'alimentation avec
des locaux commerciaux, etc. Et ce qui
arrive, c'est que les projets vont, comme je le dis, inclure une composante
commerciale pas mal plus importante que qu'est-ce qu'on a vu dans le
passé.
Exemple, bon,
si je prends, mettons, sur la rue Saint-Jean, tu as une copropriété, tu as
trois étages de copropriétaires. Au
sous-sol... pas au sous-sol, au rez-de-chaussée, c'est des commerçants, en
haut, c'est du résidentiel, mais c'est des petites surfaces, O.K., alors que, là, on arrive avec le
fait que tu as une nouvelle tendance pour faire en sorte que tu as des
plus grandes surfaces
commerciales qui sont développées, mais elles ne sont pas vendues au promoteur,
style, mettons, une chaîne d'alimentation ou une chaîne de pharmacies.
Il y a des grandes surfaces de pieds carrés.
Que ce soit
au centre-ville ou ailleurs, à Montréal, tu développes un immeuble en hauteur,
qui est en copropriété, puis là tu
vas avoir une grande surface de location, que ce soit épicerie, pharmacie ou
autre type commercial. Ça pourrait même être un cinéma, un grand cinéma. On sait tous que des cinémas, ça prend
beaucoup de pieds carrés, là, O.K.? Mais ça, ce n'est pas, mettons, la
chaîne de cinéma, ou la pharmacie, la chaîne de pharmacies ou l'épicerie qui
devient propriétaire. Il loue. Donc, ce que ça occasionne, c'est que ça donne
un nombre de pieds carrés très considérable qui va rester sur le contrôle du promoteur immobilier parce qu'il
loue. Ça fait que ça revient à ce qu'on a dit tout à l'heure par rapport
par rapport à... le pouvoir...
Mme Laforest : ...commercial.
Mme Thériault : C'est ça, le... Bien, en fait, il y
a deux discussions qu'il faut avoir là-dessus, c'est qu'il y en a une, c'est par rapport au pouvoir du promoteur
comme tel, qui, lui, va détenir un nombre de votes x à cause de la
quantité de pieds carrés, là. Comment on
fait pour s'assurer de protéger correctement les autres copropriétaires, et, en
même temps, ce qu'on disait hier, au
niveau de la réflexion qu'on doit avoir par rapport à la mixité des
copropriétés qui est en train de se développer au Québec?
Ça fait que
c'est bien évident que vous allez m'entendre vous dire que je pense qu'il faut
aller beaucoup plus loin que ce qu'on
fait là. Je ne vous demande pas, là... Ne soyez pas inquiète, là, je
n'arriverai pas avec des amendements, là, séance tenante, là, pour dire qu'on va aller légiférer les copropriétés
d'hôtel, puis commerciales, puis d'industrielles, là. Je pense que ce n'est pas le but du tout, du tout,
là. Je tiens à vous rassurer. Par contre, j'aimerais ça avoir votre avis là-dedans,
sur ce sujet-là, parce que je pense que
c'est important qu'on puisse le mentionner, puis, en même temps, ce que ça
fait, c'est que ça envoie
l'intention, vos intentions par rapport à la protection des copropriétaires qui
achètent dans cette nouvelle formule là et aussi pour la suite des
choses, pour les restes de types de copropriété qu'on ne touche pas
présentement.
Mme Laforest :
En fait, pour faire suivre à ce commentaire-là, on a eu énormément de
discussions avec... à ce sujet-là
parce qu'il y a deux écoles de pensée, en fait. Il y a une école de pensée que
certains promoteurs voient ça positivement, et les copropriétaires voient ça très positivement, d'avoir des
commerces dans leur immeuble, considérant parfois que c'est un dépanneur, un salon de coiffure, une clinique
médicale. Il y en a qui voient ça très, très, très positivement. Par
contre, oui, je comprends qu'il y a un enjeu
à discuter, puis c'est pour ça... Puis ça revient également à la discussion
qu'on avait hier parce qu'il y a un enjeu également qui touche une de
mes collègues par rapport à cette situation-là.
Oui, on va
considérer... D'ailleurs, on a commencé, on a eu des rencontres avec des
groupes de promoteurs, justement, qu'eux
nous ont fait des demandes particulières. Les discussions sont vraiment, si je
peux dire... Présentement, là, il y a du pour et il y a du contre. Mais, oui, on va considérer cette demande-là,
puis c'est pour ça qu'on doit vraiment prendre du temps pour évaluer la situation puis rencontrer encore
plus de promoteurs par rapport à cette situation-là. Parce qu'on peut
dire que, oui, c'est très, très bien vu,
d'avoir des commerces dans un immeuble, mais, en même temps, comme vous le
dites, dépendamment de la grosseur du commerce, ça peut devenir
problématique.
