(Quatorze
heures une minute)
La
Présidente (Mme Dansereau) : À l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de
la Commission
de l'aménagement du territoire
ouverte. Je demande à toutes les personnes dans la salle de bien vouloir éteindre
la sonnerie de leurs appareils électroniques.
La
commission est réunie afin de poursuivre l'étude détaillée du projet de loi n° 16. C'est la Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la
copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l'amélioration de ses règles de
fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d'habitation du Québec et
diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal.
M. le secrétaire, y a-t-il
des remplacements?
Le
Secrétaire : Oui, Mme la Présidente. Mme Guillemette
(Roberval) est remplacée par M. Allaire (Maskinongé); M. Provençal
(Beauce-Nord) est remplacé par M. Émond (Richelieu); Mme Charbonneau
(Mille-Îles) est remplacée par M. Birnbaum
(D'Arcy-McGee); M. Kelley (Jacques-Cartier) est remplacé par Mme Rizqy (Saint-Laurent);
Mme Lessard-Therrien (Rouyn-Noranda—Témiscamingue) est remplacée par M. Fontecilla
(Laurier-Dorion); et Mme Perry Mélançon (Gaspé) est remplacée par M. LeBel
(Rimouski).
Étude détaillée (suite)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Donc, je veux souhaiter la bienvenue à Mme la ministre et à tous les députés en place ainsi que les fonctionnaires. Lors de l'ajournement de nos travaux, les discussions portaient sur l'amendement de la députée d'Anjou—Louis-Riel introduisant un nouvel
article 23.1. Mme la députée, je vous cède la parole.
Mme Rizqy :
Bonjour, Mme la Présidente. Je vais commencer, à titre de députée de
Saint-Laurent. Pour le bénéfice de ceux qui se joignent à nous aujourd'hui, je
me permets de faire juste un petit récapitulatif de nos discussions entamées
vendredi dernier, que nous avons entamées
vendredi dernier. Il était question... C'était mon collègue le député de
LaFontaine qui essayait de faire entendre raison de l'autre côté. Et notre
questionnement était sur la portée que nous voulions avoir avec cette
nouvelle modification. Et nos discussions étaient d'ordre juridique. Puisqu'on
fait des modifications importantes, évidemment,
pour nous, il serait à propos de clarifier, ici, quelles protections nous
voulons accorder. Est-ce qu'il s'agit ici de protections dites de direction ou de protection? Alors, on revient avec
notre question. Quelle est la portée que vous voulez avoir avec ces
nouvelles dispositions?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Mme la ministre.
Mme Laforest :
Oui. Bon, alors, bonjour, tout le monde. Si on continue, comme vous le dites si
bien, avec la semaine passée, moi, ce que je disais, c'était qu'avec les
nouvelles dispositions qu'on amenait dans la section de la copropriété,
en fait, il y avait énormément de modifications qui étaient des modifications
de concordance. Alors, moi, je voulais absolument continuer sur les changements
qu'apportait le projet de loi n° 16.
On
a parlé énormément du sens des mots, comme on parlait, justement, du sens du
mot «public» à la toute fin de notre dernière séance. Puis moi, qu'est-ce que
j'avais amené, c'était de dire qu'il faut quand même donner toute confiance
à nos légistes parce que, si on commence à interpréter les mots qui sont dans
le Code civil, évidemment, bien là, le projet
de loi avancerait plus ou moins rapidement. Ce n'est pas de le faire avancer
rapidement, c'est qu'il faut faire confiance aux mots qui sont inscrits dans le Code civil. Puis, si on s'arrête à
tous les mots, bien, le projet de loi n'avancera pas du tout, du tout.
Alors,
moi, ce que je proposais, c'était, quand il y a des modifications de
concordance, qu'on fasse confiance à notre équipe de légistes formels, qu'on
fasse confiance aux fonctionnaires au ministère de la Justice, aux Affaires
municipales et à l'Habitation. Puis
moi, je pense qu'on devrait bien commencer comme ça le projet de loi cette
semaine. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Merci. Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Mme la Présidente, je n'ai pas du tout entendu un début de commencement d'une
réponse. Est-ce que c'est d'ordre
public de direction ou de protection, les nouvelles modifications? C'est une
question qui est essentielle.
Mme Laforest : Au niveau de
l'ordre public, si c'est protection? Oui. Je peux laisser la réponse à... On va
commencer tout de suite. Si ça peut aller rondement, tant mieux. Je vais
laisser la réponse à Me Paradis. Merci.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Monsieur, veuillez vous identifier.
M. Paradis
(Nicolas) : Oui, bonjour. Nicolas Paradis, sous-ministre adjoint aux
politiques au ministère des Affaires municipales et de l'Habitation.
Les
dispositions qui sont prescrites suivant les articles qui sont modifiés par
le projet de loi n° 16, en l'occurrence...
La Présidente (Mme Dansereau) :
En fait, je veux savoir s'il y a consentement.
M. Paradis
(Nicolas) : Ah! Excusez-moi.
Des voix :
...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je m'excuse.
M. Paradis
(Nicolas) : Ça va. Alors,
comme je mentionnais à l'égard des articles qui sont modifiés, les articles 1060
et 1096 du Code civil, modifiés par les articles 25 et 46 du projet de loi n° 16, ont pour effet de prescrire des obligations, prescrire une formalité qui doit être
suivie pour assurer la modification du règlement de l'immeuble qui fait partie de la déclaration de copropriété. Donc,
c'est prescriptif. Ce n'est pas supplétif. C'est donc une obligation pour les
parties en présence, les copropriétaires, en
l'occurrence, de suivre cette obligation-là pour pouvoir assurer une
modification de l'immeuble. Ça
s'inscrit dans la logique qui existe déjà à l'égard des autres parties constituantes de la
déclaration de copropriété qui,
elles, doivent être modifiées par acte notarié, alors, pour éliminer, écarter
l'ambiguïté qui résultait de la rédaction
antérieure qui faisait en sorte que le règlement de l'immeuble ne pouvait être
modifié, et l'article prescrivait que c'est par un dépôt de la
modification au syndicat et sans acte notarié pour le règlement de l'immeuble.
Ça
vient donc apporter une précision, une clarification qui a pour effet d'écarter
la jurisprudence, les quelques décisions qui ont été rendues à l'égard du
règlement de l'immeuble, donc, pour en faire une prescription. Les
copropriétaires auront donc l'obligation de suivre cette prescription-là
pour qu'il puisse y avoir une modification au règlement.
Il
faut comprendre aussi que ça s'inscrit dans une logique beaucoup
plus grande d'encadrement de l'assemblée des copropriétaires. Il faut que ce soit par écrit, il faut que ce soit par
une décision de l'assemblée des copropriétaires. Comme vous le savez, il y a
toute une série de conditions pour qu'une assemblée puisse être tenue, ordre du
jour, convocation, un quorum, ce qui
contribue donc à assurer la protection qu'il n'y aura pas des
modifications qui vont être apportées au règlement de l'immeuble sans
suivre ces dispositions, ces obligations prescriptives prévues par la loi.
Mme Rizqy :
Exactement, «prévues par la loi», quelle loi?
M. Paradis
(Nicolas) : Par le Code civil.
Mme Rizqy :
Merci. Code civil. Comment qu'on peut modifier un contrat?
M. Paradis
(Nicolas) : En l'occurrence,
ici, ça va un peu plus loin que la simple logique du contrat. Vous savez,
le contrat, dans le Code civil, on prévoit
par ailleurs que les obligations, le contrat ne peut être conclu, le cas
échéant, que suivant les obligations, le formalisme qui est prévu le cas
échéant par la loi. En l'occurrence, c'est l'article 1414 du Code civil du
Québec.
En
l'occurrence, c'est précisément ce que fait ici le Code civil. Il vient
prescrire des modalités bien précises, des prescriptions qui doivent
être suivies pour apporter la modification.
Mme Rizqy :
Je vous demanderais d'être concis, surtout précis. Comment on peut modifier
légalement?
M. Paradis
(Nicolas) : Le contrat doit être modifié en suivant les prescriptions
prévues par la loi. En l'occurrence, le Code civil.
Mme Rizqy :
Et la loi prévoit quoi exactement, pour ceux qui nous écoutent, là. Ce n'est
pas tous des juristes.
M. Paradis
(Nicolas) : La loi prévoira donc ce qui suit, à la suite
éventuellement de l'adoption du projet de loi
n° 16, donc, une obligation à l'égard... pour le règlement de l'immeuble
que, lorsqu'une modification doit être apportée, ça, je vous référerai à l'article 25 du projet de loi, donc pour
qu'une modification au règlement de l'immeuble soit effectuée, elle devra être consignée par écrit et déposée au
registre tenu par le syndicat. Et, conformément à l'article 46 du projet
de loi n° 16 qui modifie l'article 1096, elle devra être
modifiée par une décision prise par l'assemblée des copropriétaires.
Mme Rizqy :
La décision prise par l'assemblée des copropriétaires, comment, légalement,
elle peut être faite?
M. Paradis
(Nicolas) : Elle sera prise dans le cadre d'une assemblée des
copropriétaires.
Mme Rizqy :
C'est indiqué clairement, de façon expresse?
Des voix :
...
Mme Laforest :
Mme la Présidente...
Mme Rizqy : Mme la Présidente,
moi, j'aimerais suspendre.
Mme Laforest : Je crois que
c'est Me Anctil qui va venir terminer.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bon. On va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 14 h 10)
(Reprise à 14 h 11)
La Présidente (Mme Dansereau) :
...reprendre la séance. O.K., la parole était du côté du gouvernement.
Une voix : ...
Mme Rizqy : ...parce que, là, on est en séance. Parfait, on a
repris. Mme la Présidente, je n'ai pas encore donné mon consentement pour
Me Anctil, j'explique pourquoi : vendredi dernier, il y a
eu la chaise musicale entre les avocats. Donc, quand ils commencent à s'emboîter dans leurs propres arguments,
ils changent d'avocat. Donc, moi, il n'y a pas de problème, mais là c'est que, si Me Paradis a
un narratif juridique, il doit être capable de maîtriser du début jusqu'à la
fin. Moi, mes questions, là, c'est des questions de base qu'on
enseigne à la première année en droit, pas deuxième, pas troisième, première année en droit. Donc, on parle d'ordre
public, on parle de consentement, on parle de consentement express, on parle de consentement tacite. Et s'ils ont besoin
de reprendre un peu de temps de suspension pour être en mesure de mieux
maîtriser en ce moment nos questions d'ordre public, et ici c'est vraiment important...
Puis pourquoi je le fais? C'est parce qu'on a
apporté aussi des décisions avec nous, là. Ici, là, ça fait des années qu'il y
a des questionnements d'ordre
juridique. Tellement, là, que la Cour d'appel a dit : À défaut, là,
d'avoir, là, une réponse des législateurs,
c'est la Cour d'appel qui en écrit. Alors, c'est pour ça que je demande, en ce moment, là, que Me Paradis reprenne la chaise, puis on va terminer
notre questionnement avec Me Paradis.
Mme Laforest : Je peux prendre
la parole?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, vous avez la parole.
Mme Laforest : Merci. Oui,
alors moi, je comprends la demande, sauf qu'on recommence ici aujourd'hui la commission
parlementaire. Alors moi, je demande que les débats se fassent calmement puis
avec aucune imposition. Me Paradis peut
revenir, mais de là à dire que c'est des questions de première année de
droit... Je pense qu'on va y aller en
tout respect ici. On recommence une belle journée, puis je ne voudrais vraiment
pas qu'entre les deux parties on s'envoie la balle, puis j'aimerais ça
que ça se fasse calmement, en tout respect pour les avocats, les légistes qui
sont ici en place. Ce serait plaisant que
l'ambiance soit nouvelle. Alors, je comprends votre question,
mais on va y aller doucement. Puis Me Paradis a cédé sa place à Me
Anctil pour votre réponse, alors je vais laisser Me Anctil continuer.
Mme
Rizqy : Mme la Présidente, oui, je vais me permettre de répondre. Je me sens très, très
calme, et, sincèrement, c'est factuel, ce que je viens de dire. Je parle
de la Cour d'appel, je parle d'ordre public puis je parle aussi de compétences.
Et je ramène... Parce que, vendredi, c'est ce qu'ils ont fait, on a dû
reprendre, là, les discussions parce qu'il y a eu justement la
chaise musicale entre avocats. J'essaie de gagner du temps, là, j'espère juste
qu'on va arrêter juste... quand on commence un argumentaire, on change d'avocat, on recommence un argumentaire, on
rechange d'avocat, quand ça ne fonctionne pas... La semaine passée, ils l'ont
fait trois fois, ça fait que, là, j'aimerais ça que... S'ils sont capables d'asseoir
un avocat, il devrait être capable de le faire du début jusqu'à la fin
des explications. C'est tout.
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Bon, pour cette explication-là, je vais juste vous dire que, les avocats, ça
relève de la ministre, ça fait qu'elle assoira bien les avocats qu'elle
veut.
Mme Rizqy : Ça prend un
consentement, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) : Oui.
Oui, donc, la parole, Mme la ministre.
Mme Laforest : Est-ce que j'ai le
consentement? Oui, c'est bon?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, vous n'avez pas besoin de consentement.
Mme Laforest : O.K. Alors...
La Présidente (Mme Dansereau) : Pour
Me Paradis, le consentement est déjà...
Mme
Laforest : Merci.
M.
Paradis (Nicolas) : Alors,
ça fait plaisir, vous savez, on a toujours le plaisir de pouvoir bénéficier des experts,
par ailleurs, pour pouvoir vous répondre. C'est dans ce souci-là qu'on peut requérir
les experts légistes que nous avons, du ministère de la Justice, pour
être à même de mieux vous répondre.
Cela dit, votre question
était liée à la procédure comme telle, applicable aux assemblées?
Mme
Rizqy : Pas uniquement aux assemblées,
à l'État de droit. Parce qu'une fois qu'on a changé un règlement
il faut qu'il y ait une certaine force entre les parties qui les lient.
M.
Paradis (Nicolas) : Absolument.
Alors, dans ce cas-ci, ce que la loi dirait à la suite de sa modification par le projet de loi n° 16, c'est que, pour pouvoir, en somme, avoir un règlement
qui, si c'est une procédure prescriptive comme elle est, pour qu'il puisse être opposable, donc, à l'ensemble des
parties, donc après avoir été par écrit, décision de l'assemblée,
déposé au syndicat, c'est de cette manière qu'il devient opposable aux parties.
Et, de ce fait, les parties devront respecter ce règlement-là, qui a
respecté les prescriptions de son édiction.
Mme Rizqy :
Est-ce que vous vous rappelez de ma dernière question, juste avant que vous
cédiez...
M. Paradis
(Nicolas) : Bien, si vous pouviez me la reposer, je l'apprécierais.
Mme Rizqy :
O.K. On était rendu... Est-ce que ça peut être une modification qui va être
expresse ou tacite? Est-ce que c'est prévu dans le nouveau projet de loi?
M. Paradis (Nicolas) :
Alors, à cet égard-là, l'utilisation des mots
«expresse», «tacite»... n'apparaissent pas ainsi dans le Code civil. Donc, c'est plutôt par
l'économie de la rédaction de l'ensemble de ces dispositions, comme je mentionnais,
c'est-à-dire d'avoir une rédaction écrite, une modification écrite du
règlement, tout ça combiné avec une décision de l'assemblée des copropriétaires, qui ont pour effet d'écarter le
caractère tacite. «Tacite» signifie donc, comme on le sait en regardant
ne serait-ce qu'une simple définition, c'est tacite, c'est implicite, c'est...
s'ensuivent une prescription des obligations
prescriptives, une procédure, un formalisme prévu. En l'occurrence, le Code
civil, tel qu'il serait modifié à la suite de la sanction du projet de loi n° 16, aurait ce caractère désormais prescriptif, qui aurait donc pour effet
de clarifier la chose à l'égard de cette impossibilité de modification tacite.
Mme
Rizqy : Au niveau, là, de
changements, par exemple, des modifications, où est-ce que ça avait été
inscrit, là, que ça prend une modification expresse du conseil
d'administration du syndic de copropriété?
M.
Paradis (Nicolas) : Ça résulte de l'article 1060 du Code civil,
qui sera... tel que modifié par l'article 25 du projet de loi
n° 16. Donc...
Mme Rizqy :
Je demande une courte suspension pour juste reprendre connaissance. Je reviens.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Suspension.
(Suspension de la séance à
14 h 16)
(Reprise à 14 h 17)
La Présidente (Mme
Dansereau) : Je donne maintenant la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Merci beaucoup,
Me Paradis. Donc, à l'article 25, qu'on aura l'occasion
de lire plus tard, mais je me permets
de le préciser ici, cet article précise que toute modification apportée au règlement
de l'immeuble doit être constatée par écrit et être déposée au registre
tenu par le syndicat en application de l'article 1070 du Code civil.
Maintenant,
vous vous rappelez qu'on a demandé aussi la question : Ordre public
de direction ou ordre public de protection? Quelle est la portée que
vous voulez avoir ici?
M. Paradis
(Nicolas) : ...
La Présidente (Mme
Dansereau) : Oui, vous pouvez...
M.
Paradis (Nicolas) : Donc,
dans la dynamique, moi, je... c'est pour ça que l'utilisais les mots
«prescriptif», sans avoir à qualifier
la notion de l'ordre public, mais plutôt dans un une notion de prescription et
non pas dans un caractère de droit
supplétif. On le sait, le Code civil peut agir dans une dynamique de droit
supplétif, sauf lorsqu'il s'agit d'une question
d'ordre public.
La question
d'ordre public dans le Code civil, elle n'est pas consacrée expressément dans
chaque article. C'est souvent lié à, comment je pourrais dire, la qualification que les tribunaux vont
lui accorder par la suite, mais il n'en demeure pas moins que lorsque c'est prescriptif, comme le
seraient ainsi les obligations, les parties auront l'obligation, ce sera incontournable, de
les respecter, à défaut de quoi, s'il devait y avoir une modification qu'il n'a pas faite suivant ces conditions-là, elle pourrait, bien
entendu, faire l'objet d'un recours devant les tribunaux et être invalidée.
Mme Rizqy :
Mais vous ne voulez pas ici nous dire quel est l'objectif, que ça soit public...
M.
Paradis (Nicolas) : Bien, l'objectif,
bien entendu, c'est de protéger l'ensemble des copropriétaires
pour faire en sorte, effectivement, que les modifications soient effectuées suivant ce processus-là
et que des copropriétaires ne se retrouvent pas dans une situation
d'inconnu.
Alors,
sous cet angle-là, la prescription, effectivement, amène tout ce grand volet de protection des
copropriétaires pour assurer que le
formalisme prescrit ainsi par le Code civil, advenant son adoption, les
modifications, accorderont les bénéfices souhaités à l'ensemble des
copropriétaires.
