(Douze
heures quinze minutes)
La Présidente (Mme
Dansereau) : À l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le quorum, je
déclare la séance de la Commission de l'aménagement du territoire ouverte. Je demande à toutes les personnes dans
la salle de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils
électroniques.
La commission est
réunie afin de poursuivre les consultations particulières et auditions
publiques sur le projet de loi n° 16, Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et
de copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et
l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la
Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant
le domaine municipal.
M. le
secrétaire, y a-t-il des remplacements?
Le Secrétaire : Oui, Mme la Présidente.
Mme Lessard-Therrien (Rouyn-Noranda—Témiscamingue) est remplacée par M. Fontecilla (Laurier-Dorion); Mme Perry Mélançon (Gaspé) est
remplacée par M. LeBel (Rimouski).
Auditions (suite)
La Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Nous
entendrons, cet avant-midi, Garantie de construction résidentielle. Donc, en premier lieu, je veux
souhaiter la bienvenue à tous les députés présents ainsi que les fonctionnaires
et distingués invités.
Je
souhaite la bienvenue tout particulièrement à Garantie de construction résidentielle. Je vous
rappelle que vous disposez de
10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange
avec les membres de la commission. Je vous invite donc à vous présenter puis
à commencer votre exposé. Monsieur.
Garantie de construction résidentielle (GCR)
M.
Laplante (Daniel) : Mme la Présidente,
merci. Mme la ministre des Affaires municipales, Mmes, MM. les parlementaires,
j'aimerais d'abord présenter les gens qui m'accompagnent : à ma droite, M.
Jean-Pascal Labrosse, vice-président,
Service aux entrepreneurs, responsable du service d'inspection chez GCR, et, à
ma gauche, François-William Simard, vice-président, Communications,
Relations partenaires.
J'aimerais commencer
par vous remercier de nous permettre de participer aux discussions entourant
cet important projet de loi qui aura un impact très positif sur la protection
des consommateurs. Comme le titre de notre mémoire
l'indique, il s'agit d'un premier grand pas qu'a posé le gouvernement en présentant le projet de
loi n° 16. Les mesures proposées
sont pertinentes et répondent efficacement à des problématiques constatées
depuis plusieurs années. Mme la Présidente,
nous croyons néanmoins qu'il y a toujours place à l'amélioration, et c'est dans
cette optique que nous formulons quelques recommandations aujourd'hui.
Vous me permettrez de
prendre quelques instants pour présenter GCR ainsi que l'expertise que nous
possédons. C'est un organisme à but non
lucratif, neutre et indépendant, qui a le mandat d'administrer le plan de
garantie des bâtiments résidentiels
neufs pour l'ensemble du territoire québécois. En termes clairs, notre mission
est de protéger les acheteurs d'une habitation neuve et de favoriser
l'amélioration de la qualité de la construction sur tout le territoire
québécois.
Nous
existons depuis le 1er janvier 2015 et nous sommes le seul plan de
garantie obligatoire en activité et autorisé par le gouvernement du Québec. C'est d'ailleurs à cette date, le
1er janvier 2015, que sont entrés en vigueur d'importants
changements législatifs et réglementaires. En effet, alors que les plans de
garantie étaient auparavant gérés par les associations
d'entrepreneurs en construction, le gouvernement et la Régie du bâtiment
souhaitaient désormais assurer la neutralité et l'absence de conflits
d'intérêts dans la gestion des plans, la protection des consommateurs devenant
ainsi prioritaire. C'est précisément pour cela que GCR a été créée.
Mme
la Présidente, l'approche que nous préconisons chez GCR repose d'abord et avant
tout sur la prévention des défauts de construction et la surveillance
des chantiers, bien entendu. C'est ainsi que tous les entrepreneurs accrédités chez GCR sont évalués pour leurs volets technique, financier et de satisfaction
de la clientèle, et qu'ils se voient attribuer une cote qualité GCR. Cette cote est très importante car elle détermine notamment
le taux d'inspection des unités de chaque entrepreneur. Par exemple, un entrepreneur coté C verra davantage
ses unités être inspectées comparativement
à un entrepreneur coté AA.
Alors,
Mme la Présidente, nous avons aussi mis en place différents outils
visant à aider les entrepreneurs à mieux construire, dont des fiches
techniques, l'analyse de plans de tous les bâtiments de condos assujettis au
plan de garantie, des pratiques
d'excellence visant à inciter les entrepreneurs à mieux construire et les
différentes formations, notamment celle créée en collaboration avec les associations
d'entrepreneurs.
Mme
la Présidente, les activités d'inspection sont au coeur des opérations et de la
stratégie de gestion de risque de GCR. En
effet, en quatre ans, c'est près de 25 000
inspections que nous avons réalisées sur les chantiers partout au Québec.
En 2019, nous prévoyons en réaliser environ
8 000. Depuis nos débuts, nous avons détecté plus de 35 000 non-conformités
pour lesquelles nous avons exigé des
correctifs. Concrètement, c'est beaucoup de stress inutile évité pour les
consommateurs.
• (12 h 20) •
Notre
approche, qui repose sur la surveillance des chantiers, donne des résultats. En
effet, selon une étude rendue publique en janvier dernier, les défauts de
construction ont chuté de 54 % partout au Québec. Dans certaines régions,
les baisses approchent ou dépassent même 70 %, ce qui est
extrêmement important. Cela démontre bien à quel point les activités d'inspection sont pertinentes pour bien
protéger les consommateurs. Voilà pourquoi, Mme la Présidente, nous saluons
l'intention du gouvernement d'encadrer les activités d'inspection préachat au
Québec, alors que les acheteurs n'ont généralement
pas des compétences pour détecter des problématiques sur les bâtiments, pas
plus d'ailleurs qu'une personne qui s'improvise inspecteur en bâtiment.
Et ça, on en voit malheureusement trop souvent.
Nous sommes donc
entièrement favorables à ce que la qualification des inspecteurs en bâtiment
soit prévue à l'intérieur d'un processus
rigoureux de certification. À titre d'exemple, les inspecteurs de GCR sont tous
membres d'un ordre professionnel et sont soumis à un programme étoffé de
formation continue tout au long de l'année. Selon nous, il serait essentiel de
s'assurer que la formation des inspecteurs en bâtiment soit bien au
rendez-vous, et ce, en continu. D'ailleurs,
dans l'optique d'assurer le succès de la démarche de certification des
inspecteurs en bâtiment, nous suggérons à la Régie du bâtiment du Québec de créer un groupe de travail composé des
parties prenantes, qui aurait le mandat d'aider le gouvernement à déterminer les bonnes modalités d'application de la
certification, y compris en ce qui a trait à la possibilité qu'un organisme
externe soit responsable de la certification. GCR serait heureuse de partager
son expertise en inspection pour guider le gouvernement vers les
meilleures prises de décision possible.
De
plus, nous proposons dans notre mémoire la création d'un registre des
non-conformités les plus souvent détectées, à l'image du registre que nous avons créé chez GCR. Un tel registre
permettrait de bâtir les connaissances sur les défauts qui reviennent le plus
souvent afin notamment de mieux cibler les interventions en inspection et
déterminer quelles stratégies doivent être mises de l'avant pour
prévenir ces défauts.
Toujours
en ce qui a trait aux inspections, un autre élément est extrêmement important
pour assurer la protection des
consommateurs. À l'heure actuelle, lorsqu'un bâtiment résidentiel neuf est
livré à un acheteur, une inspection préréception est obligatoire.
L'acheteur doit donc faire le tour du bâtiment livré en compagnie de
l'entrepreneur afin d'évaluer si des malfaçons ou des vices sont présents.
Selon une enquête que nous avons rendue publique il y a quelques semaines, trois acheteurs sur quatre ne remplissent pas
cette obligation en compagnie d'un inspecteur en bâtiment. Or, l'acheteur n'a
généralement pas les compétences techniques pour réaliser une telle inspection.
Dans ce contexte, afin de prévenir des problématiques,
nous recommandons au gouvernement que l'inspection préréception du bâtiment
demeure obligatoire, mais qu'elle
doive se faire en compagnie d'un professionnel du bâtiment qui détiendrait la
certification éventuelle d'inspecteur en bâtiment.
Mme la Présidente,
nous avons été heureux de constater que le gouvernement a prévu des mesures
dans son projet de loi pour protéger les acomptes des acheteurs d'une
habitation neuve. Il faut savoir qu'en ce moment les seules protections obligatoires des acomptes sont ceux
prévus dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels
neufs. C'est ainsi que les acheteurs de bâtiments couverts par GCR voient leur
acompte être protégé jusqu'à un maximum de 50 000 $. Or, ce ne sont pas tous les acheteurs d'une
habitation neuve qui sont couverts par les plans de garantie obligatoires.
Il y a donc plusieurs acheteurs qui sont à
risque de perdre leur acompte qui représente souvent toutes leurs économies.
Par ailleurs, pour GCR, la protection
des acomptes est une opération qui doit s'appuyer sur une gestion de risque
rigoureuse. À titre d'exemple, toutes
les entreprises accréditées chez GCR sont évaluées, notamment, pour l'aspect
financier, et des garanties financières, en conséquence, sont exigées.
Si le gouvernement
devait autoriser plusieurs organisations à protéger les acomptes, nous lui
recommandons de s'assurer qu'elles aient une
mécanique similaire en place et ces organisations devraient être vouées
exclusivement à la protection des consommateurs et éviter éventuellement
les conflits d'intérêts. Nous sommes convaincus que la dernière chose souhaitée
par le gouvernement est que se produisent des histoires où des consommateurs
n'arrivent pas à se faire payer. GCR a
développé une expertise sur la protection des acomptes. Il nous fait plaisir
d'offrir notre entière collaboration au gouvernement et à la Régie du
bâtiment pour assurer le succès de la démarche.
En
terminant, Mme la Présidente, nous saluons les mesures visant à assurer la
santé financière et l'avenir du parc de
condos au Québec. D'ailleurs, celles-ci sont directement en lien avec notre
mission de protéger les consommateurs et de s'assurer de leur quiétude. Nous vous remercions de nous avoir entendus
et sommes disponibles pour répondre à vos questions. Merci beaucoup.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci pour votre exposé. Nous allons
maintenant débuter la période d'échange. Mme la ministre, la parole est
à vous. Vous disposerez de 16 min 30 s.
Mme Laforest : D'accord. Alors, bonjour, M. Laplante.
M. Jean-Pascal Labrosse, bonjour, et M. François-William Simard,
bonjour également. Je suis très heureuse de vous rencontrer aujourd'hui, d'autant plus que... Bonjour à mes chers collègues.
Merci pour la belle semaine. C'est notre dernière journée. Merci à vous tous,
hein? Le jeudi est bien apprécié à ce
moment-ci.
Alors,
juste pour vous dire, juste une parenthèse
et par respect aussi, parce que... si je peux nommer son nom, ou la
députée de...
Une voix : ...
Mme
Laforest : O.K., la députée d'Anjou—Louis-Riel tenait vraiment à ce que
vous veniez nous rencontrer. Alors, moi,
étant donné que je veux vraiment entendre toutes les parties, c'est important quand
même, puis on a eu la chance de vous
insérer par quelques groupes qui ne se sont pas présentés, puis je trouvais ça
important de vous entendre de par ces convictions.
Alors,
c'est certain que, moi, je vais poser des questions, à partir de 2015 que le
groupe a commencé puis pourquoi GCR a
commencé. Puis je veux quand même avoir l'historique de ça, parce que moi,
c'est sûr qu'en 2015 je n'étais pas présente.
Alors, j'aimerais quand même ça vous entendre. Puis après ça, bien, c'est sûr
que la notion du code de construction... bien, de code unique, ça va être quand même dans mes plus grandes
questions, si je peux dire, parce que je veux vous entendre là-dessus. C'est très, très intéressant. Ceci
étant dit, considérant que, oui, je suis peut-être à plus de la moitié de la
tournée des régions, de rencontrer
les élus municipaux, c'est certain que, quand je fais la tournée des régions,
le code unique, c'est un de mes
sujets que j'aborde avec les maires, les mairesses, les MRC, les préfets, les
préfètes, alors c'est certain que le code unique, ça va m'intéresser
également de discuter avec vous.
Moi,
je pense que je serais prête à y aller tout de suite pour vous entendre à ce
moment-ci pour me dire justement tout,
si je peux dire, l'historique puis, après ça, vous entendre également... On va
vous entendre après ça sur le code unique pour la construction.
Êtes-vous d'accord?
M.
Laplante (Daniel) : On est d'accord, Mme la ministre.
Alors,
merci beaucoup, encore
une fois, pour nous avoir invités.
Alors, l'historique des plans de garantie, en fait, il y a
des plans de garantie au Québec depuis au moins une quarantaine d'années, peut-être
même davantage. Les plans de garantie,
à l'origine, ils étaient la propriété des associations d'entrepreneurs, et, de manière générale, le
public se sentait un peu inconfortable avec la situation, et ça a fait
souvent l'objet de reportages à La facture, ce genre d'émissions
là.
Mme
Laforest : Une petite parenthèse. Vous dites l'association des
entrepreneurs... Est-ce qu'il y avait des associations particulières,
des noms particuliers?
M.
Laplante (Daniel) : Oui. Bien, il y avait l'APCHQ, l'ACQ et
l'APECQ qui avaient des plans de garantie.
Alors,
ce qui est arrivé, c'est que c'est des associations qui ont fait ça dans... En
fait, il n'y en avait pas au début. Donc,
ce n'était pas une mauvaise chose, avoir des plans de garantie, loin de là.
Mais l'association est là pour défendre ses membres, défendre les entrepreneurs, et un plan de garantie est là pour
défendre le consommateur jusqu'à un certain point. Donc, il y avait une apparence de conflits
d'intérêts. Je ne vous dis pas qu'il y avait des conflits d'intérêts, mais il y
avait une apparence.
Alors, ça a quand
même fait l'objet de plusieurs reportages dans différents dossiers et ça
paraissait plutôt mal. Et est arrivée par la
suite la crise de la pyrrhotite, où là les plans de garantie ont subi... un
plan de garantie en particulier a subi
des conséquences financières assez importantes. Et là le gouvernement s'est dit
à l'époque : Non seulement on a des problèmes d'image avec les
plans de garantie, mais le modèle financier ne semble pas fonctionner non plus,
parce que, dans un cas comme la pyrrhotite, le gouvernement risquait de se
retrouver avec la facture. Donc, il y a eu toutes sortes d'histoires aussi sur la façon dont tous ces
dossiers-là ont été gérés, et ça a fait en sorte que le gouvernement a mis les
plans de garantie sous administration provisoire, et ils ont créé, à ce
moment-là, GCR.
GCR avait pour mandat
d'être un organisme neutre, donc GCR est constitué maintenant des parties
prenantes. Donc, vous avez un conseil
d'administration constitué des représentants du bâtiment, des professionnels du
droit, professionnels de la finance, etc., et vous avez également trois représentants
qui viennent du monde associatif des entrepreneurs et trois représentants qui viennent du monde associatif des consommateurs.
Donc, c'est véritablement les parties prenantes qui gèrent un service
public, en fait.
Et
là notre objectif, nous, c'est de demeurer neutres, mais avec une neutralité
qu'on appelle bienveillante, c'est-à-dire qu'on est conscients qu'un entrepreneur qui vend 400 maisons par
année ou même un entrepreneur qui en vend seulement 10 par
année a un avantage en termes de connaissances par rapport à un consommateur
qui en achète une dans l'année. Alors, nous,
au niveau du plan de garantie, on interprète le règlement, comme on dit en bon
français, «by the book», mais on le
fait d'une manière bienveillante, c'est-à-dire qu'on informe le consommateur de
ses droits. Donc, contrairement aux anciens plans, qui ne faisaient pas
la promotion, nécessairement, du plan de garantie auprès des consommateurs,
parce que c'étaient des coûts
éventuellement, des réclamations éventuellement, nous, on fait de la promotion
directement auprès des consommateurs pour les inciter à bien connaître
le plan et éventuellement faire des réclamations. Donc, en quelques minutes, ce
serait un peu l'historique des plans de garantie, là, au Québec.
• (12 h 30) •
Mme
Laforest : Là, vous êtes vraiment...
Vous n'êtes pas dans les régions, si je
comprends bien. Avez-vous des
effectifs dans les régions à temps plein?
M. Laplante
(Daniel) : En fait, on a des effectifs dans les régions...
bien, on fait de l'inspection sur tout le territoire du Québec puis de la conciliation sur tout le territoire
du Québec, mais on a un siège social qui est à Montréal et on a un satellite à Trois-Rivières, mais on est
présents dans toutes les régions du Québec, l'Abitibi, la Côte-Nord,
la Gaspésie.
Mme Laforest :
À Trois-Rivières aussi?
M. Laplante (Daniel) : Oui, Trois-Rivières. On a fait une tournée, d'ailleurs,
de tout le Québec en février. Donc, on
a fait six régions en tout. On s'apprête à descendre en Abitibi dans les
prochaines semaines. On fait tous les territoires, mais c'est sûr que le siège
social est à Montréal.
Mme Laforest : O.K. Puis le code unique... c'était ça, ma deuxième question,
en fait, le code unique. Puis, comme je
le dis, le code unique, en fait, je ne trouve pas que c'est une mauvaise idée
du tout, là. Je vous le dis tout de
suite, puis d'ailleurs on a
discuté beaucoup, beaucoup, beaucoup... On en a discuté beaucoup au ministère.
Ceci étant dit, de par le fait que, quand j'ai fait les tournées des régions, les...
je ne peux pas dire tout de suite ici que les municipalités étaient contre,
mais elles n'étaient pas tout à fait prêtes. Ça, je peux vous le dire, là. On s'entend
qu'il
y avait énormément
de questions, les plus petites municipalités, tu sais, elles n'étaient pas du
tout à l'aise avec le code unique.
Puis c'est certain que, si on n'a pas toutes les plus petites également,
si on soulève un problème avec les plus petites municipalités,
c'est...
Comment
vous voyez ça, vous, si... Admettons, il
y a un code unique, et on travaille
avec les plus petites municipalités, êtes-vous à l'aise avec ça? Comment
vous allez vous y prendre?
M. Laplante (Daniel) : Oui. Bien là, je comprends tout à fait votre problème. Nous aussi, on a un problème
avec le code unique. On est
conscients que ça ne peut pas se faire du jour au lendemain. Les plus petites
municipalités n'ont pas nécessairement les moyens d'avoir un inspecteur,
souvent, donc c'est des coûts pour eux.
Par contre,
nous, on fait face à une problématique assez particulière, c'est que les tribunaux
rendent des jugements en fonction de ce qu'ils appellent les règles de l'art, et les
règles de l'art comprennent le dernier code en vigueur. Donc, nous, on inspecte en fonction du code en
vigueur dans la municipalité, mais on peut inspecter en fonction du code en
vigueur tout en sachant que ce que l'on voit pourrait être non conforme par
rapport au dernier code en vigueur. Un consommateur pourrait se virer de bord,
on dit, et aller faire une réclamation en fonction du dernier code en vigueur, et un juge de la cour provinciale pourrait décider
que c'est tout à fait valable comme réclamation. Donc, on a les mains liées.
On a réfléchi
beaucoup à ça, on a rencontré beaucoup de municipalités puis on est tout à fait
conscients de cette problématique-là, ils ne
sont pas tous prêts. Nous, ce qu'on dit, c'est qu'à la limite on pourrait
peut-être donner un coup de main à
certaines municipalités. On est un organisme à but non lucratif. Notre objectif
n'est pas de faire de l'argent, n'est
pas de faire de profits. Donc, on pourrait développer des inspections à coût...
au «cost», en fait, puis permettre à une municipalité, peut-être, de
faire faire des inspections à 300 $, 400 $, au lieu de se payer un...
Mme Laforest :
...vous faites ça dans les plus petites municipalités, au «cost», on s'entend
que les autres vont négocier. Ça ne sera pas la même équité, non?
M. Laplante
(Daniel) : Vous voulez dire?
Mme Laforest :
Qu'est-ce que vous avez dit : On est prêts à faire des inspections au
«cost» ou...
M. Laplante
(Daniel) : Oui, bien, en fait, on pourrait peut-être développer
ce genre de service là pour certaines municipalités où on pourrait nous-mêmes
faire certaines inspections. On a parlé avec quelques...
Mme Laforest :
...
M. Laplante
(Daniel) : Oui, oui. Bien, on en a parlé avec quelques
municipalités, parce qu'ils nous disaient : Nous, on fait des inspections, vous en faites. Ce qu'on inspecte... On
devrait peut-être s'entendre sur ce que chacun devrait inspecter et
faire des économies de coûts à ce moment-là. Puis on n'était pas fermés à ça.
On ne sait pas, là, de quelle façon ça pourrait s'arrimer, mais c'est sûr qu'on
pourrait... on en fait déjà 8 000, inspections, on pourrait en faire...
Mme Laforest :
Comment ça se fait exactement? Comment vous procédez? Dites-moi, là, une
inspection générale... Vous avez sûrement vos barèmes.
M. Laplante
(Daniel) : Oui, on a notre spécialiste de l'inspection.
M. Labrosse
(Jean-Pascal) : De quelle façon on procède pour réaliser une
inspection, au niveau du processus?
Mme Laforest :
Oui.
M. Labrosse
(Jean-Pascal) : Bien, en fait, ça part au niveau de la cote
qualité de l'entrepreneur. Donc, il doit enregistrer son bâtiment. Une fois
qu'il a enregistré son bâtiment, on va évaluer à quelle fréquence il doit être
inspecté. On a cinq états d'avancement où
est-ce qu'on vise à faire une visite, donc ça passe de la fondation à la
finition, par exemple, à
l'étanchéité. Donc, il y a des étapes critiques de la construction où est-ce
qu'on veut assurer une présence de la part d'un de nos inspecteurs.
Alors, à ce
moment-là, on se rend sur place, on émet un rapport d'inspection dans un délai
de 72 heures. On transmet à l'entrepreneur le rapport d'inspection. Il a
un délai de 10 jours pour corriger les non-conformités qui sont présentes au rapport. Notre équipe s'assure que
les correctifs ont été apportés, soit par une nouvelle visite en chantier, soit
par des photos, soit par des attestations de professionnels. Alors, le rapport
d'inspection aussi est disponible sous accès à
l'information pour le consommateur. Donc, le consommateur peut prendre
connaissance des éléments qui ont été relevés sur son bâtiment avant la
prise de possession.
Mme Laforest :
O.K. Parce que, là, c'est sûr qu'on me dit que... là, vous avez dit
tantôt : On fait 8 000 inspections, puis, au niveau des
certificats, il y en a au moins 14 000. On donne des... Est-ce qu'on
donne... Il y a 15 000 certificats.
M. Labrosse
(Jean-Pascal) : Oui.
Mme
Laforest : Vous faites 8 000 inspections. C'est ce que vous venez
de dire, peut-être que ce n'était pas juste, là, mais, sur 8 000
inspections, vous donnez plus de certificats. À ce moment-là, pouvez-vous
m'expliquer?
M.