Alors, vous avez tout à fait raison, puis, oui,
on va discuter de cette possibilité-là.
Mme Thériault : Une des
raisons que je pose ça comme questionnement, là, O.K., c'est parce qu'il faut
être conscients que, souvent dans ces grands
ensembles là, il y a des gens que ça va être des promoteurs de caisses de
retraite qui vont investir beaucoup de
sommes d'argent, O.K.? Puis c'est sûr qu'eux autres ils n'ont pas le même
risque d'exécution que les petits développeurs quand tu commences à
aller dans ce type de bâtisse là, qui se développe de plus en plus. Donc, évidemment, si on arrive puis qu'on veut imposer
des garanties trop contraignantes, ça peut avoir un impact sur les taux
de rendement. Bien, je n'ai pas de problème
avec ça. Par contre, ça peut aussi implicitement avoir un impact sur les prix
pour l'achat des copropriétés, dont... Et
c'est ça, là, O.K.? Ça fait que c'est pour ça que c'est important de le garder
en tête. Puis c'est pour ça que les
grands développeurs ont demandé de catégoriser certains ensembles de
copropriétés pour justement pouvoir décider... ou protéger, pour
s'assurer que le monde, ils sont bien protégés.
Ça fait que
moi, je pense qu'on peut peut-être se donner un pouvoir par le biais d'un
amendement. C'est pour ça que j'aimerais
ça que les légistes suivent bien ce que je dis présentement, là. Si c'était possible
d'introduire ici, à l'article 60, la possibilité pour le gouvernement de se donner un pouvoir réglementaire,
O.K., dans lequel vous pourriez définir, évidemment, pour prévoir des modalités spécifiques à l'égard
des différentes catégories de constructeurs, des promoteurs ou des
projets de copropriété divise, ça fait qu'à
ce moment-là ça vous donnerait une marge de manoeuvre. Parce que, là, on est
dans la loi. Ça fait qu'on vous donne
le pouvoir, O.K.? Ce que j'aimerais faire, c'est introduire la possibilité que
vous puissiez décider par règlement avec différentes catégories. Puis je
pense vraiment que ça peut faire une grande différence.
Ça fait que
c'est un petit amendement, qu'on pourrait juste vous donner ce pouvoir
réglementaire là, qui rentre en application
quand vous ferez le règlement. Ça va vous donner la possibilité aussi... Puis
je pense que ça va mettre la table très correctement par rapport au fait qu'on doit pousser plus loin la
réflexion de la législation par rapport à la copropriété à cause de la mixité. Ça fait que... Puis je pense que je
ne mets pas, comme on dirait familièrement, les boeufs devant la
charrue, parce qu'on ne l'écrit pas, le
règlement aujourd'hui, mais on vous donne ce... on vous donne... En écrivant un
article comme ça, ça nous donne la
possibilité de venir moduler en fonction des différents projets. Puis vous
allez avoir l'outil réglementaire pour être capable de consulter vos
gens, en plus de ça, ou les grands promoteurs immobiliers.
Parce
que c'est sûr que, quand tu fais un développement... Puis je ne parle pas juste
du centre-ville de Montréal, là. Moi,
je l'ai vu pas plus tard qu'en fin de semaine. J'étais sur la rue Lacordaire,
au sud du boulevard Industriel, puis il y a un grand, grand, grand développement de copropriétés.
Puis, au rez-de-chaussée, là, vous avez des grandes surfaces qui sont là, puis c'est tout en location, ça, au niveau du
pied carré. Ça fait que ça fait une différence. Ça fait que moi, je pense
que peut-être ce n'est pas méchant de
prévoir tout de suite. Il est là, le phénomène. Il est là, là. On ne peut pas
dire qu'il n'existe pas. Il est là, il existe.
Mme Laforest :
C'est parce qu'on est en train de regarder, justement, il faudrait y aller
assez largement, parce que, vous savez, ça concerne un autre ministère,
vraiment, là.
Mme Thériault :
Oui, je le sais.
Mme Laforest :
Alors, moi, je ne peux pas prendre la décision aujourd'hui de dire : Oui,
on l'incorpore. Par contre, si on y va très, très largement, en ajoutant
peut-être un petit...
Mme Thériault :
Je peux-tu vous émettre un début de...