Mme Rizqy :
Et pourquoi vous refusez d'ajouter le mot, par exemple, «expresse»?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la ministre.
• (14 h 20) •
Mme
Laforest : Oui. Moi, je
pense qu'on a fait le tour de la question, évidemment, parce
que, oui, on a bien répondu. Nicolas,
merci beaucoup. Puis le but de l'article, justement, c'est de protéger, que les
modifications se fassent par écrit à la suite de l'assemblée des copropriétaires. C'est ce qu'on vient faire ici
puis, au niveau des réponses, bien, je pense qu'on a fait le tour
vraiment de la question comme telle. Moi, je considère que tout a été dit.
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : C'est toujours
agréable de voir quelqu'un qui
connaît la vérité absolue. Mme la Présidente, j'ai donné un exemple juste pour que les gens qui nous
écoutent comprennent pourquoi on intervient aujourd'hui. On a des décisions.
Prenons,
par exemple, une copropriété où est-ce qu'ils sont trois, où est-ce que c'est
interdit d'enlever le tapis parce que le tapis, vu qu'ils sont chacun l'un en
dessous de l'autre, bien, le tapis fait en sorte que ceux qui marchent en
haut de l'autre, bien, ne dérangent pas la
nuit. Ils peuvent dormir en toute quiétude. Il y en a un qui enlève le tapis,
premier étage, vous comprenez, celle
qui habite au troisième étage ne le sait pas, celle qui habite au deuxième
étage ne le sait pas plus. Bon. À un
moment donné, c'est celui qui habite au troisième étage qui enlève son tapis.
Là, celle qui est en plein milieu, au
deuxième étage, elle entend : Boum! Boum! Boum! Ça la fatigue, elle ne
comprend pas qu'est-ce qui se passe. Mais là, elle monte, elle se rend compte que, bien, son copropriétaire a enlevé
le tapis, et ce, contrairement à ce qui était prévu dans le règlement. Ils s'en vont devant les tribunaux,
paient des avocats, et là, le tribunal dit : Bien, c'est vrai que le
règlement dit «tapis», pas «plancher
flottant», «tapis». Mais, étant donné qu'ils sont deux sur trois à l'avoir
fait, tacitement, il y a un changement de règlement.
Après
ça, c'est vrai qu'il y a d'autres décisions qui disent la chose suivante :
Dans d'autres décisions, ils ont été une majorité à avoir fermé les yeux. À un
moment donné, il y en a un qui s'est fatigué puis qui s'est dit : Bien là,
ça ne marche pas. Elle dit : Bien, tacitement, ça a été modifié.
Puis, après ça, ça a été écrit dans un règlement par la suite.
Donc,
au fond, c'est pour ça qu'on pose des questions. Étant donné qu'on a vraiment
aussi une population vieillissante, on
voit qu'il y a beaucoup de gens qui vendent leur maison et s'installent dans un
condo, mais on comprend que ce n'est peut-être
pas eux autres qui vont vouloir crier le plus fort, qui vont aller se battre
dans les assemblées d'actionnaires d'un syndicat. Alors, c'est pour ça qu'on pose ici des questions sur l'ordre
public qu'on veut y donner. Est-ce que ça va être un ordre public de direction ou de protection? Et
Me Paradis, il sait la différence, il la connaît pertinemment, la
différence entre le public de
direction et de protection. Il y en a un qu'on peut écarter, alors que l'autre,
l'ordre public de direction, le tribunal doit l'accorder d'office. L'autre, de protection, bien, il est
prescriptif après trois ans si on n'a rien fait. Alors, c'est juste pour
ça qu'on pose toutes ces questions. C'est dans l'objectif commun, avec la
ministre, de protéger.
Alors, c'est pour ça
qu'on ajoute des mots. On veut s'assurer d'ajouter davantage de mots pour que
ce soit très clair pour tous. Alors, c'est
juste pour cela qu'on fait cela. Ce n'est pas dans le but de frustrer la
ministre. Au contraire, on veut s'assurer qu'elle a le meilleur projet
de loi et que, par la suite, on ne va pas revenir ici.
Puis,
si vous voulez qu'on suspende un moment, je peux traverser de l'autre côté lui
montrer certaines décisions, des
articles pertinents de doctrine, écrits par une professeure de l'Université de
Montréal, qui justement indique les situations où est-ce qu'il y a des lacunes. Et je me permets de citer un passage
pertinent : «En espérant que le législateur peut-être agisse...». Bien,
c'est pour ça qu'on est ici, on demande juste des petites modifications, puis
ça devrait être correct, là.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Je vais céder la parole à Mme la ministre.
Mme
Laforest : Oui, bien, en
fait, qu'est-ce qu'on vient dire justement, c'est qu'il faut qu'il y ait
une modification dans le règlement de l'immeuble pour... Par exemple, quand vous parlez des changements de tapis, il faut justement
avoir une modification des règlements de l'immeuble. Puis, ceci étant dit, on va y
aller par modification tacite. Les modifications tacites
le permettent. Et, dans le règlement, c'est ça qu'on vient justement prévoir.
Alors...
Une voix :
...
Mme Laforest : Les modifications
tacites, oui.
Mme Rizqy : C'est
ça. Mais vous comprenez...
Mme Laforest : Oui, je comprends très
bien, sauf qu'étant donné que ça va se faire justement en modifiant le règlement,
on est ici, on vous l'explique, puis je
pense que tout a été dit de notre côté. On
peut... on pourrait continuer, mais je pense que tous les détails ont
bien été expliqués. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) : Mme
la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Vous savez, quand on
recherche l'intention du législateur, là, on regarde aussi les titres puis les sous-titres. C'est pour ça que c'est important.
Ça aussi, on apprend ça dans le cours d'interprétation des lois. Et maintenant, c'est pour ça qu'on demande d'ajouter «tel qu'apparaît ici dans ce
chapitre», c'est qu'on renvoie les règles de copropriété d'abord à
l'intérieur même de ce chapitre-là.
Et, Mme la Présidente, la ministre elle-même a fait un lapsus non volontaire sur «tacite» et
«implicite». Mais ce lapsus-là émane
d'où? Vous comprenez bien, c'est qu'il émane du manque de mots dans la législature.
Alors, c'est pour ça qu'il faut vraiment
être expresse, parce que sinon ce lapsus peut se retrouver un jour devant
les tribunaux pour d'autres raisons, parce que ça n'a pas été expresse
dans la loi.
La Présidente (Mme Dansereau) : Mme
la ministre ou monsieur?
Mme Laforest : Non, moi, tout a été
dit, tout est très clair, puis on peut passer...
La Présidente (Mme Dansereau) : Ça
va? Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Bien, Mme la Présidente, bien, vous comprenez que c'est un enjeu très important. Imaginez tous
nos aînés qui nous regardent en ce moment à la
maison. Tous nos aînés nous regardent parce qu'eux autres aussi ils ont des préoccupations. Et eux autres, là, ils ont
vendu leur maison, s'installent dans les tours de condos, puis là, imaginez,
là, ceux qui sont déjà frustrés à cause du Airbnb, puis qu'eux autres,
là, ça ne leur tentait pas d'avoir du Airbnb, puis ce n'était pas prévu, puis
que là, oui, maintenant, c'est prévu. Mais imaginez que c'est interdit dans
leur règlement en ce moment, c'est interdit
dans le règlement, mais là, implicitement, ils voient des valises mais ils ne
comprennent pas que ces valises-là, c'est du Airbnb. Puis il y en a un
qui ne dit rien, l'autre qui ne dit rien, l'autre qui ne dit rien. Ah! bien là,
implicitement, ils ont changé. Forts d'un
jugement de la Cour d'appel du Québec, ils vont pouvoir dire : Ah! bien,
écoutez, implicitement, vous avez donné votre consentement; là, nous, on
l'ajoute dans le règlement. Bien oui, c'est écrit, mais un document écrit, alors que, si, par exemple, on changeait... «doit
être formellement adopté exclusivement par l'assemblée des copropriétaires réunis en assemblée ou par
résolution écrite», ça, c'est beaucoup plus fort. «Aucune modification tacite à
la présente déclaration de copropriété ou [...] tout [autre] règlement de la
copropriété ne sera valide.» Je vais suspendre, je vais déposer un
sous-amendement.
Je vais
demander une suspension parce que, de toute évidence, là, on veut quelque chose
de beaucoup plus fort pour vraiment protéger ceux qui vont être peut-être en
minorité dans leur syndic de copropriété, parce qu'un changement qui peut être fait de façon tacite, c'est dangereux
pour les propriétaires. Alors, je vais demander une suspension, Mme la
Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) : On
va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 14 h 27)
(Reprise à 14 h 42)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux.
Une voix : ...
La Présidente (Mme Dansereau) : Ça
va?
Mme Rizqy : Oui, ça va, Mme la
Présidente.
Une voix : ...
Mme Rizqy : Non, ce n'est pas grave,
je vais le déposer après.
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Pour l'appréciation de
tous ceux qui nous suivent, ces importants travaux, parce qu'ils parlent de
copropriété, et les Québécois ont eu de plus en plus recours à des
copropriétés, à des condos, l'article 1060 : «La déclaration,
ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à
l'état descriptif des fractions, sont présentées
au bureau de la publicité des droits.» Ça, madame, c'est le registre, là, où
est-ce qu'on tient tout ce qui se passe.
«La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros
d'immatriculation des parties communes et des parties privatives; les
modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation des
parties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partie
privative. Quant aux modifications apportées aux règlements — là,
ici, point — il
suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat.» Vous comprenez, ça,
c'est l'article en ce
moment, avant qu'il soit
modifié.
Donc, il y a
une distinction à l'article 1060 entre l'acte constitutif, la
description des fractions, ainsi que le règlement. Donc, si on prend les deux premiers, acte constitutif et la
description des fractions, ça, on demande... le Code civil semble... que, un, c'est explicite, que la déclaration de
copropriété n'est modifiée que sur décision de l'assemblée des copropriétaires
et constatée par écrit pour le règlement de
l'immeuble et, en forme notariée, en minutes, est publiée pour les autres.
Donc, ça, ce qui est prévu pour les deux autres, acte constitutif,
description d'effraction.
L'autre
affaire qui est importante, c'est le règlement. Le règlement, là, ça nous dit
nos comportements, ça règle les chicanes.
Le règlement, là, est excessivement important. Mais vous comprenez qu'en ce
moment, à 1060, on élève l'acte constitutif
ainsi que l'état descriptif des fractions et que le règlement, bien, on laissait
quand même beaucoup de latitude à l'époque. À l'époque, Mme la Présidente,
c'était en 1991. Moi, j'avais six ans. On s'entend, là, que c'était au
début, là, des condos. On est rendus en
2019. Les condos, c'est juste ça qui pousse partout au Québec, on dirait, même
nos églises sont rendues des condos. Alors, vous comprenez pourquoi que
c'est important, qu'on doit légiférer?
Alors, c'est pour ça qu'ici, là, on s'attarde,
parce qu'on veut protéger surtout les plus vulnérables. Et à qui que je pense, en ce moment, là? Je pense à nos
grands-mères, à nos grands-pères qui, eux, là, peut-être qu'ils n'ont pas
l'argent pour aller se battre devant
les tribunaux. Alors, c'est ça, l'objectif, quand on parle d'ordre public de
direction, ordre public de protection,
expresse versus implicite, expresse versus tacite. Un règlement, là... Vous
comprenez que, quand vous achetez un
condo, l'acte constitutif, votre notaire vous le lit, là, la description des
fractions, là, bon : Vous, vous avez 1 000 pieds carrés, vous, vous avez 1 200 pieds carrés,
parfait. Mais, quand on arrive, là, au règlement, là, ça, là, ça touche les
gens dans leur quotidien.
Imaginez. On
va reprendre mon exemple de tantôt, quand je vous ai parlé des trois unités. Je
ne l'ai pas imaginée, là, mon histoire des trois unités, Mme la Présidente. Ça,
là, c'est l'histoire, Lemelin versus Labrousse, 2007, Cour supérieure de Montréal, jugement rendu,
13 septembre 2007. L'histoire est simple. Il y a trois unités de
condos, trois propriétaires, deux... Non,
pardon, celui-ci a plus que trois propriétaires. Il y en a plus que ça, mais il
y en a plusieurs qui ont changé leurs revêtements de plancher pour enlever le tapis. Ils ont mis du
plancher de bois flottant. Ça fait plus de bruit qu'un tapis. Alors, la madame,
là, elle ne savait pas, là, que le troisième voisin du bas à gauche, à droite,
avait changé ça. Elle ne pouvait pas le savoir, elle ne rentre pas dans
toutes les unités. Mais, tacitement, là, ils ont changé le règlement.
Savez-vous
qu'est-ce qui est arrivé par la suite, tacitement aussi? Bien, le conseil
d'administration a fait la chose suivante :
«Les modifications effectuées par le passé aux parties privatives par les
copropriétaires sont validées et réputées conformes.» En droit, là, on appelle ça, dans notre jargon juridique,
«wash clause», on nettoie le passé avec une clause rapide de même. Parfait. Avec la modification proposée
par Me Paradis, il n'y en aura pas de problème. Faites vos modifications
de façon tacite, mettez-moi une «wash clause», puis ni vu ni connu.
C'est pour ça
que, nous, là, là-dessus, on dit : Non, non, non, ce n'est pas ce qu'on
veut. Et quand je dis «on», là, ça exclut la personne qui parle. Je
parle des tribunaux, je parle des autres avocats qui pratiquent, je parle, par
exemple, de ceux... Me Joli-Coeur qui
ne fait que ça. Je parle de, par exemple, Me Christine Gagnon, qui
est avocate et aussi professeure de
droit, qui l'écrivent : ça prend des modifications législatives, pas
l'interprétation des tribunaux. Les Québécois, là, ils n'ont pas un
fonds de réserve pour s'en aller devant le tribunal puis se rendre jusqu'en
Cour d'appel. Or, c'est pour ça qu'on ajoute des modifications. Parce que, tant
qu'à bonifier le projet de loi, on va le faire conformément.
Là, si vous permettez, Mme la Présidente, je
change mon histoire. Mes trois unités, là, de condos, là, de tantôt, imagine la
chose suivante : ce n'est pas le tapis qui a été changé, à la place, dans
le règlement, c'est interdit de faire la culture du cannabis, puis c'est interdit
de fumer du cannabis. Bon, le voisin d'en bas fume du cannabis tout à coup. Le
voisin du milieu fume du cannabis tout à coup. Mais, moi, j'ai un couple
d'aînés, là, à qui ça ne tente pas d'aller frapper à la porte du voisin en bas, puis dire : Aïe! Le règlement, ça le
dit, tu n'as pas le droit de fumer du cannabis, tu n'as pas le droit de pousser du cannabis sur ton balcon.
Puis, à un moment donné, il prend tout son courage à deux mains. Ah! bien
non, il est tout seul, puis là ils ont fait
une «wash clause», puis ils ont dit : Bien non, tout ce qui a été fait
auparavant, ils vont reprendre la
même formule qui a existé dans l'affaire Lemelin : «Les modifications
effectuées par le passé aux parties privatives par des copropriétaires
sont validées et réputées conformes.»
Ah! bien, là, ils rentrent... malgré, là, les
modifications qu'ils nous proposent, ils n'aident pas nos aînés. Ils ne les aident pas. Puis là ça peut être des aînés, ça
peut être une personne qui souffre d'asthme, un jeune de 30 ans qui
souffre d'asthme puis, lui, ça ne l'intéresse pas. Il a acheté le condo
puis, à ce moment-là, c'était interdit, la culture du cannabis dans les règlements. Puis là, oups! de façon
tacite, ça a été modifié. Puis, par la suite, avec une belle clause écrite,
c'est ajouté que, là, maintenant,
bien, écoutez, de façon tacite, on a tous accepté. Mais, «tous» étant «la
majorité» l'ont accepté. Mais il n'y a pas eu de clause expresse.
Puis, vous savez, ce n'est pas tout le monde qui
sait tout ce qu'il se passe de partout. Alors, imaginez qu'il y a 100 unités, puis la 51 qui commence à avoir
la culture de cannabis... ou, non, par exemple, il y en a 25, 30, 40. Mais ils
n'ont jamais eu d'assemblée d'actionnaires
pour justement se dire : Bon, on va choisir ensemble, si oui ou non, là,
après avoir, un, convoqué les propriétaires... les copropriétaires, pardon, et,
par la suite, avoir fait une modification expresse.
Alors, c'est
pour ça, là, Mme la Présidente, là, que j'ai déposé, là, un sous-amendement.
Alors, je vais vous faire la lecture de mon sous-amendement.
La Présidente (Mme
Dansereau) : ...
Mme
Rizqy : Bien, je vais vous le lire pareil, là : «Toute
modification à la déclaration de copropriété, y compris au règlement de l'immeuble, doit être formellement
adoptée exclusivement par l'assemblée des copropriétaires réunis en assemblée ou par résolution écrite. Aucune
modification tacite à la présente déclaration de copropriété ou [...] tout
règlement de la copropriété ne sera valide.» Ça, Mme la Présidente,
c'est la ceinture puis les bretelles.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre pour faire la distribution.
(Suspension de la séance à 14 h 50)
(Reprise à 14 h 53)
La Présidente
(Mme Dansereau) : Nous
allons reprendre. Donc, je vais céder la parole à la députée de
Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Alors, Mme
la Présidente, l'amendement que j'ai déposé, bien, en fait, il émane de la Chambre des notaires. Ça, c'est la
Cadillac de luxe, là, en droit, là, pour les copropriétés. Ça, on s'assure de vraiment
fermer la porte à toute interprétation par le tribunal de dire que c'est
une modification implicite, et on protège toutes les personnes des modifications implicites qui, par la suite, peuvent être entérinées par écrit. Parce que
ce n'est pas parce que c'est par écrit que c'est automatiquement quelque
chose qui va être adopté
par les copropriétaires en assemblée ou par résolution écrite. Alors,
c'est pour ça que, nous, on met la totale et on protège tous les gens, surtout
les plus vulnérables.
Pensez... Imaginez, Mme la Présidente, que nous
avons une personne qui a une déficience intellectuelle, mais qui est quand
même en condo, et que cette
personne... Sans s'en rendre compte, il
y a eu beaucoup de modifications qui ont été faites de façon
implicite. Puis, à un moment donné, elle voit une clause qui dit la simple chose
suivante, ce que je vous ai lu
tantôt, là, que les modifications passées sont réputées être bonnes. Et là c'est
constaté par écrit, mais il n'y a pas eu d'assemblée. Donc, elle n'a pas pu,
elle, se présenter en assemblée avec son représentant, parce qu'il y en a qui sont en... quand même, qui ont
des régimes de protection, là. Alors, imaginez, là, son mandataire, celui
qui est supposé la protéger, n'a jamais reçu une convocation à une assemblée,
mais on reçoit juste par la suite une notification écrite qui dit, bon : Étant donné que l'usage, ça
fait deux ans, trois ans que ça perdure, c'est une modification implicite. Et nous, on marque dans le règlement maintenant que
c'est la nouvelle règle. Ça change beaucoup la donne.