Labrosse (Jean-Pascal) :
C'est qu'en fait... en fonction de la proportion des entrepreneurs cotés, donc
notre proportion d'entrepreneurs et
les non-cotés, les entrepreneurs qui sont moins bien cotés sont inspectés à
100 %, tandis que les
entrepreneurs qui sont bien cotés, les AA, les A, les B sont inspectés à des
taux respectifs de 20 %, 30 % et 40 %. Donc, vous pouvez avoir un entrepreneur, exemple, qui
est coté AA, qui va enregistrer 100 bâtiments, il va être inspecté
20 fois sur les 100 bâtiments. Donc, 80 bâtiments
demeurent non inspectés.
Mme Laforest : Puis la cote, est-ce
que les entrepreneurs voient ça positivement? C'est quoi, la réaction des
entrepreneurs d'être cotés? On s'entend que... Est-ce que, des fois, ça crée de
la colère ou est-ce que c'est bien accepté? La cote, parlez-moi-z-en, voir.
M.
Labrosse (Jean-Pascal) : Je
vous dirais que la cote, c'est sûr qu'un organisme qui évalue, à la base, il
fallait prendre les mesures
nécessaires pour bien expliquer, démystifier les paramètres de la cote. Une de
nos valeurs, d'ailleurs, c'est la
transparence, et on voulait assurément rendre disponible sur notre site Web,
auprès des entrepreneurs, la méthodologie d'évaluation de la cote.
Donc, comme
M. Laplante mentionnait précédemment, on a trois volets au niveau de la cote.
On a la cote technique, qui est la somme des évaluations en chantier.
Donc, à chaque année, à partir des nouvelles inspections, on établit une moyenne, donc un pointage des inspections qui sont
évaluées et, par la suite, on a l'évaluation financière. Donc, à chaque année, l'entrepreneur doit nous transmettre ses
états financiers, qu'on évalue les ratios financiers pour s'assurer que
l'entreprise est encore solvable financièrement pour répondre à ses
obligations légales et contractuelles. Et il y a également un pourcentage qui est relevé sur la satisfaction de
la clientèle, donc est-ce qu'on a des réclamations sur les bâtiments qui ont
été enregistrés ou, encore pire, est-ce que GCR a dû prendre en charge des
travaux, puisque l'entrepreneur ne s'est pas conformé à une décision de GCR au
niveau d'une réclamation.
Donc, il y a
certains entrepreneurs qui, à l'occasion, peuvent être mécontents, dépendamment
de leur classement. Par contre, on
est toujours disponibles pour leur expliquer le classement, on les rencontre.
Et il reste qu'en 2018 on a fait certains
changements au niveau de la cote et, depuis 2018, depuis ces changements-là, on
constate une nette amélioration au niveau de la satisfaction. Et aussi,
lors de notre tournée, on a pu en parler avec eux. On constate que,
globalement, l'évaluation de la cote est très, très, très satisfaisante pour
les entreprises.
Mme Laforest : ...la cote, en fait,
c'est rendu public? Ce n'est pas encore public?
M. Laplante (Daniel) :
C'est volontaire...
Mme Laforest : Pour l'entrepreneur,
j'imagine, pour ne pas que...
M.
Laplante (Daniel) : On veut
la rendre publique au niveau technique, parce que la cote financière, on ne
peut pas la rendre publique pour des raisons d'accès...
Mme Laforest : La financière, je
comprends, là. C'est évident, là.
M. Laplante (Daniel) :
Oui, il y a de l'information confidentielle liée aux états financiers.
Mme
Laforest : O.K. Mais tantôt, vous dites : On veut la rendre
publique. Vous parliez justement que ce serait... Donc, à ce moment-là,
on ne parle pas, du côté financier, que ce serait public?
M. Laplante (Daniel) :
Ce serait une insatisfaction... Ce serait un outil intéressant pour le
consommateur de connaître l'aspect technique et l'aspect satisfaction des
consommateurs.
M. Simard (François-William) : Et
d'ailleurs, si je peux me permettre, Mme la Présidente, juste pour votre information, quand on regarde la cote technique, à
l'heure actuelle, on a 30 % des entrepreneurs qui sont cotés AA, et
38 % des entrepreneurs qui sont cotés A. Donc, on le voit, puis, si
on regarde au fil des années d'ailleurs, il y a une évolution positive, justement, dans la cotation des
entrepreneurs parce qu'on a mis en place des outils de prévention, et les
entrepreneurs ont vraiment la volonté
de pouvoir améliorer leur cotation. Donc, en tant que tel, il y a quelque chose
de positif qui s'est passé dans les dernières années, effectivement.
M.
Laplante (Daniel) : Puis il
y a un travail qu'on peut faire avec les entrepreneurs aussi pour améliorer
leur cote. Donc, un entrepreneur qui
est C ou D, on l'appelle. Un D, ça, c'est sûr, il est appelé, puis on lui
propose un plan de redressement.
Mme
Laforest : Mais un C, vous l'appelez aussi, j'imagine. Il y a un
accompagnement, là.
M. Laplante (Daniel) : Oui, oui, oui, puis il y a des plans de
redressement. C'est la raison pour laquelle, de plus en plus, il y a de A, parce que, lorsque tu fais
une malfaçon et que tu la corriges, tu ne reproduiras plus l'erreur par la
suite. Donc, il va augmenter sa cote éventuellement. Donc, il y a... AA
et A, ça, on est à environ 66 %, là, du...
Mme
Laforest : Mais vous, vous faites juste des inspections de résidences
neuves?
M.
Laplante (Daniel) : Oui.
Mme
Laforest : Puis l'usagé, vous ne pensez pas commencer faire ça, non?
M.
Laplante (Daniel) : Bien, ce n'est pas notre mandat. Si le
gouvernement...
Mme
Laforest : Est-ce que vous prévoyez faire ça? Est-ce que c'est dans
votre vision ou...
M.
Laplante (Daniel) : Honnêtement, on n'a pas réfléchi à cet
aspect-là. On a réfléchi à d'autres possibilités d'expansion, éventuellement,
mais on s'est...
Mme
Laforest : Comme?
M. Laplante (Daniel) : Bien, on s'est dit, si jamais que le gouvernement
voulait un jour que l'ensemble des tours...
Mme
Laforest : Les tours, oui.
M. Laplante (Daniel) : ...on n'a quand même pas pris de chance. On s'est
fait une étude de faisabilité là-dessus parce qu'on ne voulait pas être pris au dépourvu, mais on n'en fait pas
nécessairement la promotion. On serait capable de le faire, c'est sûr.
• (12 h 40) •
M. Simard (François-William) : Si je peux me permettre... Parce que, juste pour
l'information des parlementaires, je
pense que c'est important de le mentionner, à l'heure actuelle, ce qui est
couvert par le plan de garantie obligatoire, ce sont les unités en condo, donc, superposées de quatre unités et moins.
Donc, un bâtiment qui, par exemple, a cinq étages ou cinq unités superposées et plus n'est pas couvert par le plan de garantie obligatoire et on sait à l'heure actuelle que, veux veux pas, dans... prenons, par
exemple, Griffintown, il y a
différents endroits à Montréal, à Québec également, où est-ce
que de plus en plus on veut avoir la densification du territoire. Donc, ça
signifie qu'il va y avoir de plus en plus de tours à condos et ces
gens-là ne sont pas couverts par un plan de garantie obligatoire à l'heure
actuelle.
Mme
Laforest : Il me reste-tu une minute?
La Présidente (Mme
Dansereau) : Moins d'une minute.
Mme
Laforest : Moins d'une minute? Je vais y aller tout simplement, je vais
aller directement au résultat. Bref, est-ce
que vous vous voyez comme un compétiteur à la RBQ au niveau des inspections?
Comment vous vous situez par rapport aux autres inspections? Non?
M. Laplante (Daniel) : Non, pas du tout. On a un programme...
d'ailleurs, le programme d'inspection est prévu dans le règlement et le programme d'inspection est approuvé par la
RBQ... déposé à la RBQ, puis il est approuvé par la RBQ. Donc, il n'y a
pas de danger de compétition.
Mme
Laforest : O.K. Donc, vous êtes vraiment des partenaires, comme...
M.
Laplante (Daniel) : Absolument.
Mme
Laforest : Oui? C'est bon, O.K. Alors, je n'ai pas de question.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci, Mme la ministre. Je cède maintenant la parole à la
porte-parole de l'opposition officielle. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel,
vous disposez de 11 minutes.
Mme Thériault :
Merci, Mme la Présidente. Bienvenue, MM. Labrosse, Laplante et
M. Simard. Je trouvais ça difficile,
de mon siège, de ne pas répondre, parce que je me souviens de la création de
votre organisme, évidemment, parce que
j'étais ministre responsable des dossiers de la construction à l'époque. Et
c'est pour ça que j'ai insisté fortement pour que vous puissiez venir, parce que vous êtes uniques en votre genre et
il y a des milliers d'inspections qui sont faites chez vous. Vous
détenez une expertise que les autres n'ont pas sur le terrain.
Donc,
évidemment, Mme la ministre, si jamais vous voulez prendre un café avec moi, je
vous conterai toute la longue, longue, longue histoire de la création de
cet organisme-là.
Mme Laforest :
C'est le Parti québécois qui... Est-ce que...
Mme Thériault : Non, au
départ...
Mme Laforest : Au départ, c'était le
Parti québécois et vous, vous l'avez appliqué. C'est ça?
Mme
Thériault : Non,
c'est l'inverse. Au départ, nous avions regardé le fait d'aller de l'avant avec
un plan de garantie unique, et
c'était notre gouvernement, parce que je peux vous dire que la première
nomination de votre président, c'est moi qui l'a faite aussi, puis les
problèmes de pyrrhotite, c'est moi qui les a réglés quand j'étais ministre de
la Construction... du Travail, pardon, en même temps qu'on a fait l'abolition
du placement syndical.
Ça fait que
c'est pour ça qu'il y a un long, long historique qui a créé à ça. Donc,
évidemment, je pense qu'il y a une expertise
qui est fort intéressante, de la part du groupe qui est devant nous, au niveau
de l'inspection comme telle. Donc, c'est
évident que votre témoignage, les recommandations que vous nous faites, ce
n'est pas à négliger dans les options que la ministre aura devant elle.
Vous avez parlé du code de construction unique.
C'est sûr qu'on voit, même dans votre mémoire, qu'il y a des municipalités qui n'appliquent même pas de code de
construction, ce qui est un peu, pas mal ridicule quand on regarde la quantité de travail qu'on fait au niveau de la
reconstruction présentement, notamment au niveau des inondations. Quand on regarde les 25 plus grandes municipalités,
qu'il y a des gens qui appliquent le code de 1995 alors qu'on est en 2019,
c'est un peu particulier, puis ça
oblige aussi les inspecteurs en bâtiment de tenir compte des différents codes
en vigueur, que ce soit au niveau de
l'utilisation des matériaux et des techniques qui sont employées ou des normes
par rapport à... quand on a un sous-sol, au niveau de la hauteur du
plafond qui est requise, selon les codes, la hauteur est différente.
Donc, on
comprend que le code de construction unique, c'est sûr, ça se peut qu'il y ait
des municipalités qui ne veulent pas prendre la dernière version, parce que ça
peut coûter un peu plus cher. Par contre, c'est le gage de qualité de la
construction avec l'utilisation des
matériaux récents. Donc, moi, je pense que... je comprends qu'il peut y avoir
un dommage collatéral, ça coûte un peu plus cher, mais par contre tout
le monde doit être au diapason. Puis, en bout de ligne, le consommateur qui va acheter sa maison, bien, lui,
c'est bien évident qu'il va gagner, parce qu'il a des matériaux de qualité,
parce qu'il a les dernières techniques de
construction qui sont reconnues dans le code comme tel. Donc, évidemment, moi,
je pense que c'est important.
Donc, j'entends la ministre qui dit toujours
qu'elle a bien entendu. Je pense qu'elle va passer à l'action, là. À ce stade-ci, je n'ai pas vraiment de raisons de
douter de sa bonne foi. Je pense qu'on a une ministre qui démontre beaucoup
d'ouverture. Puis je voudrais vous dire, Mme la ministre, que ce groupe-ci,
dans l'expertise qu'ils ont, ils sont uniques, profitez-en. Donc, à partir du moment où vous parlez de la création d'un
groupe de travail... effectivement, hier, j'ai suggéré à la ministre, au niveau de la copropriété, de
créer un organisme consultatif pour la ministre, parce que la copropriété, avec
toutes les modifications qu'on fait au niveau des règles de copropriété qu'on
n'a pas touchées depuis à peu près le début,
c'est sûr qu'il va avoir d'autres phases. Puis on le disait, il y a les copropriétés... quand tu parles, exemple,
du commercial mixte, avec la
copropriété, il y a différents modèles qui ne sont pas touchés par ce qu'on est
en train de faire présentement.
Donc, moi, je
lui disais qu'il fallait avoir un organisme conseil pour s'assurer qu'il y a une phase 2, une
phase 3, qu'on puisse continuer d'aller plus loin maintenant qu'il y a
une ministre qui est dédiée à l'Habitation, et elle a quand même
trois ans et demi devant elle pour être capable de faire les changements qui
s'imposent. Ça fait que c'est sûr que quand on parle de l'inspection des bâtiments, quand on parle du code de
construction, quand on parle de s'assurer que la qualité soit au rendez-vous, les demandes que vous faites par rapport aux
condominiums en étages où le plan de garantie n'est pas couvert, ça fait
une différence aussi.
Ça fait que
c'est sûr que s'il y a un comité... puis je sais que la Régie du bâtiment a plein de comités, puis que le président va certainement
vouloir travailler avec vous aussi. Je pense que c'est une bonne idée aussi que
pour les inspections en bâtiment,
étant donné qu'il y a différents codes puis étant donné qu'il va falloir suivre
la formation auprès des inspecteurs, je pense que ça serait nécessaire d'avoir
un comité, avec votre recommandation, mais par contre, ça serait peut-être
bien de parler de l'expertise que vous avez...
Une voix : ...
Mme Thériault : Oui, bien,
c'est ça, mais c'est parce que je fais un constat là j'arrivais vraiment de
parler de l'expertise que vous avez, qui justifie la création d'un comité.
M.
Laplante (Daniel) :
L'expertise au niveau professionnel ou... L'expertise que nous avons... bien,
je pense que Jean-Pascal, pour l'inspection, tu peux y aller, là.
M.
Labrosse (Jean-Pascal) :
Bien, en termes de ressources, chez GCR, on a 15 inspecteurs en bâtiment
qui sont tous membres d'un ordre professionnel, soit architectes,
technologues professionnels ou ingénieurs. On a également neuf inspecteurs conciliateurs qui gèrent les
réclamations. On a également des chargés de projets aux travaux. Donc, on
a plus de 35 à 40 ressources, là, au
niveau technique, qu'ils soient architectes, ingénieurs ou technologues, autant
en expertise technique qu'au niveau des opérations.
Donc, on
considère qu'avec toutes ces ressources, tout ce bagage-là aussi de ces
personnes-là qui sont assujetties aussi à une formation continue par leur ordre
professionnel, mais aussi à l'interne... On impose souvent... De janvier
à mars, c'est la période un peu plus tranquille
au niveau des inspections, étant donné la période hivernale. Pour nous, c'est
une période clé
justement où est-ce que, à partir des données qu'on recense... on recense les
non-conformités récurrentes, on
recense aussi les réclamations les plus récurrentes. On travaille sur des
formations avec ces personnes-là pour s'assurer qu'ils gardent le niveau optimal au niveau de leurs compétences et au
niveau, justement, des mises à jour au niveau du code, les règles de l'art, les nouvelles directives des
manufacturiers, tous ces éléments-là qui doivent être pris en considération
par nos inspecteurs.
Mme
Thériault : O.K.,
puis une mise à niveau de la formation par rapport aux différents codes, ça
prend quoi au juste quand il y a un nouveau code qui arrive ou bien que
vos inspecteurs puissent être toujours à niveau, justement?
M.
Labrosse (Jean-Pascal) : On
l'a vécu justement en décembre 2016, lorsque le code 2010 est devenu
obligatoire au Québec. On a vécu justement...
on a travaillé avec des partenaires. D'ailleurs, la Régie du bâtiment, on leur
a demandé aussi... ils nous offert
gracieusement une de leurs ressources au niveau de l'électricité, au niveau de
la plomberie pour la mécanique du bâtiment.
Donc, la mise
à niveau, on a aussi des personnes qui sont notre directeur technique, M. Robert
Périnet, qui travaille sur des comités avec la RBQ lors de mises à jour au
niveau du code. Donc, on est capable, justement, de prévoir c'est quoi, les modifications, c'est quoi, les ajouts, sur
quoi on doit focuser, là, qui est au niveau des modifications que nos
inspecteurs doivent absolument
prendre en considération. Donc, on appréhende le prochain code 2015 aux
alentours de 2020, 2021. Donc, on se
prépare justement éventuellement à des formations continues pour que ces
personnes-là appliquent le nouveau code en vigueur, pour les
municipalités qui vont appliquer ce nouveau code-là.
Mme
Thériault : Parfait.
Concernant l'inspection comme telle, d'un inspecteur évidemment qualifié, là,
si on oblige l'inspection,
habituellement, on va regarder toujours l'inspection avec... quand on achète,
vous en convenez avec moi, quand on
va acheter, pour ne pas se faire passer un citron, pour être sûr que tout est
correct. Mais ne croyez-vous pas que le fait d'obliger une formation
standard, d'encadrer les inspecteurs en bâtiment pourrait aussi créer une offre
par rapport au marché des vendeurs? Que le
vendeur qui décide qu'il va faire inspecter sa maison avant même de la mettre en
vente, avec un sceau de garantie,
maison inspectée, garantie, «foolproof», là, avec le rapport que vous faites,
que le vendeur pourrait remettre ça
et qu'éventuellement ça pourrait être même exigé dans une transaction ou au
niveau d'une hypothèque ou avec les différents documents légaux?
Qu'est-ce que vous en pensez?
• (12 h 50) •
M.
Laplante (Daniel) : C'est
sûr que ça améliorerait la protection des consommateurs. Il y a la question du
volume, par contre, là. Il y a quoi,
125 000, 130 000, 140 000 transactions immobilières par année.
C'est beaucoup de volume, là, je veux
dire. Là, il y a le monde idéal puis il y a ce que le marché est capable de
prendre aussi, là. Est-ce qu'on pourrait avoir un inspecteur pour chaque
bâtiment qui est vendu, transigé? Ça, je ne suis pas spécialiste de cette
question-là. Parce que déjà, nous, on
a de la difficulté à recruter des inspecteurs. Il y a cet aspect-là à
considérer, mais je crois que c'est effectivement... ce serait une amélioration au niveau des garanties
pour le consommateur qui achète une maison qui serait déjà certifiée, mais...
Mme Thériault : Donc, ça veut
dire qu'à partir du moment où on trouve le moyen de regrouper les inspecteurs
puis qu'on arrête de faire en sorte qu'il y a du monde qui s'improvise
inspecteur, parce qu'il y en a qui le font...
M. Laplante (Daniel) :
Oui, ça, c'est sûr.
Mme
Thériault : On voit
des histoires d'horreur encore. Il y a certains standards de qualité. Vous avez
marqué dans votre mémoire un registre
pour les principaux vices ou problèmes que vous rencontrez. Est-ce que vous
pouvez nous en parler un peu plus?
M. Laplante (Daniel) :
On travaille avec ça déjà, nous, à la GCR, hein? C'est un peu comme ça qu'on
établit des priorités. Au début, on a fait des inspections puis on a découvert
un certain nombre de non-conformités. On s'est rendu compte qu'il y avait des non-conformités récurrentes puis il y
avait des non-conformités qui étaient plus importantes aussi en termes de conséquences. Donc, on a ciblé ces
non-conformités-là, on a travaillé vraiment autour de ces non-conformités-là
avec les associations d'entrepreneurs,
notamment pour faire des formations, des fiches techniques, etc. C'est ainsi
qu'on a réussi à améliorer la qualité de la construction.
Donc, c'est
vraiment avec quelques années d'inspection qu'on pourrait être en mesure de
dire, par exemple, un bâtiment, en moyenne... tel type de bâtiment, en
moyenne, après 10 ans, a tel type de problème. Donc là, nous, déjà, chez GCR, on pourrait savoir, dans 10 ans,
quand on a ce type de construction là, on peut faire face à tel type de
problème, on pourrait, nous, déjà
intégrer ça dans notre gestion de risque, ces éléments-là, éventuellement.
C'est sûr que, là, on serait vraiment dans une gestion de risques optimale.
Mme
Thériault : Est-ce
que vous pensez que la ministre, dans son projet de loi, étant donné qu'on
parle d'inspection de bâtiments et de copropriétés, devrait en profiter pour
assujettir, justement, les autres unités, les tours à condos qui sont
plus de quatre étages en unités?
M.
Laplante (Daniel) : Là, je
n'ai pas de mandat de mon conseil d'administration à ce sujet-là, mais ce que
je peux vous dire, c'est que nous,
tout ce qui peut aider à mieux protéger les acheteurs de maisons neuves, on est
favorable. Disons que c'est la meilleure réponse que je pourrais vous
donner.
Mme
Thériault : C'est
correct, c'est une réponse qui est honnête. C'est sûr, moi, si je regarde ma
réalité, à Anjou, que vous connaissez
puisque votre bureau est là, il y a beaucoup d'édifices à condos qui sont
supérieurs à quatre étages puis ils n'ont pas de garantie de maison
neuve. Donc, c'est sûr qu'ailleurs, partout où ça construit en densité...
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci, Mme la députée.
Mme Thériault : ...la manière
de s'enlever du fond, c'est de faire plus d'étages, c'est sûr.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Le temps est maintenant écoulé. Je cède
maintenant la parole au porte-parole du deuxième groupe d'opposition.
M. le député Laurier-Dorion, vous disposez de 2 min 45 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Merci, monsieur. Ça fait plaisir de vous retrouver, on s'est déjà rencontré. Écoutez, je voudrais continuer sur la
question de la garantie pour les quatre unités et plus parce que là...
expliquez-nous pourquoi vous vous êtes concentrés sur les quatre unités de
moins. Est-ce qu'il y a eu un mandat qui vous
a été donné? Ça a été une décision, etc.? Parce qu'il y a quand même un grand
nombre d'unités de condominiums qui sont dans des gros bâtiments et ça va
s'accélérer avec la question de la densification. Mais j'aimerais ça que vous
nous expliquiez pourquoi vous vous êtes spécialisés dans ce créneau-là.
M. Laplante (Daniel) :
Bien, en fait, on a un peu de difficulté à retrouver l'historique de tout ça,
mais ce qu'on comprend, nous, c'est qu'à
l'origine, les tours à condos, ce n'était pas populaire non plus. Alors, la
majorité des bâtiments se trouvaient
dans le quatre unités superposées et moins. Alors, il n'y avait pas, à
l'époque, une prise de conscience par rapport
à ça, il n'y avait pas de problème, j'imagine, par rapport à ça. Mais
aujourd'hui, alors qu'on les voit pousser une après l'autre, on se dit, s'il y avait vraiment un problème de structure
dans une de ces tours-là, qu'est-ce qui arriverait? Puis on se rend compte qu'on n'a pas du tout les
mêmes... Oui, effectivement, une chose importante, le règlement nous limite
à ça aussi, le règlement sur des plans de garantie.