Mme Laforest :
Bien là, les légistes sont en train de vérifier, là, parce qu'il y a une
question aussi que...
• (17 h 40) •
Mme Thériault :
O.K. Parce que j'en ai peut-être un, petit début, ça pourrait être intéressant
pour eux, où on dit, mettons :
«Le gouvernement peut, par règlement, prévoir des modalités spécifiques à
l'égard des catégories de constructeurs, de promoteurs, de projets ou de copropriétés divises.» Donc, c'est : «Le gouvernement peut, par règlement, prévoir des modalités spécifiques à
l'égard de catégories de
constructeurs, de promoteurs, de projets ou de copropriétés divises.» Ça
fait que vous avez toute la marge de manoeuvre...
Mme Laforest : On va regarder qu'est-ce qu'on peut faire, on
va regarder, on va les... Moi, je pense que je vais les laisser
regarder. Mais, oui, c'est intéressant. Mais, dans la mesure où moi, je...
Mme Thériault :
O.K., parce que c'est large.
Mme Laforest : Oui, c'est
ça. Puis là, on est en train de vérifier. Est-ce qu'on peut suspendre, Mme la
Présidente?
La Présidente
(Mme Dansereau) : On peut suspendre quelques instants.
Mme Laforest :
Merci.
(Suspension de la séance à
17 h 41)
(Reprise à 17 h 47)
La Présidente
(Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Mme la
ministre, la parole est à vous.
Mme Laforest : Oui. Je vais demander à Me Morissette de venir
expliquer une situation concernant l'article 60 et la
notion du résidentiel.
La Présidente
(Mme Dansereau) : ...Morissette, je vous cède la parole.
Mme Thériault :
Consentement, peut-être?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Oui. Oui.
Une voix :
...
La Présidente
(Mme Dansereau) : Mais on l'avait déjà.
Mme Thériault :
Non, vous ne me l'avez pas demandé ce matin, quand c'était Me Morissette. Vous
me l'avez demandé pour le sous-ministre, auquel consentement j'ai dit oui, mais
Me Morissette, vous ne me l'avez pas demandé, Mme la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Bien, je m'en excuse.
Mme Thériault :
Bien, ce n'est pas grave.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Je pensais que le consentement avait été. Donc,
il y a consentement.
Mme Thériault : Ce n'est
pas grave Mme la Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, elle doit s'identifier.
Mme Thériault :
C'est sûr que je pourrais certainement essayer de faire comme ma collègue la
députée de Saint-Laurent, mais je ne le
ferai pas, parce que je pense que c'est important d'avoir vos explications,
parce que je considère qu'on a vraiment un bon amendement à apporter
ici. Et ce qu'on a décidé de faire, sans que ce soit dedans le micro, Mme la Présidente, ce qu'on a décidé faire, c'est
qu'on se parle, on fait les choses, puis moi, plutôt que d'écrire des amendements, je les laisse faire par les légistes
volontairement parce que je pense que, tant qu'à faire un amendement,
bien, si je l'écris, puis vous me déposez un
sous-amendement, on est aussi bien de le faire correctement la première fois.
Mais j'ai vraiment l'intention de déposer un
amendement sur cet article-là, parce que ça m'apparaît important. Donc, je
pense que c'est important d'avoir la précision de Me Morissette. Ça fait
que, oui, je vais vous donner le consentement, Mme la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. Vous vous identifiez, s'il vous plaît.
Mme Morissette
(Maude) : Maude Morissette, légiste au ministère de la Justice.
La Présidente
(Mme Dansereau) : La parole est à vous.
Mme Morissette (Maude) : En fait, l'information que je souhaite apporter,
c'est que la portée de l'article 1791.1, introduit par l'article 60 du projet de loi, vise uniquement la
vente d'immeubles à usage d'habitation. Donc, l'acompte dont on parle est nécessairement l'acompte lors de
l'achat d'un immeuble à usage d'habitation, donc une fraction de
copropriété qui a pour but la... en fait,
qui a une vocation résidentielle. Donc, ça n'a pas pour objet de protéger
l'acompte, ça n'a pas pour objet de protéger l'acompte d'un acheteur qui
achète une fraction de copropriété commerciale.
• (17 h 50) •
Mme Thériault : Là, on vient de me perdre complément, Mme la Présidente,
parce que la portion d'acompte de tout le
monde, c'est dans le total, là. Il y a du commercial. Il y en a, de la mixité
présentement, mais on protège quand même. Ça fait que c'est pour ça que, là, je me dis : Bon, O.K., là, c'est
écrit ici : «Malgré toute convention contraire, tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur en vue de
l'achat d'une fraction de copropriété divise — et là on ne précise pas si c'est commercial ou résidentiel, là, on fait juste
dire : doit être protégé par un ou plusieurs des moyens suivants...» Mais
on ne précise pas que c'est juste du résidentiel.