Et là, nous, notre objectif, c'est de protéger, justement,
tous les propriétaires, mais aussi les plus vulnérables. Alors, c'est pour ça qu'on propose cet amendement, et je crois que la ministre devrait
considérer cet amendement bon et valide, et l'adopter.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Rizqy : Est-ce qu'elle peut
nous répondre au moins?
Mme Laforest :
Oui, moi, je peux vous répondre, en fait. Bien, c'est certain que, quand on
parle d'acte constitutif et puis l'état descriptif des actions, on
vient, nous, avec l'article 25 — puis je vais le lire,
d'ailleurs, l'article 25 — avec l'article 25
qui est prévu dans notre projet de loi, on vient préciser, dans le Code civil,
qu'il n'y ait pas de modification tacite. On vient le préciser.
Alors là,
c'est certain que... C'est comme simple à comprendre que ce qu'on fait
présentement, c'est que tous les articles,
toutes les questions vont être remis en doute, même les questions de
concordance puis même les choses, si je peux dire, qui disent la même affaire dans les articles. Ceux qu'on a
regroupés, des articles — si je me trompe, Me Paradis qui a écrit les articles... Alors, ce qu'on a fait, c'est qu'on a rassemblé
des articles qui voulaient dire la même chose et, au niveau des modifications de concordance, on est en train
de mettre en doute ici tout ce qui a été fait, tout le travail qui a été fait
par les avocats du ministère de la Justice, les légistes, les notaires, comme
vous dites si bien, alors...
Mme Rizqy : ...ordre, de...
non.
Mme Laforest : Non, mais je
vais...
Mme Rizqy : J'invoque le règlement.
J'invoque le règlement. Ça, je peux l'interrompre. Elle ne peut pas nous prêter des intentions, là. Il faut qu'elle fasse
attention. Alors, je l'invite à retirer ses propos. En aucun temps ici nous
n'avons remis en question ni la qualité ni ce qui a été fait par les
juristes. Alors, ici, elle nous prête des intentions.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bon, je pense qu'on se doit, là, de faire attention d'un côté et de l'autre. Ce serait... Jusqu'ici, là, je ne vous ai pas
demandé de vous adresser à la présidente. Mais, si ça dérape, je vais employer
ce mot-là, je vous demanderais de vous adresser à moi pour prendre la
parole. La parole était à Mme la ministre.
Mme Laforest :
Merci, Mme la Présidente. En fait, qu'est-ce qu'on vient faire, on vient
justement régler... Si on regarde
l'article 25, qu'on parlait tout à l'heure, on parle toujours des
modifications tacites. Puis on le dit, que les parties auront l'obligation de respecter les modifications tacites
par écrit par l'assemblée des copropriétaires. On le dit dans l'article 25. Alors, c'est comme déjà dit.
Peut-être que vous... Peut-être qu'il y en a certains qui voient qu'on a enlevé
certains articles. C'est un... On a regroupé les articles.
Puis, quand
on parle, justement... Là, vous dites souvent : Les aînés, les aînés, mais
il y a plusieurs personnes qui ont à coeur le projet de loi au niveau de la
copropriété, que justement la députée d'Anjou—Louis-Riel connaît très bien. Puis je pense qu'avec l'équipe solide au ministère
de la Justice puis au ministère des Affaires municipales, quand on parle de
concordance ou encore de règlement qui est écrit d'une autre manière mais pour
regrouper d'autres règlements, moi, je pense
que j'ai totalement confiance qu'on devrait aller de l'avant. Parce que c'est
certain qu'on va toujours revenir à certains mots, certaines manières, certaines manières d'écrire les phrases, mais
l'essentiel là-dedans c'est de voir que les modifications tacites vont être de cette manière avec les
copropriétaires puis vont se changer à l'assemblée des copropriétaires des
condos.
Alors, moi,
je pense que ça fait le tour de mon point. Puis, si je peux dire,
l'article 25 du projet de loi n° 16, justement, proposait... l'article, justement, 25, 1060 de ce code, qui
était modifié par le remplacement, à la fin du premier alinéa, de «déposées auprès du syndicat» par
«constatées par écrit et déposées au registre tenu par le syndicat»... Alors,
tout est bien indiqué à ce moment-là. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Deux points, Mme la Présidente. La ministre a
commencé son intervention en nous parlant de l'acte constitutif ainsi que de la
description de l'infraction. Or, ces deux éléments, ce n'est pas là-dessus
qu'on argumente, là, depuis tantôt, là. Ça fait plus que 20 minutes
qu'on parle, on ne parle pas de ça. On parle du règlement.
Alors, quand
qu'elle nous dit, à juste titre, que la modification doit être explicite, que
ça doit être constaté dans un syndic, enregistré dans un registre, elle
parle des deux autres éléments, qui ici ne sont pas le point de notre
intervention. Quand qu'elle parle de l'acte
constitutif ainsi que de la description de l'infraction, ça, on est tous
d'accord que c'est déjà bien régi. Il y a trois éléments, parfait, c'est
écrit.
• (15 heures) •
Où est-ce que nous, on a un désaccord, où est-ce
qu'on veut juste améliorer le projet de loi, c'est au niveau du règlement. Je reviens à la cause Lemelin versus
Labrousse. Je vais vous faire la lecture, Mme la Présidente. Ça va donner
assez de temps à tout le monde ici de revenir.
L'autre, deuxième élément, c'est qu'elle a
encore parlé de «tacites». Tacites, les modifications tacites. Parfait. Allons-y. Lemelin versus Labrousse. Cette affaire
opposait deux copropriétaires dont les parties privatives résidentielles
étaient situées l'une au-dessus de l'autre.
Mme Lemelin demandait au tribunal d'émettre une injonction permanente pour
forcer le défendeur, M. Labrousse, à enlever le nouveau revêtement de sol
de sa partie privative, du bois flottant installé en remplacement du tapis. La déclaration de copropriété contenait cette disposition, je cite : «Aucun recouvrement de plancher autre que le tapis et le linoléum ne pourra être
installé dans les parties exclusives, à l'exception de l'espace occupé par les
salles de bain.» Fin de citation. La demanderesse s'est plainte du bruit
qu'elle entendait provenant de chez le défendeur, c'est-à-dire son voisin d'en
dessous. À la suite de sa plainte, le gestionnaire ou le gérant lui a répondu
que le conseil d'administration a blâmé le défendeur — ils
l'ont juste blâmé — mais qu'après enquête il avait conclu que,
si le défendeur avait décidé d'installer du linoléum plutôt que du bois
flottant, le résultat n'aurait pas été différent du point de vue de l'insonorisation. Le conseil d'administration
n'est pas intervenu. Alors, vous comprendrez, Mme la Présidente, qu'est-ce
qui est arrivé. Mme Lemelin est allée devant les tribunaux. Le tribunal
refuse d'émettre une injonction au motif que la disposition ci-dessus avait été
ensuite modifiée par l'assemblée des copropriétaires pour se lire comme suit :
«Les modifications effectuées par le passé aux parties privatives par les
propriétaires sont valides et réputées conformes.»
Donc, cette disposition que je viens de vous
lire, là, «les modifications effectuées par le passé aux parties privatives par les copropriétaires sont validées
et réputées conformes», est-ce qu'on parle du tapis, là-dedans? Est-ce qu'on
parle du plancher de bois franc? Non, non,
non, on a mis ce qu'on appelle en anglais, dans le jargon en droit, une «wash
clause», c'est-à-dire une clause, là, qui dit : Bien, tout ce qu'on a fait
par le passé, c'est bien correct, on ne revient pas là-dessus. Alors, là-dessus, là, la madame, elle a perdu son temps, son
énergie, des nuits de sommeil, de l'argent pour aller devant les tribunaux, parce qu'il y a eu une
modification tacite, initialement, et, par la suite, elle a été entérinée par
règlement, mais par une petite résolution comme ça, rapide.
Alors,
maintenant, je prends le même exemple, Mme la Présidente... Et ce que je viens
de lire, là, il est disponible en ligne, là, vous pouvez le trouver : La
jurisprudence récente en copropriété divise et la pratique notariale, c'est
écrit par Christine Gagnon, là, Chambre des notaires du Québec, elle est aussi
professeur à l'Université de Montréal, docteure en droit, notaire au sein de l'étude Côté Taschereau
Samson Demers, professeure associée à la Faculté de droit de l'Université
de Montréal, chercheure associée à la Chaire
du notariat de l'Université de Montréal, chargée de cours à l'Université de
Montréal, à l'Université Laval et à
l'Université de Sherbrooke. Aïe, vous en avez toute une, experte, là, en droit,
là. Puis elle, qu'est-ce qu'elle dit?
Parce qu'il faut qu'on cite, là, qu'est-ce qu'elle dit, comme il faut, là, elle
dit ça, là, les modifications implicites,
et je cite : «Avec tout le respect qui est dû à l'opinion contraire — ça, c'est vous, Mme la ministre — il semble que l'introduction d'un processus informel de décision dans les
copropriétés et de modifications tacites de la déclaration de copropriété soit un glissement dangereux qui
peut être lourd de conséquences.» Fin de citation. Plus tard, dans ce texte,
elle invite une modification législative, celle que j'ai déposée, là, celle qui
émane de la Chambre des notaires.
Alors, à défaut d'écouter le Parti libéral du
Québec, la première opposition, bien, ils peuvent peut-être écouter la Chambre des notaires. Ils ont plein de
spécialistes en copropriété divise, ils ne font que ça toute la journée. Et
savez-vous quoi? Eux autres aussi
sont bien placés, ils en gèrent, des litiges. Puis les gens, Mme la Présidente,
là, pour avoir pratiqué, je peux vous dire une chose : quand ils
sont confrontés à un litige, peu importe le litige, c'est toujours
excessivement épuisant
pour nos clients, mais vraiment épuisant, mais quand ça touche votre résidence,
votre maison, ça l'est encore plus, parce
que la maison, là, chez nous, là, au Québec, puis dans notre droit, là, c'est
notre forteresse. Alors, c'est pour ça que c'est encore plus important,
la modification qu'on dépose aujourd'hui.
Et quand la ministre...
Parce que j'avais trois points, j'en ai commencé un, deux, puis elle dit :
Mais vous parlez des aînés, vous parlez des
aînés. Oui, on parle des aînés parce que, rappelez-vous, là, nous, on a déposé
un amendement, là, pardon, pas un
amendement, un projet de loi pour protéger nos aînés dans leurs loyers, puis
maintenant, aujourd'hui, on dépose
cet amendement-là, oui, parce qu'on protège nos aînés, mais on protège aussi les
gens qui sont vulnérables, puis on
veut leur donner, là, la Cadillac de luxe en matière de protection. Et depuis
le début, ils n'ont jamais été capables de nous répondre : Est-ce que c'est d'ordre public, de protection ou
de direction? Jamais. Puis après ça, quand elle dit : Oui, on
protège nos aînés, heureusement que nous autres, on est là pour protéger nos
aînés puis les gens plus vulnérables.
Je
vais céder la parole à ma collègue d'Anjou—Louis-Riel. Bon, je le sais qu'elle ne voudra pas
répondre, mais je vous la passe.
Mme Thériault :
...des intentions.
Mme Rizqy :
Ah! c'est vrai.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Bien, regardez, on n'a pas à juger si la ministre veut
répondre ou pas.
Mme Rizqy :
Vous avez raison, je le retire. Je retire mes propos.
La
Présidente (Mme Dansereau) : S'il vous plaît! Mme la
ministre, est-ce que...
Ce n'est pas à moi de juger si la ministre veut répondre ou pas. Ça fait
que, Mme la ministre, si vous voulez répondre, la parole est à vous.
Mme
Laforest : Bien, moi, de toute manière, vous le savez, j'ai comme un
retrait face à des interprétations comme
telles, là. Je vais vous laisser vos propos. Je ne vais du tout, du tout les
recevoir, de mon côté. Alors, je vous laisse vos propos, vous
allez être chanceuse, vous les gardez pour vous, je vous les redonne.
Ceci
étant dit, moi, je me pose quand même la question,
puis c'est ça, je posais tantôt la question
à Me Paradis parce que je
regarde l'article qui était écrit dans le projet de loi n° 401, je regarde également l'article
qui est écrit comme tel, on en parle,
là, ça fait une heure, une heure et demie, dans le projet de loi n° 16, l'article est le même, sauf que l'équipe des avocats,
des légistes
ici, derrière moi, du ministère de la Justice ont regroupé des articles, les
ont synthétisés, mais le résultat est le même, le résultat est le même.
Vous
avez raison. Vous avez raison quand vous dites : La ministre, est-ce
qu'elle veut nous entendre? Bien, la ministre, elle vous écoute, elle
vous entend très, très bien. Mais ce que j'entends présentement, c'est que
l'article du projet de loi n° 401 puis
l'article du projet de loi n° 16, que l'équipe — on était rendus en 2019 — l'équipe des légistes ont révisé,
bien, on vient juste le synthétiser, oui, c'est vrai, mais le résultat est le
même.
Alors,
moi, je me pose comme question, honnêtement... Tantôt, on vous a offert de
répondre à votre question, mais notre collègue, Me Actil, n'a pas pu
s'asseoir tout près de moi. Mais, moi, ma question, honnêtement, c'est de voir...
Quand un article dans le 401 et dans le 16
est le même, mais écrit différemment, bien, là, je me dis : Est-ce qu'on
est ici pour faire du temps ou quoi, là? Ça dit la même chose, les deux
articles.
Là, on est en train
de parler du tapis de madame... Mais je suis désolée, on parle du même article.
Puis si notre députée d'Anjou—Louis-Riel peut le confirmer et puis, on s'entend,
elle a une belle expérience, elle est d'accord pour dire que : Oui, l'article donne le même résultat...
L'article donne le même résultat... Puis pour tous nos collègues qui sont ici,
assis, présentement... Bien, modification
tacite, modification tacite. On va les gérer de la même, même manière autant
dans le 401 que dans le projet de loi n° 16.
Alors, là, on parle
des modifications tacites. On va revenir à notre article puis je pense
qu'honnêtement, je vais le redire, il y a
plusieurs modifications de concordance. Je vais faire totalement confiance à
notre équipe du ministère de la Justice et notre équipe du ministère des
Affaires municipales. Merci, Mme la Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Je céderais la parole au député de D'Arcy-McGee.
M.
Birnbaum : Merci. Je veux juste comprendre — si je peux — je veux juste comprendre. Dans un premier
temps, si on peut être clair, nous ne sommes pas ici en train de défendre un
projet de loi qui n'est plus sur l'affiche. On peut être très fier de ça,
à juste titre. On n'est pas ici en train de défendre un projet de loi qui n'est
plus sur l'affiche. On est en train de
prendre au sérieux nos responsabilités de participer dans la bonification d'un
projet de loi devant nous. Ce n'est pas moi le notaire. Ce n'est pas moi
l'avocat. Je veux juste comprendre l'explication de la ministre.
Est-ce qu'on est en
train de dire que ce que nous proposons pour notre amendement, «toute
modification à la déclaration de copropriété, y compris au règlement de
l'immeuble doit être formellement adoptée exclusivement par [l'Assemblée
nationale] — l'assemblée
des copropriétaires, m'excuserez — réunie en assemblée ou par résolution
écrite. Aucune modification tacite à la présente déclaration de copropriété ou
à tout règlement de la copropriété ne sera valide», est-ce qu'on est en train
de dire que ce qu'on essaie de faire avec ce sous-amendement est déjà fait avec
l'article 25? Parce que si j'ai bien
compris ma collègue, il s'agit de deux ordres de règlement. Alors, on n'est pas
en train de faire du sur place. On est en train d'assurer la protection
de chaque participant dans un projet de copropriété.
• (15 h 10) •
Et voilà, on va en convenir, un
principe assez important. On n'a pas, comme citoyen ou participant, dans un tel
arrangement, la responsabilité d'être
experte et de lire toutes les choses. On a le droit d'être protégé à 100 %
par un processus qui est transparent,
clair, légitime. Pour moi, dans son
club banal, la meilleure façon d'exprimer ça, c'est : on a le droit d'être
pas vite, de ne pas être très au courant des choses, mais d'être protégés à
100 %, comme consommateurs.
Alors,
si on peut, dans un premier temps, comme je dis, être compris dans nos
interventions, qui n'ont rien à faire avec la défense d'un ancien projet de
loi, l'idée devant nous, c'est de participer à la bonification du projet devant
nous aujourd'hui. Alors, si je peux
bien comprendre, et on peut bien comprendre de façon spécifique, deux choses
possibles — ou
trois, je l'admets — soit la ministre ne partage pas l'objectif
sous-entendu par le sous-amendement proposé par la députée de Saint-Laurent, soit — et si la réponse peut être très claire... — c'est une question qui est déjà réglée sans
exception, sans trou par un autre
article dans le projet de loi actuel ou, une autre fois, avec une explication
très explicite et défensive sur le plan juridique, que c'est redondant
et sans utilité, ce que nous proposons.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci. Mme la ministre.
Mme
Laforest : Oui, merci. Si
vous me permettez, si vous voulez bien accepter, je vais laisser
Me Paradis répondre à votre question. Oui?
M.
Paradis (Nicolas) :
Simplement pour dire, à l'égard du sous-amendement qui a été déposé,
les légistes du ministère de la Justice qui nous accompagnent m'indiquent à juste titre que la disposition en
question a pour effet de venir reprendre plusieurs règles, plusieurs
obligations qui existent déjà dans les différents articles de cette section-là
du Code civil. En l'occurrence, 1054, 1059,
1060, 1096 et 1101 qui sont, en somme, différentes règles qui ont pour effet de
recouper ce qui apparaît dans cet
article, le 1052, ou le sous-amendement, plutôt, qui est apporté. Donc, ce sous-amendement
apporterait un effet de redondance à l'égard des différentes règles qui
apparaissent déjà dans le Code civil, et/ou qui... telles qu'elles apparaîtraient dûment bonifiées, si je peux
m'exprimer ainsi, dûment modifiées par les articles 25 et 46 du projet de loi n° 16.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci. La députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Merci. Bien, Me Paradis, si vous permettez, pouvez-vous répéter les articles
que vous venez de mentionner, s'il vous plaît?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Allez-y.
M. Paradis (Nicolas) :
Les articles 1054, 1059, 1060, 1096 et 1101.