M. Simard (François-William) : Parce
que nous, dans le fond, c'est un plan de garantie qui est obligatoire, donc les protections sont prévues par la loi. Par
contre, quand on regarde dans le marché du condo, en hauteur justement,
il y a des plans de garantie optionnels qui
sont offerts à l'heure actuelle. Par contre, quand on regarde les couvertures,
pour vous donner un exemple,
si nous, on garantit un bâtiment de huit condos, par exemple, on va couvrir
jusqu'à 3 millions pour les
dommages totaux dans le bâtiment. Les tours à condos, vous pouvez avoir une
tour à condo de 20 étages, par
exemple, ça va être une couverture maximum de 1 million de dollars.
Donc, vous
voyez tout de suite que, quelque part, il y a quelque chose qui ne fonctionne
pas, puis la raison, elle est bien simple. Comme ces plans de garantie
là, les protections ne sont pas prévues par la loi, et comme ils sont en compétition, bien, qu'est-ce qu'ils vont faire,
c'est qu'ils vont essayer d'aller charger les primes qui vont être les plus
basses possible pour attirer les
gens, les entrepreneurs, évidemment, à aller chez eux. Donc, ça fait en sorte
que ce n'est pas la protection des
consommateurs, à notre avis, qui est la priorité numéro un comme ce que prévoit
le plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, le règlement.
M.
Fontecilla : Est-ce que vous pensez qu'il faudrait donc améliorer,
changer la réglementation pour couvrir les tours à condos?
M. Laplante (Daniel) : Bien, en fait, nous, on défend notre plan de garantie. On estime que
les protections sont quand même assez bonnes pour les consommateurs et on
estime que tous les consommateurs devraient avoir les mêmes droits au
Québec. Là, maintenant, comment ça peut se faire? Je ne peux pas...
M. Fontecilla : ...politique, en
quelque sorte.
M.
Laplante (Daniel) : Non.
Bien, en fait, oui. On a une étude de préfaisabilité. On s'est dit : Si
jamais on se retrouvait...
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci, monsieur. Le temps est écoulé. Je
cède maintenant la parole au porte-parole du troisième groupe
d'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de
2 min 45 s.
M. LeBel : Merci, vous êtes trop
généreuse. On va essayer de faire ça rapidement.
Bonjour, tout
le monde. Spécial de te voir là. On a commencé notre carrière ensemble, il y a
une trentaine d'années déjà, là, tu sais. Ça va vite.
Quand j'ai
commencé comme député, un des premiers cas que j'ai eu, c'est quelque chose, un
cas de mérule pleureuse dans un
bâtiment. Je ne connaissais pas ça, personne ne connaissait trop ça, puis les
inspecteurs en bâtiment ne connaissaient pas beaucoup ça non plus il y a
cinq ans. Aujourd'hui, là, ça a évolué, là. Il y a une association, on
travaille... Mais c'est là que j'ai appris
un peu le travail des inspecteurs, et ça évolue tout le temps. Il y a des
choses qu'il faut mettre à jour tout le temps.
Il y a des
groupes hier qui sont venus nous voir puis ils nous disent que ce n'est pas
nécessaire que les inspections soient
obligatoires. Votre opinion là-dedans : est-ce que les inspections
devraient être obligatoires pour la vente des maisons, la vente des condos? Et, par rapport aux
certifications des inspecteurs, comment... Quand vous parlez d'une certification,
quel modèle que ça pourrait prendre?
M.
Laplante (Daniel) : Écoutez,
est-ce que les inspections devraient être obligatoires? Dans un monde idéal, je
vous dirais oui, mais je me demande si le
marché serait capable de prendre ça. Il y a vraiment... Si on regarde le nombre
de transactions, là, il y aurait déjà
un premier problème là, d'après moi. Mais c'est sûr qu'on évite bien des
problèmes avec une inspection. Alors, c'est clair que le consommateur a
tout avantage à y aller.
Nous, chez GCR, toutes les mesures de prévention
qu'on met de l'avant, on dit toujours : Il faut s'assurer que l'augmentation de qualité entraîne une réduction de
coûts à terme. Donc, une inspection, ça peut amener, pour le consommateur, une réduction de coûts à terme. La
question est de savoir, est-ce que c'est raisonnable, dans le marché québécois
actuel, de penser qu'on pourrait le faire. C'est juste ça, comme question.
M. LeBel : Vous pensez que ce n'est
pas faisable?
M.
Laplante (Daniel) : Je ne
sais pas. C'est quand même un gros volume à absorber, hein? Parce que
nous, on travaille fort à recruter
des inspecteurs. C'est vrai que nous, on exige qu'ils soient membres d'un ordre professionnel, mais il demeure un fait, c'est qu'il n'y a quand même pas 300
C.V. disponibles actuellement, là.
Alors, ça
pourrait peut-être se faire sur une période de quatre, cinq ans, là,
mais disons, demain matin, le gouvernement
prend cette décision-là, je ne sais pas si
le marché est capable de prendre ça. Honnêtement, je ne crois pas que le marché pourrait
prendre ça.
M.
LeBel : O.K.
Puis, comme je parlais de la mérule pleureuse, c'est quelque chose de nouveau qui est arrivé, les inspecteurs ont dû se mettre à
jour. Par rapport à la formation continue, la formation des inspecteurs,
comment vous évaluez ça? Est-ce qu'on a ce
qu'il faut au Québec? Est-ce que les gens sont à jour sur les
nouvelles problématiques qu'on peut vivre?
M. Laplante (Daniel) :
Bien, je laisserais mon spécialiste en inspection.
M.
Labrosse (Jean-Pascal) :
Pour la mérule pleureuse, c'est quand
même un nouveau phénomène, là. On en
a parlé... La ministre Thériault,
à l'époque, avait proposé des éléments par rapport à ce phénomène-là. Nos
inspecteurs sont sensibilisés à cette problématique-là. Actuellement,
GCR ne compte pas de...
La
Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie. Le temps est écoulé. Je
vous remercie de votre contribution à nos travaux.
La commission suspend ses travaux jusqu'à
15 heures. Merci.
(Suspension de la séance à 12 h 58)
(Reprise à 15 h 2)
La
Présidente (Mme Dansereau) : ...s'il vous plaît. La Commission
de l'aménagement du territoire
reprend ses travaux. Je demande à toutes les personnes dans la salle de bien
vouloir éteindre sonnerie de leurs appareils électroniques.
Nous
poursuivons les consultations particulières et auditions publiques sur
le projet de loi n° 16, principalement l'encadrement des
inspections en bâtiment et de la coopérative divise et le remplacement de la
dénomination de la Régie du logement et
l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la
Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives
concernant le domaine municipal.
Donc,
bienvenue. Bienvenue, Mme la ministre. Bienvenue aux députés. Bienvenue à nos invités.
Nous entendrons, cet après-midi, les
organismes suivants : l'Association de la construction du Québec,
l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec et
l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction.
Je souhaite la bienvenue à l'Association de la
construction du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé, puis nous
procéderons à la période d'échange avec les membres de la commission. Je vous
invite donc à vous présenter puis à commencer votre exposé.
Association
de la construction du Québec (ACQ)
M. Roy (Francis) :
Merci beaucoup, Mme la Présidente. Bonjour à tous, Mme la ministre, les membres
de la commission. Je me nomme Francis Roy.
Je suis entrepreneur en construction. Je suis président du Groupe Humaco et
président de l'Association de la construction du Québec, l'ACQ. Je suis
accompagné aujourd'hui par Claude Godbout, directeur général par intérim
de l'ACQ; Me Pierre Hamel, directeur des affaires juridiques et
gouvernementales de notre association et Marie-Mychel de Charette avocate à
l'ACQ.
Je voudrais d'abord remercier la commission de
nous donner l'opportunité de présenter nos commentaires et recommandations visant le projet de loi n° 16
à l'égard duquel l'ACQ est, à quelques exceptions près, favorable. Il s'agit
pour nous d'un projet de loi important, qui était attendu et qui donne le ton
en matière d'habitation et de construction résidentielle, un secteur important de l'économie
québécoise. Pour ceux qui ne le savent pas déjà, l'ACQ représente des entrepreneurs des secteurs institutionnel,
commercial, industriel et résidentiel. On opère des plans de garantie depuis
1980. Aujourd'hui, le plan de
garantie ACQ dessert un grand nombre de clients qui développent des projets
d'immeubles en hauteur détenus en
copropriété qu'on accompagne à toutes les phases de la construction. Bref, la
réforme interpelle une grande partie de nos membres.
Je vais donc
maintenant laisser à Me Hamel le soin de vous expliquer plus en détail les
motifs qui entourent notre appui et nos réserves à l'égard de ce projet
de loi. Me Hamel.
M. Hamel
(Pierre) : Merci, Francis.
Alors, Mme la Présidente, Mme la ministre, membres de la commission, le
gouvernement entreprend une réforme importante et ambitieuse. Importante parce
qu'elle était attendue par plusieurs intervenants
depuis longtemps et ambitieuse parce qu'elle vise à la fois l'encadrement de
l'inspection de bâtiment au Québec et réforme en pratique le régime de
copropriété divise.
L'encadrement des inspections est, selon nous,
l'élément clé du projet de loi. Cette initiative du gouvernement permet de protéger tous les intervenants de l'industrie, du concepteur à l'acquéreur, en amont des
problèmes. L'inspection en cours de réalisation protège le concepteur et l'entrepreneur en prévenant des problématiques coûteuses causées
par des erreurs de conception ou de réalisation. L'inspection préréception pour les acquéreurs de maison neuve et
l'inspection préachat pour les acquéreurs dans le marché de la revente
sont très importantes.
Il reste
toutefois beaucoup de chemin à parcourir et beaucoup d'attentes à combler. La certification
n'est pas une mince affaire et la
rédaction de l'ensemble des règlements afférents au projet de loi, la mise en
place de l'ensemble des processus de
certification, la reconnaissance des organismes certificateurs, le cas échéant,
les organismes formateurs, tout reste
à faire. L'ACQ, à ce niveau, offre à la Régie du bâtiment du Québec tout le
soutien et l'aide qu'elle souhaite pour mener ce projet à terme, mais
surtout à bon port.
Pour ce qui
est des modifications aux régimes de copropriété, on fait face également à un
nouveau régime de protection, lui aussi attendu, protection pour les nouveaux
acquéreurs et promettants acquéreurs, protection des acomptes, accès aux
documents; protection des syndicats de copropriété, les nouvelles obligations
du promoteur face au budget prévisionnel;
protection des copropriétaires eux-mêmes, carnet d'entretien, fonds de
prévoyance, entre autres. Donc, c'est un nouveau régime de protection
qui est bien documenté par bon nombre de cas dans le secteur de l'habitation.
Un nouveau régime qui va avoir un impact
important sur les opérations et les responsabilités des syndicats de
copropriété et, encore une fois, la Régie du bâtiment du Québec car, il
faut le rappeler, le syndicat de copropriété, en vertu de la loi, est considéré comme un propriétaire au sens de la
Loi sur le bâtiment, pour le respect des obligations qui lui incombent en
vertu de la réforme. On appuie la démarche, avec quelques petits ajustements
mineurs, mais on appuie la démarche.
Ceci étant dit, en utilisant le Code civil pour
introduire les modifications, ce n'est pas uniquement le secteur résidentiel qu'on réforme, mais tout le régime de
copropriété sans distinction, usage résidentiel, usage commercial, usage
hôtelier. Et combien de copropriétés commerciales sont visées? Les changements
entraîneront-ils des problématiques particulières,
des coûts? On ne pas dire actuellement car l'étude d'impact réglementaire sont
muettes à ce niveau-là. Les concepteurs
de projets de développement d'importance ont recours, pour la construction d'un
même immeuble, à l'utilisation de
plusieurs régimes de copropriété, tels que condos à usage commercial et à usage
résidentiel, auxquels on ajoute l'utilisation de droits superficiaires et des espaces locatifs. Il s'agit là d'un
marché très spécialisé que, malheureusement, nous n'avons pas été en
mesure d'analyser. Il s'agit là d'un caveat que l'on souhaitait souligner à la
commission.
Autre élément, la réforme est tellement
importante et tellement attendue qu'elle occulte d'autres dispositions qui nous
apparaissent importantes. Nous faisons référence ici aux dispositions relatives
à la suspension des travaux. La Régie du bâtiment du Québec demande qu'elle
puisse suspendre les travaux lorsque les entrepreneurs ne détiennent pas de licence ou ne détiennent pas de catégorie
ou sous-catégorie appropriée. On n'est pas contre car ce pouvoir est déjà
prévu à la loi sur les relations de travail
dans l'industrie de la construction. La Commission de la construction du Québec
exerce déjà ce pouvoir.
Le problème est plutôt au niveau du libellé. Le
pouvoir de suspendre les travaux n'est pas anodin, et les textes législatifs qui le permettent déjà le
reconnaissent et son rédigés de façon telle à ce qu'il requiert une décision
motivée et écrite. Dans la Loi sur
les relations de travail, la commission peut, après avoir permis à toute
personne intéressée informée de cette
demande de lui communiquer son point de vue, ordonner la suspension des travaux
et dans la mesure qu'elle indique. La
commission rend sa décision par écrit, en transmet copie à toute personne
intéressée qui a fait valoir son point de vue et en affiche une copie
dans un endroit en vue sur les lieux des travaux visés.
Dans le contexte de santé et sécurité, un
inspecteur peut ordonner la suspension des travaux ou la fermeture d'un lieu de travail lorsqu'il juge qu'il y a
danger pour la sécurité et la santé ou l'intégrité physique des travailleurs.
Or, l'article 186 de la Loi sur la santé et la sécurité du travail
mentionne qu'il doit motiver cette décision par écrit dans les plus brefs délais et indiquer les mesures à
prendre pour éliminer le danger. Donc, dans les deux cas, les décisions sont
écrites et motivées.
• (15 h 10) •
Il faut se
rappeler aussi que le fait de travailler sans licence ou sans catégorie ou
sous-catégorie appropriée expose les contrevenants à des amendes
particulièrement élevées : 17 000 $ à 85 000 $ dans le
cas d'une personne morale, s'il n'est pas titulaire d'une licence ayant
la catégorie ou la sous-catégorie appropriée, et 34 000 $ à
171 000 $ dans le cas d'une personne
morale, s'il n'est pas titulaire d'une licence ou s'il utilise les services
d'une autre personne qui n'est pas titulaire d'une licence. On demande donc
une modification à la disposition afin que les décisions devant être rendues
par la Régie du bâtiment en cas de suspension de travaux soient motivées,
rendues par écrit, demande qui, selon nous, est légitime.
Alors, c'est l'essentiel des commentaires
complémentaires à notre mémoire. Merci pour votre attention.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci. Je vous
remercie pour votre exposé. Nous allons maintenant débuter la période
d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous. Vous disposez de
16 min 30 s.
Mme
Laforest : Bonjour. Bonjour à vous tous, bon après-midi. Bon
après-midi à mes collègues. Alors, on va continuer la commission. En fait,
c'est certain qu'auparavant on a reçu certains groupes en habitation, puis je
voulais savoir justement...
Moi, je vais tout de suite par des questions. J'aime mieux des échanges
directs. Comme ça, on va avoir des
réponses, plus de réponses puis plus d'échanges, bien entendu. Puis le domaine
de la construction, j'ai quand même eu plusieurs expériences en construction, ça fait que je suis quand même
très, très, très au courant, très au fait de la situation.
Alors,
moi, c'est ça qui me chicote puis c'est ça qu'on discutait d'ailleurs
ensemble, parce que je voulais vraiment
que vous me parliez du plan de garantie Qualité d'habitation versus GCR. Parce
que moi, j'aimerais ça... Essayez de m'éclaircir.
C'est ça, je pense que moi, mon enjeu est vraiment important pour moi, que vous me parliez. Puis j'ai d'autres
questions aussi, des questions un petit peu
plus simples, mais la première question pour le plan de garantie, j'aimerais ça
que vous m'en parliez.
M. Hamel (Pierre) : Alors, écoutez, essentiellement, le plan de
garantie PGA, plan de garantie ACQ existe depuis 1980 et couvre ou permet, donc, le remboursement d'acomptes ou de vices
cachés, bref, des garanties usuelles, donc depuis 1980, pour l'ensemble
des immeubles qui, à l'époque, n'étaient pas sous réglementation ou qui sont
actuellement sous réglementation. Donc, les tours en hauteur, les immeubles de
plus de quatre étages et plus font l'objet, donc, de cette garantie-là depuis
1980.
C'est un marché qui
est complètement différent du marché de l'habitation. On a...
Mme
Laforest : Juste une petite question. Pour les tours en hauteur, il y
a combien d'inspecteurs? Parce qu'on disait
justement que des inspecteurs, il n'y en a vraiment pas énormément puis en...
Pour les tours, est-ce que... Il y en a combien environ, des inspecteurs
pour les tours?
M.
Hamel (Pierre) : Bon, essentiellement...
Mme
Laforest : Mais ma question va continuer, là. Vous allez continuer
après, mais là je fais juste une parenthèse.
M. Hamel (Pierre) : O.K. Alors, il y a combien de tours en hauteur
aussi qui sont garanties? Ça, je ne peux pas vous le dire. Ce que je
peux dire, c'est que les plus...
Mme
Laforest : ...d'inspecteurs pour les tours.
M.
Hamel (Pierre) : Oui, je comprends, mais, je veux dire, si j'ai
une tour, j'ai... Bien, essentiellement, on a six
inspecteurs qui travaillent pour l'association comme... pour PGA comme tel.
Alors, il y a combien d'inspecteurs qui vont dans la tour? Je ne peux pas vous le dire, je ne peux pas répondre
à ça. Je ne suis pas en mesure de le faire, je n'ai pas l'information. Ceci étant dit, il faut comprendre
que ce n'est pas que des tours en hauteur, mais c'est aussi des complexes
qui sont un peu plus grands que quatre étages et plus comme tels.
Alors,
essentiellement, donc, ce qu'on nous dit, c'est qu'on fait, je pense, c'est
environ 1 000 inspections par année, l'information que j'ai eue,
pour l'ensemble des unités qui sont couvertes par le plan ou qui sont construction,
environ 6 000 unités, 6 000 unités
de condo par année sur 14 000 unités construites, ce qui représente une
quarantaine de projets en moyenne par année qui... Alors, je disais
6 000 projets, mais c'est 6 000 unités, excusez-moi.
Alors
donc, essentiellement, c'est ça, c'est PGA comme tel. Essentiellement, donc,
les garanties sont différentes. Il y
a beaucoup de projets commerciaux. Les tours en hauteur ne sont pas construites
nécessairement par des entrepreneurs qui ont les licences, les mêmes licences
qu'en habitation. C'est des entreprises qui construisent des hôpitaux, des
écoles, qui sont actives dans le secteur
commercial et institutionnel comme tel. Donc, ils ont déjà accès à du
cautionnement. Ils ont du
cautionnement d'exécution. C'est les compagnies de caution qui font affaire
directement avec eux, et ils peuvent garantir, les promoteurs, de cette
façon-là comme telle.
Alors,
les grandes tours comme la tour du Canadien à Montréal, c'est fait par des
professionnels de la construction qui
ont les licences appropriées, qui ont l'expérience appropriée, et aussi ces
projets-là sont de plus en plus des projets mixtes. Il y a des projets... Il y a du condo, il y a du
locatif, il y a du superficiaire. Il y a toutes sortes de types... de démembrement du droit de
propriété pour vendre ces immeubles-là comme tel.
Alors,
je ne sais pas trop ce que vous voulez savoir comme différences. Tout ce que je
peux dire, c'est que ce n'est pas le même marché, ce n'est pas le même type
d'habitation qui est concerné, ce n'est pas le même type de projet, et à
l'ACQ... chez GPA, pardon, parce que c'est une entreprise distincte, là, chez
GPA, ce qu'on peut dire, c'est qu'on ne certifie
pas des entrepreneurs, on accrédite des projets. Alors, il y a
une question de financement, il y a une question qui est reliée beaucoup plus au projet lui-même,
là. C'est projet par projet.
Alors,
on n'a pas une série d'entrepreneurs
qui sont accrédités et qui peuvent aller construire. Ça, c'est une distinction,
je pense, qui est assez importante à ce niveau-là.
Mme
Laforest : C'est bon. O.K. Je vais y aller au niveau de l'inspection,
parce que nous, on s'était posé la question, à savoir si on obligeait les
inspecteurs en bâtiment immédiatement à être formés au dépôt du projet de loi.
Si l'obligation avait eu lieu ou si
l'obligation avait lieu, c'était quoi, votre vision, par rapport à ça, au
niveau de la certification des inspecteurs? Est-ce que... oui, au niveau
du règlement, vous êtes...
M. Hamel (Pierre) : Absolument favorables. La certification est importante, c'est un
incontournable. Et quand je dis que
c'est la pièce maîtresse du projet de loi, ce que je veux dire, c'est que
partout au Canada et même ailleurs dans le monde, aux États-Unis, il n'y a pas de Régie du bâtiment, il n'y a pas
de Commission de la construction. Il y a moins, ou peu, ou pas de plan de garantie, c'est des
inspections qu'il y a, alors... et les inspecteurs sont intraitables. Je peux
peut-être demander à mon président, qui a beaucoup d'expérience à ce niveau-là,
d'expliquer comment ça fonctionne ailleurs. Mais le coeur de ça, c'est
la qualité des inspections et celles des inspecteurs comme tels.
Mme
Laforest : C'est bon. J'ai une autre question par rapport à la
transmission des renseignements par le vendeur. Est-ce que vous ne prévoyez pas... ça, j'aimerais ça vous entendre
là-dessus, parce que j'ai comme un bémol par rapport à cette
possibilité-là. J'aimerais ça vous entendre.
M.
Roy (Francis) : En fait, le
syndicat de copropriété, qui n'est pas nécessairement en lien avec l'acheteur
et que, là, l'acheteur fait une demande, est-ce que c'est un acheteur, c'est
réellement un acheteur? Il n'y a pas d'intermédiaire entre les deux. Le syndicat de copropriété peut obtenir
des demandes de n'importe qui qui peut se dénoncer acheteur pour obtenir
de l'information alors que, lorsqu'elle
provient du vendeur, donc l'acheteur a pu être validé, que c'est un acheteur
réel et, en même temps, contrôler la demande d'information... je ne sais
pas si...
M.
Hamel (Pierre) : Bien,
essentiellement, ce qu'on veut, c'est que le syndicat soit obligé de
transmettre l'information, mais au
vendeur, parce que, tel que rédigé, l'article de loi dit qu'on met une
obligation au syndicat de transmettre de
l'information qui va être utile pour prendre une décision éclairée. Donc, on
met un fardeau sur un syndicat qui, lui, a une relation avec son copropriétaire, il gère l'immeuble. Alors, que le syndicat
soit obligé de le donner au vendeur, c'est parfait, c'est la même chose. Sauf
que, dans la relation dans le contrat de vente, dans la relation avec le
courtier, selon moi, ça appartient au vendeur de faire ses devoirs,
d'aller chercher les documents qui seront nécessaires, puis là de les rendre disponibles à n'importe quel acquéreur qui veut.
Mais si on a un condo qui a 150 unités puis que je reçois... moi, je suis
bénévole, je travaille comme administrateur
dans le syndicat de propriété, puis ma job, bien, c'est de répondre aux
demandes des promettants acquéreurs, je trouve que, là, on mine, je
dirais, là, la valeur de l'administrateur.