Il
n'y a pas personne qui va me faire dire aujourd'hui que c'est juste du
résidentiel, ça, là, là, parce qu'actuellement il peut y avoir des entreprises ou des propriétaires d'entreprise qui
détiennent des copropriétés dans un ensemble, puis ils vont verser... ils ont les mêmes obligations. Ils ont
quand même l'obligation de verser une quote-part selon la quantité de
pieds carrés qu'ils ont. Ça fait que, que ce
soit commercial ou pas, je m'excuse, là, j'ai un petit peu de misère avec la
notion que ce qu'on fait, c'est juste
pour le résidentiel, là, vraiment. Parce que la mixité de la bâtisse, la mixité
de la bâtisse, là, veux veux pas, va
venir changer la donne. Puis au même
titre qu'on a parlé qu'on avait des problèmes avec certains promoteurs qui gardent le contrôle parce qu'ils louent leurs espaces à du résidentiel, oui, mais la
réalité, c'est que, maintenant, on va voir qu'ils louent aussi à du commercial, ce qui va faire que le promoteur va
garder un contrôle pas mal plus serré encore sur la quantité de votes
qu'il peut avoir.
Ça
fait que, moi, honnêtement, que ce soit du résidentiel ou du commercial, au net,
là, au net-net, la personne qui va acheter
un condo dans une tour ou c'est un cinéma en bas, puis que tu as une grande
surface, puis que tu as toutes sortes de choses, veux veux pas, inévitablement, inévitablement, cette
personne-là, tout l'avenir de sa copropriété sera lié au pied carré du
commercial en bas qui va rester dans les mains du promoteur.
Ça
fait que c'est pour ça que, très, très, très gentiment, en tout respect, je
comprends, j'entends ce que vous dites, mais ça n'empêche pas qu'un propriétaire, ou un promoteur, ou une caisse de
retraite qui vont être eux-mêmes propriétaires de ce type de
développement là vont avoir un pouvoir possiblement bien indu ou
disproportionné qui ne sera pas du tout du même acabit que le propriétaire
d'une petite unité. Puis ce qu'on vise, c'est d'essayer de protéger.
Ça
fait que, moi, quand je vous dis, par rapport à ce qu'on avait comme
discussion, d'introduire... de se donner un pouvoir réglementaire... Un, pour commencer, tant que la loi n'est pas
adoptée, ce n'est pas en force. Tant que le règlement n'est pas écrit, ce n'est pas en force non plus.
Mais on est en train, ici, si on déposait un amendement... Puis moi, je
vous ai laissés travailler. J'ai vu que vous
écriviez des choses en arrière. Parfait. Mais, je vous le dis, si vous ne le
déposez pas, moi, là, je vais le
déposer officiellement : «Le gouvernement peut, par règlement, prévoir des
modalités spécifiques à l'égard des catégories de constructeurs, de
promoteurs de projets ou de copropriétés divises.» C'est sûr que je vais le
déposer. Ça fait que... Parce que je trouve
que, là, ici, on vient protéger, puis le gouvernement se donne la possibilité
d'avoir des emprises différentes dans son règlement, tout dépendant du
type de copropriété. Ce qui n'est pas méchant.
Mme Laforest :
J'ose quand même. On va préciser quelque chose, puis je vais ajouter aussi une
information. Me Morissette.
Mme Morissette (Maude) : En fait, la protection d'acomptes dont on parle à
1791.1, introduit par l'article 60, se trouve dans la section dans la section qui est nommée «Des règles
particulières à la vente d'immeubles à l'usage d'habitation». Donc, il faut interpréter l'article en fonction de
la section dans laquelle il se trouve, de sorte que, pour l'instant, en
raison de son positionnement dans le Code civil, sa portée est restreinte aux
seules fractions qui sont résidentielles.
Mme Thériault : Mais, dans la réalité,
indépendamment de ce que vous me dites là, dans la réalité, là, c'est
justement parce qu'on n'a pas légiféré
encore qu'on peut se trouver comme dans un vide juridique. Je vais le dire
comme ça, O.K.? Je vais le dire
gentiment. Je ne sais pas... puis je pense que j'ai la bonne formulation, là.