Mme
Rizqy : 1101. Êtes-vous
d'accord que tous ces articles sont suite à la modification du Code civil
de 1991, et ils sont entérinés en 1993?
M.
Paradis (Nicolas) : Il
faudrait les passer en revue. Et est-ce que certains ont été modifiés depuis?
Je ne sais pas, là. Je pourrais...
Mme Rizqy :
On peut suspendre, vous aurez le temps de regarder, on va avoir une...
M. Paradis
(Nicolas) : Bien, je vais vous le dire, je vais vous le dire en
direct. 1054 date de 1991, 1059, 1991, 1060,
1991, 1096, un instant, ce ne sera pas long, 1991 également,
puis 1101, 1991. Ils n'ont pas été modifiés depuis 1991.
Mme Rizqy :
Moi, je peux vous rassurer, je ne pose jamais une question que je ne connais
pas la réponse. Alors, êtes-vous d'accord
que ces décisions datent de... ces articles datent de 1991. Comment que ces modifications... Quand vous venez de dire que vos légistes disent que, grâce à tous
ces articles que l'on recoupe, ça protège, et on n'a pas besoin de mon amendement, alors que toute la jurisprudence dit exactement
le contraire, et que la Chambre des
notaires dit exactement le contraire, et que c'est pour cela que les tribunaux l'ont même écrit,
le silence du législateur, on est obligé de l'interpréter, et quand on dit : Bien, en ce moment-ci... Et ce n'est pas moi qui le dit, je vais vous reciter Me
Gagnon : «Avec tout respect qui
est dû à l'opinion contraire, il semble que l'introduction d'un processus
informel de décision dans les copropriétés et une modification tacite de la déclaration de copropriétés sont un glissement dangereux
qui peut être lourd de conséquences», alors,
en quoi 1054, 1059, 1060, 1096, 1101 ont empêché la Cour d'appel de dire que ces modifications tacites deviennent maintenant de fait, et que, par la suite, on pouvait avoir des clauses de «wash clause»,
qui font en sorte qu'on peut juste avoir une petite résolution écrite,
dire tout ce qui a été fait dans le passé, c'est maintenant correct?
La Présidente
(Mme Dansereau) : Me Paradis.
M. Paradis
(Nicolas) : Parce que
la Cour d'appel s'est prononcée en fonction de ces articles
tels qu'ils existaient depuis 1991. Après le projet de loi n° 16, s'il
est adopté tel qu'il le prévoit actuellement, ces articles, notamment
les articles 1060 et 1096, seront modifiés pour s'assurer que la modification au règlement de l'immeuble ne peut être que par écrit
et ne peut être modifiée qu'à la suite d'une décision de l'assemblée des
copropriétaires.
Mme Rizqy : M. Paradis... Me Paradis. Excusez, j'ai
oublié votre titre. Dans l'affaire Lemelin, c'est exactement ça qui est arrivé. Il y a eu des modifications tacites et, par la suite, il y a
eu une modification écrite adoptée par résolution écrite. Donc, la modification de 1060, là, n'est pas suffisante pour venir
contrecarrer la pente glissante. Ce n'est pas moi, aujourd'hui, là, qui
vous adresse la parole. C'est aussi ce qu'une personne spécialisée, là... qui
l'a écrit. C'est pour ça que c'est important
de vraiment contrecarrer la pente glissante. Parce que,
si quelqu'un devait plaider encore la cause, même une fois
qu'on aura adopté, là, tel quel, 1060, là, la cause Lemelin existe toujours
dans notre corpus de jurisprudence.
Donc, par conséquent, Me Paradis, même
si on adopte votre modification, s'il y
a d'autres modifications implicites et, par la suite, une
clause de nettoyage, là, ça va faire en sorte qu'on peut encore plaider cette
cause. C'est juste pour ça, là. Et le libellé, ce n'est pas moi qui l'a inventé, Mme la ministre. Ce n'est pas
qui l'a inventé, ce libellé-là. Il vient vraiment de la chambre de commerce.
La Présidente
(Mme Dansereau) : La Chambre des notaires.
Mme Rizqy : Pardon, la Chambre des notaires. Pardon.
La Chambre des notaires. Alors, c'est pour ça que je l'ajoute. C'est que, vraiment, là, ici, là, on
vient fermer définitivement les modifications tacites ou implicites. On les ferme. On donne
une mesure de protection. Et c'est excessivement important, ce qu'on fait aujourd'hui. Je sais que c'est plus difficile. C'est plus
long, parce qu'on est vraiment dans le législatif, mais c'est ça qu'on fait. C'est du droit. Et
ici, là, on va mettre un terme à toute interprétation qui pourrait être
faite par les tribunaux. On vous dit : C'est ça, l'intention du
législateur. Et vous venez même le dire que
c'est ça, votre intention, que ça soit fait par le conseil d'administration ou des syndics de copropriété. Alors, vu que c'est ça, l'intention, là, allons-y,
prenons le libellé de la Chambre des
notaires, mettons-le. Puis je vous
garantis, Mme la ministre, là, je vais me taire, pour le restant de la
journée en plus, en plus, tellement que j'y crois à cette modification. C'est pour ça que je le fais.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Me Paradis.
M. Paradis
(Nicolas) : Un dernier élément que je pourrais ajouter à cet égard-là,
c'est que les ajouts, les modifications qui sont faites par les articles 25
et 46 influenceront, bien entendu, la lecture du droit prévue par le Code civil parce que c'est des précisions,
c'est des éléments prescriptifs, des obligations prescriptives qui sont ainsi
prévues.
Et il faut se
rappeler un élément important, un élément très important, c'est que l'article 1101
du Code civil prescrit qu'est réputée non
écrite une stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix
requis pour prendre une décision
prévue par le présent chapitre. Vous me direz, c'est peut-être
étranger, sauf que cette disposition-là prévoit
nommément l'impossibilité de modifier le nombre de voix requis pour prendre une
décision. Or, à partir du moment que
le Code civil prescrit nommément, expressément qu'une modification au règlement de l'immeuble ne peut être faite que par l'assemblée des copropriétaires, il s'ensuit que c'est une
décision qui ne peut être prise que par la majorité qui est prescrite par le Code civil. Et donc, si cette majorité
n'est pas respectée, il s'ensuit que cette décision qui aurait été prise
autrement peut être invalidée. Et il appartiendra bien entendu à un tribunal de
pouvoir invalider une décision car, dans le
droit, quelle que soit n'importe quelle disposition du Code
civil ou de n'importe quelle loi, pour qu'une nullité puisse être reconnue, encore faut-il
qu'il y ait une décision d'un tribunal.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Mme la Présidente, vous venez de dire quelque chose de super intéressant. Tout
ce que vous avez dit jusqu'à maintenant a toujours intéressant, mais ça, c'est
encore plus intéressant. Vous avez dit : Oui mais, maintenant, les tribunaux vont pouvoir interpréter suivant les
modifications législatives qu'on fait aujourd'hui en 2019. Justement, le
tribunal, il va dire : Aïe! Le législateur, face à plein de décisions, ne
l'a pas fait. En toute connaissance de cause, le tribunal va dire : Donc, ils ont maintenu la décision
Lemelin. Ils ont maintenu l'arrêt de la Cour d'appel Lavallée. Donc, moi,
j'ai imprimé des décisions. Si vous voulez
suspendre pour qu'on les lise ensemble, juste, là, pour contrecarrer tout ça...
Mme la ministre, là-dessus, je vous le dis, c'est
une... C'est vraiment un bon amendement. Ça ferme la porte de façon claire.
• (15 h 20) •
Tu
sais, on peut s'objecter pour s'objecter, mais, à un moment donné, il faut
juste que, si, admettons, on est conscient de cette décision, là, elles
existent, puis il y en a... J'en ai imprimé quatre. J'aurais pu en imprimer
beaucoup plus, mais j'en ai juste
apporté quatre. Alors, on peut lire Lavallée, on peut lire Lemelin, on peut
lire M. Vacher Ciesielski. Et là, là-dessus, là, ça veut dire qu'en toute connaissance de cause
on défie la Cour d'appel du Québec, mais on ne va pas assez loin. Ça
fait que, là, le législateur, quand ça va être replaidé devant les tribunaux,
ils vont dire : Bien là, en plus, la députée de Saint-Laurent leur a dit.
Ils n'ont rien fait, ça fait qu'ils ont décidé que le tacite pouvait continuer
à exister.
Alors, moi,
là-dessus, Mme la ministre, je vous dis, si vous voulez qu'on suspende, je vous
donne les décisions. Vous les lisez, et là vous allez prendre une décision en
tout état de cause.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la ministre.
Mme
Laforest : Non, je n'ai pas besoin de suspendre. Merci beaucoup, Mme
la Présidente. En fait, je crois que les
légistes ont fait le tour de la question évidemment, puis là on va le faire
aujourd'hui pour le projet de loi n° 16 quand, au niveau du projet de loi n° 401,
il n'a pas été fait. Ça fait que je pense que ce qui est important aujourd'hui,
c'est, comme je le disais, de faire
confiance aux légistes, aux notaires, aux avocats, et puis, moi, tout a été
dit. Tout a été dit par Me Paradis, puis j'irais de l'avant. Merci, Mme
la Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? La députée de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Mme la Présidente, là, moi, là, 401, je n'étais pas élue,
premièrement. Deuxièmement, 401, il a été déposé. Il n'y a pas eu de consultation. Il n'y a pas eu d'étude
détaillée. Là, il y a une grosse différence. On est en étude détaillée. Quand on est en étude détaillée,
l'objectif, c'est de bonifier, penser à ce qu'on n'a peut-être pas pensé,
réfléchir. En plus, on apporte d'autres expertises, de la doctrine, de
la jurisprudence.
Écoutez, moi,
je prends mon rôle super au sérieux, là. Je veux dire, j'ai le Code civil
annoté. J'ai lu M. Joli-Coeur, La réforme qui s'impose. Je
vous sors des décisions puis je lis la doctrine de Me Gagnon. Je prends mon
rôle hyper au sérieux. Je ne suis pas venue
faire ici du temps, là. Je suis venue bonifier, à titre de parlementaire, un
projet de loi qui a été déposé. Une
fois qu'il est déposé, il n'appartient plus à eux autres, il appartient au
Parlement. Et je prends mon rôle très au sérieux.
Alors, c'est pour ça, là, qu'aujourd'hui, là,
quand on dit : Ah! mais qu'est-ce que vous faites? Qu'est-ce que vous faites? Je prends mon rôle de législateur...
Et en plus je suis aussi avocate. Alors, j'ai une double fonction, et je le
fais avec beaucoup, beaucoup de sérieux, et c'est vrai, là. Moi, je suis
fiscaliste, pas une avocate en copropriété. Alors, faites-moi confiance. Je me... En fin de semaine, là, j'en ai lu, des
affaires. J'ai eu le temps de le faire bien comme il faut. Alors, quand je dépose un amendement, ce n'est pas
parce que ça me tente de déposer un amendement, c'est que je crois de
façon très légitime qu'il est important et qu'il ajoute une valeur à tous les
Québécois.
Alors, peut-être que Me Paradis peut m'expliquer
pourquoi il refuse mon amendement. Est-ce qu'au niveau légal... Est-ce que ça cause une incongruité légale? Est-ce que ça fait
en sorte, là, qu'on enlève des droits des Québécois ou, au contraire, on
vient protéger les Québécois?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Je vais donner la parole à la députée
d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui. Merci,
Mme la Présidente. Évidemment, j'ai été interpellée à quelques reprises par la
ministre par rapport au fait que le projet de loi est important, et qu'on veut
le faire avancer. Oui, absolument. J'en suis, Mme la Présidente, puis je vais
reprendre les propos de ma collègue à côté.
Vous savez,
le rôle de législateur, c'est de bonifier le projet de loi. Bon, je comprends
que ce n'est pas le n° 401, mais honnêtement, Mme la Présidente,
dans la section qui touchait l'inspection en bâtiment avec la Régie du
bâtiment, qu'on a fait les 22, 23 premiers articles, savez-vous combien
d'amendements ont été déposés, adoptés, retirés, rejetés, Mme la Présidente? Vous allez voir où est-ce que
je m'en vais. On a exactement 13 amendements, trois sous-amendements
qui ont été rejetés, deux qui ont été
retirés sur 23 articles. Et, adoptés, on a 14 amendements plus trois
sous-amendements qui ont été adoptés, ce qui veut dire qu'on a comme 17
fois été capable de modifier, puis 18 fois on nous a dit non. Grosso modo,
O.K.?
Je pense que,
si le projet de loi n° 16 était parfait, on n'aurait pas eu à adopter ces
amendements-là, pour commencer. On ne peut pas nous reprocher de faire notre
rôle de législateur correctement puis d'y aller jusqu'au bout. Et j'ai
réintroduit des articles qui étaient dans l'ancien projet de loi n° 401, qu'on a adoptés. La ministre a elle-même
réintroduit des amendements de choses qui étaient dans le n° 401.
Ça fait que vous comprenez bien, Mme la
Présidente, que pour la copropriété on va faire la même chose. On regarde ce qui a été écrit. Puis on ne fait pas
juste regarder ce qui a été écrit dans le passé. Ce n'est pas ça qu'on fait. On
va plus loin que ça. Parce que ma collègue, elle a raison de vous dire
qu'on a fait nos travaux en fin de semaine, on a fait nos devoirs, on a vraiment travaillé. Puis quand on sort la
jurisprudence, puis quand on sort les décisions des juges, puis qu'on va chercher ce que les spécialistes en
copropriété nous demandent de faire, que ce soit par la Chambre des notaires
ou le Barreau du Québec... Me Gagnon, là, c'est un docteur en droit. Elle a
participé à tous les travaux depuis le début. Ça
fait que quand on... Puis ça, là, ce qu'on vous a lu, là, les petits bouts
qu'on vous a lus, là, c'est depuis 2013, c'est écrit. On est-u en retard? La
réponse, c'est oui. Déjà, on est en retard par rapport à ce qu'on faisait. Ça fait
que la jurisprudence, elle
s'accumule, puis elle s'accumule, puis elle s'accumule.
Puis honnêtement, Mme la Présidente, on est
présentement dans la tête de chapitre. La tête de chapitre, là, ça introduit exactement... c'est le carré de sable
dans lequel on va aller jouer, puis un petit peu plus loin, bien, on va pouvoir
dire : À telle position du carré de
sable... Ou comparez-le à un jeu de hockey, ou de baseball, ou de football, ou
de n'importe quel sport possible, Mme
la Présidente... Honnêtement, là, après ça, tu as les règles du jeu. Tu as
c'est quand, une pénalité, puis c'est quoi, la position, puis tu as les
temps de jeu, tu as tout ça.
Bien là, on est en train de réécrire la
copropriété. C'est ça qu'on fait. On est en train de la réécrire. Puis nous, c'est bien évident que, quand on lit le Code civil
présentement, parce qu'on a beau ne pas vouloir qu'on lise le Code civil, mais
la copropriété, elle est dans le Code civil, Mme la Présidente, ça fait que
c'est sûr qu'on va la lire, le Code civil, à 1052, ça dit quoi? «La déclaration de copropriété comprend l'acte
constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.» Je vous ai
demandé quoi dans le premier amendement que j'ai déposé, Mme la Présidente?
D'ajouter : «Elle ne peut être modifiée
que conformément aux règles du présent chapitre.» Ça fait qu'on dit que tout ce
qu'on a là, la déclaration de copropriété, qui comprend trois morceaux, on ne
peut pas modifier ça si on ne respecte pas les règles du chapitre. C'est ça qu'on vient dire. On vient dicter les
règles du jeu pour s'assurer qu'il n'y a pas rien d'autre qui modifie, à
cause de la jurisprudence, justement, qu'on a lue tout partout.
Ma collègue dépose... Moi, je vais vous dire,
Mme la Présidente, que j'y ai fait... j'y ai mis une ceinture. Elle arrive avec
les bretelles. Parfait. On ajoute un troisième alinéa, qui dit quoi? «Toute
modification à la déclaration de copropriété, y compris au règlement de
l'immeuble doit être formellement adoptée exclusivement par l'assemblée des copropriétaires réunie en assemblée ou par résolution
écrite. Aucune modification tacite à la présente déclaration de copropriété ou
à tout règlement de la copropriété ne sera valide.»
Pourquoi,
Mme la Présidente, qu'on arrive avec ça? Un, Me Christine Gagnon l'a écrit
dans le document qu'elle a fait, où
on parle... La jurisprudence récente en copropriété divise et la pratique
notariale, et ça a été publié à la Chambre des notaires du Québec en 2013. C'est une sommité. Me Gagnon a aussi
participé au comité de la copropriété, là. Je ne l'ai pas inventé, là, elle
était là. C'est une sommité, bon.
Parce qu'il faut se
souvenir que ça fait un bout qu'on travaille là-dessus, là. Tous les ministres
de la Justice ont travaillé là-dessus, puis
c'est la ministre de l'Habitation qui a sorti le projet de loi. Puis j'espère
bien que l'actuelle ministre de
l'Habitation va faire en sorte qu'on ait le meilleur projet de loi possible
pour pouvoir protéger les acheteurs de
copropriétés, Mme la Présidente. Mais, honnêtement, quand on regarde
puis quand on dit, O.K., Me Gagnon... Je vais la reciter, moi : «C'est pourquoi il serait approprié, en attendant
peut-être une intervention législative, de stipuler, dans les déclarations de copropriété existantes et dans
celles à venir, une convention, permise par l'article 1385 du Code civil
du Québec afin que toute modification
tacite soit écartée et que l'assemblée soit la seule compétente à adopter des
modifications à la déclaration de
copropriété. Par exemple, voici les clauses que l'on retrouve dans le modèle de
déclaration de copropriété du Répertoire de droit—Nouvelle
série de la Chambre des notaires du Québec depuis août 2013.»
Et
voici ce que les notaires disent, article 4 : «La présente
déclaration de copropriété prend effet de sa publication au bureau de la publicité des droits et lie tous
les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et
produit ses effets envers eux à compter de
son inscription au Registre foncier. Les modifications apportées à l'acte
constitutif de copropriété à l'état
des fractions sont opposables aux copropriétaires à compter de leur inscription
au Registre foncier».