• (15 h 20) •
Alors,
essentiellement, vous le faites une fois, ils ont l'obligation de transmettre
les documents dans les 15 jours des modifications au vendeur, mais là on a un promettant acquéreur qui
pourrait intervenir immédiatement, qui voudrait le faire sans délai, le prometteur acquéreur aurait
plus de droits que le copropriétaire à qui appartient le syndicat. Ça fait que
je trouvais ça un peu étrange. Puis la
relation juridique, dans le cas de la vente, qu'est-ce qui arrive si le
promettant acquéreur reçoit des
documents du syndicat et se dédit? Le vendeur, il fait quoi, il va poursuivre
son syndicat? Il s'est passé quoi, pour quel motif?
Alors, ça
crée... ça met un intermédiaire, qui n'est pas relié à la vente, qui ne fait
pas de représentation, inutile. Ça met de la pression supplémentaire au
syndicat de copropriété qui... là, on va avoir des devoirs supplémentaires à
faire. Alors, ça fait en sorte que ça ne
crée pas une bonne relation puis ça ne responsabilise pas le vendeur. Alors, le
vendeur, il a un courtier ou, en tout cas, il peut avoir de l'aide, quel
qu'il soit.
Alors, c'est
pour ça qu'on ne dit pas que le syndicat n'a pas l'obligation de le
transmettre, mais il le transmet au vendeur. C'est tout simplement ça. Alors,
s'il y a un problème, si le syndicat ne s'exécute pas, le vendeur va avoir un
recours contre son syndicat. Sinon,
l'acquéreur va faire quoi? Il va dire : Je n'achète pas. À un moment
donné, c'est un peu ça, la situation
qu'on trouvait, sur le plan juridique, qui devait peut-être être ajustée. Parce
qu'on comprend les problèmes antérieurs
qui ont mené à cette disposition-là, c'est les syndicats qui ne répondaient
pas, tu sais, puis là, il n'y avait pas de recours. Ça, on comprend ça. Mais dès lors qu'on implante ce type de
disposition là, je pense que, là, il y a une obligation, il y a la possibilité maintenant même d'aller, je
pense, à la Régie du bâtiment, on n'a pas vérifié ça, là, mais à la RBQ pour
avoir une décision, mais c'est le vendeur qui est en contrôle de ça comme tel.
Mme Laforest : C'est bon. O.K. Moi,
c'étaient mes questions. Je vais laisser mes collègues poser les questions
aussi sur ce sujet-là.
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
cède la parole à la députée de Labelle.
Mme Jeannotte : Merci, Mme la
Présidente. Dans un autre ordre d'idées, dans le fond, j'aimerais ça parler du code de construction. Que pensez-vous de l'idée
d'obliger toutes les municipalités du Québec d'adopter la version la plus récente du code de construction? Croyez-vous que
vos membres, de même que les municipalités, sont prêts? Que suggérez-vous pour une
telle mise en oeuvre?
M. Hamel (Pierre) :
Alors, des trois niveaux de question, je dirais... la première, êtes-vous favorable
à ça? Absolument. Est-ce que les entrepreneurs sont prêts? Oui. Ils sont prêts,
même, ils sont prêts... je vous dirais que la demande de nos entrepreneurs, c'est d'avoir le même code
de construction d'un océan à l'autre, que ça soit... C'est le Code national du bâtiment. Ce qui est bon pour la
Colombie-Britannique devrait être pas pire pour le Québec. Bref... non, mais essentiellement, eux autres, il y en a beaucoup
qui travaillent dans deux, trois, quatre provinces différentes et trouveraient
ça très pertinent.
Alors, oui,
ils sont, entre guillemets, prêts pour avoir, voyons, un code de construction
harmonisé. Est-ce que les villes le sont? C'est une excellente question.
Elles sont... je dirais que les villes... je ne pourrais pas répondre à ça. Pas
sûr qu'elles le sont,
là, mais elles ne sont pas prêtes non plus à aller de l'avant dans bien des
choses, notamment la Loi sur les
contrats des organismes publics. La Loi sur les contrats des organismes publics
prévoit que les organismes publics sont régis par différentes dispositions quand ils donnent un contrat. Les
municipalités, eux autres, bien, ils ont le Code municipal, ils ont la Loi des
cités et villes, ils ont les lois spéciales. Bref, c'est un fouillis, alors
qu'on pourrait avoir des choses... on pourrait avoir des règles simples,
mais il y a de la résistance du côté municipal comme tel.
Alors,
est-ce qu'elles sont prêtes? Est-ce qu'elles sont prêtes mais elles résistent?
Je ne le sais pas c'est quoi, là, mais je sais qu'il y a une
problématique à ce niveau-là. Et l'autre niveau...
Mme
Jeannotte : ...qu'est-ce qu'on pourrait... pour la mise en oeuvre de
ça?
M.
Hamel (Pierre) : Bien, je pense qu'il faut être en mesure de
regarder la possibilité d'accompagner les plus petites municipalités. Les grandes municipalités, ce n'est pas ça, la
question, la problématique. Mais je sais qu'il y a des MRC qui jouent
des rôles plus importants dans... parce qu'ils sont un peu mieux organisés
parce qu'ils sont regroupés. L'important,
c'est de les sensibiliser, parce que c'est l'application, hein? Ce n'est pas
d'adopter la loi, c'est de l'appliquer puis de ne pas mettre les
municipalités dans une situation de responsabilité civile si c'est mal appliqué
comme tel.
Alors,
l'harmonisation, bien, ça a un avantage, c'est que le directeur de
l'aménagement urbanisme de la ville A, s'il s'en va dans la ville C,
bien, c'est le même code qui s'applique. Puis s'il va dans la ville D, c'est le
même code qui s'applique. Alors, ça,
l'harmonisation est fondamentale, et elle pourra peut-être éventuellement
servir à renforcir l'expertise des
gens qui sont dans les municipalités comme telles. Alors, à ce niveau-là, en y
allant par les grandes municipalités puis les MRC, il faut y aller graduellement. Il faut que tout le monde
embarque, selon moi, mais c'est important, et nos entrepreneurs sont
prêts à aller vers cette voie-là.
Mme
Jeannotte : Merci beaucoup.
M.
Roy (Francis) : Je voulais juste ajouter que les entrepreneurs
sont non seulement favorables, mais ils demandent
ça. On l'entend souvent, c'est des choses qu'on entend à répétition,
d'uniformiser, au niveau municipal, le code de construction. C'est une demande
qui est déjà là. On n'est pas juste favorable, mais c'est une demande qui est
là.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Je cède la parole au député du Lac-Saint-Jean. Il vous
reste 1 min 37 s.
M.
Girard (Lac-Saint-Jean) : ...faire ça vite. Dans votre mémoire, là,
monsieur, vous soutenez que le mandat de l'inspecteur devrait être encadré par règlement. J'aimerais ça si vous
pourriez me donner plus de détails sur ce que vous suggérez sur le
règlement.
M. Hamel (Pierre) : Écoutez, dans le règlement, là... juste une
minute, on va essayer de faire ça vite. Je vous dirais que ça serait important de préciser, quand il y a
une inspection préachat, par exemple, qu'est-ce qu'elle doit contenir, de
quelle façon elle devrait procéder pour s'assurer que ce qui est préachat soit
uniforme, soit clair, que ce soit facile de mettre ça en application.
Que ça soit préachat, que ça soit pour... parce qu'il y a différents types
d'inspection qui sont possibles et qui
peuvent être réglementés. Mais là je ne sais pas ce que le gouvernement avait
en tête, mais nous autres, c'est ça qu'on voulait dire, d'être le plus
précis dans la façon dont les inspections devraient être faites.
On
a des gens certifiés qui devront faire des inspections complètes, parce qu'il
est arrivé, dans le passé, des inspecteurs qui ne faisaient pas les inspections
au complet, mais c'était une inspection préachat. Comprenez-vous? Alors, ce
qu'on veut, c'est s'assurer que ça soit
uniforme pour tout le monde parce que ça protège le vendeur, ça protège
l'acheteur. C'est ça que ça fait, des inspections complètes,
malheureusement.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Ça va? Il resterait 15 secondes.
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : 15 secondes? O.K. Ça précise...
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Je cède maintenant la parole aux
porte-parole de l'opposition officielle. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel,
vous disposez de 11 minutes.
Mme Thériault :
Parfait. Merci, Mme la Présidente. Le député de Rimouski, de la troisième
opposition, nous a informés qu'il ne serait pas ici cet après-midi. Donc, je
sais que je n'ai pas le droit de souligner l'absence de quelqu'un, mais
c'est pour que ce soit consigné que nous aimerions avoir le temps de parole du
député du parti de l'opposition.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Est-ce qu'il y a consentement?
Mme
Laforest : Bien, j'aimerais ça que nos collègues aient du temps
aussi...
La
Présidente (Mme Dansereau) : Le temps ne peut aller qu'à l'opposition
parce que c'est l'opposition. Ça fait que... Bon, est-ce qu'il y a consentement? Je répète ma question. Consentement?
Donc, avec recalcul, vous disposez de 13 min 12 s.
Mme
Thériault : Merci
beaucoup, Mme la Présidente. C'est fort apprécié. Je suis convaincue que mon
collègue de Québec solidaire sera heureux lui aussi de récupérer
quelques secondes de plus.
Bienvenus parmi nous, M.
Roy, M. Godbout, M. Hamel et Mme de Charette. Évidemment, l'Association des
constructeurs du Québec, vous êtes l'autre association incontournable, je
dirais. On a l'APCHQ et on a l'ACQ qui sont vraiment
des acteurs majeurs au niveau de la construction. Vous allez me permettre de
souligner bien amicalement à la ministre
que quand on invite un, on invite l'autre, juste qu'elle s'en rappelle pour les
prochaines consultations, parce que souvent,
lorsqu'on discute au niveau des groupes à inviter et à ne pas inviter, il faut
toujours avoir et l'APCHQ et l'ACQ.
Donc, pour
moi, c'était très important que vous soyez là. Je veux juste qu'elle ne
l'oublie pas pour les autres consultations, au cours des trois années et
demie qu'il nous reste à faire ensemble, parce que je présume qu'elle sera ministre très longtemps étant donné... oui,
absolument, moi, je pense que vous êtes une bonne ministre. Vous êtes
dynamique, puis je pense qu'on va faire avancer les choses. Donc,
j'ai...
Une voix : ...
Mme
Thériault : Oui, oui,
oui, mais c'est important, Mme la Présidente, parce que l'expertise que ces
gens-là ont, on est capable de
comprendre que lorsqu'ils font des remarques par rapport avec, exemple, les
certificats, les documents qu'on parlait avec... qui lient plutôt le
vendeur plutôt que le syndicat, c'est une remarque qui est tout à fait
pertinente. Mais ma question par rapport à
ça précisément c'est : ne croyez-vous pas utile de lier les deux? Parce
qu'il y a... des fois, le vendeur, il
ne les a pas les documents puis c'est le syndicat de copropriété qui les a, qui
pourrait faire du chichi de ne pas les mettre.
Ça fait
que moi, je suis en train de me dire : J'entends ce que vous dites, mais
la légiste en moi... un «peut» et un «doit», c'est très différent. Donc, je me dis : Mais pourquoi on ne dit pas
et/ou le syndicat et le vendeur, et/ou, pour obliger une des deux
parties à au moins fournir les documents requis?
• (15 h 30) •
M. Hamel (Pierre) : Écoutez, je pense qu'essentiellement, quand tu mets en vente
ton condo — appelons
un chat un chat, là, c'est un condo — avant de le vendre, tu veux avoir en main
tous les documents pour le vendre. On s'entend? S'il y a une problématique à ce niveau-là, le vendeur est déjà dans une
situation où il doit... parce qu'il y a une disposition qui dit que le vendeur doit mettre les états
financiers, etc., il y a déjà de l'information qu'il doit faire. Si le vendeur,
il a un problème, là, il a un recours maintenant à la Régie du bâtiment, ce
qu'il n'avait pas avant, parce que maintenant le syndicat est considéré
un propriétaire au sens de la Loi sur le bâtiment et pour les obligations qui
lui incombent en vertu de la modification.
Donc, le propriétaire va avoir un recours puis va pouvoir aller les chercher,
ces documents-là, éventuellement.
L'acquéreur...
Moi, si j'achète un condo puis j'ai de la misère à avoir des documents d'un
syndicat, je ne vais juste pas acheter ce condo-là. Écoutez, quand tu
achètes un condo, tu maries le syndicat de copropriété, c'est important. Ça fait que, si tu as une problématique dret là, tu
perds ta vente. Ça fait que moi, c'est dans ce sens-là qu'on le voit comme tel.
Vous pouvez le mettre, mais quelqu'un qui ne
veut pas donner des... qu'on lui impose une obligation... Vous pouvez le
faire, mais, selon nous, ça n'atteindra pas
l'objectif, parce que c'est de la mauvaise foi. Quand tu ne rends pas des
documents, c'est de la mauvaise foi, ça. Mais c'est vous, les légistes,
et c'est juste des recommandations, on s'entend bien.
Mme Thériault : C'est parce
que nous, on essaie de prévoir tous les cas de figure, puis c'est ça qui est un
peu fantastique dans le travail qu'on a à
faire comme législateurs. C'est de prévoir les cas de figure puis, des fois, ce
qu'on ne prévoit pas, ça arrive. Donc, on aime mieux mettre la ceinture puis
les bretelles. Ça fait que c'est pour ça que la question est posée avec... Dans le projet de loi, c'est rédigé
pour l'association de copropriété, puis vous nous dites : Bien, c'est le
vendeur. Bien, pourquoi ne pas lier les deux?
M.
Hamel (Pierre) : Mais, si
vous permettez, quand vous dites ça, là, des bretelles puis une ceinture, moi,
je vous dirais ceci... Je vous dirais que le syndicat, là, actuellement, là,
vous lui donnez des obligations très importantes et vous changez la
donne complètement au niveau du rôle qu'un syndicat doit jouer, et partant,
c'est déjà suffisant, je pense, d'y aller.
Si vous rajoutez des obligations inutiles, bien là ça devient irritant. Puis
moi, si j'ai trop d'obligations puis je m'achète un condo, là, je ne
serai pas administrateur du syndicat, je vous le promets.
Alors, c'est
un peu ça, là. Il y a un équilibre qui doit être fait entre l'obligation...
puis j'ai l'obligation de le donner, déjà, à mon vendeur, mais c'est un peu
l'objectif, de mettre un peu moins de pression, mais conserver l'obligation.
Mme Thériault : On a parlé du
code de construction unique avec la ministre. Je vais continuer le raisonnement
un petit peu, parce que présentement, il y a
certaines municipalités qui n'appliquent pas de code de construction. C'est un
peu aberrant, là. Bien, il y a un code, ce
n'est pas pour rien, mais il y a des municipalités qui ne l'appliquent pas. Il
y en a qui appliquent le 1985. Il y a une version 1985, 1995, 2005, 2010, puis
on a compris qu'on a... le code de 2015 devrait être prêt en 2020. C'est un peu... Bien, je comprends
qu'on a un code qui va s'appliquer comme déjà cinq ans passés, là, O.K.,
mais je me dis : 1985, 1995 puis 2005, vous ne pensez pas que c'est
obsolète?
Vous, là, qui
construisez...puis j'imagine, vous connaissez les différentes versions du code,
vous savez les types de matériaux qui sont utilisés dans le code le plus récent
comparativement au plus vieux qui est encore en vigueur. Puis je ne veux
pas vous mettre dans une mauvaise situation, mais honnêtement, moi, il me
semble... Moi, des fois, je suis peu drastique,
là, c'est vrai, mais moi, il me semble qu'on oblige, et on a un code, on se
donne les codes. On peut-u le faire? Puis
après ça, bien, tu as différentes versions. Peux-tu rendre illégal d'utiliser
les vieilles versions? Parce qu'on ne protège pas le monde. Ce n'est pas
le gage de qualité, ce n'est pas le gage de construction.
Ça fait que
vous, qui êtes les professionnels, vous en pensez quoi qu'on... parce qu'on
pourrait aller jusqu'à aller dans la
loi, O.K. On pourrait, là, on fait de la loi, là. On peut-u dire que 1985,
1995, 2005, on les rend obsolètes puis que les
constructeurs et les municipalités devraient appliquer obligatoirement un des
deux derniers codes de construction qui sont en vigueur?
M. Hamel (Pierre) : Écoutez, je vais laisser aux légistes, là, de
répondre ce qu'ils peuvent faire ou pas faire. Ce qui est clair... Un des éléments qui nous ont été
rapportés aussi, c'est le délai entre la mise en... l'adoption, par le Conseil
national de recherches, de la plus récente version du Code de construction et
la mise en application de cette version-là même
au Québec, dans le Code de construction du Québec. Alors, on a déjà du
rattrapage à faire pour l'application du code comme tel, et c'est bien sûr que les entrepreneurs souhaitent être à la
page, compléter ça et que ça devienne des éléments fondamentaux de la
formation continue des entrepreneurs.
M. Roy (Francis) : Oui, puis j'ajouterais, l'entrepreneur, pour lui, c'est quoi, la
version du code? Pour lui, ce qu'il désire,
c'est que ça soit clair. Quel code j'utilise? C'est celui-là, c'est celui-là
partout? C'est ce qu'il désire, c'est ce que recherche l'entrepreneur.
L'entrepreneur ne cherche pas à utiliser différents codes selon la température.
Il veut que le code qu'il va
utiliser, ce soit clair, lequel j'utilise. Et si, comme on disait, on est
favorable à ce que ce soit le même partout et on ajoute des
inspections...
Mme Thériault :
Je pense qu'on va suspendre les travaux parce que les cloches sonnent. Ce n'est
pas un exercice de feu, il y a un vote, donc on doit se rendre en
Chambre, nous. Donc, madame, c'est ce qu'on fait dans ce temps-là.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Exact, exact. Ça fait qu'on...
Mme Thériault :
On suspend, on va revenir après.
La Présidente (Mme
Dansereau) : On suspend, c'est ça. On redonnera le même temps. Je vous
remercie.
(Suspension de la séance à
15 h 36)
(Reprise à 15 h 56)
La
Présidente (Mme Dansereau) :
À l'ordre! Nous allons reprendre les travaux où est-ce qu'on
en était. Donc, il restait 4 min 48 s. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault :
Merci, Mme la Présidente. Donc, nous discutions du code unique au niveau du
Code du bâtiment, et j'ai une question.
Je me demande si c'est un mythe ou une réalité. Si on s'en va avec des versions
récentes, est-ce que c'est vrai que ça va coûter beaucoup plus cher à
construire ou si c'est un mythe?
M.
Hamel (Pierre) : Je vais laisser mon président répondre.
M. Roy (Francis) : Écoutez, la mise aux normes ou l'actualisation du code,
je pense que c'est un besoin. Est-ce que ça va coûter plus cher ou non? Je n'ai
pas d'études, là, qui me disent s'il
y a 1 %, ou 2 %, ou peu importe le pourcentage qu'il pourrait y avoir de plus ou de moins, là. Je
n'ai pas cette information-là. De façon honnête, là, je ne peux pas vous
dire, mais ce que je suis convaincu, c'est
qu'il faut actualiser. Donc, c'est essentiel, un jour, d'actualiser notre Code
de construction, c'est bien évident.
Mme Thériault :
D'accord. Dans votre mémoire... On va changer de sujet, je vais vous amener à
la dernière page, la page 12... à
l'avant-dernière page, vous avez écrit : «La mise en place de nouvelles
obligations qui devront être respectées
par les syndicats de copropriété va engendrer du travail supplémentaire pour les administrateurs, qui agissent souvent à titre de
bénévoles et n'ont aucune formation particulière, et, par le fait même,
favoriser l'embauche de gestionnaires de
copropriétés. Toutefois, l'embauche de professionnels pour l'administration des
affaires du syndicat ne libère pas ce dernier de ses obligations...»
Et
je voulais vous amener sur la question de la formation, parce que, dans
l'ancien projet de loi, le n° 401, il y avait de la formation pour, justement,
les syndicats de copropriété, alors que le ministre l'a retirée. On a vu
d'autres groupes aussi qui ont dit qu'au niveau de la formation, étant
donné que ça amène des grosses sommes d'argent puis c'est des grosses
responsabilités, les gens ne savent pas toujours dans quoi ils s'embarquent
quand on devient administrateur de sa copropriété.
Donc, vous nous parlez du fait que la formation, elle est absente au niveau des
gestionnaires de condos. Qu'en pensez-vous?
M. Hamel (Pierre) : Bien, écoutez, je ne sais pas s'ils sont formés
ou pas, là. Je ne suis pas... J'ai déjà eu un condo, j'ai déjà été
gestionnaire administrateur, mais ce n'était pas un gros condo, là. Il n'y
avait pas 100 portes, etc.
C'est sûr que
la formation, c'est la voie de l'avenir. Quelle en est la nature puis les
obligations? Est-ce qu'on doit le donner
à tout le monde? Je ne le sais pas. Ce qui est certain, c'est qu'il devra
sûrement y avoir des séances d'information pour la mise en place des nouvelles
dispositions qui vont aller de l'avant. Je pense que c'est important et je
pense que c'est important que ça soit
suivi, puis que ça débute de la bonne manière, puis que ça se rende à bon port,
de la bonne manière comme telle.
Alors, à tout le moins, de
l'accompagnement puis de l'information, ça serait requis, et des bonnes
campagnes d'information. J'ai bien aimé les
commentaires de la Chambre des notaires à ce niveau-là. Ils avaient une
approche bien intéressante à ce niveau-là.
• (16 heures) •
Mme
Thériault : O.K. Vous
avez fait des recommandations concernant la certification des inspecteurs comme
tels, où vous dites, vous appuyez le
gouvernement dans la démarche, c'est correct, donc de mettre sur pied un
registre, de confier à la régie l'administration, le pouvoir de
déterminer. Par contre, vous demandez également que... pour éviter certaines situations, vous recommandez... «la formation
devrait être encadrée par des règlements». Qu'est-ce
qu'il devrait y avoir au niveau de la
formation puisque vous avez des inspecteurs? Qu'est-ce qui devrait être
incontournable au niveau de la formation?
M. Hamel (Pierre) : Je pense que ce qui est mentionné ou, en tout cas, l'élément qu'on
disait qui était très important, c'est l'encadrement de l'inspection comme
telle, le type d'inspection. Alors, la réglementation devrait préciser les
éléments qui doivent se retrouver dans certains types d'inspection, la façon
dont les rapports devraient être faits, la...
On parle
d'uniformiser les codes, on parle d'uniformiser les procédures aussi. Tout le
monde est impliqué, là. Les notaires
sont impliqués, les courtiers sont impliqués, les syndicats sont impliqués, les
vendeurs sont impliqués, les promettants acquéreurs sont impliqués. En
d'autres termes, tout ça, là, les inspections vont faire partie intégrante des
documents qui vont être transmis. En
d'autres termes, que ça se lise bien, que ça se comprenne bien, que les
informations qui sont là soient
pertinentes, complètes, ça, ça aiderait, je pense, l'ensemble des
administrateurs en rendant les choses un peu plus simples, correctement,
mais uniformes.