D'après moi, ça peut ressembler à une
espèce de vide juridique sur le fait que, justement, ça pourrait porter, entre
ceux qui sont locataires qui ont beaucoup de pieds carrés, les responsabilités du propriétaire... pas du
propriétaire, mais du promoteur. Ça fait qu'honnêtement moi, je pense
que ce qu'on peut faire... je pense que c'est correct aussi, là, tu sais, que
ce n'est pas...
Mme Laforest :
Non, mais, moi, c'est ça que j'aimerais donner comme information, que, quand on
va... justement, on touche, là, la
partie commerciale. Vous savez comme moi, vous savez très, très bien qu'il y a
d'autres personnes qui sont en... que
je dois considérer pour cet article-là, parce que, là, c'est vrai qu'on touche
la partie commerciale. Oui, dans le Code civil, on touche l'habitation, mais, en même temps, il y a une autre
personne avec moi et d'autres personnes qui travaillent, quand on parle de la notion commerciale, que moi,
je ne peux pas... je dois consulter, comme on en parlé justement hier. Alors, peut-être que moi, je pourrais faire, si
c'est possible, demander qu'on suspende cet article-là, parce que je dois
travailler avec des gens, vous savez qui. Peut-être que ça serait important,
parce que, là, c'est sûr que ça pourrait durer très, très longtemps. Il faut avoir quand même notre bonne
ligne de conduite. Il faut valider des choses avec Me Morissette. Ça
fait que ça serait peut-être bon si on pouvait dire : Cet article-là est
très important...
Mme Thériault : Je n'ai pas de problème. Je
pense que je vais dire oui à votre proposition, parce qu'honnêtement dans cet article-là, là, il y a ce que moi, je
vous ai fait état, mais il y a le
Barreau... comme je vous disais, il y a le Barreau qui a fait des
recommandations, le Regroupement des gestionnaires de copropriété qui a fait
des recommandations aussi, puis peut-être
que c'est celles du regroupement qu'il faut prendre, peut-être c'est celles du
Barreau qu'il faut prendre. Je comprends
ce que vous dites, Me Morissette, je le comprends vraiment,
O.K.? Mais moi, j'ai le sentiment que, de par les différentes formules qui se fait présentement, ce sera... tu sais, ce n'est pas le petit propriétaire qui va sortir
gagnant d'une affaire de même, il n'aura jamais raison. Puis il n'a pas
les reins solides comme une caisse de retraite. Puis, tu sais, il y a une
différence quelque part.
Je comprends
aussi que Mme la ministre doit discuter avec les autres collègues, parce qu'effectivement vous avez raison dans la
section, dans le Code civil, je comprends, tu sais, mais, si on avait une loi
qui ne touchait que la copropriété, exemple,
vous ne pourriez pas me dire ça, tu sais. Ça fait que... Et là ce n'est pas ça
qu'on a. Ça fait que je comprends qu'on a des contraintes, on est liés à ça. Parfait, on a des contraintes. O.K.
J'entends qu'il y a probablement d'autres solutions aussi qui peuvent être tout aussi intéressantes. J'entends que la ministre va parler avec son collègue. Ça fait que,
si on peut suspendre l'article, je n'ai pas de problème avec ça.
J'aime autant mieux suspendre, qu'on sache exactement
ce qu'on fait puis qu'on fasse la bonne affaire. Mais n'empêche qu'il y a vraiment une problématique quand même au fait qu'il y a
une mixité qui fait qu'on ne peut pas bien protéger le copropriétaire qui achète dans un édifice comme ça. Je le
sais que ce n'est peut-être pas ce que le code... tu sais, je sais que
ne n'est peut-être pas dans le Code civil...
Mme Laforest : C'est quand même
un enjeu particulier.
Mme Thériault : ...mais c'est un enjeu qui est là. Puis là je me dis : On a la possibilité, parce qu'on est dans la loi actuellement...
Mme Laforest : Parfait. On va
le suspendre.
Mme Thériault : ...de
faire quelque chose. Parfait?
Mme Laforest : Parfait.
Mme Thériault : On va
suspendre. O.K.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, ça me prend un consentement pour suspendre l'étude...
Mme Thériault : L'article.
La Présidente (Mme Dansereau) :
...de l'article 60.
Mme Laforest : Est-ce qu'il y a
consentement?
Des voix : Consentement.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Compte tenu de l'heure, écoutez, il reste à peine
trois minutes, on ajournerait les travaux où on poursuivra l'étude
détaillée du projet de loi n° 16 jeudi le 22 août.
Merci à vous. Merci de votre collaboration.
(Fin de la séance à 17 h 57)