• (15 h 30) •
Et là il y a une
série de choses. Mais ce qui est intéressant, Mme la Présidente, c'est que,
plus loin, vendredi, souvenez-vous, mon collègue de LaFontaine parlait de tout
ce qui est d'ordre public, de direction, l'ordre public de protection, O.K. Mais, dans le même document que
je viens de citer, de Me Gagnon, on dit, un peu plus loin, qu'«il y avait
un cas où la déclaration de copropriété
avait été publiée le 27 février 1986. La répartition des charges n'était
pas faite de façon proportionnelle à la valeur relative des fractions,
ce qui était permis sous l'ancien droit. En 1995, le syndicat fait réviser la déclaration par un notaire à la suite
de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec — donc les modifications dont on
parlait, là, de 1991, O.K. — et
apporte un changement aux majorités requises en assemblée, mais ne modifie pas
la répartition des charges initialement
stipulée par la déclaration de copropriété de 1986.» Ça fait qu'ils auraient
pu, mais ils ne l'ont pas fait. «Le
syndicat continue de percevoir des copropriétaires les charges communes
conformément aux dispositions de la déclaration de copropriété jusqu'en
2002, où il émet des avis de cotisation conformes avec les dispositions de l'article 1064. C'est à la suite de ces avis
de cotisation que l'intimé amorce un litige pour les faire déclarer invalides
parce que contraires à la déclaration
de copropriété. On peut d'abord lire dans le jugement de la cour qu'il ne peut
y avoir un doute sur ce point, car la jurisprudence est unanime,
l'article 1064 est d'ordre public.»
Reste
à savoir s'il s'agit d'un ordre public de protection ou de direction. Donc, la
cour énonce différentes choses, et il
y a un paragraphe qui dit ici : «La situation entre les parties se résume
à ceci : à partir de 1994, l'appelant avait ou pouvait penser avoir une raison d'agir. Il aurait pu
apporter les changements nécessaires à la déclaration en ce qui concerne la
quantité des charges communes et le
faire dès l'entrée en vigueur du nouveau Code civil ou encore lorsque
l'occasion s'est présentée au moment
de la vérification effectuée par le notaire. Il ne l'a pas fait et a plutôt
attendu plusieurs années pour manifester son insatisfaction avec le
contenu de la déclaration. Ne pas le faire après un certain laps de temps
dénote a priori une certaine négligence,
négligence que la prescription a pour but de sanctionner. Il n'y a donc aucune
raison de croire que le recours de
l'appelant était soustrait à la prescription triennale des articles 2925
et 2927 du Code civil. En outre, le dossier fournit une illustration
parfaite d'une renonciation tacite à exercer un droit d'ordre public de
protection par simple défaut de la faire
valoir en justice pendant un temps significatif et alors que la partie est
pleinement consciente de ses droits. Le
droit de l'appelant de demander la nullité des clauses qu'elle prétend
contraires à l'article 1064 s'est éteint, et la prescription était acquise le 1er janvier
1997. Le juge de la première instance ayant conclu dans ce sens, il n'y a pas
lieu d'intervenir.»
Mme la Présidente, on
fait quoi? Ça, c'est des jugements, c'est des extraits de jugements, qu'on vous
lit, des spécialistes. Ce n'est pas nous,
là. Moi, je ne suis pas juge, puis c'est sûr que je ne suis pas juge, Mme la
Présidente, puis je ne le serai
jamais, je ne suis pas avocate, puis ce n'est pas dans ce que j'aimerais faire
un jour. Mais, honnêtement, je suis
une bonne légiste, là. Je vous l'ai dit, j'ai fait des lois, je les ai fait
adopter, on a travaillé ensemble. Moi, je suis disposée à travailler avec la ministre puis la faire
avancer, cette loi-là. Mais là, on est dans la tête d'un chapitre. La tête d'un
chapitre, elle dit quoi? Elle définit le carré de sable. On peut-u le
définir correctement?
Puis
je rappelle que le sous-amendement de ma collègue à l'amendement que j'ai
proposé, Mme la Présidente, bien, c'est
la bretelle qui va... c'est les bretelles, pas «la», les deux bretelles qui
vont avec la ceinture. Donc, il est évident que, moi, je pense que c'est correct. Il n'y a absolument rien qui dit...
O.K. Il n'y a pas un légiste qui va venir vous dire que ce qu'on propose, ce n'est pas correct, pas un, qu'il
y a quelqu'un qui va perdre un droit quelque part puis qui va être moins
bien protégé avec ce qu'on introduit ici.
Non, au contraire, les gens sont encore plus protégés avec ce qu'on introduit,
parce que c'est la tête de chapitre. Les règles du jeu sont claires en
partant.
Tu
sais, je comprends, c'est la députée de Repentigny qui, la semaine passée...
Elle est notaire. Elle a fait certaines interventions en disant : Oui,
mais pour nous, c'est clair. Oui, mais la loi, ce n'est pas juste pour les
notaires. La loi, c'est pour les
gestionnaires, la loi, c'est pour les syndicats de copropriété, la loi, c'est
pour les administrateurs de syndicat de copropriété, mais c'est aussi
pour les copropriétaires. Ça fait que, si on le met dans la tête d'un chapitre,
ça vient dire quoi? C'est pour ça qu'on
l'introduit là en partant, parce qu'on vient définir correctement le carré de
sable dans lequel les gens vont jouer
et ainsi que tout ce qu'il faut comprendre. Ça fait qu'évidemment, moi, je
pense que la ministre devrait dire oui à ce sous-amendement-là.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Mme la députée
de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Merci beaucoup, Mme la Présidente. J'aimerais savoir si
Me Paradis peut nous dire si cet amendement ajoute une protection
aux Québécois ou pas.
La Présidente (Mme Dansereau) : Me
Paradis.
M. Paradis
(Nicolas) : La difficulté de toute disposition, que ce soit dans le
Code civil ou n'importe quelle autre loi, qui a pour effet de créer une
redondance à l'égard des... une répétition — je m'exprime... je vais
m'exprimer mieux ainsi — une
répétition à l'égard de dispositions, d'éléments qui sont par ailleurs présents
dans d'autres dispositions, peut entraîner des difficultés d'interprétation,
d'une part, à l'égard, potentiellement, des dispositions concernées, du
chapitre concerné, mais également à l'égard de toute autre disposition de la
loi concernée qui ne ferait pas l'objet de dispositions
de têtes de chapitre, de têtes de section similaires, parce que, donc, à
l'égard de telles dispositions — et là il faudrait faire un fin examen de
l'ensemble des sections du Code civil pour être capables de pouvoir apprécier le tout, c'est toujours une situation au cas par cas. Alors, c'est, bien entendu, l'approche qui nous est recommandée par nos légistes dans ces situations-là, d'éviter de telles
répétitions car celles-ci pourraient nuire à l'interprétation des
dispositions par des interprétations a contrario par la suite, étant donné qu'il n'y a pas cette disposition de mise en contexte au
début du chapitre qui dit d'assurer le respect des dispositions du
chapitre. Qu'en est-il à l'égard de ces autres dispositions-là? C'est les difficultés
que peuvent engendrer de telles dispositions.
La Présidente (Mme Dansereau) : Députée
de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Ma question était de
savoir si ça ajoute de la protection ou pas pour les Québécois?
La Présidente (Mme Dansereau) : Me
Paradis.
M. Paradis
(Nicolas) : Ça peut nuire à
la protection des Québécois en ce que si ça a pour effet d'altérer
l'interprétation qui pourrait s'ensuivre
d'autres dispositions du Code civil, ça pourrait entraîner des effets qui ne
sont pas souhaités dans d'autres
régimes, d'autres environnements juridiques, je vais le dire comme ça, régimes
ne veut pas dire régime de protection, mais régime légal, législatif,
par ailleurs prévu dans le Code civil.
Si on nuit à
l'interprétation d'autres dispositions, inévitablement, ça peut entraîner des
risques, des inconvénients non
souhaités, ce qui requerrait, comme je vous le mentionne, une fine analyse de
l'ensemble des chapitres des sections du Code civil.
La Présidente (Mme Dansereau) : Députée
de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Me Paradis, est-ce que
vous avez un seul exemple concret de ce que vous avancez, une seule décision
soit au Québec ou, si vous voulez même, partout dans le régime de common law? Parce qu'on en a d'autres, dispositions dans le Code civil, je vous en ai même apporté une
copie annotée, où est-ce qu'on a des carrés de sable bien définis dans
différentes dispositions, parce que l'intention du législateur doit d'abord
refléter ce que nous faisons comme travaux. Par
la suite, vous avez aussi Me Côté, qui a écrit un livre sur
l'interprétation des lois, et, si ce n'est pas marqué de façon explicite,
de façon explicite dans la loi, c'est dire qu'on se retrouve devant les
tribunaux.
Moi, je vous
pose une question : Est-ce que ça vient bonifier ici la protection des
copropriétaires? Vous me répondez que ça se peut que non, que ça vienne brimer
des droits autres. Mais je n'ai pas fait l'étude détaillée, mais donc
c'est là, à ce moment-là, ça devient de
l'opinion et non pas de l'opinion juridique, parce que, si c'est votre opinion
mais que vous la basez sur aucune étude, on n'est plus dans le légal,
là, on devient dans l'opinion.
La Présidente (Mme Dansereau) : Mme
la ministre.
Mme
Laforest : Oui, il faut juste faire attention, là, dans cette
discussion-là. Mais, en même temps, je crois qu'on a tout dit, Me
Paradis a tout dit également. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres commentaires?
Une voix : ...
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
m'excuse, je vais céder la parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui. Mme la
Présidente, je pense qu'on n'a pas tout dit. Peut-être qu'on ne veut pas
répondre aux questions, c'est correct, c'est
enregistré, parfait. Moi, là, je peux juste vous dire que le document de
Me Christine Gagnon, qui est,
Christine Gagnon, docteure en droit, notaire au sein de l'étude Côté Taschereau
Samson Demers, société en nom collectif, professeure associée à la Faculté de
droit de l'Université de Montréal, chercheur associé à la Chaire du notariat
de l'Université de Montréal, chargée de
cours à l'Université de Montréal, l'Université Laval et l'Université de
Sherbrooke. Je pense qu'on a peut-être la meilleure sommité du Québec en
matière de copropriété, là. On s'entend-tu? Et, dans son introduction,
dans son introduction, je vais sauter les premiers paragraphes, mais elle dit,
O.K. : «Elle concerne...» parce que
c'est une analyse qu'elle fait, «la copropriété divise, de plus en plus
populaire sur l'ensemble du territoire. Il y a de plus en plus de gens qui la choisissent, les tribunaux sont appelés à
rendre de plus en plus de décisions en matière de copropriété. Le texte a pour objet de présenter
quelques décisions relativement récentes de la cour», et je vous parle d'un
texte de voilà, hein, qui a écrit en 2013,
ça fait qu'on comprend qu'il y a encore d'autres jurisprudences qui s'est
ajoutée. «Évidemment, on ne saurait prétendre à une analyse exhaustive
de jurisprudence des cinq dernières années, mais les décisions qui sont analysées dans le présent texte ont été choisies en
fonction de leur intérêt dans le cadre de la pratique du droit de la
copropriété. Elle concerne les modifications tacites à la déclaration de
copropriété.»
• (15 h 40) •
«Tacite», là,
c'est exactement ce que ma collègue a expliqué. Tout le monde le sait, personne
ne dit rien, on ne change pas le règlement, tout le monde fait les
changements, puis là tu te ramasses que, quand quelqu'un va venir pour contester ce qui se fait, on va dire : Bien
non, tout le monde le savait, vous n'avez rien dit avant. L'exemple qu'elle a
donné avec les copropriétés qui... On
passe un règlement... On en a passé un, règlement,
chez nous, Mme la Présidente. Moi, je reste
au troisième, chez nous, O.K., puis il
y a un sous-sol aussi, ça fait que je
suis comme... je me trouve la quatrième dans les balcons, ça fait que vous
comprenez que toutes les odeurs d'en bas montent chez nous, O.K.,
pour de vrai. Nous, on a eu un
sondage avant de se décider s'ils voulaient sonder ce que les copropriétaires
disaient par rapport au cannabis pour que le monde puisse fumer
ou pas sur leur balcon, qui sont des aires communes, hein, qui sont étendues
mais des aires communes. Bien, sur le
sondage, on est 40 copropriétaires, il y en avait trois qui
disaient qu'eux c'était correct qu'on puisse fumer, tous les autres ne
voulaient pas.
Dans le document de Me Gagnon, ça dit que même
un sondage peut être reconnu comme étant quelque chose de tacite, parce que tout le
monde a répondu aux questions.
Je ne vous parle même pas d'un sondage. Bien, c'est bien évident
que, si moi, je suis au troisième en haut,
qui est l'équivalent d'un quatrième parce
que j'ai un sous-sol, bien, j'en ai
trois qui peuvent fumer en bas.
Moi, je peux vous dire, Mme la Présidente, que
je le connais, l'état du droit, on y travaille à tous les jours ces temps-ci. Ça fait que moi, je vais être la
première à dire : Aïe! Non, le règlement, il est clair, on l'a passé pourtant, puis je
vais le dénoncer. Mais on a passé un règlement,
il y en a qui n'en ont pas passé, de règlement,
Mme la Présidente. Ça fait qu'eux
autres ils vont se ramasser avec du monde qui peut-être ne parleront pas parce qu'ils ont peur de parler. Puis c'est le cas pour beaucoup de personnes, hein, vous savez. Il y en a,
là, qui n'ont pas leur langue dans leur poche, qui est mon cas, qui est le cas de ma collègue,
le cas de la plupart des députés, ils n'ont pas leur langue dans leur poche,
toutes formations politiques confondues, toute la gang. Nous, on les fait,
les lois, on sait de quoi on parle. Mais il y a beaucoup
de monde, là, qui ne savent pas de quoi on parle quand on fait les lois
puis ils prennent ça pour la réalité à chaque fois.
Mais là, en
attendant, «tacite», ça veut dire que quelqu'un peut fumer son joint sur le balcon malgré les règlements,
puis parce qu'on n'en parle pas, puis qu'il va pouvoir dire :
Bien là, ça fait deux ans, trois ans, quatre ans, c'est comme ça, bien, malgré les règlements... On vous l'a
démontré, là, ils l'ont fait avec le tapis. Puis dans les jugements, si vous
allez voir la jurisprudence, là, il n'y avait pas moins de 70 copropriétés qui avaient modifié les tapis, les
linos — linoléums,
pour le dire correctement, parce qu'on peut dire les linos, mais, pour ne pas
s'enfarger, on va dire les linos — et
on a enlevé ça puis on a mis du plancher de bois franc ou bien du
plancher de bois flottant.
Moi, j'ai été
la première à changer des planchers sur du bois flottant. Savez-vous quoi? Il a
fallu que je demande une permission, que je fasse ça selon les règles,
qu'un acousticien vienne, qu'il vérifie tout, partout, si la bonne dimension était là pour être sûr que la voisine d'en bas,
elle ne m'entende pas marcher avec mes talons hauts. Rassurez-vous, quand
je rentre chez nous, Mme la Présidente, j'enlève mes souliers puis je les mets juste quand je ressors, je suis
une bonne voisine. Mais je sais aussi que les règles sont là, il faut
jouer avec, tu sais.
Ça fait que ce qu'on est en train de dire, c'est : On ne peut pas laisser une
jurisprudence qui s'installe. C'est ça que Me Gagnon nous demande
de faire, de légiférer. Elle l'a demandé en 2013 dans... Voilà un an. C'était
correct qu'on mette ça. L'introduction, là,
le premier, premier alinéa, là : «elle ne peut être modifié que conformément aux règles du présent chapitre.»
Parfait. Bien, moi, ma collègue, elle pense qu'il faut mettre des bretelles avec
la ceinture. Bien, je lui ai dit : O.K., c'est correct, on va mettre des bretelles avec la
ceinture parce que je
trouve que c'est logique. Ça fait que c'est là-dessus qu'on
est, on est sur «avoir plus de protection».
Puis les
règles de copropriété... Si vous saviez tout ce qu'on a lu dans le document.
Honnêtement, je
pense vraiment que tous ceux qui,
ces temps-ci, vont s'intéresser au projet
de loi n° 16 devraient lire les écrits de Me Christine Gagnon, qui a été publiée
dans la Chambre des notaires du Québec, en 2003, parce qu'honnêtement, même
peut-être ça demande une mise à jour.
Bien, tu as toutes sortes d'affaires là-dedans qui parlent de déclaration d'inhabilité
à agir comme un administrateur, l'hypothèque légale du syndicat, l'harmonie de
l'apparence extérieure, les restrictions d'usage en vue d'une dispense
aux contributions et aux charges, les
dispositions opératives de la loi et la prescription. Ça fait que, vous voyez,
même au niveau de la prescription, on
ne peut pas dire : Ah! bien, on va revenir. Non, le monde le savait.
Voyons donc! Tu sais, c'est comme... On
est ici pour sortir le meilleur projet de loi possible. Puis moi, je pense que
ma collègue, ce qu'elle fait, c'est donner les meilleures protections.
Bien, c'est pour ça, vous n'êtes pas surprise de voir que je suis en accord
avec elle.
Puis, à tous
ceux qui pourront prétendre que peut-être qu'on a voulu retarder le projet de
loi, on ne retarde pas le projet de loi, Mme la Présidente. On a des questions
qui sont intelligentes, qui sont directes avec toute la jurisprudence qu'on est capables de lire, avec des jugements
qu'on a devant nous, puis tous nos arguments sont étayés avec des jugements,
Mme la Présidente, qu'on fait, et autant mon
collègue le député de LaFontaine la semaine passée, qui est un juriste hors
pair, j'en conviens, il peut aller sur des points de droit. Ma collègue aussi
peut aller sur des points de droit.
Moi, là,
honnêtement, là, je pense que les gens qui écoutent, là, le 1064, puis le 1052,
puis le 1091, puis le 10, 11, 12... tous les numéros d'articles qui suit, là,
ils sont dans le Code civil. Bon, parfait, ils sont dans le Code civil. La
ministre, là,
elle aurait pu choisir de retirer
tout ça du projet de loi omnibus, puis de déposer un projet de loi juste pour la copropriété, comme
sa formation politique s'était engagée. Ce n'est pas ça qu'elle
fait : Bien, on fait avec le Code
civil. Ça fait que c'est sûr qu'on va vous parler du Code civil.
Ça fait que vous ne pouvez pas nous dire de ne pas parler du Code civil,
on est dans le Code civil. Mais, chose certaine, quand on introduit des
nouveaux chapitres ou des têtes de chapitre... Puis on l'a eu, cette
discussion-là, en plus de ça, avec la ministre par rapport à la Régie du
bâtiment, quand on a introduit les inspecteurs. Tu sais, moi, je pense que
c'est mieux d'être plus clair que par assez, puis présentement, bien, c'est le Code
civil.
Ça fait que tout le monde interprète le Code civil, là. À preuve, là, la jurisprudence, mais tous ceux, tous ceux qui ont
pris... tous ceux qui ont écrit et qui regardent la jurisprudence, Mme la Présidente, ils ne sont pas... les gens sont mal protégés. On nous demande expressément... on nous
demande de jouer notre rôle de législateur pour faire
en sorte qu'on protège correctement
les gens. Peut-être qu'il faudrait écouter les spécialistes qui nous disent de...