On a la chance... on est comme dans un nouveau
départ et avec de la réglementation nouvelle. C'est le temps d'innover. Bien, pas que la réglementation est
nécessairement pêle-mêle autrement, mais c'est peut-être le temps de regarder
comment on peut faire les choses pour justement uniformiser les façons de
faire.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci, monsieur. Je cède maintenant
la parole au porte-parole du deuxième groupe d'opposition. M. le député
de Laurier-Dorion, vous avez 3 min 18 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Merci d'être ici. Écoutez, il y a plusieurs questions techniques
qui surgissent de votre mémoire, mais moi,
j'aurais envie de vous poser une question générale. Évidemment, on parle
beaucoup de comment faire en sorte
que les syndicats de propriétaires aient suffisamment de fonds pour faire des
rénovations qui s'imposent dans un édifice à condominiums, etc. Donc,
c'est beaucoup en aval, là, mais en amont... et on a entendu aussi des opinions aujourd'hui, là, de comment une
grande partie, une partie substantielle des problèmes pourraient être
évités si des défauts de fabrication, lors de la construction, sont évités.
Donc, la
question que je vous pose est très simple, c'est : Comment, selon vous, on
pourrait améliorer la qualité de la construction
au Québec, là, pour éviter des problèmes qui vont surgir au cours des années,
des problèmes qui pourraient être évités éventuellement, là?
M. Roy (Francis) :
Bien, écoutez, on parle d'inspection. Tout à l'heure, on avait abordé le sujet
un peu sur qu'est-ce qui se fait ailleurs
qu'au Québec en matière de procédures au niveau de la construction. Pour avoir
fait des travaux dans plusieurs
autres endroits, dans d'autres provinces puis dans d'autres pays, souvent, les
permis ou ce qu'on a besoin d'acquérir
pour être en mesure de construire est beaucoup moins complexe que c'est au
Québec. Il y a moins de réglementation.
Par contre,
on est généralement dans une procédure où il y a des inspections à différentes
étapes des travaux. C'est ce qu'on parle ici maintenant. C'est ce qu'il y a peu
dans notre industrie. Et, s'il y a des inspections qui sont faites sur
la qualité des travaux, de façon périodique,
dans l'avancement d'un projet, évidemment qu'on va contrôler la qualité et
qu'on va ainsi améliorer la qualité des travaux.
M. Fontecilla :
Dans votre mémoire, vous avez une recommandation, là, sur les acomptes pour
financer une partie du projet. Vous
dites que vous n'êtes pas persuadés que les analyses d'impact réglementaire illustrent
véritablement l'impact financier qu'aura cette mesure. J'ai de la misère
à bien comprendre quels sont ces impacts-là.
M. Hamel (Pierre) :
C'est très simple, c'est que l'analyse... l'impact réglementaire qui a été fait
a été fait sur la base de chiffres qui ont
été donnés, d'ailleurs, par PGA, sauf qu'ils ne tiennent pas compte de l'impact
financier sur les très grands immeubles, sur les immeubles, genre, 200,
300 logements, qui sont des condos qui existent maintenant et qui
se développent. Alors, il y a une petite
partie des projets qui n'est pas
couverte par l'étude d'impact économique comme telle, mais ça représente une
portion minimale...
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
vous remercie, monsieur. Le temps est écoulé.
M. Hamel (Pierre) :
Oh! excusez-moi.
La
Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, je vous remercie pour votre
contribution aux travaux de la commission.
Je suspends les travaux quelques instants afin
de permettre au prochain groupe de prendre place. Merci.
(Suspension de la séance à 16 h 6)
(Reprise
à 16 h 9)
La Présidente (Mme
Dansereau) : Nous reprenons les travaux. Je souhaite la bienvenue à l'Organisme
d'autoréglementation de courtage immobilier du Québec.
• (16 h 10) •
Je
vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé, puis nous
procéderons à la période d'échange avec les membres de la commission. Je
vous invite donc à vous présenter puis à commencer votre exposé, madame,
monsieur.
Organisme d'autoréglementation du courtage
immobilier du Québec (OACIQ)
Mme Lindsay (Nadine) : Merci, Mme la Présidente. Mme la ministre
Laforest, Mme Thériault, membres de la commission, bonjour. Je me présente, je suis Nadine Lindsay, présidente
et chef de la direction de l'OACIQ et vice-présidente du regroupement des
régulateurs canadiens dans le domaine du courtage immobilier et également au
niveau de la gestion de copropriété dans certaines provinces
canadiennes.
Je suis accompagnée
aujourd'hui de Me Claudie Temblay, vice-présidente exécutive Affaires
corporatives à l'OACIQ, ainsi que Patrick
Hiriart, qui est ombudsman et formateur à l'OACIQ. Il est également... il siège
sur le conseil d'administration du RGCQ.
Alors, nous sommes
très heureux de constater que le projet de loi n° 16
démontre de la part du gouvernement qu'il y
a un réel appétit pour baliser la copropriété et encadrer l'inspection en
bâtiment. L'OACIQ est le régulateur, institué par le ministre des Finances, qui doit veiller à l'application des
dispositions sur la Loi sur le courtage immobilier. Il a pour unique mission la protection du public dans les
domaines du courtage immobilier résidentiel et commercial ainsi que du
courtage hypothécaire. Cela représente près de 16 000 titulaires de permis
assujettis à l'encadrement de l'OACIQ.
Nous exerçons
également la fonction d'assureur responsabilité des courtiers et des agences.
Pour réaliser notre mission, nous comptons
sur 170 employés. Il ne faut pas confondre l'organisme avec les
associations qui ont pour mandat de défendre les intérêts socioéconomiques de
leurs membres. Il importe de préciser que l'OACIQ détient, en vertu de la
loi, l'autorité pour encadrer, par
l'établissement de standards de formation, d'inspection, de conformité, de
déontologie, le courtage immobilier.
Notre
mémoire vous a été soumis au préalable, lequel porte uniquement sur les mesures
en matière de copropriété ainsi que sur l'encadrement de l'inspection en
bâtiment. Sans reprendre l'ensemble de nos recommandations qui sont énumérées à
l'annexe I de notre mémoire, nous mettrons en lumière les éléments probants de
ce mémoire.
Le
projet de loi n° 16 interpelle l'OACIQ dans sa mission de
protection du public, qui est au coeur de ses activités. Nous sommes sensibles au fait que la vie en copropriété
doit demeurer accessible et que les règles qui l'encadrent doivent demeurer simples et efficaces. Ce projet de loi
concrétise la disponibilité et la mise à jour des informations et documents
essentiels à la prise de décision éclairée par l'acheteur.
L'OACIQ propose dans
son mémoire quelques améliorations dont notamment l'ajout aux documents de
copropriété du certificat de localisation global de l'immeuble, utile à la
prévention de litiges, notamment en cas de non-conformité
des règlements municipaux, l'élargissement du droit de consultation du registre
et des divers documents de
copropriété afin de permettre une consultation aux acheteurs ou leur
représentant et, finalement, la mise en place d'un encadrement des
gestionnaires de copropriété pour assurer une uniformité des pratiques.
En
effet, pour que les balises proposées au projet de loi n° 16
puissent avoir les effets escomptés, il est important que l'État s'assure qu'une autorité adéquate verra
au respect de ces balises et au traitement des plaintes du public. Sans cela,
les conflits vont devoir continuer d'être tranchés devant les tribunaux avec
les coûts et les délais qu'on connaît.
L'encadrement des
gestionnaires de copropriété devrait bien sûr s'établir de façon graduelle afin
de garder un équilibre et ne pas surcharger
ceux-ci de règles de conformité inadéquates. Un encadrement raisonnable devra
ainsi s'échelonner dans le temps pour
assurer une transition harmonieuse comportant des obligations de base et en
continu en matière de formation, une
standardisation des pratiques, des mécanismes d'indemnisation et d'encadrement
ainsi qu'une obligation de responsabilité ou d'assurance responsabilité
professionnelle.
La
mise en place de ces mécanismes de protection contribuera à la confiance du public.
Rappelons que des précédents existent
ailleurs au Canada, en Colombie-Britannique, en Alberta, au Manitoba, où les
gestionnaires de copropriété sont encadrés par le régulateur en courtage
immobilier. L'Ontario encadre, pour sa part, de façon distincte ses
professionnels. La Belgique est
également une référence en la matière, où l'IPI, l'Institut professionnel des
agents immobiliers, encadre les syndics professionnels, qui sont
apparentés aux gestionnaires québécois, ainsi que les agents ou courtiers
immobiliers.
L'OACIQ
accepterait avec honneur et humilité cette responsabilité. À titre de
régulateur en courtage immobilier, l'OACIQ
détient l'expérience, l'expertise, la structure organisationnelle, la
connaissance du domaine immobilier et de la copropriété ainsi que les
mécanismes de protection déjà en place, tel qu'un mécanisme de médiation et de
conciliation permettant cet encadrement.
Le
rôle du gestionnaire de copropriété ne se limite pas à l'exécution des tâches
de nature administrative et financière, mais comporte aussi des tâches
de nature technique et immobilière nécessitant une compréhension de ces notions
pour lesquelles l'OACIQ apporterait une valeur ajoutée.
De
plus, le RGCQ, en raison de son expertise et sa proximité face aux enjeux de
copropriété, pourrait certainement jouer un rôle prépondérant auprès d'un
comité aviseur de l'autorité d'encadrement. L'approche est déjà bien entamée
de notre côté, tant avec les régulateurs canadiens par le rôle assumé auprès
d'eux qu'avec les pays de... la Belgique où la collaboration et l'échange des
meilleures pratiques sont bien enclenchés.
Abordons maintenant un
autre sujet tout aussi important, soit l'inspection en bâtiment. Nous sommes
très heureux de constater que le projet de loi n° 16 va plus loin en
prévoyant un encadrement des inspecteurs en bâtiment, et l'OACIQ appuie sans
réserve la volonté du gouvernement à cet égard. De façon proactive, l'OACIQ a
mis en place un mécanisme d'accréditation
des associations à adhésion volontaire en inspection en bâtiment et a établi
des critères, par voie réglementaire,
dans le cadre de transactions immobilières issues du courtage immobilier. Une
définition plus précise des types
d'inspection, l'harmonisation des pratiques d'inspection, notamment au niveau
des conventions de service conclues avec le public et des rapports
d'inspection remis au consommateur, standardisés, sont des éléments qui
nécessitent une intervention rapide du législateur.
Notre mémoire
fait état de situations concrètes qui militent donc en faveur d'une plus grande
protection du public dans le domaine.
L'OACIQ serait enclin à procéder à la certification des inspecteurs en
bâtiment, en continuité avec l'approche actuelle de l'OACIQ d'accréditation des
associations d'inspecteurs en bâtiment. En matière de formation, l'OACIQ
administre plus de 520 formations, dont une cinquantaine concernent
l'inspection en bâtiment et la copropriété, dont deux couvrant la mérule pleureuse. Nous avons les outils et l'expertise
pour dispenser ces formations, que ce soit en ligne, accessibles 24 heures sur 24, sept jours
par semaine, en webinaires et en salle, donc en présence de formateurs
chevronnés couvrant l'ensemble du Québec.
L'OACIQ offre toute son expertise et sa
collaboration pour la suite des choses, dont bien sûr dans le cadre de l'important travail à accomplir en matière
réglementaire, tant au niveau de la copropriété qu'en inspection en bâtiment.
Merci de votre écoute.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci à vous pour votre exposé. Nous allons maintenant débuter la période
d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous. Vous disposez de
16 min 30 s.
Mme
Laforest : Oui. Alors, Mme Lindsay, Mme Tremblay et
M. Hiriart, bienvenue. Je suis très heureuse de vous accueillir,
parce que j'ai quand même certaines questions importantes, puis on a rencontré
plusieurs groupes, quand même, là, depuis
mardi cette semaine. Puis tantôt, on recevait l'Association de la construction
du Québec qui disait que la documentation
devrait être automatiquement... au lieu qu'on travaille avec le syndicat. Vous
les avez entendus sûrement. Alors, je voudrais vous entendre par rapport
à ce point-là.
Mme
Lindsay (Nadine) : Vous
savez, tantôt, on a eu l'élément de savoir... on doit régler tous les cas de
figure. Bien, on peut certainement dire que ce n'est même pas un cas de figure.
L'information n'est souvent pas disponible. C'est une réalité vraiment quotidienne, c'est-à-dire que
le vendeur qui veut vendre sa propriété, sa copropriété n'a souvent même
pas l'information disponible. Alors, c'est certain que, pour nous, l'obligation
que le syndicat, puis ça peut être de façon conjointe avec le vendeur, puisse
avoir et donner l'information au futur acquérant, pour nous, c'est essentiel.
Mme Laforest : Vous avez plusieurs
cas comme ça, vous dites? Il y en a...
Mme Lindsay (Nadine) :
Absolument. C'est un problème que les courtiers vivent de façon fréquente.
C'est la raison pour laquelle on a développé
notamment le DRCOP, qui est un formulaire qui est utilisé pour avoir l'ensemble
des formations nécessaires à effectuer une transaction de façon efficace
en copropriété. Et le plus gros problème, c'est que souvent, les gens ne veulent pas la remplir, les syndicats de
copropriété, parce qu'ils ont peur d'engager leur responsabilité ou bien que l'information n'est pas disponible ou
elle n'est pas mise à jour. Et ça, c'est un problème que nous avons de
façon constante et courante.
• (16 h 20) •
Mme Laforest : O.K. Je trouve ça
intéressant, O.K. Puis j'avais une autre question aussi à savoir... parce que justement la formation des gestionnaires de
copropriété, nous, on en a discuté beaucoup parce qu'on disait : Il y a
certaines copropriétés que ça va quand même bien. C'est sûr, c'est des
plus petites. Si on oblige ça, est-ce qu'on devrait mettre un nombre de copropriétés? Est-ce qu'on se dit
qu'on doit avoir des gens formés pour huit, 10, 12 unités? Comment on
fonctionne? Puis au niveau des gestionnaires, c'est certain que, là, quand on
parle des tours de condos, si je peux dire, c'est
une autre chose. Mais est-ce que vous trouvez que si on obligeait ça, du jour
au lendemain, dans le projet de loi, ce serait bien accueilli pour les
plus petits immeubles qui ont moins de condos?
Mme Tremblay (Claudie) :
Je vais répondre à cette question et elle est extrêmement pertinente. La formation,
c'est un élément qui est crucial. Au niveau du projet de loi, ça a été amplement
discuté effectivement. On a eu cette réflexion-là en profondeur et, pour répondre à votre question,
au niveau des gestionnaires... et là je fais la différence entre le
gestionnaire et l'administrateur d'un syndicat, là, de copropriété. Au
niveau des gestionnaires, surtout lorsqu'ils sont rémunérés, ils devraient être
évidemment soumis à des obligations de formation puisque le syndicat, lorsqu'il
confie à un gestionnaire professionnel des
obligations, il s'attend en retour, évidemment, à avoir de la compétence, et
nous croyons que, oui, les gestionnaires devraient être formés. Cependant,
du jour au lendemain, là, on met un bémol. On pense vraiment que l'approche
doit être graduelle et réaliste.
Ce que nous
avons imaginé pour réflexion, c'est d'y aller, par exemple, avec une mise à
niveau, une mise à niveau qui pourrait se faire auprès des
gestionnaires, une formation, par exemple, dans les trois mois. L'OACIQ serait
disposé à mettre sur place une formation
dans les trois mois de l'entrée en vigueur des dispositions. Ce serait une
formation qui pourrait être en ligne,
disponible 24 heures sur 24, à travers le Québec, au moins pour s'assurer
que les gestionnaires ont bien saisi,
un, leurs nouvelles obligations et s'assurer des bases au niveau de ces
obligations-là. Et, par la suite, on pourrait avancer avec des formations plus structurées, une
formation, ce qu'on appelle, de base, dans laquelle seraient couverts les
principaux éléments juridiques, financiers,
structures du bâtiment évidemment, les techniques de bâtiment immobilières,
également administratifs.
L'autre élément
aussi, c'est que les administrateurs... puis même si la question portait sur
les gestionnaires, les administrateurs au niveau des syndicats de copropriété
pourraient aussi avoir une obligation de formation, à l'instar de l'Ontario, par exemple, une formation de, je vais
dire, deux heures ou trois heures, encore une fois en ligne, pour s'assurer
qu'ils comprennent bien les obligations, on
en parlait tout à l'heure, les obligations liées à leurs devoirs
d'administrateurs de syndicat de copropriété.
Mme Laforest :
Mais peu importe le nombre de copropriétés?
Mme
Tremblay (Claudie) : Peu importe.
Mme
Laforest : Parce que, c'est ça, on avait discuté avec
M. Joli-Coeur, d'ailleurs, de ça, puis on se disait, d'après
vous... parce que si on a un immeuble de six, huit condos... qu'est-ce que vous
en pensez?
Mme Tremblay (Claudie) : Sincèrement, le problème de l'administrateur ou
du gestionnaire qui ne comprend pas son rôle n'aura pas de différence
sur les impacts, que ce soit un trois unités, ou un huit, ou un dix unités, il
reste que l'information n'est pas disponible, les carnets d'entretien ne sont
pas adéquats, il n'y aurait pas d'étude de fonds de prévoyance si on prend les nouvelles. Alors, on pense que l'ensemble des
obligations doivent être bien comprises, et ça, peu importe le nombre
d'unités.
Maintenant,
il peut y avoir des modulations en fonction des obligations, bien certain, à
savoir si c'est un syndicat qui comporte un nombre important de copropriétés versus
un syndicat plus petit ou un gestionnaire qui a à gérer quelque chose qui est plus petit versus quelque chose qui
a plus d'ampleur, alors ça peut se moduler en fonction des obligations au
niveau de la formation.
Mme
Laforest : O.K., c'est intéressant. Au niveau de l'encadrement des
inspecteurs en bâtiment, au niveau de la déontologie... parce que vous dites
justement que les inspecteurs en bâtiment seront soumis à plusieurs exigences,
bien entendu. Vous référez, dans
votre mémoire, à la question des règles de déontologie. Quel genre de règles en
déontologie la régie devrait avoir
pour prévoir, justement, d'éventuels règlements au niveau de la déontologie?
Parce que c'est... en tout cas, moi,
je trouvais que c'était plus ou moins précis. Je voudrais vous entendre à ce
niveau-là, au niveau du règlement de la déontologie.
Mme Lindsay (Nadine) : En fait, peut-être je peux répondre de façon un
peu plus globale. On parle d'un encadrement qui est prévu au niveau du projet de loi, l'encadrement sur lequel on
fait référence au niveau de la déontologie. Mais c'est tout un système d'encadrement qui doit prendre
place, puis je pense qu'on peut l'appliquer autant au niveau des inspecteurs en
bâtiment qu'au niveau des gestionnaires de copropriété, à un moment donné,
quand notre environnement sera un peu plus mature.
Mais
d'avoir des règles de compétence définies, une formation de base et en continu,
des règles déontologiques, bien, ça
pourrait être par l'entremise d'un code d'éthique tout simplement, de travailler
justement en toute intégrité, en toute transparence, d'être en mesure de
divulguer les choses qui sont vues, d'inscrire, dans un rapport d'inspection,
les choses qui sont dites verbalement, parce que des fois c'est aussi simple
que ça, ça ne se reconduit pas, et d'avoir des mécanismes de protection
également.
Donc, je pense que
c'est un ensemble qui doit être pris de façon globale, mais on parle de règles
déontologiques qui pourraient être applicables à tout professionnel, qu'il a à
agir avec, justement, prudence et diligence.
Mme
Laforest : O.K., c'est bon. Merci. Il y a des questions aussi du fonds
de prévoyance, mais je vais laisser mes collègues aussi parce qu'ils ont
des questions pertinentes à poser. Merci.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Oui. Je cède la parole au député du Lac-Saint-Jean.
M.
Girard (Lac-Saint-Jean) : Merci, Mme la Présidente. Bonjour. Vous avez
des recommandations à votre mémoire, j'ai lu ça à la page 24. Il y
a le point 3.8, au niveau de l'article 1070 et de
l'article 1068.2, entre autres, vous demandez
que l'accès au registre prévu à l'article 1070 soit étendu aux promettants
acheteurs et aux courtiers. Mais moi, c'est...
mais en quoi que le nouvel article 1068.2 proposé par le projet de loi
n'est-il pas suffisant, entre autres, au niveau de l'article 29?
M. Hiriart
(Patrick) : C'est surtout d'avoir la disponibilité de tous les
documents, que ce soit le vendeur qui est le
premier concerné, mais aussi l'acheteur ou le promettant acheteur. Il faut que
ce promettant acheteur ait accès à toute la documentation qui va lui permettre
de pouvoir justement prendre une décision réfléchie, avisée et transparente. Et
ça, c'est important puis c'est ça qui manque. Mieux vaut régler les
problèmes à ce niveau-là tout de suite plutôt que de se retrouver plus tard
avec un litige éventuel. C'est ça l'importance.
M. Girard
(Lac-Saint-Jean) : Oui. Entre autres, vous dites spécifier à l'article 1070
puis reformuler l'article 1068.2 dans vos recommandations. Donc, en tout
cas, moi, c'est tout, ça répond à ma question.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres...
Mme Guillemette : J'aurais peut-être
une question, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) : La
députée de Roberval.
Mme
Guillemette : Merci, Mme la Présidente. Vous parliez tout à l'heure du
code de déontologie en ce qui est en lien avec les inspecteurs.
J'aimerais savoir, est-ce qu'il y a des conflits d'intérêts potentiels au
niveau des inspecteurs en bâtiment. Il y en a probablement qui sont des anciens
constructeurs, donc ils peuvent avoir à inspecter des résidences qu'ils ont eux-mêmes construites. Donc, j'aimerais
savoir qu'est-ce qui en est à ce niveau-là puis du lien étroit avec les
courtiers immobiliers.
Mme
Lindsay (Nadine) : Oui,
c'est une bonne question. Effectivement, on s'est posé la question également
parce que ce double encadrement, hein, se fait dans différentes provinces
canadiennes, l'inspection en bâtiment et l'intervention, des fois, au niveau du courtage immobilier. C'est
certain qu'on ne pourrait pas avoir un individu qui ferait les deux activités,
hein, le courtage immobilier et l'inspection en bâtiment. Ça a été parlé
précédemment ici, à la commission, puis on est totalement favorable à ça, là. C'est important qu'il y ait une distance.
Je pense que dans la réglementation, c'est une première chose qui devra
être faite, peut-être indiquer, là, cette interdiction de double emploi.
Bien sûr
qu'il peut y avoir d'autres situations. Je pense qu'il doit y avoir une analyse.
C'est difficile de traiter, dans le cadre d'une loi ou d'un règlement, des cas
très spécifiques, comme vous venez de mentionner, du fait qu'il a construit la
maison, etc., si ce n'est que de savoir que ceci a pris place. Ça peut être
difficile, mais il y a quand même des moyens à prévoir les conflits d'intérêts en ayant justement une notion générale
de conflit d'intérêts et une obligation de divulgation d'un tel conflit d'intérêts. Et ça, ça peut régler
beaucoup de problématiques. Cependant, ça prend un régulateur, ça prend un
encadrement qui va être en mesure d'adresser les situations de non-conformité
en regard des situations qui auraient pu être dénoncées de cette façon.