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Mme la Présidente, moi, j'ai juste été élue le 1er octobre, mais déjà
j'ai eu l'occasion de faire des études détaillées, dans un premier temps, avec le ministre des Finances, dans
le cadre du projet de loi n° 3, par la suite, dans le cadre du projet de
loi n° 12, avec le ministre de l'Éducation et de l'Enseignement supérieur,
et aussi avec le ministre délégué à
la Stratégie numérique. Et vous savez quoi? J'en ai déposé des amendements.
Savez-vous quoi? On en a souvent suspendu.
Mais, à un moment donné, j'ai remplacé, au pied levé, une de nos collègues dans
le projet de loi n° 1, si je ne m'abuse, et j'ai déposé un amendement à la
vice-première ministre. Savez-vous quoi, ils ont suspendu 45 minutes.
C'est le gouvernement qui a suspendu
suivant mon amendement. Puis savez-vous quoi? Ils ont demandé qu'on reprenne
les travaux... C'était un vendredi, on a repris nos travaux le mardi. Et
ils ont accepté. Ils ont même dit : On a réécrit l'amendement. Savez-vous pourquoi? Parce qu'ils étaient ouverts.
Et ils ont compris qu'on ne faisait pas de l'obstruction, mais qu'on venait
bonifier.
Et, moi,
j'apporte le côté juridique. Et c'est ça que j'essaie de faire. Je l'ai fait
avec la vice-première ministre, je l'ai fait avec le ministre de l'Éducation,
je l'ai fait avec le ministre de la stratégie numérique et je l'ai fait avec le
ministre des Finances. Pourquoi?
Parce qu'ils sont capables de jouer leur rôle de gouvernement, de gouverner
pour tous, tel que promis par le
premier ministre. Je ne représente aucun lobby, là. Je fais mon travail
d'avocate, de parlementaire, de juriste, et de professeure de droit
parce que, oui, avant de faire le saut en politique, j'étais professeure de
droit fiscal, directrice d'un programme de
maîtrise en fiscalité, et j'enseignais aussi à l'École du Barreau, et c'est
important l'interprétation des lois.
Alors,
aujourd'hui l'amendement que je dépose, là, ce n'est pas un caprice, là, c'est
une nécessité qui date depuis 2013, et d'abord, même, un rapport du comité
consultatif qui a été fait. Je me demande si quelqu'un l'a lu de l'autre
côté. Alors, moi, ici, là, l'amendement qui
est déposé, là, je crois qu'il est bénéfique pour l'ensemble de la population.
Et les Québécois s'attendent de nous de soumettre le meilleur projet de loi.
Alors, quand la ministre dit qu'elle ne veut pas
suspendre, qu'elle ne veut pas lire les jugements que je veux soumettre, ça m'inquiète parce qu'il n'y a
personne, personne entre nous ici, qui détient la vérité absolue. Puis c'est
pour ça qu'on a plusieurs outils. On
a le Code civil, on a la doctrine, on a des jugements, on a aussi des
interprétations qui ont été faites
par d'autres juristes. Ici, quand je pose la question, là — est-ce que ça va nuire aux Québécois? — la réponse, je l'attends encore.
Ici, il
s'agit simplement d'un ajout. Et finalement, j'ai compris c'était quoi le
problème qu'on avait depuis vendredi dernier. C'est qu'ils ont un tableau
comparatif entre le projet de loi n° 401 et le projet de loi actuel. Il faut
sortir de ce tableau comparatif, en
tout respect. On n'étudie pas en ce moment le n° 401.
Le n° 401 a été déposé, il n'y a pas eu de consultation
publiée, puis, en plus, il n'y a pas eu d'étude détaillée.
Alors est-ce
qu'on peut juste, là, se concentrer sur celui-ci, parce que si on avait été à
l'époque, puis qu'on avait eu la
consultation particulière, l'étude détaillée, bien probablement qu'il y aurait
eu des modifications. Peut-être qu'un des collègues aurait déposé des
amendements, peut-être que ces amendements-là auraient été discutés, puis
peut-être qu'on aurait adopté ces amendements-là.
• (15 h 50) •
Mais, si on
ne fait que regarder, mot pour mot, entre les différents textes de loi, là, on
ne va jamais être en mesure de bonifier parce que la ministre va
toujours dire : Ah! non, non, non, c'est la même chose que vous avez
écrite il y a deux ans. Mais ce qui a été
écrit il y a deux ans, mais qui n'a pas été étudié en commission détaillée,
comme maintenant, là, ça vaut quoi, Mme la Présidente? Parce que, si c'est ça,
l'argument de la ministre, là, c'est dire qu'il faut juste plier armes
et bagages puis s'en aller de cette étude détaillée, là, tu sais qu'il n'y a
plus rien à faire, elle va prendre son projet puis elle va dire : Moi, j'ai fait un comparable, il est fait, tout est
beau, merci, bonsoir, et ils sont partis. Alors que l'exercice d'une
étude détaillée, c'est d'être en mesure de pouvoir correctement faire des
bonifications avec une certaine ouverture.
La Présidente (Mme Dansereau) : O.K.,
votre temps est terminé. Je vous remercie.
Mme Rizqy : Merci, Mme la
Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Est-ce que Mme... Anjou—Louis-Riel...
Mme Thériault : Une minute et
demie.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Allez-y.
Mme
Thériault : Oui, juste dire dans le micro, Mme la Présidente,
parce que je pense que c'est important. Ma collègue la députée de Saint-Laurent...
Ce qu'on vise, là, c'est d'améliorer la loi. Bien, c'est bien évident que tous
les amendements, sans exceptions, les sous-amendements de l'opposition
officielle puis du Parti libéral du Québec, c'est ça qu'on veut faire, juste mieux protéger. Puis quand, dans la jurisprudence puis
dans les écrits qui sont faits par les personnes qui sont spécialisées là-dedans, on demande au législateur
de faire quelque chose, bien, c'est ça qu'on est en train de faire. Puis
quand c'est clair, c'est quand... Quelque
chose qui a le mérite d'être clair, c'est clair. Puis quelque chose qui n'est
pas clair, ce n'est pas clair. Puis on est ici pour être capables de clarifier,
puis une tête de chapitre, ça se clarifie, Mme la Présidente, puis
c'est exactement ce que le sous-amendement de ma collègue vise à l'amendement
que j'ai déposé.
Là, je comprends
qu'on arrive presque au bout, qu'on va certainement voter le sous-amendement
puis que le gouvernement va voter contre cet amendement-là, contre le sous-amendement,
puis on va repartir sur l'amendement, Mme la
Présidente, puis il y aura
certainement un autre sous-amendement, parce
qu‘on y croit fermement. C'est
important. Mon temps est écoulé?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la députée, votre temps est écoulé.
Mme Thériault :
Pas de problème.
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? S'il n'y a
pas d'autres interventions, nous allons procéder à la mise aux voix du
sous-amendement à l'amendement... est adopté?
Mme Thériault :
On va demander un vote par appel nominal.
La Présidente (Mme
Dansereau) : M. le secrétaire.
Le Secrétaire :
Pour, contre, abstention. Mme Rizqy (Saint-Laurent)?
Mme Rizqy :
Pour.
Le Secrétaire :
Mme Thériault (Anjou—Louis-Riel)?
Mme Thériault :
Pour.
Le Secrétaire :
M. Birnbaum (D'Arcy-McGee)?
M. Birnbaum :
Pour.
Le Secrétaire :
Mme Laforest (Chicoutimi)?
Mme
Laforest : Contre.
Le Secrétaire :
M. Thouin (Rousseau)?
M. Thouin :
Contre.
Le Secrétaire :
M. Girard (Lac-Saint-Jean)?
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : Contre.
Le Secrétaire :
M. Émond (Richelieu)?
M. Émond :
Contre.
Le Secrétaire :
M. Allaire (Maskinongé)?
M. Allaire :
Contre.
Le Secrétaire :
M. Simard (Montmorency)?
M. Simard :
Contre.
Le Secrétaire :
Mme Jeannotte (Labelle)?
Mme
Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire : Mme Dansereau
(Verchères)?
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Abstention. Donc, nous allons maintenant... Oh! je m'excuse. Donc, l'amendement est rejeté.
Une voix : Le sous-amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) : Le
sous-amendement est rejeté. On doit voter sur l'amendement?
Mme Thériault : On retourne
sur l'amendement. Je pense qu'il me reste du temps, Mme la Présidente, sur
l'amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) : Oui.
Mme Thériault : J'aimerais
avoir les temps de parole qu'il reste.
La Présidente (Mme Dansereau) : M.
le secrétaire.
Mme Thériault : Les temps de
parole... Bougez pas, on va juste les noter.
La Présidente (Mme Dansereau) : Neuf
minutes.
Mme Thériault : Combien?
La Présidente (Mme Dansereau) : Il
vous reste neuf minutes.
Mme Thériault : Neuf minutes
à moi? Parfait. Puis mes collègues, il en reste combien, eux?
La
Présidente (Mme Dansereau) :
35 secondes, votre collègue de Saint-Laurent, et le collègue, D'Arcy-McGee,
je pense qu'il a amplement le temps.
Mme
Thériault : Tout le
temps, parfait. Dans le document de
Me Gagnon, Mme la Présidente, si on s'en tient à un amendement que j'ai
seulement déposé sans être sous-amendé, on dit : «Elle ne peut être
modifiée que conformément aux règles du présent
chapitre», O.K.?
Donc, c'est un alinéa qu'on ajoute après «la déclaration de copropriété
comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble
et l'état descriptif des fractions».
Dans le document de Me Gagnon, elle dit :
«Le législateur, en imposant [que] le contenu de la déclaration de copropriété soit divisé en trois parties
distinctes, a choisi de soumettre chacune de ces parties à des règles de
modifications qui sont différentes.
Ainsi, plusieurs dispositions du Code civil, au chapitre de la copropriété
divise d'un immeuble, régissent ces modifications à la déclaration de
copropriété. Il est sans doute pertinent d'en faire un bref rappel.»
Elle en fait
un rappel puis, après ça, elle dit : «Il apparaît donc, à la lecture de
ces dispositions du Code civil qui semblent
très explicites, que la déclaration de copropriété n'est modifiée que sur
décision de l'assemblée des [copropriétés] et constatée par écrit pour
le règlement de l'immeuble et en forme notariée en minute et publiée pour les
autres.
«Malgré ces dispositions de la loi, une notion
s'est introduite à petits pas dans la jurisprudence, soit celle de modification
tacite à la déclaration de copropriété.
«[Et] c'est
surtout depuis le jugement dans l'affaire Lemelin contre Labrousse que le
concept de modification tacite est reconnu. Cette affaire opposait deux
copropriétaires...»
Là, je ne
reprendrai pas tout le reste, Mme la Présidente, mais honnêtement, on ne peut
pas... On est dedans, on est là, on est dans le projet de loi pour éviter les «tacites», que le monde
l'interprète comme ils veulent bien. On peut-u avoir quelque chose par écrit? On est là, là, dans la tête, de dire qu'on ne changera pas
ça de n'importe quelle manière. Puis c'est pour ça qu'on dit :
«Elle ne peut être modifiée que conformément aux règles du présent chapitre.»
Et ce que j'introduis comme amendement,
ça vient juste dire que tout le contenu des autres articles,
les 1052, 1054, 1070, 1086, 1109, tout ce que vous voulez, tout ce qui a trait à la copropriété, c'est ça, les
seules règles qui vont décider de comment on gère nos affaires.
Puis ça ici,
là, on parle, O.K... Puis je rappelle, c'est la déclaration de
copropriété qu'on prend l'acte constitutif de copropriété, qui est une
chose, le règlement de l'immeuble, qui en est une autre, et l'état descriptif
des fractions. Il y a trois choses
différentes. C'est ça, une copropriété. Puis tout ce qu'on vient rajouter par-dessus ça, c'est : «Elle ne peut être
modifiée que conformément aux règles du présent chapitre», pour éviter qu'on
interprète à droite puis à gauche.
Honnêtement,
Mme la Présidente, je ne vois pas pourquoi on ne reprend pas cette notion-là
qui était, oui, je vais le dire, dans
le n° 401. Si on avait eu un briefing technique avant
pour nous dire qu'on l'a mis dans le n° 401 puis là on
l'enlève, bien, peut-être que je saurais pourquoi on l'a enlevé. Mais
honnêtement personne n'a répondu à mes questions, personne.
Ça n'enlève absolument rien. On ne sait... Ça ne
coûtera pas plus d'argent au ministère, ni à la ministre, ni en copropriété. On vient juste clarifier les notions.
C'est ça qu'on fait. On clarifie. Il n'y a pas de charge supplémentaire. Ça
fait que je ne comprends pas pourquoi on ne
veut pas qu'on puisse dire : «Elle ne peut être modifiée que conformément
aux règles du présent chapitre.» À
moins qu'on me donne une explication bien, bien logique, là, que ce soit Me
Paradis, j'aimerais ça l'entendre, le
pourquoi il n'est pas là. Ça peut être la ministre, il n'y a pas de problème
non plus. Ça ne me dérange pas. Mais je veux entendre pourquoi on a
retiré ça, alors que voilà un an c'était correct.
Puis
là on parle toujours de la tête de chapitre, Mme la Présidente, là. C'est de ça
qu'on parle, la tête de chapitre. Est-ce
qu'il y a quelqu'un qui peut me donner une explication pourquoi on ne retrouve
pas «elle ne peut être modifiée que conformément aux règles du présent
chapitre»? Je pose la question. J'aimerais bien qu'on puisse y répondre, Mme la
Présidente. Est-ce qu'il y a quelqu'un qui répond?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Est-ce qu'il y a une intervention? Mme la ministre?
Mme
Laforest : Oui.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Je vous cède la parole.
Mme
Laforest : Oui, aucun problème. C'est parce que c'est justement,
j'étais en train de revoir l'article, comme tel, puis on répète exactement ce
qu'on a dit depuis le début. C'est la même, même chose qu'on répète depuis le
début au niveau des modifications
tacites. C'est bien ça qu'on disait depuis le début. Est-ce que c'est ça?
Pouvez-vous... On a fait le débat tantôt, mais là, si vous voulez que je
réexplique ça... On a fait le débat tantôt depuis une heure, depuis deux
heures. Moi, je ne voudrais pas
recommencer le débat. C'est sûr que non. Je ne suis pas intéressée. Je ne
recommence pas le débat. Merci.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault :
Oui. Mme la Présidente, je pense que, par l'argumentaire que nous avons
développé, de par les documents, les
extraits de lectures qu'on vous a faites, que ce soient des jugements, que ce
soit de la sommité Me Gagnon, ça
démontre clairement ici qu'on est dans un choix politique de ne pas mieux
protéger les gens dans leur copropriété parce qu'on va admettre qu'il y
a des ententes tacites.
Ce
qu'on est en train de dire ici, c'est qu'il n'y en a pas, d'entente tacite. On
n'en veut pas, justement, et que c'est les
règles dans la balance des articles qui vont dicter la chose, Mme la
Présidente. On veut juste plus protéger. Parce que quelqu'un va arriver, bien, tacitement... Puis
écoutez, là, que les gens fassent de la lecture de ce qu'il y a eu comme
jugements. Ce n'est pas compliqué. Ça le dit : Tacitement, il y a
quelqu'un, quelque part, qui n'a pas fait son travail par négligence, ou
pas, ou par peur de représailles. Dans une
copropriété, vous savez comment ça marche, Mme la Présidente. Puis c'est aussi
bête que dire : Bien, il y a trois copropriétés, il y a trois
copropriétaires. Il y en a deux qui pourraient s'entendre sur quelque chose,
puis le troisième, bien, il n'a rien dit. Bien, ils ont fait un changement,
puis l'autre a fait un changement. Ce n'est
pas écrit. Ils ont le droit. Il y en a de la jurisprudence qui vient dire ça.
Il y en a, ça fait que le troisième, savez-vous quoi? Il est fait. Il est fait parce qu'on n'a pas voulu protéger. Ici,
c'est ça qu'on fait, c'est qu'on vient protéger, en disant : Ça ne
sera pas le tacite.
• (16 heures) •
Le
monde n'arrête pas nous dire : La copropriété divise, une réforme
s'impose. Ça fait des années que tout le monde travaille là-dessus, Mme la Présidente, tout le monde : avocats,
notaires, les syndicats de copropriété, les firmes de gestionnaires. Tout le monde travaille là-dessus. Puis là on est là en train de dire : Non, continuez à avoir des ententes tacites puis
vous ne serez pas protégés. Ce n'est pas compliqué, c'est ça que ça donne, tu
sais? Ça fait qu'entre on le fait puis on y
va... On vient fermer des portes. Puis comparez, là, à n'importe quelle législation, Mme la
Présidente : si ce n'est pas écrit,
il y a un doute, puis il y a quelqu'un qui va s'infiltrer dans le doute, puis
on va continuer d'avoir de la jurisprudence qui va aller à l'encontre du
bien commun puis de l'intérêt public, comme mon collègue le député de
LaFontaine a fait comme débat la semaine passée.
Moi, honnêtement,
j'étais un petit peu dépassée, vendredi passé, parce que je ne suis pas
avocate, O.K.? Puis ces notions-là, là,
c'était la première fois que j'en entendais parler vendredi passé. Mais
savez-vous ce que j'ai fait? J'ai lu les jugements puis j'ai lu ce que
Me Gagnon a écrit. Puis je comprends mieux cette notion-là aujourd'hui, puis la
réforme qui s'impose ici. Je ne peux pas
comprendre qu'on ne veuille pas aller de l'avant pour protéger les gens. Ça ne
sert à quoi, Mme la Présidente, de faire
des consultations puis d'entendre du monde, si on ne les écoute pas? Ça ne sert
à rien.
Ça fait qu'on est en
train de nous dire que les dés sont pipés d'avance puis que, bien, c'est ça, on
va s'asseoir avec les projets de loi puis on
va faire adopter ça article par article. Ça n'ira pas vite. Wo! Mme la
Présidente, ce n'est pas parce qu'on
veut que ça n'aille pas vite, on veut que ça aille bien puis que ça aille
mieux. Puis ce n'est pas vrai qu'on va nous passer des projets de loi qui ne
seront pas perfectibles. Ils sont tous perfectibles. Tous, tous les projets de
loi, sans exception, sont perfectibles. On a été capables, Mme la
Présidente, sur 22 articles, avec la Régie du bâtiment, avec une introduction complète de nouveaux chapitres, avec
les inspecteurs en bâtiment, on a été capables, Mme la Présidente, de
faire adopter des amendements puis des sous-amendements.
Ça
fait que vous comprenez bien, Mme la Présidente, que je maintiens que ce qu'on
fait, c'est hyperimportant puis qu'on devrait à tout le moins, à défaut
d'avoir voté contre le sous-amendement de ma collègue, voter en faveur de cet
amendement-là que je dépose.
La
Présidente (Mme Dansereau) : C'est terminé? Est-ce qu'il y a d'autres
interventions? Députée de Saint-Laurent.
Mme
Rizqy : Mme la Présidente, moi, je vous ai offert la Cadillac de luxe,
là. Là, je vous offre maintenant juste une Cadillac. Je dépose un
sous-amendement. Je vous le lis?
Mme Thériault : Oui.
Mme
Rizqy : «La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de
copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Elle ne peut être modifiée que
conformément aux règles du présent chapitre. Pour être valide, toute
modification au règlement doit être expresse.»
La Présidente (Mme Dansereau) : Ça
va? Donc, on va suspendre pour distribuer une copie papier. Merci.
(Suspension de la séance à 16 h 3)
(Reprise à 16 h 15)
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux. Il y a eu un sous-amendement déposé par la députée de Saint-Laurent, donc la parole est à
vous.
Mme
Rizqy : Alors, Mme la Présidente, après avoir déposé mon précédent amendement, qui était
littéralement la Cadillac de luxe, où
est-ce qu'on avait tout pour protéger les propriétaires, bien comme il faut, de
toutes modifications qui pourraient
être faites de façon tacite, et, par la suite, entérinées par écrit dans un règlement
et le déposées auprès su syndic de
copropriété, j'en dépose un autre, qui est juste une Cadillac. Mais, au moins,
ça roule, ça protège, en espérant que, cette fois-ci, au lieu d'avoir la Cadillac de luxe, à moins que la ministre
change d'idée et revienne avec mon précédent pour dire que, finalement, c'est
une bonne idée, on va pouvoir avoir que «toute modification [de] règlement
doit être expresse». Et, Mme la Présidente...
Mme Thériault : Ma copie n'a
pas été distribuée, excusez-moi...
Mme Rizqy : Est-ce que les copies
ont été distribuées à tout le monde?
Mme Thériault : Ma copie n'a
pas été distribuée.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que les copies ont été distribuées? Je pense que oui.
Mme Thériault : Bien, moi, je
ne les ai pas.
La Présidente (Mme Dansereau) : Les
gens, vous avez vos copies?
Mme Thériault : Bien, moi, je
ne l'ai pas.
La Présidente (Mme Dansereau) : Moi,
je l'avais.
Mme Thériault : Moi, je n'ai
pas eu de copie.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que, le côté du gouvernement, vous avez...
Mme Thériault : Oui,
excusez-moi, je la vois, désolée.
La Présidente (Mme Dansereau) : O.K.,
tout le monde a leur copie?
Mme Thériault : Oui, désolée,
excusez-moi.
La Présidente (Mme Dansereau) : Nous
allons reprendre.
Mme Rizqy : C'est correct, Mme la
Présidente?
La Présidente (Mme Dansereau) : Oui,
vous pouvez reprendre.
Mme
Rizqy : Merci. Alors, Mme la Présidente, tout à l'heure, on a eu l'occasion d'entendre Me Paradis qui
disait que l'article 1060 venait
renforcer le libellé parce qu'au lieu que ça soit déposé, ça va être par écrit.
Or, l'interprétation actuelle de 1060, c'est que, quand que c'est déposé, nécessairement,
c'est par écrit. Alors, en quoi que le terme «déposé» versus «écrit»
vient bonifier l'interprétation actuelle, alors que la décision qui m'a apporté
l'idée de mon amendement, c'est Lemelin? Dans
cette affaire, c'est des modifications de tapis. Et, par la suite, vu que ça a été fait
de façon tacite, ça a été écrit, déposé auprès du syndic, mais le
tribunal a dit : Bien, vous auriez dû agir avant, ça fait trois ans, c'est
prescrit. Donc, tant pis.
Alors, nous,
ici, on dit : Une seconde! Pour qu'il y ait une modification, oui, on s'en remet aux règles du présent chapitre, et, en plus de cela, on veut que ce soit
une modification expresse, pourquoi on veut convier les copropriétaires à une réunion et qu'ils
sachent sur quoi qu'ils votent. Pas que, plus tard, de façon implicite, ils
reçoivent une résolution écrite qui dit : Bien, tout ce qui a été
fait auparavant est valide, ce que j'expliquais tantôt, le «wash clause».
Alors, ici, c'est important,
là, ce n'est pas une modification, là, qui coûte quoi que ce soit à la ministre,
ça ne va rien coûter aux copropriétaires,
ça va juste venir bonifier des droits. Et là, on envoie un signal très clair
aux tribunaux, que l'intention du législateur, c'est qu'on enlève les
modifications implicites ou tacites.
Si
on veut modifier le règlement... Puis le règlement, Mme la Présidente, là,
c'est important, là, c'est ce qui régit, là, les différentes parties prenantes dans un immeuble, puis vous le
savez. Déjà, dans une maison, si on prend juste une maison familiale, il y a
déjà des conflits dans une famille. Là, imaginez, on est dans une affaire de
copropriétés, dans un immeuble avec
des copropriétaires, bien, c'est sûr qu'il va y avoir tôt ou tard des conflits.
Un règlement, là, ça régit tout ça. Mais si on est capable de modifier un règlement
de façon tacite, par la suite l'entériner par règlement écrit, on n'est pas
plus avancé, on va créer de la
frustration et de la déception. Puis la déception, ça fait en sorte que...
Plusieurs juristes vont dire : On vous l'a dit, on vous a même écrit
le libellé.
Écoutez, le libellé,
là, moi, je vous le dis, je n'ai pas inventé la roue, là, j'ai pris le libellé
de la Chambre des notaires, il est
magnifique. Il n'a pas été écrit par une personne mais par des juristes, des
notaires, que leur quotidien, c'est la
copropriété. En toute déférence, les juristes de l'État qui sont venus nous
expliquer, soit vendredi ou aujourd'hui, eux autres, de leur propre aveu, ce ne
sont pas des spécialistes de la copropriété. On a l'occasion d'avoir des grands
spécialistes de la copropriété. Et
lorsqu'on entend dire que : Oui, mais, en ce moment, on change 1060 pour
que 1060, ce soit par écrit, ils ne répondent en rien à la décision
Lemelin ou la décision de la Cour d'appel, l'arrêt, là, Lavallée. En quoi
changer 1060 vient contrecarrer le dangereux glissement — puis
ça, ce n'est pas moi qui le dis, c'est Me Gagnon — dangereux glissement
de la jurisprudence? Clairement, avec cette disposition, ces modifications,
est-ce qu'on est en mesure, là, toujours de
contrecarrer quoi que ce soit? Bien, rien, Mme la Présidente. C'est pour ça
qu'on a déposé cet amendement-là.
Alors,
je vous donne un autre exemple, Mme la Présidente. Là, j'ai fait l'exemple du
tapis, j'ai fait l'exemple du cannabis. Bon. Vous savez qu'est-ce qui
est rendu populaire, Mme la Présidente? La culture des oeufs de poules frais.
• (16 h 20) •
Une voix :
Sérieuse?
Mme
Rizqy : C'est très sérieux. Oui, oui, oui. Oui! Il y a des gens
maintenant qui aiment ça, oui, oui. J'aime ça, j'ai attiré au moins
l'attention d'un collègue. Merci. Au moins, il y en a un qui m'écoute. Je vous
aime.
Une voix :
Deux. Deux.
Mme
Rizqy : Deux. Deux. Merci. Alors là, la culture des oeufs frais. Donc,
là, les gens qui veulent avoir, là... Bien, ça dépend des arrondissements, bien
évidemment. Il faut que, un, l'arrondissement l'autorise. Mais disons que vous
avez l'occasion de vivre dans un
arrondissement qui dit que c'est correct. Vous vivez sur le Plateau... Bien, je
pense que le Plateau, c'est correct. Il faudrait que je revérifie, mais je
pense que oui. Alors là, on en a un qui met sur son balcon une cabane de poules. L'autre, à côté, n'a rien dit.
L'autre, l'autre à côté décide : Aïe, c'est donc bien... Franchement, là,
la culture, là, frais, manger local,
j'aime ça. Alors, là, le troisième en met une, cabane de poules, le deuxième en
met une, cabane de poules, là, le...
Une voix :
...
Mme Rizqy :
Je n'ai pas terminé mon intervention. Ah! Est-ce que c'est un...
Mme Laforest :
J'ai une proposition.
Mme Rizqy :
Ah, oui!
La
Présidente (Mme Dansereau) : C'est parce qu'elle a encore du temps.
Mais, si vous acceptez, Mme la ministre...
Mme
Laforest : Bien, c'est parce que... Est-ce que vous acceptez?
La Présidente (Mme
Dansereau) : ...je vais céder la parole à Mme la ministre.
Mme
Rizqy : Moi, si la ministre, elle veut faire avancer mon amendement,
c'est sûr que je ne peux que me réjouir.
Mme
Laforest : C'est certain que la ministre va faire avancer
l'amendement, ne soyez pas inquiets, parce que j'ai une proposition. Puis là, honnêtement, on parlait
de poules, alors, quand on parle de poules, la ministre revient à
l'article 25. Puis moi, je vous proposerais quelque chose. On en a
parlé tout le monde ensemble, on pourrait dire, écoutez bien : L'article 1060 de ce code est modifié par le
remplacement... Écoutez... Je recommence? O.K. L'article 25. Donc, on
pourrait dire : L'article 1060
de ce code est modifié par le remplacement, à la fin du premier alinéa, de
«déposé auprès du syndicat» par
«constaté par écrit», puis là on ajouterait «par procès-verbal ou résolution»,
à ce moment-là, «et déposé au registre tenu par le syndicat». Est-ce
qu'on peut le rédiger?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Est-ce que vous voulez... Bon, Mme la députée de
Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la ministre, c'est
que ça ne change pas mon histoire d'«expresse». Alors, voulez-vous que je suspende, que je revienne avec mon jugement
Lemelin puis Lavallée? Je vous le montre? Je vous le dis, vous allez voir, là,
dès que je vais vous le
montrer, vous allez pouvoir comprendre où est mon problème. C'est que, même si
c'est par procès-verbal, ça ne va pas
empêcher ce que j'appelle «wash clause» en droit, là, c'est-à-dire qu'on fait
une modification tacite puis qu'après on l'entérine indirectement.
Alors, si
vous le permettez, je vais venir... On peut suspendre, je vais vous montrer la
décision, les deux décisions, une de
la Cour d'appel du Québec, une autre de la cour supérieure de Montréal, et vous
allez comprendre où est mon inquiétude. C'est correct? Parfait.
La Présidente (Mme Dansereau) : On
va suspendre? Donc, on suspend quelques minutes.
(Suspension de la séance à 16 h 23)
(Reprise à 17 h 15)
La Présidente (Mme Dansereau) :
À l'ordre, s'il vous plaît! Nous allons reprendre les travaux. Comme la
suspension avait été demandée par Mme la ministre, je lui cède la parole.
Mme Laforest :
Oui, en fait, bien, on s'est rencontrés et on a essayé de, justement, revoir
l'article 23.1 qui avait été
soumis : «Pour être valide, toute modification au règlement doit être
expresse.» Alors, ce qu'on a fait, c'est qu'on est allés voir... Parce
qu'on avait aussi un amendement qui arrivait, nous, pour l'article 25.
Alors, ce qu'on va faire, c'est qu'on... On
a quand même travaillé des amendements en même temps. On a quand même... On n'a
pas travaillé pour rien, ne soyez pas
inquiète. Alors, ce qu'on va faire, on va introduire, à
l'article 25 : «Les modifications doivent être exprimées expressément», comme on va le rédiger
présentement. On va les exprimer par écrit, comme ce qui a été demandé. Alors,
à ce moment-là, ça va permettre d'atteindre le sous-amendement qu'on avait.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que vous retirez le sous-amendement? Non? Bien...
Des voix : ...
Mme Laforest : C'est à elle.
Des voix : ...
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K.
Mme Laforest :
Alors, en fait, qu'est-ce qu'on fait, c'est qu'on va être conformes à
l'article 1070. Alors, normalement, on devrait retirer le sous-amendement, si on s'est bien entendus, et
l'amendement qu'on avait déposé précédemment.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Mais ça va me prendre le
consentement pour retirer le sous-amendement et l'amendement.
Mme Laforest : Mais ça va
prendre le consentement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, le sous-amendement, consentement, et l'amendement. Oui, Mme la députée de
Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Merci, Mme la Présidente. Je tiens d'abord à remercier et à saluer le travail
qu'on a fait durant la suspension
avec la ministre ainsi que Me Paradis et Me Anctil. On a travaillé, durant cette
suspension, vraiment pour donner... vraiment
contrecarrer les différentes décisions qu'on a présentées sur l'affaire
Lavallée ainsi que la décision Lemelin. Je remercie la ministre parce qu'elle a fait preuve d'une très grande
écoute et elle a compris, au fond, où est-ce que moi j'avais... ma crainte au niveau... que des modifications
peuvent être faites de façon tacite. Et là, maintenant, c'est indiqué,
prochainement à l'article 1060.
Les juristes nous ont expliqué que c'était plus à propos de le mettre à 1060
par souci de cohérence parce qu'évidemment l'acte constitutif est à
1059. Donc, là-dessus, on s'entend.
Et nous, on
n'a aucun... Évidemment, on va retirer mon sous-amendement. Donc, on retirer
mon sous-amendement, qui... Par la
suite, on va pouvoir lire mon sous-amendement. Juste pour le bénéfice...
c'est : «Pour être valide, toute modification au règlement doit
être expresse.» Ça, madame, avec consentement de tous, il est retiré.
La Présidente (Mme Dansereau) :
...consentement?
Une voix : Oui, consentement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Rizqy : Merci.
La Présidente
(Mme Dansereau) : Et l'amendement? Oui?
Mme Laforest : L'amendement...
Mme Thériault : Vous
allez me permettre...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui.
Mme Thériault : Vous allez me permettre d'ajouter,
Mme la Présidente, que c'est sûr que, pour les gens qui ont vu qu'on a suspendu les travaux, là, toutes les
discussions qu'on fait à l'extérieur des micros, des fois, ce n'est pas parce
qu'on ne veut pas les avoir devant les gens,
sauf que c'est plus convivial quand on est trois, quatre, cinq, six personnes,
ce qui était le cas, à intervenir sur la notion.
Puis c'est sûr que nous, bien, on aurait voulu
l'avoir au début, en tête de chapitre. Les explications des légistes... Je pense qu'ils ont entendu aussi nos
préoccupations de côté-ci. Puis ce qu'on avait convenu, puisque
l'article 25 ne sera peut-être
pas vu aujourd'hui, je serais très surprise, mais ça pourrait aller, oui,
vendredi, sinon, les travaux reprennent, bien, ça pourrait aller au mois
d'août, donc je voulais être certaine qu'on n'oublie pas. Donc, c'est pour ça
qu'on a demandé à la ministre de préciser
dedans le micro que l'entente et les discussions qu'on a eues avec les légistes
visent à dire : Bien, quand on
sera rendus là, on va le faire comme ça. Donc, je pense que ça vient de régler
le sous-amendement de ma collègue.
Quant à
l'amendement, Mme la Présidente, je pense qu'il ne restait presque plus de
temps sur l'amendement comme tel.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Non, quelques secondes.
Mme Thériault : Bon. Ça fait qu'honnêtement, moi,
je ferais juste le voter. On n'en parlera plus, il reste quelques secondes,
je ferais juste le voter. Parce qu'on n'a pas dit qu'on retirait l'amendement,
on a dit qu'on retirait le sous-amendement. On le vote puis on passera à l'autre article... à l'article
après, excusez.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, on vote l'amendement.
Mme Thériault : Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est ça?
Mme Thériault : Oui,
s'il vous plaît.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Donc, nous allons passer à la mise
aux voix. Est-ce que l'amendement de l'article...
Une voix : ...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Pardon? Est-ce qu'il y avait d'autres interventions? Je voulais, avant...
Mme Laforest : On va voter.
La
Présidente (Mme Dansereau) : On va voter. Donc, s'il n'y a pas
d'autre intervention, nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce
que l'amendement introduisant le nouvel article 23.1 est adopté?
Mme Thériault : Je vous
demanderais un vote par appel nominal.
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le secrétaire.
• (17 h 20) •
Le Secrétaire : Pour, contre,
abstention. Mme Thériault (Anjou—Louis-Riel)?
Mme Thériault : Pour.
Le Secrétaire :
Mme Rizqy (Saint-Laurent)?
Mme Rizqy : Pour.
Le Secrétaire :
M. Birnbaum (D'Arcy-McGee)?
M. Birnbaum : Pour.
Le Secrétaire :
Mme Laforest (Chicoutimi)?
Mme Laforest : Contre.
Le Secrétaire :
M. Thouin (Rousseau)?
M. Thouin : Contre.
Le Secrétaire :
M. Girard (Lac-Saint-Jean)?
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Contre.
Le Secrétaire : M. Émond
(Richelieu)?
M. Émond : Contre.
Le Secrétaire :
M. Allaire (Maskinongé)?
M. Allaire : Contre.
Le Secrétaire :
M. Simard (Montmorency)?
M. Simard : Contre.
Le Secrétaire :
Mme Jeannotte (Labelle)?
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire : Mme Dansereau
(Verchères)?
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Abstention. Donc, nous allons passer à l'article 24. Oups! Excusez. J'oublie toujours le résultat. Donc, c'est rejeté. Merci. Mme la ministre, je vais vous donner la parole pour passer à l'article 24.
Mme Laforest : Oui. Alors, l'article 24.
L'article 1053 du Code civil du Québec est modifié :
1° dans le deuxième alinéa :
a) par l'insertion, après «quote-part des
charges», de «communes»;
b) par la
suppression, à la fin, de «et prévoit toute autre convention relative à
l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil
d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires»;
2° par l'ajout, à la fin, de l'alinéa
suivant :
«Il précise
aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du
syndicat et de l'assemblée des copropriétaires
et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties
privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas
de contravention à la déclaration de copropriété.»
Alors, cet article est le premier d'une série d'articles
qui propose d'uniformiser la terminologie utilisée dans le Code civil pour désigner l'ensemble des dépenses qui
doivent être supportées collectivement par les copropriétaires, soit les
charges communes.
Par ailleurs, cet article prévoit l'ajout d'une clause pénale applicable en cas de
contravention à une déclaration de copropriété
qui doit être stipulée dans l'acte constitutif de la déclaration de
copropriété. Cette exigence a deux effets principaux, que les clauses pénales soient adoptées par une majorité significative des
copropriétaires, une majorité des voix des trois quarts des copropriétaires présents ou représenter une assemblée,
conformément à l'article 1087 du Code civil, que les clauses
pénales soient publiées au Registre foncier conformément à l'article 1060
de ce code.