Mme Guillemette : Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) : Ça
va? Mme la ministre.
Mme
Laforest : Oui. Je vais poser ma question parce que j'ai trouvé ça un
petit peu étonnant. J'ai été surprise de voir que vous, au niveau de la
fréquence de l'étude du fonds de prévoyance... nous, on disait que c'était...
on avait calculé qu'après certaines informations et certaines situations
vécues, que cinq ans c'était le meilleur délai pour le fonds de prévoyance. Vous, vous avez dit que c'était trop
rigide, cinq ans. Puis moi, je crois vraiment puis je suis vraiment confiante
dans le sens qu'à chaque cinq ans, c'est
vrai que nos immeubles, nos maisons, on a quand même une certaine évaluation à
faire. Alors, pourquoi vous dites que cinq ans, c'est trop rigide?
M. Hiriart (Patrick) : C'est-à-dire
que ce qu'il faudrait privilégier, c'est la possibilité d'avoir une certaine flexibilité. Pour certains immeubles, c'est vrai
que cinq ans, ce serait très, très bien, et que pour d'autres qui sont plus
petits, que peut-être
un six ans ou sept ans, selon l'étude qui aura été faite... et qui pourrait effectivement avoir cette latitude de pouvoir moduler et faire du cas par cas dans
certaines circonstances. Mais c'est clair qu'il y en a beaucoup
que le cinq ans est très, très adapté mais qu'il le serait peut-être
moins dans d'autres cas.
• (16 h 30) •
Mme
Laforest : O.K.
Mais quand vous dites y aller cas par cas, comment on pourrait faire ça? Tu
sais, ce serait vraiment difficile. Les gens qui veulent s'acheter une
autre copropriété, ici, c'est trois ans, là, c'est cinq ans. Moi, je pense que
c'est mieux qu'on donne, justement, un délai. On parle de code unique et de, tu sais,
une formation uniforme pour les inspecteurs. Si on se dit... Les fonds de prévoyance, parfois, ça peut
être cinq ans, sept ans, 10 ans. Vous ne trouvez pas que ça peut
être, en fait, non assez, comment je pourrais dire, applicable?
M. Hiriart (Patrick) : Bien, vous savez,
la recette unique pour couvrir tout le registre, des fois, de tout ce qu'il peut y avoir sur le terrain n'est pas toujours, dans la pratique, applicable. Alors
donc, oui, de façon générale, la règle du cinq ans est excellente, mais il faut
toujours penser justement à ceux qui pourraient présenter des situations qui
feraient en sorte que peut-être le trois ans, ou peut-être le six ans,
ou le sept ans serait plus adapté dans ce cas-là en particulier.
Mme
Laforest : O.K. Je vais recommencer ma question. Comment vous le
feriez? Comment vous pourriez l'appliquer?
Mme
Tremblay (Claudie) :
...peut-être compléter. Ce qu'on avait en tête, en fait, c'est, dans un premier
temps, de ne pas l'enchâsser dans la
loi, d'y aller par règlement. Alors, c'est plus facile quand on veut, après ça,
venir moduler en fonction de l'expérience sur le terrain.
Dans un
deuxième temps, ce qui serait peut-être intéressant, ce serait que les
professionnels formés pour faire des études de fonds de prévoyance puissent
donner une opinion au syndicat de copropriété ou au gestionnaire pour
dire : Bien, pour ce type
d'immeuble là, compte tenu de sa situation, compte tenu de l'âge, compte tenu
d'où est-ce qu'il est situé, bien, effectivement,
ce serait bien que ce soit cinq ans ou sept ans. Il faudrait peut-être baliser,
là, ne pas aller jusqu'à du 15 ans, mais que ce soit fait par un
professionnel qui soit formé pour faire des études de fonds de prévoyance, et
non pas enchâssé dans une loi où, là, on peut arriver
avec un fardeau peut-être exagéré pour certaines copropriétés et que ce ne
serait pas nécessaire.
Mme Laforest : O.K. Est-ce que j'ai
le temps d'une dernière question?
La Présidente (Mme Dansereau) : Vous
avez 2 min 20 s.
Mme
Laforest : O.K. Une dernière question, parce que, là, on parle
justement que ça pourrait être variable, le fonds de prévoyance. Par contre,
quand on parle d'obligation d'inspection pour les bâtiments de 20 et 25 ans,
là, vous statuez que 20 et
25 ans... ce serait normal d'obliger une inspection de bâtiment pour les
maisons qui ont 20 et 25 ans. Ça fait que là, comment vous... parce qu'il y a des maisons, en
fait, qui ont 15 ans, puis elles sont tout à fait à inspecter, là, des
maisons de 10 ans, des maisons
qui ont été mal construites. Alors, où vous vous en êtes informés pour dire que
20, 25 ans, on doit inspecter obligatoirement?
Mme Lindsay (Nadine) :
En fait, c'est une bonne question. Le meilleur des mondes, ce serait qu'il y
ait une inspection en bâtiment dans toutes les situations. Toutefois...
Mme Laforest : ...d'inspecteurs un
petit peu.
Mme
Lindsay (Nadine) : En fait,
on manque d'inspecteurs qualifiés, parce qu'on a peut-être 750 inspecteurs
en ce moment au Québec. Si on compare
avec les autres provinces, souvent, ils en ont 500, en Ontario,
Colombie-Britannique, mais c'est la qualification qui nous manque au
Québec.
Je pense
qu'il y a quatre éléments qu'on doit prendre en considération ici. Le meilleur
des mondes, ce serait qu'on ait des inspections partout et peut-être quelque
chose qu'on peut vouloir accéder un jour, bien, une fois qu'on aura atteint
cette maturité. On a mis 20 ans et plus
au niveau de l'inspection obligatoire parce qu'il est fort susceptible d'y
avoir des problèmes majeurs à ce niveau-là. Alors, ça, c'est la base, le
minimum.
Ce qui serait important et ce qu'il devrait y
avoir, c'est qu'il y ait toujours... que soit exposé à l'acheteur le droit de faire une inspection. Et c'est ça, nous,
la problématique que l'on voit, c'est qu'il y a plusieurs consommateurs qui ne
sont même pas au courant qu'ils doivent
faire une inspection. Et je pense que c'est là, l'obligation, où elle doit se
situer, c'est-à-dire qu'on doit dire
au consommateur qu'il a la possibilité de faire une inspection. Il devrait y
avoir une renonciation explicite du consommateur qui le choisirait, est-ce que
je veux le faire ou pas. Et c'est ce que nous avons notamment dans nos
formulaires, et c'est ce que les courtiers immobiliers font avec leur clientèle
en ce moment. Et ça, ça fait que le consommateur,
il est avisé, il a pris une décision et il sera en mesure d'en vivre les
conséquences par la suite. Alors, on pense que ce serait la meilleure
approche.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Merci, madame. Je cède maintenant la
parole aux porte-parole de l'opposition officielle. Mme la députée
d'Anjou—Louis-Riel,
vous disposez de 13 min 12 s.
Mme Thériault : Merci, Mme la
Présidente. Je vais revenir un peu sur l'avant-dernière question de la
ministre. Est-ce que vous pensez que, si un
code de construction... plus le code est vieux, peut-être qu'on a besoin de
faire faire des études de fonds de prévoyance plus rapidement ou, si on
utilise la dernière version, peut-être moins rapidement?
Mme
Lindsay (Nadine) : Oui, vous
voyez qu'on a effectivement beaucoup de problèmes avec ça parce qu'il y a
des inspecteurs en construction qui vont
utiliser différents mécanismes, vont utiliser le code actuel sur une maison de
100 ans, et vice versa, et ça apporte effectivement beaucoup de
problématiques. Peut-être, Claudie, veux-tu...
Mme
Tremblay (Claudie) : Oui. Ce
que j'aimerais ajouter, dans notre mémoire, entre autres, on proposait de voir
à ce que les types d'inspection
soient bien définis parce qu'il faut gérer les attentes de l'acheteur. Alors, les
attentes de l'acheteur, évidemment,
c'est de s'assurer que ce sur quoi l'inspection va porter, ce n'est pas une
inspection qui va, par exemple,
déceler les vices cachés. Les vices cachés, ils sont cachés de tout le monde,
incluant du propriétaire vendeur.
Alors, c'est
une inspection visuelle qui sert, justement, à soulever des problèmes et des travaux qui
devraient être faits pour assurer une négociation, que l'acheteur achète
en toute connaissance de cause, parce que l'acheteur, en vertu du Code
civil, a des devoirs, lui, de vérification diligente, notamment. Et évidemment
les inspecteurs, à partir du moment où
est-ce qu'ils savent ce qu'ils ont à faire et que c'est bien
circonscrit, on pense que ça devrait être plus pertinent dans ce
cadre-là.
Mme Thériault : Bien, je suis d'accord avec vous. C'est sûr que, quand tu es dans un
petit édifice de copropriété où tu as
huit propriétaires, tu n'as pas
d'ascenseur, tu n'as pas de garage, ce n'est pas la même chose que quand tu es
40, puis que tu as un garage, puis
que tu n'as pas d'ascenseur, puis quand tu es 200, puis que tu as des
ascenseurs puis des garages. Ça fait que c'est évidemment qu'au niveau de
l'inspection, il va falloir s'attendre à avoir un type d'inspection pour les plus petites copropriétés, un autre pour les
moyennes, un autre pour les plus grandes, tout dépendant... bien, j'imagine,
c'est le carnet d'entretien qui sera bâti
comme ça en fonction de s'il y a un ascenseur et s'il y a un garage avec des
portions à ajouter, ce qui va
permettre de mieux former les inspecteurs en bâtiment en fonction du type de
bâtisse qu'ils vont inspecter, puis en même temps d'avoir des prix qui
sont raisonnables aussi. Parce que, si tu n'as pas d'ascenseur à inspecter puis
tu n'as pas de garage
avec des dalles de béton, ce n'est pas la même chose non plus, puis on va
s'attendre à ne pas payer le même prix non plus.
Mme Tremblay
(Claudie) : ...sur le terrain, ce que l'on voit, c'est
différents comportements au niveau des inspecteurs,
hein? On voit effectivement des inspecteurs qui vont presque inspecter comme si
c'était une maison neuve, une inspection
de code pour une propriété qui a 35 ans, alors le rapport n'a pas
d'allure, finalement. Et on voit aussi de l'inspection qui est, finalement, une liste d'expertises qui
devraient être faites, et donc c'est un moyen pour certains inspecteurs de se
dégager de leurs responsabilités.
Alors, il faut arriver justement à cette
balance-là pour s'assurer que le consommateur sache à quoi s'attendre dans le
cadre de son contrat de service, qui lui aussi doit être encadré.
Mme Thériault : Parfait. J'adore votre idée de
formulaire de résiliation, parce qu'effectivement il y a du monde qui ne savent
pas dans quoi ils s'embarquent, il y a du monde qui ne savent pas qu'ils ont
une possibilité d'inspection. C'est
sûr que, quand tu fais affaire avec un courtier puis que tu es avec le bon
courtier, techniquement, je pense que le travail est bien fait, je vais
le dire comme ça, là, tu sais. Mais, effectivement, il y a du monde qui ne sont
pas au courant qu'ils pourraient faire inspecter puis qu'ils pourraient se
désengager d'une offre d'achat ou, à tout le moins, négocier le prix à baisse
ou une hypothèque en conséquence des réparations qui sont à faire.
Donc, moi, j'aime bien votre idée qu'on renonce
à un droit qui est là, parce qu'il n'est pas connu, ce droit-là, effectivement. Puis surtout, si on parle d'un
premier acheteur, une petite famille qui achète pour la première fois, tu ne
sais pas trop, tu as un coup de coeur, tu te
vois dans la maison déjà, puis c'est sûr que le coeur, il va l'emporter sur la
raison dans tous les cas, tous, tous les cas. Ça fait que j'aime bien
votre idée, j'espère que la ministre l'aime aussi.
Vous allez me
permettre... Là, je vais aller sur un commentaire général. Je vais vous
féliciter pour la qualité de votre
mémoire parce que, un, vous nous faites 20 recommandations qui sont fort
intéressantes, les unes autant que les autres. Ça paraît que vous étiez
sur le groupe de travail de copropriété qui a remis le rapport en 2017, qui a
travaillé très fort sur la réforme de la copropriété. Vous nous donnez même,
dans votre mémoire, vos formulaires. Honnêtement, merci, félicitations, parce
que, quand on définit, dans le règlement, le type de formulaire qu'on va avoir,
on a besoin de savoir qu'est-ce qui existe déjà pour ne pas recommencer la
roue. Je pense que ça permet de sauver un temps précieux.
Et là je vais aller à votre
recommandation sept, vous dites : «Promulguer au rang de document
universel le formulaire Demande de
renseignements au syndicat des copropriétaires et prévoir qu'il doit
obligatoirement être rempli par le syndicat et remis au promettant
acheteur lors de toute transaction portant sur une unité détenue en copropriété
divise, même en l'absence de courtier immobilier dans le cadre de la
transaction.» J'aimerais ça vous entendre sur cette recommandation-là particulièrement, puis quelle sorte de protection ça
donne, si on applique ça avec votre formulaire pour le M. et Mme
Tout-le-monde qui va acheter une copropriété.
• (16 h 40) •
M. Hiriart
(Patrick) : L'important de ce
formulaire-là, c'est que ça permet d'aller chercher toutes les informations
pertinentes de ce qu'on va acheter, de faire en sorte que, justement, la
meilleure surprise, c'est qu'on n'ait pas de surprise. Éventuellement,
on pense justement à tout ce qui est le fonds de prévoyance, tout ce que sont
les charges, tout ce qui peut avoir... s'il
y a des poursuites ou non, y a-t-il
des appels de fonds qui vont se faire dans un proche avenir, de façon à ce que justement
le promettant acheteur sait consciemment qu'est-ce qu'il achète parce qu'il a vraiment un tour d'horizon complet de la
santé financière de ces propriétés-là et, à certains égards, peut-être aussi de
voir s'il y a justement une problématique
éventuelle d'un point de vue structurel, d'un point de vue mécanique, parce que
justement ça aura été adressé également dans ce formulaire-là.
Mme Tremblay (Claudie) :
...parce qu'évidemment, au niveau de la conformité et de la disponibilité de
l'information, les syndicats de copropriété aussi, on pense, par exemple, à un
délai de 30 jours pour pouvoir transmettre l'information à jour. Cependant, des transactions, il y en a tous les
jours. Et, lorsqu'on fait, par exemple, le formulaire, là, qu'on appelle le DRCOP, la demande de
renseignements au syndicat, entre autres, s'il y a des éléments qui ont été
votés, qui ne sont pas nécessairement
consignés encore, alors ce sont des... par exemple, des cotisations qui ne sont
pas exigibles ou qui... Alors, ce
formulaire-là permet une mise à jour en temps réel de l'état de la situation
pour que l'acheteur puisse avoir cette information avant de s'engager.
Mme
Thériault : D'accord.
Dans vos recommandations ici, là, la recommandation numéro 15, désigner l'OACIQ
comme éventuel organisme
d'encadrement des gestionnaires de copropriété, qu'est-ce que le regroupement
des... le regroupement qui était sur le groupe de travail avec vous, dont Me
Joli-Coeur fait partie, qu'est-ce qu'ils pensent de ça, eux autres? Ils
sont-u d'accord?
Mme
Lindsay (Nadine) : Je ne
voudrais pas parler pour quelqu'un d'autre, ça, c'est certain. Je pense que vous
aurez l'occasion de lui poser la question.
Mme Thériault : Ils sont déjà
passés. C'est pour ça que je vous le demande.
Mme Lindsay (Nadine) :
Je pense que c'est une pratique qui a été déjà mise en application dans
d'autres provinces, qui fonctionne très
bien. On fait partie du regroupement des régulateurs canadiens qui font justement
cette double vocation en courtage
immobilier, en copropriété. On est capable de voir qu'est-ce qui va bien
ailleurs, qu'est-ce qui va moins bien, de bénéficier de
leur enseignement. On est également en discussion avec la Belgique, qui est vraiment
un modèle à ce niveau-là, et on est en train de développer une approche pour être les meilleurs
au Québec au
niveau de la gestion de
copropriété.
Alors, je pense que
ce qui est important, c'est que l'OACIQ a toute la structure en place. On n'a
pas besoin de réinventer. On a un service
d'assistance. On reçoit 55 000 appels par année. On a un service de
traitement de plaintes pour le
public. On a un service de demande de... un comité d'indemnisation en cas de
fraude. On a un département de formation. On a 17 personnes qui travaillent
à développer la formation. On a les outils technologiques pour faire tout ce...
En fait, tout cet encadrement est en
place. On est en train, là, justement, là, de former 18 médiateurs à l'OACIQ, qui
seront disponibles dans les deux prochaines semaines.
Alors,
c'est des mécanismes qui sont déjà présents. Donc, je pense qu'on peut bénéficier de
ce qui se fait déjà, de l'expertise, et on a l'expérience, oui, en encadrement mais également
en immobilier. Alors, je pense que c'est un avantage indéniable.
Mme Thériault :
Donc, j'entends que vous devez avoir assez de ressources pour prendre la balle
au bond.
Mme
Lindsay (Nadine) : Définitivement.
Mme Thériault : Et la discussion qu'on avait eue par rapport au rôle de la Régie du
logement, qui va devenir le tribunal du logement, concernant les règles de
copropriété... parce qu'il arrive qu'un copropriétaire ne soit pas en accord
avec son syndicat. Donc, vous vous proposez même pour pouvoir faire de la
médiation si l'envie du législateur nous disait qu'en cas de conflit entre un syndicat de copropriété et
un copropriétaire on pourrait référer directement à l'OACIQ qui a un service d'arbitrage et
de conciliation.
Mme Lindsay (Nadine) : Absolument. L'OACIQ serait tout à fait disposé, puis je
pense que c'est une méthode qu'on
voit apparaître de plus en plus puis qui est fort importante.
Elle évite d'aller devant les tribunaux et elle est très accessible au niveau
du coût, au niveau des délais aussi au niveau des consommateurs. Et, quand on fait cette médiation, on
accompagne le consommateur aussi à comprendre la situation et on va au-delà,
là, du règlement de la problématique. Donc, je pense qu'il y a un avantage indéniable, tant au niveau des
délais, des coûts que de l'accompagnement au niveau du public dans ce
domaine-là.
Mme Thériault :
Au niveau des inspecteurs, l'interdiction du double emploi pour éviter les
conflits d'intérêts... parce que, oui, c'est correct la formation, la mise à
niveau. Vous disiez : Il y en a, des inspecteurs, c'est qu'ils ne sont
juste pas égaux puis, en formation, ils n'ont pas tous les mêmes qualifications
non plus. Puis loin de moi l'idée de les envoyer sur les bancs d'école pendant quatre ans. Par contre, tu sais, il y a
quand même une certaine reconnaissance des acquis que les gens ont.
Ce
qu'on veut éviter, en tout cas, moi, dans un monde idéal, c'est que n'importe
qui puisse s'improviser inspecteur, puis
qu'il ne sait pas ce qu'il fait, puis qu'il va recommander à quelqu'un d'acheter une maison. C'est pour ça qu'on parle
d'encadrer les inspecteurs, mais, après ça, faut-il que ces inspecteurs-là
fassent le travail sur le terrain.
Je
comprends que s'il y a différents types de bâtiment. On pourrait très bien
se spécialiser dans le résidentiel, dans le condo, dans la tour, etc., donc avec des formations
sur mesure pour s'assurer que l'inspecteur est formé en conséquence. Quand tu inspectes une maison centenaire, ce n'est
pas la même chose qu'une nouvelle construction qui n'est plus sur
le plan de garantie, là. On comprend qu'il y a une grosse, grosse
différence.
Par contre, évidemment,
les conflits d'intérêts, c'est une chose. Et là vous dites : Préciser, par
règlement, si les inspecteurs en bâtiment pourront ou non exercer leur métier
par le biais d'une personne morale, donc ce qui veut dire qu'un inspecteur pourrait
se partir une entreprise d'inspection. J'aimerais ça vous entendre là-dessus
précisément.
Mme Lindsay (Nadine) : Bien, en fait, c'est actuellement le cas, hein?
L'OACIQ encadre autant les individus que les entreprises, que ce soit en
gestion de copropriété aussi. Il y a des gestionnaires et il y a des employés.
Donc, c'est important d'encadrer les
entreprises et les individus, même chose en inspection en bâtiment. La loi doit
prévoir l'encadrement, donc autant de l'individu que de l'entreprise, pour
pouvoir apporter le même encadrement à tous les deux.
Mme Tremblay (Claudie) : Oh! pardon. J'allais dire, en 2013, on avait fait
des travaux et on avait vraiment avancé sur un éventuel encadrement des inspecteurs en bâtiment. Entre autres,
il y avait des projets de règlement et il y avait un règlement sur
l'exercice en société des inspecteurs en bâtiment, alors nous avions...
Mme Thériault :
...le document dont vous parlez, si la ministre voudrait y avoir accès, pour
s'assurer qu'on est au bon endroit
avec le projet de loi. Vous n'avez pas objection à travailler sur un comité
quelconque avec la ministre pour pouvoir faire en sorte qu'on bénéficie
de votre expertise.
Mme Lindsay (Nadine) : En fait, ça nous ferait plaisir de travailler
avec la ministre et la Régie du bâtiment sur l'encadrement afin qu'il soit adéquat, et effectivement nous avions
planifié toutes les mesures déjà afin de pouvoir établir un encadrement
adéquat.
Mme
Thériault : D'accord,
donc ce qui fait dire que, parce que vous avez agi avec diligence, sachant que
l'ancien gouvernement avait déposé un projet de loi en pensant que le
précédent... que le gouvernement qui suivrait devait déposer un projet de loi, donc vous avez pris
quand même pas mal d'avance, ce qui fait qu'on pourrait passer rapidement
à l'adoption de la loi puis on verrait des mesures transitoires rapides.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci, Mme la députée. Je cède maintenant la parole au
porte-parole du deuxième groupe d'opposition. M. le député de Laurier-Dorion,
vous avez 3 min 18 s.
M.
Fontecilla : Merci. Bon après-midi, mesdames, messieurs. Vous avez
insisté expressément sur la question de l'encadrement des gestionnaires, et j'aimerais connaître votre opinion
sur les niveaux de formation, là. On a déjà entendu ici... justement, prenant
exemple sur le cas des modèles de la Belgique là, qu'on pourrait exiger une
formation assez poussée quand même,
là. Et j'ai cru... enfin, j'aimerais vous entendre. Quel type de formation
devraient avoir ces gestionnaires-là?
Mme Lindsay (Nadine) :
Effectivement, la formation au niveau de la gestion de copropriété, là, il y en
a dans toutes les provinces qui encadrent, donc que ce soient
Colombie-Britannique, Alberta, Ontario, Manitoba, ainsi que la Belgique. Ma collègue a parlé tantôt d'une
formation de base, donc accessible à distance pour tous les administrateurs et
les gestionnaires en copropriété, mais on
croit également qu'il doit y avoir une formation plus spécifique pour les
gestionnaires de copropriété, qui
pourrait être modulée en fonction de l'expérience spécifique ou de l'expertise
spécifique qu'ils voudront développer.
Donc,
actuellement, ce qu'il y a sur le marché, parce qu'il y en a des formations qui
existent en ce moment, ça peut passer de 120 à 160 heures, et également il
y a un collège qui donne une formation de 720 heures, où là on va vraiment
au niveau de notions beaucoup plus techniques. Donc, ce sera... Pardon?
M. Fontecilla : Au niveau collégial?
Mme
Lindsay (Nadine) : Oui, au
niveau collégial. C'est une attestation d'études collégiales. Et donc il y
aurait lieu de moduler en fonction de l'expertise spécifique. Et je
pense que, pour le Québec, on commence dans ce domaine. Il faut y aller de façon graduelle et pouvoir tout de même avoir une
formation adéquate pour les gestionnaires de copropriété, tout en
gardant l'accès intéressant pour ceux qui voudront s'y investir.
M.
Fontecilla : Tout à fait. Si on choisit d'aller dans cette voie-là,
évidemment, il faut une concertation, une préparation avec les acteurs
de l'éducation, là. Combien de temps ça pourrait prendre, selon vous?
• (16 h 50) •
Mme Lindsay (Nadine) :
Vous savez, pour nous, là, c'est le quotidien. Donc, nous avons
520 formations actuellement en cours,
et on est en discussion avec différents collèges, parce que c'est notre façon
de faire, d'accréditations de formation. Donc, les formations existent déjà. Ça
sera d'être en mesure de déterminer qu'est-ce qu'on veut accomplir, la gradation qu'on veut accomplir dans notre
implantation. Et je pense que ça pourrait se faire quand même assez rapidement.
M.
Fontecilla : Mais en termes
de formation pour les inspecteurs, est-ce que vous pensez que vous avez
l'expertise dans votre organisme pour le faire?
Mme
Lindsay (Nadine) :
L'inspection en bâtiment, bien sûr, on a des inspecteurs en bâtiment qui sont
sur notre conseil d'administration de notre fonds d'assurance. C'est notre
quotidien, là. L'inspection en bâtiment fait partie intégrante de la
transaction immobilière. On pense qu'une formation au niveau de l'inspection en
bâtiment pourrait ressembler un peu à ce qui
se fait pour le courtier immobilier, une formation peut-être autour de
500 heures. Et il y aurait, bien sûr, des reconnaissances. Il y a
plusieurs experts qui sont là, dans le domaine actuellement, mais il faut faire
attention. Ce n'est pas parce qu'on est
ingénieur qu'on connaît nécessairement le bâtiment. Il y a différents types
d'ingénieurs. Donc, ce sera d'être en mesure de s'assurer que les gens ont la
compétence adéquate, de faire une reconnaissance adéquate en fonction de
l'expertise de chacun et de peaufiner ce qui manquera afin d'atteindre...
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
vous remercie pour votre contribution aux travaux de la commission.
Je suspends les travaux pour quelques instants
afin de permettre au prochain groupe de prendre place. Merci.
(Suspension de la séance à 16 h 51)
(Reprise à 16 h 54)
La Présidente (Mme Dansereau) : Nous
reprenons nos travaux. Je souhaite la bienvenue à l'Association des consommateurs pour la qualité dans la
construction. Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre
exposé, puis nous procéderons à la période d'échange avec les membres de
la commission.
Je vous invite donc à vous présenter puis à
commencer votre exposé.
Association
des consommateurs pour la
qualité dans la construction (ACQC)
Mme
Bélisle (Madeleine) : Merci,
Mme la Présidente. Mme la ministre, Mmes et MM. les députés, mesdames et messieurs de la commission, tout d'abord
j'aimerais remercier la commission pour l'invitation à commenter le projet de
loi n° 16.
Je
suis Madeleine Bélisle et voici ma collègue Albanie Morin. Nous sommes toutes
deux administratrices au conseil d'administration de l'Association des
consommateurs pour la qualité dans la construction ou ACQC. Je suis aussi l'auteure d'un rapport de l'ACQC intitulé L'inspection
préachat dans le domaineimmobilier — Pour une meilleure protectiondes acheteurs et des vendeurs, publié en 2012.
L'ACQC a été fondée
en 1994 par un groupe de consommateurs préoccupés par la question de la qualité
des travaux de construction résidentielle.
Organisme sans but lucratif, l'ACQC est dirigée par un conseil d'administration
élu par les membres de l'association.
Sa mission est de guider les consommateurs et promouvoir leurs intérêts dans
les domaines de l'immobilier et de la
construction résidentielle. Nous nous soucions
de la qualité de l'inspection depuis déjà 20 ans. Nos représentations portent principalement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiment, mais nous avons
aussi des observations concernant les modifications proposées à la
copropriété divise dans le Code civil.
Dans le domaine de
l'inspection, notre approche pour protéger les consommateurs a été de les
référer à une liste d'inspecteurs membres
d'un ordre professionnel disponible sur le site InspectionPréachat.org, où
on trouve aussi la norme utilisée par
ceux-ci. La raison de ce choix est que les membres d'un ordre professionnel offrent une norme commune d'inspection
et possèdent une assurance erreurs et omissions dont la couverture s'étend même
au-delà de la fin de pratique. Les membres d'un ordre professionnel sont aussi
assujettis à un code de déontologie avec syndic, mécanisme de plainte et sanction
faisant l'objet de publication. Ils ont aussi une obligation de formation
continue, et leurs livres, dossiers et registres
peuvent être inspectés ponctuellement. On ne trouve pas toutes ces conditions
remplies chez les inspecteurs en bâtiment membres d'une association et
encore moins chez ceux qui ne le sont pas.
Nous recommandons en
premier lieu qu'il y ait une définition claire de ce que c'est, un inspecteur
en bâtiment, et proposons un encadrement de la pratique de tous les inspecteurs en bâtiment qui ne sont pas déjà
certifiés par un organisme reconnu par voie législative. En effet,
il existe des inspecteurs qui font une variété d'inspections toutes associées
au bâtiment, dont l'inspection préachat et
prévente du petit et grand bâtiment résidentiel, l'inspection préachat et
prévente du bâtiment commercial,
l'inspection préréception des bâtiments neufs, l'inspection des différents systèmes
du bâtiment comme les cheminées, les
drains français, les fosses septiques, l'inspection avec utilisation de matériel spécialisé comme les caméras thermiques, l'inspection par prélèvement d'échantillons testés en
laboratoire, comme la pyrrhite, les moisissures, l'amiante et le radon,
et j'en oublie probablement. L'encadrement de la pratique de tous ces types
d'inspecteurs en bâtiment, possiblement divisés en catégories, permettrait de
mieux protéger les consommateurs. De plus, en englobant toutes ces personnes, l'organisme
d'encadrement pourrait plus facilement faire ses frais.
En second lieu, nous
recommandons qu'il n'y ait qu'un seul organisme ou personne responsable de
procéder à la certification des inspecteurs en bâtiment. Nous craignons que, si
plus d'un organisme pouvait accréditer les inspecteurs
en bâtiment, il puisse exister une compétition malsaine entre ceux-ci pour
attirer des inspecteurs potentiels, ce qui serait au détriment de la
qualité de services à laquelle le consommateur est en droit de s'attendre.
C'est pour cette raison qu'il est préférable
que les associations d'inspecteurs soient détachées de la certification des
inspecteurs en bâtiment.
Troisièmement, nous recommandons que l'organisme
d'encadrement de la pratique des inspecteurs en bâtiment soit le même
que l'organisme qui en ferait la certification. Les avantages d'un organisme
unique sont nombreux. Parmi ceux-ci, nous
avons identifié de permettre de réaligner sans délai les exigences de
certification et de formation continue pour les ajuster aux défaillances perçues dans la pratique, utiliser les
données obtenues via le processus de plainte pour améliorer la formation
de base, colliger les facteurs de risque de poursuite et les intégrer à la
formation continue, permettre une meilleure
protection des consommateurs par l'application d'un code de déontologie, la
transparence du processus de plainte et la publication des noms des
inspecteurs sanctionnés.
• (17 heures) •
Si le projet de loi n° 16 était adopté tel quel, les seuls changements apportés
à la situation actuelle seraient les suivants :
tous les inspecteurs en bâtiment devraient être certifiés pour pouvoir
pratiquer... Actuellement, seuls ceux qui sont membres d'une association ou d'un ordre professionnel ont une obligation de formation. Une formation serait obligatoire
pour obtenir la certification, et, selon ce qui sera choisi, cela pourrait
améliorer la situation actuelle. Il y aurait un registre des
inspecteurs certifiés, permettant ainsi au consommateur de vérifier si l'inspecteur choisi a rempli ses obligations
de certification. Et finalement, la régie aurait la possibilité
d'obtenir des données réelles sur le secteur d'activité.
Si le projet de loi
n° 16 était adopté tel quel, il manque une entente de service type et une
norme de pratique obligatoire. Il manque
l'exigence d'assurance de type erreurs et omissions. Les membres des ordres
professionnels possèdent obligatoirement ce type d'assurance, mais, pour
les autres inspecteurs en bâtiment, seuls ceux qui sont recommandés par les courtiers immobiliers doivent la posséder.
L'obtention d'une couverture d'assurance acceptable est un problème pour
les inspecteurs car elle est très coûteuse. En plus, il manquerait toujours un
code de déontologie obligatoire, il manque un
processus de plainte et de sanction transparent, accessible au consommateur. Il
manque l'obligation de format pour le rapport d'inspection et la
priorisation des défauts constatés. En effet, les rapports d'inspection
préachat sont souvent volumineux, de lecture difficile. Il est rare que les
défauts constatés y soient priorisés par ordre d'importance.
De plus, l'inspecteur
recommande souvent de faire faire une expertise, même dans le cas de défauts
mineurs. De tels rapports sont d'une utilité
réduite pour le consommateur, s'il devait se présenter en cour pour une cause
de vice caché ou une négligence de l'inspecteur. La formation continue
pourrait être exigée par voie de règlement, mais il n'y a pas d'obligation de la régie de statuer en ce sens.
Pourtant, les techniques de construction évoluent, et l'inspection de vieilles
maisons est une expertise tout à fait différente de celle d'une maison neuve,
et celle d'un immeuble en hauteur diffère d'une maison unifamiliale. L'inspection des livres, registres et dossiers
de l'inspecteur en bâtiment pourrait être faite par la régie, mais les circonstances menant à cette
action ne sont pas claires puisque le projet de loi ne prévoit pas de système
de plainte concernant les inspecteurs en bâtiment.
Pour résumer, le projet de loi devrait fournir une
définition de ce qu'est un inspecteur en bâtiment et fournir un encadrement de la pratique de tous les inspecteurs
en bâtiment qui ne sont pas déjà certifiés par un organisme reconnu par voie législative. Il ne devrait y avoir qu'un seul
organisme de certification des inspecteurs en bâtiment et cet organisme de
certification devrait être aussi celui qui s'occupe de l'encadrement des
inspecteurs en bâtiment.
Concernant
la copropriété divise, nous prévoyons que le fardeau de maintenir un carnet
d'entretien et son adéquation avec le fonds de prévoyance va mettre plus de
pression sur les petites copropriétés et ses gestionnaires, le plus
souvent des copropriétaires. Cependant, le
délai d'implantation prévu de trois ans devrait permettre au marché de
s'ajuster. La modification proposée à
l'article 1106.1 du Code civil prévoit la remise des plans et devis au
syndicat de copropriété dans le cas d'un immeuble neuf. Nous
recommandons que cette exigence s'applique aussi dans le cas des bâtiments
transformés en unités de copropriété et lors
de rénovations importantes de bâtiments en copropriété ou visant à la
transformer en unités de copropriété.
Ceci conclut notre
présentation. Nous vous remercions de votre attention. Mme Morin et moi-même
allons maintenant répondre à vos questions.
La
Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie, madame, pour votre
exposé. Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la
ministre, la parole est à vous. Vous disposez de 16 min 30 s.
Mme
Laforest : Merci. Alors, bonjour, Mme Morin, Mme Bélisle. Bienvenue à
la commission. Tout juste avant qu'on se rencontre, on a reçu l'Organisme
d'autoréglementation en courtage immobilier, puis je trouvais qu'ils ont fait
une belle proposition, à savoir qu'on
pourrait avoir une renonciation préachat avec l'inspection. Puis qu'est-ce que
vous pensez, si ce serait possible?
M. Morin (Albanie) : Oui, c'est possible. L'acheteur, en vertu du Code
civil, a une obligation de prudence et diligence. Il n'est pas obligé de
choisir un inspecteur. Le Code civil ne demande pas ça, mais son rôle d'agir
comme un acheteur prudent et
diligent, ce que... Ce qu'on recommande, nous, et ce que l'OACIQ recommande,
c'est de faire appel à un inspecteur.
Qu'une personne y renonce, ça, les citoyens sont libres. Alors, une personne
peut y renoncer, mais c'est à ses risques. Je ne vois pas...
Mme
Laforest : ...ses risques?
M.
Morin (Albanie) : Oui, mais l'obligation...
Mme
Laforest : Mais vous, vous seriez favorable ou... Vous n'êtes pas
favorable à ça, je comprends, mais, en même
temps, si c'était possible parce
qu'il y a certains... Il y a quand même
certaines personnes, des jeunes, exemple, qui achètent une maison ou encore une maison de quelqu'un,
qui n'a pas besoin de faire l'inspection, qui renonce à l'inspection...
M. Morin (Albanie) : Vous savez, il y a des gens parfois... parce que
j'ai travaillé à l'ACQC à recevoir des appels. Alors, il y a des gens parfois qui achètent même des maisons à
leurs risques et périls. C'est encore... Ils signent ça. Alors, ce que je
trouve bien dans ce que fait l'OACIQ, c'est que les courtiers immobiliers ont l'obligation
d'informer l'acheteur, et de lui conseiller de prendre un inspecteur, et ils
doivent en plus recommander plus qu'une personne. Ils doivent recommander
trois sources.
Alors, suite à ça, si
un client, un acheteur renonce, je ne vois pas qu'est-ce qu'on peut faire de
plus, là.
Mme
Laforest : O.K.
Puis je vous ai... C'est bon? O.K. Parce que j'étais quand même satisfaite, parce
que, depuis le début, quand vous demandiez... vos revendications, en fait, je
peux vous rassurer parce que toutes vos demandes ou presque vont être déterminées par règlement. Ça fait que je pense qu'on est quand même
sur la bonne voie. Vous ne
serez sûrement pas déçue.
Moi, au niveau, justement, des assurances...
vous pensez que la création d'un fonds d'assurance de la responsabilité
professionnelle pour les inspecteurs en bâtiment pourrait diminuer ce problème. Au niveau du fonds d'assurance,
comment vous prévoyez ça? Comment vous verriez ça?
M. Morin (Albanie) : Ça, ce n'est pas trop notre domaine, là, mais ce
qu'on voyait, c'est qu'en identifiant des catégories d'inspection et en
ratissant assez large toutes les catégories d'inspection... que l'organisme
pourrait faire ses frais et, à ce moment-là, pourrait s'assurer d'avoir
une assurance. Mais c'est sûr qu'une assurance, c'est très cher pour les
inspecteurs, mais c'est nécessaire, hein? Pardon?
Mme
Laforest : Ce serait financé comment d'après vous? Avez-vous...
M. Morin (Albanie) : ...puis je pensais au volume que ce serait
possible. Peut-être qu'il faudrait avancer, créer un fonds qui serait
remboursé. Je ne peux pas vraiment m'avancer plus que ça...
Mme
Laforest : C'est bon, O.K. Ça fait qu'en fait, ce que je comprends, c'est
que c'est une proposition peut-être à étudier dans le futur.
M. Morin (Albanie) :
À développer, oui.
Mme Laforest : O.K.
Ensuite, je regardais aussi la formation des inspecteurs en bâtiment. Vous
parlez beaucoup de l'AEC au cégep.
Vous dites qu'ils devraient avoir tous la même formation, et je veux vous
entendre par rapport à ceux qui n'ont pas la formation. Comment vous
voyez la reconnaissance des acquis?
M.
Morin (Albanie) : Est-ce que tu veux y aller?
Mme Bélisle (Madeleine) : Oui, je pourrais y aller. Donc, effectivement, il
y a des inspecteurs en bâtiment qui fonctionnent
sur expérience personnelle. Peut-être qu'antérieurement c'était des
entrepreneurs peut-être qui travaillaient dans la construction, puis ils ont peut-être seulement un secondaire V. Donc,
ça arrive. Il y en a. Il y en a des bons puis il y en a des moins bons
dans tout ça.
Donc,
il faudrait avoir... pour reconnaître les acquis, probablement que c'est une
évaluation de type apprenti ou des
inspections supervisées, des rapports corrigés. Probablement, c'est avec
l'expérience... Mais je pense que ça prendrait quand même un minimum de formation parce qu'il y a des choses nouvelles
qui arrivent, qui seraient arrivées depuis que ces personnes-là ont
arrêté de pratiquer leur ancien métier.
Mme
Laforest : O.K. C'est bon. Parce que vous parlez peut-être d'une
période ici d'un an, deux ans, trois ans. Vous n'avez pas quand même évalué, de
par votre expérience dans le passé, quels sont les meilleurs inspecteurs et quelle
formation avaient-ils à ce moment-là. Vous
n'avez pas une idée de l'encadrement d'un inspecteur, même si vous préférez
qu'elle soit uniforme partout au Québec. Vous n'avez pas une idée de nous
dire : Nous préconisons cette formation-là en inspection en
bâtiment. Vous n'avez pas de...
• (17 h 10) •
M. Morin (Albanie) : Non, non. Comme il a été mentionné, nous, ce qu'on
fait systématiquement, c'est de recommander
de recourir à des professionnels du bâtiment. Donc, quand on parle des
professionnels du bâtiment, on parle des gens qui sont soit architectes,
évaluateurs agréés, membres de l'ordre des technologues, parle de personnes
membres d'ordres professionnels qui
touchent au bâtiment. Là, on est rassurés quant à la formation de base, la
connaissance et surtout que, s'il y a
une insatisfaction, il y a un mécanisme de plainte et de sanction. Alors, ça a
été ça, notre pratique de conseil auprès des consommateurs.
Mais
on n'a pas étudié les diverses formations. On sait qu'il y a des gens qui ont
une formation sommaire, par ce que les clients nous disent, par ce que
les consommateurs nous disent des personnes qui les ont conseillés.
Mme
Bélisle (Madeleine) : De plus, c'est entre...
M.
Morin (Albanie) : Et par l'étude.
Mme Bélisle (Madeleine) : Oui. En 2012 ou 2013, il y a eu une demande
d'intégration des associations d'inspecteurs à l'ordre des technologues puis ça a été refusé par l'Office des
professions, parce qu'il y avait des formations trop disparates.
Mme
Laforest : O.K. Bien, moi, je n'ai plus de question. Je suis très
heureuse d'ailleurs, vous êtes vraiment favorables au projet de loi. Alors, je
vous remercie puis je vais laisser mes collègues, justement, continuer pour les
autres questions.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Je cède la parole à la députée de Labelle.
Mme
Jeannotte : ...Mme la Présidente. Bonjour, mesdames. Donc, dans le
fond, avant de passer à ma question, là, par rapport à l'OBNL... vous semblez
en faveur, mais j'aimerais vous entendre quand vous dites que vous voulez qu'il
y ait plus de dents. C'est vraiment, là...
À
quel niveau que vous trouvez que ça manque de dents, ce projet de loi là?
Qu'est-ce qui vous frappe là-dedans, qui manque?
M.
Morin (Albanie) : Bien, c'est ça, là, il semble qu'il y a des
choses qui vont être adoptées par règlement, mais ce qu'on disait, c'est que...
Nous, par exemple, ce sur quoi on travaille, c'est une entente de service type.
Alors, qu'il y ait des normes minimales pour
le contrat type, par exemple, que soit défini ce qu'est un rapport, ce qui
définit les types d'inspection, mais ce qu'est un rapport, et, à ce
moment-là, il est uniforme.
On suggère, par
exemple, que les vices soient priorisés, qu'on mette le plus grave en premier,
de sorte que les gens, c'est un document qui
leur sert, qu'il n'y ait pas un recours abusif aux expertises, à référer à des
expertises. Quelqu'un qui a payé,
mettons, 500 $ pour une inspection, puis on lui dit : Bien là, pour
votre fondation, vous devez consulter un tel puis, pour votre toit, allez voir un tel... Là, ce n'est
plus le même prix, là, et, à ce moment-là, ça, ça vous a été dit, l'inspecteur
se décharge et ça ne sert pas au client.
Donc, quand on parle
de rapport type, d'entente type, c'est des balises pour protéger le client.
Mme
Jeannotte : Ça m'aide beaucoup. Merci. Puis au niveau de l'OBNL, dans
votre mémoire, vous semblez pencher en
faveur de la création, là, d'un OBNL indépendant, donc qui aurait pour mandat
la certification et l'encadrement des inspecteurs en bâtiment, là, comme vous
le dites. Plusieurs organismes rencontrés en commission sont en faveur que la RBQ
exécute elle-même ces mandats. Croyez-vous également que la RBQ pourrait
exécuter ces deux mandats?
M. Morin
(Albanie) : La RBQ a, dans... C'est conforme à sa mission. La
RBQ pourrait faire ça.
Ce qu'on vous
souhaiterait, c'est qu'il y ait plus... Notre comparaison, c'est les
entrepreneurs. Nous, on reçoit des plaintes en ce qui concerne les
constructions, les entrepreneurs, beaucoup de rénovations. Alors, on est
étonnés, souvent, de défaillances de connaissances, de déficiences en termes de
planification de la part de ces entrepreneurs-là. Alors, ce qu'on dit : Oui, la régie, c'est dans sa mission,
c'est conforme à ce qu'elle peut faire, mais on voudrait plus de rigueur en
termes de qualifications des
inspecteurs que ce qu'on observe par des plaintes, c'est sûr, en ce qui
concerne certains entrepreneurs.
Mme Jeannotte : Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) : Je
cède la parole au député de Beauce-Nord.
M.
Provençal : Moi, je vais faire référence à votre certification, parce
que je regarde dans votre rapport, à la page 12, vous énumérez des
exigences puis des points bien précis.
Par contre,
quand je regarde ça puis que... si on parle d'offre et de demande d'inspecteurs
en bâtiment en région, moi, je vais
faire une référence à la notion de...
Je demeure dans la Beauce, il y a une pénurie
de main-d'oeuvre. Alors, vous ne pensez pas que ce serait difficile d'avoir de
nouveaux inspecteurs en région quand vous parlez de trouver un inspecteur
mentor puis de faire un certain nombre de...
qui serait demandé dans le processus? Parce
que moi, j'ai une inquiétude
pour que les régions soient capables d'atteindre ce que vous mentionnez
dans votre document.
Mme Bélisle
(Madeleine) : Bon, mettons, cette méthode de formation avec des
mentors ou des inspections supervisées, ce n'est pas nous qui l'avons inventée,
c'est déjà utilisé par plusieurs associations d'inspecteurs.
M. Provençal : Mais vous comprenez
qu'en région, des fois, on est très limité dans le nombre de personnes qui peuvent avoir cette spécialité-là. Donc, vous
ne pensez pas que cette mesure-là pourrait même risquer d'augmenter les coûts de l'inspection parce que,
vu qu'il y a une rareté, tu augmentes les coûts, tu es moins
disponible. Alors, il ne pourrait pas y avoir une liaison entre les
deux?