Alors, en
fait, c'est, au niveau de la terminologie, pour l'uniformiser, si je peux dire,
dans le Code civil, pour désigner l'ensemble des dépenses qui doivent être
supportées collectivement par les copropriétaires — on parle des charges communes ici. Ensuite, c'est pour établir qu'une clause
pénale applicable en cas de contravention à une déclaration de copropriété doit
être stipulée dans l'acte constitutif de la
déclaration de copropriété. Puis cette exigence aura deux effets, bien entendu,
c'est que les clauses pénales soient adoptées par une majorité significative
des copropriétaires, une majorité des trois quarts des copropriétaires
présents ou représentés une assemblée et également que les clauses pénales
soient publiées au Registre foncier conformément à l'article 1060 de ce
code. Merci.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel,
la parole est à vous.
Mme Thériault : Oui, Mme la
Présidente. Quant au premier alinéa, quand on dit : a) par l'insertion,
après «quote-part des charges», de
«communes», ça, ça va, c'était déjà là, c'était ce qui avait été prévu dans
l'ancien projet de loi. Dans le b, par la suppression, à la fin — j'essaie
de le trouver — «et
prévoit toute autre...». Par la suppression, à la fin, «et prévoit toute autre
convention relative à l'immeuble ou à ses parties...».
Des voix :
...
Mme Thériault : O.K. J'aimerais savoir pourquoi, dans le 1053, dans l'article 1053,
présentement, ce qu'on lit dans la loi, c'est : «Il
détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode
suivie pour [établir] la quote-part des charges et le nombre de voix
attaché à chaque fraction...» Là, il y a un «et», et ce que vous supprimez, c'est tout ce qui suit, «et prévoit toute autre
convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il
précise aussi les pouvoirs et devoirs
respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des
copropriétaires.» Donc, ça, c'est présentement dans le Code civil à
l'article 1053, puis vous le supprimez. Pourquoi?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la ministre, oui.
Mme
Laforest : Oui. Si on regarde, on vient... on le supprime, mais on
l'ajoute à la fin, à la fin complètement.
Mme Thériault :
Ça fait que vous faites juste le déplacer.
Mme
Laforest : Exact.
Mme Thériault :
Vous faites comme deux alinéas, en fait, simplement.
Mme
Laforest : Deux alinéas... Oui, exactement.
Mme Thériault : Ne bougez pas.
Vous êtes bien sûre qu'il n'y a pas un petit mot qui a été changé quelque part, pas juste...
Mme
Laforest : Tous... L'ensemble de tous les éléments sont ici, là, si on
le relit comme il faut.
Mme Thériault : O.K. Question, comme ça : Pourquoi?
C'est juste parce que vous trouvez que c'est mieux écrit s'il y
a deux alinéas, c'est plus clair?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Mme la ministre ou...
Mme Thériault :
Allez-y, Me Paradis.
M.
Paradis (Nicolas) : Oui.
C'est vraiment dans une dynamique de rédaction, effectivement. Alors, dans un projet
de loi antérieur, c'était une rédaction avec une identification numérique par paragraphe,
ce qui ne s'inscrit que très peu dans le
type de rédaction du Code civil. Donc, c'est plus une logique d'alinéas non
numérotés comme une liste, si je peux le dire ainsi. Ça fait
que c'est vraiment un choix de rédaction purement légistique de la
part des légistes, mais pour atteindre en tous points les mêmes éléments
qui figuraient à l'article actuel.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Madame...
Mme Thériault :
C'est bon pour ce petit bout là.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Ça va? Parce que Mme la députée de Saint-Laurent...
Mme
Rizqy : Oui. Oui, c'est
parce que c'est juste que... J'aimerais juste que Me Paradis... Bon. Je pense
que c'est moi qui ne suis peut-être
pas assez vite, là. À 1053... Juste pour être bien sûre que je comprends, la
déclaration de copropriété a un caractère obligatoire pour tous les copropriétaires relativement aux charges et à l'exploitation d'un immeuble. Là, c'est à partir de là
et... Qu'est-ce qu'on... Je ne comprends pas c'est quoi qu'on enlève exactement
dans le premier alinéa.
M. Paradis (Nicolas) : Bien, si vous me permettez, peut-être
que par l'explication... l'ajout à ce que j'ai mentionné, ça permettra
d'éclairer davantage. C'est que ce déplacement-là, ça permettait de viser
expressément la clause pénale, qui n'était
pas visée. Ça fait que la rédaction visait en sorte de faire
intégrer la clause pénale, avec les modalités que la ministre
mentionnait tout à l'heure, et c'est donc de ce fait que la rédaction a
requis ce déplacement ainsi pour avoir une logique, un tout cohérent.
Mme
Rizqy : O.K. Est-ce que
vous me permettez juste une courte suspension? Parce que j'ai juste besoin de
bien lire, là, pour comprendre. Ce sera... Ça va être court.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Oui. On va suspendre quelques minutes.
(Suspension de la séance à
17 h 28)
(Reprise à 17 h 40)
La Présidente (Mme
Dansereau) : Donc, nous allons reprendre les travaux. La parole était
à la députée de Saint-Laurent. Mme la députée.
Mme Rizqy : Bon, merci beaucoup, Mme la
Présidente. J'ai eu les précisions de
la part de Me Paradis et Me Anctil, alors moi, ça me convient,
c'est correct, je recède la parole à ma collègue.
La Présidente (Mme
Dansereau) : La députée d'Anjou—Louis-Riel, la parole est à vous.
Mme Thériault :
Oui, Mme la Présidente. Ça nous va pour cet article-là.
La Présidente (Mme
Dansereau) : C'est bon? Donc, est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Non? Nous allons procéder à la mise aux voix pour... Est-ce que l'article 24
est adopté?
Des voix :
Adopté.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci. Nous allons passer à...
Une voix :
...
La Présidente (Mme
Dansereau) : Pardon?
Mme Thériault :
...
La Présidente (Mme
Dansereau) : Oui.
Mme Thériault :
...
La Présidente (Mme
Dansereau) : Oui.
Mme Thériault :
Avant le 25, puisqu'on vient d'adopter 24, j'aurais un amendement, Mme la
Présidente, qui se lit comme suit : Ajouter, après l'article 24
proposé par le projet de loi, l'article suivant :
24.1. L'article 1054
de ce code est modifié par l'ajout, à la fin, de l'alinéa suivant :
«Seule l'assemblée
des copropriétaires peut modifier le règlement de l'immeuble.»
Et
c'était conforme à ce qu'il y avait dans le projet de loi n° 401.
Donc vous comprenez, Mme la Présidente, que je suis conséquente avec tout ce
que je fais depuis le début du projet de loi n° 16.
Donc, on peut suspendre, le temps qu'on sorte une copie.
La
Présidente (Mme Dansereau) : On va suspendre pour le temps de donner
des copies à tout le monde. Merci.
(Suspension de la séance à
17 h 42)
(Reprise à 17 h 45)
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons reprendre les travaux. S'il
vous plaît, à l'ordre! Je vais céder
la parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Évidemment,
Mme la Présidente, dans ce qu'on... À 1054, ce qu'on dit, c'est que «le règlement de l'immeuble
contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des
parties privatives et communes»...
Des voix :
...
La Présidente (Mme
Dansereau) : S'il vous plaît! C'est parce qu'on vous entend parler.
Merci.
Mme Thériault :
Donc, je continue. On dit que «le règlement de l'immeuble contient les règles
relatives à la jouissance, à l'usage et à
l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au
fonctionnement et à l'administration de la copropriété.
«Le règlement — le
deuxième alinéa — porte
également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions
aux charges communes.»
Et l'amendement que
je dépose vise à ajouter :
«Seule l'assemblée
des copropriétaires peut modifier le règlement de l'immeuble.»
Donc,
évidemment, Mme la Présidente, comme je l'ai mentionné, c'était un... ça
faisait partie du texte qui était dans le n° 401,
et je me demande pourquoi, l'année passée, c'était bon et que, cette année, ce
n'est plus bon.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Des interventions? Mme la ministre.
Mme
Laforest : Oui, en fait, l'article 1054 du code, qui a été
modifié pour l'ajout «seule l'assemblée des copropriétaires
peut modifier le règlement de l'immeuble», se retrouve dans le projet de loi n° 16, si on va voir l'article 46. Alors, dans l'article 46...
Des
voix : ...
La Présidente (Mme
Dansereau) : Est-ce que vous voulez qu'on suspende ou c'est beau?
Mme Rizqy :
On pourrait peut-être suspendre une petite seconde. Je m'en vais le lire, moi
aussi, 1096.
La Présidente (Mme
Dansereau) : On va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à
17 h 47)
(Reprise à 17 h 50)
La
Présidente (Mme Dansereau) :
...donc, bien, pour le bénéfice de tous. Donc, on reprend les travaux. Je vous
cède la parole. À la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Donc, la modification, ici, prévoit qu'on ajoute que «Seule l'assemblée des
copropriétaires peut modifier le règlement
de l'immeuble.» On a eu l'explication, puis je préfère laisser peut-être le
légiste nous expliquer, ne pas mettre des mots dans sa bouche, surtout
si je le cite mal.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Monsieur... Me Paradis.
M.
Paradis (Nicolas) : Oui. En
l'occurrence, 1054, ce qu'il prévoit, c'est le contenu du règlement
de l'immeuble. Il vient énoncer les éléments sur lequel il porte, d'où
la décision des légistes qui ont rédigé les dispositions concernées
d'intervenir plutôt à 1096, 1096 traitant des décisions du syndicat de deux
manières — bien,
à vrai dire, d'une seule manière — en
disant expressément qu'elles sont prises à la majorité des voix des
copropriétaires privant... présents, pardon, ou représentés à
l'assemblée, et en intégrant une précision, en disant : Y compris celles
visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.
L'article 46
du projet de loi n° 16 prévoit une modification à cet article
1096 afin d'exprimer qu'on visera également
toutes les modifications au règlement
de l'immeuble, donc y compris celles corrigeant une erreur matérielle dans la
déclaration de propriété, ou à
modifier le règlement de l'immeuble, donc y compris celles visant la
correction, y compris celles visant la
modification du règlement de l'immeuble, d'où le choix légistique
d'intégrer le tout, cette nouvelle disposition, à cet article 1096,
le tout étant plus logique en termes de rédaction législative.
Mme Rizqy :
Juste pour bien comprendre, parce qu'à 1096 dans le Code civil, c'est les
décisions du syndicat qui sont prises, donc par exemple l'administration
financière, et c'est aussi à la majorité des voix des copropriétaires. Après ça, oui, il y a une précision qui corrige
une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. Là, on y... plus
tard, pas maintenant mais à l'article 46 du projet de loi n° 14...
Une voix :
...16.
Mme Rizqy :
...c'est dans le n° 16, pardon. J'en ai tellement à
faire, je me mélange dans mes projets de loi. Désolée.
Projet de loi n° 16, y compris un règlement. Mais est-ce qu'il
pourrait y avoir une incohérence? Parce que, mettons, majorité des voix, c'est 50 plus un, puis c'est le
syndicat, ce n'est pas nécessairement le conseil des copropriétaires. Et, si,
par exemple, dans d'autres endroits où est-ce que dans l'acte, c'est majorité
importante...
La Présidente (Mme
Dansereau) : Me Paradis.
M.
Paradis (Nicolas) : Vous avez 1096 qui indique le principe, le grand...
le principe général des décisions qui sont prises par le syndicat,
comprenant qu'il peut y avoir des majorités dites plus qualifiées, à 1097,
suivant des objets particuliers, et là pour
les objets particuliers où ils peuvent requérir trois quarts des voix de tous
les copropriétaires, et elles sont... Ces sujets-là sont énoncés à
l'article 1097.
Mme Rizqy :
Oui, puis, à 1076, est-ce que vous voyez le règlement?
M.
Paradis (Nicolas) : Bien, on parle... Paragraphe «1° les actes
d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;
«2°
les travaux de transformation et d'agrandissement ou d'amélioration des parties
communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
«3° la construction
de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; et
«4° la modification de l'acte constitutif de
copropriété ou de l'état descriptif des fractions.»
Mme Rizqy :
Donc, il n'y a pas règlement.
M. Paradis (Nicolas) : On n'énonce
pas le règlement à cet endroit, effectivement.
Mme
Rizqy : Donc, par exemple, qu'on a un règlement qui a déjà une
majorité qualifiante, est-ce que le syndicat pourrait, avec 1096, avec
cette modification, venir changer?
Des voix :
...
Mme
Laforest : Est-ce que je
peux offrir à Me Anctil de venir expliquer? Est-ce que je peux offrir à Me
Anctil...
La Présidente (Mme Dansereau) : S'il
y a consentement.
Mme Laforest : Il y a le
consentement. Me Anctil.
La Présidente (Mme Dansereau) : Il y
a consentement.
Mme Thériault : Elle est
conciliante, la députée de Saint-Laurent.
Mme Anctil (Myriam) : On était à
1096? Oui. En fait, la majorité, ça va être la majorité simple qui est prévue à
1096. Évidemment que 1097, dans certains cas plus importants, dont notamment la
modification, là, ce qu'on a vu au paragraphe 4°, la
modification à l'acte constitutif, on va être à une majorité de 75 %.
Bien, en fait, il va y avoir des modifications dans le projet de loi, et,
1098, on est à une majorité encore bien supérieure, qui est de 90 % des
voix exprimées, là.
Mme
Rizqy : Tout à fait, vous avez parfaitement raison. Mais ce n'est pas
ça où est-ce que moi, j'ai mon inquiétude, c'est au niveau du règlement, pas l'acte constitutif ni l'état de description. À 1054, on est plus au niveau du contenu du règlement, et je pensais que c'était plus à propos
de mettre à 1054 que, s'il y avait une modification du règlement, ça se fasse par cette
voie-là, et non pas, par exemple, ramener les gens à 1096 avec le syndicat,
parce que ce n'est pas vraiment la même... On n'est pas au même endroit,
en fait.
Mme Anctil
(Myriam) : En fait, c'est que l'un parle du contenu, donc, qu'est-ce
qu'un règlement. Ici, on parle de quels sont les pouvoirs de l'assemblée. Et,
comme vous voyez à 1097, on a déjà prévu que, si on veut changer l'acte
constitutif ou l'état descriptif, on suit la logique qui existe déjà au Code
civil. Ce qu'on vient faire, en fait, c'est rajouter, parce que c'était implicite, maintenant, on vient l'expliciter à 1096,
que la majorité simple, c'est celle qui est la règle pour la
modification au règlement. Donc, on garde l'équilibre, en fait. Le contenu d'un
côté puis, ensuite, les majorités.
Mme Rizqy :
Oui. Me Anctil, c'est parce que, si, mettons, à 1096, ça devient majorité
simple et qu'on a déjà des règlements que ce n'est pas la majorité simple...
Mais ce n'est pas juste ça, c'est que, là, ici, c'est le syndicat, puis nous
on veut... L'amendement, il ne se lie qu'au propriétaire, tu sais, une
assemblée des copropriétaires «peut modifier». Et là imaginez qu'il y a une mauvaise interprétation puis qu'il y en a un qui
dit : Moi, je pense que c'est une erreur matérielle. Le syndicat,
il dit : Moi, je pense que c'est une erreur matérielle. Donc, je vais le
modifier avec la majorité simple.
Mme Anctil
(Myriam) : En fait, c'est que, lorsqu'on parle que les décisions sont
prises par le syndicat... Le syndicat, il a deux organes. On retombe dans
les personnes morales, en fait. Donc, il y a deux organes par lesquels il
s'exprime, il y a le conseil
d'administration et il y a l'assemblée des copropriétaires. Alors, pour ce type
de décision là, il est... On se retrouve
d'ailleurs à la section VII, qui commence avec l'article 1087, qui
parle de l'assemblée des copropriétaires. Donc, les règles...
Mme Rizqy : Pardon. Vous êtes à
quel...
Mme Thériault : 1087. Ne
bougez pas, je vais changer de place, là.
Mme Anctil (Myriam) : 1087. À compter
de la disposition 1087 et des suivantes, dont font partie 1096, 1097 et 1098, on parle de l'assemblée des
copropriétaires. Donc, quand on parle du syndicat, c'est sous-entendu qu'on
parle, ici, du syndicat qui agit par l'assemblée des copropriétaires.
Mme Thériault : On n'en
parle pas, de contenu.
Mme Anctil (Myriam) : Parce que
le syndicat...
Mme Rizqy :
Me Anctil, vous avez raison parce que le sous-titre de l'assemblée des
copropriétaires... De là, tantôt, je vous disais, les sous-titres sont
importants et que les premiers articles aussi sont importants. Donc, tantôt
l'exercice qu'on a fait était
important quand on voulait modifier 1053 pour montrer les carrés de sable.
Là, ici, ça prend... C'est l'exemple de ma collègue la députée d'Anjou—Louis-Riel quand elle disait : Le sous-titre
est le premier article d'un... Un sous-titre est très important, parce que ça vient montrer le carré de sable. Puis
là, on avait une question, puis vous venez de répondre parfaitement en me disant : C'est
sous-entendu grâce au premier article qui mentionne l'assemblée des
copropriétaires. Puis là, en même temps, vous venez de me répondre. Puis
je suis contente.
Mme Anctil (Myriam) : Parfait.
Vous avez tout ce qu'il fallait?
Mme Rizqy :
Bien, oui et non, parce que j'aurais aimé que la modification à 1054, que ce
soit indiqué. Mais là je pense que ma...
Je vais juste parler avec ma collègue parce que, maintenant que vous m'avez
expliqué, moi, c'est très clair. Donc, je vous remercie énormément pour
vos explications.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Rizqy : Une petite minute
de suspension. Je vais m'entretenir avec ma collègue sur...
La
Présidente (Mme Dansereau) : Nous allons suspendre et l'heure...
Nous allons suspendre une petite minute, comme on dit.
(Suspension de la séance à 17 h 59)
(Reprise à 18 heures)
La
Présidente (Mme Dansereau) : Bon. Avec le consentement on va un
petit peu prolonger, là, d'une minute
ou deux. Est-ce qu'il y a consentement? Il y a consentement?
Une voix : Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Merci, Mme la
Présidente. On s'est entretenu avec la ministre ainsi que Me Paradis et Me
Anctil. Merci beaucoup pour vos éclairages. Avec consentement, on va retirer l'amendement
et, quand on va arriver à l'article 46, on va juste ajouter
«règlement» avant «y compris l'erreur matérielle». Alors, merci beaucoup, Mme
la Présidente.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie tous pour votre
collaboration. Compte tenu de l'heure, la commission ajourne ses travaux
sine die. Merci.
(Fin de la séance à 18 h 1)