Mme Bélisle
(Madeleine) : Entre la formation théorique et la formation
pratique?
M.
Provençal : La formation
théorique, formation pratique, mais, après ça, tout le processus
que vous suggérez, d'encadrement, qui ferait en sorte que ça pourrait
amener des coûts supplémentaires au niveau de l'inspection pour le
consommateur.
Mme Bélisle
(Madeleine) : Bien, vous
savez, maintenant, avec les moyens technologiques, on n'a pas nécessairement besoin d'avoir son mentor à côté de soi, là. Il pourrait être sur une
tablette ou il pourrait être au téléphone. Donc, il pourrait y avoir des
moyens technologiques qui pourraient aider à ce genre de formation.
M. Provençal : Et vous trouvez que
ça pourrait être suffisant.
Mme Bélisle
(Madeleine) : C'est à évaluer si les résultats sont suffisants.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va? Député de Montmorency, je vous cède la parole.
M. Simard : Merci, Mme la
Présidente. Pourriez-vous m'indiquer combien de temps il me reste.
La Présidente (Mme Dansereau) :
3 min 14 s.
M. Simard :
Mme Bélisle, Mme Morin, merci beaucoup pour votre présence. Je trouve
ça tout à fait fantastique. Vous êtes deux bénévoles. On dit souvent qu'il n'y
a pas de sot métier, mais j'oserais vous dire qu'il n'y a pas de sot
bénévolat. Ce que vous faites est très
pertinent socialement. Votre engagement au sein de l'association est
franchement exemplaire. J'ai pu, bon,
parcourir votre site qui est très, très, très bien construit. J'ai pu y
apprendre beaucoup de choses. J'invite les gens qui nous écoutent et qui
auraient besoin d'aide à pouvoir le consulter. Je pense notamment à la boussole
du propriétaire. Enfin, il y a là une source
et des sources de renseignements et de réconfort, hein, pour ceux qui peuvent
vivre des moments très difficiles.
C'est tout à fait exceptionnel. Alors, je tenais à vous remercier d'être là.
C'est rare qu'on reçoit des gens comme vous. On est contents.
Moi,
personnellement, là, je vous parle d'un petit épisode de vie, le mot
«inspecteur en bâtiment», pour moi, ça sonne de très mauvais souvenirs, très, très mauvais. Je commencerai... Et,
quand la ministre nous a parlé de son intention de revenir sur la question, de
resserrer les boulons, de recadrer la question, j'ai salué son leadership. Je
le resalue à nouveau. Je pense
qu'elle fera oeuvre utile avec ce projet de loi. Et on sent donc chez vous une
préoccupation très forte pour la question de l'éthique en général,
éthique de la profession. Vous êtes revenus sur les enjeux de déontologie
notamment.
D'abord,
peut-être, première question peu abordée : Est-ce que vous pensez qu'on
pourrait avoir des formations... Vous
parlez d'une formation commune et unique. Soit, je vous suis là-dedans, mais
est-ce qu'on ne pourrait pas aussi penser à des formations plus spécialisées,
notamment, pour le patrimoine, les maisons patrimoniales qui ont des enjeux qui
ne sont pas forcément ceux des maisons neuves?
M. Morin (Albanie) : Oui. Il existe des associations qui se
spécialisent dans l'immeuble patrimonial. Un organisme qui certifierait une
qualification pourrait reconnaître la formation donnée par ces organismes-là.
Vous savez, ça pourrait être comme
ça, là, plutôt que cet organisme-là... donner une formation en immeubles
patrimoniaux, parce que ça existe comme spécialité, et il y a des gens
qui s'occupent de ça. Alors, il faut aller chercher ces gens-là.
Mme Bélisle
(Madeleine) : D'autres bénévoles.
• (17 h 20) •
M. Morin
(Albanie) : D'autres bénévoles, oui.
M. Simard :
Oui, oui. Mais quel type de formation particulière devrait-on donner à nos
inspecteurs pour qu'ils puissent être d'autre chose que des charlatans dans le
domaine du patrimoine?
M.
Morin (Albanie) : Quel type de... Comment s'appelle
l'organisme? Héritage Montréal, vous connaissez? Héritage Montréal donne des formations, donne des cours pour des
personnes... ça vise surtout, je pense, des propriétaires, mais des personnes qui veulent faire des
aménagements sur des bâtiments patrimoniaux. Ils donnent des cours de
technique.
La Présidente (Mme
Dansereau) : Merci, mesdames. Merci, M. le député.
Je
cède maintenant la parole aux porte-parole de l'opposition officielle. Mme la
députée d'Anjou—Louis-Riel,
vous avez 13 min 12 s.
Mme Thériault :
Merci, Mme la Présidente. Mme Morin, Mme Bélisle, merci d'être avec
nous aujourd'hui.
Je
veux juste soulever quelque chose qui va vraiment comme en
contradiction puis je ne comprends pas, ça fait que je vais vous
donner l'occasion de répondre. Dans le communiqué que vous avez émis le
4 avril 2019, vous disiez : Un pas énorme dans la bonne direction, et vous vous réjouissiez du dépôt de projet de loi. Par contre, dans votre mémoire, à la page 15, en bas de page
complètement, vous dites : «Nous devons malheureusement conclure que
l'adoption de la loi n° 16 telle que présentée ne constitue pas une
avancée majeure pour l'encadrement de la pratique de l'inspection en
bâtiment et qu'elle n'améliore [pas] la
protection des consommateurs que dans la mesure où une formation minimale sera
exigée pour la certification.»
Là, je me suis demandé :
c'est-u une erreur dans le mémoire? Parce que les paroles s'envolent, les
écrits restent. Ça fait que si moi, je l'ai vu, je me dis, il y a peut-être
quelqu'un qui va le voir parce que les mémoires seront publics. Donc, je
voulais vous donner la chance de peut-être corriger la portion que je vous ai
lue ici, parce que moi, j'entends que vos
commentaires sont positifs par rapport au dépôt du projet de loi. Je pense
qu'on est capable de vous dire que, oui, c'est normal, dans le projet de loi, on va dicter les grandes lignes, et
c'est toujours dans le règlement qu'on va retrouver tous les détails. Donc, je
veux juste que vous me rassuriez puis que vous me dites que vous êtes contente
que le projet de loi n° 16 soit ici devant
nous.
M.
Morin (Albanie) : C'est comme on a dit, ça fait 20 ans
qu'on pousse pour l'inspection, qu'on dit que l'inspection n'est pas encadrée,
que les gens s'improvisent en inspection. Alors, on est très content quand on a
vu ça. Je veux dire, enfin, là, il y a
quelque chose qui va mettre un cadre à l'inspection. Mais, bon, c'est vrai que
peut-être beaucoup de choses qu'on souhaite vont être dans le règlement,
bon, la certification, l'encadrement, les exigences, un code d'éthique, oui.
Mme Thériault :
Je vous entends, je suis rassurée, parce que, là, je me disais : Bien,
voyons donc! Votre directeur général
disait qu'il s'agissait... «Nous espérons que l'époque où tout un chacun
pouvait s'improviser inspecteur en bâtiment sans formation d'aucune
sorte tire à sa fin. Il s'agit définitivement d'un pas dans la bonne direction,
et les inspecteurs comme les consommateurs
s'en retrouveront gagnants», disait votre directeur général. Je voulais juste
qu'on me clarifie parce que je pense que... on ne peut pas dire que ce
n'est pas bon. C'est bon.
M. Morin (Albanie) : Oui, oui, c'est bon. C'est bon, et si tout ce
qu'on a identifié comme ce qui manque se retrouve dans le règlement, ça
va être parfait.
Mme Thériault :
Excellent. Je vois la ministre qui sourit, qui semble d'accord avec ce que vous
venez de dire.
D'accord. En annexe
de votre projet de loi, vous nous avez déposé la pétition qui a été déposée à
l'Assemblée nationale au mois de juin 2017 puis vous demandez dans votre
pétition que cet encadrement détermine un organisme de contrôle responsable de tenir un registre des personnes habilitées à
faire de l'inspection préachat. Donc, je le dis pour que les gens
l'entendent ici puis les gens qui suivent les travaux de la commission.
Vous dites
également : Les compétences et la formation requises à la pratique... Vous
parlez d'une couverture d'assurance des actes professionnels protégeant le
consommateur même lorsque l'inspecteur cesse de pratiquer. Parce qu'on a vu des
reportages où les gens ont cessé de pratiquer, puis, malheureusement, les gens
se sont fait avoir royalement. On dit : Une norme pratique obligatoire
puis une entente de service standardisée et obligatoire, c'est ce que vous voulez voir déterminer correctement.
Parce que, là, je suis conséquente avec ce que vous avez déposé, là. Ça fait
que j'imagine que si ce que vous demandez
ici se retrouve dans les règlements de la ministre, vous allez pouvoir
applaudir très fortement puis donner des bonnes étoiles à la ministre.
M. Morin (Albanie) : Oui. Bien, c'est ça, c'était dans la première loi. Là, il y a la
deuxième loi, alors, bon, oui, oui.
Mme
Thériault : Non, mais
c'est correct, regardez... Puis vous m'entendez, là. Moi, j'ai dit à la
ministre qu'on ne fera pas
d'obstruction. C'est sûr qu'elle a fait des choix de mettre des choses ou pas.
La ministre entend aussi les gens qui viennent
en commission parlementaire, comme tout le volet de formation des gestionnaires
de fonds de copropriété puis d'associations.
C'est bien évident que, s'ils sont formés, ils vont faire une bonne job. S'ils
ne sont pas formés, bien, on va avoir
du travail qui va être laissé à désirer. Puis je pense que la ministre a une
bonne oreille par rapport à ce qu'on a entendu là-dessus. Donc, en tout
cas, je pense... On verra quand on tombera à l'étude détaillée du projet de loi.
Ça fait que
toujours est-il que, dans votre mémoire... je veux juste venir, là, ici, parce
que vous avez eu une discussion avec la ministre par rapport à un fonds,
ou une assurance, ou quelque chose comme ça. Puis c'est sûr que c'est qui qui
est responsable du fonds, ça pose toujours une question, sauf que ce que vous
demandez dans la pétition, en fait, c'est à
peu près ce qu'un professionnel encadré par l'Office des professions, dans un
code des normes pratiques en vigueur, qu'on soit avocat, membre du
Barreau, ou notaire membre de la Chambre des notaires... c'est sûr que dans un
monde idéal, si on avait choisi la voie
d'aller vers l'Office des professions puis de créer un ordre supplémentaire, on
aurait eu comme tout ça. O.K.? Bon.
Là, le choix
qui a été fait, ce n'est pas d'aller vers ça, puis moi, je suis d'accord avec
le fait qu'on ne va pas vers ça puis je vais vous dire pourquoi. Parce
qu'à mes yeux la Régie du bâtiment, la Corporation des maîtres électriciens qui
s'occupe de tout le côté électrique, les
maîtres tuyauteurs, tout le côté de la plomberie, ce qui manque, c'est
l'inspection en bâtiment, dans le fameux triangle. Puis moi, j'aime
mieux plus avoir de marge de manoeuvre puis de latitude en faisant comme une association similaire à ce que les
autres font, là, O.K., j'extrapole un peu, j'aime mieux les avoir là pour être
capable de faire des changements puis d'être capable de procéder beaucoup plus
rapidement.
Ça demeure dans la cour de la ministre qui est
responsable de l'Habitation plutôt que de l'envoyer dans celle qui est responsable de l'office de l'Office des
professions, qui gère déjà tous les autres ordres professionnels. Puis quand
on fait quelque chose comme ça, c'est
quelque chose de nouveau. Ça fait que moi, je pense qu'on a une meilleure marge
de manoeuvre. Ça fait que c'est sûr qu'il
n'y a rien qui empêche la ministre, comme on a fait dans d'autres projets de
loi, d'obliger des entrepreneurs à
avoir des assurances responsabilité de 2 millions. Ça fait que je pense
que dans le règlement, il y aurait la possibilité d'avoir quelque chose
comme ça pour les inspecteurs qui devraient souscrire à une assurance responsabilité dans le cadre de leurs fonctions.
Et je vois que la ministre fait signe que oui. Donc, techniquement, ça devrait
répondre à vos questionnements.
M. Morin (Albanie) :
Oui, oui, oui. C'est logique, le bâtiment, comme vous dites, les...
Mme Bélisle (Madeleine) :
Puis effectivement les corporations font un bon travail.
M. Morin (Albanie) :
Les corporations, maîtres...
Mme Bélisle (Madeleine) :
Oui, de maîtres électriciens et les plombiers, oui.
M. Morin (Albanie) :
Oui, absolument. Ils ont une formation continue à leurs membres, et c'est...
Mme
Thériault :
Évidemment, puisque vous êtes quand même l'Association des consommateurs pour
la qualité dans la construction, je
ne peux pas faire autrement que de vous demander si vous pensez qu'un code
unique du bâtiment, avec la dernière
ou les deux dernières versions, serait meilleur que ceux qui ne l'appliquent
pas ou bien qui appliquent les versions de 1985 et 1995.
M.
Morin (Albanie) :
Certainement, certainement. Oui, le code unique, si ce n'est... c'est ça, les
entrepreneurs qui construisent, ils
doivent s'adapter aux différents codes. Ça fait des années qu'on pousse pour
ça. Il y a un appui total, là, pour le code unique.
Mme
Thériault : Vous avez
couvert vraiment le volet inspection en bâtiment. À la page 14, vous nous
disiez : «Pour une meilleure protection des consommateurs, nous
suggérons de relier ce registre public avec les décisions et sanctions relatives à des plaintes.» Donc, on comprend que,
si jamais il y a des inspecteurs qui ont mal fait leur travail ou qui ont été
poursuivis puis qui ont été reconnus
coupables, vous voulez que ce soit de l'information qui soit diffusée ou
accessible aux consommateurs pour qu'on puisse savoir...
M.
Morin (Albanie) : Oui. Ça
existe en ce qui concerne les courtiers, ça existe auprès des ordres
professionnels, ça existe à la Régie du bâtiment, quand il y a des
plaintes et des... soit de régisseurs ou qu'il y a eu une demande de cautionnement, en ce qui concerne les
entrepreneurs, les consommateurs peuvent voir ça là. C'est important. C'est une
source d'information importante.
Mme Bélisle (Madeleine) :
On parle ici des plaintes justifiées, là, qui ont été investiguées, bien sûr.
• (17 h 30) •
M.
Morin (Albanie) : ...et
l'Office de protection du consommateur aussi, quand une entreprise est
sanctionnée par l'office, ça apparaît aussi pendant un certain temps.
Mme Thériault : Est-ce que vous pensez... parce
que, là, vous parlez de l'Office de la protection du consommateur qui, dans certains cas, va émettre des permis qui
vont chevaucher notamment les permis de vente itinérante. Ils vont chevaucher
des secteurs de la construction, comme la climatisation, des choses comme ça. Donc,
est-ce que vous pensez que l'Office de la protection du consommateur doit être mis à contribution dans le projet de loi qu'on est en train de faire ou si on doit juste s'assurer qu'on
s'en va avec la Régie du bâtiment?
M.
Morin (Albanie) : La Loi de protection du consommateur protège
le consommateur dans les contrats de services
et les ventes de biens. Donc, ça, c'est un service, l'inspection de bâtiment.
Alors, peut-être, il y a à voir qu'est-ce qu'ils ont à dire là-dessus,
là.
Mme Thériault : O.K. Parfait. Là, après ça, vous avez, à votre page
16, dans votre mémoire, vous parlez... vous faites un commentaire. Vous dites : «L'ajout du nouvel article
1070.2 au Code civil [...] va
alourdir les tâches des petites copropriétés — là,
vous parlez de 12 unités et moins — car, pour celles-ci, il est
peu rentable d'engager un gestionnaire externe,
et toutes les tâches administratives y sont habituellement accomplies par le
conseil d'administration du syndicat de copropriété. De plus, si le syndicat
de copropriété ne peut remplir les fonctions décrites au deuxième paragraphe de
l'article 1070.2, des coûts supplémentaires
[seront] à prévoir. Par ailleurs, cette nouvelle exigence devrait permettre une
meilleure coordination de l'entretien des bâtiments.»
Là,
je crois comprendre que vous pensez que ça va alourdir les tâches, mais, par
contre, on essaie de ne pas soustraire non
plus les copropriétaires. Est-ce que vous pensez qu'on doit faire des
catégories différentes avec des demandes différentes? Parce qu'on a toujours le choix de gérer
nous-mêmes, puis je sais que présentement il y a des compagnies, des
entreprises qui existent, qui vont
offrir aux copropriétés, à tant de dollars la porte ou l'unité, qui vont
dire : Bien, quand tu en as x, bien, ça te coûte tant de la porte,
puis tu l'ajoutes dans tes frais annuels, puis ils offrent le service de
gestionnaire.
Ça
fait que même pour les petites copropriétés, tu n'es pas obligé, toi, d'avoir
ton syndicat maison. Tu peux avoir un
gestionnaire qui va venir le gérer pour les quatre, pour les six, pour les
moins de 12 aussi, ce qui fait que, oui, tu vas le payer dans tes frais de
copropriété, oui, on va augmenter les frais, mais on est sûrs que tout est fait
selon les règles de l'art, que les fonds de prévoyance sont O.K., que
les bilans financiers sont déposés.
Donc,
des fois, ça vaut la peine de payer un peu plus parce qu'on prend soin de tous
les aspects de sa copropriété. Il n'y
a rien qui est négligé parce que ça repose dans les mains des professionnels,
et, quand on va vendre un jour, bien,
au moins, on sait qu'on vend quelque chose où on n'aura pas de poursuite parce
que tout a été fait dans les règles de l'art.
Mme
Bélisle (Madeleine) : ...c'est excellent, n'empêche que ça
occasionne un changement de moeurs ou de coutumes.
Mme Thériault :
Pensez-vous peut-être que même, le fait d'encadrer les inspecteurs en bâtiment,
on pourrait voir des nouveaux produits sur le marché, offres de services
sur le marché, style : Moi, j'ai ma maison puis je décide que je la vends, que je fasse faire moi-même mon
inspection avec un sceau de qualité garantie? La journée que les inspecteurs
seront parfaitement qualifiés comme un ordre professionnel, sans être un ordre,
là, on comprend... je ne vous dis pas demain
matin, mais, quand tout sera en application puis qu'on aura différentes... tu
sais, qu'on a l'étoile de la Cadillac, là, pensez-vous que ça pourrait
être intéressant aussi qu'il y en ait qui se spécialisent là-dedans, pour le
bien-être du consommateur? À partir du
moment où l'inspecteur en bâtiment, peu importe qui le paie, que ce soit
l'acheteur ou le vendeur... on va avoir le même rapport, puis que le
rapport soit disponible?
Mme Bélisle (Madeleine) : Vous parlez ici d'une inspection obligatoire, là,
que le vendeur ferait faire à ses frais pour mettre sa maison sur le
marché.
Mme Thériault :
Oui. Pourquoi pas?
Mme Bélisle (Madeleine) : Oui, ça peut être intéressant mais pas tout de
suite, comme vous dites. On va attendre que l'encadrement et tout ça ait fait
ses preuves. Mais effectivement, avec des rapports d'inspection de qualité et
avec une... qui incluent des listes
de déficiences plus importantes... L'inspection obligatoire est l'obligation
aux propriétaires successifs de conserver...
La
Présidente (Mme Dansereau) : ...le temps est écoulé. Je cède
maintenant la parole au porte-parole du deuxième groupe de l'opposition.
M. le député de Laurier-Dorion, vous avez 3 min 18 s.
M.
Fontecilla : Merci, madame. Bonjour. Écoutez, vous militez activement,
là, on le voit, ça, c'est dit très clairement dans votre mémoire, là, pour la certification à l'encadrement. Vous
proposez la création d'un organisme, et le projet de loi prévoit que la
régie peut reconnaître des personnes ou des organismes. Et, en fait, vous dites
qu'on devrait reconnaître une personne ou un
organisme, au singulier, pas plusieurs, là, et... Mais est-ce que vous pensez
que le projet de loi déjà devrait aller vers la création d'une instance
qui effectue la certification à l'encadrement dans le projet de loi en ce
moment?
Mme Bélisle (Madeleine) : Bien là, c'est difficile de se prononcer, là,
mais peut-être que ça serait moins facile de le modifier par après si c'était
déjà dans le projet de loi que c'était un organisme ou une personne plutôt que
la possibilité d'aller vers plusieurs organismes ou personnes.
M. Morin (Albanie) : Et, bon, il faudrait... pour déjà proposer ça, il
y a tout un travail de base, de consolidation, de vérification, d'identification, de faire la
structure, identifier qui fait partie du conseil d'administration. Tout ça, à
ce que je comprends, n'a pas été fait
encore, mais on trouve que c'est important qu'il y ait un organisme. Mais
est-ce que ce serait un autre projet de loi, là. Le projet de loi aurait
déjà fait toute la consultation sur la structure de cet organisme-là, son fonctionnement, son code de déontologie,
ses sanctions, l'organisme sanctionnaire, les sortes de peines. C'est beaucoup
à mettre en place, là.
Mme
Bélisle (Madeleine) : Par
contre, si on se réfère, comme exemple, aux corporations de maîtres
électriciens ou des maîtres plombiers, il me semble que c'est dans des
projets de loi que c'est établi.
M. Fontecilla : Je viens de vous
entendre dire qu'on pourrait aller vers une inspection obligatoire payée par...
l'acheteur ou le vendeur, vous avez dit?
Mme Bélisle
(Madeleine) : De ce que j'ai compris de Mme Thériault,
c'était le vendeur.
M. Fontecilla : O.K. Ne croyez-vous pas que, si le vendeur
effectue un contrat avec un inspecteur, il y aurait un conflit d'intérêts? C'est-à-dire l'inspecteur a de
fortes pressions pour diminuer la... enfin, de vanter la qualité de la
propriété au lieu de détecter des problèmes?
Mme Bélisle
(Madeleine) : Oui. À moins
que ça ne soit pas le vendeur qui choisisse son inspecteur, il y a vraiment
cette possibilité-là.
M. Morin (Albanie) :
Oui, il y a cette possibilité-là, mais, dans la mesure où l'inspecteur a un
code d'éthique, qu'il y a un code de déontologie et un code d'éthique qui est
clair, là, déjà, il y a des balises qui limiteraient ça.
M. Fontecilla :
Il y a des balises, mais il y a une apparence de conflit d'intérêts. Moi, si je
suis un acheteur et c'est le vendeur qui paie l'inspecteur, je peux me
poser des questions.
Mme Bélisle
(Madeleine) : Peut-être que le vendeur a décidé de faire faire
sa propre inspection.
M. Morin
(Albanie) : Mais, sur le
terrain, le potentiel de conflit d'intérêts entre inspecteur et soit courtier,
acheteur, c'est toujours un peu là, là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie, mesdames, pour votre contribution à nos travaux.
La commission
ajourne ses travaux au lundi 13 mai, à 14 heures, où elle poursuivra les
consultations particulières et auditions publiques sur le projet de loi
n° 16.
(Fin de la séance à 17 h 38)